ECONOMIA
27 NOVEMBRE 2015
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III
Diminuiscono (di poco) i prezzi e i tempi di vendita, aumentano le possibilità di accesso ai mutui, sale il numero delle transazioni concluse
Mercato immobiliare in ripresa
Un’analisi condotta da Tecnocasa sui primi sei mesi del 2015 fa ben sperare sui numeri di fine anno e del 2016
Locazioni
I
l mercato immobiliare si desta. È questo il leit motive che
emerge da un'analisi dei dati
effettuata da Tecnocasa nel
primo semestre 2015 e lascia
più che ben sperare per il 2016 e non
solo. Nella prima parte del 2015 le
quotazioni delle abitazioni di Catania
sono diminuite dell’1,8% rispetto al
semestre precedente. Negli ultimi
due anni, invece, il calo è stato del
9,5%.
Se consideriamo questo stesso
arco temporale e prendiamo ad oggetto i capoluoghi della regione, quello
che ha perso di più è stato Trapani (12,6%), mentre quello che ha tenuto
meglio è stato Messina (-9,1%).
In Italia e sempre nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2,5% nelle
grandi città, del 2,1% nell’hinterland
delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso
più forte (-4,4%), segue Torino con
-3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo
posto c’è Milano che perde lo 0,9%;
la Capitale, invece, chiude con un
calo del -2,1%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore
per le città del Centro Italia (-3,7%),
seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo
dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7%
sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali.
Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano,
Bologna e Firenze.
Il contratto più praticato è quello a
canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
Analisi socio-demografica
Una veduta di Catania dal Monastero dei Benedettini
infine da quelle del Sud (-1,3%).
L’analisi della domanda, nelle
grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(36,8%), seguita dal bilocale (26,4%).
Rispetto a sei mesi fa diminuisce la
domanda su quest’ultima tipologia e
aumenta quella sugli altri tagli.
Dall’indagine sulla disponibilità di
spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250
a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore
concentrazione nella fascia fino a 119
mila €.
Tempi di vendita
A luglio 2015 i tempi di vendita si
attestano intorno a 170 giorni nelle
grandi città, 189 giorni nell’hinterland
delle grandi città e 177 nei capoluoghi
di provincia.
È in aumento la percentuale di chi
acquista la seconda casa. L’analisi delle
compravendite realizzate attraverso le
agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 76,8% ha interessato
l’abitazione principale, il 16,4% la casa
ad uso investimento ed il 6,8% la casa
vacanza. Rispetto ad un anno fa è in
aumento la percentuale di coloro che
acquistano la casa diversa dall’abitazione principale.
Previsioni
Il 2015 potrebbe concludersi con
transazioni in aumento (tra 430 e 440
mila compravendite). Sul versante
dei prezzi prevediamo nelle grandi città
un ribasso dei valori compreso tra -4%
e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
Centro storico Catania
In aumento gli acquisti
residenziali e dei trivani
L’analisi della domanda vede una prevalenza di richieste sui trilocali (43,8%), seguiti dai bilocali (32,4%) e dai 4 locali (16,8%).
I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 43,6% dei
casi e tra 120 e 169 mila € nel 32,4% dei casi. La distribuzione della
disponibilità di spesa è simile negli altri capoluoghi italiani.
L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione di trilocali
(37,4%), alta anche la presenza di 4 locali (32,5%).
Nel primo semestre del 2015 a Catania città sono state compravendute 987 abitazioni, con un aumento del 2,2% rispetto al primo semestre del 2014. In leggero aumento anche le transazioni nella provincia
che si attestano a 2.013, con un +1,0% rispetto ad un anno fa.
La zona del centro storico è quella prediletta per gli investimenti, mentre la prima casa si acquista di più in zona Barriera
Catania, i prezzi quartiere per quartiere
A Catania nella prima parte del 2015 i valori degli im- di in uno dei palazzo storici costruiti tra fine Ottocento e
mobili sono diminuiti dell’1,8% rispetto al semestre pre- gli anni Trenta, si spendono 1500-1600 euro al mq.
in zona Barriera - Fasano l’offerta di immobili in vendita
cedente.
