PRELAZIONE
CHE FARE?!?
INDICAZIONI
ASSOCOND CONAFI
PER COLORO A CUI STANNO PER METTERE
ALL’ASTA LA CASA E DESIDERANO
ESERCITARE IL DIRITTO DI PRELAZIONE
IL DECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005 N.122
ARTICOLO 9
Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi
adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo
grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la
fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto
dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle
eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.
2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità
che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata
comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale
giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni
dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le
condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad
esercitare la prelazione.
3. Il diritto di prelazione è esercitato dall'acquirente, a pena
di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della
comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo
ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile,
condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto
dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme
riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere
restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e
caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel
contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione,
l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da
apposita stima.
5. È escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti
dell'aggiudicatario.
chi ne ha diritto?
I PROMISSARI ACQUIRENTI O I PROPRIETARI DI
IMMOBILI PER I QUALI È STATO STIPULATO UN
PRELIMINARE DI VENDITA QUANDO
L’IMMOBILE ERA IN COSTRUZIONE
•
PER IMMOBILI CHE SONO COINVOLTI IN VENDITE
GIUDIZIALI (ASTE E AFFINI, NON SOLO DI
PROCEDURE FALLIMENTARI MA ANCHE DI
PROCEDURE ESECUTIVE INDIVIDUALI; VENDITE
CHE SI TENGANO DOPO IL 21 LUGLIO 2005,
ANCHE SE LA PROCEDURA ERA IN ATTO PRIMA DI
TALE DATA
•
CHE HANNO ADIBITO L’IMMOBILE AD ABITAZIONE
PRINCIPALE PER SE O PER UN PARENTE DI
PRIMO GRADO
che fare
INVIARE LETTERA RACCOMANDATA AR
•
ALL’ATTENZIONE DEL CURATORE FALLIMENTARE O
AL SOGGETTO DELEGATO ALLA PROCEDURA
DELL’ESECUZIONE GIUDIZIALE (NOTAIO
COMMERCIALISTA ECC.)
•
PER CONOSCENZA AL GIUDICE DELEGATO O AL
GIUDICE DELL’ESECUZIONE INDIVIDUALE
come farlo
TESTO DELLA LETTERA
Il sottoscritto ... (dati personali identificativi)
Avendo appreso che Ella intende procedere alla vendita giudiziale
dell’unità immobiliare a me promessa in vendita/venduta❊ dalla ...
(dati del contraente),
Le comunico formalmente che l’unità immobiliare a me promessa in
vendita/venduta❊ sita in……. Via……. meglio individuata al
Foglio….Mapp…… ( indicare tutti i dati necessari alla individuazione
di ogni singola unità così come riportati nel Bando d’asta) è
attualmente adibito ad abitazione principale mia e della mia
famiglia.
Tale circostanza a Lei peraltro già ben nota impone l’applicazione
dell’art. 9 D. Lgs. 122/2005 per effetto del quale è mio diritto
esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile da me
occupato alle stesse condizioni risultanti all’esito della procedura.
La invito dunque formalmente a mettermi nelle condizioni di
esercitare il mio diritto, significandoLe che ove ciò non avvenisse
La riterrò responsabile personalmente dei danni a me cagionati.
La invito, infine, a dare ampia e corretta informativa a tutti coloro
che parteciperanno alla vendita in ordine alla soggezione di tale
procedura al diritto di prelazione di cui all’art. 9 del D. Lgs. 122/
2005.
Chiedo infine che il sig. giudice delegato/giudice dell'esecuzione❊
cui la presente è inviata per conoscenza voglia vigilare sulla
corretta applicazione delle disposizioni di legge sopra richiamate.
❊ riservato ai rogitati soggetti a esecuzione giudiziale
IMPORTANTE
ADERITE AD ASSOCOND-CONAFI
SOLO RENDENDO PIù FORTE E RAPPRESENTATIVA L’ASSOCIAZIONE POTREMO PENSARE DI
MIGLIORARE LA LEFGGE
La prelazione in favore degli acquirenti di immobili da costruire
(art. 9 D. Lgs. n. 122/05)
Ai sensi dell’art. 9 del D. Lgs. n. 122/05, nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto
del contratto concluso con il costruttore, all’acquirente [nella definizione datane dall’art. 2
lett. a) dello stesso decreto] che ne abbia ottenuto la consegna e lo abbia adibito ad
abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, è riconosciuto il
diritto di prelazione, il diritto cioè di essere preferito nell’acquisto dell’immobile al prezzo
definitivo raggiunto nell’incanto.
Il fondamento di questa preferenza risiede nel positivo apprezzamento dell’interesse, che
muove l’acquirente alla stipulazione del contratto con il costruttore, al conseguimento
della proprietà dell’abitazione, facendo della prelazione lo strumento per favorirne
l’acquisto in attuazione del principio sancito dall’art. 47 della Costituzione.
La prelazione in parola è destinata ad operare nel caso di vendita forzata dell’immobile.
Nessun dato testuale autorizza a circoscriverne la portata alle sole vendite disposte
nell’ambito di una procedura concorsuale. Al contrario, l’ampia formulazione della norma
e il riferimento alla vendita forzata in genere senza specificazioni di sorta sono elementi
inequivoci che attestano la precisa volontà del legislatore di riconoscere la prelazione non
solo nella vendita forzata conseguente all’assoggettamento del costruttore ad una
procedura concorsuale, ma anche nella procedura esecutiva individuale apertasi a
seguito del pignoramento dell’immobile su iniziativa di un creditore munito di titolo
esecutivo.
