parti comuni - Fondazione Italiana del Notariato

LE NOVITA’ INTRODOTTE
DALLA LEGGE 11 dicembre 2012 n.
220
IN TEMA DI
PARTI COMUNI
SCELTE COMPIUTE DAL LEGISLATORE
DELLA RIFORMA QUANTO ALLA DISCIPLINA
DELLE PARTI COMUNI
Il legislatore della riforma non ha compiuto scelte
dirompenti con riguardo al regime delle parti
comuni, essendosi limitato ad operare un
importante maquillage, per molti aspetti
apprezzabile, che tuttavia ha accentuato la “doppia
anima” del condominio: l’una riconducibile al
legame strumentale, di “accessorietà” a senso unico,
delle parti comuni con le proprietà individuali che
lega i beni comuni alle singole proprietà e l’altra che
accentua, quanto alla gestione delle parti comuni,
l’aspetto collettivistico del condominio.
LINEE GUIDA DELLA RIFORMA IN
MERITO ALLE PARTI COMUNI
Il novello legislatore ha integrato e ridisegnato il
regime delle parti comuni:
•  in parte, recependo e facendo assurgere al rango
di “norme” alcuni principi consolidati, espressi
in vari pronunciati giurisprudenziali, che hanno
tentato nel corso degli anni di colmare, le
numerose lacune delle scarne ed insufficienti
norme codicistiche;
•  in altra parte, adeguandolo alle mutate esigenze
sociali, tecnologiche ed edilizie.
LE MANCATE PREVISIONI NEL
RIFORMULATO ART. 1117 C.C.
-1•  ancora una volta, il legislatore non offre nell’art. 1117 c.c.,
norma centrale del condominio, la definizione dell’istituto,
né valorizza in questa norma, come nelle altre, gli elementi
idonei ad una ricostruzione univoca della sua natura
giuridica;
•  vanno perciò richiamate le tesi sviluppatesi nel corso degli
anni dalla dottrina (tesi individualistiche -tesi
collettivistiche) e dalla giurisprudenza (ente di gestione);
•  il concetto di condominio continua a ricavarsi dal dato di
fatto della contemporanea presenza di parti comuni e
proprietà individuali.
LE MANCATE PREVISIONI NEL RIFORMULATO ART.
1117 C.C.
-2L’istituto del condominio, pur dopo la Riforma continua
ad essere un “ibrido” : le norme di cui agli artt. 1117 e ss.
c.c., continuano, da un lato, a valorizzare il collegamento
strumentale, di “accessorietà” a senso unico, delle parti
comuni con le proprietà individuali (cfr. anche il nuovo
1117 bis c.c.), quale elemento indispensabile per
l’applicazione delle norme sul condominio e, dall’altro, ad
esaltare
il dato organizzativo e autonomistico della
collettività condominiale (cfr. il nuovo art. 1117 ter sulla
possibilità di modificazioni delle destinazioni d’uso a
maggioranza).
•  Sono maturi i tempi per riconoscere
giuridica” al condominio?
“soggettività
I PUNTI FERMI NEL RIFORMULATO ART. 1117
Sotto la rubrica “parti comuni dell’edificio”, che è rimasta invariata,
l’enunciazione delle cose, delle parti, delle opere, dei manufatti o
dei servizi che sono oggetto di proprietà comune continua ad essere:
*esemplificativa;
*inquadrabile in una presunzione di comunione fra i condomini;
*superabile dal titolo contrario (il rogito notarile; la scrittura privata
autenticata di acquisto dei singoli appartamenti; l’atto di
assegnazione da parte della cooperativa; il regolamento di
condominio allegato all’atto negoziale predisposto
dall’originario costruttore -cd. regolamento di origine esterna- o
da esso richiamato; un contratto stipulato fra tutti i condomini, o
anche la divisione fra i vari comproprietari della cosa comune; il
testamento “costitutivo del condominio”; l’usucapione).
L’uso esclusivo di mero fatto, non può superare la
presunzione, ma l’uso particolare che trovi giustificazione nelle
obiettive caratteristiche del bene, che lo rendano inidoneo all’uso
collettivo, esclude in radice la presunzione.
LE NOVITA’ NEL RIFORMULATO ART. 1117 C.C.
-1L'articolo 1117 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprieta'
comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche
se aventi diritto a godimento periodico e se ilnon risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui
sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche' i
locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del
portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i
sistemi
centralizzati
di distribuzione e di trasmissione per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento ed condizionamento dell'aria, per
la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di proprieta‘ individuale dei singoli
condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza,
salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti
pubbliche».
