INTERVENTI EDILIZI SU PARTI COMUNI DI EDIFICI
CONDOMINIALI
Con particolare riferimento alla titolarità alla
presentazione di titoli abilitativi edilizi
Comune di Treviso
Settore Sportello Unico e Polizia Locale
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Introduzione
Con riguardo agli interventi edilizi che possono essere realizzati su parti comuni degli edifici condominiali ed
ai soggetti che hanno titolarità rispetto al bene oggetto di intervento, per presentare in Comune l’istanza di
Permesso di costruire o altri titoli abilitativi edilizi, si riporta una casistica di interventi così come normati dal
codice civile.
Prima di esaminare i casi che possono interessare, è tuttavia necessario fare una breve premessa sulla
definizione di parti comuni di un edificio. Ciò in quanto, nel caso di interventi edilizi su parti comuni, si pone
poi il problema di definire, a seconda della tipologia di interventi, se il singolo condomino abbia la titolarità
per realizzarli o se sia necessario il previo assenso degli altri condomini ovvero dell’assemblea condominiale.
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Parti comuni di edifici (art. 1117 c.c.):
Sulla base di quanto prevede l’art. 1117 i beni e i servizi di proprietà
comune sono suddivisi in tre categorie:
• parti inerenti alla struttura dell’edificio (il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell’edificio necessarie all’uso comune);
• locali destinati ai servizi (locali per la portineria e per l’alloggio del
portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune);
• impianti, pertinenze, installazioni e manufatti (opere, installazioni e
manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature
e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali
di proprietà esclusiva dei singoli condomini).
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Parti comuni di edifici (art. 1117 c.c.) - Precisazioni importanti
1) Sono indivisibili e inseparabili in ragione della loro destinazione al
relativo servizio, a differenza di quelle di pertinenza esclusiva dei singoli
condomini.
2) La loro elencazione, contenuta nell’art. 1117 c.c., non implica che in
ogni caso questi beni, pur presenti in un edificio, siano sempre di proprietà
comune.
3) Tali beni sono comuni se il contrario "non risulta dal titolo“, ad esempio:
- atto di compravendita dal quale risulti in maniera chiara che un
determinato bene, pur compreso nell'elencazione sopra riportata, è di
proprietà esclusiva di uno dei condomini.
- regolamento di condominio quando, con approvazione dell'unanimità dei
condomini, questo dispone che un bene compreso tra quelli comuni è in
realtà di proprietà esclusiva
4) In relazione alla tipologia di intervento da eseguire sulle parti comuni, vi
è la necessità o meno di acquisire il previo assenso degli altri condomini
ovvero dell’assemblea condominiale.
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Uso della cosa comune (art. 1102 c.c.)
Ogni condomino ha diritto di eseguire opere sulla cosa comune purché:
-non ne alteri la destinazione;
-non ne pregiudichi la comproprietà;
-non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In particolare:
-non deve risultare alterata la natura delle parti comuni;
-deve essere sempre consentito agli altri condomini di farne una analoga utilizzazione;
-le parti comuni dell'edificio non devono risultare asservite in favore di altri immobili
estranei al condominio.
Sono sempre salve comunque le norme più restrittive contenute nel regolamento di
condominio.
Limiti nell'uso delle parti comuni
• rispetto della destinazione data alla parte comune (per esempio se una parte è
destinata al passaggio di persone, non potrà essere usata come deposito di oggetti o
parcheggio);
•divieto di usare la cosa comune in modo da impedire lo stesso uso da parte di tutti gli
altri condomini.
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Uso della cosa comune (art. 1102 c.c.): - Segue
TITOLARITA’:
le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102
c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio
interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso,
sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui
pari uso.
Pertanto fatti salvi i requisiti posti dall’articolo (che si applicano anche
alle opere eseguite dall'inquilino), l'opera non necessita di delibera
dell’assemblea condominiale.
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Innovazioni (art. 1120 c.c.)
Art. 1120, 1° comma: innovazioni sulle cose comuni dirette:
- al miglioramento;
- all’uso più comodo;
- al maggior rendimento delle cose comuni.
TITOLARITA’:
necessita deliberazione assembleare. La deliberazione deve essere
approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi dell’edificio (cfr art.
1136, 5° comma)
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Innovazioni (art. 1120 c.c.) - Segue
Art. 1120, 2° comma: innovazioni sulle cose comuni che, nel rispetto della normativa di
settore, hanno ad oggetto:
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento
del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità
immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti
di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di
terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico
solare o di altra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire
agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
TITOLARITÀ:
necessita deliberazione dell’assemblea condominiale. La deliberazione deve essere approvata
dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed
almeno la metà del valore dell’edificio (cfr art. 1136, 2° comma)
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Innovazioni (art. 1120 c.c.) - Segue
Art. 1120, 4° comma: Sono vietate le innovazioni:
- che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
- che ne alterino il decoro architettonico;
- che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino.
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Opere su parti di proprietà o uso individuale (art. 1122 c.c.)
L'art. 1122 c.c. pone un generale divieto di esecuzione di opere che:
-rechino danno alle parti comuni
-determinino un pregiudizio
architettonico dell'edificio
alla
stabilità,
alla
sicurezza
o
al
decoro
ATTENZIONE:
Il divieto non è esteso solo agli interventi eseguiti sulle parti comuni, ma anche
su quelle che siano di proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale del
condomino.
Ad esempio:
opere e lavori eseguiti nei singoli appartamenti che mettano in pericolo la
sicurezza statica dell'edificio (aperture di varchi nel muro perimetrale, opere
che comportino indebolimenti nel muro maestro, ecc.).
