RIQUALIFICAZIONE DEI CONDOMINI:
Un approccio di sistema per dare concretezza al
tema della riqualificazione energetica del patrimonio edilizio,
con attenzione specifica al tema dei condomìni
Ing. Francesco Gasperi
Direttore Tecnico Habitech
Un approccio di sistema per dare concretezza al
tema della riqualificazione energetica del patrimonio edilizio,
con attenzione specifica al tema dei condomìni
Rilanciare il settore edile
in chiave di sostenibilità
ed efficienza energetica
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Un approccio di sistema per dare concretezza al
tema della riqualificazione energetica del patrimonio edilizio,
con attenzione specifica al tema dei condomini
Rilanciare il settore edile
in chiave di sostenibilità
ed efficienza energetica
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Rilanciare il settore edile
in chiave di sostenibilità
ed efficienza energetica
La promozione ed il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici è un tema prioritario a livello
nazionale ed europeo. Mentre per gli edifici di nuova realizzazione ci si orienterà sempre più verso
edifici ad “energia quasi zero” (c.d. Nearly Zero Energy Buildings), sugli edifici già esistenti gli
interventi sono senz’altro più complessi.
Come si sta organizzando il mercato? Quali sono le best practices?
-Contratto con Schemi Tradizionali che coinvolgono Professionisti, Imprese e Artigiani in maniera
separata,
-Contratto a Performance Garantita (EPC), il contratto prevede un unico soggetto che fornisce servizi
e realizza interventi volti alla riqualificazione e al miglioramento dell’efficienza di un sistema
energetico (un impianto o un edificio) di proprietà di un altro soggetto, verso un corrispettivo
correlato all’entità dei risparmi energetici (preventivamente individuati in fase di analisi di fattibilità)
ottenuti in esito all’efficientamento del sistema
-> Reti di Imprese che si organizzano sul territorio per formare associazioni o gruppi di lavoro
coordinati
Schema Tradizionale che coinvolge Professionisti, Imprese e Artigiani in maniera separata
Contratto a Performance Garantita (EPC)
Il contratto prevede un unico soggetto che fornisce servizi e realizza interventi volti alla riqualificazione e
al miglioramento dell’efficienza di un sistema energetico (un impianto o un edificio) di proprietà di un
altro soggetto, verso un corrispettivo correlato all’entità dei risparmi energetici (preventivamente
individuati in fase di analisi di fattibilità) ottenuti in esito all’efficientamento del sistema.
Il soggetto (di solito una ESCo) assume su di sé la responsabilità dell’individuazione, programmazione,
progettazione e realizzazione di un’iniziativa che determina il miglioramento dell’efficienza energetica e,
laddove possibile anche attraverso l’impiego di fonti rinnovabili, agganciando la remunerazione della
propria attività al flusso di cassa dei risparmi realmente ottenuti nel corso di un certo arco temporale,
durante il quale tale soggetto cura di norma anche la gestione e la manutenzione degli impianti.
L’art. 2 della direttiva 2012/27/CE definisce il contratto di rendimento energetico, quale “l’accordo
contrattuale tra il beneficiario e il fornitore di una misura di miglioramento dell'efficienza energetica,
verificata e monitorata durante l'intera durata del contratto, laddove siano erogati investimenti (lavori,
forniture o servizi) nell'ambito della misura in funzione del livello di miglioramento dell'efficienza
energetica stabilito contrattualmente o di altri criteri di prestazione energetica concordati, quali i
risparmi finanziari”.
Contratto a Performance Garantita (EPC)
Realizzare una
misura di
efficientamento
energetico…
…da parte di un
soggetto terzo
rispetto al
beneficiario…
…con il terzo che
viene pagato in
funzione del
risparmio
ottenuto
CONTRATTO EPC
Possibilità di avere
un finanziatore…
…che venga
rimborsato e
remunerato nello
stesso modo
FINANZIAMENTO
TRAMITE TERZI - FTT
Consente di
trovare capitali
necessari agli
investimenti
Contratto a Performance Garantita (EPC)
POSSIBILI VANTAGGI
Assenza di oneri finanziari per il cliente;
Tutti i rischi tecnici e finanziari sono in capo ad ESCo (considerato che il corrispettivo e il recupero dei
costi sono entrambi legati all’entità dei risparmi ottenuti);
Possibilità di fruire dell’esperienza e competenza specialistica che la ESCo offre nel settore
dell’efficienza energetica.
