Presentazione
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1/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Corso Esperto Valutatore Immobiliare V Ediz. Teoria Classica della Domanda Giovanni Ursino Università Cattolica di Milano Milano, 9 Gennaio 2015 Economia 2/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti dal Greco: οἴκος (oikos), casa inteso anche come beni di famiglia + νόμος (nomos), norma o legge Economia È la scienza che studia l'utilizzo ottimale di risorse scarse (ad esempio gli immobili) per soddisfare al meglio bisogni individuali (acquirenti e venditori) e collettivi (qualità urbanistica, verde pubblico, etc.). Scienza esatta? No! Scienza sociale... Modello Circolare dell'Economia 3/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Micro vs. Macro 4/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Lo studio dell'Economia si articola in due aree principali: la micro-economia studia come i singoli elementi del sistema economico (consumatori, imprese, etc.) assumono decisioni economiche la macro-economia studia un sistema economico nel suo complesso, essa cioè si occupa delle variabili economiche aggregate e delle loro interdipendenze Microeconomia 5/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti La Microeconomia crea modelli per l'analisi e/o la previsione delle scelte dei singoli soggetti economici, in funzione delle loro preferenze individuali, nel momento in cui avviene uno scambio con un altro soggetto. Lo scambio avviene nel mercato, di cui studieremo qui alcune fondamenta, ovvero: la formazione della Domanda di Mercato la Teoria della Domanda e dell'Oerta la reattività della domanda e dell'oerta (Elasticità) Sommario 6/83 Domanda Oerta ed Equilibrio 1 Scelte di Consumo Domanda Individuale Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Domanda Oerta ed Equilibrio 2 Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Sommario 7/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio 3 Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti 4 Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Utilità e scelta fra più beni 8/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Studiamo le scelte di consumo di un consumatore tipo. Ci concentriamo più in concreto sulla scelta tra beni diversi (in particolare due beni, altrimenti l'analisi diventa dicile!) Un consumatore deriva dal consumo un benecio, che noi chiamiamo genericamente utilità. Ognuno ha la sua, secondo i suoi gusti! Inoltre un generico consumatore ha a disposizione un dato budget di spesa che limita le sue possibilità di scelta, dati i prezzi dei beni. Scelta Ottima del Consumatore 9/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Dobbiamo quindi studiare come la sua utilità cambia al variare della quantità dei due beni. Come sceglie il consumatore? La combinazione ottimale di beni che il consumatore desidera acquistare è quella che massimizza la sua utilità dato il suo budget e dati i prezzi dei beni! Pertanto dipenderà da: 1 gusti del consumatore (utilità) 2 capacità di spesa del consumatore (budget) 3 condizioni di mercato (prezzi dei beni) Caterina in equilibrio tra gelati e coca-cola 10/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Osserviamo ad esempio come Caterina alloca la sua paghetta in gelati e coca-cole! I prezzi del gelato e della coca-cola sono p g e p c. Supponiamo che la combinazione che piace di più a Caterina massimizza la sua utilità) e che Caterina si può permettere (rientra nel suo budget) sia Q gelati e Q coca-cole al mese. ( g c Ipotizziamo anche che Caterina spenda tutta la paghetta in gelati e coca-cole e che, se avesse più soldi, comprerebbe ancora più gelati e/o coca-cole. Vogliamo sapere come varia la quantità di gelati che Caterina consuma al variare del prezzo... Scelta Ottima e Cambiamenti di Prezzo 11/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti e.g. Cosa succede se il prezzo di uno dei beni ( i gelati) aumenta? Se il prezzo dei gelati sale, la quantità consumata diminuisce per due motivi: eetto di sostituzione: relativamente le coca-cole diventano più convenienti! eetto di reddito: il potere d'acquisto di Caterina diminuisce, è più povera! Viceversa se il prezzo scende: gli stessi eetti lavorano in direzione opposta facendo aumentare il consumo di gelati! Domanda Individuale 12/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Possiamo ora introdurre il concetto di: Domanda Individuale La curva di domanda di un consumatore indica la quantità di un certo bene che il consumatore desidera acquistare al variare del prezzo del bene e mantenendo fermi i prezzi degli altri beni. La