Numero 21
novembre 2012
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XV - t 3,50 • Spedizione in A.P.
• 45% • Art. 2 comma 20/b legge 662/96 • Filiale di Torino • Autorizzazione Direzione P.T. di Torino - Stampa: Agagrafica - Cuneo
CONDOMINIO
SEMPLIFICAZIONI
ESTIMI
SENTENZE
CASSAZIONE
Al Senato
è cominciato
il dibattito
sulla riforma
I modelli
fiscali
parlano
più chiaro
Catasto
La Camera
dà via libera
alla riforma
Niente
permesso
per opere
interne
Amministratore
legittimato
a resistere
in giudizio
I prezzi
delle case
nei diversi
quartieri
Pag. 2
Pag. 5
Pag. 7
Pag. 25
Pag. 29
Pag. 33
TORINO
Imu: in vista un nuovo aumento?
Sfratti, è in arrivo
un’altra proroga?
T
S
L’allarme lanciato dalla Corte dei Conti. I sindaci Anci attaccano il Governo
ra le cattive notizie che incombono sui contribuenti italiani ce n’è
anche una che riguarda l’Imu. Infatti,
secondo il presidente della Corte dei
Conti, Luigi Giampaolino, “c’è il rischio
di un aumento dell’imposta sulla casa e
delle tariffe comunali per compensare i
tagli di spesa e i nuovi aggravi derivanti dalla legge di stabilità che riguardano
le amministrazioni locali. Secondo la
Corte, inoltre, il mix “meno Irpef e più
Iva”, previsto alla legge di stabilità e propagandato dal Governo Monti come
una panacea per i mali degli italiani meno facoltosi, appare invece sfavorevole
proprio per i contribuenti Irpef collocati
nelle più basse classi di reddito.
Intanto, sul versante dell’Imu, nell’ambito dell’assemblea nazionale dell’Anci i sindaci hanno lanciato una sorta di ultimatum all’Esecutivo. Il presidente Delrio ha chiarito di fronte ad
esponenti del governo che “è venuto il
momento di contare su obiettivi reali,
nella necessità di avere risposte concrete
su Imu, Patto Stabilità e risorse”. Pronta
la risposta dei principali ministri economici del governo, Grilli e Passera, che
hanno offerto la disponibilità dell’Esecutivo a prendere in esame le richieste
dei primi cittadini, nonostante “gli spazi
stretti imposti dall’Ue”.
Più forti del solito, in ogni caso, sono
stati i toni usati dal leader dei sindaci
Graziano Delrio: “Noi siamo dalla stessa
parte della barricata, dateci degli obiettivi con poche e semplici regole ma poi
lasciateci l’autonomia di decidere come
raggiungerli”, ha chiesto di fronte alla
platea degli amministratori italiani, ai
ministri dell’Economia e dello Sviluppo economico, Vittorio Grilli e Corrado
Passera. Entrando nel merito delle questioni ancora aperte con il Governo,
Delrio ha in comunque salutato con
favore le aperture sull’Imu fatte nei giorni scorsi da Grilli: “Per noi l’Imu ai comuni al 100% è un orizzonte irrinunciabile. Per parte nostra siamo pronti a
discutere insieme un ragionamento sul
fondo perequativo per fare in modo
che i comuni con minor capacità fiscale
vengano sostenuti e accompagnati, così
come vogliamo ragionare su alcuni degli
effetti distorsivi dell’imposta”.
Ma sempre a proposito di Imu, una
pesante offensiva è stata sferrata anche
da Gianni Alemanno, sindaco di Roma
e presidente del Consiglio nazionale dell’Anci: “I sindaci devono essere liberi di
scegliere e calibrare aliquote e detrazioni. Così facendo riusciremmo a fare
meglio dello Stato, garantendo l’invarianza dei saldi”. Alemanno infine ha
chiesto di garantire ai Comuni maggiore
liquidità: “Troppo spesso i finanziamenti
destinati ai Comuni si fermano a livello
statale o regionale, come è accaduto ad
esempio sui fondi per il trasporto pubblico locale”.
Truffa alla Totò: vendono case
all’insaputa dei proprietari
Proponevano a ignari acquirenti
appartamenti che non erano di loro
proprietà. Incassavano i soldi della
caparra o in alcuni casi l’intero importo e poi sparivano. Una truffa
immobiliare “alla Totò” quella scoperta dai carabinieri di Roma, che
hanno individuato uno specializzato sodalizio criminale. Si tratta di 6
soggetti, di nazionalità italiana, a cui
i carabinieri hanno notificato un’ordinanza di custodia cautelare per
associazione per delinquere finalizzata alla truffa ed al falso documentale, aggravata, continuata ed in
concorso.
Gli arresti e decine di perquisizioni
sono in corso tra il Lazio, la Campania e l’Emilia Romagna. Gli indagati, operando principalmente nel
quartiere Parioli a Roma, stipulavano con identità fittizie e documenti
contraffatti, contratti di affitto con i
legittimi proprietari di alcune abitazioni. Una volta in possesso dell’immobile, utilizzavano, con documenti
falsi, le generalità dei suddetti proprietari per vendere gli appartamenti
a terze persone in buona fede, poi
con i soldi sparivano nel nulla.
Il ministro Clini risponde alle critiche di Legambiente e Verdi sul permesso di costruire
Via il “silenzio rifiuto”. Cosa c’è dietro?
I
i susseguono notizie secondo cui il Governo è impegnato a
sfornare una nuova proroga degli sfratti, comprendente
anche quelli per morosità.
Il Coordinamento Unitario dei Proprietari Immobiliari
(Federproprietà-Arpe, Uppi, Confappi) stigmatizza tale
improprio modo di procedere che elude qualsiasi pur necessaria
forma di partecipazione delle categorie interessate riaffermando la propria contrarietà a qualsiasi procedimento di tal genere
che penalizza fortemente la proprietà edilizia già gravata da una
iniqua tassazione; aggiunge che la salvaguardia dei morosi
indurrebbe ogni inquilino a non corrispondere più i canoni.
Se il Governo prorogherà oltre agli sfratti per finita locazione
anche quelli per morosità, Il coordinamento chiederà ai piccoli
proprietari di fare “lo sciopero fiscale”; perché si dovrebbero
pagare oltre all’Imu le tasse Irpef sui canoni non percepiti?
Il Coordinamento è radicalmente contrario alle continue
proroghe degli sfratti e alla tassazione sulla casa ormai al limite
dell’esproprio.
l ddl sulle semplificazioni non nascon- autorizzazione.
Quali le critiche degli ambientalisti?
de alcun condono edilizio. Lo ha affermato il Ministro dell’Ambiente Corrado Legambiente ha bollato come “follia” la
Clini, che ha risposto ad alcune critiche sostituzione del silenzio rifiuto con il
sollevate da Legambiente e Verdi sull’eli- silenzio assenso e il provvedimento come
minazione del permesso rifiuto per il rila- “pericoloso”, soprattutto a causa dello
“stato di abbandono e di disorganizzazioscio del permesso di costruire.
Cosa prevede il pacchetto semplifica- ne in cui versano tante soprintendenze”.
Per i Verdi, l’esigenza di garantire temzioni? Il ddl per lo snellimento delle procedure elimina il silenzio rifiuto per il rila- pi certi per il rilascio dei permessi non
scio del permesso di costruire nel caso in dovrebbe implicare il rischio di abusi edicui siano presenti vincoli ambientali, lizi. Secondo il presidente Angelo Bonelli, la norma “è un attacco senza precedenpaesaggistici o culturali.
Per l’autorizzazione paesaggistica, inol- ti all’ambiente perché molte costruzioni
tre il testo prevede che, una volta decorso inammissibili otterranno comunque il
il termine di quarantacinque giorni per permesso dato che gli uffici tecnici, a
la pronuncia da parte del soprintenden- corto di personale non riusciranno ad
te, l’amministrazione competente ha evadere le pratiche nei termini previsti”.
Rispondendo alle osservazioni di Lel’obbligo di provvedere sulla domanda di
gambiente e Verdi, il Ministro Clini ha
affermato che nel ddl sulle semplificazioni non è presente nessun condono,
sconto o attacco all’ambiente. Allo stesso tempo, la norma non apre alla speculazione sui territori protetti e di pregio. Al
contrario, secondo Clini con l’approvazione delle semplificazioni il Governo ha
voluto risolvere una distorsione e confermare il principio del diritto in base al
quale il cittadino che inoltra un’istanza
deve poter avere una risposta in positivo
o in negativo. Per Clini, infatti, il silenzio
rifiuto deresponsabilizza l’amministrazione pubblica e consente di non rispondere
alle domande dei cittadini, innescando i
fenomeni di inerzia, che spesso hanno
costituito un alibi per l’abusivismo.
Altro servizio a pag. 8.
La normativa
antisismica
Alle pagg. 17-23
I nuovi 500 quesiti
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2 ATTUALITÀ
N.21
NOVEMBRE
2012
La Commissione Giustizia del Senato ha iniziato la discussione sul provvedimento; eventuali emendamenti entro il 6 novembre
Riforma del condominio: il nodo maggiore
sembra il possesso di animali da compagnia
Il primo dibattito si è concentrato sull art. 16 in materia di cani e gatti
D
a un lato la consapevolezza che il tempo
scarseggia. Dall’altro le remore ad accettare senza condizioni il testo approvato dalla
Camera. È con questo spirito che martedì 23
ottobre la Commissione Giustizia del Senato, riunita in sede deliberante, ha dato inizio
al dibattito sulla Riforma del condominio, fissando poi per martedì 6 novembre il termine
ultimo per la presentazione degli eventuali
emendamenti.
La seduta (di cui si riporta un ampio stralcio) si è aperta con la relazione del senatore
Franco Mugnai (Pdl), che ha sintetizzato i
contenuti del disegno di legge approvato da
Montecitorio ponendo l’accento sulle modifiche apportate dalla Camera al testo inviatole dal Senato.
In particolare, Mugnai ha chiamato in
causa i nodi più delicati della misura: dalla
definizione delle parti comuni alle maggioranze per la modifica delle destinazioni d’uso;
dalla disciplina degli interventi per la sicurezza in condominio alle mansioni e alla durata
dell’incarico dell’amministratore condominiale, fino alla norma sul possesso di animali
da compagnia.
Quindi è intervenuto il correlatore Galperti (Pd) che ha concordato nel valutare che
l’altro ramo del Parlamento, pur apportando
modifiche significative, ha sostanzialmente
aderito all’impostazione seguita dal Senato,
in particolare nel senso di non aderire alla tesi
che intende attribuire al condominio stesso la
personalità giuridica. Secondo Galperti, è
indubbio che “il testo approvato dall’altro ramo del Parlamento attenua molte delle innovazioni apportate dal Senato, in particolare
in merito alla riduzione del quorum. Più in
generale, si può dire che il testo della Camera
dei deputati attenua, in un’ottica che sembra
privilegiare la tutela della privacy e una concezione più tradizionale della proprietà, alcuni ampliamenti dei poteri dell’amministratore di condominio”.
DISCUSSIONE
GENERALE
Il senatore Giovanardi (Pdl) esprime vive
perplessità per le modifiche introdotte dall’articolo 16 all’articolo 1138 del Codice civile,
nella parte in cui introduce un divieto assoluto di inserire nel regolamento di condominio
il divieto di detenere animali domestici. Egli
deplora il carattere ideologico di tale disposizione che, mentre riduce fortemente l’autonomia dei condòmini - che potrebbero in
ipotesi stabilire tale divieto all’unanimità,
salvo non poter poi opporlo a un proprietario
o anche un conduttore subentrante - non
tiene conto di esigenze particolari che dovrebbero essere considerate meritevoli di
tutela come quelle dei soggetti allergici. In
proposito, poi, egli fa presente che qualora si
volesse venire incontro alla preoccupazione,
pur giustificata, manifestata dai relatori circa
il carattere impreciso e potenzialmente
restrittivo della definizione “animali domestici” si potrebbe aprire la strada a conseguenze
alquanto paradossali e preoccupanti, dal
momento che un’interpretazione estensiva
di tale espressione priverebbe i condòmini di
qualsiasi difesa contro chi volesse detenere in
casa animali inusitati e pericolosi.
Il senatore Casson (Pd) ritiene, alla luce
delle relazioni dei senatori Mugnai e Galperti, che si possa convenire sul fatto che gli
emendamenti approvati dalla Commissione
giustizia della Camera dei deputati, pur
ampiamente modificativi del testo approvato
da questo ramo del Parlamento, non ne alterano in maniera sostanziale la portata innovativa rispetto all’ordinamento vigente.
Considerando che sarebbe opportuno evitare che la conclusione della legislatura faccia perdere l’occasione di una riforma di così
vasta portata, egli ritiene opportuno che i
relatori, per le vie brevi, saggino la disponibilità della Commissione giustizia della Camera dei deputati ad accogliere qualche modifica che questa Commissione ritenesse di
dover apportare, in modo da consentire la
definitiva approvazione, magari in sede legislativa, del provvedimento da parte dell’altro
ramo del Parlamento. In mancanza di tale
disponibilità sarebbe probabilmente opportuno procedere comunque all’approvazione
del disegno di legge, salva la possibilità di
introdurre correttivi nella prossima legislatura.
La senatrice Alberti Casellati (Pdl) esprime l’opinione che sarebbe invece preferibile
approvare il testo così come trasmesso dalla
Camera dei deputati, semmai consegnando
ad una serie di ordini del giorno le indicazioni
per la prossima legislatura sugli emendamenti
che possono essere eventualmente apportati,
e ciò al fine di non vanificare l’importante
lavoro riformatore svolto da questo ramo del
Parlamento e che non è stato messo in discussione dai sia pur rilevanti interventi dell’altro
ramo del Parlamento.
Il sottosegretario Mazzamuto concorda
con le valutazioni espresse dalla senatrice
Alberti Casellati. In proposito egli fa presente
che il testo approvato dalla Camera dei deputati rappresenta il massimo punto di mediazione tra due concezioni per più versi alternative della disciplina del condominio che, in
buona misura in maniera trasversale rispetto
agli schieramenti politici hanno caratterizzato il dibattito nelle Commissioni giustizia nei
due rami del Parlamento, caratterizzandosi
l’orientamento prevalente in senso alla
seconda Commissione della Camera dei
deputati in senso più conservatore rispetto a
quella del Senato, posizione del resto che
deve essere per alcuni versi apprezzata in
quanto diretta a moderare l’evoluzione della
disciplina del condominio nel senso di una
maggiore attenzione agli aspetti personalistici
e legati al valore d’uso piuttosto che quelli
orientati in direzione del mercato. Ad esempio, all’articolo 2, l’elevazione ai quattro
quinti dei partecipanti del condominio e dei
valori dell’edificio della maggioranza con la
quale si possono disporre le modificazioni
delle destinazioni d’uso di cui al preposto articolo 1117-ter del Codice civile, rappresenta
un difficile compromesso rispetto all’originario orientamento dell’altro ramo del Parlamento di consentire tali modifiche solo con
voto unanime.
La senatrice Allegrini (Pdl) rileva come
una volta di più il Senato venga messo davanti al fatto compiuto di dover accettare
testi approvati dall’altro ramo del Parlamento
e presentati come frutto di una mediazione
non ulteriormente negoziabile, rinunciando
ad approvare modifiche della cui necessità i
senatori sono pure convinti. Nel caso presente, la senatrice vede il rischio di approvare un
testo che, invece di semplificare la vita dei cittadini, rischia di aumentare la litigiosità. Si
pensi ad una norma a suo parere chiaramente
illiberale come quella recata dalla lettera b)
del comma 1 dell’articolo 16, che modifica l’articolo 1138 del Codice civile introducendo un comma che limita l’autonomia dei
condomini impedendo l’approvazione di
clausole regolamentari contro la detenzione
o il possesso di animali domestici; tale disposizione lascia senza difesa, ad esempio, dei
condòmini, magari fra loro parenti, che
avendo condiviso all’unanimità il rifiuto di
avere animali nell’edificio comune, non avranno nessuno strumento per selezionare, in
caso di vendita o locazione di uno degli appartamenti, il proprietario o il conduttore subentrante in modo da preservare il carattere che
essi hanno voluto attribuire all’edificio comune.