LE NOVITA’ NEL RIFORMULATO ART. 1117 C.C
-2•  il riferimento ai proprietari delle singole unita' immobiliari anche se
aventi diritto a godimento periodico è alla multiproprietà avente i
caratteri della realità, ossia a quella cd. immobiliare;
•  nel diritto di multiproprietà immobiliare, esercitato su un'unità
facente parte di un condominio, è naturalmente compreso il diritto di
godimento sulle parti comuni dell'edificio, in riferimento al periodo di
competenza;
•  gli schemi della multiproprietà immobiliare sono solitamente due, ma
quello prescelto dal legislatore è quello dell’acquisto di una quota di
una specifica unità immobiliare con il diritto di goderne in un
determinato periodo dell’anno e non quello secondo cui
il
multiproprietario acquista una quota indivisa di comproprietà
dell’intero complesso immobiliare unitamente ai servizi comuni in
proporzione ai millesimi, con il diritto di godere specificamente di una
determinata porzione esattamente individuata che del maggior
fabbricato è parte.
•  Non essendo definita normativamente la natura giuridica della
multiproprietà immobiliare, secondo la Cass. 16 marzo 2010 n. 6352 è
da ritenersi inquadrabile nella comunione con vincolo perpetuo di uso
turnario;
•  conseguenze di tale tesi in tema di solidarietà e partecipazione
all’assemblea.
LE NOVITA’ NEL RIFORMULATO ART. 1117 C.C
-3-L’AMPLIAMENTO DELLE PARTI COMUNI -
A)  I pilastri, le travi portanti e le facciate al N. 1
B)  Le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti destinati
all’uso comune al N. 2
C)  I sistemi centralizzati al N. 3
Ambito di applicabilità delle disposizioni sul
condominio
1
Il legislatore della riforma risolve finalmente la problematica
relativa all’applicabilità delle norme sul condominio.
L’art. 1117-bis c.c., di nuova introduzione, sotto la rubrica
“ambito di applicabilità”,
prevede espressamente che le
disposizioni relative al condominio negli edifici si applicano, in quanto
compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari, o più edifici,
ovvero più condominii di unità immobiliari, o di edifici, abbiano
parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Ambito di applicabilità delle disposizioni sul
condominio
2
Il riferimento alla pluralità di unità immobiliari, letto congiuntamente a quello dell’art.
1117c.c. ai proprietari delle singole unità immobiliari (che sostituisce quello dei
proprietari di piani o porzioni di piani del codice del ’42), testimonia l’opera di
disarticolazione del fabbricato diviso in piani orizzontali sovrapposti, voluta dal novello
legislatore, che di fatto ha recepito i principi espressi dalla Cassazione a partire dagli
anni ’90 sulla relazione di accessorietà (DEPOTENZIANDO LA PORTATA DEL
N. 1 DELL’ART. 1117)
La nuova norma risolve, dunque, i problemi di applicabilità delle norme sul condominio
(e non sulla comunione) ad articolazioni edilizie quali:
* SUPERCONDOMINIO (ART. 67 DISP ATT.);
* COMPLESSI IMMOBILIARI QUALI VILLETTE A SCHIERA,
UNIFAMILIARI E PLURIFAMILIARI …;
* CONDOMINIO PARZIALE (nel caso di beni destinati a servire solo alcuni
condomini);
* CONDOMINIO MINIMO (Cass. S.U. n. 2046/2006).
-NASCITA CONDOMINIO- non c’è bisogno di atto costitutivo o di volontarietà.
Modificazioni delle destinazioni d’uso e innovazioni -1
Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso).
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con
un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti
al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può
modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione
dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine
destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti
giorni prima della data di convocazione.
La convocazione
dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto
della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione
deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli
adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le
modificazioni delle destinazioni d'uso che
possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne
alterano il decoro architettonico.
Modificazioni delle destinazioni d’uso e innovazioni -2
Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo
1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore,
hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la
salubrita' degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per
eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo
energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle
unita‘ immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze, ad esclusione deglii mpianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune
e di impedire agli altri condomini
di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore e' tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla
richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza,l’amministratore deve invitare senza indugio il
condomino proponentea fornire le necessarie integrazioni».