POSSIBILI CRITICITA’
Necessità di un’attenta valutazione del progetto ai fini della definizione corretta della durata del
contratto;
Necessità di una stima il più possibile realistica e precisa dei consumi di riferimento/baseline;
Complessità contrattuale;
Scarsa conoscenza dello strumento da parte della committenza e del sistema bancario.
Reti di Imprese che si organizzano sul territorio per formare associazioni o gruppi di lavoro
coordinati
Le società ESCO
EPC
INTERVENTO
€
€
RISPARMIO
Un approccio di sistema per dare concretezza al
tema della riqualificazione energetica del patrimonio edilizio,
con attenzione specifica al tema dei condomini
Rilanciare il settore edile
in chiave di sostenibilità
ed efficienza energetica
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Obiettivo primario:
Riqualificazione energetica dell’immobile con conseguente riduzione dei costi di gestione
Obiettivo principale degli interventi, consiste nella possibile riduzione dei costi di gestione tramite sia
azioni di riduzione dei fabbisogni e dei consumi energetici, sia azioni sui costi energetici
indipendentemente dal miglioramento dell’efficienza energetica degli impianti (tariffe di energia,
combustibile utilizzato, …)
L’obiettivo primario è sicuramente la riqualificazione energetica, ma NON E’ SOLO RISPARMIO
ENERGETICO!
Nelle fasi di diagnosi e progettazione bisogna sottoporre a verifica di convenienza e fattibilità anche altri
obiettivi da perseguire.
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concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Obiettivi da perseguire:
Conferma del comportamento strutturale
Nella fase di diagnosi e sopralluogo è molto importante verificare lo stato di salute dell’edificio, sia per
verificare la capacità dello stesso di resistere ad azioni sismiche sia per comprendere la possibilità di
intervenire sullo stesso aggiungendo carichi con funzione di risparmio energetico (cappotti, doppia pelle,
etc.).
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concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Obiettivi da perseguire:
Miglioramento del comfort interno
Nelle analisi preliminari alla riqualificazione è importante considerare anche i possibili miglioramenti del
comfort interno per valorizzare l’immobile e offrire ai condomini un edificio con caratteristiche
interessanti anche dal punto di vista del comfort e delle condizioni interne.
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concreto ed immediato per la
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Obiettivi da perseguire:
Potenziamento dell’automazione
L’automazione delle funzioni di base degli impianti è fondamentale
sia per il contenimento dei consumi energetici sia per realizzare
l’interfaccia con le funzioni di gestione e supervisione.
Tutti gli interventi previsti sugli impianti includono le relative
funzioni di automazione.
Immagini da:blog.econocom.com e www.esacsrl.com
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concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Obiettivi da perseguire:
Riqualificazione estetica
La riqualificazione estetica dell’immobile è in alcuni casi correlata con interventi di risparmio energetico
(ad esempio la realizzazione di un cappotto esterno, gli interventi sull’illuminazione) oppure può essere
aggiunta come obiettivo a sé ai fini della valorizzazione del bene.
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Obiettivi da perseguire:
Aggiunta di ulteriori funzionalità
Questo obiettivo include una serie di interventi (quali l’aggiunta di impianti se non presenti, come la
climatizzazione estiva o gli impianti di sicurezza, la supervisione degli impianti), che il Committente può
decidere di aggiungere allo scopo del lavoro della riqualificazione per vari motivi: maggiore efficacia delle
misure di risparmio energetico, valorizzazione dell’immobile, etc.
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concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Quando si decidono gli obiettivi da perseguire per il singolo condominio?
In fase di DIAGNOSI ENERGETICA e di VERIFICA DELLO STATO DI SALUTE DELL’EDIFICIO
La diagnosi energetica degli edifici è un insieme sistematico di rilievi, raccolta ed analisi dei parametri
relativi ai consumi specifici e alle condizioni di esercizio dell'edificio e dai suoi impianti definibile come
una "valutazione tecnico-economica dei flussi di energia".
OBIETTIVI:
1 | definire il bilancio energetico dell’edificio
2 | individuare gli interventi di riqualificazione energetica e altri obiettivi da perseguire
3 | valutare, per ciascun intervento, le opportunità (tecniche ed economiche)
4 | migliorare le condizioni di comfort e sicurezza, riducendo le spese di gestione
Rif.to -> serie norme UNI CEI EN 16247 e UNI/TS 11300
Realizzare un approccio innovativo,
concreto ed immediato per la
riqualificazione dei condomini
Quando si decidono gli obiettivi da perseguire per il singolo condominio?