La senatrice Alberti Casellati ritiene che
una lettura sistematica dell’articolo 1138 del
Codice civile così come risulterebbe dalla
novella proposta dimostra che questa ha un
carattere innovativo meno dirompente di
quanto si immagini, dal momento che l’articolo in questione già stabilisce che le norme
del regolamento non possano in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino;
resta peraltro inteso che anche con la nuova
disciplina e quindi con la menzione esplicita,
nell’ambito della generale limitazione dell’autonomia contrattuale indicata dal quarto
comma, della nullità del divieto di tenere animali, il regolamento può essere sempre fatto
valere quando vengano violate le norme per
la tutela del decoro dell’edificio che, come da
primo comma dell’articolo 1138, rappresenta
uno degli oggetti del regolamento condominiale.
Il relatore Mugnai concorda con le osservazioni della senatrice Alberti Casellati, facendo peraltro presente che la norma in questione, a suo parere, trova applicazione esclusivamente con riferimento al regolamento
approvato dall’assemblea, e non nei confronti dei regolamenti contrattuali, predisposti
dal costruttore o dai primi proprietari dell’immobile e che risultano inclusi negli eventuali
atti di acquisto; in questo senso la stessa modifica approvata dalla Camera dei deputati
non sembra particolarmente innovativa, dal
momento che il quarto comma dell’articolo
1138 già oggi stabilisce che il regolamento
condominiale non può limitare i diritti dei
condomini come risultanti dagli atti di acquisto.
Dissentono da tale interpretazione il senatore Giovanardi e il senatore Caliendo (Pdl)
il quale osserva che la limitazione dell’autonomia contrattuale prefigurata dall’articolo
16 lettera b) come approvata dalla Camera
dei deputati, deve ritenersi applicabile anche
ai regolamenti di tipo contrattuale, configurandosi come norma imperativa la cui violazione da parte di una clausola contrattuale è
nulla.
Infine, il presidente Berselli dichiara chiusa
la discussione e fissa il termine per la presentazione degli emendamenti per le ore 12 di martedì 6 novembre.
NOVEMBRE
ATTUALITÀ 3
2012 N.21
L’Agenzia del Territorio illustra le novità introdotte dal decreto “semplificazioni tributarie”. Visure gratuite anche per i proprietari
ratuito l’accesso alle banche dati ipoteG
carie e catastali, a fini istituzionali, per
Banca dati ipotecaria e catastale
la Pubblica amministrazione. Gratuite
anche le visure e le ispezioni cosiddette “personali”, quelle, cioè, richieste dallo stesso
intestatario del bene. Sono alcuni dei chiarimenti forniti dal Territorio, con la circolare
n. 4 del 28 settembre, a seguito delle novità
introdotte dal decreto “semplificazioni tributarie” n. 16/2012.
ACCESSI GRATUITI
Per quanto riguarda la consultazione dei
dati ipotecari e catastali da parte della P.A. e
degli agenti della riscossione, la circolare
precisa che tali soggetti accedono in esenzione da tributi e oneri.
Una novità di rilievo è la gratuità delle visure e delle ispezioni “personali” se sono richieste “presso gli uffici in relazione a beni
immobili dei quali il soggetto richiedente
risulta titolare, anche in parte, del diritto di
proprietà o di altri diritti reali di godimento”,
previsione immediatamente operativa dal
29 aprile scorso (con la conversione in legge
del Dl 16/2012) per le ispezioni ipotecarie,
esecutiva dal 1° ottobre, invece, per le consultazioni degli atti catastali.
È prevista, inoltre, la riduzione del 10%
del tributo nel caso di consultazione telematica delle banche dati ipotecaria e catastale.
TABELLA DEI TRIBUTI
SPECIALI CATASTALI
Scontano l’imposta catastale gli atti carta-
Le tariffe sono state aggiornate
cei (registri di partita, tipi di frazionamento,
eccetera) gli atti disponibili nella banca dati censuaria (visura per immobili e per soggetto, attuale e storica, per partita ed elenco
immobili), la mappa catastale informatizzata.
Gli importi per ogni consultazione, a partire dal 1° ottobre, sono:
◆ per la visura degli atti cartacei, 5 euro per
ogni richiedente e per ogni giorno o frazione;
◆ per la visura per immobile degli atti censuari e della cartografia da base informativa,
1 euro per ogni identificativo catastale
richiesto;
◆ per ogni altro documento, compresa la
visura per soggetto, 1 euro ogni 10 unità
immobiliari o frazione di 10;
◆ per ogni visura negativa stampata, 1 euro.
La circolare, inoltre, precisa che se la
richiesta di visura si riferisce al foglio di
mappa si applica il tributo speciale catastale
di 1 euro per ciascuna particella richiesta.
Per la visura dei registri e delle schede di partita, acquisiti nel data base e consultabili per
numero di partita, il tributo si applica sulla
base della tariffa di 1 euro ogni 10 unità immobiliari o frazione di 10 presenti nel documento prodotto. Per i prontuari di numero
di mappa informatizzati, il costo è di 1 euro
per ogni particella richiesta.
Nessun tributo, invece, in caso di navigazione a video sui sistemi informativi se non
viene richiesta la produzione del documento visualizzato, per il servizio di consultazione delle rendite catastali disponibile sul sito
del Territorio e per il servizio di ricerca dati
catastali per codice fiscale accessibile dal sito
delle Entrate.
TABELLA DELLE TASSE
IPOTECARIE
Sempre a partire dal 1° ottobre 2012, per
la “trasmissione telematica dell’elenco dei
soggetti”, sono dovuti 0,15 euro per ogni
soggetto (si tratta dell’elenco delle persone e
della tipologia di atto in cui compaiono,
come trascrizione, iscrizione o annotazione).
Al riguardo, la circolare segnala che la trasmissione telematica di detto elenco è stata
attivata con il provvedimento del 26 settembre scorso.
solo se la ricerca concerne beni immobili di
proprietà, o altro diritto reale di godimento,
del richiedente (articolo 6, comma 5-quater,
del Dl 16/2012). L’esenzione - precisa la circolare - non riguarda i titolari di diritti reali
di garanzia.
Tutti gli altri soggetti (escluso, come già
ricordato, gli enti pubblici) scontano i tributi.
La circolare precisa, infine, che sugli
acquisti
effettuati in comunione legale dei
CONSULTAZIONI
beni, ciascun coniuge può effettuare visure o
PERSONALI
ispezioni catastali e ipotecarie, anche se non
Sono esentate dal tributo. L’accesso alle aveva preso parte all’atto.
Patrizia De Juliis (FiscoOggi)
banche dati ipotecaria e catastale è gratuito
4 ATTUALITÀ
N.21
NOVEMBRE
2012
Dovevano rivoluzionare le bollette eliminando conguagli e autoletture. E invece “non comunicano”. Colpa dell’ostruzionismo delle società
Quei contatori elettronici che restano muti
R
icordate i contatori elettronici? Avrebbero dovuto rivoluzionare le nostre bollette, e invece? Invece siamo ancora alle
prese con i consumi presunti che regnano
nelle nostre bollette dell’energia e del gas. La
questione è ritornata d’attualità perché l’Antitrust, in una recente segnalazione inviata al
Parlamento, invita a “prevedere che le bollette siano stabilmente basate sui consumi
reali e non su quelli presunti: si tratta della
pre-condizione necessaria per indurre i consumatori finali a una maggiore sensibilità
verso offerte concorrenziali”.
Promesse non mantenute
Ma, i contatori elettronici dell’energia
non sarebbero dovuti servire, tra l’altro, a trasmettere agli operatori i nostri consumi reali?
In teoria sì, ma nella pratica le cose stanno
diversamente. Andiamo con ordine cercando di ricostruire vita, morte e miracoli (presunti) dei misuratori intelligenti.
Dopo la liberalizzazione del mercato dell’energia elettrica, il cui pre-requisito è stata la
separazione tra distributori e venditori, l’Autorità per l’energia elettrica e il gas ha reso
obbligatoria per i distributori di energia l’installazione dei nuovi contatori dell’energia
elettrica, presso le famiglie e le imprese in
bassa tensione. Le operazioni di sostituzione
sono durate dal 2008 al 2011. I nuovi contatori avrebbero dovuto portare - e in molti casi
è stato così - una serie di benefici ai consumatori: calcolo della bolletta sui consumi effettivi (eliminando conguagli e autoletture),
tariffe personalizzate, monitoraggio costante
del funzionamento della rete e via dicendo.
L’intervento dell’Antitrust
Qualcosa, però, si è inceppato tanto da
indurre il presidente dell’Antitrust, Giovanni Pitruzzella, a indicare in questa anomalia
un ostacolo alla concorrenza. L’inceppo è
nascosto nei meandri dei rapporti tra distributori e venditori di energia che non sempre
coincidono nello stesso soggetto. In altre
parole, non basta solo che il distributore
abbia installato e attivato la scatoletta bian-
ca in ciascuna abitazione, occorre anche che
invii per tempo le informazioni corrette al
venditore, che deve emettere la fattura. E
questo non sempre accade.
L’Antitrust, tra l’altro, è già intervenuta
sulla questione nel 2010 concludendo un’istruttoria avviata a seguito di una segnalazione di Sorgenia (che è appunto un venditore). L’Autorità, nel provvedimento con cui
ha accettato gli impegni di A2A (uno dei
distributori di Sorgenia, che cambiano a
seconda del territorio), spiegava: “Il distributore di energia elettrica e gas è il fulcro dei
rapporti contrattuali che assicurano l’esecuzione della fornitura di energia elettrica e gas
ai clienti finali e ha, quindi, la responsabilità
di gestire i cambi di fornitore, le nuove attivazioni e le cessazioni. Inoltre, in quanto
responsabile del servizio di misura, svolge
una funzione essenziale ai fini di un corretto
rapporto tra venditore e cliente finale, nonché ai fini dell’individuazione degli eventuali sbilanciamenti in prelievo che abbiano
richiesto interventi correttivi da parte del
gestore della rete di trasporto. Infine, (…) i
clienti finali hanno come unica interfaccia
sistemica il venditore”.
In altre parole, il venditore “ci mette la faccia” ma il suo lavoro dipende da un altro che
resta nelle retrovie. E l’ostruzionismo del
distributore è un comportamento scorretto
che di fatto ostacola l’affermazione del libero
mercato: i consumatori non sanno quali
sono effettivamente i loro consumi e non
sono in grado di valutare le offerte commerciali di altri venditori. La questione è tutta lì.
di vendita affinché questa possa, a sua volta,
conteggiare correttamente i consumi in bolletta”, spiega il direttore generale di Sorgenia, Riccardo Bani aggiungendo che “i consumatori che hanno pagato in questi anni i
nuovi contatori che consentono di verificare
i consumi con una qualità elevata, devono
godere, attraverso l’impegno della società di
distribuzione, di una fattura corretta”.
“Ancora oggi a più di 12 anni dall’avvio
della liberalizzazione i distributori non
hanno alcun obbligo di fornire alle aziende
di vendita letture a consuntivo né tantomeno indennizzi o penalità in caso di errori.
Auspichiamo un intervento di Aeeg”, conclude Bani.
E per il gas resta un miraggio
Nella segnalazione l’Antitrust fa riferimento alle bollette sia dell’energia che del
gas. Se nel primo caso l’Italia è stata uno dei
primi paesi europei a prevedere l’installazione dei contatori intelligenti, più complessa la
questione della misurazione del gas e della
telelettura. Con la recente delibera
28/2012/R/gas, l’Aeeg ha previsto una sola
scadenza al 2018 per l’installazione dei misuratori elettronici - senza più tappe intermedie - e l’obbligo di sostituzione al 60% (rispetto all’80%).
Altre novità riguardano l’avvio della sperimentazione di sistemi con capacità di telegestione multiservizio per la clientela residenziale e l’anticipazione al prossimo 29 febbraio
della data dalla quale i nuovi misuratori
installati devono essere predisposti per la
telelettura; ciò consentirà ai distributori di
arrivare alla scadenza degli obblighi con un
“Penalizzati noi e i clienti”
Sorgenia è stato uno dei primi operatori numero minimo di apparecchi da dismettere
non integrati a sollevare la questione circa prima dell’esaurimento della vita utile.
l’incompletezza della regolamentazione di
settore. “Sarebbe sufficiente, così come i “Da gennaio 2013 salto
venditori hanno degli obblighi verso i con- di qualità delle bollette”
sumatori finali sulla qualità del servizio, che
“Il tema delle bollette basate sui consumi
anche i distributori, sempre nell’interesse dei reali è importante e, nel settore elettrico,
consumatori finali, fossero obbligati a fornire sono stati fatti passi in avanti significativi
ogni mese i dati reali a consumo di tutti i con- grazie all’obbligo di installazione dei contatatori che sono nella titolarità di una società tori elettronici presso la quasi totalità dei
Con la nuova valvola di regolazione Cocon QTZ di Oventrop è tutto sotto controllo
Bilanciamento e regolazione
dei sistemi HVAC idronici
P
er garantire il bilanciamento idraulico e
il controllo della temperatura nella
maggior parte degli impianti HVAC idronici, Oventrop propone agli operatori la più
ampia gamma di valvole di regolazione, tra
cui spicca la nuova Cocon QTZ: una valvola che combina un regolatore automatico
di portata ed una valvola di regolazione.
Le nuove valvole Cocon QTZ possono
essere utilizzate in qualsiasi tipo di impianto,
sia che si tratti di impianti di riscaldamento
monotubo/bitubo, a fan coil o a termoconvettori, sia nei sistemi ad induzione,
come impianti radianti di riscaldamento e
raffrescamento a soffitto o a pavimento.
La valvola Cocon QTZ può essere equipaggiata con diverse tipologie di servomotori elettrici ed elettrotermici, con regolatori di temperatura e termostati ambiente
abbinati ad attuatori a 2 punti, proporzionali o integrabili con sistemi di regolazione
con bus europeo o Lonworks.
La Cocon QTZ è disponibile nelle misure dal DN 15 al DN 32 nelle versioni con
o senza prese di pressione.
Oltre a combinare il funzionamento di
tre diverse valvole, che mantengono
costante la pressione differenziale al diaframma anche quando si verificano elevate
variazioni tra pressione d’ingresso e pressione d’uscita (il diaframma integrato agisce
come un regolatore differenziale attraverso una valvola di regolazione, attivata
mediante l’attuatore o il regolatore di temperatura, e una valvola di bilanciamento
regolabile manualmente), la valvola di
regolazione Cocon QTZ di Oventrop si
distingue per i materiali utilizzati (corpo in
ottone resistente alla dezincificazione con
guarnizioni in EPDM o PTFE, stelo della valvola in acciaio inossidabile) e per le sue
dimensioni compatte.
Una manopola di facile accesso, protetta
tuttavia da azionamenti non autorizzati gra-
zie ad un sistema di aggancio automatico
e/o piombatura dell’anello di bloccaggio,
consente di impostare e controllare il valore nominale di portata desiderato anche
con il servomotore installato.
La scala dei valori, impressa su due
superfici oblique (45°) della manopola, è
ben visibile ed espressa in l/h, mentre il
campo di regolazione nominale della valvola è indicato sulla maniglia in posizione
prominente.
La valvola di regolazione Cocon QTZ
può essere inoltre associata ad un regolatore di temperatura e si rivela particolarmente vantaggiosa in combinazione ad
attuatori elettrotermici o elettrici con corsa
di tipo lineare.
E’ inoltre in fase di ultimazione l’ampliamento della gamma con i modelli DN 40 e
DN 50 in bronzo filettati (Cocon QTR) e
dal DN 40 al DN 150 in ghisa flangiati
(Cocon QFC).
clienti domestici, previsto dall’Autorità per
l’energia”. Federico Boschi, direttore Mercati dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas,
raccoglie e rilancia l’invito Antitrust.
E spiega: “Un ulteriore ‘salto di qualità’
arriverà con la futura attivazione del Sistema
Informativo Integrato, istituito dalla legge
129/10 con l’obiettivo di consentire una
gestione innovativa dei flussi informativi
necessari per dar corso ai rapporti contrattuali del mercato libero. Infatti, l’adozione di
un sistema centralizzato, realizzato dall’Acquirente unico e basato su una banca dati
accessibile a tutti gli operatori, consentirà
uno scambio di informazioni molto più efficace fra tutti i soggetti del mercato, favorendo la concorrenza. Anche i dati sui consumi
saranno gestiti tramite questo sistema e ciò
determinerà notevoli vantaggi in termini di
puntualità nella messa a disposizione dei dati
sui consumi: le imprese distributrici saranno
più facilmente monitorate e i dati saranno
messi a disposizione dei venditori (per la fatturazione) in modo standardizzato. Questo
avrà importanti riflessi anche sui consumatori che saranno facilitati nei cambi di fornitore e potranno ricevere bollette sempre più
aderenti ai loro consumi”.
E nel frattempo?
