Mercato immobiliare in ripresa
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ECONOMIA 27 NOVEMBRE 2015 www.leggimionline.it III Diminuiscono (di poco) i prezzi e i tempi di vendita, aumentano le possibilità di accesso ai mutui, sale il numero delle transazioni concluse Mercato immobiliare in ripresa Un’analisi condotta da Tecnocasa sui primi sei mesi del 2015 fa ben sperare sui numeri di fine anno e del 2016 Locazioni I l mercato immobiliare si desta. È questo il leit motive che emerge da un'analisi dei dati effettuata da Tecnocasa nel primo semestre 2015 e lascia più che ben sperare per il 2016 e non solo. Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Catania sono diminuite dell’1,8% rispetto al semestre precedente. Negli ultimi due anni, invece, il calo è stato del 9,5%. Se consideriamo questo stesso arco temporale e prendiamo ad oggetto i capoluoghi della regione, quello che ha perso di più è stato Trapani (12,6%), mentre quello che ha tenuto meglio è stato Messina (-9,1%). In Italia e sempre nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del 2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia. Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%. L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato. Analisi socio-demografica Una veduta di Catania dal Monastero dei Benedettini infine da quelle del Sud (-1,3%). L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest’ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €. Tempi di vendita A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 giorni nelle grandi città, 189 giorni nell’hinterland delle grandi città e 177 nei capoluoghi di provincia. È in aumento la percentuale di chi acquista la seconda casa. L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione principale. Previsioni Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017. Centro storico Catania In aumento gli acquisti residenziali e dei trivani L’analisi della domanda vede una prevalenza di richieste sui trilocali (43,8%), seguiti dai bilocali (32,4%) e dai 4 locali (16,8%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 43,6% dei casi e tra 120 e 169 mila € nel 32,4% dei casi. La distribuzione della disponibilità di spesa è simile negli altri capoluoghi italiani. L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione di trilocali (37,4%), alta anche la presenza di 4 locali (32,5%). Nel primo semestre del 2015 a Catania città sono state compravendute 987 abitazioni, con un aumento del 2,2% rispetto al primo semestre del 2014. In leggero aumento anche le transazioni nella provincia che si attestano a 2.013, con un +1,0% rispetto ad un anno fa. La zona del centro storico è quella prediletta per gli investimenti, mentre la prima casa si acquista di più in zona Barriera Catania, i prezzi quartiere per quartiere A Catania nella prima parte del 2015 i valori degli im- di in uno dei palazzo storici costruiti tra fine Ottocento e mobili sono diminuiti dell’1,8% rispetto al semestre pre- gli anni Trenta, si spendono 1500-1600 euro al mq. in zona Barriera - Fasano l’offerta di immobili in vendita cedente. Le quotazioni dell’area che si estende tra via Plebiscito, è molto alta ed i potenziali clienti valutano molte piazza Duomo, Teatro Massimo e Stesicoro hanno eviden- alternative prima di effettuare la scelta finale. I tempi medi ziato una lieve contrazione. Aumenta comunque il numero di vendita si attestano sui 6 mesi. La maggior parte delle di richieste, gli acquirenti hanno capito che è un buon mo- richieste di acquisto proviene da famiglie in cerca della mento per acquistare grazie alla presenza di prezzi con- prima casa, piacciono i trilocali ma, grazie al ribasso dei tenuti, ad una maggiore facilità di accesso al credito e a prezzi, cresce anche l’interesse per i quattro locali. Chi acquista per mettere a reddito cerca in genere tritassi sui mutui convenienti. Le tipologie richieste sono eterogenee, si va dal mono- locali dal valore compreso tra 100 e 140 mila € da affittare locale dal valore compreso tra 20 e 35 mila € per a studenti oppure a famiglie. Il canone di un trilocale si attesta tra 450 e 500 € al arrivare al cinque locali mese ed il contratto più utisenza ascensore che si può lizzato è quello a canone acquistare a circa 110 mila concordato con cedolare sec€. Meno frequenti gli acca agevolata. quisti di prima casa, i quali Nella zona di Barriera un si focalizzano su trilocali appartamento in buone condotati di riscaldamento (in dizioni costa mediamente particolare se si tratta di abi1400 al mq. Via del Bosco tazioni con soffitti alti) e è la strada principale e comdell’ascensore. Più richieste merciale del quartiere, si le zone medio-popolari, tratta del prolungamento di che si sviluppano tra via via Etnea ed è molto richiePlebiscito, la parte alta di sta da parte dei potenziali acvia Vittorio Emanuele II, gli quirenti. Qui per un buon Ospedali riuniti, via SanPiazza teatro Massimo usato, in alcuni casi, si toccagiuliano e piazza Dante dove si trovano le facoltà di lettere e filosofia, giurispru- no 1600-1700 € al mq. Leggermente più popolare l’area denza e l’ospedale. I prezzi oscillano tra 30 mila € per mo- di Fasano, sorta nelle immediate adiacenze di zona nolocali di 40 mq e 100-120 mila € per trilocali di 95 mq Barriera negli anni ’70. Un appartamento usato si può acrealizzati negli anni '30 e negli anni ’60. La parte centrale quistare con una spesa di 1200 € al