UNIONE COSTRUZIONI
UNIONE INSTALLAZIONE e IMPIANTI
PRIMI APPUNTI SUI RIFLESSI
DELLA RIFORMA CONDOMINIALE
E DEL DPR 74/2013
SULLE IMPRESE EDILI ED
IMPIANTISTICHE
Novembre 2013
1
Sommario
1. Introduzione
2. Premessa
3. Appalti
4. Le novita’ piu’ rilevanti della L. 220/2013
5. Impianti termici: controlli, certificazioni, responsabilita’
6. Riscaldamento : il rebus del distacco
6.1 - Legittimità della norma contrattuale del regolamento che vieti il distacco.
6.2 - Come e chi determina la sussistenza dei presupposti per la legittimità del distacco
6.3 - Il conflitto tra il 4° comma e la legislazione vigente
7. Antenne
7.1 - Impianti centralizzati
7.2 - Impianti non centralizzati
8. Videosorveglianza
9. Allegato 1
Legge 11 dicembre 2012, n. 220 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”,
10. Allegato 2
Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 74 “Regolamento recante
definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli
impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda
per usi igienici sanitari”
2
1. Introduzione
Nell’ultimo anno sono entrati in vigore due provvedimenti, la Legge 220/2012 che modifica
la disciplina del condominio negli edifici, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ed il DPR
74/2013 sui criteri generali in materia di controllo, ispezione e manutenzione degli impianti
termici, entrato in vigore il 27 giugno, che modificano non pochi aspetti del rapporto tra
imprese edili, impiantistiche e l'amministrazione condominiale ed introducono diversi nuovi
adempimenti a cui le imprese dovranno ottemperare.
Tra le novità della Legge 220/2012 che più interessano le nostre imprese c’è la nuova
formulazione dell’art. 63 del codice civile in merito alla riscossione delle somme dovute dai
condomini morosi e l’obbligo, per l’assemblea dei condomini, di costituire un fondo di
importo pari all’ammontare dei lavori per opere di manutenzione straordinaria ed
innovazioni, mentre nel DPR 74/2013, che pone fine alla procedura di infrazione avviata
nel 2006 dalla Commissione Europea nei confronti del nostro paese, va segnalata una più
puntuale definizione dei soggetti responsabili degli impianti, dei loro compiti e delle loro
responsabilità e, più in generale, le innovazioni introdotte in materia di esercizio,
conduzione e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione estiva ed
invernale.
Si sono voluti, infine, affrontare due aspetti critici nei rapporti tra condomini relativi al
problema del distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato
ed a quello, ancora poco conosciuto, della videosorveglianza.
ll testo che segue è frutto di un “combinato disposto” tra gli appunti dell’Avv. Ferdinando
della Corte e la trascrizione del suo intervento al seminario nazionale organizzato
congiuntamente su questi argomenti da CNA Costruzioni e CNA Installazione Impianti il 24
luglio 2013.
L’Avv. Ferdinando della Corte è patrocinante in Cassazione, specializzato in diritto
Condominiale e delle locazioni, collaboratore di numerose riviste del settore e Presidente
del Collegio dei Garanti di ANACI, la maggiore associazione di amministratori di
condominio, di cui è anche apprezzato consulente.
Il capitolo sulla videosorveglianza è stato redatto dall’Avv. Sarah Pacetti, socia dello
Studio legale dell’Avv. Della Corte, ed una dei massimi esperti in Italia su questo
particolarissimo tema.
Rinaldo Incerpi, Presidente Nazionale CNA Costruzioni
Carmine Battipaglia, Presidente Nazionale CNA Installazione Impianti
3
2. Premessa
Innanzitutto una premessa fondamentale: la legge era indispensabile. Perché tutto il diritto
condominiale, o quasi, si reggeva sul codice civile del 1942. Provate a pensare a quegli
anni; pensate quale era la situazione ed anche a quanto scarso fosse il numero dei
proprietari e quindi anche dei condomini. Quindi quella di avere una legge era una
esigenza fortissima, sacrosanta, tanto è vero che in realtà le leggi poi erano sostituite dalle
sentenze del tribunale, soprattutto della Corte di Cassazione. Ma, come tutti sappiamo, le
sentenze si modificano con il modificarsi dei giudici e delle idee. Per cui la confusione era
tanta.
Quindi siamo partiti da un’esigenza fondamentale. Siamo partiti anche da un corpo
costituito non tanto dal codice civile del ’42, ma da sentenze scritte da magistrati della
Corte di Cassazione per 70 anni, che comunque ci avevano dato un indirizzo. Per cui ad
un certo momento sembrava abbastanza semplice fare questo lavoro. Perché bastava
rivolgersi, appunto a Izzo, Correale, Tortorici, sto facendo nomi di persone che sono dei
giganti in questo settore rispetto anche agli stessi magistrati della Corte di Cassazione.
Purtroppo la legge 11 dicembre 2012 n. 220 (cosiddetta “riforma del condominio”) entrata
in vigore il 18 giugno 2013 è un testo confuso, contraddittorio, per alcuni aspetti lacunoso,
per altri ridondante. Alcune disposizioni sono semplicemente inapplicabili.
Dalla lettura della legge emerge in modo evidente che il nostro legislatore sapesse poco o
nulla della materia condominiale e del pari ignorasse, o quasi, i delicati meccanismi che
devono presiedere alla stesura di un testo legislativo affinché questo si possa inserire in
modo armonico nel diritto vigente.
Probabilmente si è ritenuto fosse sufficiente fare un semplice copia e incolla sulle
sentenze della Cassazione, quando invece copiare non è facile. Copiare una sentenza
della Corte di Cassazione e trasformarla in una legge è in effetti una cosa piuttosto
complicata. La premessa è opportuna perché vorrei fosse chiaro che tutti noi allo stato
possiamo solo azzardare ipotesi probabilistiche, commenti improntati alla massima
prudenza, ma di sicuro oggi nessuno può dare risposte certe.
Nessuno ha la verità in tasca. Quelle di tutti i commentatori sono soltanto ipotesi di studio,
proposte di soluzioni o forse soltanto elucubrazioni cervellotiche che potranno essere
smentite di qui a poco, soprattutto le mie. Mentre gli operatori sul campo – e tra questi tutti
coloro il cui lavoro è quello di essere in qualche modo “fornitori” dei condominii – hanno la
necessità di certezze che consentano di lavorare bene, per evitare errori, nell’interesse
dell’utenza e anche del proprio.
Per avere queste certezze dovremo aspettare che i giudici di merito e soprattutto la
Suprema Corte ancora una volta si sostituiscano al legislatore, chiudendo con le loro
pronunce le falle della legge.
4
3. Appalti
Per chi ha un’impresa edile o impiantistica, il succo della riforma del condominio è che al
centro di tutto, oggi più che mai, c’è il condomino, non l’amministratore. Alberto Celeste,
Presidente della Corte d’Appello de L’Aquila ha più volte avuto modo di dire con una felice
battuta che attualmente leggi e sentenze hanno ridotto l’amministratore di condominio a
Bernardo, il servitore muto di Zorro nei telefilm degli anni ’60. E lo ha detto per sottolineare
il fatto che al cuore di tutto c’è l’art. 1130 punto 1 del codice civile del 1942 che non è
stato modificato dalla legge di riforma.
Cosa aveva scritto il legislatore?
Che l’amministratore deve eseguire le delibere dei condomini. Il fatto che ha detto “deve” e
ha scritto “eseguire” ha dato una chiara indicazione della struttura che voleva. Il
proprietario, che è il condomino, decide; l’amministratore è l’organo esecutivo.
Il codice civile dice anche che l’appalto privato é un contratto a forma libera, infatti in teoria
potrebbe essere anche verbale, e libero nel senso che non esiste alcune disciplina che
vincoli la scelta dell’appaltatore (nozione di contratto: art. 1655 c.c. ).
Caratteristica essenziale del contratto di appalto è la gestione “a rischio” dell’appaltatore,
il quale deve organizzare i mezzi necessari per l’esecuzione dell’opera. L’appaltatore è
quindi un imprenditore che rischia in proprio. L’elemento essenziale del contratto di
appalto è il rischio dell’imprenditore. L’imprenditore assume un contratto per garantire un
risultato con l’organizzazione dei suoi mezzi, a suo rischio. Non dovete dimenticarvi che
il rischio del contratto di appalto è dell’appaltatore non del committente. E ho l’impressione
che troppo spesso, permettetemi, qualcuno se lo dimentica.
Quindi vi è la necessità, più che l’opportunità, per l’appaltatore di avvalersi un contratto
tipo e/o dell’assistenza di un legale, almeno per quei contratti il cui importo sia rilevante
per l’appaltatore, al fine di limitare il rischio di trovarsi intrappolati in norme contrattuali
dannose. Il mio suggerimento è di fare contratti di appalto per iscritto e tenete presente
che non siete obbligati a mettere tutto quello che dice il Codice civile. Potete aggiungere o
togliere quello che volete, per inserire nel testo del contratto quello che per voi ritenete più
utile. Fatelo con l’aiuto di un avvocato. Un avvocato costa molto meno quando fornisce un
consiglio piuttosto che quando fa una causa. In questo momento ho una causa sciocca
per un contratto di 20.000 euro: credo che le due parti in causa, il condominio e
l’appaltatore, abbiano già speso di più, fra consulenze tecniche, avvocati, ingegneri, ecc.
Se avessero fatto un contratto come si deve sin dall’inizio, forse con 1000 euro avevano
già risolto tutto.
Allora spero sia chiaro che il rischio è a carico dell’imprenditore L’errore più grave che fa
l’imprenditore, e qui entriamo un po’ nella vostra materia, è che spesso dimentica che
l’amministratore non può prendere nessun impegno se non ha una delibera alle spalle.
L’amministratore, ricordatevi della battuta di Alberto Celeste citata prima, è come
Bernardo, il servitore muto di Zorro! Se voi firmate un contratto di appalto con
l’amministratore, ma che non ha la delibera alle spalle, quel contratto non vale.
La competenza e quindi la decisione di far eseguire i lavori straordinari spetta
all’assemblea, non all’amministratore, tranne il caso di lavori urgenti e indifferibili. Ma
anche questi dovranno poi essere ratificati dall’assemblea. E’ quindi necessario che alla
base del contratto di appalto ci sia un delibera ed è opportuno che l’appaltatore abbia
copia della delibera e che questa sia indicata nel contratto di appalto.
Il rischio, molto concreto, è l’impossibilità di recuperare in via giudiziaria il proprio credito
per l’appaltatore che confidi nel fatto che sia stato l’amministratore a sottoscrivere il
contratto, senza che questi sia supportato da una delibera assembleare. Si badi bene
5
infine: l’amministratore nominato dal costruttore e non dall’assemblea non è
l’amministratore. Infatti la sua nomina è nulla (ex tunc dicevano i nostri padri latini).
Quindi la sua sottoscrizione in nome e per conto del condominio potrebbe essere
facilmente invalidata.
Elementi essenziali del contratto di appalto devono essere :
a) l’oggetto (risultato) del contratto che deve essere quindi determinato o
determinabile ;
b) il corrispettivo in denaro ( a misura o a forfait) ;
c) il rischio a carico dell’appaltatore ;
d) la durata.
Elementi opportuni (molto), ma non indispensabili :
a)
b)
c)
d)
clausola revisione prezzi ;
penali per ritardi o inadempienze ;
facoltà o diniego di facoltà per l’appaltatore di avvalersi di subappalti ,
specifica degli obblighi a carico del committente (ad esempio quando deve mettere
a disposizione spazi condominiali necessari per l’esecuzione delle opere) ;
e) garanzie di terzi .
E in tutto questo una figura essenziale che viene sottovalutata è quella del direttore dei
lavori, del tecnico. E’ opportuno che il Direttore dei Lavori sia soggetto del tutto estraneo
alla Ditta che esegue i lavori. Il tecnico non deve essere bravo, deve essere bravissimo,
una persona seria. Ed il consiglio che mi sento di dare a voi imprenditori e che mai e per
nessun motivo dovete prendere il direttore tecnico dipendente o socio della ditta. Primo
perché per il condominio sarebbe avere un controllore che in realtà è amico del
controllato. Ma anche per la ditta può essere un autogol, perché se il direttore dei lavori
per coprire lavori fatti male afferma che è tutto a posto e dice al condominio di pagare, e di
questa tipologia di cause ne ho tante, si può far causa alla ditta per i vizi e per infedeltà al
direttore dei lavori. E l’infedeltà del direttore dei lavori, se fosse socio o amico della ditta,
mi aiuta a dimostrare che la ditta ha lavorato con imperizia e quei lavori fatti male erano
stati nascosti,
Nella delibera condominiale sarebbe opportuno anche mettere una quantificazione in
qualche misura delle variazioni in corso d’opera che si possono fare senza tornare in
assemblea.
Ecco perché serve un bravo direttore dei lavori: perchè il condominio, faccio un esempio,
potrebbe anche deliberare che per una variazione fino al 5% sull’importo stabilito
contrattualmente può decidere il direttore dei lavori. Perché il direttore dei lavori l’ho scelto
io condominio, di lui mi fido, è il mio tecnico di fiducia. E questo evita che si debba andare
ogni qualvolta in assemblea a far deliberare.
I pagamenti, poi, debbono essere eseguiti dall’amministratore soltanto tramite il c/c
condominiale.
Entriamo ora nel merito del ruolo che ha l’amministratore nell’appalto, soprattutto per
quanto riguarda appalti edili all’interno degli edifici, In questo caso il committente è
l’amministratore del condominio su mandato dei condomini Le figure che concorrono
all’appalto sono: il direttore dei lavori, il committente ed il coordinatore della sicurezza in
fase di progettazione e in fase di esecuzione. Poi viene l’impresa. Può accadere che il
6
coordinatore della sicurezza per determinate lavorazioni riscontri dei rischi non previsti
all’inizio ed imponga al committente ed all’impresa di effettuare quelle lavorazioni con
ulteriori dispositivi e misure di sicurezza e quindi con altri costi connessi e non derivabili
agli inizi del contratto perché stimati in fase di progettazione. Quindi, in fase di esecuzione,
l’impresa potrebbe chiedere al committente di farsi pagare questi costi extra.