discussione della slide precedente ci fa intuire che, nei casi standard, la domanda di un bene tende a ridursi all'aumentare del suo prezzo e viceversa aumenta quando il prezzo scende. Cos'è la Domanda di Mercato 13/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti La domanda di mercato indica la quantità di bene che il mercato è disposto ad acquistare in corrispondenza di ciascun prezzo del bene. Che cos'è il mercato? L' insieme delle persone che fanno acquisti di un certo bene in una data economia o area di scambio. Pertanto la domanda di mercato è la somma delle domande individuali delle singole persone che hanno accesso al mercato per ogni dato prezzo. Domanda Individuale e di Mercato 14/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Chiuso il cerchio! 15/83 Quale il senso della lezione sino ad ora? Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Abbiamo sviluppato un ragionamento sul modo ottimale di scegliere da parte del consumatore che ci ha portato al concetto di curva di domanda, quella individuale prima e quella di mercato poi. Abbiamo quindi acceso un faro su ciò che si muove dietro alle manifestazioni esteriori dei mercati (ovvero la domanda aggregata). Ora ci possiamo concentrare su Domanda e Oerta di Mercato considerandole da un punto di vista aggregato. Curva di Domanda, denizione 16/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Possiamo ora denire la: Curva di Domanda Indica la quantità aggregata di un bene che i consumatori sono disposti ad acquistare ai vari prezzi, fattori tenendo ssi gli altri che inuenzano la domanda stessa, (prezzi di altri beni, reddito, qualità, etc.). La Curva di Domanda esprime una relazione tra prezzo e quantità domandata di un bene, calcolata supponendo che al variare del prezzo gli altri fattori rimangano costanti. Legge della Domanda 17/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Molti fattori (reddito, prezzo di altri beni, etc.) inuenzano la quantità consumata di un bene. Noi però siamo interessati al prezzo ! analisi di equilibrio parziale: variamo il prezzo coeteris paribus ). mantenendo fermi tutti gli altri fattori ( La scheda precedente ed innumerevoli ricerche suggeriscono che una relazione inversa tra prezzo e quantità domandata di un bene siano una costante dei mercati. Abbiamo perciò la: Legge della Domanda La quantità domandata di un bene diminuisce all'aumentare del prezzo del bene e viceversa. Esempio: il mercato (all'ingrosso) del mais 18/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Gli immobili sono beni un po' speciali; per introdurre i concetti base utilizziamo beni più normali come ad esempio il MAIS. Torneremo in seguito sui beni immobili, una particolare categoria di beni durevoli. Il mais sui mercati internazionali all'ingrosso (Chicago e Londra) è scambiato in dollari e pesato in bushels. Esempio: domanda di mais 19/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Prezzo di Domanda: è il prezzo massimo che il compratore vuole e puo' pagare per una data quantità di un bene. Oerta 20/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Coloro che orono sono i venditori dei beni e servizi Obiettivo: ottenere il maggior protto possibile dalle vendite Fattori che inuenzano l'oerta: costo degli inputs, prezzi di beni collegati, tecnologia, etc. Se, coeteris paribus, il prezzo cresce, otterranno protti più alti e saranno indotti a produrre di più, mentre altri imprenditori saranno attirati nel settore Al contrario, se il prezzo diminuisce, i venditori oriranno una quantità minore, e alcuni usciranno dal mercato Curva di Oerta 21/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Analogamente alla Curva di Domanda deniamo ora la: Curva di Oerta Indica la quantità aggregata di un bene che i venditori sono disposti ad orire ai vari prezzi, tenendo ssi gli altri fattori che inuenzano l'oerta stessa, (manodopera, materie prime, ecc.). La Curva di Oerta è una relazione tra prezzo e quantità oerta di un bene, calcolata supponendo che al variare del prezzo gli altri fattori rimangano costanti. Legge dell'Oerta 22/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti L'oerta ha comportamenti meno prevedibili della domanda aspetti tecnici della produzione e dal grado di concentrazione del mercato nonchè da aspetti normativi. perché fortemente inuenzata dagli Tuttavia consideriamo il caso semplice in cui vale la: Legge dell'Oerta La quantità oerta di un bene aumenta all'aumentare del prezzo del bene e viceversa. Curva di Oerta del mais 23/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Prezzo di Oerta: è il prezzo minimo che i venditori vogliono e sono capaci