Gli aspetti economici di stima

Gli aspetti economici di stima
Generalità
Per aspetto economico o criterio di stima si intende il tipo di valore che si intende attribuire a un bene
economico.
Per tipo di valore si intende uno schema logico di carattere generale che si intende seguire al fine di
soddisfare il quesito di stima, ma che non indica concretamente il modo di procedere.
Il tipo di valore che può assumere un bene, secondo gli economisti è il seguente:
— per i beni privati il valore è funzione del prezzo di mercato (economia neoclassica) o del costo di
produzione (economia classica);
— per i beni pubblici il valore è funzione del valore d’uso sociale
In ambito estimativo gli studiosi hanno definito ben sei tipi di valore:
1) più probabile valore di mercato;
2) più probabile valore di costo;
3) più probabile valore di trasformazione;
4) più probabile valore complementare ;
5) più probabile valore di surrogazione;
6) più probabile valore di capitalizzazione.
I primi due sono stati considerati come “fondamentali” i successivi tre come “accessori” o “derivati” in
quanto derivano a loro volta dal valore di mercato e di costo. Il valore di capitalizzazione non deriva da altri
criteri di stima e non ha derivati.
Il numero più elevato di aspetti economici presenti nell’estimo, rispetto a quelli individuati in ambito
economico, dipende dalle esigenze pratiche di questa disciplina che intende, in taluni casi, evidenziare tipi
di valore che non potrebbero essere studiati nelle due accezioni-base (costo o mercato).
Ne consegue che per uno stesso bene, in base al criterio applicato, si potrebbero ottenere valori diversi;
dipende infatti dal punto di osservazione” da cui si esprime il giudizio. Tuttavia il valore di stima non sarà
uno qualsiasi dei valori che può assumere un bene, ma sarà quello che ha maggiore probabilità di
verificarsi in funzione dello scopo pratico della stima. Anche per questo motivo la definizione del tipo di
valore deve essere preceduta dalla locuzione “il più probabile ….”
Per comprendere facciamo un esempio:
Si ipotizzi di stimare un oggetto di uso comune per uno studente: un libro di testo. Si potrebbero
individuare diversi criteri di stima.
1) Valore di mercato. Il libro viene venduto al mercatino del libro usato. Il suo valore dipenderà dalla
richiesta del mercato e dalla quantità offerta. Se il prezzo di copertina è di € 28 e il mercato dell’usato lo
valuta al 40%, il suo valore potrà essere di € 11,2.
2) Valore di costo. Il libro viene riprodotto mediante fotocopie. Il suo valore può essere espresso sulla
base dalla spesa necessaria per fotocopiarlo interamente (ma la legge lo proibisce!).
3) Valore di trasformazione. Il libro non serve più a nessuno, perché, per esempio, è superato
dall’evoluzione della normativa o delle tecnologie. Il volume ha comunque un valore, deducibile dall’utilizzo
come carta da macero, pari alla differenza tra il valore dei beni ottenuti trasformando la carta e i costi della
lavorazione industriale per ottenere quei beni.
4) Valore complementare. Il libro da stimare è il Corso di estimo sprovvisto del prontuario allegato. I
valore può essere ottenuto dalla differenza tra il valore di mercato del volume completo di prontuario e il
valore di mercato o di costo del solo prontuario.
5) Valore di surrogazione. Il libro non viene più stampato dalla Casa editrice per motivi economici. Se
può essere sostituito con altri libri che espongono in modo equivalente gli argomenti in esso contenuti, il
suo valore potrà essere espresso sulla base del prezzo di acquisto di tali altri libri.
6) Valore di capitalizzazione. Il libro potrebbe essere prestato a pagamento. Il suo valore potrebbe
essere ottenuto scontando all’ attualità il reddito netto ritraibile col noleggio del libro.
E dunque evidente che uno stesso bene può avere diversi valori di stima in funzione dell’ aspetto
economico adottato.
Gli aspetti economici
Il valore di mercato
Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe spuntare una libera
contrattazione di compravendita con riferimento alla data della stima. Il bene non è realmente messo in
vendita: il perito si limita a prevedere, in base alla comparazione con i prezzi realmente pagati in passato
per beni simili, quale potrebbe essere il probabile prezzo pagabile oggi per il bene oggetto di stima. Viene
effettuata pertanto una previsione basata su dati “storici”, elaborati statisticamente, che consentono di
costruire le curve della domanda e dell’offerta di individuare quindi il probabile prezzo di equilibrio.