Molte volte però il committente non paga e l’impresa è tenuta o a sospendere i lavori
oppure a sostenere i costi con proprie risorse salvo poi rivalersi nei confronti del
committente. In questi casi l’impresa come fa a preservare i propri utili e quindi iniziare
un’azione nei confronti del committente che, non riconoscendo i costi extra per la
sicurezza, ha provocato la sospensione dei lavori? Nel corso di un convegno a Roma al
Parco dei Principi di fronte a circa 500 amministratori il Dott. Guariniello, PM di Torino che
tutti conosciamo, ha spiegato che in queste situazioni lui arresta l’amministratore gettando
naturalmente nello sconforto tutti i presenti.
In questo momento per fare l’amministratore di condominio bisogna essere un incrocio fra
Mago Merlino e Superman. Detto questo, l’impresa è tutelata e tutelabile. Se emergono
delle situazioni che comportano ulteriori interventi in materia di sicurezza non
originariamente previsti in fase di progettazione, questi interventi ritenuti necessari si
devono effettuare. Occorre semplicemente che tutto sia documentato Già i latini ci
insegnavano che nei confronti di chi è inadempiente non si deve adempiere. Se pertanto è
documentato che l’esigenza è reale e il condominio non paga, l’impresa è autorizzata a
sospendere i lavori. Poi sarà da valutare il lucro cessante, il mancato guadagno, gli
eventuali danni.
Il principio, non solo in Italia, ma più in generale, è che nel processo non bisogna avere
ragione, bisogna dimostrare di avere ragione. Per questo le carte sono importanti: la
messa in mora formale, la comunicazione per iscritto al committente, al direttore dei lavori,
al responsabile della sicurezza, la richiesta reiterata giustificano l’appaltatore che in un
certo momento sospende la sua attività proprio perché vi sono delle mancanze della
controparte.
4. Le novita’ piu’ rilevanti della Legge 220/2013
Innanzitutto va premesso che il condominio, al di là di tutte le definizioni, è un edificio
quasi sempre verticale, ma anche orizzontale composto da parti private e da parti comuni.
Quindi un appartamento, un negozio, un box sono privati, mentre il tetto, l’androne e le
scale sono parti comuni.
Il condominio nasce automaticamente, indipendentemente dalla volontà di qualcuno, nel
momento in cui l’unico proprietario vende il primo appartamento. Le leggi del condominio
nascono, si applicano, nel momento stesso in cui il costruttore ha venduto il primo box.
Quindi, fino a quando non vendono il primo appartamento ed il proprietario è unico non si
può parlare di condominio ed il diritto condominiale non si applica. Il condominio è un
insieme di più proprietari di un edificio e pertanto finchè l’istituto case popolari o gli Ater
sono proprietari unici dell’intero palazzo non si tratta di condominio e, nel caso, si
applicano norme di diritto pubblico.
Analogamente, quando un imprenditore edile costruisce un palazzo di 100 appartamenti,
non si tratta di un condominio perché quell’imprenditore è l’unico proprietario. Nel
7
momento in cui vende il primo appartamento, quel palazzo automaticamente diventa
condominio ed altrettanto automaticamente si applica il diritto condominiale
Il problema dell’impresa che ha fatto i lavori e non è stata pagata non è tanto recuperare
piccole somme da singoli condomini, ma è recuperare poi dall’Ater che dell’edificio ha 600
millesimi e detiene la quota più alta anche in termini di riparto delle spese per i lavori.
Ma una delle novità principali della legge di riforma del condominio è la fine della
solidarietà passiva tra i condomini. La Corte Suprema di Cassazione, Sezioni Unite Civile,
sentenza n. 9148/2008, depositata l’8 aprile 2008, ha stabilito che “conseguita nel
processo la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, il creditore
può procedere individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di
ciascuno “ .
La pronuncia è stata recepita dal legislatore che all’art. 61 disp. att. c.c. al 2° comma ha
statuito: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini “.
In pratica, la Corte di Cassazione a sezioni unite si è riunita e ha detto che tra condomini
non c’è la solidarietà passiva. Questo vuole dire che il creditore del condominio, non può
più andarsela a prendere un singolo condomino. Succedeva infatti che il creditore
sceglieva di adire non tanto contro il condomino più ricco, ma contro quello più fastidioso,
Se in qualche modo il creditore riusciva a sapere quale era quello che nelle assemblee
condominiali urlava e sbatteva i pugni sul tavolo, sceglieva lui, pignorava lui. Dopo, si
alzavano le urla e i tavoli volavano nelle assemblee di condominio.
Adesso la Corte di Cassazione ha detto: fermi tutti. Dato che non c’è più solidarietà
passiva pagano i condomini morosi, in base alle loro quote millesimali. Ma tra il dire ed il
fare c’è sempre di mezzo il mare. Perché che cosa succede? Che l’amministratore
dovrebbe dare al creditore l’elenco con nome, cognome, indirizzo e millesimi dei morosi.
E mettere nero su bianco che il condomino Tizio è, ad esempio, moroso per 791,00 euro,
che condomino Caio è moroso per 400,00 euro. Poi, dice la Corte di Cassazione, una
volta che il fornitore ha ottenuto la sentenza favorevole può agire esecutivamente e
individualmente. Nel mio studio qualche volta lo abbiamo fatto. Prima bisogna recuperare i
millesimi; se sei un condomino che è creditore degli altri li evinci bilancio, ma se sei
un’impresa, se sei un appaltatore, devi farteli dare dall’amministratore. Il quale ha paura e
si trincera dietro la privacy. Per inciso, il garante della privacy e la legge hanno detto che
in questi casi, l’amministratore deve dare i dati.
Quindi l’impresa vince la causa manda una lettera all’amministratore e gli chiede quali
siano i condomini morosi in modo da poter fare, ad esempio, 10 precetti, 10 pignoramenti.
L’amministratore si appella alla privacy e non fornisce l’elenco dei morosi e come diceva
l’avvocato Izzo, il creditore deve fare un ricorso d’urgenza, ex art. 700 cpc per ottenere dal
giudice l’ordine all’amministratore di fornire l’elenco. Quindi, quando ho questo elenco
faccio 10 azioni esecutive.
Ad una mia socia è successo che ognuno dei 10 condomini ha fatto un’opposizione.
Parliamo di 10 cause di opposizione finite a giudici diversi. Alcune le hanno accolte,
alcune le hanno respinte, alcune le hanno mandate da un altro giudice. C’è stata una
proliferazione di cause, di costi, di impasse per la giustizia per un problema di 7/8.000
euro.
L’altra sostanziale novità è l’’articolo 1135 del codice civile che dice “L’assemblea dei
condomini provvede (…) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni,
8
costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei
lavori.” Sembra l’applicazione normativa di ciò che l’Avv. Nunzio Izzo sosteneva con forza
da sempre: nel condominio prima si raccolgono i soldi e poi si agisce. Izzo diceva che lo
schema del condominio è molto semplice. E’ un contratto di mandato, il mandante (il
condomino, i condomini) ordina, paga e l’amministratore esegue.
L’art. 1135 dice che per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni il
condominio deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori.
Quindi come diceva l’Avv. Izzo, l’assemblea decide di fare un lavoro, mette mano al
portafoglio, dà l’intero importo all’amministratore che firma il contratto con l’impresa.
Sembrano quindi non esserci problemi.
Tuttavia occorre fare attenzione. Già alcuni interpreti, tra i più autorevoli, danno come
possibile una lettura della norma più “morbida”: secondo tale teoria la norma in esame non
imporrebbe la concreta raccolta della provvista prima del via ai lavori, bensì, più
semplicemente, che “ … la costituzione del fondo implichi soltanto il suo stanziamento,
con facoltà di riempimento anche progressivo in ragione delle scadenze di pagamento
concordate con i fornitori.“ (Fausto Moscatelli – Eugenio Correale, “La nuova disciplina del
Condominio”, Focus nel diritto 2013, Nel Diritto Editore, pag.134). Deliberare la
costituzione di un fondo, secondo questa interpretazione, per i condomini non vuol dire
mettere mano al portafoglio, ma vuole dire semplicemente “dobbiamo pagare”.
In pratica, secondo i sostenitori di questa tesi il fondo previsto dalla riforma del condominio
per la realizzazione di opere straordinarie e innovazioni non è obbligatorio, ma serve solo
a garantire la trasparenza attraverso la contabilità separata in quanto la riforma mira a
garantire esigenze di trasparenza, chiarezza e precisione nella gestione finanziaria e nella
redazione del bilancio condominiale, che deve consentire l’immediata verifica di ogni
aspetto contabile. Il fondo, che eventualmente può essere costituito, ha pertanto il compito
di tutelare i condomini rendendo trasparenti il rendiconto e la gestione finanziaria del
condominio. In altre parole, si prevede una contabilità separata e specifica per i lavori
straordinari e le innovazioni, che di solito implicano spese considerevoli, ma non esiste
l’obbligo di versare anticipatamente la liquidità prima che i lavori deliberati abbiano inizio.
Ma leggendo la lettera dell'art. 1135 potrebbe non essere così: infatti l'assemblea
"provvede" costituendo "obbligatoriamente un fondo", ovvero il fondo è obbligatoriamente
propedeutico alla esecuzione delle opere. Su questo controverso aspetto sono
evidentemente necessari ulteriori approfondimenti.
Una precisazione per evitare confusioni tra gli obblighi del conduttore e quelli del locatore.
Nel condominio il conduttore non esiste. Il locatore, che è il proprietario, è tenuto a pagare
anche per gli oneri condominiali che apparentemente sono a carico del conduttore. Quindi
l’amministratore non è mai legittimato ad agire nei confronti del conduttore, addirittura non
dovrebbe neanche conoscerlo. Si configura come una grave violazione della privacy, che
potrebbe essere sanzionata, il fatto che l’amministratore invii i verbali della
documentazione al conduttore. Il conduttore è un terzo, estraneo al condominio. Il Garante
della Privacy ha detto che all’interno della compagine condominiale non c’è privacy, per
cui ciascun condomino ha diritto di vedere tutti i documenti, di sapere chi è moroso, di
vedere l’estratto conto. Ma solo loro. Il portiere e l’inquilino non lo sono, quindi loro non
possono e non debbono sapere nulla, se non per quanto riguarda il pagamento delle
quote del riscaldamento.
9
Un discorso a parte va poi fatto circa le responsabilità che l’amministratore ha nei confronti
dei condomini e nei confronti anche delle persone che eseguono lavori all’interno del
condominio.
Se, ad esempio, per cambiare le lampadine l’amministratore utilizza una persona qualsiasi
ed a questa accade un infortunio autorevoli magistrati hanno detto che la colpa in questo
caso è comune. Qualora infatti l’amministratore venga meno ad un dovere di sorveglianza
o addirittura si sostituisca ad una persona specializzata nel caso dell’installatore o
qualsiasi altra persona, è l’insieme del condominio che ne risponde: ovvero
l’amministratore più i condomini.
Analogamente, nel caso delle pulizie condominiali se i condomini dicono che le pulizie le
fa la signora Maria, invece di una regolare impresa di pulizie l’amministratore deve far
mettere a verbale che lui è assolutamente contrario affinché la responsabilità di un
eventuale problema ricada a carico dei condomini.
5. Impianti termici : controlli, certificazioni, responsabilita’
Tutto o quasi prende avvio dalla Direttiva n. 2002/91 del Parlamento Europeo sul
rendimento energetico nell’edilizia, da realizzarsi tramite l’esercizio, il controllo, l’ispezione
e la manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale, il
“raffrescamento” estivo e la preparazione dell’acqua calda per usi igienico–sanitari.
Il 16 aprile 2013 è stato firmato dal Presidente della Repubblica il decreto, approvato il 15
febbraio 2013 dal Consiglio dei Ministri, con il quale è stato approvata in via definitiva
l’attuazione del D. Lgs n. 192/2005 sul rendimento energetico in edilizia.
Il decreto in questione definisce “ i criteri generali in materia di esercizio, conduzione,
controllo, manutenzione, ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale
ed estiva degli edifici .. nonché i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per
assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi cui affidare i
compiti di ispezione degli impianti di climatizzazione“.
Il decreto modifica la tempistica dei controlli sull’efficienza energetica: 2 anni per gli
impianti a combustibile liquido o solido e 4 anni per quelli a gas, metano o gpl. Solo se la
potenza termica è uguale o maggiore a 100 kW i tempi si dimezzano.
Viene inoltre specificato che vanno considerati quali responsabili dell’impianto :
a) l’amministratore di condominio nel caso di impianto centralizzato ;
b) proprietario o conduttore dell’unità immobiliare nel caso di impianto autonomo
unifamiliare ;
c) il terzo responsabile.
Gli impianti con potenza termica superiore a 35 kw sono classificati in genere come
impianti centralizzati e impianti professionali. La responsabilità dell’esercizio e della
manutenzione dell’impianto è pertanto a carico :
a) dell’amministratore di condominio ;
b) del proprietario dell’azienda o amministratore delegato in caso di società ;
10
c) del terzo responsabile .
Va ricordato che è sempre possibile delegare un terzo responsabile tranne nel caso di
impianti autonomi in singole unità immobiliari che non siano installati in locali tecnici. Il
terzo responsabile deve formalizzare per iscritto la sua accettazione della responsabilità
contestualmente all’atto di delega e non può a sua volta delegare. Il ruolo di terzo
responsabile è del tutto incompatibile con quello di venditore di energia. Inoltre, nel caso di
impianti con potenza nominale al focolare superiore a 350kw, il terzo responsabile deve
essere abilitato UNI EN ISO 9001.
