ASSOCIAZIONE LIBERI AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
Sede Marche / Ancona
L’APPALTO
DEFINIZIONE
L’appalto è il contratto con cui una parte (appaltatore) assume, con organizzazione dei mezzi
necessari e con gestione a proprio rischio, l'obbligazione di compiere in favore di un’altra
(committente o appaltante) un’opera o un servizio (Art. 1655 c.c.)
Si tratta di un contratto di risultato che ha ad oggetto un fare - compimento di un’opera o
prestazione di servizi a regola d’arte - con rischio a carico dell’appaltatore.
DIFFERENZA CON IL CONTRATTO D’OPERA – REQUISITO DIMENSIONALE
Art. 2222 c.c.: “Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un'opera o un
servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del
committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rapporto abbia una disciplina
particolare nel libro IV” - fra cui il contratto di appalto.
Il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione
dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui
l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se
coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo
organizzativo della piccola impresa (Cassazione civile, sez. II, 21/05/2010 n.12519)
Costituisce un contratto d'opera e non un contratto di appalto quello tra un committente e un
artigiano (nel caso di specie un falegname) il quale svolga l'attività con prevalente lavoro personale,
seppur coadiuvato da componenti della sua famiglia e da qualche collaboratore (Cassazione civile,
sez. II, 02/09/2010 n. 19014).
Presidente Geom. Morra Luigi
Sede: Via Pergolesi n. 2 C.A.P. 60027 Osimo (AN) Tel/fax 071.7232620 segreteria 324.5423900 Codice Fiscale 93116220422
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OBBLIGAZIONI PRINCIPALI DEL COMMITTENTE
- PAGAMENTO DEL PREZZO
Il contratto di appalto è a titolo oneroso. Il codice prevede che “se le parti non hanno determinato la
misura del corrispettivo, né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è determinata con
riferimento alle tariffe esistenti o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice” (art. 1657 c.c.). Si
tratta di un’obbligazione accessoria alla realizzazione dell’opera, poiché se la stessa non viene
effettuata il committente può rifiutare il pagamento
Normalmente il prezzo si stabilisce “a misura”. In tali casi, per ovviare ad incertezze, si elabora un
computo metrico per consentire una maggiore proporzionalità rispetto all’effettiva opera da
compiere. Molto più raramente il prezzo è fissato “a forfait” o “a corpo”, con conseguente rischio di
sbilanciamento sinallagmatico..
Per dare equilibrio alle reciproche obbligazioni di eseguire l’opera e di pagare il prezzo, si stabilisce
un programma di pagamento che segua lo sviluppo dell’opera, tramite stati di avanzamento lavori
(SAL) contrattualmente previsti al raggiungimento dei quali la direzione lavori autorizza il relativo
pagamento. Il pagamento ai SAL, generalmente viene inteso come acconto e, pertanto, non influisce
sull’accettazione dell’opera, che va fatta al termine della stessa. Generalmente, infatti, il SAL non
rappresenta l’esecuzione di una singola partita dell’opera il cui pagamento, invece, farebbe
presumere l’accettazione della partita stessa (art. 1666 c.c.).
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OBBLIGAZIONE PRINCIPALE DELL’APPALTATORE
- ESECUZIONE DELL’OPERA A REGOLA D’ARTE E NEI TEMPI PATTUITI
L’adempimento dell’opera deve essere effettuato direttamente dall’appaltatore, essendo vietato il
subappalto se non autorizzato dal committente (Art. 1565 c.c.) e, salvo patto contrario, la materia
necessaria al compimento dell’opera deve essere fornita dal primo (Art. 1658 c.c.). Se, viceversa, i
materiali sono forniti dall'appaltante e presentano difetti tali da compromettere la regolare
esecuzione dell'opera, l'appaltatore è tenuto a darne pronto avviso affinché il committente ne
fornisca altri non difettosi.
L’opera deve essere compiuta secondo le modalità pattuite e a regola d’arte; nei tempi previsti dal
contratto va consegnata al committente.
