BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO
Estimo immobiliare
aspetti economici e criteri di stima
Collegio Geometri e Geometri Laureati di Padova
CORSO PRATICANTI 2017
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Dal postulato dello scopo dipendono i criteri di stima o aspetti
economici. Il valore di stima è funzione dello scopo per il quale è
richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio scopo, in
relazione ai rapporti intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene da
stimare.
Uno stesso bene può presentare tanti valori quanti sono le ragioni
pratiche che promuovono la stima.
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Valore di mercato
Valore di costo
Valore di trasformazione
Valore complementare
Valore di capitalizzazione
Valore di surrogazione
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di mercato
Rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe avere in una
libera contrattazione di compravendita;
secondo l’IVS:
“il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una
determinata proprietà può essere compravenduta alla data della stima
posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo
indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti
hanno agito con uguale capacità, con prudenza e senza alcuna
costrizione”.
- Comparazione con prezzi realmente pagati in passato per beni simili
(previsione basata su dati storici)
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di costo
Si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore deve sostenere per
produrre o riprodurre il bene oggetto di stima.
Il valore di costo comprende spese di diverso tipo:
- spese per l’acquisto di beni e servizi (quote + spese varie, tributi)
- retribuzione dei lavoratori (salari e stipendi)
- remunerazione dei capitali utilizzati (interessi o beneficio fondiario)
Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + Bf
A queste spese deve essere aggiunto il profitto dell’imprenditore
ordinario
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di costo
Si usa in genere nei seguenti casi:
- quando non esiste un mercato di fabbricati simili
- nelle stime dei danni
- nella stima del valore di trasformazione in aree edificabili
Determinazione del valore di costruzione (fabbricato ex novo) e di
ricostruzione deprezzato (fabbricato esistente):
- il costo di costruzione comprende il costo di cantiere + spese generali
- il costo di ricostruzione deprezzato è il costo che un imprenditore deve
sostenere per produrre un edificio avente la stessa utilità di quello da
stimare ed è uguale al valore di costruzione x coefficiente di vetustà,
oppure:
Ct = C – Dt
C = costo di costruzione a nuovo; Dt = deprezzamento (%) al tempo t
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di trasformazione
È uguale alla differenza tra il previsto prezzo del bene trasformato e il
costo di trasformazione
Vt = Vm – k
È un aspetto economico derivato dal prezzo di mercato e dal costo di
produzione che si fonda sui seguenti requisiti teorici:
- l'immobile può essere trasformato
- la trasformazione è più proficua rispetto alle condizioni al momento
della stima
- la trasformazione comporta un costo non nullo relativo al processo di
trasformazione
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di trasformazione
Si ricorre al valore di trasformazione ogni qualvolta il bene da valutare si
trova nelle condizioni di poter essere trasformato o trasferito nella
destinazione:
- aree edificabili
- immobili da ristrutturare
- immobili da riedificare
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di surrogazione o valore di sostituzione
Viene determinato sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo
cioè in funzione del valore di beni aventi la stessa utilità. Questi altri beni
possono essere valutati in base al valore di mercato o al valore di costo.
In termini concreti il principio di sostituzione afferma che un compratore
non è disposto a pagare per un bene una somma maggiore al costo di
produzione di un altro bene sostituto che presenta la stessa utilità del
bene da stimare.
ASPETTI ECONOMICI O CRITERI DI STIMA
Valore di capitalizzazione
Il valore di capitalizzazione o di rendimento viene determinato
accumulando all’attualità i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal
proprietario con l’uso appropriato delle formule di matematica
finanziaria.
Il termine capitalizzazione indica appunto la conversione di un flusso di
redditi futuri in una somma attuale (capitale).
Per un immobile il reddito del proprietario è costituito dal canone
d’affitto (beneficio fondiario, Bf) considerato come importo annuo
illimitato.
Il valore di capitalizzazione è dato V0 = Bf / r
Se il reddito annuo è considerato per un periodo di tempo limitato
q −1
V0 = Bf ⋅ n
q ⋅r
n