Le quotazioni dell’area che si estende tra via Plebiscito, è molto alta ed i potenziali clienti valutano molte
piazza Duomo, Teatro Massimo e Stesicoro hanno eviden- alternative prima di effettuare la scelta finale. I tempi medi
ziato una lieve contrazione. Aumenta comunque il numero di vendita si attestano sui 6 mesi. La maggior parte delle
di richieste, gli acquirenti hanno capito che è un buon mo- richieste di acquisto proviene da famiglie in cerca della
mento per acquistare grazie alla presenza di prezzi con- prima casa, piacciono i trilocali ma, grazie al ribasso dei
tenuti, ad una maggiore facilità di accesso al credito e a prezzi, cresce anche l’interesse per i quattro locali.
Chi acquista per mettere a reddito cerca in genere tritassi sui mutui convenienti.
Le tipologie richieste sono eterogenee, si va dal mono- locali dal valore compreso tra 100 e 140 mila € da affittare
locale dal valore compreso tra 20 e 35 mila € per a studenti oppure a famiglie. Il canone di un trilocale si
attesta tra 450 e 500 € al
arrivare al cinque locali
mese ed il contratto più utisenza ascensore che si può
lizzato è quello a canone
acquistare a circa 110 mila
concordato con cedolare sec€. Meno frequenti gli acca agevolata.
quisti di prima casa, i quali
Nella zona di Barriera un
si focalizzano su trilocali
appartamento in buone condotati di riscaldamento (in
dizioni costa mediamente
particolare se si tratta di abi1400 al mq. Via del Bosco
tazioni con soffitti alti) e
è la strada principale e comdell’ascensore. Più richieste
merciale del quartiere, si
le zone medio-popolari,
tratta del prolungamento di
che si sviluppano tra via
via Etnea ed è molto richiePlebiscito, la parte alta di
sta da parte dei potenziali acvia Vittorio Emanuele II, gli
quirenti. Qui per un buon
Ospedali riuniti, via SanPiazza teatro Massimo
usato, in alcuni casi, si toccagiuliano e piazza Dante
dove si trovano le facoltà di lettere e filosofia, giurispru- no 1600-1700 € al mq. Leggermente più popolare l’area
denza e l’ospedale. I prezzi oscillano tra 30 mila € per mo- di Fasano, sorta nelle immediate adiacenze di zona
nolocali di 40 mq e 100-120 mila € per trilocali di 95 mq Barriera negli anni ’70. Un appartamento usato si può acrealizzati negli anni '30 e negli anni ’60. La parte centrale quistare con una spesa di 1200 € al mq.
In corso Indipendenza l'accesso al credito è più difficile
di via Etnea, compresa tra piazza del Duomo e piazza Stesicoro è di tipo signorile ed è caratterizzata da abitazioni e questo determina un mercato più lento. Il trilocale è il
del '700 spesso impreziosite da soffitti a volta ed affreschi. più richiesto e la disponibilità di spesa non supera 75-80
In questa zona un bilocale da 60 mq con affaccio sul Duomo può costare fino a 2000 € al mq.
La parte del Porto è quella più popolare con quotazioni
per un trilocale che si attestano tra 70 ed 80 mila €, mentre
nell’area di piazza San Domenico i valori salgono a 115120 mila €. In zona corso Sicilia e via Don Luigi Sturzo
si possono acquistare appartamenti degli anni ’60 in buone
condizioni a 1650-1700 € al mq.
La domanda di immobili in locazione proviene soprattutto da famiglie che non hanno la possibilità di accedere
al credito: nell’area che si estende tra via Plebiscito, piazza
Duomo, Teatro Massimo e Stesicoro il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese, mentre per un trilocale
si spendono 450 € al mese con punte di 500 € per le tipologie ubicate nelle zone migliori. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4 con cedolare
secca.
Nella zona nord di via Umberto, nei pressi del Tribunale
e del Tar un appartamento si può acquistare, se da ristrutturare, a 2500 € al mq.
In viale XX Settembre e via Umberto I, si segnalano
quotazioni comprese tra 2000 e 2500 € al mq. Meno richieste, perché con quotazioni fuori mercato, le abitazioni
che si trovano nella zona di corso Italia, sorte negli anni
Misterbianco
’70 i cui valori si attestano su 2500 € al mq.
