RAPPORTO TRA CONTRATTO PRELIMINARE E ATTO DEFINITIVO
Nella compravendita immobiliare è prassi assai frequente, per non dire quasi costante, far precedere
la stipula del contratto definitivo (rogito) dalla conclusione di un contratto preliminare.
Si può porre, in tale ipotesi, il problema di risolvere gli eventuali conflitti che possano sorgere in
relazione alle diversità di previsioni espresse nei due atti, ovvero anche in relazione al mancato
inserimento nel contratto definitivo di una clausola prevista nel contratto preliminare.
Con la sentenza n. 20989 del 30 settembre 2009 la Corte di Cassazione è tornata ancora una volta a
pronunciarsi su tale questione ed ha ribadito un principio oramai consolidato tendente ad affermare
l’assoluta supremazia del contratto definitivo rispetto al contratto preliminare.
I giudici hanno ripetuto che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle
obbligazioni tra le parti e che, nell’interpretazione del contratto, il ricorso a criteri interpretativi
sussidiari può operarsi solo quando quelli principali, letterale e logico, siano inadeguati
all’accertamento della comune volontà delle parti.
In altre parole “il contratto preliminare ed il contratto definitivo sono sì negozi tra loro collegati, ma
espressivi ciascuno di autonomia negoziale delle parti; l’uno il preliminare, avente ad oggetto
soltanto l’obbligazione di stipulare un successivo contratto (definitivo), di cui si determina il
contenuto negoziale; l’altro, il definitivo, avente ad oggetto la costituzione del rapporto negoziale, il
cui contenuto essenziale è stato determinato nel contratto preliminare”.
Quindi qualora le parti addivengano alla stipula di un contratto definitivo dopo aver stipulato un
contratto preliminare, sarà solo il contratto definitivo quello che regolamenterà i rapporti tra le parti,
avendo perso il contratto preliminare la sua funzione preparatoria, ovvero di promessa di conclusione
di un successivo contratto, con la stipula del contratto definitivo stesso.
Il predetto principio è ben saldo nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, anche se, come
spesso succede, le eccezioni non mancano.
Con la recente sentenza 13262 del 9.6.2009 la stessa Corte Suprema ha infatti stabilito che la clausola
penale contenuta in un contratto preliminare, pur avendo carattere accessorio rispetto alle
obbligazioni principali, mantiene una sua autonoma identità ed indipendenza quale obbligazione
pecuniaria.
La fattispecie riguardava una clausola penale inserita in un contratto preliminare di compravendita
che disciplinava il risarcimento dovuto in ipotesi di ritardo nella consegna dell’immobile promesso in
vendita.
Avvenuto detto ritardo il promissario acquirente aveva rivendicato il pagamento di tale penale dopo
però aver già stipulato il contratto definitivo.
Il venditore eccepiva pertanto l’orientamento sopra citato, ovvero della prevalenza della
regolamentazione negoziale contenuta nel contratto definitivo rispetto a quella contenuta nel
contratto preliminare, e quindi, constatato che nel contratto definitivo nulla si diceva in ordine a detta
penale, la previsione doveva ritenersi superata da tale ultima volontà delle parti.
Ma in questa occasione i Giudici Supremi non l’hanno pensata così.
Come sopra ricordato nella fattispecie in esame la Suprema Corte ha ritenuto che detta particolare
clausola (penale) in quanto persegue il fine di determinare preventivamente la prestazione dovuta nel
caso che una parte si rendesse inadempiente o ritardi l’adempimento della prestazione stessa, qualora
la clausola stessa sia contenuta in un contratto preliminare non possa ritenersi tacitamente rinunciata
se non viene riportata nel contratto definitivo, necessitando all’uopo un’espressa dichiarazione della
parte che potrebbe avvalersene.
In verità anche in altri precedenti (v. sent 8486/87) la Corte di Cassazione aveva sostenuto che il
contratto preliminare costituiva l’unica vero regolamento del rapporto tra le parti costituendo il
contratto definitivo nient’altro che “puro e semplice adempimento delle obbligazioni assunte con il
contratto preliminare”.
Ma tale precedente è rimasto francamente isolato ribadendo la Corte Suprema nelle successive
numerose pronunce (Cass. 10/1/2007, n. 233; Cass. 25/2/2003, n. 2824) che in forza del principio
dell’autonomia negoziale le parti sono libere di modificare in ogni momento la loro originaria
volontà, e quindi quanto espresso nel contratto preliminare, rappresentando di conseguenza quanto
convenuto nel contratto definitivo il risultato ultimo di detti successivi accordi e quindi l’effettivo e
finale regolamento del loro rapporto contrattuale.
Il contratto preliminare quindi se da una parte vincola le parti affinché concludano il relativo
definitivo, d’altra parte non può che essere considerato come un atto preparatorio di un futuro
contratto produttivo di effetti.
Avv. Daniele Mammani
avv. Paolo Pesando