mq. In corso Indipendenza l'accesso al credito è più difficile di via Etnea, compresa tra piazza del Duomo e piazza Stesicoro è di tipo signorile ed è caratterizzata da abitazioni e questo determina un mercato più lento. Il trilocale è il del '700 spesso impreziosite da soffitti a volta ed affreschi. più richiesto e la disponibilità di spesa non supera 75-80 In questa zona un bilocale da 60 mq con affaccio sul Duomo può costare fino a 2000 € al mq. La parte del Porto è quella più popolare con quotazioni per un trilocale che si attestano tra 70 ed 80 mila €, mentre nell’area di piazza San Domenico i valori salgono a 115120 mila €. In zona corso Sicilia e via Don Luigi Sturzo si possono acquistare appartamenti degli anni ’60 in buone condizioni a 1650-1700 € al mq. La domanda di immobili in locazione proviene soprattutto da famiglie che non hanno la possibilità di accedere al credito: nell’area che si estende tra via Plebiscito, piazza Duomo, Teatro Massimo e Stesicoro il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese, mentre per un trilocale si spendono 450 € al mese con punte di 500 € per le tipologie ubicate nelle zone migliori. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4 con cedolare secca. Nella zona nord di via Umberto, nei pressi del Tribunale e del Tar un appartamento si può acquistare, se da ristrutturare, a 2500 € al mq. In viale XX Settembre e via Umberto I, si segnalano quotazioni comprese tra 2000 e 2500 € al mq. Meno richieste, perché con quotazioni fuori mercato, le abitazioni che si trovano nella zona di corso Italia, sorte negli anni Misterbianco ’70 i cui valori si attestano su 2500 € al mq. Nella zona della Fiera per un appartamento all'interno mila €. La parte alta di corso Indipendenza, al confine con viale Mario Rapisardi registra valori medi di 1000 euro a mq. Nell’area di piazza Palestro, si trovano prevalentemente “case terranee”, immobili degli anni ’40, ’50 e ’60 di grandi dimensioni e palazzine: per le prime la spesa si attesta a 500 € al mq e gli appartamenti valgono fino a 900 € al mq. In lieve calo le quotazioni in zona Vulcania nella prima parte del 2015. Il mercato evidenzia comunque segnali positivi, soprattutto grazie ad una maggiore consapevolezza da parte dei proprietari e da parte degli acquirenti sui reali valori del mercato attuale. Chi cerca l’abitazione da mettere a reddito compra soprattutto trilocali con una spesa minima di 110 mila € ed una spesa massima di 160 mila €. Nella zona più signorile è possibile acquistare abitazioni in buone condizioni a 1800 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano nell’area di via Fusco, via Caronda e via Ingegneri, molto apprezzata anche dagli investitori, dove per un buon usato si spendono circa 1500 € al mq. In via Rosso di San Secondo inoltre è possibile acquistare appartamenti nuovi a 4300 € al mq. In zona Vulcania il mercato delle locazioni è molto attivo: sono soprattutto famiglie a cercare casa in affitto e la scelta ricade spesso su trilocali e quattro locali con canoni compresi tra 500 e 600 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone libero con cedolare secca, mentre per appartamenti dalle dimensioni ridotte spesso si utilizzano contratti a carattere transitorio; poco utilizzati invece i contratti a canone concordato. Sempre in zona Vulcania si segnala una buona richiesta di box auto anche se l’offerta sul mercato è bassa: il canone di locazione di un box singolo è di 100 € al mese mentre i prezzi oscillano tra 25-30 mila € per le aree più signorili a 18 mila per le altre zone. La zona del Porto di Catania Una vista dell’Etna Misterbianco e San Giovanni Galermo prezzi di acquisto e locazioni fuori città A Misterbianco la tipologia più richiesta è il trilocale, con due camere da letto e cucina abitabile, anche nel caso della locazione. Apprezzata zona Toscano, dove ci sono palazzi realizzati negli anni 2000; qui per un trilocale di 85-90 mq, con box auto, si parla di cifre che oscillano tra 15001600 € al mq. In zona Madonna degli Ammalati ci sono anche soluzioni indipendenti e semindipendenti: si tratta di ville disposte su due piani che si valutano 150-160 mila €. Sia in corso Indipendenza sia a Misterbianco la domanda di immobili in affitto proviene da coloro che non rie- scono ad accedere al credito. Per un bilocale si spendono mediamente 400 € al mese, per un trilocale 400450 € al mese. I contratti utilizzati sono a canone libero, spesso con cedolare secca. A San Giovanni Galermo a soffrire in particolare sono le soluzioni con un prezzo maggiore di 110 mila € che segnalano tempi medi di vendita molto lunghi anche superiori all’anno. A cercare casa sono giovani, coppie e famiglie che si focalizzano soprattutto su trilocali oppure, in alcuni casi, su tipologie indipendenti; il quartiere inoltre offre numerosi qua- drilocali, si tratta di appartamenti in cooperative da 110 mq. La parte alta caratterizzata da tipologie degli anni ’80 con valutazioni medie di 900-1000 € al mq e la parte bassa sorta negli anni ’90 che presenta quotazioni dell’usato comprese tra 1200 e 1500 € al mq. Attivo il mercato degli affitti, un trilocale di recente costruzione con box auto si affitta con una spesa di 400 € al mese, stessi valori si registrano per quattro locali più datati il cui canone è di 400450 € al mese. Quando è possibile si utilizzano contratti a canone concordato. In alternativa si utilizzano contratti a canone libero.
