IL FINANZIAMENTO DEGLI INTERVENTI FINALIZZATI AL CONTENIMENTO DEI
CONSUMI ENERGETICI DELL’EDIFICIO ED ALL’UTILIZZO DELLE FONTI
RINNOVABILI DI ENERGIA
La Legge Finanziaria 2007 ha determinato una notevole spinta nella direzione di
microproduzione di energia e calore da fonti alternative e di riduzione dei consumi
dell’energia primaria, prevedendo notevoli agevolazioni, con modalità di bonus fiscale,
per gli investimenti finalizzati al risparmio energetico ed alla riqualificazione energetica
degli edifici.
Ciò ha comportato una sempre più crescente domanda da parte di coloro che si sono
dimostrati interessati al risparmio energetico e che, quindi, vogliono adoperarsi per un
ambiente circostante più vivibile e pulito e, allo stesso tempo, ha destato una sempre più
crescente attenzione da parte degli addetti ai lavori, intendendo per tali non solamente i
produttori o i venditori di prodotti ed impianti finalizzati al risparmio energetico, ma
anche, per esempio, le banche che incoraggiano i proprietari di immobili ad eseguire
interventi strutturali che si pongono come obbiettivo quello di migliorare l’isolamento
termico e il risparmio energetico.
Quasi tutti gli istituti di credito, infatti, propongono finanziamenti a condizioni agevolate
per la installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia, per la
riqualificazione energetica degli edifici con interventi che consentono di ridurre le
dispersioni termiche (nuovi infissi), per l’installazione di pannelli solari per la produzione
di acqua calda, per la sostituzione di vecchie caldaie con altre a condensazione ad alta
efficienza .
Le stesse aziende che producono o commercializzano prodotti nel settore del solare
termico ovvero delle caldaie a condensazione offrono alla clientela un intervento
finanziario articolato nella concessione di un pagamento agevolato.
Le banche, per esempio, concedono un mutuo chirografario, a medio lungo termine, che
ha lo scopo di assistere il proprietario singolo o in condominio, nella fase di realizzazione
dell’investimento per il pagamento delle spese connesse agli investimenti sopra elencati.
Esistono, dunque, concrete possibilità, sul mercato, di reperire le risorse necessarie per
sostenere progetti di investimento che hanno quale fine il risparmio energetico.
Nella gestione delle cose, delle parti e degli impianti comuni nel condominio di un edificio
può essere, estremamente, interessante e certo utile avere la possibilità di finanziare
interventi particolarmente onerosi, in modo da evitare ai singoli comproprietari l’esborso,
in tempi brevi, di somme di denaro di una certa rilevanza.
Non dimentichiamo, poi, che le forme di finanziamento vengono proposte, solitamente,
sono allettanti, nel senso che possono andare dal cosiddetto tasso zero, applicato dal
produttore, ai tassi agevolati degli istituti di credito.
Tutti noi sappiamo che nel condominio la manutenzione straordinaria delle parti o degli
impianti comuni comporta interventi importanti che assumono notevoli costi.
Spesso accade che non sempre i condomini si trovino nelle condizioni economiche tali da
potervi fare fronte e, quindi, al momento di dover decidere se eseguire l’intervento o meno
in assemblea si vengono a determinare posizioni divergenti fra i condomini.
Ecco perché, in questi casi, l’empasse potrebbe risolversi con il ricorso da parte del
condominio ad un finanziamento.
In questo mio breve intervento cercherò di fare un breve escursus della problematica
relativa alla possibilità per un edificio in condomino di accedere a contratti di
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finanziamento, di quali autorizzazioni debbano essere rilasciate all’amministratore e quali
siano le maggioranze con le quali devono essere prese le relative deliberazioni.
Il condominio di edifici, non è una persona giuridica, ma un ente di gestione, nel quale
esiste un organo rappresentativo unitario, l'amministratore, il quale ha la rappresentanza
dei suoi partecipanti.
Il condominio di edifici, inoltre, è un ente sfornito di personalità giuridica diversa da
quella dei suoi partecipanti, in quanto, di norma, agisce nell’ambito delle cose comuni, a
mezzo dello amministratore che lo rappresenta, dal che discende che entro i limiti delle
attribuzioni che la legge gli conferisce ( art. 1130 del codice civile ) e nell’esecuzione del
mandato gestorio ricevuto dai condomini, l’amministratore contrae delle obbligazioni
verso i terzi che, tuttavia, sono riferibili ai condomini stessi.
Non solo, ma tutti noi sappiamo che nel condominio di un edificio il singolo condomino,
in virtù del principio della solidarietà passiva, è chiamato a rispondere per il tutto.
Fatta questa premessa, la prima questione che dobbiamo affrontare è se l’amministratore
di condominio necessiti o meno di un specifica autorizzazione da parte dei condomini suoi
mandanti per poter ricorrere al credito bancario.
