CONTITOLARITÀ, COMUNIONE, COMPROPRIETÀ E CONDOMINIO
La CONTITOLARITÀ si verifica quando una determinata situazione giuridica
(attiva o passiva) fa capo a due o più soggetti. Ad esempio, se Antonio e Giuseppe
prestano una somma di denaro a Luigi, diventeranno concreditori (cioè contitolari
dello stesso diritto di credito) nei confronti di Luigi.
La COMUNIONE si ha quando uno stesso diritto reale di godimento fa capo
a due o più soggetti. In sostanza si tratta della contitolarità di un diritto reale di
godimento a favore due o più soggetti.
La COMPROPRIETÀ consiste nella contitolarità di uno stesso diritto di
proprietà in capo ad uno o più soggetti. Se ad esempio Carlo e Simone acquistano
una barca, diventeranno comproprietari della barca stessa, ovvero contitolari di
diritto di proprietà di quel bene.
Il CONDOMINIO consiste nella contitolarità a favore di due o più soggetti
della proprietà su di uno stesso edificio (bene immobile).
LA COMUNIONE
Normalmente un diritto reale ha come suo titolare un solo soggetto. Può però capitare, però, che vi siano beni (o
insiemi di beni) su cui più soggetti siano titolari di un unico diritto reale.
La comunione, dunque, è la titolarità in capo a due o più soggetti di un diritto reale su un certo bene (art. 1100 c.c.).
L'esempio più classico è fornito dalla comproprietà.
ESEMPIO: Anna e Francesco acquistano insieme un'automobile, divenendone comproprietari.
Pasquale, proprietario di una casa, muore e chiama a succedergli i tre figli Andrea, Giuseppe e Paolo, che
diventano comproprietari di quella casa.
È anche possibile la contitolarità di diritti reali minori: per esempio due o più persone possono essere contitolari
del diritto di usufrutto su un alloggio.
I soggetti che partecipano alla comunione si chiamano comunisti; se sono titolari del diritto di comproprietà su un
bene immobile, si chiamano condomini.
Una particolare forma di comproprietà sui beni immobili è la multiproprietà1, che si è diffuso in tempi recenti.
La quota
Nella comunione ognuno dei partecipanti alla stessa comunione è titolare di un diritto reale su di una quota
ideale dell’intero bene e non di una parte concreta e determinata dello stesso.
ESEMPIO: se Anna e Francesco hanno acquistato insieme l'automobile, essi non sono proprietari ciascuno di
un pezzo della vettura, ma di una quota ideale dell’auto stessa.
La quota, che come si è già affermato, non è dunque una parte materiale, ma una porzione ideale, astratta,
dell'intero diritto sul bene, si esprime con una frazione 1/2, 4/5, 3/15 ecc.).
In mancanza di un diverso accordo tra i partecipanti, le quote si presumono uguali. (art. 1101 c.c.).
ESEMPIO: Se Anna e Francesco non hanno stabilito l'entità delle rispettive quote, dovranno considerarsi
comproprietari ciascuno per un 1/2 della vettura.
La quota esprime non soltanto la misura della partecipazione al diritto intero, ma anche la proporzione in base
alla quale vanno ripartiti: il godimento del bene, gli eventuali frutti, le spese di amministrazione, il bene stesso (o
il suo valore in denaro) al momento dello scioglimento. Il diritto di ciascuno sulla sua quota è liberamente
disponibile. Egli potrà quindi venderla, donarla, ipotecarla ecc.
L'amministrazione della cosa comune
In base all'arto 1100 c.c. la cosa comune deve essere amministrata secondo le norme che le parti stesse hanno
previsto. In mancanza, la legge impone seguenti i criteri:
ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di usarla secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune (art. 1105 c.c.).
1
La multiproprietà è un tipo di proprietà in cui i contitolari del diritto su di uno stesso immobile, ne godono a turno, per una
frazione limitata dell'anno
1
Scioglimento della comunione
La comunione si scioglie per una delle seguenti cause:
acquisto di tutte le quote da parte di un solo soggetto;
divisione della cosa tra tutti i partecipanti.
La divisione consiste nell'attribuire a ciascun partecipante un diritto individuale in sostituzione della quota
e può essere di due tipi:
divisione amichevole, quando tutti i compartecipi sono d'accordo. Essa viene materialmente attuata
mediante un contratto con cui i comunisti decidono di attribuirsi ciascuno una porzione del bene, oppure
di venderlo, ripartendosene il valore;
divisione giudiziale, che può essere richiesta al giudice in ogni momento da uno qualsiasi dei comunisti
(art. 1111 c.c.).
