Il soggetto legittimato a proporre querela nel condominio.
Venerdì 07 Novembre 2008 09:02 - Ultimo aggiornamento Lunedì 15 Giugno 2009 15:21
di Antonio Torre Bova , avvocato del Foro di Bologna
Il fenomeno del condominio degli edifici si caratterizza principalmente per la coesistenza,
accanto alle proprietà individuali di singoli piani o parti dell’edificio, di una comunione forzosa di
tutti i condomini sugli elementi dell’edificio la cui utilizzazione è necessaria ai fini del godimento
di tutte le singole proprietà individuali. Il condominio è un ente di mero fatto sfornito di personalità distinta da quella dei suoi
partecipanti. Esso costituisce esclusivamente lo strumento attraverso il quale i condomini
gestiscono collegialmente i loro interessi comuni.
A norma dell’articolo 1106 c.c. la gestione dell’ordinaria amministrazione di questa particolare
forma di comunione può essere affidata ad un organo rappresentativo definito come
amministratore, allo stesso, invero, vengono attribuite ex lege particolari funzioni, dirette,
appunto, all’amministrazione ed al buon uso delle parti comuni.
L’articolo 1130 c.c. elenca tassativamente le singole funzioni attribuite all’organo
rappresentativo. Si tratta essenzialmente di funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di
tutela dei beni.
Le attribuzioni che ex lege vengono attribuite all’amministratore condominiale, costituiscono
anche l’alveo nel quale ricondurre la portata dell’articolo 1131 c.c.
L’art. 1131 c.c. stabilisce che all’amministratore condominiale, nei limiti stabiliti dallo stesso art.
1131 c.c e dall’articolo 1130 c.c., viene data la possibilità non solo di rappresentare i condomini
ma anche di stare in giudizio sia contro i condomini stessi sia contro i terzi.
L’amministratore esplica, come mandatario dei condomini, soltanto funzioni dirette
all’amministrazione ed al buon uso delle cose comuni, a lui attribuite dalla legge, dal
regolamento di condominio o dall’assemblea, ed esclusivamente in ordine a queste ha la
rappresentanza dei condomini e può stare in giudizio.
Più precisamente, dall’art. 1130 e 1131 c.c. si desume che l’amministratore del condominio ha
la rappresentanza ed ha il potere di agire in giudizio per il condominio in relazione alle materie
indicate dall’art. 1130 c.c.
La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio non trova alcun limite
quando riguarda questioni attinenti i diritti dei condomini sulle parti comuni e rientranti
nell’elenco indicato all’art. 1130 c.c.
Non si giunge alla stessa conclusione laddove le questioni attengono ai diritti esclusivi dei
singoli, ossia a quei diritti che non si riferiscono all’uso ed alla gestione della cosa comune. In questi casi la legittimazione dell’amministratore ad agire può trovare fondamento solo in un
mandato ad hoc conferito da ciascuno dei compartecipanti alla comunione ex artt. 122 e 336
c.p.p. oppure in una deliberazione unanime di tutti i condomini.
Costituiscono diritti strettamente personali tutti gli interessi protetti dall’ordinamento penale,
conseguentemente, unici titolari dei predetti interessi sono i singoli condomini. Il condominio degli edifici in quanto non dotato di una personalità distinta da quella dei suoi
partecipanti ed in quanto mero strumento dei condomini volto all’amministrazione ed al buon
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Il soggetto legittimato a proporre querela nel condominio.
Venerdì 07 Novembre 2008 09:02 - Ultimo aggiornamento Lunedì 15 Giugno 2009 15:21
uso delle cose comuni non è suscettibile di essere portatore di interessi direttamente protetti
dall’ordinamento penale, la cui violazione possa consentire una legittimazione all’esercizio del
diritto di querela dell’amministratore che lo rappresenta, in quanto la stessa querela non può
ricomprendersi tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei diritti inerenti alle parti
comuni dell’edificio, anche se ha ad oggetto un fatto lesivo del patrimonio condominiale.
In assenza di una unanime manifestazione di volontà dei condomini e di un corrispondente
incarico conferito all’amministratore, l’organo rappresentativo del condominio non ha la
rappresentanza degli stessi e non può stare in giudizio.
“L’amministratore esplica, come mandatario dei condomini, soltanto le funzioni esecutive,
amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi a lui attribuite dalla legge, dal
regolamento di condominio o dall’assemblea, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., 1 comma, ed
esclusivamente nell’ambito di queste ha la rappresentanza degli stessi e può stare in giudizio.
Non può, infatti ricomprendersi la querela tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione dei
diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, anche se avente ad oggetto un fatto lesivo del
patrimonio condominiale, costituendo la stessa un presupposto della validità del promovimento
dell’azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale, ed il relativo diritto in
via strettamente personale alla persona offesa dal reato esclude anche che, in assenza dello
speciale mandato, previsto dagli articoli 122 e 336 c.p.p., lo stesso possa essere esercitato da
un soggetto diverso dal suo titolare” (.Cass., Sez II, 5 Gennaio 2000, n. 6)
Nella decisione sopra riportata, la suprema Corte ritiene che, pur essendo il fatto di reato lesivo
del patrimonio comune, della istanza punitiva sia titolare singolarmente ciascun condomino. La
legittimazione alla presentazione della querela in capo all’amministratore del condominio, quale
rappresentante degli interessi del condominio medesimo, può fondarsi esclusivamente sulla
preventiva manifestazione di volontà di tutti i condomini.
La citata decisione non rappresenta un’isolata voce sul punto, ma ben può legarsi ad un
orientamento maturato dalla stessa corte sin dalla metà degli anni novanta: “gli enti di mero
fatto, come un condominio, debbono esercitare il diritto di querela mediante rappresentante
specialmente autorizzato dallo statuto o da tutti i componenti dell’ente collettivo. quando lo
statuto non preveda espressamente il rappresentante speciale, il rappresentante ordinario
dell’ente non ha veste di querelarsi per l’ente stesso e deve essere munito della procura
speciale di tutti i componenti dell’ente medesimo”. ( Cass., 16 Ottobre 1950, Silvestri)
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