di accettare per una data quantità di un bene. Schede di Domanda e Oerta 24/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Ad ogni curva di domanda o di oerta può essere associata una scheda, ovvero una tabella come quelle che seguono: Domanda Oerta Dollari Quantità Dollari Quantità per Bushel domandata per Bushel oerta 2 4.15 2 2.15 3 3.15 3 3.15 4 2.15 4 4.15 Eccesso di Domanda e di Oerta 25/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Riscrivendo le schede precedenti si vede che: Dollari Quantità per Bushel domandata Quantità 2 4.15 > 3 3.15 = 4 2.15 < oerta 2.15 3.15 4.15 Al prezzo (basso) di 2$/Bushel ci sono più consumatori disposti ad acquistare che venditori disposti a vendere. Viceversa al prezzo (alto) di 4$. Al prezzo intermedio di 3$ la quantità domandata e quella oerta si eguagliano: il mercato è in equilibrio! Come si giunge all'Equilibrio 26/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Eccesso di Domanda ! pressione al rialzo del prezzo: il ! la quantità oerta aumenta e la quantità domandata si riduce ! il gap tra domanda e prezzo aumenta oerta si riduce. Eccesso di Oerta ! pressione al ribasso del prezzo: il ! la quantità oerta diminuisce e la quantità domandata aumenta ! il gap tra domanda e prezzo si riduce oerta si riduce. Equilibrio 27/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Quando non vi sono né eccesso di domanda, né eccesso di oerta, il mercato è in equilibrio. Gracamente, prezzo e quantità di equilibrio si determinano all'incrocio delle curve di domanda e di oerta: Riepilogo 28/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti La Teoria della Domanda e dell'Oerta identica l'Equilibrio di Mercato come risultante delle forze di Domanda e Oerta da una prospettiva aggregata. Le determinanti di Domanda e Oerta (gusti, tecnologie, etc.) sono assunzioni del modello, ovvero sono decise all'esterno del modello. L'equilibrio raggiunto dalle forze di mercato (il punto E) invece un risultato del modello, ovvero un dato raggiunto al suo interno. Nel prosieguo useremo gli strumenti elaborati sinora per studiare il comportamento dei mercati al variare delle condizioni di mercato. Spostamenti lungo e della curva 29/83 Un movimento Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti lungo la curva di domanda o di oerta di un bene può essere provocato solo da una variazione del prezzo del bene. La variazione di ogni altro fattore che incida sulla disponibilità dei consumatori a pagare per il bene si traduce in uno spostamento della curva di domanda. ! ! Disponibilità aumenta spostamento a destra Disponibilità diminuisce spostamento a sinistra La variazione di ogni altro fattore che incida sulla disponibilità dei produttori ad orire il bene si traduce in uno spostamento della curva di oerta. ! ! Disponibilità aumenta spostamento a destra Disponibilità diminuisce spostamento a sinistra Statica Comparata 30/83 Variabili Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti endogene: i loro valori si ottengono all'interno del modello! Sono prezzo ( P ) Q ) e quantità ( di equilibrio che, date le curve, si ottengono nel punto del loro incrocio. Ogni altra variabile che inuisce sulla Domanda o sull'Oerta è esogena al modello, ovvero determinata a priori (e.g. reddito, preferenze, etc.). Statica Comparata L'analisi di statica comparata confronta lo stato di equilibrio di un sistema economico esogena, prima della variazione di una variabile con la situazione di equilibrio che si manifesta tale variazione dopo Spostamenti delle curve ed Equilibrio (Domanda) 31/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Aumento della Domanda e.g. aumentano ( ! prezzo e quantità di equilibrio iPhone mania ed eetti del marketing) Spostamenti delle curve ed Equilibrio (Oerta) 32/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Aumento dell'Oerta e.g. in equilibrio ( ! prezzo si riduce e quantità aumenta introduzione robot in catene di montaggio) Reattività della Curva di Domanda 33/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti modello di equilibrio di mercato, descritto domanda e oerta, compreso Abbiamo delineato i connotati principali del le rispettive leggi e individuato l'equilibrio. Abbiamo anche visto la statica comparata come primo strumento di analisi dei mutamenti del mercato. Introduciamo ora un utile strumento di analisi dei mercati che ci consente di comprendere come la domanda risponda a elasticità. variazioni di variabili rilevanti nei mercati: l' Beni Economici 34/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Importante caratterizzare i beni economici: i beni economici sono scarsi e.g. beni