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Si ha condominio di un edificio quando gli appartamenti o i piani di uno stesso stabile sono di proprietà non di
un solo soggetto, ma di soggetti diversi.
Occorre distinguere innanzi tutto tra:
le parti di proprietà individuale, cioè i singoli alloggi (ed eventualmente le cantine, i garage ecc.);
le parti comuni a tutti i condomini, cioè il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, il tetto, le scale, i
portoni, il cortile, i locali per la portineria e per il riscaldamento centrale, l'impianto centralizzato di
riscaldamento, le tubature dell'impianto fognario ecc. (art. 1117 c.c.).
Ogni condomino può disporre liberamente delle porzioni di edificio di sua esclusiva proprietà. Per quanto riguarda invece
le parti comuni, le caratteristiche di tale tipo di comunione sono:
comunione forzosa sulle parti comuni dell'edificio, e dunque la loro indivisibilità (art. 1119 c.c.),
obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni. A questo obbligo il condomino non
può sottrarsi neppure rinunciando alle cose stesse (art. 1118, secondo comma, c.c.).
La quota di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni è espressa in millesimi, che rappresentano la
proporzione tra il valore del singolo appartamento e il valore dell'intero edificio.
La quota in millesimi assegnata a ciascun alloggio esprime anche la proporzione in cui il singolo condomino dovrà
partecipare alle spese ordinarie e straordinarie relative alle parti comuni.
Le quote millesimali sono riepilogate in un'apposita tabella detta tabella millesimale2.
Regole particolari valgono per le scale e l'ascensore, per i quali si deve tenere conto anche dell'uso che ogni condomino fa
di questi servizi (art. 1124 c.c.).
Uso e amministrazione delle parti comuni
L'uso e l'amministrazione delle parti comuni sono regolati dai condomini in base agli artt. 1120 e segg. c.c. mediante:
un regolamento di condominio;
assemblee condominiali;
un amministratore.
Il regolamento di condominio è un documento che contiene le norme sull'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese. La formazione di un regolamento è obbligatoria quando il numero di condomini è superiore a 10 (art. 1138
c.c.).
2 Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore
dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 (da qui il nome).
Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino,
stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice
civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in
apposita tabella allegata al regolamento.
La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità
immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese
2
Organi del condominio: l'assemblea condominiale e l'amministratore.
Assemblea di condominio
(Ordinaria e straordinaria)
Amministratore
(deve essere
necessariamente nominato
se ci sono più di 4
condomini)
È l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137
del Codice civile. Essa decide su:
gestione ordinaria delle parti comuni del condominio
manutenzione straordinaria;
nomina e revoca dell'amministratore di condominio;
Tale assemblea può essere:
ordinaria (si tiene una volta all'anno);
straordinaria quando l'amministratore lo ritenga necessario, oppure quando
sia fatta richiesta da parte di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del
valore dell'edificio.
L'assemblea deve essere preceduta dalla convocazione che viene effettuata
dall'amministratore con lettera raccomandata a tutti i condomini.
È l'organo esecutivo del condominio. La sua nomina è necessaria quando il
numero dei condomini è superiore a 4 (art. 1129 c.c.)
L'amministratore può essere un condomino, oppure una persona estranea al
condominio, nominata dall'assemblea a maggioranza semplice, o, in caso di
inerzia dei condomini, dal tribunale.
I suoi compiti (artt. 1130 e 1131 c.c.) sono:
eseguire le delibere dell'assemblea;
ripartire tra i condomini le spese condominiali;
provvedere alla manutenzione dell'edificio;
agire in giudizio per il rispetto del regolamento di condominio e per
l'attuazione delle delibere
rappresentare il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte3.
presentare al termine di ogni anno all'approvazione dell'assemblea
un rendiconto del proprio operato.
3
Si discute in dottrina se l’amministratore possa agire in giudizio nell'interesse dei singoli condomini. Se è infatti pacifico che
l'amministratore non solo può, ma, anzi, deve «compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art.
