SPESE ORDINARIE E STRAORDINARIE:
I CONSIGLI PER SCEGLIERE E PER DELIBERARE
Quando ci sono interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria da deliberare l’assemblea si
infiamma perché è in questo momento che il condomino è davvero chiamato a fare i conti: passino
gli ordinari, ma per quelli straordinari occorre fare molta attenzione. La legge, all’art. 1118 del
codice civile, è d’altro canto estremamente chiara nell’affermare che non è ammessa la rinuncia da
parte del singolo condomino alle cose comuni e che ognuno di loro è conseguentemente tenuto a
partecipare alle spese relative alla conservazione dei citati beni in proporzione alla propria quota
millesimale.
Per il condominio non c’è invero una precisa definizione del carattere ordinario o straordinario della
spesa ed anzi a volte viene adottata una terminologia non sempre uniforme al riguardo. Tra le spese
ordinarie si annoverano quelle di conservazione e di godimento del bene comune, quelle cioè
inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e finalizzate a garantire il loro
normale uso.
Tra le spese straordinarie rientrano invece le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle inerenti
all’installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione non abituale degli impianti e
delle cose comuni in genere ovvero tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne od
innovarne la struttura.
Sia le une che le altre spese richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini,
essendo questa espressamente richiesta dalla legge ( art. 1135, n. 2, cod.civ.) per tutte le spese
occorrenti durante l'anno.
Nessun problema per gli interventi di ordinaria manutenzione, per la cui approvazione è sufficiente
il voto favorevole espresso da almeno un terzo dei partecipanti al condominio portatori di un terzo
dei millesimi. Un semplice ma necessario chiarimento: qualsiasi assemblea, ordinaria o
straordinaria che sia, funziona sempre con il sistema della doppia maggioranza per la validità delle
singole deliberazioni, vale a dire che occorre sempre raggiungere contemporaneamente sia il
numero richiesto dalla legge per i millesimi e per le “teste”, cioè dei singoli partecipanti al
condominio oppure, per alcune delibere, dei presenti in assemblea personalmente o a mezzo di
proprio delegato.
Le decisioni che riguardano gli interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio vanno
naturalmente sempre assunte con maggiore prudenza, proprio perché di norma impongono al
condomino un rilevante sacrificio economico. I condomini devono dunque partecipare alla
riunione ben sapendo di cosa andranno a discutere. Ancor più quando si parla di eseguire opere
importanti, quali possono essere il rifacimento “a cappotto” della facciata dell’edificio o l’integrale
rifacimento dell’impianto termico, per le quali diventa addirittura indispensabile affidare ad un
ristretto numero di condomini - non necessariamente ai componenti del consiglio di condominio - il
compito di raccogliere dalle varie imprese ( meglio limitare il numero a non più di quattro) le
rispettive offerte, sulla base di un unico capitolato fatto redigere da un professionista a cui, con
ogni probabilità, si andrà poi a conferire l’incarico di direttore dei lavori.
La scelta dell’impresa a cui affidare i lavori non deve naturalmente lasciarsi condizionare dal minor
prezzo, ma deve ricadere su quella con maggiore esperienza nella tipologia di intervento che si
vuole fare eseguire e con una comprovata solidità finanziaria.
Non meno importante è la predisposizione del contratto d’appalto, che è bene che faccia redigere il
condominio, rifiutandosi invece di accettare quello che abitualmente propone l’impresa. Senza qui
voler soffermarsi sullo specifico contenuto che deve avere il contratto, è opportuno prevedere
specifiche procedure per lo svolgimento del collaudo finale dell’opera, nonché precise penali da
applicarsi nei casi di ritardo nella conclusione dei lavori o nelle singole fasi di lavorazione. Occorre
anche richiedere all’impresa una copertura assicurativa per eventuali danni provocati ai condomini
o a terzi, nonché ampie garanzie in merito alla regolare posizione contributiva dei propri dipendenti
impiegati presso il condominio per l’esecuzione dell’appalto.
Una volta raccolte tutte le informazioni ed esauritasi la fase di consultazione con le imprese
prescelte, il compito dell’amministratore e della nominata ristretta commissione è quello di redigere
una pur breve relazione comparativa delle varie offerte ricevute, da inviare ai condomini unitamente
all’avviso di convocazione dell’assemblea al fine di portare a conoscenza di tutti loro i risultati del
lavoro svolto. Il condomino che partecipa all’assemblea viene così posto in grado di valutare le
specifiche caratteristiche non solo dell’intervento che gli si chiede di deliberare, ma anche quelle
dell’impresa a cui affidarne l’esecuzione. E’ l’assemblea che deve assumere ogni definitiva
decisione circa l’esecuzione dei lavori, essendo priva di rilevanza qualsiasi delega che sul punto
eventualmente l’assemblea stessa ritenesse di conferire ad un gruppo ristretti di condomini. Assume
a questo punto primaria importanza conoscere le maggioranze richieste per validamente assumere la
delibera, tenuto presente che in questi casi la spesa richiesta ad ogni singolo condomino è
certamente di rilevante entità. La decisione richiede allora il consenso della maggioranza degli
intervenuti in assemblea ( comunque non inferiore al terzo di tutti i condomini costituenti il
condominio) che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Anche per gli
interventi sugli edifici e sugli impianti condominiali finalizzati al contenimento dei consumi
energetici devono essere deliberati con la maggioranza semplice ( 50% ) delle quote millesimali
rappresentate dagli intervenuti in assemblea (art. 26 L.n.10/91, così come modificata dall’art. 27
L.99/09).
C’è da chiedersi che fine fa la minoranza contraria agli interventi. Vige nel condominio (e non solo)
il principio per cui le delibere correttamente assunte dalla maggioranza vincolano anche coloro che
non vogliono eseguire gli interventi e sopportarne quindi le spese. Il che significa che anche
costoro, fatta salva l’ipotesi di interventi innovativi voluttuari, restano obbligati a pagare in rapporto
ai propri millesimi, sempre che l’assemblea non abbia ecceduto nei propri poteri decisionali
adottando semmai un provvedimento che, deviando dal suo modo di essere, abbia di fatto arrecato
un serio pregiudizio al condominio.
Avv. Augusto Cirla
