il tesoretto di Beni Stabili da quotidianoimmobiliare.it/ 24 luglio 2007Data: 24/07/2007 Autore:
Guglielmo Pelliccioli
Quanto vale il patrimonio immobiliare di Beni Stabili? Esattamente 4.441 milioni di euro ( vedi dati
di bilancio al 30.6.2007). Di questi la società ne considera dismissibili 494 milioni mentre gli altri
vengono mantenuti in portafoglio a reddito. I primi rendono il 3% lordo mentre per la rimanente
parte lo yield lordo è del 5,3%. Non proprio rendimenti ‘mostre’ anche se portano nelle casse della
società di via Senato la bellezza di 200 milioni di euro l’anno (cioè il 4,50%)che permettono alla
grande di pagare gli interessi sui prestiti, pagare le spese di gestione e remunerare il capitale e i soci.
Da sempre il management di Beni Stabili ha condotto una linea diligente di mera gestione e
amministrazione del patrimonio finalizzato al conseguimento di un soddisfacente rendimento. Un
atteggiamento che alcuni hanno criticato vedendoci un eccesso di prudenza ma che ha comunque
permesso alla società, fino a ieri totalmente in carico alla scuderia di Leonardo Del Vecchio, di
crescere e di diventare una property company di rilievo internazionale. Certamente agli uomini di
vertice del gruppo, lo stesso Del Vecchio ma soprattutto i due a.d. Massimo de Meo e Aldo
Mazzocco, non sfuggiva un dato che ora è lì da vedere in tutta la sua potenzialità. Se valutiamo il
patrimonio con il vecchio ma semplicissimo sistema degli euro al mq ci accorgiamo con sorpresa
che quei 4,441 miliardi di cespiti figurano iscritti a libro ad un valore di poco superiore ai 1.650
euro al metro quadro ( dato che i metri quadri totali di proprietà BNS sono (io penso)2.688.256 )
Un prezzo che corrisponde più o meno al valore degli uffici di una città come Messina o Lecce. Già
ma quelli di Beni Stabili stanno per oltre l’80% al nord Italia e per più della metà proprio a Milano,
vale a dire la città più cara d’Italia. Non sarà, allora, che probabilmente quel portafoglio vale molto
ma molto di più? Guarda caso quasi la metà è di provenienza Telecom (Imser 60) che tuttora ne ha
in conduzione gli spazi al 100%. Anche qui sarà un caso ma c’è una forte analogia con i patrimoni
Tecla e Berenice di cui tanto si parla. Addirittura questo portafoglio risulta in carico a 1.380 euro al
mq e rende da solo il 6,15%.
Con questi valori può essere così giustificato, in una logica di accumulo, anche il superprezzo
pagato da Beni Stabili l’anno scorso per l’acquisto del portafoglio ex Comit pagato la bellezza (si fa
per dire perché siamo nel cuore di Milano) di circa 6.000 euro al mq. Addirittura se prendiamo il
cosiddetto portafoglio trading, cioè quei 420 milioni di immobili che la società vuole vendere, qui i
prezzi medi di libro sono di, udite udite, 880 euro al mq. Davvero uno in gamba come Mazzocco
non può ignorare che forse gli conviene spenderci altri 1.000 euro di manutenzione al mq per
sistemarli e venderli poi a 5 volte tanto visto che sono per l’82% nel nord Italia non certo sul Monte
Bianco. Ecco dunque spiegata la nuova strategia di Beni Stabili impressa dal nuovo socio di
maggioranza, il gruppo francese Fonciére des Règions che di mattoni se ne intende, di non guardare
solo all’Irr ma anche al cash flow. Come? Cominciando a valorizzare i beni prima di venderli così
alla leggera. Da Parigi evidentemente è arrivato un impulso nuovo per il management di Beni
Stabili, cominciando magari proprio dallo smontaggio di quel doppio ruolo di a.d. che De Meo e
Mazzocco si portavano addosso da una mezza dozzina d’anni. Ora a capo di tutto c’è Mazzocco
mentre a De Meo sono state affidate mansioni speciali nel settore dello sviluppo, un’altra area che
Beni Stabili aveva sempre rifiutato di prendere in considerazione.
Probabilmente da quando sono arrivati i francesi per il top management italiano la vita è diventata
più dura ma i risultati che ne usciranno saranno molto più positivi di quanto ci si potesse aspettare
con la vecchia gestione. Tutta roba che non spaventa certo uno come Mazzocco, figlio di quel nord
est, che più gli chiedi di lavorare e più lo fai contento (meglio ancora se a colpi di stock option).
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