IL CONTRATTO PRELIMINARE
Nonostante il codice civile non dia una definizione del contratto preliminare, esso si può qualificare
come il contratto con effetti obbligatori avente ad oggetto la conclusione di un futuro contratto che
si qualifica rispetto al primo come definitivo.
Il contenuto del preliminare deve toccare i punti essenziali del contratto definitivo: pertanto deve
avere un minimo di determinatezza, in caso contrario, trattandosi comunque di un contratto, sarebbe
invalido per indeterminatezza dell'oggetto e da esso scaturisce l'obbligo di concludere quel futuro
contratto di cui il preliminare era strumentale.
Le funzioni che il preliminare assolve sono svariate: è utile ai fini della programmazione e del
controllo dell'attività di impresa quando si ritenga importante impegnarsi per un futuro contratto.
Quanto alla forma, l'articolo 1351 del codice civile prevede per esso, a pena di nullità, la stessa
forma che la legge prescrive per il contratto defnitivo.
Per carpire una disciplina più completa, oltre all'art. 1351 del Codice Civile, si deve fare ricorso
all'art. 2932 del codice civile: tale disposizione prevede che se il soggetto obbligato a contrarre il
contratto definitivo non adempie la propria obbligazione, l'altra parte può chiedere, mediante
domanda giudiziale, l'emanazione di una sentenza che sostituisce il consenso e produca gli stessi
effetti del contratto non concluso; oppure può chiedere la risoluzione del contratto preliminare per
inadempimento con la condanna dell'inadempiente al risarcimento del danno.
Una volta perfezionatosi il contratto definitivo, il preliminare esaurisce la propria funzione,
producendo il definitivo effetti ex nunc, come la sentenza ex art. 2932 Codice Civile: le parti
troveranno quindi nel definitivo, e non nel preliminare, la fonte di disciplina del rapporto giuridico e
in caso di inadempimento del definitivo non si potrà ricorrere al rimedio ex art. 2932 bensì all'art.
2930 se si vuole ottenere l'esecuzione in forma specifica per la consegna della cosa, ed il
preliminare potrà essere solo utilizzato come interpretazione del definitivo.
Uno dei casi più frequenti di utilizzo del preliminare si ha nella vendita immobiliare: le parti si
obbligano in tal caso alla stipiulazione del contratto definitivi di vendita.
Ecco gli elementi indispensabili che il preliminare deve contenere:
– nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale di entrambe le parti; nel caso di società,
ragione sociale e qualità legale di chi sottoscrive l’atto;
– l’immobile deve essere descritto trascrivendo i dati della scheda catastale, confini e numero
civico. Devono essere descritti tutti i vani, compresi solai, cantine e box. La planimetria deve
corrispondere allo stato della casa, in caso contrario chiedereche siano fatte le modifiche necessarie;
– se l’immobile è in costruzione o ancora da costruire è necessaria, oltre alla planimetria, la
descrizione delle opere e quindi il riferimento al capitolato;
– prezzo e forma di pagamento;
– data di consegna dell’immobile, eventualmente prevedendo penali per il ritardo;
– dichiarazione del venditore che l’immobile rispetta le leggi e i regolamenti urbanistici vigenti e
che non è gravato da servitù, diritti di terzi o privilegi di imposte di qualsiasi genere e che tutte le
spese condominiali sono state pagate.
Va infine ricordato che la legge 28 febbraio 1997, n. 30 ha fortemente innovato l codice civile in
tema di pubblicità introducendo la trascrizione obbligatoria per i contratti preliminari aventi ad
oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3), 4) dell'articolo 2643 del codice
civile( pertanto anche dei contratti aventi ad oggetto beni immobili). Questa innovazione ha lo
scopo di garantire tutela giuridica alle parti contraenti e certezza al sistema pubblicitario: infatti la
trascrizione del definitivo che costituisce esecuzione del preliminare o della sentenza che accoglie
la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica degli stessi contratti preliminari
prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente dopo la trascrizione del
preliminiare.
Condizione per l'obbligo di trascrizione è che il preliminare risulti da atto pubblico o scrittura
privata autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti della trascrizione cessano entro un anno
dalla data convenuta per la stipula del definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del
preliminare stesso se non sia eseguita la trascrizione del definitivo.
Roma, 15 novembre 2006
Avv. Francesco Opice