Nel frattempo, l’Autorità è già intervenuta con un recente provvedimento (delibera
65/2012/R/EEL) che definisce standard precisi per la messa a disposizione dei dati sui
consumi da parte delle imprese distributrici,
in modo da facilitare i venditori nel loro utilizzo anche per la fatturazione ai consumatori. Questo provvedimento entrerà in vigore
il 1° gennaio 2013.
Resta il problema delle fatturazioni del gas.
Per il gas il problema è più complesso per la
presenza di misuratori storicamente installati
in luoghi non direttamente accessibili al personale che deve rilevare i consumi; di conseguenza si ricorre frequentemente alla stima.
Anche qui, però, l’Autorità è intervenuta
con diversi provvedimenti per l’introduzione dei contatori “intelligenti”, ovvero i misuratori elettronici che consentono di rilevare
da remoto il consumo del cliente finale e che
saranno progressivamente installati a sostituzione dei vecchi contatori.
Ecco un esempio
applicativo della valvola
Cocon QTZ
Regolazione soffitto radiante
La valvola di regolazione “Cocon QTZ” è usata in
sistemi radianti a soffitto per il bilanciamento idraulico e
per il controllo della temperatura ambiente.
Mediante l’utilizzo delle valvole “Cocon QTZ” è anche
possibile parzializzare il sistema senza
alterarne i benefici.
Nell’esempio di
applicazione, la valvola di regolazione
“Cocon QTZ” è
installata nella tubazione di ritorno.
La tubazione di
andata può essere
intercettata usando
una valvola a sfera “Optibal” Oventrop.
Termostati ambiente Oventrop e servomotori vengono utilizzati per il controllo della temperatura ambiente.
NOVEMBRE
ATTUALITÀ 5
2012 N.21
Fra i 65 atti “semplificati” molti riguardano tributi immobiliari. Fra essi anche la richiesta di registrazione dei contratti di locazione
I modelli fiscali parlano
un linguaggio più chiaro
L
3. Istanza per consenso a cancellazione ipoteca
4. Richiesta di rimborso delle imposte
di registro/ipotecarie/catastali
5. Dichiarazione sostitutiva dell’atto
di notorietà/copia conforme all’originale
6. Richiesta di annullamento della
cartella di pagamento per le tasse
automobilistiche
7. Richiesta di certificato di partita Iva
8. Istanza per il rilascio del mod.240
relativo alla dichiarazione di successione
9. Richiesta copia della dichiarazione
dei redditi
10. Richiesta certificato di iscrizione
all’Anagrafe tributaria
11. Richiesta certificazione situazione
reddituale
12. Certificazione reddito percepito
per adozione internazionale
13. Richiesta di esercizio dell’autotutela
14. Richiesta di autorizzazione alla
rivendita e stampa di documenti
fiscali
15. Richiesta di certificato di residenza fiscale
inguaggio più chiaro e istruzioni
più semplici nelle lettere del Fisco
e nei modelli maggiormente utilizzati
dai contribuenti. L’Agenzia delle
Entrate ha riscritto 65 documenti, tra
cui, ad esempio, la domanda di rimborso Irpef, quella per ottenere una
copia della dichiarazione dei redditi e
la richiesta di annullamento degli atti
non fondati.
Comunicazioni con linguaggio
semplificato anche per la nuova mediazione tributaria, gli avvisi di accertamento, la lettera per la comunicazione dell’Iban per gli enti beneficiari
del 5 per mille e per il modello utilizzato per chiedere la registrazione dei
contratti di locazione. L’iniziativa
parte dal presupposto che un linguaggio più semplice agevola gli adempimenti da parte dei contribuenti. La
semplificazione del linguaggio integra
l’attività di riduzione degli adempimenti attualmente in corso.
L’elenco degli atti semplificati:
1. Istanza di annullamento modello
F24 a saldo zero
2. Domanda di rimborso delle imposte dirette
16. Dichiarazione sostitutiva di certificazione/atto di notorietà
17. Revoca dell’ammissione al gratuito patrocinio
18. Controllo repertori
19. Atto accertamento tasse auto
20. Lettera mancata presentazione
modello studi di settore
21. Invito a comparire
22. Questionario locazione
23. Invito a comparire imposta di
registro
24. Questionario richiesta informazioni
25. Questionario registro
26. Avvertenze cartella di pagamento
27. Atto accertamento telefonia mobile
28. Ricevuta telematica anomalia
studi di settore
29. Lettera sintetico
30. Avvertenze diniego rimborso Iva
e altre imposte indirette
31. Secondo invio comunicazione di
irregolarità 36 bis - elementi sopravvenuti
32. Avvertenze comunicazione irregolarità 36 bis
33. Lettera Iban accredito 5 per mille
l contratto preliminare per la vendita di un immobile è valido anche se non sono indicati i dati catastali. Lo ha affermato la Corte di
Cassazione con la sentenza 154242012.
Secondo la Cassazione, il preliminare consiste nel fatto che le parti si
obbligano a concludere il contratto
definitivo. Il suo oggetto non è quindi la compravendita in sé.
Perché il preliminare sia valido
non è quindi necessario che siano
indicati tutti gli elementi del contratto definitivo che si andrà a stipulare in seguito. Ad essere indispensabile è infatti solo l’accordo delle parti
sugli elementi essenziali.
Per quanto riguarda la compravendita di un immobile, deve essere
certo il bene cui le parti si riferiscono, ricorrendo anche ad elementi
esterni. Per il resto, possono invece
mancare altri elementi distintivi,
come i dati catastali.
Ricordiamo che l’obbligo di inserimento dei dati catastali nei contratti per la locazione e il trasferimento dei diritti reali sugli immobili
è stato introdotto dal DL 78/2010.
Oltre ai dati catastali, tra gli obblighi previsti dalla norma c’è il riferimento alle planimetrie depositate in
Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto.
Prima della stipula, il notaio deve
individuare gli intestatari catastali e
verificare la loro conformità a quanto risulta dai registri immobiliari.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
N
el 2011 sono calati rispetto
al 2010, per le case di abitazione, sia i provvedimenti di
sfratto che gli sfratti eseguiti. Lo
ha sottolineato la Confedilizia
sulla base dell’analisi degli ultimi
dati resi noti dal Ministero dell’interno. In particolare, i provvedimenti di sfratto emessi sono
stati nel 2011 63.846, rispetto ai
65.664 del 2010. Di questi, 832
sono basati su necessità del locatore, 7.471 su finite locazioni e
55.543 su “morosità o altra causa” (secondo la dizione esatta del
Ministero). Nel 2010, invece, i
Quindicinale di informazione, attualità, economia, cultura della casa
E D I Z I O N I C O N D O M I N I O I TA L I A
Copie arretrate 8 4,00
provvedimenti emessi per necessità del locatore erano stati
900, quelli per finite locazioni
8.495 e quelli per “morosità o
altra causa” 56.269. Dal canto
loro, gli sfratti eseguiti sono stati nel 2011 28.641, rispetto ai
29.889 del 2010. È quindi anche qua in diminuzione oltre
che, in entrambi gli anni, rappresentando neppure la metà dei
provvedimenti di sfratto emessi. L’unico dato in aumento è
quello delle richieste di esecuzione (123.914 nel 2011 contro le
111.260 del 2010) che, risultando di numero doppio rispetto ai
provvedimenti emessi, si riferiscono evidentemente ad anni
passati o sono state presentate
dal 1981
dal 1981
Direttore responsabile: Pier Franco Ghisleni
In redazione: Gianluca Palladino
Collaboratori: Daniele Apolloni, Ermengildo Mario Appiano, Gabriele Bruyère,
Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Fausta Coppo,
Nunzio Costa, Rodolfo Cusano, Maurizio De Tilla, Rossella Ferrari, Andrea Garbo,
Leandro Gatto, Paolo Gatto, Walter Guazzo, Gabriele Lenzi, Andrea Merello,
Franco Pagani, Giuseppe Pecoraro, Matteo Rezzonico, Silvio Rezzonico,
Paolo Ribero, Gian Vincenzo Tortorici, Centro Studi Condominiali.
Segretaria di redazione: Marisa Izzillo
Ufficio grafico: Daniela Stea
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Autorizzazione Tribunale di Torino n° 4754 del 27/01/1995
53. Prospetto dei crediti allegato alla
comunicazione per maggior credito
54. Prospetto con esito a debito e contestuale maggior credito
55. Comunicazione Unico PF irregolare con F24 e relative avvertenze
56. Comunicazione scadenza per annualità successiva contratto di locazione e relative avvertenze
57.Modello comunicazione del domicilio per la notifica degli atti e relative istruzioni
58. Certificato iscrizione/cancellazione partita Iva rilasciata telematicamente dalla Direzione centrale Servizi ai contribuenti
59. Certificato iscrizione/cancellazione partita Iva rilasciata direttamente
al contribuente dalla Direzione provinciale - Ufficio territoriale
60. Attestazione di certezza e liquidità
dei crediti Iva trimestrale, annuale e
relative istruzioni
61. Avviso di riconoscimento rimborso in favore del contribuente
62. Avviso di riconoscimento rimborso in favore di un soggetto diverso dal
beneficiario
63. Avviso di accertamento imposte
dirette e Iva con formula esecutiva
64. Avvisi di accertamento automatizzati
65. Comunicazione da inviare ai
grandi contribuenti per l’attivazione
casella Pec dedicata
Sfratti, è un carico pesante
ma ora sono in diminuzione
Preliminare di vendita valido
anche senza i dati catastali
I
34. Avvertenze F24 semplificato
35. Avvertenze mediazione avviso
accertamento ordinario
36. Avvertenze mediazione avviso
accertamento parziale
37. Lettera di comunicazione per l’acquisizione Iban 5x1000 - anni 20102012
38. Modello Rli - registrazione locazioni immobili
39. Invito al contraddittorio - mediazione
40. Richiesta documenti - mediazione
41. Richiesta recapiti - mediazione
42. Istanza annullamento F24
43. Istanza correzione F24
44. Comunicazione improponibilità
istanza con autotutela - mediazione
45. Comunicazione improponibilità
istanza - mediazione
46. Accoglimento integrale mediazione
47. Accoglimento parziale mediazione
48. Atto liquidazione a titolo definitivo - sentenza
49. Diniego secco - mediazione
50.Mediazione 100%
51. Testo e avvertenze avvisi di accertamento automatizzati - 41 bis esecutivo redditi di lavoro dipendente
52. Testo e avvertenze avvisi di accertamento automatizzati - 41 bis esecutivo redditi di fabbricati
AL SERVIZIO
DEL CONDOMINIO
+
più volte per una stessa esecuzione.
A giudizio della Confedilizia
(che ha comunque rilevato che
questi dati non vengono, stranamente ma non troppo, ripresi
dalla gran parte dei giornali) il
carico degli sfratti, pur in diminuzione, rimane comunque pesante e appare in gran parte dovuto al fatto che, pressati dal forte carico fiscale, i proprietari che
decidono per questa ragione di
vendere le loro unità immobiliari si preoccupano prima di tutto di renderle libere da inquilini
(e questo, anche portando ad
esecuzione i provvedimenti di
sfratto per morosità il più presto
possibile).
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6 ATTUALITÀ
N.21
NOVEMBRE
2012
Il contribuente non potrà fare verificare gli estimi da un giudice Pannelli fotovoltaici sui tetti per ricavare energia elettrica pulita
Con la nuova riforma del Catasto
le tariffe diventano incontrollabili
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
L
a Commissione Finanze della Camera ha
respinto, a maggioranza, le proposte formulate dalla Confedilizia in audizione e che tendevano a dare la possibilità ai contribuenti
interessati di far controllare da un giudice la
congruità delle tariffe d’estimo (che, applicate
alla consistenza di case, negozi e uffici, ne determinano la rendita ai fini fiscali). Il vulnus ai
diritti dei contribuenti (e allo Stato di diritto) è
colossale e inaccettabile, anche da un punto di
vista costituzionale: impedire il controllo giurisdizionale delle tariffe d’estimo equivale ad
impedire che un contribuente possa ricorrere
contro un accertamento tributario. Oltretutto,
il contenzioso sarebbe minimo e limitato a casi
eclatanti, per l’alto costo che comporta oggi,
come noto, il ricorso alla giustizia, specie amministrativa.
Il nuovo Catasto, che già si vorrebbe fondato
non su rilevazioni obiettive di dati e valori sul
territorio ma sui risultati che sortirebbero dall’applicazione di algoritmi messi a punto al di
fuori degli standard internazionali, avrebbe
dunque anche la caratteristica di non poter
essere sottoposto al controllo di congruità dei
giudici.
L’opposizione dell’Agenzia del territorio, e
con essa del Governo, al controllo giurisdizionale delle tariffe meraviglia e rivendica all’Agenzia stessa un ruolo insindacabile, in contrasto con i principi di una democrazia liberale
e di un fisco civile. La previsione, poi, di far
validare le funzioni statistiche dalle Commissioni censuarie (che sono organi amministrativi, e non giurisdizionali, di collaborazione
con l’amministrazione, piene zeppe di rappresentanti degli enti tassatori ma non di rappresentanti dei contribuenti) è solo la cartina di
tornasole dell’esistenza del problema, che non
si vuole però risolvere in modo trasparente ed
affidabile. Altrettanto dicasi per la norma sulla
futura invarianza di gettito: una clausola già utilizzata e che gli italiani sanno, dalle tasse che
pagano, trattarsi di una mera espressione di
stile.
I proprietari di casa sono già stati colpiti da
un’imposizione, patrimoniale e non, superiore
a quella di ogni altra categoria e non possono
accettare di essere privati addirittura anche
della possibilità di ricorrere alla giustizia.
Ora in Toscana le case
popolari diventano green
I
n Toscana le case popolari
diventano “green”. Il progetto della Regione, infatti,
permetterà di rimuovere l’eternit sui tetti della case popolari, sostituendolo con
pannelli fotovoltaici. E non
solo. Il progetto permette
anche di ricavare energia
elettrica “pulita” e di generare un ritorno economico,
che copre i costi. L’iniziativa, che è già stata attuata su
26 edifici (24 nell’area fiorentina e 2 in quella di Massa e Carrara) coinvolgerà
ora un altro centinaio di stabili appartenenti al patrimonio di edilizia residenziale pubblica della Toscana.
L’assessore alla casa della
Regione Toscana, Eugenio
Baronti spiega che, “affinché il quantitativo di energia prodotto sia congruo per
ARCHITETTI: ECCO LE CONSEGUENZE
DELLA RIFORMA SULLA PROFESSIONE
D
i seguito un vademecum per
riassumere l’iter e le principali tematiche connesse allo sviluppo della riforma delle professioni,
al fine di chiarire, in modo sintetico, le principali conseguenze che
la stessa avrà sullo sviluppo della
professione di architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore.
Cos’è il DPR di riforma delle professioni?
È una iniziativa partita con il
Governo Berlusconi, con il D.L.
138/2011, e attuata dal Governo
Monti, con cui sono stati fissati
principi per tutte le professioni regolamentate.
La riforma delle professioni è
legge?
Sì, il DPR 7 agosto 2012 , n. 137
è stato pubblicato nella Gazzetta
ufficiale n. 189 del 14 agosto 2012.
Si applica subito?
Sì, il DPR è entrato in vigore dal
giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta, e si applica a partire dal 15 agosto 2012.
La riforma considera l’attività
professionale di architetto come
una qualunque attività economica?
No. Il DPR afferma che l’accesso alla professione è libero e lo è il
suo esercizio, fondato sull’autonomia e indipendenza di giudizio, intellettuale e tecnico. La professione di architetto, pur essendo considerata dal Trattato europeo come un’attività d’impresa,
mantiene una sua specificità perché considerato un mestiere in
cui deve essere salvaguardato l’in-
teresse pubblico.
Cosa cambia per l’albo professionale?
Poco rispetto a prima: la gestione dell’albo rimane di competenza
esclusiva del Consiglio dell’Ordine; è stato aggiunto che nell’albo
deve essere prevista l’annotazione
dei provvedimenti disciplinari adottati nei confronti degli iscritti.
È possibile farsi pubblicità?
Sì, viene chiamata “pubblicità
informativa”, viene ammessa con
ogni mezzo e può avere ad oggetto
l’attività professionale, le specializzazioni, i titoli posseduti attinenti
alla professione, la struttura dello
studio professionale ed i compensi
richiesti per le prestazioni.
Ci sono dei limiti per la pubblicità
informativa?
Si, la pubblicità deve necessariamente essere funzionale all’oggetto, veritiera e corretta, non deve
violare l’obbligo del segreto professionale e non deve essere equivoca, ingannevole o denigratoria.