La risposta negativa sembrerebbe scontata, anche se in dottrina si è acceso un animato
dibattito sulla questione, nel senso che alcuni autori sostengono che la stipula di un
contratto di finanziamento debba essere preventivamente autorizzata dall’assemblea
solamente se la somma presa a mutuo serve per fare fronte al pagamento di spese di
manutenzione straordinaria, non essendo, invece, necessaria se essa viene impiegata
dall’amministratore per poter far fronte alle spese per l’ordinaria amministrazione,
ovvero le spese cosiddette correnti: consumi di energia elettrica, acqua potabile, gas
metano, stipendi degli addetti alle pulizia o del portinaio etc. .
I fautori di tale tesi, infatti, sostengono che poiché l’erogazione delle spese relative alla
manutenzione ordinaria di un edificio in condominio è un obbligo che deriva all’amministratore da
una precisa disposizione di legge ( l’art. 1130 del codice civile ) e sul quale la giurisprudenza, sia
di merito che di legittimità, è assolutamente concorde, egli potrebbe utilizzare per reperire le risorse
necessarie per adempiere a tale preciso obbligo anche attraverso il ricorso al finanziamento
bancario, oppure andare in rosso sul conto corrente condominiale che costituisce, pur sempre, un
finanziamento.
La giurisprudenza sulla questione si è pronunciata nel lontano 1990 (Cass. 5.3.1990 n. 1734
) ritenendo che la possibilità per l’amministratore di contrarre mutui, in nome e nello
interesse del condominio, esorbita dalle sue normali attribuzioni, senza alcuna differenza
tra opere di ordinaria o straordinaria manutenzione, e richiede, quindi, sempre, una
specifica e precisa decisione da parte dell’assemblea.
Ma con quale maggioranza l’assemblea può deliberare di dare mandato all’amministratore
di andare a stipulare un contratto di finanziamento per l’esecuzione di intereventi di
manutenzione straordinaria alle parti comuni dell’edificio ? Anche qui la risposta non pare
agevole.
La prima distinzione da fare è tra un mutuo chirografario e mutuo ipotecario.
Il mutuo chirografario è quel finanziamento che non viene garantito dall'ipoteca, ma dal
semplice impegno del debitore.
Il mutuo che non è ipotecario è per definizione chirografario.
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E’ quello che, se destinato a soddisfare esigenze individuali, conosciamo più
comunemente come "prestito personale" : ad esso si ricorre quando il debito da contrarre è
di modesta entità e durata, situazioni che non giustificano la costosa iscrizione dell'ipoteca.
L'altra circostanza che suggerisce l'ottenimento di un mutuo chirografario riguarda il
finanziamento di opere straordinarie relative a parti comuni condominiali, su cui è molto
difficile o probabilmente impossibile disporre l'iscrizione ipotecaria.
La maggioranza necessaria per l’adozione di una delibera valida per la stipulazione di un
contratto di finanziamento finalizzato alla effettuazione di opere di manutenzione
straordinaria alle parti comuni dell’edificio non può che essere quella richiesta dal IV
comma dell’art. art. 1136 del codice civile ( maggioranza degli intervenuti che rappresenti
almeno la metà del valore dell’edificio ).
Si noti, però che l’art. 16 del D.Lgs 192 del 19.8.2005, che ha sostituito il II comma dell’art.
26 della legge n. 10/91, prevede che : “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al
contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1,
individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata
da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la
maggioranza semplice delle quote millesimali “ ragion per cui possiamo ragionevolmente
sostenere che, in tale ipotesi, la decisione di accedere ad un mutuo chirografario possa
essere presa a maggioranza semplice delle quote millesimali. ( 501 millesimi) .
Per quanto attiene, invece, la stipulazione di un mutuo ipotecario a favore del condominio,
sempre per le finalità sopra indicate, la questione è ancora più complessa, perché, ogni
singolo condomino deve prestare il consenso ad accendere un’ipoteca a favore della banca
e potremmo trovarci di fronte ad un o più condomini che non intendono prestarlo.
In assenza di una precisa disposizione di legge in merito, la dottrina ritiene applicabile
l’art. 1108 del codice civile dettato in materia di comunione, che troverebbe applicazione
nel condominio di edifici, in virtù dell’art. 1139 dello stesso codice , che, appunto, rinvia
alle norme sulla comunione.
L’art. 1108 prevede che i partecipanti alla comunione possono accendere ipoteche sul bene
comune qualora essa abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per
la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune con deliberazione della
maggioranza dei comunionisti che rappresenti almeno i 2/3 del valore complessivo della
cosa comune.
Quindi, seguendo tale impostazione, potremmo sostenere che se il finanziamento deve
essere garantito da ipoteca sulle parti comuni, la concessione della garanzia reale deve
essere autorizzata dai condomini riuniti in assemblea e deliberata con il voto favorevole di
almeno 667 millesimi.
In conclusione, è chiaro che la problematica oggetto di questo mio intervento
richiederebbe un deciso intervento da parte del legislatore, che, proprio in relazione
all’importanza della materia, rende fondamentale una disciplina normativa specifica.
Avv. Roberto Bella
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