Recente sentenza della Corte di Cassazione Contratti agrari: il caso di miglioramenti fondiari È nulla la clausola con cui le parti stabiliscono che eventuali interventi da parte dell’affittuario comportino la proroga dell’affitto di SILVIA PAGLIAZZO * Con sentenza del 25 novembre 2014 n. 24995 la Cassazione si è espressa in tema di indeterminatezza dell’oggetto contrattuale, tale da comportare l’importante effetto della nullità. Secondo gli artt. 1325 c.c., 1346 c.c., 1353 c.c., 1354 c.c., 1362 c.c. e 1418 c.c. l’oggetto contrattuale deve essere determinato e determinabile e ciò a pena di nullità né possono essere previste condizioni impossibili, che se sospensive rendono nullo il contratto, se risolutive devono considerarsi come non apposte. Il caso su cui la Cassazione è stata chiamata a decidere ha riguardato la previsione in un contratto di affitto di fondo rustico secondo cui: “le eventuali migliorie alle strutture esistenti, che non rientrino nella manutenzione ordinaria (per legge a carico degli affittuari) o manutenzione straordinaria (a carico proprietà) richieste dagli affittuari, saranno pagate al 50% a testa con conseguente proroga della locazione sino alla scadenza del 15 anno dalla data di collaudo della nuova opera”. Detta clausola, come correttamente ha evidenziato la Corte di Cassazione, non contiene alcun elemento di determinatezza. Rileva la Suprema Corte, citando precedente giurisprudenza, che il requisito della determinatezza o della determinabilità dell’oggetto dell’obbligazione esprime l’esigenza di concretezza del contratto, essendo una legittima e necessaria esigenza delle parti conoscere l’impegno assunto o meglio i criteri per la sua determinazione. Non solo ma la stessa sentenza richiamata (Cass. n. 5513/2008) sottolinea che la necessità di certezza del contratto viene inficiata dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata da una soltanto delle parti ed anche per questo motivo una siffatta clausola deve essere considerata nulla. Nel caso di specie la clausola contrattuale sopra citata stabiliva che non ben identificate migliorie, se effettuate dall’affittuario, avrebbero comportato la proroga contrattuale di ben 15 anni dal collaudo delle stesse opere. Quindi correttamente è stata ritenuta sussistente la causa di nullità della clausola, fondata sull’indeterminabilità delle opere di miglioria: la decisione su quali e se intraprendere opere di miglioria viene rimessa all’unilaterale (e discrezionale) determinazione della sola parte affittuaria e tale decisione avrebbe l’effetto di prorogare la durata del contratto di ben 15 anni. E ciò senza nemmeno che venga previsto il preventivo consenso della parte proprietaria. Quanto sopra rende del tutto indeterminato l’oggetto del contratto con riguardo alla durata che è elemento essenziale del contratto medesimo. Ne deriva che è stata considerata valida la scadenza del rapporto indicata nel contratto, non dovendosi tenere in conto la proroga della durata così come supra indicata. * Avvocato Marzo 2016