La violazione di questi limiti costituisce illecito disciplinare e violazione del c.d. Codice del Consumo, e può essere richiesto l’intervento dell’Autorità Garante della
concorrenza per inibire forme di
pubblicità scorretta ed ingannevole.
È stato prorogato l’obbligo di assicurazione?
Sì, in base a questo DPR tale
obbligo è stato prorogato e partirà dal 15 agosto 2013, per consentire di poter negoziare convenzioni collettive da parte del Consi-
glio Nazionale. In tal modo è stata cambiata la normativa relativamente all’obbligo di copertura assicurativa, in precedenza fissato
nel D.L. 138/2011 al 13 agosto
2012 e successivamente anticipato nel D.L. 1/2012 al 24 gennaio
2012, con una data esplicita di entrata in vigore, non chiarita nei
precedenti D.L.
L’assicurazione sarà obbligatoria
per gli iscritti all’Albo?
Sì. Dal 15 agosto 2013 il professionista dovrà obbligatoriamente
rendere noti al cliente, al momento dell’assunzione dell’incarico gli
estremi della polizza professionale,
il massimale ed ogni variazione
successiva della polizza; al momento tali indicazioni sono facoltative, essendo comunque previste nel D.L. 1/2012 all’art. 9. La
violazione di tali disposizioni costituirà illecito disciplinare.
Con la riforma delle professioni è
ancora necessario laurearsi e fare
l’esame di Stato?
Sì, la riforma conferma che è
necessario laurearsi e fare l’Esame
di Stato, essendo sancito dalla Costituzione italiana all’art. 33, “…
per l’abilitazione all’esercizio professionale”.
I neolaureati dovranno effettuare
un tirocinio per poter fare l’Esame di Stato?
No, viene prevista l’obbligatorietà del tirocinio per i soli ordinamenti professionali che lo prevedano. Per la professione degli
architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori la normativa vi-
ammortizzare i costi occorre che il tetto dell’edificio
abbia una dimensione sufficiente e che l’irraggiamento
solare sia adeguato. Circa
130 edifici per una copertura complessiva di 130 mila
mq, sono stati giudicati idonei. Tenuto conto che su 26
edifici gli interventi sono già
partiti, l’intervento in questa fase, verrà attuato su 90
mila mq di coperture, con
l’istallazione di pannelli solari per 60 mila metri quadri.
L’arco temporale è di tre anni”.
L’intervento permetterà
di produrre 5,5 milioni di
kilowattora annui, pari al
consumo di 1800 famiglie.
È l’equivalente della popolazione di Barberino Val
d’Elsa, o di Montalcino. Si
risparmierà l’emissione di
3500 tonnellate di Co 2 al-
gente non la prevede.
Con la riforma è entrato in vigore
un obbligo formativo?
Ancora no. Il Consiglio Nazionale dovrà disciplinare con regolamento, entro il 15 agosto 2013,
e previo parere del Ministero, le
modalità e le condizioni per l’assolvimento dell’obbligo di aggiornamento da parte degli iscritti.
Fino alla pubblicazione di tale regolamento, pertanto, non vi sarà
alcun obbligo formativo per gli
iscritti.
La formazione sarà obbligatoria?
Sì. A seguito del regolamento
che verrà disciplinato entro il 15
agosto 2013, si prevede con il
DPR l’obbligo per ogni professionista di curare il continuo e costante aggiornamento della propria competenza professionale,
stabilendo che la violazione di tale
obbligo costituirà illecito disciplinare.
Per i procedimenti disciplinari ci
sono nuove regole?
Sì, presso gli ordini territoriali verranno istituiti consigli di disciplina territoriali. Vi saranno quindi
due organi, uno amministrativo
(il Consiglio dell’Ordine) e uno
disciplinare (il Collegio di Disciplina).
Come vengono scelti i componenti del Collegio di Disciplina?
La composizione è effettuata
mediante nomina del Presidente
del Tribunale del circondario,
attingendo da una rosa di nominativi predisposta e proposta dal
locale Consiglio dell’Ordine. Con
regolamento che verrà adottato entro il 15 novembre 2012 dal
Consiglio Nazionale, previo parere vincolante del ministro vigilan-
l’anno e di 1375 tonnellate
di petrolio, pari a 8650 barili
all’anno.
I protagonisti del progetto saranno i gestori di edilizia residenziale pubblica
sul territorio. Si stima che i
costi di questo programma
ammontino complessivamente a 55 milioni di euro.
La resa economica, in un
arco di 20 anni, della vendita di energia e degli incentivi previsti dal governo
(Decreto Ministeriale 10-22007 per l’istallazione di
pannelli fotovoltaici) sarà di
circa 64 milioni di euro. Ne
risulta un utile di 9 milioni di euro che va a coprire i
costi di rimozione e smaltimento dell’amianto delle
coperture eternit. In Toscana esistono circa 50 mila
alloggi di edilizia residenziale pubblica.
te, verranno individuati i criteri in
base ai quali i Consigli dell’Ordine avanzano la proposta ed il Presidente del Tribunale effettua la
scelta.
Le nuove regole disciplinari partono da subito?
No, da dopo il 15 novembre
2012 e fino all’insediamento dei
Consigli di Disciplina. Fino ad
allora, le funzioni disciplinari restano interamente regolate dalle
disposizioni vigenti.
È possibile formare società tra
professionisti?
Ancora no. L’art. 10 della L.
183/2011, come modificata da
ultimo dalla L. 27/2012, ha introdotto la possibilità di costituire
delle Società tra Professionisti
(S.T.P.), e ne prevede una regolamentazione con un Decreto Ministeriale per l’iscrizione a una
sezione speciale dell’Albo e la sottoposizione alle Norme Deontologiche, che non è stato ancora
pubblicato dal Governo. In assenza di tali norme applicative, non è
ancora possibile la costituzione di
tali forme societarie.
Le tariffe rimangono abrogate?
Sì. Rimane fermo quanto previsto all’art. 9 del DL 1/2012. Il compenso per le prestazioni professionali deve pattuirsi per iscritto con
il cliente al momento del conferimento dell’incarico professionale.
Ognuno può liberamente riferirsi
ad un sistema di calcolo che ritiene congruo, sia esso tradizionale o
personale, purché il cliente ne sia
consapevole, rendendo noto il
grado di complessità dell’incarico
e gli oneri ipotizzabili.
Fonte: Ordine Architetti
Provincia Palermo
NOVEMBRE
CATASTO 7
2012 N.21
Immobili valutati in base a superficie, corrette le distorsioni introdotte con l’Imu. E una circolare fa il punto sulle case di valore “culturale”
Catasto, via libera alla riforma Immobili, irrilevante
l’interesse storico
La Camera approva la fiducia
l riconoscimento dell’interesse cultuV
di un immobile non influisce sul
Isuorale
classamento catastale. Lo ha spiegaia libera della Camera alla
riforma del Catasto. Dopo
l’avvio della discussione a metà
settembre in Commissione Finanze, l’Aula ha votato la fiducia
sul ddl contenente la delega fiscale, che pone le basi per un
nuovo sistema di valutazione e
attribuzione della rendita agli
immobili.
Il testo, passato senza accogliere gli emendamenti presentati,
mira a correggere il sistema di
quantificazione delle rendite,
che saranno allineate ai valori di
mercato, e a risolvere le distorsioni verificatesi dopo l’introduzione della disciplina sull’Imu,
che ha rivalutato tutti i coefficienti creando un disallineamento tra l’imposta pagata, l’effettivo valore dell’immobile e le
condizioni economiche del nucleo familiare.
Come già anticipato, saranno
la superficie espressa in metri
quadri, la localizzazione e le
caratteristiche edilizie a determinare il valore dell’immobile.
Sarà quindi superato il sistema
delle categorie e delle classi,
nonché la valutazione in base al
numero di vani.
Per gli immobili urbani
dovranno essere seguire delle
direttive, come la definizione
degli ambiti territoriali del mercato immobiliare, il riferimento
ai rispettivi valori medi ordinari
espressi dal mercato in un arco
temporale triennale antecedente alla nuova determinazione, la
rideterminazione delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e
speciali e la determinazione del
valore patrimoniale medio ordinario.
La rendita media ordinaria
sarà valutata in base ai valori di
mercato, ma sono previsti anche
meccanismi di adeguamento
periodico.
Nelle unità immobiliari di
interesse storico, il procedimen-
to estimativo dovrà tenere presenti i più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, il
complesso di vincoli legislativi
alla destinazione, all’utilizzo, alla
circolazione e al restauro,
Nelle linee guida dettate dalla
delega fiscale c’è anche una rassicurazione sul temuto aggravio
del carico fiscale, ipotizzato in
seguito alla revisione delle rendite. Per evitarlo, saranno infatti
ritoccate le aliquote ed eventualmente previste deduzioni.
Il testo prevede anche una serie di tutele in base alle quali il
contribuente, nella fase di revisione del Catasto, può richiedere
una rettifica delle nuove rendite
attribuite con obbligo di risposta
entro sessanta giorni.
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I FATTI
Ogni anno a causa di incendi, muoiono
centinaia di persone, la maggior parte delle
quali in case private. Di notte il pericolo è
maggiore, poiché nel sonno l’olfatto è “attutito”. E, sebbene solo un terzo degli
incendi accada durante la notte, circa tre
quarti delle persone infortunate sono vittime di incendi notturni.
La maggior parte delle persone muore
per intossicazione da fumo, non per le
ustioni. Già dopo tre respiri in un ambiente
intossicato da fumo si sviene, mentre dieci
respiri sono mortali.
I bambini sono i più esposti al pericolo: in
caso d’incendio, infatti, essi si comportano
diversamente dagli adulti e tendono a
nascondersi dalle fiamme o a stare immobili, invece di tentare la fuga.
MASSIMA
PROTEZIONE
I rilevatori di fumo avvertono anticipatamente di un incendio, e possono salvare la
vita. È però fondamentale la scelta del prodotto giusto.
Innanzitutto è necessaria un’alimentazione
affidabile. Dalle statistiche, infatti, emerge che
la causa maggiore del mancato funzionamento dei rilevatori di fumo in caso è la mancanza della batteria. Spesso le batterie vengono rimosse per essere adoperate in altri
apparecchi, come telecomandi o giocattoli.
che non è rimuovibile. Con questo non solo si aumenta notevolmente la sicurezza
personale, ma si evitano ogni anno anche
costose sostituzioni delle batterie.
A livello di operatività e controllo, inoltre, tutti i rilevatori di fumo della Ei Electronics hanno un grande pulsante “EasyPress” sul fronte, che può essere azionato
facilmente dal pavimento (ad es. con il
manico della scopa). Così si può ad esempio testare facilmente il funzionamento
dell’allarme. Lo stesso pulsante funziona
anche per silenziare l’apparecchio nel caso
di falsi allarmi. In quest’ultimo caso il rilevatore ritorna di nuovo nel modo attivo
dopo 10 minuti.
LA RETE WIRELESS
L’allarme di un rilevatore di fumo ha una
potenza di almeno 85 decibel (dB). La
porta chiusa di una stanza diminuisce questo suono di circa 20 dB. Questo significa
che dopo due porte di camera chiuse, il
suono dell’allarme ha solo 40-45 dB: uguale
ad una radio a basso volume. Molte persone nel sonno non avvertono più questo
tipo di suono.
Per appartamenti più grandi, cioè per
case monofamiliari e per famiglie con bambini, si consiglia quindi di mettere in rete i
diversi rilevatori. Ciò può essere fatto anche in un secondo momento, poiché basterà inserire il modulo ad onde radio nei
modelli Ei605C-D e Ei605TYC-D.
Il modulo ad onde radio poi permetterà
al rilevatore che per primo avverte l’allarme
di poterlo inoltrare a tutti gli altri installati in
rete, che incominceranno così a suonare.
to l’Agenzia del Territorio con la circolare 5/2012 emanata nei giorni scorsi.
Secondo quanto emerge dal testo
della circolare, la categoria catastale
viene attribuita basandosi unicamente
sulla destinazione dell’unità immobiliare, sulle sue caratteristiche e sul contesto
territoriale e urbanistico.
Dal momento che l’interesse storicoculturale e la presenza di vincoli incidono invece sul regime tributario, il proprietario dell’immobile può chiedere,
attraverso una domanda di annotazione,
che il carattere di bene culturale risulti
anche in Catasto e nei registri immobiliari.
Il chiarimento dell’Agenzia del Territorio si è reso necessario in seguito ai
dubbi, manifestati da numerosi contribuenti, sulla possibilità di attribuire agli
immobili di interesse storico la categoria
catastale A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
L’Agenzia del Territorio ha ricordato
che la disciplina sul patrimonio culturale
è contenuta nel D. lgs. 42/2004 e che il
riconoscimento dell’interesse culturale
avviene con l’adozione di una verifica o
di una dichiarazione, a seconda che la
proprietà dell’immobile faccia capo a
pubbliche amministrazioni o a privati.
Dopo l’accertamento, l’immobile è sottoposto a tutela e devono essere rispettati
una serie di vincoli, che danno luogo a
diverse agevolazioni fiscali.
Il classamento dell’immobile segue
invece le regole del Dpr 1142/1949, che
sono indipendenti dalle modalità con
cui è accertato il suo l’interesse culturale.
La categoria A/9 non è quindi quella
di riferimento per gli edifici di interesse
storico, che in base alla zona censuaria e
all’utilizzo possono trovarsi anche in
altre categorie catastali.
L’inquadramento nella categoria A/9,
si legge nella circolare del Territorio, dipende esclusivamente dalle caratteristiche costruttive e tipologiche.
8 EDILIZIA
N.21
NOVEMBRE
2012
Il contrasto tra i due ordini professionali è sempre sul concetto di “modesta dimensione” delle costruzioni
ibadiamo il nostro parere assoluta“ Rmente
contrario al ddl 1865 attualmente in discussione al Senato che, senza
fondamento alcuno, estende indebitamente le competenze progettuali dei geometri e
dei periti, consentendo loro di occuparsi
anche di progettazione architettonica”.
È tranchant il commento di Leopoldo
Freyrie, presidente del Consiglio nazionale
degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
Conservatori, sul disegno di legge 1865
relativo alle competenze professionali dei
geometri, al centro della mobilitazione
degli ultimi giorni.
Nel corso dell’audizione sul ddl 1865 in
Commissione Lavori Pubblici del Senato,
Freyrie ha dichiarato: “Nel momento in cui
la crisi ci spinge ad essere ancora più competitivi in termini di qualità dei servizi offerti ai cittadini, favorendo, tra l’altro, la cooperazione tra i professionisti, ci sembra del
tutto anacronistico proporre norme che,
contro le indicazioni comunitarie, estendono le competenze di una categoria a danno
di un’altra”.
“Così come anacronistici e del tutto inu-
Tra architetti e geometri è guerra
tili - ha aggiunto il presidente del Cnappc si sono dimostrati tutti i tentativi di forzare
la definizione di ‘modesta dimensione’ di
una costruzione: negli ultimi 50 anni tutto ciò ha prodotto, da un lato, un enorme
spreco di giurisprudenza, dall’altro non
pochi scempi edilizi. Altrettanto evidente è
poi la non ‘economicità legislativa’ di un
intervento come quello proposto, che entra nello specifico di materie propriamente
tecniche che dovrebbero, invece, essere
risolte in tavoli di concertazione inter-professionali”.
Una netta opposizione, dunque, alla proposta di legge che è stata rimessa all’ordine
del giorno della Commissione Lavori Pubblici del Senato proprio dopo la mobilitazione del geometri. E a nulla pare essere servita l’apertura dei senatori, dichiaratisi
disponibili ad apportare al disegno di legge
le modifiche utili per renderlo condivisibile
dagli Ordini professionali di ingegneri e
architetti.
“Le nuove competenze che si vorrebbero
estendere a geometri e periti - ha proseguito
Freyrie - non hanno riscontro in alcun
paese dell’Unione Europea, poiché gli interventi riguardanti l’architettura e il paesaggio (e le direttive comunitarie su questo
aspetto sono chiarissime) devono essere
realizzati da professionisti che abbiano svolto idonei studi universitari. Ed è proprio la
normativa europea ad attribuire agli architetti, formati negli specifici settori e in
maniera adeguata, le attività professionali
relative alla progettazione architettonica,
strutturale, paesaggistica, conservativa ed
urbanistica”.