Altra figura da considerare è quella dei Certificatori energetici. I soggetti abilitati alla
prestazione possono essere:
i tecnici professionisti che operano nel settore dell’impiantistica e dell’edilizia
(architetti, ingegneri, geometri, periti industriali);
gli enti pubblici e gli organismi operanti in ambito energetico ed edilizio, nel campo
dell’ingegneria civile e impiantistica ;
tutti gli organismi sia pubblici che privati specializzati nelle attività di ispezione nei
campi dell’ingegneria civile, nelle costruzioni edili, dell’impiantistica che risultino
accreditati presso l’organismo di accreditamento ;
le ESCO, società per i servizi energetici.
I responsabili rispondono del mancato rispetto delle norme relative all’impianto,
anche sotto il profilo della sicurezza e della tutela ambientale. Occorre tenere ben
presente che la delega al terzo responsabile non è consentita in caso di impianti non
conformi ( art. 6, punto 2 decreto Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 74 ). Per
ovviare a tele impedimento la delega deve contenere l’espresso conferimento dell’incarico
di procedere alla messa a norma. Gli amministratori di condominio vanno inoltre
considerati i legali responsabili della sicurezza per quanto riguarda il condominio nella sua
totalità: non possono "obbligare" i singoli ad intervenire ad eseguire lavori di messa a
norma all’interno della loro proprietà, possono però pretendere dai condomini la
certificazione degli impianti nonché la corretta loro manutenzione e pertanto pretendere
copia dei libretti di caldaia aggiornati e la dichiarazione di conformità stessa dell'impianto,
pena notifica ai Vigili del fuoco o alla ASL competente, addebitando poi il costo della
mancata certificazione al condomino non collaborativo. Su quale documentazione il
condomino debba consegnare, c’è attualmente un po’ di confusione in quanto si è visto di
tutto: amministratori che hanno chiesto la dichiarazione di conformità, amministratori che
hanno chiesto un autocertificazione amministratori ai quale è bastato che il condomino
mettesse una x su un modulo prestampato.
Il delegante (l’amministratore) deve fare tutto ciò che è necessario affinché il delegato (il
terzo responsabile) possa mettere a norma l’impianto e deve garantire il pagamento delle
spese necessarie. In caso di condominio l’incarico di procedere deve essere dato
dall’amministratore sulla base di apposita delibera condominiale. Senza delibera, non
vi può essere delega al terzo responsabile. Occorre ricordare sempre che è l’assemblea a
decidere, mentre l’amministratore è l’esecutore delle delibere (art. 1130, punto 1, c.c.).
Nel caso di delega con incarico a procedere alla messa a norma dell’impianto la
responsabilità è sempre in capo al delegante fino a quando il delegato non comunica per
iscritto, entro 5 giorni lavorativi a far data dal termine dei lavori, di avere eseguito i lavori
necessari
11
Ma se il condominio non si sta avvalendo di un terzo responsabile ed ha un contratto che
affida ad una azienda abilitata la manutenzione e la responsabilità dell’impianto resta
pertanto all’amministratore cosa succede? Che se accade qualcosa paga l’amministratore.
Va ribadito per l’ennesima volta che il responsabile è l’amministratore; se poi
l’amministratore vuole scaricarsi da questa responsabilità porta in assemblea la proposta
di nominare un terzo responsabile ed i condomini sono liberi di nominarlo o non nominarlo.
Se però l’assemblea decide, per i motivi più vari, di non nominare nessuno, il responsabile
resta l’amministratore. Quindi è lui che deve far approvare dall’assemblea la delibera sugli
eventuali lavori urgenti da fare ed è lui che deve fare in modo che i condomini mettano
mano al portafoglio per pagare quei lavori.
Infatti, qualora il terzo responsabile si accorga che sono necessari altri lavori non previsti
nella delega ne deve dare tempestiva notizia al delegante. In caso che il delegante sia
un condominio occorre, come sempre, apposita delibera condominiale che autorizzi il
terzo a eseguire i lavori ulteriori ( art. 6, punto 4 decreto Presidente della Repubblica 16
aprile 2013 n. 74 ).
Il problema sono i tempi previsti : la delibera deve autorizzare il terzo “entro 10 giorni
dalla comunicazione di cui sopra”. Se non c’è la delibera entro tali termini, la delega al
terzo responsabile decade automaticamente. E’ evidentemente una norma priva di senso,
una follia del legislatore in quanto è praticamente impossibile convocare l’assemblea
condominiale e avere la delibera entro 10 giorni.
Il terzo responsabile deve poi dare comunicazione alla Regione o all’Ente da loro
delegato:
della delega ricevuta, entro 10 giorni lavorativi ;
della revoca o della rinuncia entro 2 due giorni lavorativi ;
della decadenza per mancata delibera entro i due giorni successivi ;
Sulle conseguenze circa il non rispetto di questa tempistica è auspicabile una certa
tolleranza in quanto non è pensabile che si possa far decadere un terzo responsabile
perché ha mandato la comunicazione l’undicesimo giorno invece del decimo, mentre per
quanto riguarda la decadenza in mancanza di delibera la legge è sufficientemente chiara
ed una eventuale mancata o tardiva comunicazione da parte del terzo responsabile non
influisce sull’automaticità della decadenza. Si ritiene che i magistrati potranno essere
sufficientemente intelligenti ed elastici nel dare un significato ordinatorio a questi termini.
Il controllo ed eventuale manutenzione impianti devono essere eseguiti da soggetti abilitati
ai sensi del Decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008 n. 37, in modo
conforme alle prescrizioni relative all’impianto. In mancanza di queste, le operazioni prima
descritte devono essere svolte secondo le prescrizioni e con la periodicità prevista dalle
normative UNI e CEI (art. 7, punti 1, 2 e 3 decreto Presidente della Repubblica 16 aprile
2013 n. 74).
Gli installatori e manutentori degli impianti termici, in esecuzione dell’art. 7, punto 4 del
Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 74, debbono definire e
dichiarare per iscritto al committente, facendo riferimento alla documentazione
tecnica del progettista sia quali siano le operazioni di controllo e di manutenzione
sull’impianto necessarie per la sicurezza che la frequenza con cui vanno effettuate. Gli
12
interventi da fare, quindi, vanno messi nero su bianco e in modo da dire al condominio,
affinchè il condominio lo sappia, cosa si deve fare, in che misura ed in quali tempi.
E’ utile a questo punto ribadire che la sicurezza di un impianto va mantenuta al di là della
sua efficienza energetica. L’efficienza è il parametro mediante il quale viene misurata la
capacità dell’impianto di poter produrre calore oppure raffreddamento all’interno di un
involucro in modo da consumare meno energia in kilovattora e contenere però la resa nel
tempo.
Quindi il concetto di efficienza non può assolutamente essere un elemento da confondere
con la sicurezza. La sicurezza anche se l’impianto non è efficiente va sempre e comunque
garantita.
6. Riscaldamento: il rebus del distacco
La novità è stata introdotta dal nuovo 4° comma dell’art. 1118 c.c. :
“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di
condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere
al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua
conservazione e messa a norma“. Risulta chiaro che il legislatore abbia cercato di
risolvere l’annosa questione del distacco del singolo dall’impianto centralizzato di
riscaldamento, copiando quanto statuito sul punto dalla Corte di Cassazione e anche dai
Tribunali di merito.
6.1 Legittimità della norma contrattuale del regolamento che vieti il distacco
La prima osservazione è la derogabilità della norma in questione. Infatti la riforma ha
lasciato invariato l’art. 1138, 4° comma, c.c. che elenca gli articoli del codice civile non
modificabili dalle norme del regolamento.
Quindi rimane inderogabile soltanto il 2° comma dell’art. 1118 c.c. che recita: “il
condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni“, mentre resta modificabile il
4° comma sopra riportato.. In altre parole, anche dopo l’entrata in vigore della nuova
normativa, sarà sempre valido quanto già sappiamo: la legittimità della norma
contrattuale contenuta nel regolamento di condominio che vieti il distacco del condomino
dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
In pratica, quando è possibile il distacco del singolo? A nostro avviso mai Il legislatore ha
scritto la norma in esame per consentire il distacco del singolo, seppure a determinate
condizioni, ed ha ritenuto che per farlo fosse sufficiente copiare qualche massima della
Corte di Cassazione. Purtroppo, l’ignoranza della materia e la superficialità nell’uso della
lingua italiana hanno prodotto un precetto normativo che può fondatamente essere letto in
senso opposto a quello perseguito dalla riforma. Infatti, il nuovo 4° comma consente al
singolo condomino la rinuncia dal servizio ”se dal suo distacco non derivano notevoli
squilibri di funzionamento ... “.
Ma i tecnici hanno sempre affermato che un impianto centralizzato di riscaldamento creato
e tarato per tot unità immobiliari non possa funzionare in modo altrettanto efficace in caso
anche di un solo distacco; ne consegue che sempre un distacco dall’impianto
centralizzato determina uno squilibrio di funzionamento.
13
Il problema nasce dall’utilizzo dell’aggettivo “notevoli”. “Notevoli” è una valutazione
astratta, soggettiva: inserita in un testo normativo è una parola che ingenera confusione.
Secondo questa disposizione il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato
di riscaldamento sarebbe legittimo allorché arrechi degli squilibri non notevoli al
funzionamento dell’impianto centralizzato. Le dispute tra condomini e poi le cause
giudiziarie avranno come oggetto la “quantificazione” dello squilibrio. Dovranno essere
create delle scale di valore che in qualche modo diano concretezza alla parola “ notevoli “.
Ma il distacco deve anche non determinare “ aggravi di spesa per gli atri condomini “.
Come ha osservato con il suo solito acume l’Avv. Nunzio Izzo, il legislatore tra le parole “
notevoli squilibri di funzionamento “ e “aggravi di spesa“ ha utilizzato la disgiunzione “o“.
Questo vuol dire che l’aggettivo “notevoli” è accostato unicamente agli squilibri di
funzionamento, ma non agli aggravi di spesa. Ne deriva che, secondo il dato letterale della
norma, sia sufficiente l’aumento di pochi centesimi di spesa a carico degli altri condomini
perché si concretizzi “l’aggravio di spesa” e quindi il distacco sia illegittimo. Pertanto,
seppure lo squilibrio funzionale fosse minimo, ma il distacco determinasse un piccolo
aumento di spesa, la rinuncia al servizio sarebbe illegittima.
6.2 Come e chi determina la sussistenza dei presupposti per la legittimità del
distacco
Un altro problema insoluto è chi debba valutare la sussistenza dei presupposti e quindi la
fattibilità/legittimità del distacco e quali siano le corrette modalità per eseguirlo. La riforma
nulla ci dice al riguardo. Il buon senso induce a ritenere che il condomino voglioso di
operare il distacco debba dare l’incarico ad un tecnico specializzato (e coscienzioso) di
redigere una perizia. Ma la legge questo non lo dice.
Il pericolo, concreto, è che possano fiorire pareri interessati, espressi da rivenditori di
caldaie unifamiliari o da tecnici improvvisati, unicamente desiderosi di eseguire
l’intervento. Peraltro, anche nella migliore delle ipotesi, cioè alla presenza di una perizia
redatta da un bravo tecnico specializzato, resta da stabilire un modus operandi.
Il condomino “ rinunciante “ cosa deve farci con la perizia? Sempre il buon senso ci dice
che non può tenersela chiusa in un cassetto, limitandosi ad affermare di averla, bensì pare
logico che debba inviarla ai condomini, tramite l’amministratore.
Ma i condomini non sono tenuti ad accettare le conclusioni del tecnico del condomino
senza possibilità di replica. Quindi, una volta ricevuta la perizia, riteniamo che i condomini
potranno riunirsi in assemblea per deliberare se accettare le conclusioni della perizia di
parte e di conseguenza il distacco, ovvero dare l’incarico ad un tecnico di loro fiducia al
fine di accertare l’effettiva sussistenza dei presupposti di legge. In caso di perizie
configgenti non resterà che rivolgersi al giudice, per cui voi tecnici fate molta attenzione a
quello che scrivete, alle perizie che eseguite perché il vostro parere di esperti di impianti
termici spesso e volentieri potrebbe essere oggetto di analisi da parte dei tecnici dei
tribunali.
6.3 Il conflitto tra il 4° comma e la legislazione vigente
Innanzitutto, una breve cronistoria. In ottemperanza alla direttiva 2002/91/CE del
Parlamento Europeo e del Consiglio relativa al “rendimento energetico nell’edilizia “ era
14
stato emesso il D.Legs. n. 311 del 29 dicembre 2006, Disposizioni correttive ed integrative
al D. Lgs.19 agosto 2005 n. 192.
Successivamente è stato emesso il D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, il quale “vieta nei palazzi
residenziali con più di quattro appartamenti la trasformazione di un riscaldamento
centralizzato in tanti impianti termoautonomi” ( Avv. Carlo Patti, “Contabilizzazione del
calore: casi particolari”. Seminario ANACI Roma del 15 maggio 2012 ).
Ora è pur vero che il distacco sia ipotesi parzialmente diversa dalla trasformazione, ma è
altrettanto vero che alla fine più distacchi succedutisi nel tempo determinino di fatto, se
non una trasformazione, comunque una duplicazione di sistemi di riscaldamento all’interno
del medesimo edificio e ciò in palese contrasto con “ la filosofia del decreto … che la
trasformazione da centralizzato a termoautonomo non sia affatto opera di risparmio “ (
Avv. Carlo Patti, op. cit ).
Quindi se fosse vero che l’intento, male realizzato, del legislatore della riforma fosse quello
di liberalizzare o quasi la facoltà del singolo condomino di operare il distacco dall’impianto
centralizzato, allora non vi sarebbe alcun dubbio che la riforma sarebbe in contrasto con la
normativa interna statale e con le direttive europee. Non solo: sarebbe in contrasto anche
con quelle leggi regionali che, in applicazione encomiabile delle direttive europee, hanno
già disciplinato la materia in modo vincolante. Basti pensare alla Legge Regione Piemonte
28 maggio 2007 n. 13 ( cfr. Avv. Edoardo Riccio, L’obbligatorietà dell’adozione dei sistemi
di termoregolazione e contabilizzazione del calore, in Amministrare Immobili n.137,
pag.384 ).