La violazione della richiamata normativa civilistica si riverbera anche sul
permesso di costruire rilasciato in favore del proprietario, qualora questi abbia
fatto istanza senza il previo consenso degli altri condomini, che sono in tal caso
legittimati ad impugnare il titolo edilizio per ottenerne l'annullamento.
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Interventi di manutenzione ordinaria
Sono quelli contemplati dall’art. 1130, primo comma n. 3, del codice civile che si
riporta:
“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti
disposizioni di legge, deve:…omissis…3) riscuotere i contributi ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e
per l’esercizio dei servizi comuni…omissis…”.
Sono interventi che per loro natura appartengono alla manutenzione di routine di
un edificio e che non comportano elevati impegni di spesa. Questi sono indicati
come lavori di manutenzione ordinaria e possono (anzi devono) essere decisi
dall’amministratore in virtù del potere a questi conferito.
Quali esempi di lavori ordinari si possono citare tutti gli interventi di riparazione
spicciola come le riparazioni del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non
funzionano sino alla sostituzione delle lampadine nelle parti comuni dell’edificio o
piccoli lavori edili come il ripristino di un gradino sbrecciato che rappresenti un
rischio alla sicurezza.
TITOLARITA’: non necessitano di pratica edilizia
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Interventi di manutenzione straordinaria
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Sono quelli contemplati dall’art. 1135, 1°comma n. 4 , del codice civile che si riporta:
“Oltre quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
omissis… 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori
devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in
funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione
ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea; …omissis...”.
Le opere di manutenzione straordinaria devono essere piena espressione della volontà dei condomini e quindi
essere debitamente deliberate dall’assemblea. È bene tuttavia intendersi sul significato di straordinarietà dei
lavori. Secondo una definizione condivisa, con tale espressione si intende il verificarsi di una situazione non
preventivata e causata da un evento imprevedibile. Si pensi, quale esempio ricorrente, la necessità di
intervenire per la messa in sicurezza della facciata a causa del grave ammaloramento dei balconi e dei
cornicioni che minacciano cedimenti parziali con grave rischio per l’incolumità dei passanti o degli stessi
condomini oppure di un serio intervento di manutenzione dell’ascensore (es. sostituzione dell’impiantistica)
per ripristinarne il corretto funzionamento nonché assicurare la sicurezza degli utenti.
Nei casi in cui siano necessari lavori straordinari l’art. 1135, primo comma n. 4, del codice civile, dispone che
la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere con un’espressa
delibera ad hoc.
(Questa regola “principe” subisce una deroga allorché si tratti di lavori sì straordinari ma la cui esecuzione
immediata è imposta dal carattere dell’urgenza che questi rivestono. Il medesimo art. 1135. al comma 2,
prevede infatti che sia l’amministratore a dover ordinare lavori di manutenzione straordinaria quando questi
siano urgenti).
TITOLARITA’: necessita deliberazione dell’assemblea condominiale. La deliberazione deve
essere approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio (cfr art. 1136, 3° comma)
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Interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità
Sono quelli contemplati all’art. 1136, 4°comma del codice civile che si riporta:
“…omissis… Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative
a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater,
1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo…omissis…”.
Per definire le opere eseguite in condominio come straordinarie non è sufficiente tuttavia fare riferimento solo ai
concetti sopra espressi di imprevedibilità e casualità dell’evento che le hanno rese necessarie. Se si accettassero i limiti
imposti da questi criteri non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari tutti gli interventi di ristrutturazione
dell’edificio, come ad esempio quelli destinati a salvaguardare il decoro, la funzionalità o il miglior godimento delle
parti comuni del condominio.
Considerato l’impegno economico che solitamente queste opere comportano per ogni singolo proprietario, non è
pensabile che queste vengano disposte dall’amministratore senza il preventivo consenso dell’assemblea. Pertanto,
devono essere considerati lavori straordinari tutte quelle opere che pur prescindendo dai concetti di imprevedibilità ed
eccezionalità della causa che li rende necessarie, comportano oneri di spesa considerevoli per la compagine
condominiale.
TITOLARITA’: necessita deliberazione dell’assemblea condominiale. La deliberazione deve essere approvata
dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del
valore dell’edificio (cfr art. 1136, 2° comma)
E’ d’uopo precisare che il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità riferita ai lavori di manutenzione
straordinaria pertanto la valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare
riferimento. Il concetto, evidentemente, si riferisce all’esborso necessario per le opere da eseguire ma, in assenza di un
ancoraggio normativo certo, per comprendere quale sia l’ammontare del costo dei lavori oltre il quale si potrà parlare di
notevole entità si deve necessariamente fare riferimento alle pronunce giurisprudenziali in merito.
Vi è infatti un costante orientamento della Corte di Cassazione (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 6 novembre
2008, n. 26733; Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 29 gennaio 1999, n. 810), secondo il quale sarà il giudice del
merito, una volta investito della questione, a valutare in via discrezionale se una spesa dovrà ritenersi o meno di
notevole entità rispetto ai lavori da eseguirsi. Ma discrezionalità non significa arbitrarietà posto che il giudice dovrà
operare una valutazione complessiva, tenendo conto delle specifiche caratteristiche e costituzione del condominio e
degli oneri di spesa che gravano su ogni proprietario in relazione all’importo totale dei lavori.
Appendice
Estratto articoli del Codice civile.
ARTICOLI DEL CODICE CIVILE
•Art. 1117 c.c. Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se
aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e
funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,
e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini,
ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore
in materia di reti pubbliche.
•Art. 1102 c.c. Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non
impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se
non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
•Art. 1120 c.c. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le
innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o
dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti
eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado
di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il
loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo
condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le
necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condomino.
•Art. 1122 c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune,
che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
•Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale,
l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla
maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive
relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le
deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo
comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del
presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono
essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente
convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto
dall'amministratore.