Modificazioni delle destinazioni d’uso e innovazioni-3
Tripartizione innovazioni a) innovazioni vietate, ai sensi dell’art. 1120
u.c., ossia quelle che possono recare pregiudizio alla stabilità o
alla sicurezza del fabbricato,
che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino;
b) innovazioni permesse, con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell’edificio ai sensi dell’art. 1136/5 c.c. (ossia quelle
dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni- ex primo comma dell’art. 1120
c.c.), ovvero con
un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio ai sensi dell’art. 1136/2 c.c.(ex secondo comma
dell’art. 1120 c.c.); c) innovazioni permesse con esonero dei dissenzienti dalla
spesa (art. 1121 c.c.)
Modificazioni delle destinazioni d’uso e innovazioni
-4-rapporto intercorrente tra 1102, 1117 ter e 1120 c.c.1) le modificazioni per il miglior godimento della cosa comune (o uso più intenso)
ai sensi dell’art. 1102 c.c., lasciano immutata la consistenza e la destinazione del bene,
in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini e non necessitano di
autorizzazione, o approvazione, da parte degli altri condomini;
2) in mancanza di esatta definizione normativa, la giurisprudenza ha evidenziato che per
innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa
comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale,
o ne muti la destinazione originaria;
3) la modificazione della destinazione d’uso non è elemento indefettibile per la
configurabilità dell’innovazione, essendo bastevole l’alterazione della sostanza della
cosa comune, ma ove tale modificazione avvenga, si è ritenuto, in talune ipotesi
configurarsi un’innovazione vietata (Cass., 5 novembre 2002, n. 15460) ed in altre un’
innovazione consentita, se approvata dall'assemblea, con la maggioranza qualificata
nell'interesse di tutti i condomini (Cass., 26 maggio 2006, n. 12654);
Con la riforma le modifiche delle destinazioni d’uso sono state dal novello legislatore
affrancate dalle innovazioni e specificamente disciplinate, con la conseguenza che
l’alterazione della cosa comune, che si traduce in una modifica della destinazione
d’uso del bene, realizzata a mezzo di opere di trasformazione, od anche in assenza di
esse, è consentita solo ove deliberata ex art. 1117ter, anche se rende talune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Modificazioni delle destinazioni d’uso e procedimento-5
•  maggioranza “speciale” corrispondente ad un numero di voti pari ai
quattro quinti dei partecipanti al condominio e ai quattro quinti del
valore dell'edificio;
•  adempimenti maggiori e “speciali” rispetto a quelli dell’art. 66 disp. att.
c.c. ossia: la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi
mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, (e non anche con la consegna a mano)
in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione;
• 
diversa conseguenza prevista dall’art. 1117 ter c.c. rispetto all’art. 66
disp. att. c.c. nell’ipotesi in cui l’ordine del giorno sia irregolare (vedi
Cass. S.U. 4806/2005): nullità e non annullabilità:“La convocazione dell'assemblea, a
pena di nullita', deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso”;
•  la deliberazione che legittima la modifica della destinazione d’uso di una
parte comune deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli
adempimenti di cui ai precedenti commi.
Irrinunciabilità al diritto sulle parti comuni e deroghe
Il quarto comma dell’art. 1118 c.c. di nuova introduzione, risolve il problema molto dibattuto
del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato “legittimandolo”: Il condomino
può rinunciare
all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di
condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua
conservazione e messa a norma»
La norma chiarisce che il distacco unilaterale dall’impianto centralizzato:
- non è inquadrabile nell’ambito di una rinuncia al diritto sulle parti comuni, bensì ad una
rinuncia all’utilizzo dell’impianto ;
-  non è necessario che la rinuncia avvenga in assemblea trattandosi di un atto unilaterale che
produce effetti solo ove si verifichino le condizioni previste dalla norma , ossia non derivino
notevoli squilibri (ossia squilibri termici pregiudizievoli per l’erogazione del servizio), ovvero
aggravi di spesa per gli altri condomini
-  quali spese sono a carico del “distaccato” .
La norma lascia aperto il problema delle modalità attraverso le quali debba risultare la
circostanza che il distacco unilaterale non provoca la ricorrenza di una delle ipotesi ostative
Condizioni per la divisibilità delle parti comuni
La riforma conferma all’art. 1119 c.c. la differenza essenziale tra comunione e
condominio: l’indivisibilità delle parti comuni (“le parti comuni dell’edificio non sono
soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a
ciascun condomino”). INDIVISIBILITÀ’ FUNZIONALE
Provvede tuttavia ad inserire la precisazione che l’eventuale divisione, che non
renda più incomodo l’uso della cosa comune, non può farsi se non “con il consenso
di tutti i partecipanti al condominio”, ossia con apposita convenzione.