In conclusione, riteniamo opportuno contrastare l’interpretazione del 4° comma secondo la
quale il distacco legittimo oggi sia “facile”, seppure condizionato, a favore invece di una
lettura della norma estremamente restrittiva, che di fatto impedisce o quasi i distacchi
dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
I distacchi dall’impianto di riscaldamento infatti costituiscono un danno per l’economia
generale del Paese perché determinano sempre un aumento delle spese. Dieci caldaiette
unifamiliari comunque consumano e inquinano più di una caldaia centralizzata. Lo può
confermare qualsiasi tecnico. La sicurezza generale è minacciata molto di più dai singoli
impianti autonomi che da un’unica caldaia centralizzata.
Più impianti significa più rischi, anche perché i controlli per la sicurezza sugli impianti
autonomi sono affidati alla serietà del singolo, senza possibilità di intervento da parte
dell’amministratore. Inoltre, i distacchi sono in palese e stridente contrasto con le direttive
europee, nazionali e regionali tuttora vigenti: contrasti normativi che dovranno
necessariamente essere risolti attraverso l’intervento riparatore del legislatore.
Infine, aspetto da non sottovalutare, il distacco dall’impianto centralizzato spesso e
volentieri crea all’interno della compagine condominiale dei dissapori che non di rado
sfociano in liti giudiziarie.
15
7. Antenne
7.1 Impianti centralizzati
L’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni.
L’art. 1120, 2° comma, c.c., così come modificato dalla novella legislativa del 2012,
dispone:
“I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. possono
disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) …
2) …
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che
non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di
impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto“.
Ne possiamo dedurre che ora sia incontestabile la qualifica di “innovazione“ per
l’installazione di un impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva, qualunque sia il
tipo di impianto (e anche per altri interventi non oggetto della presente disamina). Alberto
Celeste e Antonio Scarpa definiscono queste innovazioni “ innovazioni di interesse sociale
o, comunque, volte a recepire le moderne tecnologie finalizzate al complessivo
miglioramento della qualità della vita“ (Alberto Celeste – Antonio Scarpa, Riforma del
Condominio, Giuffrè Editore, pag.57). La definizione sembra oltremodo centrata e quindi è
probabile (auspicabile) che venga adottata da tutti.
Dunque la prima novità è che per questo tipo di innovazioni sia necessaria e sufficiente
l’approvazione assunta con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la
metà del valore millesimale dell’edificio, vale a dire con una maggioranza qualificata
inferiore a quella prevista per le innovazioni per così dire “classiche”, ma superiore a
quella necessaria fino al 18 giugno 2013 per l’installazione delle antenne centralizzate
satellitari, per le quali infatti, fino all’entrata in vigore della riforma, era sufficiente
l’approvazione con un terzo dei millesimi. E’ stata quindi introdotta una nuova categoria di
innovazioni, che si caratterizza per il quorum deliberativo inferiore a quello previsto dal 6°
comma dell’art.1136 c.c.
Altre novità rilevanti sono, come detto, :
l’aver unificato la disciplina normativa di tutte le ipotesi di installazione di antenne
centralizzate, siano esse satellitari o di tipo tradizionale ;
l’obbligo per l’amministratore di convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla
richiesta anche di un solo condomino interessato.
Risulta senz’altro positivo avere razionalizzato la materia, facendo rientrare in modo
esplicito nel novero delle innovazioni, qualsiasi tipo di intervento volto all’installazione di
un impianto centralizzato “per la ricezione radiotelevisiva ”, così da eliminare le vecchie e
inutili distinzioni tra antenna satellitare e antenna terrestre, nonché l’infelice definizione di
“innovazione necessaria“ relativa al solo impianto satellitare.
7.2 Impianti non centralizzati
Il primo comma dell’art. 1122 bis c.c. dispone :
“Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso
a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite e via cavo, e i relativi
16
collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da
recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale,
preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in
materia di reti pubbliche “.
Lo scopo della norma quindi è dare spazio (fino a favorire ?) l’installazione di impianti di
ricezione privati. L’articolo in esame disciplina quindi il diritto del singolo condomino di
installare su beni comuni gli impianti di ricezione radiotelevisiva (e di produzione di
energia da fonti rinnovabili) non centralizzati, cioè al servizio esclusivo della sua unità
immobiliare. Pertanto la norma costituisce un’applicazione particolare del più generico
diritto riconosciuto dall’art. 1102 c.c. a ciascun condomino di utilizzare i beni comuni al
servizio della sua proprietà esclusiva. Dal 18 giugno 2013 l’utilizzazione individuale di beni
comuni per i casi disciplinati dall’ art. 1122 bis c.c. è consentita nel rispetto di vincoli
precisi.
Al di là dell’ovvia indicazione di recare “il minor pregiudizio“ tanto alle parti comuni che alle
proprietà individuali, e al di là delle inevitabili discussioni su quale sia il pregiudizio
“minore”, l’art. 1122 bis c.c. prescrive, qualora si rendano necessarie modificazioni
delle parti comuni, che l’interessato ne dia “comunicazione all’amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può
prescrivere, con le maggioranze di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità
alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e
del decoro architettonico dell’edificio … “.
In ogni caso traspare evidente l’intento del legislatore da un lato di consentire al singolo
condomino di utilizzare spazi comuni al fine di produrre energia mediante fonti rinnovabili
oppure per installare impianti privati per la ricezione radiotelevisiva, dall’altro di mantenere
un certo controllo da parte della collettività sull’operato del singolo. Si tratta di un intento
encomiabile e condivisibile, che però temiamo potrà trovare ostacoli nel caso in cui le
“adeguate modalità alternative di esecuzione” suggerite dall’assemblea implichino un
costo maggiore a carico del condomino che intenda installare l’impianto non centralizzato.
Peraltro, nel caso di inconciliabilità delle due posizioni, sarà quella assembleare a
prevalere, visto che l’articolo in esame riconosce in capo all’assemblea il potere di
“prescrivere” le modalità alternative di esecuzione.
Il terzo comma dell’art. 1122 bis c.c. attribuisce all’assemblea il potere di provvedere “ ai
fini dell’installazione degli impianti di cui la secondo comma … a richiesta degli interessati,
a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse
forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto “. E’ una
disposizione di non facile interpretazione, un piccolo guazzabuglio nel quale è difficile
districarsi. Che l’eventuale ripartizione dell’uso “del lastrico solare e delle altre superfici
comuni” spetti all’assemblea è pacifico e ovvio. Meno ovvio è che per poterlo fare debba
esserci necessariamente la richiesta degli interessati. Siamo dell’avviso infatti che
l’amministratore, ove ne ravvisi la necessità, possa porre la questione all’esame e alla
decisione dell’assemblea anche in assenza di una formale richiesta da parte di qualche
interessato.
Decisamente poco comprensibile, poi, la frase successiva: “salvaguardando le diverse
forme di utilizzo previste dal regolamento …“. Infatti, nel caso in cui una norma
contrattuale del regolamento disponga una particolare forma di utilizzo di un bene
comune, un eventuale uso diverso da parte di un condomino, che così facendo lo
17
sottragga – seppure parzialmente - alla disponibilità anche di un solo altro condomino,
deve ( oggi dovrebbe ?) necessariamente essere deliberato con il voto favorevole della
totalità dei condomini.
Quindi la fattispecie prevista dalla novella dovrebbe riferirsi all’ipotesi di una norma
“assembleare” del regolamento condominiale, ma allora la norma sarebbe in contrasto con
gli artt. 1117 ter e 1117 quater c.c. posti a tutela delle destinazioni d’uso delle parti
comuni, articoli in forza dei quali le modificazioni delle destinazioni d’uso debbono essere
approvate con la maggioranza dei 4/5. Insomma non è chiaro quale fattispecie sarebbe
disciplinata dalla norma in esame. L’ultimo comma dell’articolo precisa che il proprietario
deve consentire l’accesso nella sua unità immobiliare se ciò fosse necessario alla
progettazione e all’esecuzione delle opere di installazione di impianti anche se destinati al
servizio esclusivo di un altro condomino e non dell’intero condominio.
8. Videosorveglianza
Sempre di più si presenta l’esigenza e la richiesta di installazione di sistemi per la
videosorveglianza, sia per l’incolumità delle persone che per la sicurezza delle parti
comuni e delle proprietà dei singoli. Tale esigenza presenta la coesistenza di due
contrapposti interessi: da un lato lquello di preservare la sicurezza delle persone e dei beni
comuni (in caso di scippi, aggressioni, atti di vandalismo, danneggiamenti e furti) e,
dall’altro, la preoccupazione che il trattamento dei dati effettuato attraverso la
videosorveglianza renda più agevolmente conoscibili a terzi le informazioni relative alla
vita privata di chi vive all’interno del condominio, ovvero di chi lo frequenta abitualmente o
saltuariamente; questo, ovviamente, può incidere sulla libertà dei soggetti interessati nel
muoversi all’interno delle aree comuni.
Innanzitutto dobbiamo riflettere su ciò che è tutelato dal Garante della Privacy ed
analizzare quindi cosa si intende per dato e precisamente per dato personale. “Dato “ può
essere inteso come sinonimo di “ informazione “ e comprende qualsiasi elemento di
scrittura, di suono, di immagine che abbia un contenuto informativo (Alberto Zucchetti. “
Privacy. Problemi e casi pratici “ Giuffrè Editore, pag.117 ).
E’ “dato personale“ qualsiasi informazione che riguardi persone, società, enti, associazioni
identificati o che possano essere identificati anche attraverso altre informazioni (ad
esempio attraverso un numero o un codice identificativo). Sono dati personali: nome,
cognome, denominazione, indirizzo o sede, codice fiscale, ma anche una foto, la
registrazione della voce di una persona, la sua impronta vocale o digitale. Difatti la
persona può essere identificata anche attraverso altre informazioni, ad esempio
associando la registrazione della voce della persona alla sua immagine, oppure alle
circostanze in cui la registrazione è stata effettuata : luogo, ora, situazione ( Garante per la
protezione dei dati personali. “ Glossario minimo della protezione dei dati “, pag. 3).
In altre parole è “dato personale“ una qualunque informazione attraverso la quale una
persona è identificata o identificabile, anche indirettamente. Giova evidenziare che tra i
dati personali rientrano senz’altro anche le immagini e i suoni, trattandosi di elementi
tramite i quali è possibile identificare una persona. In proposito il Garante della privacy
infatti ha tenuto a chiarire in modo molto rigoroso che la normativa sulla privacy: “è
senz’altro applicabile anche ai trattamenti di suoni ed immagini effettuati attraverso sistemi
di videosorveglianza, a prescindere dalla circostanza che tali informazioni siano
18
eventualmente registrate in un archivio elettronico, o comunicate a terzi, dopo il loro
temporaneo monitoraggio in un circuito di controllo “. (Pareri del Garante del 17/12/1997,
28/5/1998, 23/3/1999, 21/10/1999, 29/11/2000 ).
D’ora in avanti chi intende installare impianti, sistemi, reti ed apparecchiature che
permettono la ripresa e l’eventuale registrazione di immagini, in particolare ai fini della
sicurezza, di tutela del patrimonio, di tutela di determinate aree e di monitoraggio degli
accessi di veicoli, dovrà osservare le regole indicate dal Garante, rispettando innanzitutto il
principio di proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, anche per evitare
l'applicazione delle sanzioni previste dalle norme vigenti.
In ambito condominiale bisogna, innanzitutto, distinguere se l’utilizzo della
videosorveglianza è per scopi privati o nell’interesse condominiale. E' lecito installare
apparecchiature di videosorveglianza a tutela del singolo purché le immagini raccolte
non vengano rese note a terze persone, purché inquadrino esclusivamente l'accesso alla
singola abitazione e purché sussistano le effettive e concrete situazioni di pericolo che
costituiscono presupposti di liceità della stessa installazione (art.5, comma 3 del Codice).
Per gli impianti di videosorveglianza finalizzati esclusivamente alla sicurezza individuale
(ad esempio il controllo dell'accesso alla propria abitazione) si ricorda che questi non
rientrano nell'ambito dell'applicazione della legge 675/1996, ricorrendo le condizioni di cui
all'art. 3. Occorre, però, che le riprese siano strettamente limitate allo spazio antistante tali
accessi, senza forme di videosorveglianza su aree circostanti e senza limitazioni delle
libertà altrui. Occorre, inoltre, che le informazioni raccolte non siano in alcun modo
comunicate o diffuse.
Nel caso di installazione di apparecchi di videosorveglianza da parte del condominio ci
sono due condizioni preliminari:
a) che sussistano effettive e concrete situazioni di pericolo per la sicurezza di persone o
beni;
b) la preventiva valutazione di inadeguatezza di altri sistemi di protezione quali cancelli,
allarmi, porte blindate che siano stati già adottati.
In questo caso è necessario informare le persone che possono essere riprese attraverso
l'affissione di un cartello posto all'ingresso degli spazi condominiali.
Quanto segue è emblematico di quel che può accadere per una telecamera non
posizionata correttamente.
A seguito di un litigio il condomino A (che io difendevo) danneggiava sistematicamente la
macchina del condomino B parcheggiata nel garage condominiale. Alla fine il condomino
B, stanco di questo andazzo, ha messo una telecamera che però, messa non
perfettamente, inquadrava anche il posto vicino. La fortuna ha voluto che nel posto vicino
fosse casualmente parcheggiata la macchina di una signora molto avvenente che non
doveva essere lì e che per pura casualità conoscevo. Alla fine si è raggiunto un accordo: il
condomino B toglieva la telecamera, il mio assistito pagava i danni, ma in misura inferiore
a quanto dovuto e nei suoi confronti non vi sarebbe stata nessuna denuncia penale,
perché se vi fosse stata io avrei denunciato il condomino B per violazione della privacy
della signora che conoscevo.