In fase di DIAGNOSI ENERGETICA e di VERIFICA DELLO STATO DI SALUTE DELL’EDIFICIO
La diagnosi energetica degli edifici è un insieme sistematico di rilievi, raccolta ed analisi dei parametri
relativi ai consumi specifici e alle condizioni di esercizio dell'edificio e dai suoi impianti definibile come
una "valutazione tecnico-economica dei flussi di energia".
NOTE:
Sopralluogo obbligatorio! Si veda il termine «RILIEVI» con RACCOLTA DATI
Fase importante in back-office: RACCOLTA ED ANALISI PARAMETRI
Diagnosi a cura esclusiva di tecnici abilitati all’esercizio della professione
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riqualificazione dei condomini
Quando si decidono gli obiettivi da perseguire per il singolo condominio?
In fase di DIAGNOSI ENERGETICA e di VERIFICA DELLO STATO DI SALUTE DELL’EDIFICIO
La verifica dello stato di salute dell’edificio è l’acquisizione e presa visione della documentazione
relativa alla statica dell’edificio se esistente (es. collaudo statico, dichiarazione di idoneità statica),
l’ispezione generale dell’opera e la verifica dell’assenza, per quanto visibile, di ammaloramenti delle
strutture o di quadri fessurativi o cinematismi che possano richiedere una indagine specifica finalizzata ad
escludere problematiche in atto
Scheda A) - Diagnosi Energetica
PASSO 1:
Rilievi in sito E raccolta dati
+
Analisi fabbisogno energetico dell’edificio (ante interventi)
+
Analisi di elementi di attenzione/suggerimenti/criticità in relazione alla tipologia
costruttiva in essere o stato dei luoghi
+
Verifica dello stato di salute del condominio
Scheda A) - Diagnosi Energetica
PASSO 2:
Individuazione degli interventi idonei al miglioramento energetico con Stima di massima
del fabbisogno energetico post intervento e del risparmio energetico conseguibile
NOTA: nel rispetto dello stato di salute del condominio.
Definire eventuali interventi complementari e funzionali (adeguamenti normativi,
consolidamenti strutturali, supporto legale, ecc.) ove preliminari e non effettuabili
separatamente agli interventi di riqualificazione energetica per una più efficace e
tecnicamente idonea valorizzazione dell’intervento
Scheda A) - Diagnosi Energetica
PASSO 3:
Stima di massima dei costi specificando:
a.gli interventi sulle parti comuni/condominio e sulle parti private;
b.la classificazione dell’intervento (ristrutturazione importante di primo livello,
ristrutturazione importante di secondo livello, riqualificazione energetica) così
come previsto dal decreto del Presidente della Provincia 13 luglio 2009, n. 1113/Leg. e s.m.i.
Esempio di Analisi e Diagnosi Energetica
Scheda dell’Edificio:
L’immobile è in generale in buone condizioni manutentive, considerata l’età, con
alcune eccezioni significative:
Destinazione d’uso
Residenziale
Anno di costruzione
1956
Numero piani
5+1
•Involucro: problemi di infiltrazioni localizzate (sottobalconi, cornicioni)
4 459 m2 (residenze)
•Serramenti datati e con scarse prestazioni
•Caldaia a fine vita (rendimento in calo evidente)
662 m2 (balconi)
Superficie
5 121 m2 (totale residenziale)
•Assenza di sistemi di regolazione e contabilizzazione del riscaldamento
4 625 m2 (commerciale)
•Impianto di illuminazione datato e fornito di scarsi controlli.
•Dal punto di vista della certificazione energetica, l’immobile si colloca in classe G
Numero unità
residenziali
22 (totali)
Altre pertinenze
12 box
Condizioni manutentive
Generalmente buone, con qualche
eccezione
19 (occupate attualmente)
Obiettivi da perseguire, ma con attenzione ai costi e agli impatti sull’operatività
Schede di Valutazione «tipo»:
I.1 Sistemazione parti ammalorate
Descrizione
Sistemazione delle parti ammalorate degli intonaci delle facciate esterne, frontalini di balconi,
cornicioni, mediante specifici prodotti (come da scheda di approfondimento allegata);
ritinteggiatura della facciata.
I.3 Sostituzione dei serramenti
Descrizione:
I serramenti esistenti, in legno con vetro semplice, sono datati e hanno caratteristiche scadenti dal
punto di vista della trasmittanza termica, del fattore solare, della tenuta all’aria e dell’abbattimento
del rumore.
Se ne propone quindi la sostituzione con serramenti di caratteristiche estetiche simili, telai in
legno/alluminio, vetri ad alte prestazioni (trasmittanza 1 W/m2 °K, fattore solare 0,39) (come da
scheda di approfondimento allegata).