A tutto questo, Freyrie ha aggiunto che
“il recepimento e l’attuazione di nuovi titoli
professionali - in contrasto con le competenze previste per la categoria professionale
degli architetti - provocherebbero un aperto contrasto tra la normativa nazionale e
quella europea”. La strada da percorrere,
secondo gli architetti italiani, è quella indi-
cata dal Dpr 137/2012 attuativo della
Riforma delle Professioni che “supera il
problema delle competenze e promuove,
invece, l’integrazione professionale e interprofessionale con l’istituzione di nuove
forme societarie”.
Per tutti questi motivi il Consiglio nazionale degli Architetti propone di emendare
il disegno di legge sostituendolo con un
unico articolo che istituisca, presso il Ministero della Giustizia e di concerto con il
Ministero delle Infrastrutture, un “Tavolo
delle Competenze” a cui partecipino i rappresentanti dei Consigli nazionali delle Professioni dell’area tecnica. Tavolo che,
al 31 dicembre di ogni anno, rediga delle
linee guida di interpretazione e di aggiornamento delle competenze professionali anche sulla base delle novità legislative intervenute - nel rispetto delle Direttive e politiche comunitarie che dovrebbero poi essere emanate mediante Decreto Ministeriale.
Decreto “semplificazioni”. Il CdM rimanda la discussione di molte norme in materia di edilizia. Ma la bozza è già conosciuta
Al palo il “silenzio rifiuto”
sul permesso di costruire
R
imandata dal Consiglio dei
Ministri la discussione sul pacchetto semplificazioni predisposto
dal Governo per contribuire al rilancio della crescita. Silenzio rifiuto, Durc, autorizzazioni paesaggistiche e ambientali, riutilizzo delle
terre e rocce da scavo, ma anche
snellimenti procedurali in materia
di sicurezza sul lavoro sono i contenuti salienti della norma che potrebbero essere portati all’ordine
del giorno a breve.
SILENZIO RIFIUTO
La bozza prevede di eliminare il
silenzio rifiuto sul rilascio del permesso di costruire in presenza di
vincoli. La proposta di modifica al
Dpr 380/2001, Testo unico dell’edilizia, si basa sul presupposto che il
silenzio non abbia valore di provvedimento di diniego.
Per conoscere l’esito del procedimento di rilascio del titolo abilitativo in presenza di un vincolo, è
quindi necessario che l’Amministrazione competente esprima un
parere in modo esplicito.
Il testo supera inoltre l’attuale distinzione tra l’ipotesi in cui
l’immobile oggetto dell’intervento
sia sottoposto ad un vincolo la cui
tutela competa o meno alla stessa Amministrazione comunale.
Secondo le norme attualmente
vigenti, infatti, se il Comune non è
responsabile della tutela del vincolo è tenuto alla convocazione di
una Conferenza di servizi. Procedura che implica un allungamento
dei termini e che il pacchetto semplificazioni intende rimuovere, pur
giorni dalla ricezione degli atti.
Dopo quarantacinque giorni, inoltre, l’amministrazione competente
può indire una conferenza di servizi, che si pronuncia entro quindici
giorni. Il potere decisorio torna
DURC
all’amministrazione e vengono acRaddoppia la durata del Durc, corciati i tempi per il rilascio delle
Documento unico di regolarità autorizzazioni.
contributiva. Il testo prevede infatti che si passi dall’attuale validità di
IMPATTO
tre mesi a 180 giorni. I criteri comAMBIENTALE
pensativi, in base ai quali le imprese con debiti contributivi possono
Per evitare l’allungamento dei
comunque ottenere il Durc se di- tempi, il testo mira a cancellare
mostrano di vantare un credito di l’obbligo di pubblicare il provvediimposto pari o superiore con la mento di valutazione di impatto
Pubblica Amministrazione, po- ambientale sulla Gazzetta Ufficiale
tranno applicarsi anche al rilascio o sul Bollettino della Regione intedel Durc per la partecipazione ad ressata dalla realizzazione dell’opeappalti pubblici o appalti privati ra.
nel settore edile. Nella precedente
Come spiegato nella relazione
versione, invece, l’agevolazione era illustrativa, l’informazione del pubammessa solo per fruire di benefici blico potrebbe essere garantita
normativi e contributivi.
dalla pubblicazione su siti informatici, individuando anche un unico
portale
telematico cui fare riferiAUTORIZZAZIONI mento. In
questo modo, i termini
PAESAGGISTICHE per eventuali ricorsi decorrerebbeIl pacchetto semplificazioni as- ro dalla pubblicazione sul portale,
segna all’amministrazione com- più immediata di quella in Gazzetpetente il potere di decidere sulle ta Ufficiale.
Il testo propone anche di evitare
domande di autorizzazione in caso
di mancata pronuncia da parte la duplicazione dei procedimenti
della Soprintendenza, andando in due distinti uffici del Ministero
quindi a modificare il D. lgs. 42- dell’Ambiente, cioè la direzione
generale per le valutazioni ambien2004.
Secondo la normativa attuale, tali e la direzione generale per la
invece, se gli strumenti urbanistici protezione della natura e del mare.
si sono adeguati alle prescrizioni dei
piani paesaggistici, il parere del soTERRE E ROCCE
printendente è obbligatorio e non
DA SCAVO
vincolante e si considera favorevoLa norma si prefigge di dare
le se non è stato reso entro novanta
riconoscendo al Comune il potere
di convocare la Conferenza di servizi nei casi in cui lo ritenga opportuno.
attuazione al Decreto legislativo
152/2006, Testo Unico ambientale, in base al quale nei cantieri di
piccole dimensioni, la cui produzione non supera i 6 mila metri cubi
di materiale, le materie estratte
possono essere trattate come sottoprodotti se ricorrono una serie di
condizioni, che possono anche
essere autocertificate dal produttore.
Il produttore può attestare il rispetto delle condizioni tramite una
dichiarazione resa alla Provincia
territorialmente competente, precisando le quantità destinate all’utilizzo e i tempi previsti per l’utilizzo
e il deposito. Ad ogni modo, dalla
produzione al reimpiego non può
passare un periodo superiore ad un
anno.
SICUREZZA
Favorire la gestione della salute e
della sicurezza sul lavoro da parte
delle imprese, limitando l’utilizzo di
risorse aziendali per adempimenti
meramente formali, è un altro obiettivo del testo sulle semplificazioni. Per questo, se la prestazione
del lavoratore presuppone una permanenza di breve durata in azienda, si propone di evitare la ripetizione degli adempimenti in materia di
formazione, informazione e sorveglianza sanitaria, che sono già stati
portati a termine dallo stesso o da
altri datori di lavoro.
Analogamente, il testo propone
la semplificazione dei contenuti
della cartella sanitaria e di rischio,
in modo che siano di semplice elaborazione e lettura.
Proposta anche la semplificazione delle comunicazioni riguardanti
la denuncia degli infortuni da parte
del datore di lavoro, che già ai sensi
della normativa in vigore sono effettuati con una comunicazione
telematica. Secondo la bozza, la
comunicazione telematica servirà
ad assolvere anche la denuncia alle
autorità locali di pubblica sicurezza
e alle autorità portuali o consolari
nel caso di infortuni mortali o con
prognosi superiore ai trenta giorni.
Allo stesso tempo, le autorità hanno diretto ed immediato accesso ai
dati attraverso un’applicazione informatica.
VALUTAZIONE
DEI RISCHI
Nella norma, l’obbligo di redigere il documento unico di valutazione delle interferenze può essere
sostituito dall’individuazione di un
responsabile che vigili sulle attività
appaltate o affidate a lavoratori
autonomi. L’individuazione del responsabile deve essere messa in evidenza nel contratto di appalto o
d’opera. Sono esenti da questo
obbligo solo i lavori di modesta entità che non presentino rischi particolari.
Alle aziende che operano in settori ritenuti a basso rischio infortunistico viene consentito di redigere un documento di valutazione
dei rischi semplificato. Una agevolazione di cui le imprese di nuova costituzione possono usufruire
solo dopo il primo biennio di attività.
ATTREZZATURE
DI LAVORO
Per le verifiche periodiche delle
attrezzature di lavoro, la proposta
di modifica equipara gli enti pubblici e i soggetti privati abilitati,
eliminando i passaggi inutili e dispendiosi oggi previsti, che consentono di ricorrere ai soggetti privati abilitati solo alla fine del percorso.
NOVEMBRE
EDILIZIA 9
2012 N.21
Oltre che della qualità del prodotto, tiene conto anche della fase di messa in posa. Ma in Italia mancano scuole per posatori
Uni, è nata la norma italiana
sulle piastrellature ceramiche
na norma innovativa”. È
“ UGiorgio
Timellini, coordinatore del Gruppo di Lavoro “Pavimenti di ceramica e adesivi per
rivestimenti ceramici” della Commissione tecnica “Prodotti, processi e sistemi per l’organismo edilizio”, ad esprimere con queste parole la soddisfazione per la
conclusione dei lavori del progetto
“Piastrellature ceramiche a pavimento e a parete – Istruzioni per la
progettazione, l’installazione e la
manutenzione”.
Si tratta infatti della prima norma
nazionale in materia, che colma un
vuoto sinora solo parzialmente coperto dal CEN/TR 13548 (“Regole
generali per la progettazione e l’installazione delle piastrellature di
ceramica”), recepito da UNI nel
2006.
“I lavori si sono svolti in un clima
di grande collaborazione e il testo
che ne è scaturito può ritenersi all’avanguardia sotto molti aspetti”,
precisa Timellini.
Sebbene in Italia il panorama dei
produttori e degli installatori di piastrelle in ceramica sia tra i più im-
portanti in Europa, sino ad oggi il
nostro Paese non si era dotato di
una norma nazionale. Il progetto
ora è concluso e quanto prima entrerà a far parte del corpus normativo UNI.
“Il testo è articolato e affronta
alcuni aspetti nuovi, sinora non
trattati da altre analoghe norme
europee, ma di grande importanza come lo scambio di informazioni
tra tutte le parti coinvolte nella
progettazione e installazione delle
piastrellature o le fasi di collaudo e
accettazione. Non è stato semplice
inserire questi temi nel testo di
norma, ma abbiamo ritenuto
opportuno farlo perché la normazione tecnica, di per sé, deve sempre gettare la palla un po’ in avanti”, chiarisce Timellini.
È, quest’ultimo, un aspetto mai
sufficientemente sottolineato, pur
rappresentando in termini generali
uno dei punti di forza della normazione tecnica e dell’attività che ad
essa fa capo: la normazione rappresenta infatti il punto più avanzato dello status quo tecnico e scientifico. Partecipare alla normazione
tecnica significa quindi anche avere accesso alle conoscenze e al
know-how frutto della ricerca e
dello sviluppo più aggiornati rispetto allo stato dell’arte.
Se ad oggi non è stato possibile
giungere a una norma EN nell’ambito della progettazione e dell’installazione delle piastrellature di
ceramica, ciò è dovuto alle peculiarità del settore e cioè alle profonde
differenze che sussistono da Paese a
Paese. Tradizioni, esperienze, ma
anche climi e materiali molto differenti tra loro hanno portato al consolidarsi di tecniche e approcci alla
materia molto diversificati, che difficilmente avrebbero potuto trovare in breve una sintesi efficace in un
documento unitario su scala europea. Ciò nondimeno l’esigenza di
sviluppare norme tecniche in materia è sempre stata viva, tanto più
in Italia che, come già accennato,
per quanto riguarda la fabbricazione e i prodotti della ceramica ha da
sempre ricoperto un ruolo di leadership nel mondo, sia dal punto di
vista tecnologico che del design.
Certo negli anni si è assistito a un
graduale cambio di “filosofia” che
ha inciso in maniera significativa
sul modo di interpretare le norme
tecniche di settore. Se un tempo la
qualità ruotava attorno al prodotto
in sé, cioè la piastrella in ceramica,
in tempi più recenti si è sempre più
affermata la consapevolezza che la
fase di messa in posa, quindi di
installazione, sia altrettanto determinante.
La nuova norma va proprio in
questa direzione, enfatizzando le
competenze e il ruolo centrale tanto dei progettisti quanto dei posatori. “All’estero esistono scuole per
posatori. In Italia no – ribadisce
Timellini –. In questo senso questa
norma può essere anche un punto
di partenza per la formazione di una
categoria di posatori ampia e qualificata”.
Ora che i lavori a livello nazionale possono dirsi conclusi, i riflettori
si spostano su scenari internazionali. A novembre è infatti prevista, in
Giappone, una riunione dell’ISO/TC 189 “Ceramic tile”.
L’obiettivo è quello di portare in
ISO i lavori sviluppati in ambito
CEN, cioè impostando quelle
regole generali di progettazione
che sono la naturale conseguenza
dell’unificazione dei diversi materiali in uso nel settore.
Fonte: UNI
Il costruttore ha la possibilità di dare immediato inizio all’attività, fermo restando l’esercizio dei poteri inibitori da parte della P.A.
C
on il DL 78/2010 si è introdotta la procedura semplificata (SCIA), estesa
anche al settore edile. Ciò ha inciso non solo
sulle norme nazionali, ma anche su quelle
regionali, ponendo il dubbio di un conflitto
di competenze, e di un ipotetico disaccordo
col principio costituzionale di leale collaborazione.
Facendo riferimento alla sentenza del CdS,
n. 164/2012, si ricorda che la “segnalazione
certificata d’inizio attività” (SCIA) si pone in
rapporto di continuità con l’istituto della
DIA, che dalla prima è stato sostituito. La
DIA (“denuncia di inizio attività”) fu invece
introdotta nell’ordinamento italiano con
l’art. 19 della legge n. 241 del 1990, inserito
nel capo IV di detta legge, dedicato alla
SCIA IN EDILIZIA: ECCO COME OPERA
“Semplificazione dell’azione amministrativa”. Successivamente, con l’entrata in vigore
del decreto legge 14 marzo 2005, n. 35
(Disposizioni urgenti nell’ambito del Piano
di azione per lo sviluppo economico, sociale e
territoriale. Deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile in materia
di processo di cassazione e di arbitrato, nonché per la riforma organica della disciplina
delle procedure concorsuali), convertito,
con modificazioni, dalla legge 14 maggio
2005, n. 80, essa assunse la denominazione di
“dichiarazione di inizio attività”. Scopo dell’istituto era quello di rendere più semplici le
Distanze minime, quando
la deroga diventa possibile
Se consente di superare le barriere architettoniche
Le deroghe alle distanze minime sono ammesse solo in alcuni casi, come quando servono
all’installazione di un impianto utile al superamento delle barriere architettoniche presenti
in un edificio. È questo l’orientamento della
Corte di Cassazione, che con la sentenza
14096/2012 si è espressa sulla controversia
sorta in un condominio per l’installazione di
un ascensore nel cortile condominiale.
Contro la condomina che aveva effettuato
l’intervento, altri tre condòmini avevano
presentato ricorso, contestando il mancato
rispetto delle distanze minime dalle vedute
degli altri proprietari. Il Tribunale di primo
grado aveva dato ragione alla proprietaria
che aveva fatto installare l’ascensore, ritenendo che questo non ledesse il decoro architettonico dell’edificio, non alterasse la destinazione del cortile e fosse utile a migliorare
l’abitabilità dell’edificio.
La pronuncia, seguita da un nuovo ricorso,
ha portato la Corte d’Appello a conclusioni
opposte, basate sul rispetto delle norme in
materia di distanze minime. A detta della
Corte d’Appello, inoltre, tra gli impianti indispensabili all’abitabilità degli edifici possono
essere inclusi solo quelli della luce, dell’acqua e
per il riscaldamento.
La situazione è stata nuovamente ribaltata
dalla Cassazione, che ha ricordato come le
deroghe alle norme sulle distanze minime
siano consentite nel caso in cui siano utili al
superamento delle barriere architettoniche.
Nonostante ciò, la Cassazione ha affermato
che è sempre obbligatorio il rispetto del Codice Civile, in base al quale le innovazioni e le
nuove installazioni non possono rendere inservibili le parti comuni agli altri condòmini.
procedure amministrative indicate nella
norma, alleggerendo il carico degli adempimenti gravanti sul cittadino. In questo quadro s’iscrive anche la SCIA, del pari finalizzata alla semplificazione dei procedimenti di
abilitazione all’esercizio di attività per le quali sia necessario un controllo della pubblica
amministrazione.
Il principio di semplificazione, ormai da
gran tempo radicato nell’ordinamento italiano, è altresì di diretta derivazione comunitaria (Direttiva 2006/123/CE, relativa ai servizi nel mercato interno, attuata nell’ordinamento italiano con decreto legislativo 26
marzo 2010, n. 59). Esso, dunque, va senza
dubbio catalogato nel novero dei principi
fondamentali dell’azione amministrativa
(sentenze n. 282 del 2009 e n. 336 del 2005).