19
Pensate quindi l’aver collocato male una telecamera che cosa ha portato. Pertanto è
legittimo proteggere la propria macchina, ma non è un problema condominiale; dovete di
conseguenza essere abilissimi a riprendere solo lo spazio del vostro parcheggio.
Il Garante ha comunque sollecitato il rispetto del principio di proporzionalità fra mezzi
impiegati e fini perseguiti. La tematica è stata esaminata da questa Autorità per i profili di
sua competenza, ovvero per quanto riguarda la liceità e la correttezza del trattamento di
dati personali. Le regole di base della disciplina sul trattamento dei dati personali, infatti,
sono già applicabili alle immagini ed ai suoni, qualora le apparecchiature che li rilevano
permettano di identificare, in modo diretto o indiretto, i soggetti interessati.
Chi intende svolgere attività di videosorveglianza deve quindi osservare almeno le
seguenti cautele (decalogo delle regole per non violare la privacy), rispettando
comunque il principio di proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti:
1. Tutti gli interessati devono determinare esattamente le finalità perseguite attraverso la
videosorveglianza e verificarne la liceità in base alle norme vigenti. Se l'attività è svolta in
presenza di un pericolo concreto o per la prevenzione di specifici reati, occorre rispettare
le competenze che le leggi assegnano per tali fini solo a determinate amministrazioni
pubbliche, prevedendo che alle informazioni raccolte possano accedere solo queste
amministrazioni.
2. Il trattamento dei dati deve avvenire secondo correttezza e per scopi determinati, espliciti
e legittimi (art. 9, comma 1, lett. a) e b), legge 675/1996).
3. Nei casi in cui la legge impone la notificazione al Garante dei trattamenti di dati personali
effettuati da determinati soggetti (art. 7 legge 675/1996), questi devono indicare fra le
modalità di trattamento anche la raccolta di informazioni mediante apparecchiature di
videosorveglianza. Non è prevista alcuna altra forma di specifica comunicazione o
richiesta di autorizzazione al Garante.
4. Si devono fornire alle persone che possono essere riprese indicazioni chiare, anche se
sintetiche, che avvertano della presenza di impianti di videosorveglianza fornendo anche
le informazioni necessarie ai sensi dell'art. 10 della legge n. 675/1996. Ciò è tanto più
necessario quando le apparecchiature non siano immediatamente visibili.
5. Occorre rispettare scrupolosamente il divieto di controllo a distanza dei lavoratori e le
precise garanzie previste al riguardo (art. 4 legge 300/1970).
6. Occorre rispettare i principi di pertinenza e di non eccedenza, raccogliendo solo i dati
strettamente necessari per il raggiungimento delle finalità perseguite, registrando le sole
immagine indispensabili, limitando l'angolo visuale delle riprese, evitando - quando non
indispensabili - immagini dettagliate, ingrandite o dettagli non rilevanti, e stabilendo in
modo conseguente la localizzazione delle telecamere e le modalità di ripresa.
7. Occorre determinare con precisione il periodo di eventuale conservazione delle immagini,
prima della loro cancellazione, e prevedere la loro conservazione solo in relazione ad
illeciti che si siano verificati o ad indagini delle autorità giudiziarie o di polizia.
8. Occorre designare per iscritto i soggetti responsabili ed incaricati del trattamento dei dati
(artt. 8 e 9 della legge 675/1996) che possono utilizzare gli impianti e prendere visione
delle registrazioni, avendo cura che essi accedano ai soli dati personali strettamente
necessari e vietando rigorosamente l'accesso di altri soggetti, salvo che si tratti di indagini
giudiziarie o di polizia.
9. I dati raccolti per determinati fini (ad esempio, ragioni di sicurezza, tutela del patrimonio)
non possono essere utilizzati per finalità diverse o ulteriori (ad esempio pubblicità, analisi
di comportamenti di consumo), salvo le esigenze di polizia o giustizia, e non possono
essere diffusi o comunicati a terzi.
20
10. I particolari per la rilevazione degli accessi dei veicoli a centri storici e alle zone a traffico
limitato devono essere conformi anche alle disposizioni contenute nel D.P.R. 250/1999. E'
altresì necessario che la relativa documentazione sia conservata per il solo periodo
necessario per contestare le infrazioni e definire il relativo contenzioso e che ad essa si
possa, inoltre, accedere solo ai fini di indagine giudiziaria o di polizia.
In piena osservanza della Tutela al diritto alla privacy giova ricordare che le immagini sono
conservate in luogo non accessibile a terzi salvo al Responsabile del trattamento, che le
immagini devono essere cancellate entro le 24 ore dalla registrazione - fatte salve speciali
esigenze di ulteriore conservazione in relazione a indagini - e che le stesse possono
essere visibili sono in casi di reati su richiesta dell’Autorità Giudiziaria.
Inoltre, va sottolineato che i dati relativi al trattamento di videosorveglianza, devono essere
protetti con idonee e preventive misure di sicurezza, riducendo al minimo i rischi di
distruzione, perdita, anche accidentale, di accesso non autorizzato e trattamento non
consentito o non conforme alle finalità della raccolta.
Le "misure minime di sicurezza" sono obbligatorie anche sul piano penale. Il titolare del
trattamento che si avvale di un soggetto esterno deve ricevere dall’installatore una
descrizione scritta dell’intervento effettuato che ne attesti la conformità alle regole in
materia.
Tra le misure di sicurezza che devono essere adottate vi sono:
locali con accesso protetto da badge
armadi chiusi a chiave per la custodia dei supporti
sistemi di controllo accessi (user-id, password) per visionare le registrazioni
diversi profili di autorizzazione per accedere alla visione delle immagini registrate
(ad esempio: per manutentore, per responsabile del trattamento, per forze di polizia
sistemi di cifratura delle registrazioni.
A carico dell’Amministratore sono posti numerosi obblighi, fra i quali si ricordano i
seguenti:
gli interessati devono essere sempre informati che stanno accedendo in una zona
videosorvegliata;
per più telecamere devono essere posizionati più cartelli che segnalino ciascuna
presenza;
il cartello con l’informativa deve essere posizionato prima del raggio di azione della
telecamera e deve avere un formato ed un posizionamento tale da essere visibile in
ogni condizione di illuminazione ambientale, anche quando il sistema di
videosorveglianza sia eventualmente attivo in orario notturno;
o può inglobare un simbolo o una stilizzazione di esplicita e immediata
comprensione, eventualmente diversificati al fine di informare se le immagini
sono solo visionate o anche registrate.
il punto 3.2 del Provvedimento dell’8 aprile 2010 stabilisce prescrizioni riguardanti la
verifica preliminare da sottoporre al garante e la notificazione: “I trattamenti di dati
personali nell'ambito di una attività di videosorveglianza devono essere effettuati
rispettando le misure e gli accorgimenti prescritti da questa Autorità come esito di
una verifica preliminare attivata d'ufficio o a seguito di un interpello del titolare (art.
21
17 del Codice), quando vi sono rischi specifici per i diritti e le libertà fondamentali,
nonché per la dignità degli interessati, in relazione alla natura dei dati o alle
modalità di trattamento o agli effetti che può determinare”.
In merito al quorum deliberativo per gli impianti di videosorveglianza delle aree
condominiali l’Art. 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni)
testualmente recita: “Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni
dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate
dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136”. Pertanto,
le delibere per essere valide devono essere approvate con la maggioranza degli
intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
22
9. Allegato 1
Legge 11 dicembre 2012, n. 220,
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”
pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Art. 1
1. L'articolo 1117 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari
delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e
se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune,
come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e
le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come
la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati,
per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i
manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali
di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al
punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti
pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilita'). - Le disposizioni del presente capo si applicano,
in quanto compatibili, in tutti i casi in cui piu' unita' immobiliari o piu' edifici ovvero piu'
condominii di unita' immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze di
interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti
dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la
destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere
affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti
mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di
convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullita', deve indicare le parti
comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve
23
contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai
precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono
recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro
architettonico.
Art. 1117-quater. - (Tutela delle destinazioni d'uso). - In caso di attivita' che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni,
l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e
possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche
mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attivita'
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».
Art. 3
1. L'articolo 1118 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino
sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore
dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto
sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per
la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della
propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo'
rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli
altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole
spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa
a norma».
Art. 4
1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti
parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
Art. 5
1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono
disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le
opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita' degli edifici e degli
impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il
contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio delle unita' immobiliari o dell'edificio, nonche' per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o
personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3)
l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che
non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di
impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L'amministratore e' tenuto
a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino
interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve
24
contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalita' di esecuzione degli
interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6
1. L'articolo 1122 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1122. - (Opere su parti di proprieta' o uso individuale). - Nell'unita' immobiliare di sua
proprieta' ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state
attribuite in proprieta' esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non puo'
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla
stabilita', alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso e' data
preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».
Art. 7
1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
«Art. 1122-bis. - (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di
energia da fonti rinnovabili). - Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole
utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita'
immobiliari di proprieta' individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico
dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. E' consentita l'installazione
di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole
unita' del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle
parti di proprieta' individuale dell'interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni
delle parti comuni, l'interessato ne da' comunicazione all'amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalita' di esecuzione degli interventi. L'assemblea puo'
prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate
modalita' alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita', della
sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di
cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico
solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste
dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima
maggioranza, puo' altresi' subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte
dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unita' immobiliari di
proprieta' individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unita' abitative.
Art. 1122-ter. - (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). - Le deliberazioni
concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al
secondo comma dell'articolo 1136».
Art. 8
1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
25
a) il primo comma e' sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti
e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa e'
ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per
l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo»;
b) la rubrica e' sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e
degli ascensori».
c) Art. 9
1. L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). - Quando i condomini sono
piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta
dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore
dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice
fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si
trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui
ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione
e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea puo' subordinare
la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di
assicurazione per la responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore e' tenuto altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del
suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere
inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio
dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per
la responsabilita' civile professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza
deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca
le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di
accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa
l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o
di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita'
e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore. L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per
conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al
condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla
cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad
eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad
ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli
obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e'
compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione
del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera
in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore puo' essere
deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina
26
oppure con le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo' altresi' essere
disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal
quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di
gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita' fiscali o di non
ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente
articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione
dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In
caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi
all'autorita' giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese
legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei
confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita': 1)
l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo
amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di
provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di deliberazioni dell'assemblea; 3) la
mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione
secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver
acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita' eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione
giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare
diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli
obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta
comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca
da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo' nominare nuovamente
l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del
suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa,
l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta. Per quanto non disciplinato dal
presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III
del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed
economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il
concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche' a quelli realizzati
da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita' sociali
proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
Art. 10
1. L'articolo 1130 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore, oltre a quanto previsto
dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni
dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale
di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i
contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle
parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro
di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di
diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della
residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
27
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di
inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera
raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le
informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del
registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e
del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le
eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi
dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e'
allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della
revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso
di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico,
entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate; 8) conservare tutta la
documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia
allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che
ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e
delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione
e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».
Art. 11
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile e' inserito il seguente:
«Art. 1130-bis. - (Rendiconto condominiale). - Il rendiconto condominiale contiene le voci
di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in
modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilita', di un
riepilogo finanziario, nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea
condominiale puo', in qualsiasi momento o per piu' annualita' specificamente identificate,
nominare un revisore che verifichi la contabilita' del condominio. La deliberazione e'
assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa
e' ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprieta'. I condomini e i titolari di
diritti reali o di godimento sulle unita' immobiliari possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i
documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa
registrazione. L'assemblea puo' anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unita'
immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Art. 12
1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente»
sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130».
Art. 13
1. L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art. 1134. - (Gestione di
iniziativa individuale). - Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
28
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si
tratti di spesa urgente».
2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo
comma, il numero 4) e' sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione
straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di
importo pari all'ammontare dei lavori»; b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti,
programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati
qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di
demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del
patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale
della zona in cui il condominio e' ubicato».
Art. 14
1. L'articolo 1136 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1136. - (Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni). - L'assemblea in
prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se l'assemblea
in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e'
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un
terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di
voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che
concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e
le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche'
1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal
secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo
comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi
del valore dell'edificio. L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi
diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».
Art. 15
1. L'articolo 1137 del codice civile e' sostituito dal seguente:
«Art. 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). - Le deliberazioni prese
dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
condomino assente, dissenziente o astenuto puo' adire l'autorita' giudiziaria chiedendone
l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della
deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della
29
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorita' giudiziaria. L'istanza per
ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende ne'
interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per
quanto non espressamente previsto, la sospensione e' disciplinata dalle norme di cui al
libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma,
del codice di procedura civile».
Art. 16
1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed
allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a
norma dell'articolo 1107»;
b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici».
Art. 17
1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine,
le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione,
l'ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie,
di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, e' sostituito dal seguente:
«Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere
un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e'
tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei
condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento
dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il
condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento
dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unita'
immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al
momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto».
Art. 19
1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
e' sostituito dal seguente:
«Art. 64. - Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma
dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in
camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il
30
ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale puo' essere proposto reclamo alla corte
d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 20
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie, il terzo comma e' sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve
essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima
convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite
consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In
caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione
assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti
o assenti perche' non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non
puo' tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facolta' di fissare
piu' riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini
brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi».