sostituti (o succedanei) e complementari ( burro e margarina, automobile e benzina) beni nali e beni intermedi o strumentali (lo stesso bene può essere nale o strumentale, e.g. la farina) beni pubblici, ovvero: non rivali (il benecio trattone da un consumatore non altera quello di un altro) non escludibili (non si può negare ad alcuno di fruirne) Esempio: illuminazione pubblica, giardini pubblici, etc. Elasticità della Domanda 35/83 Elasticità = sensibilità con cui la quantità domandata (e Domanda Oerta ed Equilibrio quindi le vendite) varia in relazione ad un cambiamento di Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti prezzo. Per esempio: un incremento del prezzo del 20% delle arance fa diminuire la domanda del 50% un incremento del prezzo del 40% della benzina fa diminuire la domanda del 10% La domanda di arance risponde in modo più marcato a elastica! La domanda di benzina invece è piuttosto rigida. variazioni del prezzo, ovvero è più (Alcune) Determinanti dell'Elasticità 36/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti la domanda è rigida quando ci sono pochi sostituiti: la benzina la domanda è elastica quando il bene ha molti sostituti: le arance la domanda tende ad essere rigida se la spesa per quel bene rappresenta una piccola parte del reddito del consumatore l'orizzonte temporale incide sulla maggiore o minore elasticità ...(esempi tra qualche slide!) Denizione di Elasticità 37/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Elasticità della Domanda al Prezzo È la variazione percentuale della quantità domandata dovuta alla variazione del prezzo di un punto percentuale. L'elasticità si calcola spostamenti relativi in un dato punto della domanda e misura di quantità e prezzi lungo la curva. Data l'inclinazione negativa l'elasticità è un valore negativo. ∆Q Q ∆Q P Q ;P = ∆P = ∆P P Q Elasticità 6= Pendenza 38/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Importante non confondere: la pendenza è il rapporto tra le variazioni assolute della ∆P quantità e del prezzo ( ∆Q nel piano (Q ; P )). l'elasticità è il rapporto tra le variazioni relative (o percentuali) della quantità e del prezzo ( ∆ Q Q = ∆PP ). Infatti, ad esempio con domanda lineare, mentre la è costante, l'elasticità varia lungo la curva! pendenza Elasticità 6= Pendenza, Domanda Lineare 39/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Quanto Elastica è la Domanda? 40/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti La domanda può essere più o meno sensibile a variazioni del prezzo (o di altri fattori, come vedremo). Omettendo il segno meno abbiamo: Categorie Perfettamente elastica Elastica Elasticità unitaria Rigida Perfettamente rigida Valore elasticità 1 1 = << =1 0 < < =0 1 1 Domanda Perfettamente Elastica 41/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti = 1 Ogni variazione di prezzo comporta variazioni estreme della quantità domandata La pendenza della curva è pari a zero Domanda Relativamente Elastica 42/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti 1 << 1 Ogni variazione di prezzo comporta variazioni relativamente grandi della quantità domandata La pendenza della curva è molto bassa Domanda con Elasticità Unitaria 43/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti = 1 Ogni variazione di prezzo comporta variazioni proporzionalmente uguali della quantità domandata La curva ad elasticità unitaria è un'iperbole equilatera Domanda Relativamente Rigida 44/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti 0 << 1 Ogni variazione di prezzo comporta variazioni relativamente modeste della quantità domandata La pendenza della curva è molto alta Domanda Perfettamente Rigida 45/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti = 0 La quantità domandata non varia per alcuna variazione di prezzo La pendenza della curva è innita, ovvero la curva è una retta verticale Elasticità e Ricavo Totale 46/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti L'elasticità della domanda per un certo bene è importante per capire l'impatto di una variazione di prezzo sulla spesa totale dei consumatori e quindi sul ricavo totale del mercato. Il ricavo totale è il ricavo realizzato da tutti i produttori nel mercato di un bene dalla vendita del bene. È denito come il valore totale delle loro vendite, ovvero: Ricavo Totale = Prezzo Quantità Venduta Elasticità e Ricavo Totale, Autostrade 47/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Elasticità e Ricavo Totale (continua) 48/83 Quando un venditore aumenta il prezzo di un bene, agiscono Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni due eetti contrapposti: eetto di quantità: meno unità sono vendute, il che area A) tende a diminuire i ricavi ( eetto di prezzo: ogni unità è venduta ad un prezzo più area C) alto, il che tende ad aumentare i ricavi ( In particolare, si ha: Mercato Immobiliare se Q ;P < 1 il ricavo totale aumenta Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni se Q ;P = 1 il ricavo totale rimane invariato se Q ;P > 1 il ricavo totale diminuisce Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Elasticità e Ricavo Totale, Massimi Ricavi 49/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Elasticità dell'Oerta 50/83 L' elasticità dell'oerta è: ∆Q Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Q ∆Q P Q ;P = ∆P = ∆P P dove Q =quantità Q oerta. Questa elasticità è positiva! Inoltre è inuenzata da: disponibilità degli input: tende ad essere grande (piccola) quando gli input sono (non sono) facilmente disponibili. tempo: è più grande quando i produttori hanno più tempo per rispondere a variazioni di prezzo ! l'elasticità dell'oerta di lungo periodo è di solito più alta dell'elasticità di breve periodo. Elasticità Incrociata della Domanda al Prezzo 51/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Dati due beni, 1 e 2, l'elasticià della domanda del bene 1 rispetto al prezzo del bene 2 misura la variazione della domanda di bene 1 in seguito ad un aumento dell'1% del prezzo del bene 2. Analiticamente: ∆Q1 ∆Q1 Q Q1 ;P2 = ∆P1 = 2 ∆P2 P Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti 2 P2 Q1 In particolare: se 1 e 2 sono sostituti, Q1 ;P2 0 (e.g. lofts e monolocali) se 1 e 2 sono complementi e ristrutturazioni) Q1 ;P2 0 (e.g. case antiche Elasticità Incrociata, Esempi 52/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Sentra-Escort e LS400-735i sono coppie di sostituti Sentra ed Escort (low end) hanno domande più elastiche rispetto a LS400 e 735i (high end) Elasticità della Domanda al Reddito 53/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Questa importante misura di elasticità misura il spostamento della curva di domanda (NON lungo la curva) dovuto all'aumento dell'1% del reddito disponibile dei consumatori. Analiticamente, se ∆Q Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Q I se Q ;I > se se Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Cosa sono? Applicazione e Limiti I è il reddito ( ∆Q I Q ;I = ∆ I = ∆I Mercato Immobiliare Prezzi Edonici grado di se 0 il bene è un Q bene normale 1 il bene è normale necessario > 1 il bene è normale di lusso Q ;I < Q ;I Q ;I < 0 il bene è un bene inferiore income ): Elasticità al Reddito, Esempi 54/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Lungo e Breve Periodo 55/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti orizzonte La domanda di un bene può dierire a seconda dell' temporale considerato. In particolare, a seconda del tipo di bene, può essere più o meno elastica rispetto al prezzo. Alcuni fattori determinanti sono: velocità di adattamento delle abitudini possibilità di variare nel tempo la durata di utilizzo di un bene da sostituire (come nel caso dei beni durevoli) etc. Lungo e Breve Periodo, Gas Naturale 56/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Lungo e Breve Periodo, Aerei Civili 57/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Imposte 58/83 Due categorie principali di imposte: Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Imposte ad valorem: proporzionali al valore delle merci scambiate (ovvero al prezzo) Accise o imposte sul consumo: proporzionali alla quantità di merci scambiate (e sse per ciascuna unità venduta, a prescindere dal prezzo) Le prime sono più complicate da analizzare, quindi oggi ci concentriamo sulle accise. Entrambe introducono distorsioni nel mercato, ovvero alterano l'equilibrio che il mercato raggiunge in loro assenza. Accise: Incidenza e Elasticità 59/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Accisa: imposta che grava sulla quantità dei beni prodotti. L'accisa si inserisce come un cuneo tra il prezzo pagato dai consumatori e quello eettivamente ricevuto dai produttori. Indipendentemente da chi nominalmente paga l'accisa, è l'elasticità a determinare l'incidenza della stessa. Infatti: elasticità della domanda > elasticità dell'oerta ! accisa ricade principalmente sui produttori. elasticità della domanda < elasticità dell'oerta ricade principalmente sui consumatori. ! accisa Irrilevanza della Titolarità Nominale 60/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti L'eetto di un'accisa sul prezzo pagato da consumatori e produttori non dipende da chi nominalmente versa l'accisa allo Stato! L'equilibrio passa comunque da E ad (A; B )! Incidenza delle