Tale principio quindi riconduce la SCIA alla
competenza legislativa esclusiva dello Stato
e, dunque, individua nella legge statale la sola
fonte competente ad intervenire in tema di
SCIA.
Nella stessa sentenza sopracitata, la n.
164/2012, il CdS - premettendo che l’attività
amministrativa può assurgere alla qualifica di
“prestazione” della quale lo Stato è competente a fissare un livello essenziale a fronte di
uno specifico diritto di individui, imprese,
operatori economici e, in genere, soggetti privati - definisce come la normativa preveda
che gli utenti interessati all’utilizzo dello strumento SCIA, in condizioni di parità su tutto
il territorio nazionale, possano iniziare una
determinata attività (rientrante nell’ambito
del citato comma 4-bis), previa segnalazione
all’amministrazione competente. Con la presentazione di tale segnalazione, tali soggetti
possono dare quindi inizio all’attività, men-
tre l’amministrazione, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti legittimanti, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della segnalazione (trenta giorni nel
caso di SCIA in materia edilizia), adotta
motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salva la possibilità che l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i
suoi effetti entro un termine fissato dall’amministrazione.
Al soggetto interessato, dunque, si riconosce la possibilità di dare immediato inizio
all’attività (è questo il principale novum della disciplina in questione), fermo restando
l’esercizio dei poteri inibitori da parte della
pubblica amministrazione, ricorrendone gli
estremi.
Secondo la Corte Costituzionale le norme
sulla Scia si riferiscono ai livelli essenziali
delle prestazioni e rientrano nella competenza esclusiva dello Stato. La restrizione delle
competenze regionali è giustificata con dallo
scopo di assicurare un livello uniforme di
godimento dei diritti civili e sociali tutelati
dalla Costituzione.
Il CdS ha aggiunto inoltre che le esigenze
di semplificazione, soddisfatte dalla Scia, valgono anche per l’edilizia nonostante questa
materia rientri nel governo del territorio, che
è di competenza legislativa concorrente tra
Stato e Regioni.
La Scia infatti non si sostituisce al permesso
di costruire e non implica una riduzione dei
controlli, ma solo la parte iniziale del procedimento, che consente di avviare i lavori nello
stesso giorno in cui viene presentata l’istanza.
Fonte: Ance Brescia
10 NUOVE ENERGIE
N.21
NOVEMBRE
2012
In un confronto con il conto energia sembra più vantaggioso il bonus fiscale. Ma il quadro normativo è ancora troppo incerto
Fotovoltaico: l’alternativa della detrazione del 50%
I
l fotovoltaico realizzato
senza il sostegno delle agevolazioni garantite dal conto
energia ma approfittando
delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie conviene
comunque? Parrebbe di sì,
pur con tutte le incertezze di
un quadro normativo che
necessita di chiarimenti ufficiali. La simulazione pubblicata nella tabella a fianco,
rapportata a un impianto di
piccola taglia (2,88 kW), alla
fine del ciclo venticinquennale di vita dell’impianto stima un guadagno di quasi
25mila euro per il proprietario che ha scelto il conto
energia e di circa 22.500 per
chi ha scelto la detrazione
fiscale del 50 per cento.
Il calcolo è basato sul presupposto che la detrazione
sia abbinabile allo scambio
sul posto, che non sarebbe
un incentivo, ma una forma
di remunerazione dell’energia ceduta alla rete. Non dovesse essere così, la convenienza della detrazione si
ridurrebbe di circa 9mila euro.
Le tariffe incentivanti, infatti, non sono indicizzate
all’inflazione, lo scambio sul
posto consente al proprietario di monetizzare almeno in
parte l’effetto di incremento
dei prezzi, compensando per
così dire l’energia ceduta alla
rete (e non consumata) con
quella prelevata dalla rete (e
pagata con le bollette elettriche). Inoltre mentre la detrazione del 50% si gode in 10
anni, le tariffe sono spalmate
su 20 anni e quindi risentono
maggiormente dell’inflazione.
Altro plus della detrazione
50% è la possibilità di realizzare impianti sopra i 12,5 kW
con le agevolazioni, evitando il relativo registro, il cui
primo bando ha ormai peraltro chiuso i battenti. Tra
l’altro se lo stesso confronto conto energia-detrazione
fosse fatto con impianti di
taglia maggiore ai 3kW, o
con un impianto più costoso
perché realizzato con componentistica particolarmente pregiata o perché dotato
di un sistema domotico di
gestione automatica dei consumi in relazione alla produzione fotovoltaica, la convenienza della detrazione salirebbe e potrebbe superare
quella del conto energia.
“A questo punto – afferma
Tiziano Dones, della T&G
Sistemi – sarebbe ipotizzabile anche il potenziamento
dimensionamento dell’impianto fotovoltaico su potenze superiori ai tradizionali 3
kW, rapportati alle necessità
tradizionali di energia elettrica di una famiglia, per tagliare la bolletta del metano
sfruttando a fondo le pompe
di calore elettriche per la gestione di un impianto di riscaldamento radiante a pavimento, che necessita di basse
temperature del flusso riscaldante, o eliminare del tutto
la fornitura di gas adottando
una cucina elettrica con piastre a induzione e boiler ad
accumulo in pompa di calore. Per esempio una villetta
per una famiglia di quattro
persone in classe energetica C, di 140 mq di superficie,
potrebbe tranquillamente
trasformarsi in una ‘casa sola-
Fv nei centri storici
Ok se non c’è impatto
Ok all’installazione degli impianti fotovoltaici nei
centri storici se non producono un impatto sul contesto architettonico. Lo ha deciso il Tar Puglia con
la sentenza 1241/2012.
Il Tribunale Amministrativo si è pronunciato sul
ricorso presentato da un cittadino che, dopo aver
presentato la Dia per l’installazione di un impianto
fotovoltaico sul terrazzo di un’abitazione situata nel
centro storico e classificata di notevole interesse
ambientale, si era visto rigettare la domanda.
Dato l’interesse ambientale, l’immobile era soggetto alla NTA, con l’obbligo di sottoporre i progetti
al parere della Soprintendenza, il cui parere negativo aveva fatto rigettare la domanda al Comune.
Il ricorso presentato dal cittadino è stato considerato fondato dal Tar, che ha giudicato contraddittorie le motivazioni della Pubblica Amministrazione.
Secondo il Tar, il diniego si è limitato a definire
l’impianto non compatibile con il fabbricato esistente e con il contesto architettonico, anche se dalla documentazione risultava che i pannelli non
erano visibili dall’esterno e non avevano quindi un
effetto impattante.
L’IMPIANTO
Impianto da 2,88 kWp
su tetto, situato
in Italia settentrionale,
con una producibilità
annua di 1.200
kWh/kWp anno.
Costo impianto:
8.900 euro
Iva compresa
IL CONTO ENERGIA
LA DETRAZIONE DEL 50%
Il titolare dell’impianto applica il quinto conto energia
per i primi 20 anni, incassando gli incentivi per la produzione
e l’autoconsumo di energia. Dal 21˚anno passa
allo scambio sul posto. A queste remunerazioni
va aggiunto il risparmio in bolletta
In questa seconda ipotesi, il titolare
dell’impianto beneficia della detrazione
del 50% peri primi dieci anni di vita
dell’impianto. Inoltre, ha lo scambio sul
posto che consente di ricevere dal Gse
una somma a titolo di "corrispettivo"
dell’energia ceduta alla rete dall’impianto
e che, nella tabella,incrementa il valore
del risparmio in bolletta
Guadagno
Risparmio
Guadagno
totale:
Bolletta con Detraz.
totale:
Tariffa
lo scambio IRPEF risparmio
autoconsumo risparmio
+
50%
sul posto
+ incentivo
(€)
detrazione
(€)
(0,15
(€)
(€)
€/kwh)
Energia
prodotta
(kWh/
anno)
Risparmio
Bolletta
(€)
Tariffa
omnicomp.
(€)
Dopo
5 anni
17.177
1.404
2.546
878
4.827
2.734
2.230
4.963
Dopo
10 anni
34.097
3.007
5.055
1.742
9.803
5.857
4.460
10.315
Dopo
15 anni
50.767
4.838
7.526
2.593
14.955
9.424
4.460
13.882
Dopo
20 anni
67.187
6.929
9.960
3.432
20.318
13.498
4.460
17.956
Dopo
25 anni
83.360
9.317
12.079
3.432
24.825
18.150
4.460
22.608
re’ con un impianto fotovoltaico di circa 9 kW di potenza
a copertura dell’intero fabbisogno per riscaldamento,
acqua calda sanitaria e usi
domestici”.
Certo, quando la detrazione del 50% ritornerà al
36% – dal 1° luglio del 2013
– i conti non saranno più gli
stessi. E comunque qualsiasi
committente, prima di decidere l’investimento, avrebbe
bisogno di maggiori certezze
normative.
A cura di
COSA È LO SCAMBIO SUL POSTO
È un meccanismo per valorizzare ulteriormente
l’ energia prodotta dall’impianto. Ulteriormente perché, ricordiamolo, la prima e più significativa fonte di valorizzazione dell’energia prodotta
è l’autoconsumo immediato, istantaneo. Viceversa quella non autoconsumata subito viene
immessa in rete. L’utente dell’impianto ha però
la possibilità di usare la rete elettrica locale come
se fosse un “serbatoio di stoccaggio” in cui depositare le eccedenze e da cui riprelevare al momento del bisogno a condizioni vantaggiose.
L’utente paga come di consueto la bolletta ad
Enel (o ad altro gestore) per tutta l’energia prelevata quando l’impianto non funziona (per
esempio di notte). Per queste bollette pagate
riceve un rimborso parziale dal Gse, attraverso
acconti trimestrali e conguagli annuali. Il rimborso è però nei limiti della quantità di energia
precedentemente immessa.
A fine anno, tutta l’energia immessa in rete in
più rispetto a quella riprelevata per i propri con-
sumi, dà origine a dei crediti che verranno ulteriormente remunerati dal Gse. Questa remunerazione si configura fiscalmente come se fosse
una vendita e tecnicamente si chiama “liquidazione economica delle eccedenze“.
Il contributo in conto scambio dello scambio
sul posto fotovoltaico si basa in definitiva su tre
elementi: il debito/credito di energia elettrica
scambiata con la rete, il valore in Euro dell’energia elettrica immessa in rete ed il costo dell’energia prelevata dalla rete.
Le quantità di energia immessa e prelevata,
misurate dai due contatori installati (contatore
di produzione e contatore di scambio), sono sufficienti per determinare l’entità del contributo
in conto scambio e la liquidazione economica
delle eventuali eccedenze.
Per tutti gli impianti fotovoltaici installati a
partire dal 2008 il limite di dimensionamento
per accedere al meccanismo dello scambio sul
posto è di 200 kWp.
Il numero di impianti raddoppia ogni anno; con le nuove installazioni +8% rispetto al 2010
Rinnovabili, la crescita continua
S
i mantiene elevata la crescita degli
impianti alimentati da fonti rinnovabili. Il Gse, Gestore dei servizi energetici, ha pubblicato il rapporto statistico che descrive l’evoluzione delle energie rinnovabili nel 2011 in termini di
consistenza, potenza installata e produzione elettrica.
Come si legge nel documento, negli
ultimi sei anni il numero di impianti è
sempre raddoppiato rispetto all’anno
precedente raggiungendo nel 2011
una consistenza pari a 335.151 impianti. La potenza installata nel 2011 è
risultata pari a 41.399 MW, cioè oltre il
doppio dei 18.335 MW del 2000.
Una simile crescita è dovuta prevalentemente ai nuovi parchi eolici, agli
impianti alimentati con bioenergie
e soprattutto ai fotovoltaici. Grazie al
contributo delle nuove installazioni,
infatti, la produzione di energia da fonti
rinnovabili ha raggiunto gli 82.961
GWh, l’8% in più rispetto al 2010.
Nel 2011 l’Italia ha superato l’obiettivo nel settore elettrico del 19,6%
indicato nel Piano di Azione Nazionale, raggiungendo il 23,5%. Di conseguenza, l’obiettivo al 2020 del 26,4%
dovrà essere rivisto al rialzo tenuto
conto soprattutto della significativa
crescita del fotovoltaico.
Su scala europea, l’Italia è il quarto
Paese per produzione da fonti rinnovabili. Mentre il primato continua ad
essere detenuto da Germania, Spagna
e Svezia, l’Italia ha tenuto testa e sopravanzato la Francia. Nonostante nei
due Paesi si sia verificata una riduzione
della produzione idraulica, il vantaggio
dell’Italia è stato determinato dal fotovoltaico.
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12 LA RIFORMA
N.21
NOVEMBRE
2012
Ecco la disciplina che risulterà con il testo di riforma del condominio approvato dalla Camera dei deputati. Ora tocca al Senato
IL CONDOMINIO DIVENTERÀ COSÌ
ze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli
altri condomini di farne uso secondo il loro
diritto. (4)
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta
anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente
comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di
esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza
indugio il condomino proponente a fornire le
necessarie integrazioni. (4)
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche
di un solo condomino.
individuale dell’interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni
delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli
interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo
1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a
richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del
lastrico solare e delle altre superfici comuni,
salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione
alla prestazione, da parte dell’interessato, di
idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà
individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle
opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli
impianti destinati alle singole unità abitative.
(2)
1121. Innovazioni gravose
o voluttuarie
1122-ter. Impianti di
videosorveglianza sulle parti comuni
Qualora l’innovazione importi una spesa
molto gravosa o abbia carattere voluttuario
rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i
condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella
spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Le deliberazioni concernenti l’installazione
sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a
consentire la videosorveglianza su di esse sono
approvate dall’assemblea con la maggioranza di
cui al secondo comma dell’articolo 1136. (2)
Avvertenza: in neretto sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate
CODICE CIVILE
LIBRO III
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici
1117. Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso
comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali
per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli
stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione ai locali di proprietà individuale
dei singoli condomini, ovvero, in caso di
impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche. (1)
stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne
alterano il decoro architettonico. (2)
1117-quater.
Tutela delle destinazioni d’uso
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso
delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare
l’esecutore e possono chiedere la convocazione
dell’assemblea per far cessare la violazione,
anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea
delibera in merito alla cessazione di tali attività
con la maggioranza prevista dal secondo
comma dell’articolo 1136. (2)
1118. Diritti dei partecipanti
sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità
immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo
diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di
contribuire alle spese per la conservazione delle
parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare,
salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo
dell’impianto centralizzato di riscaldamento o
di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal
caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (1)
1119. Indivisibilità
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l’uso della cosa a
ciascun condomino e con il consenso di tutti i
partecipanti al condominio. (3)
1117-bis. Ambito di applicabilità
Le disposizioni del presente capo si applicano,
in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più
unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano
parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. (2)
1117-ter. Modificazione
delle destinazioni d’uso
Per soddisfare esigenze d’interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che
rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al
condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso
delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere
affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti
mezzi telematici, in modo da pervenire almeno
venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di
nullità, deve indicare le parti comuni oggetto
della modificazione e la nuova destinazione
d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli
adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla
1120. Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell’articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal
secondo comma dell’articolo 1136, possono
disporre le innovazioni che, nel rispetto della
normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la
sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare
le barriere architettoniche, per il contenimento
del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità
immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso
un diritto reale o personale di godimento del
lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole uten-
1122. Opere su parti di proprietà
o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà
ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale,
il condomino non può eseguire opere che
rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o
al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. (1)
1122-bis. Impianti non
centralizzati di ricezione
radiotelevisiva e di produzione
di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non centralizzati
per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il
minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità
immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico
dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di
reti pubbliche.
È consentita l’installazione di impianti per la
produzione di energia da fonti rinnovabili
destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea
superficie comune e sulle parti di proprietà
1123. Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per
il godimento delle parti comuni dell’edificio, per
la prestazione dei servizi nell’interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili,
lastrici solari, opere o impianti destinati a servire
una parte dell’intero fabbricato, le spese relative
alla loro manutenzione sono a carico del gruppo
di condomini che ne trae utilità.
1124. Manutenzione e sostituzione
delle scale e degli ascensori (5)
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e
sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore delle singole
unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di
ciascun piano dal suolo. (6)
Al fine del concorso nella metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
1125. Manutenzione
e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione
dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute
in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno
all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del
pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del
soffitto.