L’intervento necessita l’installazione di un ponteggio esterno.
Obiettivi perseguiti
Obiettivi perseguiti
Sola manutenzione straordinaria dell’involucro esterno, senza alcun impatto sui consumi
energetici.
In misura comparabile al cappotto, i nuovi serramenti contribuiscono alla riqualificazione
energetica ed estetica dell’immobile, oltre a garantire un migliore comfort termico e acustico.
La riduzione della radiazione entrante nella stagione estiva consente, anche senza impianto di
climatizzazione, di migliorare in modo sensibile le condizioni di comfort negli ambienti interni.
Costo di larga massima
96 000 €
Costo di larga massima
152 000 €
Impatti sull’operatività
Basso: l’intervento viene eseguito dall’esterno, senza influenza sulle attività svolte all’interno salvo
il disturbo causato dalla presenza del ponteggio.
Impatti sull’operatività
Medi: intervento eseguibile dall’esterno, ma da coordinare con le esigenze degli occupanti degli
appartamenti.
Obiettivi da perseguire, ma con attenzione ai costi e agli impatti sull’operatività
Schede di Valutazione «tipo»:
M.4 Sostituzione dei corpi scaldanti
EL.1 Sostituzione apparecchi di illuminazione
Descrizione
Descrizione
L’intervento è riferito alle sole parti comuni (atrio di ingresso, corpo scale, aree comuni del piano
seminterrato, aree esterne).
L’impianto di illuminazione esistente è basato su apparecchi a plafone con lampade fluorescenti
compatte, piuttosto datati ma in condizioni accettabili di manutenzione.
L’intervento di minimo impatto proposto consiste nella sostituzione degli apparecchi esistenti con
altri con lampade a LED, caratterizzati da maggiore efficienza energetica e durata di vita (come da
schede di approfondimento allegate); questo tipo di intervento non prevede alcuna modifica della
distribuzione elettrica esistente.
L’immobile è provvisto di corpi scaldanti costituiti da radiatori in acciaio posti perimetralmente, che
appaiono generalmente in buone condizioni, e pertanto non si ritengono necessari interventi
particolari oltre alla già menzionata aggiunta di sistemi di regolazione e contabilizzazione
individuale.
Di conseguenza, l’intervento generalizzato di sostituzione è proposto più per completezza di
presentazione che per effettivo beneficio; esso può avere senso solo nel caso di realizzazione di
tutte le misure proposte di risparmio energetico, più che altro per l’opportunità di ridurne le
dimensioni (tenendo comunque conto delle diverse condizioni di esercizio, a bassa anziché alta
temperatura).
Obiettivi perseguiti
L’intervento si configura come manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica; infatti
esso si limita alla sostituzione degli apparecchi con altri nuovi e più efficienti, ma non viene previsto
alcun intervento di modifica dell’impianto ai fini del comfort visivo e/o della riqualificazione estetica.
Costo di larga massima
7 000 €
Impatto sull’operatività
Bassi: l’intervento è eseguibile con l’edificio in funzione, con limitato disturbo per gli occupanti.
Obiettivi perseguiti
Questo intervento può di fatto essere considerato di semplice manutenzione straordinaria.
Costo di larga massima
33 000 €
Impatto sull’operatività
Medio: occorre intervenire in tutti gli ambienti riscaldati.
Analisi degli scenari di miglioramento
Una volta individuato un ampio ventaglio di soluzioni possibili per il soddisfacimento degli obiettivi
individuati, occorre un processo di analisi delle proposte per poter valutare i vari aspetti positivi e
negativi dell’applicazione di una soluzione rispetto a un’altra in termini di soddisfacimento degli obiettivi,
e soprattutto per poter valutare i possibili effetti sinergici dell’applicazione di set diversi di soluzioni
proposte.
Vengono quindi prospettati alcuni “scenari”, caratterizzati ognuno da una diversa combinazione di
interventi e di conseguenza da un diverso impatto sull’immobile. Per ognuno di essi vengono illustrati
vantaggi e svantaggi; per gli interventi di riqualificazione energetica viene svolto anche un calcolo
preliminare del tempo di ritorno basato sul rapporto tra i costi iniziali e i risparmi energetici stimati.
Naturalmente gli scenari presentati non esauriscono tutte le possibili combinazioni delle soluzioni
proposte; già in questa fase e poi soprattutto nelle successive sarà possibile analizzare con il
Committente altri scenari alternativi e definire congiuntamente quello ritenuto più conveniente, da
sviluppare in sede progettuale ed esecutiva.