Accise sui Consumatori 61/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Incidenza delle Accise sui Produttori 62/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Controllo dei Prezzi: Prezzo Minimo 63/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Mercato del burro (e di molti prodotti agricoli, vedi PAC). Controllo dei Prezzi: Prezzo Massimo 64/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Mercato degli atti. Quote e Rendita 65/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Una quota consiste in un tetto alla quantità di qualche bene che può essere comprata o venduta. Normalmente le quote vengono implementate attraverso l'uso di e.g. limitato ( licenze in numero taxi). Una quota introduce un cuneo tra il prezzo di domanda (pagato dai compratori) e quello di oerta (ricevuto dai venditori) di un bene. La dierenza tra i due prezzi è la rendita della quota. Di essa benecia il titolare della licenza. La rendita è uguale al prezzo di mercato della licenza quando le licenze vengono scambiate. Quota nel Mercato dei Taxi 66/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti In questo caso l'ammontare della rendita è: $2 (=$6-$4) Gli Immobili sono Beni Durevoli 67/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Bene Durevole Il bene durevole è un bene che fornisce servizi usufruibili per molto tempo (generalmente diversi anni). Esempi: lavatrice, automobile, aerei, immobili, etc. La domanda dei beni durevoli è più elastica nel breve che nel lungo periodo perché gran parte degli acquisti sono sostitutivi ed i consumatori possono rimandarli nel tempo. Caratteristiche degli Immobili 68/83 Gli immobili hanno varie caratteristiche peculiari: Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti beni durevoli alta eterogeneità (qualità, tipologia, localizzazione, etc.) alti costi di transazione (spese notarili, commissioni, etc.) lunghezza nel tempo delle transazioni ! maggiori possibilità di disequilibrio nel mercato sono allo stesso tempo un bene di consumo e di investimento sono immobili, ovvero ancorati al loro ambiente soggetti a esternalità ! Attori del Mercato Immobiliare 69/83 I principali attori sul mercato immobiliare sono: Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti proprietari utenti, che possiedono e usano la casa proprietari investitori, che possiedono la casa, ma non la usano direttamente inquilini, consumatori puri costruttori, che costruiscono nuove abitazioni imprenditori edili, che rinnovano e mantengono edici esistenti facilitatori (banche, notai, brokers immobiliari, etc.) N.B.: i conni tra alcune categorie sono talvolta sfumati. Domanda e Oerta di Case in USA 70/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Domanda: fattori determinanti: demograci (dimensioni nuclei familiari, età media matrimoni, numero divorzi, etc.), reddito, accesso al credito, etc. stima elasticità al reddito tra 0.5 e 0.9 stima elasticità al prezzo tra -0.7 e -0.9 Oerta: fattori determinanti: legislazione, costo dei terreni, accesso al credito, etc. stima elasticità al prezzo di lungo periodo 8.2, molto alta stima elasticità al prezzo di breve periodo molto bassa Un Modello del Mercato Immobiliare 71/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Unità di analisi NON il singolo immobile, ma le unità di servizio immobiliare rese da un dato immobile a chi lo abita (magari più d'uno come in un condominio!). Poiché durano nel tempo, esiste uno data e, ogni periodo, un stock di immobili ad ogni usso di nuove costruzioni che si aggiunge allo stock. Inoltre alcuni si deteriorano e diventano inservibili, ovvero lo stock si deprezza nel tempo. Stock, Rendita, Valore e Nuove Costruzioni 72/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Nel breve periodo l'oerta di case (servizi immobiliari) è uno stock, ovvero è perfettamente rigida. Data la domanda, si determina sul mercato una rendita immobiliare (= prezzo dei servizi abitativi per unità di tempo). # Data la rendita (ovvero un usso di denaro per ogni periodo) e un tasso di sconto, il valore dell'immobile si calcola come Valore Presente Scontato della serie dei ussi di cassa futuri. # Dato quindi il valore, e data una curva di oerta dei costruttori di case, si determina il numero ottimale di case da usso che si aggiunge costruire nel periodo in corso, ovvero il allo stock del periodo successivo. Modello Stock, Valore, Flusso 73/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti 1 2 3 ! Graco sx: stock di immobili (SI) + domanda (D) rendita R Rendita + saggio di interesse valore (presente scontato) dell'immobile, V0 Graco dx: valore V + oerta CC (Costi di