Nella zona della Fiera per un appartamento all'interno
mila €. La parte alta di corso Indipendenza, al confine con
viale Mario Rapisardi registra valori medi di 1000 euro
a mq.
Nell’area di piazza Palestro, si trovano prevalentemente
“case terranee”, immobili degli anni ’40, ’50 e ’60 di grandi
dimensioni e palazzine: per le prime la spesa si attesta a
500 € al mq e gli appartamenti valgono fino a 900 € al
mq.
In lieve calo le quotazioni in zona Vulcania nella prima
parte del 2015. Il mercato evidenzia comunque segnali positivi, soprattutto grazie ad una maggiore consapevolezza
da parte dei proprietari e da parte degli acquirenti sui reali
valori del mercato attuale.
Chi cerca l’abitazione da mettere a reddito compra soprattutto trilocali con una spesa minima di 110 mila € ed
una spesa massima di 160 mila €. Nella zona più
signorile è possibile acquistare abitazioni in buone condizioni a 1800 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano
nell’area di via Fusco, via Caronda e via Ingegneri, molto
apprezzata anche dagli investitori, dove per un buon usato
si spendono circa 1500 € al mq. In via Rosso di San Secondo inoltre è possibile acquistare appartamenti nuovi a
4300 € al mq.
In zona Vulcania il mercato delle locazioni è molto attivo: sono soprattutto famiglie a cercare casa in affitto e
la scelta ricade spesso su trilocali e quattro locali con canoni
compresi tra 500 e 600 € al mese. I contratti più utilizzati
sono quelli a canone libero con cedolare secca, mentre per
appartamenti dalle dimensioni ridotte spesso si utilizzano
contratti a carattere transitorio; poco utilizzati invece i contratti a canone concordato. Sempre in zona Vulcania si segnala una buona richiesta di box auto anche se l’offerta
sul mercato è bassa: il canone di locazione di un box singolo
è di 100 € al mese mentre i prezzi oscillano tra 25-30 mila
€ per le aree più signorili a 18 mila per le altre zone.
La zona del Porto di Catania
Una vista dell’Etna
Misterbianco e San Giovanni Galermo
prezzi di acquisto e locazioni fuori città
A Misterbianco la tipologia più richiesta è il trilocale, con due camere
da letto e cucina abitabile, anche nel
caso della locazione. Apprezzata
zona Toscano, dove ci sono palazzi
realizzati negli anni 2000; qui per un
trilocale di 85-90 mq, con box auto,
si parla di cifre che oscillano tra 15001600 € al mq.
In zona Madonna degli Ammalati
ci sono anche soluzioni indipendenti
e semindipendenti: si tratta di ville disposte su due piani che si valutano
150-160 mila €.
Sia in corso Indipendenza sia a Misterbianco la domanda di immobili in
affitto proviene da coloro che non rie-
scono ad accedere al credito. Per un
bilocale si spendono mediamente
400 € al mese, per un trilocale 400450 € al mese. I contratti utilizzati
sono a canone libero, spesso con cedolare secca.
A San Giovanni Galermo a soffrire
in particolare sono le soluzioni con un
prezzo maggiore di 110 mila € che
segnalano tempi medi di vendita
molto lunghi anche superiori all’anno.
A cercare casa sono giovani, coppie e famiglie che si focalizzano soprattutto su trilocali oppure, in alcuni
casi, su tipologie indipendenti; il
quartiere inoltre offre numerosi qua-
drilocali, si tratta di appartamenti in
cooperative da 110 mq.
La parte alta caratterizzata da tipologie degli anni ’80 con valutazioni
medie di 900-1000 € al mq e la parte
bassa sorta negli anni ’90 che presenta quotazioni dell’usato comprese
tra 1200 e 1500 € al mq. Attivo il
mercato degli affitti, un trilocale di recente costruzione con box auto si affitta con una spesa di 400 € al mese,
stessi valori si registrano per quattro
locali più datati il cui canone è di 400450 € al mese. Quando è possibile si
utilizzano contratti a canone concordato. In alternativa si utilizzano contratti a canone libero.
