NUOVE REGOLE DI VITA IN CONDOMINIO: le domande frequenti dei soci di Altroconsumo alla consulenza giuridica 1) E’ possibile utilizzare il cortile condominiale come parcheggio? Con quale maggioranza delibera l’assemblea? Risposta giurista: La questione è piuttosto complessa e vanno considerate le diverse ipotesi. Se il cortile non è destinato sin dall’origine ad altro uso ed il regolamento contrattuale non dispone nulla in contrario, il parcheggio di autoveicoli nel cortile condominiale è da considerarsi lecito, sempre che il cortile continui a servire agli usi cui è destinato, cioè passaggio di persone, veicoli o suppellettili ed aero‐illuminazione dei locali che vi si affacciano. Ogni condomino potrà parcheggiare la propria auto purché tale comportamento non sia lesivo del diritto degli altri condomini a fare lo stesso o a farne un uso diverso ma consentito. Se invece esiste un divieto esplicito del regolamento contrattuale, è necessario che l’assemblea si pronunci con un voto unanime . L’unanimità non serve se il divieto è generico, se ad esempio, si vieta di: “occupare anche temporaneamente il cortile comune”. In queste ipotesi il cambiamento può essere votato la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Infine, nel caso in cui il cortile sia destinato ab origine dal costruttore ad una specifica destinazione es. giardino, il cambiamento deve essere sostenuto da maggioranze molto ampie; un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. 2) Nel condominio sono numerosi i condomini che non sono in regola con il pagamento delle rate delle spese condominiali: l’amministratore può fare qualcosa? Ha delle responsabilità? Risposta giurista: L’amministratore deve attivarsi senza ritardo per recuperare il credito del condominio: il Codice Civile indica espressamente tra i compiti dell’amministratore la riscossione dei contributi condominiali e gli impone di avviare azioni legali nei confronti dei condomini morosi entro 6 mesi dalla scadenza della gestione a cui il credito del condominio si riferisce. Inoltre, il Codice Civile prevede che l'amministratore possa ottenere dal Giudice un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. L’amministratore ha quindi il potere ed il dovere, senza alcuna necessità di autorizzazione assembleare, di agire in giudizio contro i condomini morosi. Tutt’al più potrebbe “gestire” il 1
credito, inviando senza ritardo raccomandate di messa in mora e valutando con maggiore cautela, eventualmente convocando una apposita assemblea, l’avvio di azioni legali. Se l’amministratore non adempie ai suoi doveri, può effettivamente essere esposto ad azioni legali di risarcimento del danno che il condominio può avviare nei suoi confronti. L’amministratore può comunque sottoporre all’assemblea, che decide a maggioranza, la costituzione di un fondo a copertura della morosità: un rimedio temporaneo che però non esclude ulteriori iniziative di tutela. In ultimo, può essere considerata la possibilità di sospendere il godimento dei beni comuni, suscettibili di godimento separato, al condomino moroso se non paga gli oneri condominiali per più di sei mesi. 3) E’ possibile controllare gli estratti conto del conto corrente condominiale? Risposta giurista: Il diritto dei condomini di accedere a tale documentazione è espressamente riconosciuto senza eccezioni dal Codice Civile: tutti i proprietari hanno diritto di avere dall’amministratore copia (a proprie spese) degli estratti conto bancari del conto corrente che l’amministratore è tenuto ad aprire intestandolo al condominio. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi e a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. La mancata apertura ed utilizzazione di un conto ad hoc, è considerata grave irregolarità tale da giustificare la revoca dell’amministratore. 4) E’ possibile installare sul tetto una nuova antenna o pannelli solari? Chi paga le spese? Risposta giurista: E’ possibile se il regolamento di condominio non lo vieta e se non viene danneggiato né il tetto né gli impianti esistenti. Se però è necessario modificare il tetto o altre parti comuni, bisogna informare l'amministratore dettagliando le opere che si intendono eseguire; in questo caso l'assemblea può imporre modalità alternative di esecuzione oppure imporre condizioni per tutelare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio. Tali delibere devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea può ripartire l'uso del tetto e lastrico solare tra gli interessati ad installare pannelli solari e chiedere garanzie per i danni che potrebbero verificarsi sia durante lo svolgimento delle opere che successivamente. 2
5) Un condomino disabile ha chiesto di installare uno scivolo per l’accesso al condominio: con quale maggioranza delibera l’assemblea? Risposta giurista: La legge di riforma del condominio è recentemente intervenuta ad introdurre un nuovo assetto delle maggioranze: opere di questo tipo si devo approvare con voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio. La normativa non impone l’esecuzione di opere di abbattimento delle barriere architettoniche in edifici esistenti. Il Codice Civile dispone inoltre che nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni assembleari rivolte all’esecuzione di opere di abbattimento delle barriere architettoniche, i portatori di handicap, possono installare, a proprie spese, servoscala, strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. L'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione. Antonietta Agostinelli, ufficio studi economico giuridici Altroconsumo, febbraio 2015 3