Costruzione) livello ottimo di nuove costruzioni NC ! ! Eetto del Deprezzamento 74/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti In questo caso è necessario un aumento delle nuove costruzioni per rimpiazzare le unità immobiliari che escono dal mercato per via del deprezzamento! Eetto di un Aumento della Domanda 75/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti " ! D0 D1 eccesso di domanda nel BP che fa aumentare la rendita immobiliare e dunque il valore degli immobili più conveniente costruire nuove abitazioni! Ci saranno più nuove costruzioni no a che il gap sarà chiuso e vi sarà un maggiore stock di abitazioni. ! Eetto di un Aumento dei Costi di Costruzione (Oerta) 76/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti ! I costruttori riducono le nuove costruzioni da NC0 a NC1 lo stock diminuisce da SI0 a SI1 per via del deprezzamento e la rendita sale da R0 a R1 . Prezzi Edonici, Cosa Sono? 77/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Il modello edonico si basa sull'assunzione che l'oggetto delle preferenze dei consumatori è costituito dalle caratteristiche dei beni e non dai beni stessi ( e.g. immobili e qualità dell'aria, presenza collegamenti metro, verde pubblico, etc.). Perciò il prezzo di un bene riette in realtà i prezzi impliciti delle caratteristiche che lo compongono, ovvero la sua domanda è composta dalle funzioni di domanda che ciascun consumatore ha sulle singole caratteristiche del bene. Modello dei Prezzi Edonici 78/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti I prezzi edonici sono prezzi riferiti a ciascuna singola caratteristica, e si dicono marginali e impliciti. Si dicono prezzi impliciti in quanto non direttamente osservabili ma ottenuti dall'analisi dei prezzi di mercato delle risorse immobiliari (ovvero i prezzi espliciti), ai quali avvengono le transazioni. Si dicono prezzi marginali in quanto esprimono il contribuito alla variazione del prezzo totale fornito dalla variazione della caratteristica a cui si riferiscono. Esempio: distanza dal centro 79/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti L'espressione che segue rappresenta la relazione fra il prezzo di un immobile e la sua distanza dal centro urbano: p = 6500 dove p 110 d è il prezzo dell'immobile (in euro al mq) e d è la distanza dal centro (in km). 110 è un prezzo implicito, in quanto riferito ad una singola caratteristica e non direttamente osservabile nel prezzo dell'immobile, e marginale in quanto esprime la variazione del prezzo totale al variare del valore della caratteristica Modello Generale 80/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Più in generale il prezzo di un immobile dipende da caratteristiche: molte p = f (c1 ; c2 ; c3 ; :::) In questo caso il prezzo edonico della caratteristica i da: h = i @p @ ci ovvero dal contributo marginale della caratteristica nale. Inoltre, h i è precisamente la della caratteristica i ! è dato i al prezzo domanda individuale Il Caso di Milano 81/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Hedonic-Based Price Indexes for the Housing Market in Italian Cities: Theory and Estimation (Politica Economica, a. XXV, n. 2, agosto 2009) In questo saggio, Alessandra Michelangeli e Alberto Zanardi usano dati OMI (Osservatorio Mercato Immoobiliare) per stimare i prezzi edonici di svariate caratteristiche degli immobili di Roma, Napoli e Milano nel periodo dal 2004 al 2006. Vedi allegati. Limiti 82/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Modello e metodo dei prezzi edonici presentano diversi limiti: fornisce stime distorte perché non incorpora il ruolo -molto importante- giocato dalle aspettative nella formazione dei prezzi. assume informazione perfetta degli agenti in merito a tutte le caratteristiche del bene al momento dell'acquisto e assenza di segmentazioni nel mercato. Conclusione 83/83 Domanda Oerta ed Equilibrio Scelte di Consumo Domanda Individuale Domanda di Mercato Domanda e Oerta Equilibrio Statica Comparata Elasticità Ricavo Totale Altre Elasticità Orizzonte Temporale Applicazioni Mercato Immobiliare Modello Stock, Valore, Flusso Applicazioni Prezzi Edonici Cosa sono? Applicazione e Limiti Abbiamo imparato ad usare il modello della Domanda e dell'Oerta per analizzare l'impatto di mutate condizioni di Mercato su Prezzi e Quantità di Equilibrio Abbiamo sviluppato un semplice modello teorico del mercato immobiliare che ci ha permesso di analizzare alcuni aspetti dell'attuale situazione. Abbiamo studiato i prezzi edonici, ovvero una tecnica empirica per la valutazione delle forze sottostanti la curva di domanda. Abbiamo applicato la teoria al caso di Milano.