Analisi degli scenari di miglioramento
1.1 Primo scenario: scenario di riferimento
Il primo scenario prospettato è definito “Scenario di riferimento”. Esso consiste nella realizzazione
dei soli interventi di manutenzione straordinaria, quelli cioè indispensabili per mantenere le
funzionalità correnti dell’immobile ed evitarne un eccessivo degrado.
Tali interventi sono i seguenti:
I.1
M.1
M.2
Sistemazione parti ammalorate
Sostituzione caldaia
Valvole termostatiche e contabilizzazione
Vantaggi
-
riduzione (limitata – circa 20%) dei consumi energetici per riscaldamento
realizzazione della ripartizione dei consumi per riscaldamento
Svantaggi
-
occasione persa: interventi di pura manutenzione senza alcuna forma di riqualificazione
reale dell’edificio.
Analisi costi/benefici
Nella tabella qui sotto sono riportati: la stima di larga massima degli interventi compresi nello
scenario; il risparmio energetico annuo conseguente all’esecuzione degli interventi, calcolato con
riferimento agli attuali costi annuali dell’energia; il tempo di ritorno semplice (dato dal puro
rapporto tra costo di investimento e risparmio annuo).
Date le premesse, questo scenario non può essere in alcun modo motivato da un ritorno economico
derivante dal risparmio energetico.
Scenario
Costo investimento
Risparmio energetico
annuo stimato
Tempo di ritorno
semplice (anni)
Manutenzione
straordinaria
140 000 €
3 500 €
Circa 40
Analisi degli scenari di miglioramento
1.1 Secondo scenario: riqualificazione di base
A differenza del precedente, questo scenario costituisce una prima ipotesi di vera riqualificazione
dell’immobile. Esso include una serie di interventi sulla parte passiva (involucro opaco e trasparente)
e gli interventi di base sugli impianti termici e di illuminazione.
Per consentire una prima valutazione di massima dell’impatto degli interventi, lo scenario è diviso
in tre sotto-scenari, con progressione di intervento:
Sotto-scenario 1 (“solo cappotto”):
I.1
I.2
M.1
M.2
EL.1
Sistemazione parti ammalorate
Realizzazione di cappotto esterno
Sostituzione caldaia
Valvole termostatiche e contabilizzazione
Sostituzione apparecchi di illuminazione
Sotto-scenario 2 (“cappotto + serramenti”):
Analisi costi/benefici
Nella tabella sottostante, così come in quelle che seguiranno, il costo di investimento indicato è
quello stimato per tutti gli interventi compresi nello scenario, e il risparmio è quello conseguente
alla realizzazione degli interventi; ma nel calcolare il tempo di ritorno viene sempre sottratto
l’importo degli interventi dello “scenario di riferimento” che andrebbero comunque realizzati. Ciò
consente di valutare in modo più corretto (sia pure approssimato, dato che l’analisi è ancora a livello
molto preliminare) l’effettiva convenienza degli interventi migliorativi proposti.
Scenario
Costo
investimento
Risparmio energetico annuo
stimato
Tempo di ritorno
semplice
€
€
%
Anni
Interventi del sotto-scenario 1 e inoltre:
Sostituzione dei serramenti
“solo cappotto”
220 000 €
9 100 €
41%
8,7
Sotto-scenario 3 (“involucro completo”):
“cappotto+serramenti”
370 000 €
14 300 €
65%
16,1
“involucro completo”
455 000 €
15 300 €
69%
20,6
I.3
Interventi del sotto-scenario 2 e inoltre:
I.4
I.5
Isolamento della copertura
Isolamento del solaio di piano terra
Vantaggi
-
riduzione molto significativa dei consumi energetici totali delle parti comuni (circa 70% con
l’intervento completo)
miglioramento significativo del comfort ambientale interno (termico, acustico, riduzione
infiltrazioni aria)
realizzazione della ripartizione dei consumi per riscaldamento
riqualificazione estetica delle facciate
inclusione degli interventi di manutenzione straordinaria comunque necessari
Prossimo passo: progettazione ed esecuzione degli interventi
Direzione
Lavori
Esecuzione
dei Lavori
L’obiettivo finale è quello di sviluppare un progetto esecutivo completo e
ottimizzato, da fare eseguire in cantiere con il minimo dei rischi di imprevisti e
varianti in corso d’opera, e con la possibilità di finanziare gli interventi e di
attivare anche una garanzia sulle prestazioni del prodotto finale
Grazie per l’attenzione
Ing. Francesco Gasperi
Direttore Tecnico Habitech