1130, n. 4, c.c.), altrettanto non è chiaro se egli possa intervenire a tutela delle proprietà dei singoli condomini.
la Corte di Cassazione ritiene che l'amministratore, anche senza mandato dell'assemblea, possa agire in giudizio contro l'appaltatore
che ha realizzato dei lavori su parti condominiali per chiedere il risarcimento dei danni per le opere male eseguite. La stessa Corte
ritiene però che lo stesso amministratore non possa chiedere il risarcimento dei danni eventualmente subiti dagli alloggi di proprietà
individuale dei singoli condomini, senza espresso incarico dai condomini interessati (Sentenza Cass., 8/11/2010, n. 22656/10).
3
COMUNIONE Codice Civile - Titolo VII - Della Comunione (artt. 1100/1116)
Titolarità in capo a due o più soggetti (contitolarità) di un diritto reale su un determinato bene. Nella comunione nessuno dei
singoli titolari è proprietario (o titolare di uno ius in re aliena) di una parte materiale del bene, ma di una porzione ideale,
astratta dell'intero diritto sul bene, che si esprime tramite una frazione(QUOTA ideale del bene considerato nella sua
totalità). I contitolari di un diritto reale minore vengono chiamati COMUNISTI
COMPROPRIETÀ
Contitolarità di un diritto di proprietà. I contitolari vengono detti COMPROPRIETARI o CONDOMINI
COUSUFRUTTO - Contitolarità di
un diritto di usufrutto
COUSO
Contitolarità di un diritto di uso
COABITAZIONE
Contitolarità di un diritto di abitazione
COSERVITÙ PREDIALE Contitolarità di una servitù prediale
COSUPERFICE
Contitolarità di un diritto di superficie
COENFITEUSI
Contitolarità di un diritto di enfiteusi
L'AMMINISTRAZIONE DELLA COSA COMUNE
In mancanza di disposizioni diverse stabilite nel titolo o da apposite leggi, l'amministrazione della cosa comune, deve
svolgersi secondo i seguenti criteri:
Ciascun partecipante può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica, e non
impedisca agli altri di farne uso (art. 1102 C.c.).
Tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune (art. 1105 C.c.)
SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE
La comunione si estingue per le seguenti cause:
Acquisto di tutte le quote da parte di un soggetto.
Divisione della cosa comune tra tutti i partecipanti (divisione amichevole / giudiziale).
IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - (artt. 1117 – 1139 c.c.)
Il condominio negli edifici è l'esempio più comune di proprietà. Essa si ha quando gli appartamenti o i piani di uno stesso
edificio appartengono a soggetti diversi.
PARTI DI PROPRIETA' INDIVIDUALE
Sono i singoli alloggi, ed eventualmente la cantine, i garage e altri locali, dei quali può liberamente disporre
PARTI COMUNI TRA TUTTI I CONDOMINI (art. 1117 C.c.)
Suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, il tetto, le scale, i portoni, il cortile, ecc. Caratteristiche di tale tipo di
comunione sono:
La comunione forzosa sulle parti comuni dell'edificio, cioè l'indivisibilità delle medesime;
L'obbligo di contribuire alle spese ordinarie e straordinarie relative alle cose comuni in proporzione alla quota di
comproprietà.
Tale quota di ciascun condomino sulle parti comuni è espressa in millesimi, che rappresentano la proporzione tra il valore del singolo
appartamento e il valore dell'edificio. La quota assegnata a ciascun alloggio esprime anche la proporzione in cui il singolo condomino
dovrà partecipare alle spese per l'amministrazione della parti comuni. Le quote millesimali vengono riepilogata in un’apposita tabella
millesimale. Regole particolari valgono per l'ascensore e le scale.
ORGANI DEL CONDOMINIO
AMMINISTRATORE (artt. 1129-1134 C.c.) - È l'organo esecutivo del condominio: La sua nomina è necessaria se il numero dei
condomini è superiore a 4
ASSEMBLEA CONDOMINIALE (artt. 1134-1137 C.c.)
È la riunione dei condomini convocata per assumere alcune decisione relative all'amministrazione. Essa può essere ordinaria o
straordinaria.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO (artt. 1138 C.c.)
È un documento contenente norme sull'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. La sua formazione è obbligatoria quando il
numero dei condomini e maggiore di 10. Si distingue tra:
Regolamento contrattuale: predisposto dall’originario unico proprietario – è modificabile dall’unanimità dei condomini
Regolamento assembleare: approvato da tanti condomini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio – è modificabile
da un identica maggioranza.
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