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CONTRATTO PRELIMINARE ANNO 2010 Cassazione, sentenza 29 dicembre 2010, n. 26367, sez. II civile Vendita - Singole specie di vendita - Di cosa altrui - Contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene parzialmente altrui - Disciplina di cui agli artt. 1478 e 1480 cod. civ. - Applicabilità Sussistenza - Fondamento - Conseguenze - Validità del preliminare e suo assoggettamento al regime risolutorio. Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore. Riferimenti normativi: Cod. Civ. art. 1351, 1453, 1478, 1480 e 2932. Massime precedenti Vedi: n. 387 del 2005, n. 13987 del 2010. * Cassazione, sentenza 29 dicembre 2010, n. 26367, sez. II civile Contratto preliminare di vendita – Bene parzialmente altrui – Obblighi del promittente venditore. Al contratto preliminare di compravendita di bene parzialmente altrui ben può adattarsi la disciplina prevista dagli artt. 1478 – 1480 c.c. con la conseguenza che il promittente venditore resta validamente obbligato, oltre che alla stipula per la quota di sua competenza, a procurare il trasferimento anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Cassazione, sentenza 1° dicembre 2010, n. 24396, sez. I civile Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Vendita - Non eseguita - Contratto preliminare di vendita di cosa futura - Natura giuridica - Azione ex art. 2932 cod. civ. del promissario acquirente - Sopravvenuta dichiarazione di fallimento del promittente venditore Trasferimento della proprietà al promissario acquirente - Insussistenza - Facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto - Conseguenze - Insinuazione al passivo del doppio della caparra versata - Esclusione Fondamento. Vendita - Cose future - Contratto preliminare di vendita di cosa futura - Natura giuridica - Azione ex art. 2932 cod. civ. del promissario acquirente - Sopravvenuta dichiarazione di fallimento del promittente venditore - Trasferimento della proprietà al promissario acquirente - Insussistenza - Facoltà del curatore di sciogliersi dal contratto - Conseguenze - Insinuazione al passivo del doppio della caparra versata Esclusione - Fondamento. Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona "ab initio" ed attribuisce lo "ius ad habendam rem" nel momento in cui la cosa venga ad esistenza; ne consegue che, accertata la sussistenza di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nel caso di fallimento del promittente venditore, anche quando il promissario acquirente abbia già proposto domanda giudiziale per l'adempimento in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. ed abbia, inoltre, trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore - ai sensi dell'art. 72 legge fall. - la facoltà di dare esecuzione al contratto, oppure (come nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento, con l'effetto, in tal caso, che la parte non inadempiente non può insinuare al passivo il credito risarcitorio costituito dal doppio della caparra confirmatoria versata, dal momento che la "res futura" non è ancora venuta ad esistenza e, conseguentemente, anteriormente all'apertura della procedura concorsuale, non era ancora sorto, in capo al promissario acquirente il diritto al recesso derivante dall'inadempimento dell'altro contraente. Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1325, 1373, 1385 e 2932; Legge Falliment. art. 72 Massime precedenti Vedi: n. 4888 del 2007. Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 553 del 2009. * Cassazione, sentenza 22 ottobre 2010, n. 21739, sez. III civile Contratto preliminare di vendita di cosa futura – Contratto in via di formazione - Contratto di vendita di cosa futura – Differenze. Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in via di formazione, idoneo a produrre, dal momento in cui si perfeziona, semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che costituisce vicenda negoziale conclusa ab initio, direttamente attributiva dello ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa verrà ad esistenza, ai sensi dell'art. 1472 c.c. Nella vendita di cosa futura non occorre un successivo atto di trasferimento, mentre, invece, il contenuto nel preliminare di vendita di cosa futura è pur sempre l'obbligazione delle parti di stipulare il successivo contratto definitivo, obbligazione alla quale può aggiungersi, ove si tratti di cosa da costruire, quella - cedente a carico del promittente venditore avente ad oggetto la realizzazione del bene, obbligazione del cui adempimento lo stesso risponde secondo la comune disciplina in materia di responsabilità contrattuale. Massime precedenti Vedi: n. 6383 del 1992, n. 18129 del 2006, n. 1623 del 2007, n. 4888 del 2007. Cassazione, sentenza 10 giugno 2010, n. 13987, sez. II civile Vendita – Singole specie di vendita – Di cosa altrui - Preliminare di vendita di cosa altrui - Obbligo del promittente alienante - Oggetto - Adempimento - Modalità - Fattispecie. In tema di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, l'obbligo del promittente venditore di procurare l'acquisto della proprietà della cosa può essere adempiuto sia mediante un siffatto acquisto da parte sua e con il trasferimento della relativa proprietà al promissario acquirente, sia mediante vendita diretta della cosa medesima dal terzo a detto promissario, purché tale trasferimento abbia luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso promittente alienante nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest'ultimo manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al promissario acquirente e in ragione dell'adempimento degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore. (Nella specie, la S.C. ha confermato, sul punto, la sentenza di merito che aveva escluso potesse ricondursi all'attività del promittente alienante l'acquisto da parte del promissario acquirente in quanto avvenuto a seguito di partecipazione ad un'asta pubblica e successiva aggiudicazione). Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1351 e 1478. Massime precedenti Vedi: n. 15035 del 2001, n. 14751 del 2006. Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 11624 del 2006. Cassazione, sentenza 31 maggio 2010, n. 13231, sez. II civile Contratti in genere – Scioglimento del contratto – Risoluzione del contratto - Compravendita immobiliare Preliminare - Certificato di abitabilità - Mancata consegna - Azione di risoluzione del contratto Ammissibilità - Limiti - Immobile dotato delle caratteristiche d'uso - Presentazione della domanda di concessione in sanatoria - Formazione del silenzio - Assenso - Domanda di risoluzione - Esclusione. In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda. Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1453, 1455 e 1489. Massime precedenti Vedi: n. 3851 del 2008, n. 16216 del 2008, n. 1701 del 2009, n. 6548 del 2010. Cassazione, sentenza 21 aprile 2010, n. 9505, sez. II civile Contratti in genere – Rappresentanza – Contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) - Contratto preliminare di compravendita immobiliare - Forma della procura a vendere - Atto scritto - Necessità - Fondamento - Mancanza della procura scritta - Conseguenze - Invocabilità, da parte del promissario acquirente, del principio dell'apparenza del diritto - Esclusione - Successiva ratifica - Forma Atto scritto - Necessità - Fondamento - Fattispecie. In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato dal promissario acquirente che abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del contraente che abbia speso il nome del promittente alienante, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta, giacché per il contratto preliminare è richiesta la stessa forma, scritta "ad substantiam" (artt. 1350 e 1351 cod. civ.), stabilita per il negozio definitivo; analogamente è da reputarsi per la ratifica dell'anzidetto contratto, concluso, per l'appunto, da un soggetto privo di idoneo potere rappresentativo, richiedente la forma scritta "ad substantiam", poiché l'art. 1399 cod. civ. impone, per la ratifica, la medesima forma prescritta per il contratto cui essa si riferisce. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che potesse integrare ratifica di un contratto preliminare di compravendita di un fondo, stipulato da un "falsus procurator", l'incameramento, da parte della società proprietaria del fondo stesso, di un cospicuo acconto, versato dal promissario acquirente, sul pattuito prezzo dell'immobile). Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1350, 1351, 1392, 1398 e 1399. Massime precedenti Vedi: n. 1365 del 1989, n. 2174 del 1997, n. 1137 del 2003. * Cassazione, sentenza 16 marzo 2010, n. 6352, sez. II civile Proprietà – Multiproprietà immobiliare – Determinazione della quota - Contratto preliminare. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo; quello avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve contenere l'indicazione della effettiva misura di tale quota o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell’anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza. Ne consegue che la quantificazione della misura della suddetta quota o comunque la previsione negoziale dei criteri in base ai quali determinarla incidono sulla determinatezza o meno dell’oggetto del contratto stesso. Cassazione, sentenza 1° marzo 2010, n. 4863, sez. I civile Contratti in genere – Contratto preliminare (compromesso) – Nozione caratteri e distinzione - Consegna della cosa e pagamento del prezzo prima del contratto definitivo - Anticipazione dell'effetto traslativo Esclusione - Conseguenze - Posizione del promissario acquirente - Detentore qualificato - Configurabilità Possesso "ad usucapionem" - Esclusione. Nella promessa di vendita, la consegna del bene (nella specie, immobile) e l'anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che - quale che ne sia la giustificazione causale (clausola atipica introduttiva di un'obbligazione aggiuntiva o collegamento negoziale) - è sempre il contratto definitivo a produrre l'effetto traslativo reale; conseguentemente, la disponibilità del bene conseguita dal promissorio acquirente, in quanto esercitata nel proprio, interesse, ma "aliena nomine", in assenza dell'"animus possidendi", ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una sopraggiunta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141, secondo comma, cod. civ. Riferimenti normativi: Cod. Civ. artt. 1141, 1158 e 1351. Massime precedenti Vedi Sezioni Unite: n. 7930 del 2008. * Cassazione, sentenza 27 gennaio 2010, n. 1701, sez. III civile Contratto - Contratto preliminare - Contratto obbligatorio – Cooperativa edilizia – Assegnazione di alloggio. Il contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo dello stato prima dello scadere del decennio dall'assegnazione, e con il quale l'assegnatario si obbliga a concludere il contratto di trasferimento della proprietà dell'alloggio con il promissario acquirente, non ha efficacia reale ma meramente obbligatoria e pertanto non è nullo per contrasto con le norme imperative contenute nelle leggi sull'edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto l'anticipato trasferimento del possesso del bene.