La nuova previsione non lascia spazio a dubbi sul fatto che il consenso di tutti i
partecipanti al condominio costituisce condizione indispensabile per poter
procedere alla divisione e determina il definitivo superamento di qualche isolata
opinione, che, argomentando sulla base delle norme riguardanti la divisione del
condominio (art. 61 e 62 disp. att. c.c.), aveva ritenuto possibile la divisione
delle parti comuni a maggioranza.
Dal nuovo disposto normativo emerge deve essere necessariamente accompagnata
dell’unanimità dei consensi, come è dimostrato dall’utilizzo della congiunzione
“e” per introdurre la nuova disposizione.
Opere su parti di proprietà o uso
individuale.
•  «Art. 1122. - (Opere su parti di proprieta' o uso
individuale).
-Nell'unita'
immobiliare
di
sua
proprieta' ovvero nelle parti normalmente destinate
all'uso comune, che siano state attribuite in proprieta'
esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino
non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita',
alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso e' data preventiva notizia
all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
Impianti non centralizzati e parti comuni -1L’introduzione ex novo dell’ art. 1122 bis, ha pienamente legittimato l’installazione in
ambito condominiale di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio di singole unità immobiliari.
“Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili). -Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unita'immobiliari di proprieta' individuale, preservando in ogni caso il
decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materiadi reti pubbliche.
E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al
servizio di singole unita'del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle
parti di proprieta' individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da' comunicazione
all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita' di esecuzione degli interventi.
L'assemblea puo' prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate
modalita' alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita', della sicurezza o del
decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma,
provvede,a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni,
salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, puo' altresi' subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte
dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unita' immobiliari di proprieta' individuale deve essere consentito ove necessario per la
progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati
alle singole unita' abitative.
Impianti non centralizzati e parti comuni -2
•  Riconoscimento del diritto di collocare antenne al servizio delle singole
unità immobiliari nell'altrui proprietà, ex artt. 1 e 3 L. 6 maggio 1940
n. 554 (norme queste dettate con riguardo alla disciplina degli aerei
esterni per audizioni radiofoniche, ma applicabile per analogia anche
alle antenne televisive), nonché ex art. 231 d.P.R. 29 marzo 1973 n. 156
ed attualmente dagli art. 91 e 209 d.lg. 1 agosto 2003 n. 259
•  E’ un diritto soggettivo perfetto ed assoluto di natura personale, avente
la sua fonte nella primaria libertà, costituzionalmente garantita,
all'informazione, condizionato solo nei riguardi degli interessi generali;
il
diritto che non ha contenuto reale, può essere esercitato e
indipendentemente dalla qualità di condomino, per il solo fatto di
abitare nello stabile e di essere o diventare utente radio-televisivo.
•  Il punto di equilibrio degli interessi in gioco è dato dall’arrecare il
minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita'immobiliari di
proprieta' individuale, preservando in ogni caso il decoro
architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti
pubbliche.
Impianti non centralizzati e parti comuni 3
-I commi 3° e 4°, poi, contemplano specificamente il caso in cui l’installazione degli
impianti richieda “modificazioni delle parti comuni”, provvedendo a
disciplinare, quindi, il procedimento legittimante tali modificazioni, che deve
essere attivato dall’interessato con comunicazione all’amministratore indicante il
contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
- Benché non chiaramente espresso dal legislatore, appare implicito che l’amministratore
debba procedere alla convocazione dell’assemblea, una volta ricevuta dell’interessato
la comunicazione relativa alla necessità di apportare modificazioni delle parti comuni
al fine dell’installazione dell’impianto..
-Non risulta chiaro
dal disposto normativo se ogni modificazione richieda
l’attivazione del procedimento in questione, ivi comprese quelle modificazioni
rispondenti al miglior uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. Si ritiene, tuttavia, che
il novello legislatore non abbia inteso derogare nelle ipotesi in esame all’art. 1102 e
che le modificazioni indicate nel terzo comma dell’art. 1122 bis siano soltanto quelle
innovazioni ex art. 1120 c.c.
-Il quarto comma dell’art. 1122 bis si è preoccupato, da un lato, di assicurare che non
vengano frapposti ostacoli dagli altri condomini al fine di garantire l’installazione
dell’impianto, con la previsione che l'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale
deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere.,
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza
sulle
parti comuni). - Le deliberazioni
concernenti l'installazione sulle parti comuni
dell'edificio di impianti volti a consentire
la videosorveglianza su di esse sono approvate
dall'assemblea con la maggioranza di cui al
secondo comma dell'articolo 1136».