CONTRATTO PRELIMINARE
ANNO 2010
Cassazione, sentenza 29 dicembre 2010, n. 26367, sez. II civile
Vendita - Singole specie di vendita - Di cosa altrui - Contratto preliminare di compravendita avente ad
oggetto un bene parzialmente altrui - Disciplina di cui agli artt. 1478 e 1480 cod. civ. - Applicabilità Sussistenza - Fondamento - Conseguenze - Validità del preliminare e suo assoggettamento al regime
risolutorio.
Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si
adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore
resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il
trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al
promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione
definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in
forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e rimane assoggettato all'ordinario regime
risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1351, 1453, 1478, 1480 e 2932.
Massime precedenti Vedi: n. 387 del 2005, n. 13987 del 2010.
* Cassazione, sentenza 29 dicembre 2010, n. 26367, sez. II civile
Contratto preliminare di vendita – Bene parzialmente altrui – Obblighi del promittente venditore.
Al contratto preliminare di compravendita di bene parzialmente altrui ben può adattarsi la disciplina prevista
dagli artt. 1478 – 1480 c.c. con la conseguenza che il promittente venditore resta validamente obbligato, oltre
che alla stipula per la quota di sua competenza, a procurare il trasferimento anche di quella rimanente, o
acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario
addivenga alla stipulazione definitiva.
Cassazione, sentenza 1° dicembre 2010, n. 24396, sez. I civile
Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Vendita - Non
eseguita - Contratto preliminare di vendita di cosa futura - Natura giuridica - Azione ex art. 2932 cod. civ.
del promissario acquirente - Sopravvenuta dichiarazione di fallimento del promittente venditore Trasferimento della proprietà al promissario acquirente - Insussistenza - Facoltà del curatore di sciogliersi
dal contratto - Conseguenze - Insinuazione al passivo del doppio della caparra versata - Esclusione Fondamento.
Vendita - Cose future - Contratto preliminare di vendita di cosa futura - Natura giuridica - Azione ex art.
2932 cod. civ. del promissario acquirente - Sopravvenuta dichiarazione di fallimento del promittente
venditore - Trasferimento della proprietà al promissario acquirente - Insussistenza - Facoltà del curatore di
sciogliersi dal contratto - Conseguenze - Insinuazione al passivo del doppio della caparra versata Esclusione - Fondamento.
Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto
definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di
semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si
perfeziona "ab initio" ed attribuisce lo "ius ad habendam rem" nel momento in cui la cosa venga ad
esistenza; ne consegue che, accertata la sussistenza di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nel
caso di fallimento del promittente venditore, anche quando il promissario acquirente abbia già proposto
domanda giudiziale per l'adempimento in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. ed abbia, inoltre,
trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore - ai sensi dell'art. 72 legge fall. - la facoltà di
dare esecuzione al contratto, oppure (come nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento, con l'effetto, in
tal caso, che la parte non inadempiente non può insinuare al passivo il credito risarcitorio costituito dal
doppio della caparra confirmatoria versata, dal momento che la "res futura" non è ancora venuta ad esistenza
e, conseguentemente, anteriormente all'apertura della procedura concorsuale, non era ancora sorto, in capo al
promissario acquirente il diritto al recesso derivante dall'inadempimento dell'altro contraente.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1325, 1373, 1385 e 2932; Legge Falliment. art. 72
Massime precedenti Vedi: n. 4888 del 2007.
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 553 del 2009.
* Cassazione, sentenza 22 ottobre 2010, n. 21739, sez. III civile
Contratto preliminare di vendita di cosa futura – Contratto in via di formazione - Contratto di vendita di
cosa futura – Differenze.
Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo
contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in via di formazione, idoneo a produrre, dal momento
in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa
futura che costituisce vicenda negoziale conclusa ab initio, direttamente attributiva dello ius ad habendam
rem nel momento in cui la cosa verrà ad esistenza, ai sensi dell'art. 1472 c.c. Nella vendita di cosa futura non
occorre un successivo atto di trasferimento, mentre, invece, il contenuto nel preliminare di vendita di cosa
futura è pur sempre l'obbligazione delle parti di stipulare il successivo contratto definitivo, obbligazione alla
quale può aggiungersi, ove si tratti di cosa da costruire, quella - cedente a carico del promittente venditore avente ad oggetto la realizzazione del bene, obbligazione del cui adempimento lo stesso risponde secondo la
comune disciplina in materia di responsabilità contrattuale.
Massime precedenti Vedi: n. 6383 del 1992, n. 18129 del 2006, n. 1623 del 2007, n. 4888 del 2007.
Cassazione, sentenza 10 giugno 2010, n. 13987, sez. II civile
Vendita – Singole specie di vendita – Di cosa altrui - Preliminare di vendita di cosa altrui - Obbligo del
promittente alienante - Oggetto - Adempimento - Modalità - Fattispecie.