Art. 21
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
e' sostituito dal seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino puo' intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piu' di venti, il delegato non
puo' rappresentare piu' di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora
un'unita' immobiliare appartenga in proprieta' indivisa a piu' persone, queste hanno diritto
a un solo rappresentante nell'assemblea, che e' designato dai comproprietari interessati a
norma dell'articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i
partecipanti sono complessivamente piu' di sessanta, ciascun condominio deve designare,
con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio
rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piu' condominii
e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante puo' chiedere che
l'autorita' giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei
condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorita'
giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gia'
nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso
all'autorita' giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di
rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del
mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine
del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore riferisce in assemblea. All'amministratore non possono essere conferite
deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L'usufruttuario di un piano o
porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre
deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda
avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai
sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve
essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e
31
l'usufruttuario rispondono solidalmente
all'amministrazione condominiale».
per
il
pagamento
dei
contributi
dovuti
Art. 22
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
e' sostituito dal seguente:
«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli
articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita'
immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di
condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unita'
immobiliare».
Art. 23
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
e' sostituito dal seguente:
«Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella
millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali
valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti
casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate
condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di
superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un
quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal
caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della
revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento
di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo'
essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al
presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione
delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
Art. 24
1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
e' sostituito dal seguente:
«Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di
sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro
800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
ordinarie».
Art. 25
32
1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie sono inseriti i seguenti:
«Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che
hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la
pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o
per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione
non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati
sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato
nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di
secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono
attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di
cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia
nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l'incarico di amministratore di
condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti
devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai
dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei
quali la societa' presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)
del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun
condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo
amministratore. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per
almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della
presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in
mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazione periodica.
Art. 71-ter. - Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al
secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito
internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in
formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per
l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater - Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma
1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione
o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli
articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di
mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilita', presso un organismo di
mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e' situato. Al
procedimento e' legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da
assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i
termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di
cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della
prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea
con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si
raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il
mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessita' per l'amministratore di
munirsi della delibera assembleare».
Art. 26
33
1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni
transitorie e' inserito il seguente:
«Art. 155-bis. - L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui
all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, gia' esistenti alla data di entrata in vigore
del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo
1136, commi primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 27
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le
maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono
sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo
1120 del codice civile».
Art. 28
1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle
quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle
seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del
valore dell'edificio».
2. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di
condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile»
sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con
modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma,
dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello
stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le
innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942,
n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo
comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come
sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
34
Art. 31
1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le
cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di
pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sara' inserita nella Raccolta ufficiale degli
atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di
farla osservare come legge dello Stato.
35
11. Allegato 2
Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 74
“Regolamento recante definizione dei criteri generali in materia di esercizio,
conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la
climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda
per usi igienici sanitari, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto
legislativo 19 agosto 2005, n. 192”.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 27 giugno 2013, n. 149 ed entrato in vigore il 12/7/2013
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visto l'articolo 87 della Costituzione;
Visto l'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, e successive
modificazioni;
Vista la legge 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per l'attuazione del
Pianoenergetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio
energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia;
Vista la direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre
2002, sul rendimento energetico nell'edilizia;
Visto il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, recante
attuazione della citata direttiva 2002/91/CE, di seguito denominato «decreto legislativo»
ed, in particolare, l'articolo 4, comma 1, lettere a), b) e c), concernente l'adozione di
criteri generali, di una metodologia di calcolo e dei requisiti della prestazione
energetica;
Visto l'articolo 7, del citato decreto legislativo che disciplina l'esercizio e la
manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva;
Visto l'articolo 9, comma 1, del citato decreto legislativo che, fermo restando il rispetto
della clausola di cedevolezza di cui all'articolo 17, assegna alle regioni e alle province
autonome di Trento e di Bolzano, l'attuazione delle disposizioni contenute nel
medesimo decreto legislativo;
Visto l'articolo 12, comma 1, del citato decreto legislativo che disciplina in via transitoria
l'esercizio, la manutenzione e l'ispezione degli impianti termici per la climatizzazione
invernale ed estiva;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, recante norme
per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici
degli edifici, ai fini del contenimento del consumo d'energia, in attuazione dell'articolo 4,
comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, come modificato dal decreto del
Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 551;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59, concernente la
36
definizione dei criteri generali, le metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la
prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici per la climatizzazione
invernale e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, in attuazione
del citato articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo;
Visto il decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, cosi' come modificato dal decreto
legislativo 29 marzo 2010, n. 56, recante attuazione della direttiva 2006/32/CE
concernente l'efficienza degli usi finali dell'energia e i servizi energetici, nonche'
abrogazione della direttiva 93/76/CE e, in particolare, l'articolo 4 che individua le
funzioni attribuite all'Unita' per l'efficienza energetica istituita presso l'Agenzia nazionale
per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA);
Sentito il parere del Consiglio nazionale delle ricerche (CNR) e dell'Ente per le nuove
tecnologie l'energia e l'ambiente (ENEA);
Sentito il parere del Consiglio nazionale consumatori ed utenti (CNCU);
Considerato che l'emanazione del presente decreto e' funzionale alla piena attuazione
della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre
2002, e in particolare dell'articolo 9, e che, in proposito, la Commissione europea, il 18
ottobre 2006, ha avviato nei confronti della Repubblica italiana, ai sensi dell'articolo 258
del TFUE, la procedura di infrazione 2006/2378 e che, il 19 luglio 2012, e' stato
presentato ricorso alla Corte di Giustizia dell'Unione europea con richiesta di condanna
dell'Italia per attuazione incompleta e non conforme della citata direttiva 2002/91/CE;
Considerato che, in relazione alla disciplina delle ispezioni degli impianti per la
climatizzazione estiva, la cui assenza nell'ordinamento italiano e' stata rilevata dalla
Commissione europea, risulta opportuno, ai fini gestionali e di contenimento dei costi
per gli utenti finali, integrare le operazioni di manutenzione, esercizio e ispezione di
tutte le tipologie di servizi forniti dagli impianti termici installati negli edifici;
Considerato che l'articolo 8 della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del
Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell'edilizia, al fine di ridurre
il consumo energetico e i livelli di emissione di biossido di carbonio, prevede che gli
Stati Membri adottino le misure necessarie per prescrivere ispezioni periodiche delle
caldaie alimentate con combustibili gassosi, liquidi o solidi non rinnovabili, fornisce
indicazioni sulle potenze utili significative delle caldaie da sottoporre a ispezione e sulla
frequenza delle medesime;
Considerato che l'articolo 9 della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del
Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell'edilizia, al fine di ridurre
il consumo energetico e i livelli di emissione di biossido di carbonio, prevede che gli
Stati Membri adottino le misure necessarie per prescrivere ispezioni periodiche sui
sistemi di condizionamento d'aria la cui potenza nominale utile e' superiore a 12 kW;
Acquisita l'intesa espressa dalla Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto
legislativo 28 agosto 1997, n. 281, nella seduta del 26 settembre 2012;
Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla Sezione Consultiva per gli atti
normativi nell'Adunanza di Sezione del 20 dicembre 2012;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 15 febbraio
2013;
Su proposta del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti e con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e
del mare;
emana il seguente regolamento:
Art.1 - Ambito di intervento e finalita'
37
1. Il presente decreto definisce i criteri generali in materia di esercizio, conduzione,
controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione
invernale ed estiva degli edifici, per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici
sanitari, nonche' i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la
qualificazione e l'indipendenza degli esperti e degli organismi cui affidare i compiti di
ispezione degli impianti di climatizzazione, ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e
c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, di seguito denominato: "decreto
legislativo".
2. I criteri generali di cui al comma 1 si applicano all'edilizia pubblica e privata.
Art.2 - Definizioni
1. Ai fini del presente regolamento si applicano le definizioni contenute nell'articolo 2,
comma 1, e nell'Allegato A del decreto legislativo.
Art.3 - Valori massimi della temperatura ambiente
1. Durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione invernale, la media
ponderata delle temperature dell'aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di
ciascuna unita' immobiliare, non deve superare:
a) 18°C + 2°C di tolleranza per gli edifici adibiti ad attivita' industriali, artigianali e
assimilabili;
b) 20°C + 2°C di tolleranza per tutti gli altri edifici.
2. Durante il funzionamento dell'impianto di climatizzazione estiva, la media ponderata
delle temperature dell'aria, misurate nei singoli ambienti raffrescati di ciascuna unita'
immobiliare, non deve essere minore di 26°C - 2°C di tolleranza per tutti gli edifici.
3. Il mantenimento della temperatura dell'aria negli ambienti entro i limiti fissati ai commi
1 e 2 e' ottenuto con accorgimenti che non comportino spreco di energia.
4. Gli edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili, ivi compresi quelli
adibiti a ricovero o cura di minori o anziani, nonche' le strutture protette per l'assistenza
e il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici,
sono esclusi dal rispetto dei commi 1 e 2, limitatamente alle zone riservate alla
permanenza e al trattamento medico dei degenti o degli ospiti. Per gli edifici adibiti a
piscine, saune e assimilabili, per le sedi delle rappresentanze diplomatiche e di
organizzazioni internazionali non ubicate in stabili condominiali, le autorita' comunali
possono concedere deroghe motivate ai limiti di temperatura dell'aria negli ambienti di
cui ai commi 1 e 2, qualora elementi oggettivi o esigenze legati alla specifica
destinazione d'uso giustifichino temperature diverse di detti valori.
5. Per gli edifici adibiti ad attivita' industriali, artigianali e assimilabili, le autorita'
comunali possono concedere deroghe ai limiti di temperatura dell'aria negli ambienti di
cui ai commi 1 e 2, qualora si verifichi almeno una delle seguenti condizioni:
38
a) le esigenze tecnologiche o di produzione richiedano temperature diverse dai valori
limite;
b) l'energia termica per la climatizzazione estiva e invernale degli ambienti derivi da
sorgente non convenientemente utilizzabile in altro modo.
Art.4 - Limiti di esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale
1. Gli impianti termici destinati alla climatizzazione degli ambienti invernali sono condotti
in modo che, durante il loro funzionamento, non siano superati i valori massimi di
temperatura indicati all'articolo 3 del presente decreto.
2. L'esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale e' consentito con i
seguenti limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione,
articolata anche in due o piu' sezioni:
a) Zona A: ore 6 giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo;
b) Zona B: ore 8 giornaliere dal 1° dicembre al 31 marzo;
c) Zona C: ore 10 giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo;
d) Zona D: ore 12 giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile;
e) Zona E: ore 14 giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile;
f) Zona F: nessuna limitazione.
3. Al di fuori di tali periodi, gli impianti termici possono essere attivati solo in presenza di
situazioni climatiche che ne giustifichino l'esercizio e, comunque, con una durata
giornaliera non superiore alla meta' di quella consentita in via ordinaria.
4. La durata giornaliera di attivazione degli impianti non ubicati nella zona F e'
compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno.
5. Le disposizioni di cui ai commi 2, 3 e 4 non si applicano:
a) agli edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili ivi compresi quelli
adibiti a ricovero o cura di minori o anziani, nonche' alle strutture protette per
l'assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi
sociali pubblici;
b) alle sedi delle rappresentanze diplomatiche e di organizzazioni internazionali, che
non siano ubicate in stabili condominiali;
c) agli edifici adibiti a scuole materne e asili nido;
d) agli edifici adibiti a piscine, saune e assimilabili;
39
e) agli edifici adibiti ad attivita' industriali ed artigianali e assimilabili, nei casi in cui
ostino esigenze tecnologiche o di produzione.
6. Le disposizioni di cui ai commi 2, 3 e 4, limitatamente alla sola durata giornaliera di
attivazione, non si applicano nei seguenti casi:
a) edifici adibiti a uffici e assimilabili, nonche' edifici adibiti ad attivita' commerciali e
assimilabili, limitatamente alle parti adibite a servizi senza interruzione giornaliera delle
attivita';
b) impianti termici che utilizzano calore proveniente da centrali di cogenerazione con
produzione combinata di elettricita' e calore;
c) impianti termici che utilizzano sistemi di riscaldamento di tipo a pannelli radianti
incassati nell'opera muraria;
d) impianti termici al servizio di uno o piu' edifici dotati di circuito primario, volti
esclusivamente ad alimentare gli edifici di cui alle deroghe previste al comma 5, per la
produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari, nonche' al fine di mantenere la
temperatura dell'acqua nel circuito primario al valore necessario a garantire il
funzionamento dei circuiti secondari nei tempi previsti;
e) impianti termici al servizio di piu' unita' immobiliari residenziali e assimilate dotati di
gruppo termoregolatore pilotato da una sonda di rilevamento della temperatura esterna
con programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli della temperatura
ambiente nell'arco delle 24 ore; questi impianti possono essere condotti in esercizio
continuo purche' il programmatore giornaliero venga tarato e sigillato per il
raggiungimento di una temperatura degli ambienti pari a 16°C + 2°C di tolleranza nelle
ore al di fuori della durata giornaliera di attivazione di cui al comma 2 del presente
articolo;
f) impianti termici al servizio di piu' unita' immobiliari residenziali e assimilate nei quali
sia installato e funzionante, in ogni singola unita' immobiliare, un sistema di
contabilizzazione del calore e un sistema di termoregolazione della temperatura
ambiente dell'unita' immobiliare stessa dotato di un programmatore che consenta la
regolazione almeno su due livelli di detta temperatura nell'arco delle 24 ore;
g) impianti termici per singole unita' immobiliari residenziali e assimilate dotati di un
sistema di termoregolazione della temperatura ambiente con programmatore
giornaliero che consenta la regolazione di detta temperatura almeno su due livelli
nell'arco delle 24 ore nonche' lo spegnimento del generatore di calore sulla base delle
necessita' dell'utente;
40
h) impianti termici condotti mediante "contratti di servizio energia" ove i corrispettivi
sono correlati al raggiungimento del comfort ambientale nei limiti consentiti dal presente
regolamento, purche' si provveda, durante le ore al di fuori della durata di attivazione
degli impianti consentita dai commi 2 e 3, ad attenuare la potenza erogata dall'impianto
nei limiti indicati alla lettera e).