Tuttavia la previsione, come tale, non coincide con il prezzo di mercato a cui si potrebbe realmente
vendere il bene. In una reale compravendita si verificano infatti circostanze particolari tali da determinare,
in uno specifico istante, quotazioni maggiori o inferiori di quelle previste. Il perito però non agisce sulla
base di ipotesi singolari, ma deve riferirsi a condizioni medie e cioè, come si vedrà seguito, al principio
dell’ordinarietà.
Il criterio del valore di mercato è quello che più frequentemente risolve i casi pratici di stima. Non solo,
altri criteri di stima (valore di trasformazione, complementare e surrogazione) sono basati, in tutto o in
parte, su valori di mercato.
Il valore di costo
Il valore di costo si ottiene sommando le spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per
produrre il bene oggetto di stima. Per attuare il processo produttivo un imprenditore sostiene spese di
diverso tipo
— per l’acquisto di beni e servizi (quote, spese varie e tributi);
— per la retribuzione dei lavoratori (salari e stipendi);
gli interessi sui capitali utilizzati (interessi, beneficio fondiario).
Il valore di costo (Vk) risulta quindi dalla formula:
Vk =Q+Sv+Tr+Sa+St+I+Bf
dove:
Q = quote, spese per la reintegrazione, manutenzione e assicurazione dei fattori produttivi costituiti da
beni economici a utilità ripetuta (fabbricati, macchine ecc.);
Sv = spese varie, per l’acquisto di fattori produttivi costituiti da beni economici a utilità semplice
(materie prime, energia ecc.);
Tr = tributi, imposte, tasse e contributi dovuti allo Stato oppure a enti locali;
Sa = salari, compensi per il lavoro manuale
St =stipendi, compensi per il lavoro intellettuale;
I= interessi, per la remunerazione del capitale agrario (macchine, bestiame ecc.);
Bf = beneficio fondiario, per la remunerazione del capitale fondiario (terreni, fabbricati ecc.).
A queste spese dovrebbe poi essere aggiunto, secondo alcuni autori, il profitto dell’imprenditore
ordinario (±T), dotato di “medie capacità e mezzi”, detto profitto normale d’impresa. L’organizzazione
attuata dall’imprenditore rientra infatti tra i fattori della produzione e richiede quindi una remunerazione. Il
profitto non è però determinato a priori, ma è ciò che rimane all’imprenditore dopo aver venduto i suoi
prodotti. Si ottiene quindi come differenza tra prezzo di mercato e costo di produzione.
Il profitto normale d’impresa è di norma calcolato per la stima del costo di costruzione dei fabbricati.
Aspetti economici e mercato perfetto
Secondo il Medici, “in condizioni di equilibrio (mercato concorrenziale perfetto), i sei aspetti economici
tendono a identificarsi”, nel senso che tendono a coincidere tutti con il valore di mercato. Infatti nel mercato
perfetto si ipotizza un profitto nullo e quindi:
valore di mercato = costo di produzione
Nel mercato imperfetto si ha invece:
valore di mercato = costo di produzione + profitto.
Un caso particolare è dato dal costo di ricostruzione: questo valore fa riferimento a un fabbricato già
esistente e distrutto totalmente o parzialmente, che deve essere valutato per l’aspetto economico del
costo. In tal caso la stima prenderà in esame il costo di costruzione a nuovo di un fabbricato simile ed a
questo verrà detratto un coefficiente di vetustà che serve a quantificare il deprezzamento del fabbricato
oggetto di valutazione.
Il valore di trasformazione
La stima secondo l’aspetto economico del valore di trasformazione consiste nel considerare il bene nelle
condizioni in cui si potrà trovare in seguito a una modificazione, da considerarsi ordinaria, delle sue
caratteristiche fisiche e/o economiche. Tali modificazioni possono consistere nell’esecuzione di opere o in
variazioni dello stato di diritto.
Il valore di trasformazione (e cioè il valore del bene nello stato attuale, ma che sarà trasformato) si
ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (Vm) e il costo
della trasformazione stessa (K):
E’ quindi evidente che questo aspetto economico deve essere applicato per la stima di quei beni che,
nello stato in cui si trovano, non manifestano tutte le loro potenziali capacità di valore o di reddito. Queste
potenzialità possono però essere fatte emergere con opportuni interventi di trasformazione effettuati da
un imprenditore normale.