In tema di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, l'obbligo del promittente venditore di procurare
l'acquisto della proprietà della cosa può essere adempiuto sia mediante un siffatto acquisto da parte sua e con
il trasferimento della relativa proprietà al promissario acquirente, sia mediante vendita diretta della cosa
medesima dal terzo a detto promissario, purché tale trasferimento abbia luogo in conseguenza di una attività
svolta dallo stesso promittente alienante nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest'ultimo
manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al promissario acquirente e in ragione
dell'adempimento degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore.
(Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che aveva escluso potesse ricondursi
all'attività del promittente alienante l'acquisto da parte del promissario acquirente in quanto avvenuto a
seguito di partecipazione ad un'asta pubblica e successiva aggiudicazione).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1351 e 1478.
Massime precedenti Vedi: n. 15035 del 2001, n. 14751 del 2006.
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 11624 del 2006.
Cassazione, sentenza 31 maggio 2010, n. 13231, sez. II civile
Contratti in genere – Scioglimento del contratto – Risoluzione del contratto - Compravendita immobiliare Preliminare - Certificato di abitabilità - Mancata consegna - Azione di risoluzione del contratto Ammissibilità - Limiti - Immobile dotato delle caratteristiche d'uso - Presentazione della domanda di
concessione in sanatoria - Formazione del silenzio - Assenso - Domanda di risoluzione - Esclusione.
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non
determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore,
dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla
commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che
l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le
difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della
domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso
sulla relativa domanda.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1453, 1455 e 1489.
Massime precedenti Vedi: n. 3851 del 2008, n. 16216 del 2008, n. 1701 del 2009, n. 6548 del 2010.
Cassazione, sentenza 21 aprile 2010, n. 9505, sez. II civile
Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza
poteri) - Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Forma della procura a vendere - Atto scritto
- Necessità - Fondamento - Mancanza della procura scritta - Conseguenze - Invocabilità, da parte del
promissario acquirente, del principio dell'apparenza del diritto - Esclusione - Successiva ratifica - Forma Atto scritto - Necessità - Fondamento - Fattispecie.
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell'apparenza del diritto non può
essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo
del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in
forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta la stessa forma, scritta "ad substantiam" (artt.
1350 e 1351 cod. civ.), stabilita per il negozio definitivo; analogamente è da reputarsi per la ratifica
dell'anzidetto contratto, concluso, per l'appunto, da un soggetto privo di idoneo potere rappresentativo,
richiedente la forma scritta "ad substantiam", poiché l'art. 1399 cod. civ. impone, per la ratifica, la medesima
forma prescritta per il contratto cui essa si riferisce. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito
che aveva escluso che potesse integrare ratifica di un contratto preliminare di compravendita di un fondo,
stipulato da un "falsus procurator", l'incameramento, da parte della società proprietaria del fondo stesso, di
un cospicuo acconto, versato dal promissario acquirente, sul pattuito prezzo dell'immobile).
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350, 1351, 1392, 1398 e 1399.
Massime precedenti Vedi: n. 1365 del 1989, n. 2174 del 1997, n. 1137 del 2003.
* Cassazione, sentenza 16 marzo 2010, n. 6352, sez. II civile
Proprietà – Multiproprietà immobiliare – Determinazione della quota - Contratto preliminare.
Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo; quello
avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve contenere l'indicazione della effettiva misura di tale quota
o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso
alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote
di pertinenza. Ne consegue che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la
previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno
dell’oggetto del contratto stesso.
Cassazione, sentenza 1° marzo 2010, n. 4863, sez. I civile
Contratti in genere – Contratto preliminare (compromesso) – Nozione caratteri e distinzione - Consegna
della cosa e pagamento del prezzo prima del contratto definitivo - Anticipazione dell'effetto traslativo Esclusione - Conseguenze - Posizione del promissario acquirente - Detentore qualificato - Configurabilità Possesso "ad usucapionem" - Esclusione.
Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l'anticipato pagamento del prezzo,
prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della
compravendita, atteso che - quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di
un'obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) - è sempre il contratto definitivo a produrre l'effetto
traslativo reale; conseguentemente, la disponibilità del bene conseguita dal promissorio acquirente, in quanto
esercitata nel proprio, interesse, ma "aliena nomine", in assenza dell'"animus possidendi", ha natura di
detenzione qualificata e non di possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una sopraggiunta
"interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141, secondo comma, cod. civ.
Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1141, 1158 e 1351.
Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 7930 del 2008.
* Cassazione, sentenza 27 gennaio 2010, n. 1701, sez. III civile
Contratto - Contratto preliminare - Contratto obbligatorio – Cooperativa edilizia – Assegnazione di
alloggio.
Il contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il
contributo dello stato prima dello scadere del decennio dall'assegnazione, e con il quale l'assegnatario si
obbliga a concludere il contratto di trasferimento della proprietà dell'alloggio con il promissario acquirente,
non ha efficacia reale ma meramente obbligatoria e pertanto non è nullo per contrasto con le norme
imperative contenute nelle leggi sull'edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto
l'anticipato trasferimento del possesso del bene.