Segue a pag. 13
NOVEMBRE
LA RIFORMA 13
2012 N.21
Continua da pag. 12
1126. Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte
di essi non è comune a tutti i condomini, quelli
che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni
o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono
a carico di tutti i condomini dell’edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
1127. Costruzione sopra
l’ultimo piano dell’edificio
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio
può elevare nuovi piani o nuove fabbriche,
salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto
architettonico dell’edificio ovvero diminuisce
notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere
agli altri condomini un’indennità pari al valore
attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della
quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare.
1128. Perimento totale
o parziale dell’edificio
Se l’edificio perisce interamente o per una
parte che rappresenti i tre quarti del suo valore,
ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che
sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore,
l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei
suoi diritti sulle parti stesse.
L’indennità corrisposta per l’assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare
alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere
agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti
di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che
ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i
diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
1129. Nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della
nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di
società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai
numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i
giorni e le ore in cui ogni interessato, previa
richiesta all’amministratore, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina
dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti
compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del
IL CONDOMINIO DIVENTERÀ COSÌ
suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei
lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilità civile professionale generale per
l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve
essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è
affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo
di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare
le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per
il tramite dell’amministratore, può chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e
ai singoli condomini e ad eseguire le attività
urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi
comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad
agire per la riscossione forzosa delle somme
dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è
compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione
del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un
anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del
nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la
maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalità previste dal regolamento di
condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma
dell’articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto
dal numero 3) del dodicesimo comma, del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di
mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua
volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per
l’approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la
revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del
conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono
generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria
per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione
della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente
articolo si applicano le disposizioni di cui alla
sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale
partecipazione pubblica o con il concorso dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici
non economici o società private senza scopo di
lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia
residenziale pubblica. (1)
1130. Attribuzioni
dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto
dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di
legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del
rendiconto condominiale di cui all’articolo
1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei
servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle
parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché
ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le
informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di
omessa o incompleta risposta, l’amministrazio-
ne acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità.
Nel registro dei verbali delle assemblee sono
altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le
brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne
hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di
ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità
sono annotati in ordine cronologico, entro
trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale
registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto
con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti
degli oneri condominiali e delle eventuali liti in
corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea
per la relativa approvazione entro centottanta
giorni. (1)
1130-bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci
di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente
alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che
devono essere espressi in modo da consentire
l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario,
nonché di una nota sintetica esplicativa della
gestione con l’indicazione anche dei rapporti
in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento
o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è
assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è
ripartita fra tutti i condomini sulla base dei
millesimi di proprietà. I condomini e i titolari
di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati
per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre
all’amministratore, un consiglio di condominio
composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (2)
1131. Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall’assemblea,
l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. (7)
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
Segue a pag. 14
14 LA RIFORMA
N.21
NOVEMBRE
2012
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dell’autorità amministrativa che si riferiscono
allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il
provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi
è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento dei danni.
1132. Dissenso dei condomini
rispetto alle liti
Qualora l’assemblea dei condomini abbia
deliberato di promuovere una lite o di resistere a
una domanda, il condomino dissenziente, con
atto notificato all’amministratore, può separare
la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L’atto deve essere notificato entro trenta giorni
da quello in cui il condomino ha avuto notizia
della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa
per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia
tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere
dalla parte soccombente.
1133. Provvedimenti presi
dall’amministratore
I provvedimenti presi dall’amministratore
nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei
casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.
1134. Gestione di iniziativa
individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle
parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. (1)
1135. Attribuzioni dell’assemblea
dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale
dell’amministratore e all’impiego del residuo
attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e
alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. (6)
L’amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore
a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione,
ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero
del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità
urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale
della zona in cui il condominio è ubicato. (4)
1136. Costituzione dell’assemblea
e validità delle deliberazioni
L’assemblea in prima convocazione è rego-
IL CONDOMINIO DIVENTERÀ COSÌ
larmente costituita con l’intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell’intero edificio e la maggioranza dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non
può deliberare per mancanza di numero legale,
l’assemblea in seconda convocazione delibera
in un giorno successivo a quello della prima e,
in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è
regolarmente costituita con l’intervento di
tanti condomini che rappresentino almeno un
terzo del valore dell’intero edificio e un terzo
dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e
la revoca dell’amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell’amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli
1117-quater, 1120, secondo comma, 1122ter nonché 1135, terzo comma, devono essere
sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120,
primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo
comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti ed almeno i due
terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto
dall’amministratore. (1)
1137. Impugnazione delle
deliberazioni dell’assemblea
Le deliberazioni prese dall’assemblea a
norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o
al regolamento di condominio ogni condomino
assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento
nel termine perentorio di trenta giorni, che
decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non
sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la
sospensione è disciplinata dalle norme di cui al
libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del
codice di procedura civile. (1)
1138. Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa
l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a
ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell’edificio e quelle relative
all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa
per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.
Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. (6)
Le norme del regolamento non possono in
alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e
dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali domestici. (4)
1139. Rinvio alle norme
sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da
questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
DISPOSIZIONI
PER L’ATTUAZIONE
DEL CODICE CIVILE
E DISPOSIZIONI
TRANSITORIE
61. Qualora un edificio o un gruppo di edifici
appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il
condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea
con la maggioranza prescritta dal secondo
comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte
dell’edificio della quale si chiede la separazione.
62. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in
comune con gli originari partecipanti alcune
delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose e occorrano opere
per la sistemazione diversa dei locali o delle
dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del
condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto
comma dell’articolo 1136 del codice stesso.
63. Per la riscossione dei contributi in base allo
stato di ripartizione approvato dall’assemblea,
l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai
creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti
degli obbligati in regola con i pagamenti, se non
dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi
che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso
dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di
godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato solidalmente con questo al pagamen-
to dei contributi relativi all’anno in corso e a
quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta
obbligato solidalmente con l’avente causa per i
contributi maturati fino al momento in cui è
trasmessa all’amministratore copia autentica
del titolo che determina il trasferimento del
diritto. (1)
64. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi
indicati dall’undicesimo comma dell’articolo
1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del
codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d’appello nel
termine di dieci giorni dalla notificazione o
dalla comunicazione. (1)
65. Quando per qualsiasi causa manca il legale
rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a
un condominio può richiedere la nomina di un
curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del
codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
66. L’assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in
via straordinaria dall’amministratore quando
questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta
richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può
essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve
essere comunicato almeno cinque giorni prima
della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata,
posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione
del luogo e dell’ora della riunione. In caso di
omessa, tardiva o incompleta convocazione
degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del
codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. (6)
L’assemblea in seconda convocazione non
può tenersi nel medesimo giorno solare della
prima. (4)
L’amministratore ha facoltà di fissare più
riunioni consecutive in modo da assicurare lo
svolgimento dell’assemblea in termini brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed
ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea
validamente costituitasi. (4)
67. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini sono
più di venti, il delegato non può rappresentare
più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in
proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nell’assemblea,
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NOVEMBRE
LA RIFORMA 15
2012 N.21
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che è designato dai comproprietari interessati a
norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio
deve designare, con la maggioranza di cui
all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il
proprio rappresentante all’assemblea per la
gestione ordinaria delle parti comuni a più
condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può
chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non
abbiano nominato il proprio rappresentante,
l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su
ricorso anche di uno solo dei rappresentanti
già nominati, previa diffida a provvedervi
entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al
condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e
comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e
le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore
riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di
piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli
affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto
spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori
od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del
codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei
contributi dovuti all’amministrazione condominiale. (1)
68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli
1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare è
espresso in millesimi in apposita tabella allegata
al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo
comma non si tiene conto del canone locatizio,
dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. (1)
69. I valori proporzionali delle singole unità
immobiliari espressi nella tabella millesimale di
cui all’articolo 68 possono essere rettificati o
modificati all’unanimità. Tali valori possono
essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma,
del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un
errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una
parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è
alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori propor-
IL CONDOMINIO DIVENTERÀ COSÌ
zionali espressi nella tabella millesimale allegata
al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle
per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. (1)
70. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino ad euro 200 e,
in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma
è devoluta al fondo di cui l’amministratore
dispone per le spese ordinarie. (1)
71. Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo
1138 del codice è tenuto presso l’associazione
professionale dei proprietari di fabbricati.
71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti
contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il
patrimonio e per ogni altro delitto non colposo
per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni
e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco
dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola
secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo
comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V
del libro V del codice. In tal caso, i requisiti
devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condomini a favore dei
quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a),
b), c), d) ed e) del primo comma comporta la
cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata
in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore
anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo
di formazione periodica. (2)
71-ter. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma
dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di
consultare ed estrarre copia in formato digitale
dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione
del sito internet sono poste a carico dei condomini. (2)
71-quater. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si
intendono quelle derivanti dalla violazione o
dall’errata applicazione delle disposizioni del
libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli
articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un
organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare
l’amministratore, previa delibera assembleare
da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera
di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su
istanza del condominio, idonea proroga della
prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui
all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la
proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di
conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto
della necessità per l’amministratore di munirsi
della delibera assembleare. (2)
72. I regolamenti di condominio non possono
derogare alle disposizioni dei precedenti articoli
63, 66, 67 e 69.
155-bis. L’assemblea, ai fini dell’adeguamento
degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto
articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le
maggioranze di cui all’articolo 1136, commi
primo, secondo e terzo, del codice. (2)
CODICE CIVILE
LIBRO VI
Della tutela dei diritti
TITOLO I
Della trascrizione
CAPO I
Della trascrizione degli atti
relativi ai beni immobili
con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati
l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il
codice fiscale; (8)
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data
del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale
che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o
l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota
espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del
diritto sono sottoposti a termine o a condizione,
se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione
sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
CODICE DI
PROCEDURA CIVILE
LIBRO I
Disposizioni generali
TITOLO I
Degli organi giudiziari
CAPO I
Del giudice
SEZIONE III
Della competenza per territorio
23. Foro per le cause tra soci
e tra condomini
Per le cause tra soci è competente il giudice
del luogo dove ha sede la società; per le cause tra
condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni
comuni o la maggior parte di essi. (9)
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la
domanda sia proposta entro un biennio dalla
divisione.
LEGISLAZIONE
SPECIALE
❖ L. 9 gennaio 1989, n. 13 - Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche
negli edifici privati
2659. Nota di trascrizione
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi
deve presentare al conservatore dei registri
immobiliari, insieme con la copia del titolo, una
nota in doppio originale, nella quale devono
essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di
nascita e il numero di codice fiscale delle parti,
nonché il regime patrimoniale delle stesse, se
coniugate, secondo quanto risulta da loro
dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o
la ragione sociale, la sede e il numero di codice
fiscale delle persone giuridiche, delle società
previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute,
Art. 2
(estratto)
1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di
cui all’articolo 27, primo comma, della legge
30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo
comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di
dispositivi di segnalazione atti a favorire la
mobilità dei ciechi all’interno degli edifici priva-
Segue a pag. 16
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16 LA RIFORMA
N.21
NOVEMBRE
2012
Continua da pag. 15
ti, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le
maggioranze previste dal secondo comma
dell’articolo 1120 del codice civile. (10)
❖ L. 9 gennaio 1991, n. 10 - Norme per
l’attuazione del Piano energetico nazionale
in materia di uso razionale dell’energia, di
risparmio energetico e di sviluppo delle
fonti rinnovabili di energia
Art. 26
Progettazione, messa in opera
ed esercizio di edifici e di impianti
(estratto)
2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti
volti al contenimento del consumo energetico
ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui
NOTE
(1) Articolo sostituito.
(2) Articolo aggiunto.
(3) Comma modificato. In particolare, sono state
aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
(4) Comma aggiunto.
(5) Rubrica sostituita.
(6) Comma sostituito.
(7)Comma modificato. In particolare, è stato sostituito l’inciso «dall’articolo precedente» con l’inciso
«dall’articolo 1130».
(8) Comma modificato. In particolare al n. 1)
sono state aggiunte, in fine, le seguenti parole: «.
Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale».
IL CONDOMINIO DIVENTERÀ COSÌ
all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi
energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide
se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del valore dell’edificio. (11)
5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del
calore e per il conseguente riparto degli oneri di
riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera
con le maggioranze previste dal secondo comma
dell’articolo 1120 del codice civile. (12)
❖ D.L. 23 gennaio 2001 n. 5, convertito,
(9) Comma modificato. In particolare, dopo le
parole «per le cause tra condomini» sono state aggiunte le seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
(10) Comma modificato. In particolare, le parole:
«con le maggioranze previste dall’articolo 1136,
secondo e terzo comma, del codice civile» sono state
sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste
dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice
civile».
(11) Comma modificato. In particolare, le parole:
«semplice delle quote millesimali rappresentate dagli
intervenuti in assemblea» sono state sostituite con le
seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti
che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».
(12) Comma modificato. In particolare, le parole:
con modificazioni, dalla L. 20 marzo
2001, n. 66 - Disposizioni urgenti per il
differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti
radiotelevisivi
2-bis
Trasmissioni radiotelevisive
digitali su frequenze terrestri.
Sistemi audiovisivi terrestri
a larga banda
(estratto)
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione
delle nuove tecnologie di radiodiffusione da
satellite, le opere di installazione di nuovi
«l’assemblea di condominio decide a maggioranza,
in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile»
sono state sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di
condominio delibera con le maggioranze previste dal
secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.».
(13) Comma modificato. In particolare, le
parole: «l’articolo 1136, terzo comma, dello
stesso codice» sono state sostituite dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo comma, dello
stesso codice».
N.B.: Le disposizioni di cui agli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137 c.c., nonché agli articoli 63, 66, 67 e
69 disp. att. c.c. sono inderogabili.
Fonte: Confedilizia
impianti sono innovazioni necessarie ai sensi
dell’articolo 1120, primo comma, del codice
civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1120, secondo
comma, dello stesso codice. Le disposizioni di
cui ai precedenti periodi non costituiscono
titolo per il riconoscimento di benefìci fiscali.
(13)
ULTERIORI
DISPOSIZIONI
CONTENUTE
NEL TESTO
DI RIFORMA
DEL CONDOMINIO
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo
111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e
successive modificazioni, se divenute esigibili ai
sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.
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Quasi 11 milioni di abitazioni sorgono su aree ad alto rischio sismico e spesso sono ospitate da edifici in cattivo stato di conservazione
Terremoti: una spada di Damocle sulle case degli italiani
U
n territorio ad elevato rischio sismico e un patrimonio edilizio inadeguato ad affrontare gli effetti dei terremoti. Sono gli ingredienti alla base dei tanti
disastri succedutisi in Italia a partire dal
dopoguerra, ultimo dei quali quello che
nei mesi scorsi ha flagellato l’Emilia Romagna.
Alcuni dati, contenuti nel rapporto
pubblicato nei giorni scorsi da Ance e
Cresme, fotografano una situazione
preoccupante. Innanzitutto: nella parte
del territorio nazionale a più elevato
rischio sismico si stima che ricadano 10,7
milioni di abitazioni e 5,4 milioni di edifici. Tra questi, gli edifici prevalentemente residenziali corrispondono all’86%,
mentre quelli non residenziali (scuole,
ospedali, alberghi, chiese, centri commerciali) o inutilizzati rappresentano il
14%.
Ora, osservando gli eventi di dissesto
emerge come la loro pericolosità sia
amplificata dall’elevata vulnerabilità del
patrimonio edilizio italiano. Elementi
sull’effettivo stato di conservazione del
patrimonio edilizio nazionale non sono
noti, ma un’analisi qualitativa si può avviare partendo dall’epoca di costruzione
degli edifici. In Italia il 60% degli edifici è
stato costruito prima del 1971 (pari a 7
milioni di edifici) e i restanti 4 milioni di
edifici sono stati costruiti negli ultimi 30
anni. In particolare, tra il 1972 e 1981
sono stati realizzati 1,9 milioni di edifici,
tra il 1982 e il 1991 sono stati costruiti 1,3
milioni, tra il 1991 e il 2001 si contano
791 mila edifici.