Questo criterio si può usare quando si verificano le seguenti condizioni:
il risultato della trasformazione sia economicamente vantaggioso;
sia tecnicamente possibile;
sia legalmente ammissibile;
ed infine la trasformazione, come detto, sia ordinaria;
Un esempio di applicazione di tale aspetto economico è dato dal valore a sito e cementi ( o di
demolizione), per cui il valore di un area sulla quale insiste un rudere si calcola:
V. demoliz.= V. area – Sp demolizione + materiali di recupero
Il valore complementare
Un bene complementare è in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più altri beni (o parti di
essi). Per cui (VA) si ottiene si ottiene dalla differenza tra il valore del complesso originario di beni di cui fa
parte (V) e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima (VB):
VA= V - VB
Il valore complementare deriva quindi dalla differenza di due prezzi di mercato od eventualmente dal
costo di produzione.
Esempio di valore complementare calcolato per un esproprio parziale
Con la realizzazione di un raccordo autostradale, mediante esproprio di una porzione di terreno di 2.860
m2, un fondo rustico di ettari 12.34.67 viene diviso in due parti. Si deve stabilire l‘entità del danno subito
dal proprietario.
Il perito ha compiuto ricerche di mercato in séguito alle quali ha potuto stabilire che:
— le quotazioni medie di mercato per fondi simili, accorpati, sono di 30.000 €/ha:
l’intersecazione del fondo e la conseguente suddivisione in due parti determinerà una diminuzione di
valore del 15%.
Valore di mercato del fondo intero, prima della realizzazione di un raccordo autostradale:
V1= 12,3467 ha x 30.000 €/ha = € 370.401
Valore della parte residua, del fondo dopo la realizzazione del raccordo autostradale:
V2 = (12,3467 — 0,286) ha x 30.000 €/ha x 85% = € 307.548
Valore complementare dell’area oggetto di stima (l’area espropriata):
Vc = 370.401 — 307.548 = € 62.853
Il valore di surrogazione
Il valore di surrogazione esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di
sostituirlo, cioè di beni in grado di produrre la stessa utilità. Questi altri beni possono essere valutati in base
al valore di mercato o in base al costo.
La condizione indispensabile per applicare questo criterio di stima è che il bene oggetto di stima sia,
appunto, sostituibile, surrogabile con altri beni.
Questo criterio di stima, scarsamente usato in ambito microestimativo, può invece dimostrarsi più utile
in ambito macroestimativo dove la maggior parte dei beni pubblici, non avendo un mercato, potrebbe
essere valutata con riferimento al valore di altri beni per i quali invece esiste un mercato.
Nell’estimo tradizionale si ricorre a questo aspetto economico quando il mercato di questo bene è
inesistente e non si possono usare gli altri criteri di stima (es. il letame).
Il valore di capitalizzazione
Con il criterio del valore di capitalizzazione il valore di un bene viene espresso accumulando all‘attualità i
redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario (beneficio fondiario Bf). Il termine capitalizzazione
indica appunto la trasformazione di un flusso di redditi futuri in un capitale attuale con l’uso appropriato
delle formule di matematica finanziaria.
Per un immobile il reddito del proprietario è un importo annuo da considerarsi illimitato. Il valore di
capitalizzazione o valor capitale (4) sarà dato allora dalla formula:
Se invece il bene da stimare è in grado di fornire un reddito annuo limitato, il valore di capitalizzazione
sarà dato dalla seguente formula:
Quindi dovranno essere rispettate le seguenti condizioni:
che il bene abbia la capacità di fornire redditi futuri;
che questi siano prevedibili e determinabili nel loro ammontare netto;
che si possa accertare un opportuno saggio di capitalizzazione.
Esempi di casi di stima con l’individuazione dell’appropriato aspetto economico
È importante ricordare che il perito chiamato a valutare un determinato bene economico o a risolvere
un qualsiasi quesito estimativo si chieda sempre qual è il motivo o lo scopo della stima, o ragione pratica;
poiché, in funzione dello scopo, il perito sceglie l’appropriato aspetto economico che risolverà con
razionalità il quesito estimativo. Infatti lo stesso bene nello stesso momento può assumere valori diversi se
valutato per scopi diversi.
Nel seguente prospetto sono evidenziati alcuni dei molteplici casi di stima con l’individuazione
dell’aspetto economico più opportuno.