Il ruolo dell’amministratore di
condominio alla luce del nuovo comma
3 dell’articolo 1135 del codice civile
INFORMATIVA "PROFESSIONE GEOMETRA" DA
ASSOCIAZIONE NAZIONALE DONNE GEOMETRA
Tra le molteplici novità introdotte dalla riforma vi è quella, forse
sottovalutata, relativa al nuovo comma dell’articolo 1135 codice civile.
Cosa dispone il testo
Il comma 3 all’articolo 1135 del codice civile prevede che “L'assemblea
può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti,
programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da
soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti
comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale
della zona in cui il condominio è ubicato”.
La maggioranze necessarie
L’assemblea, regolarmente costituita, dovrà approvare ”le deliberazioni
che concernono (…) [n.d.r. l’articolo] 1135, terzo comma, devono essere
sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del
presente articolo”(art. 1136, comma 4, c.c.), ossia “con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio”(art. 1136,comma 2,c.c.).
Le attività autorizzabili dall’assemblea. Relativamente alle attività che il
condominio può autorizzare la nuova disposizione non scende molto nello
specifico, preferendo indicare, salvo qualche caso, le finalità da perseguire
lasciando al condominio e all’amministratore ampio spazio di manovra.
Opere di risanamento di parti comuni degli immobili
In assenza di ulteriori specificazioni si può ragionevolmente ritenere che si
possano far rientrare in quest’ambito gli "interventi di restauro e di
risanamento conservativo", previsti dal Testo Unico dell’Edilizia, che
sono definiti come “interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo
edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico
di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e
il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli
elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso,
l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio”(art. 3,
comma 1, lett. c del TUE).
Demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica
Anche in questo caso, possiamo avere come riferimento il TUE laddove
prevede che sono interventi di ristrutturazione edilizia, “gli interventi
rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico
di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la
sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione,
la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito
degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di
quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino
di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la
loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente
consistenza” (art. 3, comma 1, lett. d del TUE).
Riguardo i lavori per la “messa in sicurezza statica” degli edifici,
possiamo riferirci a tutte quelle opere che conferiscono sicurezza,
funzionalità, fruibilità e robustezza alla struttura al fine di renderla idonea
in rapporto alle sollecitazioni a cui è sottoposta.
La vivibilità urbana e sicurezza
La disposizione in commento, non si limita solo a favorire il recupero del
patrimonio edilizio , ma sollecita i condomini a partecipare anche a
progetti volti a migliorare la sicurezza, ma cosa più interessante la
vivibilità urbana.
Al riguardo possiamo richiamare quei programmi che in alcune città
stanno tentando di migliorare la “qualità della vita” degli agglomerati
condominiali. Mi riferisco al fenomeno del c.d. Cohousingche viene
definito come “esperienze abitative condivise dove singoli, coppie di
giovani o anziani, intere famiglie vivono in complessi residenziali
composti da appartamenti privati e da ampi spazi destinati all’uso comune:
sale riunioni, lavanderie, laboratori per il “fai da te”, spazi gioco.
Talvolta, possono essere presenti asili nido, palestre, biblioteche e altri
servizi comunitari. Oltre alla condivisione di spazi comuni, i cohousers
svolgono a turno servizi utili per tutta la comunità di vicinato: dalla
custodia dei bambini alla spesa settimanale, dalla cura del verde alla
manutenzione ordinaria degli edifici.
I progetti di cohousing coinvolgono più nuclei familiari, che abitano in
case private. Gli spazi comuni vengono gestiti collettivamente allo scopo
di risparmiare e per motivi ecologici”
La sostenibilità ambientale
Relativamente a quest’aspetto sono numerosi i progetti già previsti dalle
amministrazioni comunali, nei quali si legge che “per condominio
sostenibile si intende un condominio in cui si collabora per mettere in atto
dei comportamenti di risparmio economico, di tutela ambientale, di
valorizzazione dei rapporti sociali.
La scelta del condominio come unità organizzativa è strategica in quanto
a questo livello vengono svolti molti degli interventi che riguardano la
sostenibilità, tra cui il risparmio energetico, il risparmio idrico, il
consumo responsabile, la gestione oculata delle risorse e la
collaborazione”.
Tali progetti, di regola, sono preceduti da un’analisi ambientale iniziale
volta ad individuare i principali comportamenti ambientali e comprendere
“le principali cause di inquinamento legate alla vita domestica
condominiale al fine di intervenire per ottenere miglioramenti nelle
prestazioni ambientali”.
Conclusioni. Da quanto precede emerge come la professionalità e la
capacità dell’amministratore di condominio rivestiranno un ruolo rilevante
per migliorare la “qualità della vita” non solo all’interno del loro
condominio, ma anche nella zona in cui esso è ubicato. Ad essi spetterà,
infatti, il compito di partecipare a quei progetti, programmi e iniziative,
offerti dalle “istituzioni locali o da soggetti privati qualificati”, che
riterranno più consoni alle necessità dei propri condomini.
avv. Gian Luca Ballabio