- GARANZIA PER I VIZI
Le difformità ed i vizi dell’opera obbligano l’appaltatore alla relativa garanzia (Art. 1667 c.c.), che
consiste (Art. 1668 c.c.) nell’eliminazione a proprie spese o nella riduzione proporzionale del
prezzo, a scelta del committente, sempre facendo salvo il diritto al risarcimento del danno nel caso
di colpa dell’appaltatore. Se l’inadempimento è grave (tale che l’opera sia del tutto inadatta alla
destinazione), il committente può chiedere la risoluzione del contratto (sempre Art. 1668), sempre
salvo il diritto al risarcimento del danno, come normalmente previsto in relazione ad ogni contratto.
- TOLLERARE DI VERIFICHE IN CORSO D'OPERA ED ADEGUARSI ALLE DISPOSIZIONI
DELLA DIREZIONE LAVORI
Il committente, direttamente o tramite preposto, ha il diritto di verificare che l'appaltatore stia
effettuando l'opera correttamente (Art. 1662 c.c.). Infatti, il controllo costante in fase di
realizzazione evita di dover procedere a correttivi ad opera conclusa (più complessi tecnicamente ed
anche più dispendiosi). Ovviamente, qualora si accerti che l'esecuzione non procede secondo quanto
contrattualmente pattuito o comunque a regola d'arte, il committente ha diritto di mettere in mora
l'appaltatore, intimandogli di provvedere agli adeguamenti del caso entro un congruo termine,
trascorso il quale il contratto si risolve di diritto, con conseguente diritto al risarcimento del danno
in favore del committente (Art. 1662, comma 2, c.c.).
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VICENDE VERIFICABILI IN CORSO D'OPERA
VARIAZIONI AL PROGETTO
- CONCORDATE (Art. 1659 c.c.): per iscritto, su autorizzazione del committente. In difetto non
possono essere apportate unilateralmente dall’appaltatore. Se il prezzo è determinato a corpo o
globalmente, per le variazioni non spetta aumento del compenso, salvo patto contrario.
- NECESSARIE (Art. 1660 c.c.): ai fini dell'esecuzione dell'opera (ma anche per adeguarsi a norme
tecniche e/o giuridiche inderogabili). Se le parti non si accordano, spetta al giudice la
determinazione delle variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo. Se l'importo
delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l'appaltatore può recedere dal
contratto e può ottenere, secondo le circostanze un'equa indennità. Se le variazioni sono di notevole
entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo.
Ovviamente ciò vale qualora la necessità non sia sorta a causa dell'errore dell'appaltatore: in quel
caso, infatti, risponderebbe per non corretto adempimento dell'opera e non potrebbe pretendere
alcuna indennità.
- UNILATERALMENTE RICHIESTE DAL COMMITTENTE
Si tratta di variazioni non necessarie, né pattuite fra le parti. In questo caso (Art. 1661 c.c.)
l'appaltatore è comunque tenuto ad eseguirle se il loro ammontare non supera un sesto del prezzo
complessivo dell'intera opera pattuita. In questo caso spetterà all'appaltatore il compenso per il
maggior lavoro.
ONEROSITA' O DIFFICOLTA' DELL'ESECUZIONE (Art. 1664 c.c.)
- Aumenti o diminuzioni del costo dei materiali o della mano d'opera: se si tratta di variazioni
superiori ad un decimo del prezzo complessivamente convenuto, la parte che ne risulta danneggiata
può chiedere una revisione, ma solo per la parte eccedente al decimo. Viceversa nessuna variazione
è consentita.
- Difficoltà di esecuzione derivante da cause geologiche, idriche …, tali da rendere notevolmente
più onerosa la prestazione per l'appaltatore: questi avrà diritto ad un equo compenso.
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CONCLUSIONE DELL'OPERA
VERIFICA/COLLAUDO - ACCETTAZIONE
Conclusa l'opera, l'appaltatore deve consegnarla al committente, il quale, prima di riceverla, ha
diritto di verificarla e, se non si rilevano vizi o difformità dell'opera rispetto al progetto o alle regole
della buona tecnica, ne comunica il risultato positivo (Art. 1665 c.c.). Tale comunicazione ha natura
di atto unilaterale recettizio contenente una dichiarazione di scienza denominata collaudo, ed è
logicamente successiva alla verifica, anche se di fatto si tratta di adempimenti intimamente
connessi.
