L'importanza del dato immobiliare
rilevazione ed elaborazione
a cura del Geom. Francesca Rindinella del
Collegio di Trapani
TUTORS per Geo.Val. in Valutazione Immobiliare
Il Valutatore professionista che studia l'evoluzione
metodologica, con il continuo aggiornamento e con
l'adozione degli standard
di valutazione
contribuisce
alla trasparenza del mercato immobiliare.
L'osservazione del mercato immobiliare è fine della
formulazione del giudizio di stima pertanto l’analisi del
mercato immobiliare e
la rilevazione
dei prezzi di
mercato rendono il giudizio di stima verosimile.
Qualunque sia lo scopo della valutazione il
valutatore
professionista deve pervenire alla formulazione del
giudizio di stima adottando gli standard, norme che
regolano la valutazione immobiliare e considerato che ci
troviamo in Comunità Europea qualsiasi valutatore deve
uniformarsi agli standard internazionali IVS.
L'importanza del dato immobiliare
Il dato immobiliare è costituito da una parte economica e
da una parte tecnica:
– la parte economica è intuitivamente riferita al prezzo
contrattato e alla data dell'avvenuta trasferibilità
sul mercato immobiliare;
– la
parte
tecnica
riferita
alle
caratteristiche
posizionali, strutturali, tipologiche e tecnologiche
dell'immobile.
La rilevazione del dato immobiliare e poi la raccolta di
tali dati è nel nostro paese il principale problema per
l'attuazione della metodologia estimativa moderna.
Questo perchè la disponibilità dei prezzi effettivamente
contrattati sui quali basare le previsioni dei prezzi e
delle stime future è scarsa, perchè si tende ad indicare
negli atti un ammontare minore del prezzo effettivamente
contrattato.
Pertanto la veridicità dei dati è data dagli atti
ufficiali e gli operatori del mercato immobiliare (come
tecnici liberi professionisti, funzionari di banca che
operano nel credito immobiliare, amministratori di
condominio, notai, commercialisti, agenti immobiliari,
tecnici delle imprese edilizie, compratori e venditori)
che hanno una grande potenzialità per la rilevazione dei
dati.
Il
documento
che
permette
il
reperimento
e
poi
l'archiviazione del dato immobiliare è la scheda di
rilevazione del dato immobiliare.
Tale documento è suddiviso in:
– una parte letteraria;
– una parte grafica;
– una parte fotografica.
La scheda di rilevazione del dato immobiliare riporta:
– prezzo di mercato e data
– caratteristiche immobiliari, posizionali, tipologiche,
ecnomiche
– i parametri del segmento e i rapporti mercantili se non
rilevati nella scheda del segmento
– la
planimetria
d'insieme
con
identificazione
dell'immobile
– la pianta d'insieme dell'edificio o de lotto di terreno
– la pianta d'insieme dell'unità immobiliare.
– Le fotografie dell'edificio o del lotto di terreno.
Lo scopo della raccolta dei dati e delle informazioni,
oltre a quello della trasparenza immobiliare ,è di creare
una banca dati
necessaria per l'attuazione degli
standard valutativi e per la trasparenza del mercato
immobiliare.
La banca dati altro non è che l'elaborazione del dato
immobiliare e racchiude:
– i dati immobiliari puntuali e completi
– i
parametri per l'individuazion edel segmento di
mercato
– gli indici e le statistiche del mercato immobiliare
– gli
studi metodologici e applicativi del mercato
immobiliare.
Attualmente la Geo.Val.Esperti si occupa di formare i
geometri futuri Valutatori, con dei percorsi di studio
e approfondimento della moderna metodologia estimativa
avvalendosi
di
Tutors
esperti
nella
Valutazione
immobiliare.
Bibliografia:
Manuale delle stime immobiliari
Prof.Marco Simonotti per Geo.Val.Esperti
Codice delle Valutationi Immobiliari
Italian Property Valuation Standard
edito da Tecnoborsa
Estimo
----> VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Geometra o tecnico accreditato -----> VALUTATORE
Perizia di stima
---------> RAPPORTO DI VALUTAZIONE
perizie certificate
Determinazione del prezzo -----> Soluzione del problema di stima
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Analisi del mercato immobiliare
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Scopo della valutazione -----------> Formulazione del giudizio di stima
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Rilevazione dei prezzi
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STAN DARD
norme che regolano la valutazione immobiliare
IVS
International Valutation Standard
Qualsiasi valutatore deve uniformarsi agli standard perchè il rapporto di valutazione
possa essere in qualsiasi momento sottoposto al riesame.
Perizia di stima
Rapporto
di valutazione
Il Tecnico
Il Valutatore
Determinazione del valore di mercato
Formulazione del giudizio di stima
Immobile ------> Analisi di mercato
Rilevazione dei prezzi
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Sopralluogo
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appartenenza al
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Segmento di mercato
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