Tale approdo interpretativo ben si coordina con l’impianto complessivo della nuova
disciplina finalizzata - si badi - a rafforzare la tutela dell’acquirente laddove il costruttore
incorra in una situazione di crisi, che si ha per verificata non solo nel caso di procedure
concorsuali, ma anche quando il costruttore sia sottoposto ad esecuzione immobiliare in
relazione all’immobile dedotto in contratto.
Peraltro, sarebbe del tutto irragionevole accordare la prelazione nella procedura
esecutiva concorsuale e negarla, invece, nella procedura esecutiva individuale, non
sussistendo alcuna ragione che possa giustificare una simile disparità di trattamento, che
finirebbe col frustrare in qualche misura la finalità che con la prelazione si è voluta
perseguire, quella cioè di favorire, a parità di condizioni, l’acquirente nel conseguimento
della proprietà della casa di abitazione laddove detto risultato non possa essere
conseguito attraverso la regolare esecuzione del contratto a causa della sopravvenuta
situazione di crisi del costruttore.
Venendo all’operatività della norma sul piano temporale, se la si intende come
disposizione di natura procedurale siccome impatta con la disciplina processuale della
vendita forzata, deve senz’altro ritenersi norma di immediata applicazione nell’ambito di
tutte le procedure esecutive pendenti, ancorché iniziate anteriormente all’entrata in vigore
del decreto legislativo (21.07.2005), a condizione - beninteso - che la vendita forzata non
sia già conclusa con l’aggiudicazione definitiva.
Alle stesse conclusioni si giunge anche nel caso in cui la disposizione sia da intendere
come norma non di procedura, ma di natura sostanziale in quanto attributiva di un diritto
soggettivo.
Per definirne l’ambito temporale di applicazione, occorre distinguere tra rapporti ancora in
corso, e cioè rapporti che, sebbene sorti anteriormente sotto l’imperio della legge
precedente, sono destinati a produrre effetti sotto il vigore della normativa sopravvenuta,
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e rapporti già esauriti, che abbiano cioè concluso il loro ciclo di operatività, essendosi gli
effetti da essi scaturenti ormai compiutamente prodotti sotto l’imperio della normativa
precedente.
In quest’ultimo caso, avendo il rapporto esaurito la sua operatività, non può essere
intaccato dalla disciplina sopravvenuta, salvo che ad essa il legislatore abbia attribuito
efficacia retroattiva.
In tema di rapporti giuridici pendenti, deve ammettersi al contrario, in aderenza al
costante orientamento della giurisprudenza, l’immediata applicabilità della normativa
sopravvenuta, purché non sia diretta a regolare il fatto o l’atto generatore del rapporto,
ma solo gli effetti di esso. Non può dirsi, infatti, retroattiva la normativa che, senza
travolgere gli effetti già prodottisi, intervenga a modificare o innovare, nel segmento
temporale che interessa l’epoca successiva alla sua entrata in vigore, la disciplina
giuridica di un rapporto non ancora esaurito. Si parla in siffatte situazioni di “retroattività
apparente” in contrapposizione alla “retroattività autentica”, che ricorre quando la legge
opera ex post sugli effetti già prodottisi di un fatto compiuto sotto l’imperio della legge
precedente.
Ciò premesso, non v’è dubbio che la norma attributiva della prelazione sia destinata ad
incedere sugli effetti della vendita forzata, consentendo all’acquirente che sia già stato
immesso nel possesso dell’immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale per sé
o per un proprio parente in primo grado, di subentrare nella posizione dell’aggiudicatario
e così assicurarsi, a parità di condizioni, la proprietà dell’immobile.
Ecco che allora, in conformità a principi generali di diritto intertemporale sopra riassunti,
se alla data di entrata in vigore del decreto la vendita forzata non si è ancora conclusa
per non essere stata disposta l’aggiudicazione definitiva, deve senz’altro riconoscersi
l’applicabilità della norma attributiva della prelazione in quanto viene ad incidere su un
rapporto giuridico non ancora esaurito.
D’altro canto, il presupposto cui è intimamente collegata la prelazione è rappresentato
dalla vendita forzata dell’immobile; sicché è del tutto coerente che la prelazione venga
riconosciuta all’acquirente laddove la vendita non si sia ancora perfezionata alla data di
entrata in vigore del decreto.
Sarebbe invece del tutto irragionevole limitare l’operatività della prelazione alle sole
procedure esecutive (concorsuali o individuali) aperte in epoca successiva all’entrata in
vigore del decreto, vuoi perché detta interpretazione si porrebbe in insanabile contrasto
con i richiamati principi di diritto intertemporale, vuoi anche perché nel testo della norma
non è dato rinvenire alcun elemento che ne legittimi un’applicazione restrittiva sul piano
temporale che, comunque, non avrebbe alcuna giustificazione di ordine logico o
sistematico.
Il contenuto dispositivo dell’articolo in esame, infatti, si fonda sul riconoscimento della
prelazione nel caso di vendita forzata, consentendone l’esercizio a seguito della
determinazione definitiva del prezzo. Questo essendo il dato testuale, non è consentito
ascrivere alcuna valenza ostativa all’applicazione della norma alla circostanza che la
procedura esecutiva (concorsuale o individuale) si sia aperta prima dell’entrata in vigore
del decreto trattandosi di un dato temporale del tutto irrilevante, diversi essendo i
presupposti oggettivi e soggettivi che concorrono a delimitare il perimetro operativo della
prelazione.
A CURA DELL’UFFICIO STUDI ASSOCOND-CONAFI
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