Contratti agrari: il caso di miglioramenti fondiari

Recente sentenza della Corte di Cassazione
Contratti agrari: il caso di miglioramenti fondiari
È nulla la clausola con cui le parti stabiliscono che eventuali
interventi da parte dell’affittuario comportino la proroga dell’affitto
di SILVIA PAGLIAZZO *
Con sentenza del 25 novembre 2014 n. 24995 la Cassazione si è espressa in tema di
indeterminatezza dell’oggetto contrattuale, tale da comportare l’importante effetto della
nullità.
Secondo gli artt. 1325 c.c., 1346 c.c., 1353 c.c., 1354 c.c., 1362 c.c. e 1418 c.c. l’oggetto
contrattuale deve essere determinato e determinabile e ciò a pena di nullità né possono essere
previste condizioni impossibili, che se sospensive rendono nullo il contratto, se risolutive
devono considerarsi come non apposte.
Il caso su cui la Cassazione è stata chiamata a decidere ha riguardato la previsione in un
contratto di affitto di fondo rustico secondo cui: “le eventuali migliorie alle strutture esistenti,
che non rientrino nella manutenzione ordinaria (per legge a carico degli affittuari) o
manutenzione straordinaria (a carico proprietà) richieste dagli affittuari, saranno pagate al
50% a testa con conseguente proroga della locazione sino alla scadenza del 15 anno dalla
data di collaudo della nuova opera”.
Detta clausola, come correttamente ha evidenziato la Corte di Cassazione, non contiene alcun
elemento di determinatezza.
Rileva la Suprema Corte, citando precedente giurisprudenza, che il requisito della
determinatezza o della determinabilità dell’oggetto dell’obbligazione esprime l’esigenza di
concretezza del contratto, essendo una legittima e necessaria esigenza delle parti conoscere
l’impegno assunto o meglio i criteri per la sua determinazione.
Non solo ma la stessa sentenza richiamata (Cass. n. 5513/2008) sottolinea che la necessità di
certezza del contratto viene inficiata dalla possibilità che la misura della prestazione sia
discrezionalmente determinata da una soltanto delle parti ed anche per questo motivo una
siffatta clausola deve essere considerata nulla.
Nel caso di specie la clausola contrattuale sopra citata stabiliva che non ben identificate
migliorie, se effettuate dall’affittuario, avrebbero comportato la proroga contrattuale di ben 15
anni dal collaudo delle stesse opere.
Quindi correttamente è stata ritenuta sussistente la causa di nullità della clausola, fondata
sull’indeterminabilità delle opere di miglioria: la decisione su quali e se intraprendere opere di
miglioria viene rimessa all’unilaterale (e discrezionale) determinazione della sola parte
affittuaria e tale decisione avrebbe l’effetto di prorogare la durata del contratto di ben 15 anni.
E ciò senza nemmeno che venga previsto il preventivo consenso della parte proprietaria.
Quanto sopra rende del tutto indeterminato l’oggetto del contratto con riguardo alla durata che
è elemento essenziale del contratto medesimo.
Ne deriva che è stata considerata valida la scadenza del rapporto indicata nel contratto, non
dovendosi tenere in conto la proroga della durata così come supra indicata.
* Avvocato
Marzo 2016