7. Presso ogni impianto termico al servizio di piu' unita' immobiliari residenziali e
assimilate, il proprietario o l'amministratore espongono una tabella contenente:
a) l'indicazione del periodo annuale di esercizio dell'impianto termico e dell'orario di
attivazione giornaliera prescelto;
b) le generalita' e il recapito del responsabile dell'impianto termico;
c) il codice dell'impianto assegnato dal Catasto territoriale degli impianti termici istituito
dalla Regione o Provincia autonoma ai sensi dell'articolo 10, comma 4, lettera a).
Art.5 - Facolta' delle Amministrazioni comunali in merito ai limiti di esercizio degli
impianti termici
1. In deroga a quanto previsto dall'articolo 4, i sindaci, con propria ordinanza, possono
ampliare o ridurre, a fronte di comprovate esigenze, i periodi annuali di esercizio e la
durata giornaliera di attivazione degli impianti termici, nonche' stabilire riduzioni di
temperatura ambiente massima consentita sia nei centri abitati sia nei singoli immobili.
2. I sindaci assicurano l'immediata informazione alla popolazione dei provvedimenti
adottati ai sensi del comma 1.
Art.6 - Criteri generali, requisiti e soggetti responsabili per l'esercizio, la
conduzione, il controllo e la manutenzione degli impianti termici per la
climatizzazione invernale ed estiva.
1. L'esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell'impianto termico e il
rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica sono affidati al
responsabile dell'impianto, che puo' delegarle ad un terzo. La delega al terzo
responsabile non e' consentita nel caso di singole unita' immobiliari residenziali in cui il
generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato.
In tutti i casi in cui nello stesso locale tecnico siano presenti generatori di calore oppure
macchine frigorifere al servizio di piu' impianti termici, puo' essere delegato un unico
terzo responsabile che risponde delle predette attivita' degli impianti.
2. In caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge, la delega di cui al comma
1 non puo' essere rilasciata, salvo che nell'atto di delega sia espressamente conferito
l'incarico di procedere alla loro messa a norma. Il delegante deve porre in essere ogni
atto, fatto o comportamento necessario affinche' il terzo responsabile possa adempiere
agli obblighi previsti dalla normativa vigente e garantire la copertura finanziaria per
l'esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negli edifici in cui sia
instaurato un regime di condominio, la predetta garanzia e' fornita attraverso apposita
delibera dell'assemblea dei condomini. In tale ipotesi la responsabilita' degli impianti
resta in carico al delegante, fino alla comunicazione dell'avvenuto completamento degli
interventi necessari da inviarsi per iscritto da parte del delegato al delegante entro e
41
non oltre cinque giorni lavorativi dal termine dei lavori.
3. Il responsabile o, ove delegato, il terzo responsabile rispondono del mancato rispetto
delle norme relative all'impianto termico, in particolare in materia di sicurezza e di tutela
dell'ambiente. L'atto di assunzione di responsabilita' da parte del terzo, anche come
destinatario delle sanzioni amministrative, applicabili ai sensi dell'articolo 11, deve
essere redatto in forma scritta contestualmente all'atto di delega.
4. Il terzo responsabile, ai fini di cui al comma 3, comunica tempestivamente in forma
scritta al delegante l'esigenza di effettuare gli interventi, non previsti al momento
dell'atto di delega o richiesti dalle evoluzioni della normativa, indispensabili al corretto
funzionamento dell'impianto termico affidatogli e alla sua rispondenza alle vigenti
prescrizioni normative. Negli edifici in cui vige un regime di condominio il delegante
deve espressamente autorizzare con apposita delibera condominiale il terzo
responsabile a effettuare i predetti interventi entro 10 giorni dalla comunicazione di cui
sopra, facendosi carico dei relativi costi. In assenza della delibera condominiale nei
detti termini, la delega del terzo responsabile decade automaticamente.
5. Il terzo responsabile informa la Regione o Provincia autonoma competente per
territorio, o l'organismo da loro eventualmente delegato:
a) della delega ricevuta, entro dieci giorni lavorativi;
b) della eventuale revoca dell'incarico o rinuncia allo stesso, entro due giorni lavorativi;
c) della decadenza di cui al comma 4, entro i due successivi giorni lavorativi, nonche' le
eventuali variazioni sia della consistenza che della titolarita' dell'impianto.
6. Il terzo responsabile non puo' delegare ad altri le responsabilita' assunte e puo'
ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all'affidamento di alcune attivita' di sua
competenza, fermo restando il rispetto del decreto del Ministro dello sviluppo
economico 22 gennaio 2008, n. 37, per le sole attivita' di manutenzione, e la propria
diretta responsabilita' ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1667 e seguenti del codice
civile.
7. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto e' incompatibile con il ruolo di venditore di
energia per il medesimo impianto, e con le societa' a qualsiasi titolo legate al ruolo di
venditore, in qualita' di partecipate o controllate o associate in ATI o aventi stessa
partecipazione proprietaria o aventi in essere un contratto di collaborazione, a meno
che la fornitura sia effettuata nell'ambito di un contratto di servizio energia, di cui al
decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, in cui la remunerazione del servizio fornito
non sia riconducibile alla quantita' di combustibile o di energia fornita, ma misurabile in
base a precisi parametri oggettivi preventivamente concordati. Nel contratto di servizio
energia deve essere riportata esplicitamente la conformita' alle disposizioni del decreto
legislativo 30 maggio 2008, n. 115.
42
8. Nel caso di impianti termici con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW,
ferma restando la normativa vigente in materia di appalti pubblici, il terzo responsabile
deve essere in possesso di certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all'attivita' di
gestione e manutenzione degli impianti termici, o attestazione rilasciata ai sensi del
decreto del Presidente della Repubblica del 5 ottobre 2010, n. 207, nelle categorie OG
11, impianti tecnologici, oppure OS 28.
Art.7 - Controllo e manutenzione degli impianti termici
1. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell'impianto devono essere
eseguite da ditte abilitate ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22
gennaio 2008, n. 37, conformemente alle prescrizioni e con la periodicita' contenute
nelle istruzioni tecniche per l'uso e la manutenzione rese disponibili dall'impresa
installatrice dell'impianto ai sensi della normativa vigente.
2. Qualora l'impresa installatrice non abbia fornito proprie istruzioni specifiche, o queste
non siano piu' disponibili, le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione degli
apparecchi e dei dispositivi facenti parte dell'impianto termico devono essere eseguite
conformemente alle prescrizioni e con la periodicita' contenute nelle istruzioni tecniche
relative allo specifico modello elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente.
3. Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione delle restanti parti dell'impianto
termico e degli apparecchi e dispositivi per i quali non siano disponibili ne' reperibili le
istruzioni del fabbricante, devono essere eseguite secondo le prescrizioni e con la
periodicita' prevista dalle normative UNI e CEI per lo specifico elemento o tipo di
apparecchio o dispositivo.
4. Gli installatori e i manutentori degli impianti termici, abilitati ai sensi del decreto del
Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, nell'ambito delle rispettive
responsabilita', devono definire e dichiarare esplicitamente al committente o all'utente,
in forma scritta e facendo riferimento alla documentazione tecnica del progettista
dell'impianto o del fabbricante degli apparecchi:
a) quali siano le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l'impianto da
loro installato o manutenuto, per garantire la sicurezza delle persone e delle cose;
b) con quale frequenza le operazioni di cui alla lettera a) vadano effettuate.
5. Gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria
devono essere muniti di un "Libretto di impianto per la climatizzazione". In caso di
trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unita' immobiliare i libretti di impianto
devono essere consegnati all'avente causa, debitamente aggiornati, con gli eventuali
allegati.
6. I modelli dei libretti di impianto di cui al comma 5 e dei rapporti di efficienza
energetica di cui all'articolo 8, comma 3, nelle versioni o configurazioni relative alle
43
diverse tipologie impiantistiche, sono aggiornati, integrati e caratterizzati da una
numerazione progressiva che li identifica, con decreto del Ministro dello sviluppo
economico, entro il 1° luglio 2013, ferma restando la facolta' delle Regioni e Province
autonome di apportare ulteriori integrazioni. I predetti rapporti di efficienza energetica
prevedono una sezione, sotto forma di check-list, in cui riportare i possibili interventi atti
a migliorare il rendimento energetico dell'impianto in modo economicamente
conveniente.
Art.8 - Controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici
1. In occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione di cui all'articolo
7 su impianti termici di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale
maggiore di 10 kW e sugli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utile
nominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di efficienza energetica
riguardante:
a) il sottosistema di generazione come definito nell'Allegato A del decreto legislativo;
b) la verifica della presenza e della funzionalita' dei sistemi di regolazione della
temperatura centrale e locale nei locali climatizzati;
c) la verifica della presenza e della funzionalita' dei sistemi di trattamento dell'acqua,
dove previsti.
2. Le operazioni di cui al comma 1 sono effettuate secondo i rispettivi rapporti di
controllo di efficienza energetica, come individuati all'Allegato A del presente decreto.
3. I controlli di efficienza energetica di cui ai commi 1 e 2 devono essere inoltre
realizzati:
a) all'atto della prima messa in esercizio dell'impianto, a cura dell'installatore;
b) nel caso di sostituzione degli apparecchi del sottosistema di generazione, come per
esempio il generatore di calore;
c) nel caso di interventi che non rientrino tra quelli periodici, ma tali da poter modificare
l'efficienza energetica.
4. Il successivo controllo deve essere effettuato entro i termini previsti a far data dalla
effettuazione dei controlli di cui al comma 3.
5. Al termine delle operazioni di controllo, l'operatore che effettua il controllo provvede a
redigere e sottoscrivere uno specifico Rapporto di controllo di efficienza energetica,
come indicato nell'Allegato A del presente decreto. Una copia del Rapporto e' rilasciata
al responsabile dell'impianto, che lo conserva e lo allega ai libretti di cui al comma 5
dell'articolo 7; una copia e' trasmessa a cura del manutentore o terzo responsabile
all'indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma competente per territorio, con
la cadenza indicata all'Allegato A del presente decreto. Al fine di garantire il costante
aggiornamento del catasto, la trasmissione alle Regioni o Province autonome deve
44
essere eseguita prioritariamente con strumenti informatici. Restano ferme le sanzioni di
cui all'articolo 11 in caso di non ottemperanza da parte dell'operatore che effettua il
controllo.
6. Il rendimento di combustione, rilevato nel corso dei controlli, misurato alla massima
potenza termica effettiva del focolare del generatore di calore nelle condizioni di
normale funzionamento, in conformita' alle norme tecniche UNI in vigore, deve risultare
non inferiore ai valori limite riportati nell'Allegato B del presente decreto.
7. I generatori di calore per i quali, durante le operazioni di controllo, siano stati rilevati
rendimenti di combustione inferiori ai limiti fissati nell'Allegato B del presente decreto,
non riconducibili a tali valori mediante operazioni di manutenzione, devono essere
sostituiti entro 180 giorni solari a partire dalla data del controllo. Ove il responsabile si
avvalga della facolta' di richiedere, a sue spese, un'ulteriore verifica da parte
dell'autorita' competente ai sensi dell'articolo 9, tale scadenza viene sospesa fino
all'ottenimento delle definitive risultanze di tale verifica.
8. I generatori di calore per i quali, durante le operazioni di controllo, siano stati rilevati
rendimenti di combustione inferiori a quelli fissati nell'Allegato B del presente decreto
sono comunque esclusi dalla conduzione in esercizio continuo, di cui all'articolo 4,
comma 6, lettera e).
9. Le macchine frigorifere e le pompe di calore per le quali nel corso delle operazioni di
controllo sia stato rilevato che i valori dei parametri che caratterizzano l'efficienza
energetica siano inferiori del 15 per cento rispetto a quelli misurati in fase di collaudo o
primo avviamento riportati sul libretto di impianto, devono essere riportate alla
situazione iniziale, con una tolleranza del 5 per cento. Qualora i valori misurati in fase di
collaudo o primo avviamento non siano disponibili, si fa riferimento ai valori di targa.
10. Le unita' cogenerative per le quali nel corso delle operazioni di controllo sia stato
rilevato che i valori dei parametri che caratterizzano l'efficienza energetica non rientrano
nelle tolleranze definite dal fabbricante devono essere riportate alla situazione iniziale,
secondo il piano di manutenzione definito dal fabbricante.
Art.9 - Ispezioni sugli impianti termici
1. Ai sensi dell'articolo 9, comma 2, del decreto legislativo, le autorita' competenti
effettuano gli accertamenti e le ispezioni necessari all'osservanza delle norme relative
al contenimento dei consumi di energia nell'esercizio e manutenzione degli impianti
termici, in un quadro di azioni che promuova la tutela degli interessi degli utenti e dei
consumatori, ivi comprese informazione, sensibilizzazione ed assistenza all'utenza.
2. Le ispezioni si effettuano su impianti di climatizzazione invernale di potenza termica
utile nominale non minore di 10 kW e di climatizzazione estiva di potenza termica utile
nominale non minore di 12 kW. L'ispezione comprende una valutazione di efficienza
45
energetica del generatore, una stima del suo corretto dimensionamento rispetto al
fabbisogno energetico per la climatizzazione invernale ed estiva dell'edificio, in
riferimento al progetto dell'impianto, se disponibile, e una consulenza sui possibili
interventi atti a migliorare il rendimento energetico dell'impianto in modo
economicamente conveniente.
3. I risultati delle ispezioni sono allegati al libretto di impianto di cui all'articolo 7, comma
5.
4. Per gli impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale
compresa tra 10 kW e 100 kW, alimentati a gas, metano o gpl e per gli impianti di
climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale compresa tra 12 e 100 kW
l'accertamento del rapporto di controllo di efficienza energetica inviato dal manutentore
o terzo responsabile e' ritenuto sostitutivo dell'ispezione.
5. In caso di affidamento a organismi esterni delle attivita' di cui al comma 1, questi
devono comunque soddisfare i requisiti minimi di cui all'Allegato C del presente decreto.
6. Ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115, l'Unita' tecnica
per l'efficienza energetica dell'Enea (ENEA-UTEE) fornisce alle Regioni, alle Province
autonome di Trento e di Bolzano, nonche' alle autorita' competenti e agli organismi
esterni che ne facciano richiesta, supporto nelle attivita' di formazione e qualificazione
del personale incaricato degli accertamenti e ispezioni degli impianti termici di cui al
presente articolo.
7. Le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano, nell'ambito delle proprie
competenze territoriali, ed eventualmente attraverso gli organismi da esse delegati,
assolvono i compiti di cui al presente articolo, accertano la rispondenza alle norme
contenute nel presente provvedimento degli impianti termici presenti nel territorio di
competenza e, nell'ambito della propria autonomia, con provvedimento reso noto alle
popolazioni interessate, stabiliscono le modalita' per l'acquisizione dei dati necessari
alla costituzione di un sistema informativo relativo agli impianti termici e allo
svolgimento dei propri compiti.
8. Le Regioni, le Province autonome di Trento e di Bolzano o l'organismo incaricato
provvedono all'accertamento dei rapporti di controllo di efficienza energetica pervenuti
e, qualora ne rilevino la necessita', si attivano presso i responsabili degli impianti
affinche' questi ultimi procedano agli adeguamenti eventualmente necessari.
9. Ai fini degli obiettivi di miglioramento dell'efficienza energetica, le ispezioni sono
programmate in base ai seguenti criteri e priorita':
a) impianti per cui non sia pervenuto il rapporto di controllo di efficienza energetica o
per i quali in fase di accertamento siano emersi elementi di criticita';
b) impianti dotati di generatori o macchine frigorifere con anzianita' superiore a 15 anni;
46
c) impianti dotati di generatori a combustibile liquido o solido con potenza termica utile
nominale superiore a 100 kW: ispezioni sul 100 per cento degli impianti, ogni due anni;
d) impianti dotati di macchine frigorifere con potenza termica utile nominale superiore ai
100 kW: ispezioni sul 100 per cento degli impianti, ogni quattro anni;
e) impianti dotati di generatori a gas con potenza termica utile nominale superiore a 100
kW e impianti dotati di generatori a combustibile liquido o solido con potenza termica
utile nominale compresa tra 20 e 100 kW: ispezioni sul 100 per cento degli impianti,
ogni quattro anni;
f) gli impianti, di cui all'articolo 8, comma 7, per i quali dai rapporti di controllo
dell'efficienza energetica risulti la non riconducibilita' a rendimenti superiori a quelli
fissati nell'Allegato B del presente decreto.
10. Entro il 31 dicembre 2014, le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano
predispongono e trasmettono al Ministero dello sviluppo economico ed al Ministero
dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare una relazione sulle caratteristiche e
sullo stato di efficienza e manutenzione degli impianti termici nel territorio di propria
competenza, con particolare riferimento alle risultanze delle ispezioni effettuate
nell'ultimo biennio. La relazione e' aggiornata con frequenza biennale.
Convenzionalmente il periodo di riferimento della stagione termica e' fissato come inizio
al primo agosto di ogni anno e termine al 31 luglio dell'anno successivo.
Art.10 - Competenze delle Regioni e delle Province autonome
1. Ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo e nel rispetto del principio di
sussidiarieta', le disposizioni del presente decreto si applicano ai territori per i quali le
Regioni o le Province autonome non abbiano ancora adottato propri provvedimenti di
applicazione della direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16
dicembre 2002, e comunque fino alla data di entrata in vigore dei predetti
provvedimenti, fermo restando quanto previsto dal presente articolo.
2. Al fine di garantire un'applicazione omogenea sull'intero territorio nazionale dei
principi fondamentali della direttiva 2002/91/CE e del decreto legislativo, le Regioni e le
Province autonome provvedono affinche' sia assicurata la coerenza dei loro
provvedimenti con i contenuti del presente decreto, assumendoli come riferimento
minimo inderogabile.
3. Nel disciplinare la materia, le Regioni e le Province autonome, tenendo conto delle
peculiarita' del territorio, del parco edilizio e impiantistico esistente, delle valutazioni
tecnico-economiche concernenti i costi di costruzione e di gestione degli edifici, delle
specificita' ambientali, del contesto socio-economico e di un corretto rapporto costibenefici per i cittadini, possono:
a) individuare le modalita' piu' opportune per garantire il corretto esercizio degli impianti
termici e piu' efficaci per lo svolgimento delle previste attivita' di controllo, accertamento
e ispezione, anche:
1) ampliando il campo delle potenze degli impianti su cui eseguire gli interventi di
controllo e le ispezioni, con particolare attenzione agli impianti a combustibile solido;
47
2) fissando requisiti minimi di efficienza energetica degli impianti termici, migliorativi
rispetto a quelli previsti dal presente decreto;
3) differenziando le modalita' e la cadenza della trasmissione dei rapporti di efficienza
energetica di cui all'articolo 8, comma 5;
b) istituire un sistema di accreditamento degli organismi e dei soggetti cui affidare le
attivita' di ispezione sugli impianti termici e di certificazione energetica degli edifici,
promuovendo programmi per la loro qualificazione e formazione professionale, tenendo
conto dei requisiti minimi previsti dal presente decreto e nel rispetto delle norme
comunitarie in materia di libera circolazione dei servizi;
c) assicurare la copertura dei costi necessari per l'adeguamento e la gestione del
catasto degli impianti termici, nonche' per gli accertamenti e le ispezioni sugli impianti
stessi, mediante la corresponsione di un contributo da parte dei responsabili degli
impianti, da articolare in base alla potenza degli impianti, secondo modalita' uniformi su
tutto il territorio regionale.
4. Le Regioni e le Province autonome, in attuazione delle disposizioni di cui all'articolo
9, provvedono a:
a) istituire un catasto territoriale degli impianti termici, anche in collaborazione con gli
Enti locali e accessibile agli stessi, stabilendo contestualmente gli obblighi di cui
all'articolo 9, comma 3, del decreto legislativo, per i responsabili degli impianti e per i
distributori di combustibile;
b) predisporre e gestire il catasto territoriale degli impianti termici e quello relativo agli
attestati di prestazione energetica, favorendo la loro interconnessione;
c) promuovere programmi per la qualificazione e aggiornamento professionale dei
soggetti cui affidare le attivita' di ispezione sugli impianti termici nonche' avviare
programmi di verifica annuale della conformita' dei rapporti di ispezione;
d) promuovere campagne di informazione e sensibilizzazione dei cittadini.
1. Ai fini di cui al comma 2, le Regioni e le Province autonome che alla data di entrata in
vigore del presente decreto abbiano gia' provveduto al recepimento della direttiva
2002/91/CE in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione
degli impianti termici, provvedono ad adeguare le disposizioni adottate alle previsioni
del presente decreto.
Art.11- Sanzioni
1. In relazione agli adempimenti di cui al presente decreto vigono le sanzioni previste
dall'articolo 15, comma 5, del decreto legislativo, a carico di proprietario, conduttore,
48
amministratore di condominio e terzo responsabile, e comma 6, a carico dell'operatore
incaricato del controllo e manutenzione.
Art.12 - Abrogazioni
1. E' abrogato l'articolo 5 del decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n.
59.
2. Sono abrogati l'allegato I ed i seguenti articoli del decreto del Presidente della
Repubblica 26 agosto 1993, n. 412:
a) articolo 4, commi 1, 2, 3 e 4;
b) articolo 9;
c) articolo 10;
d) articolo 11, commi 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 13 e 17.
Art.13 - Copertura finanziaria
1. All'attuazione del presente decreto si provvede con le risorse umane, finanziarie e
strumentali disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri per la
finanza pubblica.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito nella Raccolta ufficiale
degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di
osservarlo e di farlo osservare.
Allegato A (articolo 8, commi 1, 2 e 5)
PERIODICITA' DEI CONTROLLI DI EFFICIENZA ENERGETICA SU IMPIANTI
CLIMATIZZAZIONE INVERNALE DI POTENZA TERMICA UTILE MAGGIORI DI 10 kW
E SU IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE ESTIVA DI POTENZA TERMICA UTILE
NOMINALE MAGGIORE DI 12 kW
49
Tipologia
Impianto
Alimentazione
Potenza
termica
(Kw)(1)
Impianti con
generatore
di calore
a fiamma
Generatori alimentati a
combustibile liquida o
solido
10<P<100 2
Generatori alimentati a
gas, metano o GPL
10<P<100 4
Impianti con
macchine
frigorifere/pompe
di calore
P>=100
P>=100
Cadenza
controlli di
efficienza
energetica
(anni)
Rapporto
controllo di
efficienza
energetica (2)
Rapporto tipo 1
1
Rapporto tipo 1
2
Macchine frigorifere e/o
12<P<100 4
pompe di calore a
2
compressione di vapore ad P>=100
azionamento elettrico e
Macchine frigorifere e/o
pompe di calore ad
assorbimento a fiamma
diretta
Rapporto tipo 2
Pompe di calore a
compressione di vapore
azionate da motore
endotermico
P>=12
4
Rapporto tipo 2
Pompe di calore ad
assorbimento alimentate
con energia termica
P>=12
2
Impianti
Sottostazione di scambio
alimentati da
termico da rete a utenza
teleriscaldamento
P>10
4
Rapporto tipo 3
Impianti
cogenerativi
Microcogenerazione
Pel <50
4
Rapporto tipo 4
Unità cogenerative
Pel>=50
2
Note:
P = Potenza termica utile nominale
Pel = Potenza elettrica nominale
(1) I limiti degli intervalli sono riferiti alla potenza utile nominale complessiva dei generatori
e delle macchine frigorifere che servono lo stesso impianto
(2) I rapporti di controllo di efficienza energetica, nelle versioni o configurazioni relative alle
diverse tipologie impiantistiche sono emanati, aggiornati e caratterizzati da una
numerazione progressiva che li identifica, con decreto del ministero dello sviluppo
economico entro il 1° gennaio 2013, come previsto all'articolo 7, comma 6.
Allegato B (articolo 8, commi 6, 7 e 8)
VALORI MINIMI CONSENTITI DEL RENDIMENTO DI COMBUSTIONE
50
Tipologia di generatori di
calore
Data di installazione
Valore minimo consentito
del rendimento di
combustione (%)
Generatore di calore (tutti)
prima del 29 ottobre 1993
82+2 log Pn
Generatore di calore (tutti)
dal 29 ottobre 1993 al 31
dicembre 1997
84+2 log Pn
Generatore di calore
standard
dal 1 gennaio 1998 al 7
ottobre 2005
84+2 log Pn
Generatore di calore a bassa dal 1 gennaio 1998 al 7
temperatura
ottobre 2005
87,5 + 1,5 log Pn
Generatore di calore a gas a dal 1 gennaio 1998 al 7
condensazione
ottobre 2005
91 + 1 log Pn
Generatore di calore a gas a dall' 8 ottobre 2005
condensazione
89 + 2 log Pn
Generatore di calore (tutti,
salvo generatore di calore a
gas a condensazione)
dall' 8 ottobre 2005
87 + 2 log Pn
Generatori ad aria calda
prima del 29 ottobre 1993
77 + 2 log Pn
Generatori ad aria calda
dopo il 29 ottobre 1993
80 + 2 log Pn
Note:
Log Pn = logaritmo in base 10 della potenza utile nominale espressa in kW
Per valori di Pn superiori a 400 kW si applica il limite massimo corrispondente a 400
kW
Allegato C (Articolo 9, comma 5)
REQUISITI MINIMI, PROFESSIONALI E DI INDIPENDENZA, DEGLI ORGANISMI
ESTERNI INCARICATI DELLE ISPEZIONI SUGLI IMPIANTI TERMICI.
1. Per "organismo esterno", ai fini del presente decreto, si intende un soggetto
individuato dalla Regione o Provincia autonoma, in eventuale coordinamento con gli
enti locali, per la realizzazione del sistema delle ispezioni.
2. Deve essere garantita l'indipendenza dell'organismo esterno e del personale
incaricato ad eseguire le ispezioni degli impianti termici. In particolare si deve garantire
che non ci siano interessi di natura economica (o rapporti), diretti o indiretti, con
imprese di manutenzione e installazione di impianti termici e imprese di fabbricazione o
fornitura di apparecchi o componenti per impianti termici.
51
3. L'organismo esterno e il personale incaricato di eseguire le ispezioni non devono
aver partecipato alla progettazione, installazione, esercizio e manutenzione
dell'impianto ispezionato.
4. L'organismo esterno e il personale incaricato di eseguire le ispezioni, non possono
essere venditori di energia per impianti termici, ne' i mandatari di uno di questi.
5. L'organismo esterno deve eseguire le operazioni di ispezione con la massima
professionalita' e competenza tecnica.
6. L'organismo esterno deve disporre delle risorse tecniche, logistiche e umane per
effettuare a regola d'arte il numero di ispezioni assegnate nei tempi previsti.
7. Il personale incaricato di eseguire le ispezioni, deve possedere i requisiti seguenti:
a) una formazione tecnica e professionale di base, almeno equivalente a quella prevista
dalle lettere a) e b) di cui all'art. 4 comma 1 DM 37/08, relativa alla tipologia di impianto
da ispezionare;
b) la conoscenza della legislazione e delle norme relative agli impianti da ispezionare e
una pratica sufficiente di tali ispezioni.
9. Se l'organismo esterno e' un'impresa privata o un libero professionista deve
sottoscrivere un'adeguata assicurazione di responsabilita' civile.
10. Il personale dell'organismo esterno e' vincolato dal segreto professionale.
11. Le Regioni e le Province autonome, dopo eventuale riqualificazione professionale,
possono incaricare di eseguire gli accertamenti e le ispezioni sugli impianti termici
personale che abbia maturato esperienza significativa per conto delle loro
Amministrazioni, o presso enti e organismi da essi delegati, nell'attuazione della
precedente normativa per le ispezioni degli impianti termici in materia di efficienza
energetica.
52