Concluse le suddette attività, l'opera va formalmente accettata. Con tale accettazione sorge l'obbligo
del pagamento del prezzo pattuito (salvi acconti in sede di SAL o pagamenti di singole partite ex
Art. 1666 c.c.).
L'accettazione, e la precedente verifica, vanno effettuate appena l'appaltatore, conclusa l'opera,
mette il committente in condizione di poterle eseguire. Se questi non esegue la verifica, o comunque
non dà comunicazione dell'esito all'appaltatore entro breve termine, l'opera si ha per accettata.
Ugualmente si ha accettazione implicita se il committente riceve senza riserve l'opera.
Diversamente, non costituisce automaticamente accettazione la semplice verifica della contabilità
finale, anche se può essere considerata indice presuntivo di questa.
VIZI E DIFFORMITA' DELL'OPERA
Si intende per difformità dell'opera una discordanza rispetto a quanto contrattualmente stabilito e/o
progettualmente previsto. I vizi dell'opera, invece, consistono in mancanze di qualità della stessa
rispetto a quanto sarebbe dovuto essere eseguito secondo le regole dell'arte o della scienza e della
buona tecnica.
Il loro regime giuridico è il medesimo: per entrambi l'appaltatore è tenuto alla garanzia, tranne il
caso in cui l'opera sia stata accettata conoscendo i vizi o, comunque, quando i vizi erano
riconoscibili con la ordinaria diligenza, purché, in quest'ultimo caso, non siano stati taciuti in mala
fede dall'appaltatore (art. 1667 c.c.).
Se invece i vizi non erano conosciuti o conoscibili al momento dell'accettazione (vizi occulti),
l'appaltatore ne risponde, sempre che, però, il committente li abbia denunciati entro sessanta giorni
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dalla scoperta (la denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto i vizi o li ha
dolosamente occultati.
Nel caso di denuncia di vizi nei termini suddetti, è necessario procedere all'azione giudiziaria entro
due anni dalla consegna dell'opera, a pena di prescrizione.
La legge, tuttavia, contempera tale rigore con una norma di favore per il committente il quale, anche
se non ha proposto azione contro l'appaltatore, ha comunque diritto di eccepire il cattivo
adempimento di quest'ultimo nel momento in cui gli venga richiesto il pagamento della prezzo,
sempre che vi sia stata la denuncia dei vizi nel termine di sessanta giorni dalla scoperta e prima di
due anni dalla consegna.
Il riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera e l'assunzione dell'impegno a eliminarli da
parte dell'appaltatore implicano non soltanto l'accettazione delle contestazioni e la rinuncia a far
valere l'esonero dalla garanzia previsto dall'art. 1667 c.c., ma determinano altresì l'assunzione di
una nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa e autonoma rispetto a quella originaria, che
non necessita di alcuna accettazione formale della controparte, cui attribuisce il medesimo diritto di
agire per i vizi ormai "ex adverso" riconosciuti e, quindi, svincolato dal termine decadenziale e
soggetto al solo termine prescrizionale ordinario (Cassazione civile, sez. II, 27/01/2012 n. 1240).
GRAVI DIFETTI, ROVINA DI EDIFICIO O PERICOLO DI ROVINA
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata se, nel
corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione,
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è
responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro
un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia (Art. 1669
c.c.).
Gravi difetti, nozione sempre più ampia: nel tempo si è passati da sinonimo di rischio di rovina a
semplici vizi per umidità: In tema di appalto, i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla
garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla
staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto
una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il
godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazione d'acqua e umidità nelle
murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura
(Cassazione civile, sez. II, 03/01/2013 n. 84).
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I gravi difetti dell'opera, oggetto della garanzia di cui all'art. 1669 c.c., ricorrono anche se non si
producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi
alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le
sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o
diminuendone in maniera rilevante il valore (nella specie, la Corte ha ritenuto che rientrassero nella
disciplina di cui all'art. 1669 c.c. anche i difetti all'intonaco, il quale, staccandosi, andava ad
incidere sull'impermeabilizzazione e sull'isolamento termico dell'edificio) (Cassazione civile, sez.
II, 09/12/2013 n. 27433).
Il relatore
Avv. Simone Fadalti
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