La vetustà del patrimonio non necessariamente implica un cattivo stato di
conservazione delle strutture, ma sicuramente è indicativo rispetto alla tecnica
costruttiva e all’utilizzo di tecnologie antisismiche. A questo proposito si deve
ricordare che la normativa antisismica
per le nuove costruzioni è entrata in vi-
gore nel 1974 (Legge n.64/1974), quindi
gli edifici realizzati precedentemente a
questa data non sono stati costruiti
secondo questi accorgimenti tecnici.
Inoltre, anche gli edifici costruiti successivamente al 1974, pur essendo in regola
rispetto alla legge vigente al momento
della realizzazione, potrebbero non essere
conformi alla attuale normativa sismica,
poiché in questi anni la mappa della pericolosità sismica è stata modificata più
volte, includendo sempre più comuni
nelle zone di rischio più elevato. Ciò significa che, per gran parte del patrimonio, comprese infrastrutture pubbliche di
importanza strategica, sarebbe necessario
un ulteriore approfondimento finalizzato
a verificare l’effettiva esposizione al rischio.
A livello regionale, sebbene la Lombardia abbia 866 mila edifici ad uso abitativo realizzati prima del 1972, è la Sicilia
a presentare la situazione più critica, con
oltre 806 mila edifici realizzati prima del
1972 e una quota consistente di territorio esposta ad un elevato rischio sismico.
Tra le altre regioni in cui il rischio è elevato emergono la Campania (che presenta una situazione analoga a quella siciliana, con oltre 455 mila edifici ante
1972) e la Calabria (dove la situazione di
rischio si presenta elevata, con oltre 364
mila edifici la cui costruzione è precedente al 1972 e la totalità del territorio classificato come rischio sismico elevato).
Sulla base dei dati rilevati attraverso
il censimento emerge, poi, che in Italia sono oltre 2,5 milioni gli edifici ad uso residenziale in pessimo o mediocre
stato di conservazione. Di questi, oltre
2,1 milioni gli edifici sono stati costruiti
prima dell’introduzione della normativa
sismica. Sarebbe interessante incrociare
questi dati con quelli sul rischio sismico
ma non sono disponibili a scala provinciale.
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A partire dalla prima legge, datata 1964, i provvedimenti hanno cercato di aumentare la sicurezza nelle costruzioni
Ecco come si è evoluta la normativa antisismica
N
el primo rapporto sullo stato del territorio italiano, pubblicato nei giorni scorsi, Ance e Cresme affrontano anche il tema dell’evoluzione normativa in materia di
costruzioni. Le principali leggi sono le seguenti:
L. 64/1974:provvedimenti per le costruzioni
con particolari prescrizioni per le zone sismiche;
D.M. 40/1975: disposizioni concernenti
l’applicazione delle norme tecniche per le
costruzioni di edifici nelle zone classificate
sismiche;
D.M. LLPP 16 gennaio 1996: norme tecniche relative alle costruzioni antisismiche;
D.P.R. 380/2001 Capo IV (articoli 83106): provvedimenti per le costruzioni con
particolari prescrizioni per le zone sismiche.
Norme per le costruzioni in zone sismiche;
D.M.14 gennaio 2008: approvazione delle
nuove Norme Tecniche per le Costruzioni
(NTC);
Consiglio Superiore del lavori pubblici n.
617/2009: istruzioni per l’applicazione delle
nuove norme tecniche per le costruzioni.
La prima norma che ha innovato fortemente la costruzione in zona sismica risale al 1974,
legge n.64 che rinvia alla disciplina di specifiche norme tecniche da emanarsi da parte del
Ministero dei lavori pubblici e da aggiornarsi
ogni qual volta sia necessario, in relazione al
progredire delle conoscenze dei fenomeni
sismici. Vengono però stabiliti dalla legge stessa gli argomenti che dovranno essere disciplinati dalle norme tecniche, e vengono fornite
indicazioni di carattere generale.
L’anno seguente viene emanato il Decreto
Ministeriale n.40/1975, “Disposizioni concernenti l’applicazione delle norme tecniche per
le costruzioni in zone sismiche”, di attuazione
delle prescrizioni. Tale normativa è importante poiché introduce il concetto di analisi dinamica delle strutture e contiene prescrizioni
rispetto all’altezza e larghezza degli edifici ubicati in zone sismiche.
Successivamente, il Decreto Ministero dei
Lavori Pubblici 24 gennaio 1986 ha dettato le
“Norme tecniche relative alle costruzioni
antisismiche”, da ultimo integralmente sostituito con Decreto Ministeriale 16 gennaio
1996. Questo provvedimento è importante in
quanto ha introdotto il metodo di verifica agli
stati limite in aggiunta a quello delle tensioni
ammissibili. Vengono poi introdotti ulteriori
limiti di altezza degli edifici in funzione della
larghezza stradale, pur senza incidere sul numero di piani previsti.
Norme più complete, inserite in modo
strutturato nell’ambito più ampio della disciplina del settore delle costruzioni, vengono
introdotte nel 2001 con il D.P.R. n.380 “Testo
unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” (G.U. n.245 del
20 ottobre 2001). In particolare, le costruzioni
in zona sismica vengono affrontate dal Capo IV (articoli 83-106), dedicato a “Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche. Norme per le
costruzioni in zone sismiche”. Il provvedimento normativo stabilisce che tutte le co-
struzioni da realizzarsi in zone dichiarate sismiche sono disciplinate da specifiche norme tecniche emanate con decreti del Ministero
delle Infrastrutture, come del resto anche la
definizione dei criteri generali per l’individuazione delle zone sismiche e dei relativi valori
differenziati del grado di sismicità.
Sono state poi aggiornate le norme tecniche per la costruzione di edifici nelle zone classificate sismiche, con l’approvazione del Testo
Unico “Nuove norme tecniche per le costruzioni” (DM/14 settembre 2005), che è stato
completamente sostituito dal successivo Decreto del Ministero delle Infrastrutture 14
gennaio 2008 “Approvazione delle nuove
Norme Tecniche per le Costruzioni – Ntc”
(G.U. n.29 del 4 febbraio 2008). Questo
provvedimento normativo, riorganizzando e
concentrando in un unico testo – il più possibile coerente – tutta la normativa italiana
preesistente relativa alla realizzazione delle
costruzioni, definisce un nuovo quadro di riferimento per quanto riguarda, in particolare, la
valutazione della pericolosità sismica del territorio nazionale e le esigenze di una moderna
progettazione sismo-resistente delle costruzioni da realizzare o da ristrutturare. Le nuove
Ntc si applicano indistintamente a tutte le
costruzioni, indipendentemente dalla zona di
classificazione sismica in cui sono realizzate.
Il testo normativo, redatto dal Consiglio dei
Lavori Pubblici e dalla Protezione Civile –
secondo un’impostazione coerente con l’Eurocodice 8 – risulta ispirato più al criterio “prestazionale” (il progettista deve assicurare la
sicurezza della struttura nei riguardi del collasso, e un buon funzionamento dell’opera nel
corso della sua vita utile, dichiarando gli obiettivi della progettazione assieme alla giustificazione dei metodi che vengono utilizzati a
tale scopo) piuttosto che al criterio “prescrittivo” (il progettista ritiene di poter garantire la
sicurezza delle costruzioni seguendo norme già
preordinate a tal fine).
In particolare, le nuove Ntc hanno introdotto una nuova metodologia sia per definire
la pericolosità sismica di un sito, sia per definire le azioni sismiche di progetto per le nuove
costruzioni e per gli interventi sulle costruzioni esistenti. Con l’entrata in vigore delle nuove norme, in sostanza, viene introdotto un
valore di pericolosità di base, definito per ogni
punto del territorio nazionale, su una maglia
quadrata di 5 km di lato, indipendentemente
dai confini amministrativi comunali. La precedente classificazione sismica (zona sismica
di appartenenza del comune) rimane vigente
solo a fini amministrativi.
Infine, per quanto riguarda l’applicazione
delle nuove Ntc, è stato previsto inizialmente
un periodo transitorio di 18 mesi, prorogato
più volte al fine di permettere una fase di sperimentazione delle norme stesse. Ma dopo il
sisma in Abruzzo, l’entrata in vigore delle Ntc
è stata anticipata al 1 luglio 2009. Una Circolare del Consiglio Superiore dei lavori pubblici n. 617 del 2 febbraio 2009 “Istruzioni per
l’applicazione delle Nuove norme tecniche
per le costruzioni, di cui al D.M. 14 gennaio
2008” (G.U. n. 47 del 26 febbraio 2009) detta
le Linee Guida per l’applicazione delle nuove
Ntc.
NOVEMBRE
19
2012 N.21
Gli enti locali adeguano la proprio normativa alle prescrizioni nazionali. Cambiano anche autorizzazioni e verifiche
Antisismica: le nuove leggi regionali
I
n materia di normativa antisismica applicata al settore delle
costruzioni, residenziali e non, sulla base delle indicazioni derivanti dalla legislazione nazionale le Regioni hanno proceduto
ad aggiornare la loro regolamentazione. Nell’ambito del quadro
regionale di sintesi (pubblicato nella tabella) sono particolarmente interessanti le norme approvate recentemente da alcune
Regioni. Ecco una rapida carrellata.
ABRUZZO
Con l’approvazione della legge regionale n. 28 dell’11 agosto
2011 relativa alla riduzione del rischio sismico e alle modalità di
vigilanza e controllo su opere e costruzioni in sismiche, sono state
introdotte alcune novità. Viene applicata la microzonizzazione
sismica di tutti i comuni abruzzesi, che riceveranno contributi
statali e regionali per sostenerne i costi; sono previste le autorizzazioni preventive per gli edifici da realizzare nelle zone ad alto
rischio sismico (livello 1 e 2), mentre per le costruzioni a rischio
meno elevato (livello 3 e 4) resta in vigore l’attuale normativa
che prevede il controllo a campione sui manufatti realizzati.
La nuova legge entrerà in vigore il 31 dicembre 2012, in
modo da consentire agli enti locali di superare le difficoltà organizzative legate all’immediata applicazione della norma. Inoltre, la Giunta regionale ha approvato due delibere che danno
attuazione alla legge regionale di cui sopra: la delibera 837 del 28
novembre 2011, che definisce i contributi per l’esercizio delle
funzioni regionali e dei diritti e le spese per l’esercizio delle funzioni provinciali per l’espletamento delle attività relative all’autorizzazione sismica; la delibera 838 del 28 novembre 2011, che
è composta di 3 allegati che regolamentano la procedura per il
rilascio dell’autorizzazione sismica e l’attestazione di deposito
sismico, nonché i contenuti della relazione sintetica del progetto strutturale.
CALABRIA
Il Consiglio regionale ha recentemente approvato le modifiche alla precedente legge regionale n. 35 del 19 ottobre 2009,
relativa al riordino delle funzioni in materia sismica, alla riorga-
nizzazione delle strutture tecniche competenti e alla disciplina
del procedimento per la vigilanza sulle costruzioni.
Le modifiche, contenute nella legge regionale n. 25 del 15
giugno 2012, estendono la verifica preliminare di conformità ai
progetti di tutte le opere classificate come edifici, ponti e a tutte
le classi d’uso. La Giunta regionale ha, inoltre, approvato il 28
giugno 2012 il nuovo Regolamento regionale relativo alle procedure per la denuncia, il deposito e l’autorizzazione di interventi di carattere strutturale e per la pianificazione territoriale in
prospettiva sismica.
LAZIO
La Giunta Regionale ha approvato il 7 febbraio 2012 il Regolamento regionale relativo a “Snellimento delle procedure per
l’esercizio delle funzioni regionali in materia di prevenzione del
rischio sismico”. Le nuove norme antisismiche, adottate con la
delibera della Giunta regionale n.10 del 13 gennaio 2012, disciplinano: le procedure di presentazione dei progetti di costruzioni
in zona sismica; i criteri per l’autorizzazione da parte della competente struttura tecnica regionale; le modalità per l’adeguamento
delle costruzioni esistenti alla nuova classificazione sismica.
La nuova disciplina prevede anche uno snellimento delle
procedure attraverso un sistema informatizzato (Sitas - Sistema
informatico per la trasparenza delle autorizzazioni sismiche), il
quale agevola la trasmissione elettronica dei flussi informativi
tra Regione, utenti e sportello unico per l’edilizia, per la gestione
delle richiesta di autorizzazione sismica.
PIEMONTE
Con la delibera della Giunta regionale n. 4/3084 del 12
dicembre 2011 è stato approvato l’aggiornamento e l’adeguamento delle procedure di controllo e gestione delle attività
urbanistico - edilizie ai fini della prevenzione dei rischio sismico.
Al fine di assicurare il rispetto delle prescrizioni dettate per le
costruzioni in zone sismiche, su tutto il territorio regionale ogni
costruzione, riparazione e sopraelevazione di consistenza strutturale è sottoposta all’obbligo di denuncia o denuncia di varian-
Abruzzo
Legge Regionale
Delibera Giunta regionale
Delibera Giunta Regionale
n. 28
n. 837
n. 838
11/08/11
28/11/11
28/11/11
Basilicata
Legge Regionale
Delibera Giunta regionale
n. 38
n. 739
6/08/97
12/06/12
Calabria
Legge Regionale
Legge Regionale
Regolamento Regionale
n. 35
n. 25
n. 7
19/10/09
15/06/12
28/06/12
Campania
Legge Regionale
Regolamento Regionale
Legge Regionale
n. 19
n. 4
n. 1
28/12/09
11/02/10
5/01/11
Emilia Romagna
Legge Regionale
n. 19
30/10/08
F. Venezia Giulia
Legge Regionale
n. 16
11/08/09
Lazio
Delibera Giunta regionale
Regolamento Regionale
n. 10
n. 2
13/01/12
7/02/12
Liguria
Legge Regionale
Legge Regionale
n. 29
n. 29
21/07/83
20/10/06
Lombardia
Delibera Giunta Regionale
Delibera Giunta Regionale
n. 8/7374
n. 2616
28/05/08
30/11/11
Marche
Delibera Giunta Regionale
n. 1168
26/07/10
Molise
Legge Regionale
n. 25
9/09/11
Piemonte
Delibera Giunta Regionale
n. 4/3084
12/12/11
Puglia
Delibera Giunta Regionale
Delibera Giunta Regionale
n. 1626
n. 1309
15/09/09
3/06/10
Sardegna
Delibera Giunta Regionale
Delibera Consiglio Regionale (bozza)
n. 15/31
n. 396
30/03/04
20/06/12
Sicilia
Decreto Dirigenziale
n. 3
15/01/04
Toscana
Legge Regionale
Legge Regionale
n. 58
n. 4
16/10/09
31/01/12
Trentino Alto Adige Bolzano
Decreto Presidente Provincia
n. 33
21/07/09
Trentino Alto Adige Trento
Delibera Giunta Provincia
n. 1351
30/05/08
Umbria
Legge Regionale
Delibera Giunta Regionale
n. 165, 166, 167
168, 169, 171
20/02/12
Veneto
Deliberazione Giunta Regionale
n. 3308
4/11/08
Valle d’Aosta
Delibera Giunta Regionale (bozza)
...
15/06/12
Fonte: Ance-Cresme
te prima dell’inizio dei lavori.
La delibera, che è in vigore dal primo gennaio 2012, attua
anche una nuova classificazione sismica del territorio, e stabilisce che, sulla base dei diversi ambiti territoriali e della classificazione sismica delle zone, saranno uniformate le procedure di
autorizzazione e i controlli a campione.
TOSCANA
La Regione, con la recente legge regionale n. 4 del 31 gennaio 2012, ha modificato la precedente normativa regionale
in materia di governo del territorio e di prevenzione del rischio sismico. Vengono, infatti, aggiornati, conformemente
alle nuove Ntc, i criteri di progettazione e di costruzione in
zone sismiche. La nuova disciplina recepisce le indicazioni
della normativa nazionale con l’abbandono del concetto di
classificazione sismica su base comunale a favore della classificazione puntuale.
Sono previste, inoltre, nuove procedure per il controllo e la
vigilanza dell’attività edilizia nel territorio regionale, ed una
nuova regolamentazione dei procedimenti di sanatoria per le
opere strutturali eseguite senza titolo o in difformità nelle zone
sismiche e nelle zone a bassa sismicità.
UMBRIA
Sono state approvate il 20 febbraio 2012 diverse delibere con
cui la Giunta regionale ha definito le nuove procedure per la
semplificazione delle autorizzazioni rilasciate dagli uffici provinciali e per la vigilanza su opere e costruzioni in zone sismiche. I
provvedimenti, che attuano la legge regionale n.5 del 27 gennaio 2010, velocizzano le procedure per il rilascio delle autorizzazioni sismiche senza nulla togliere alla sicurezza garantita, per
tutti gli interventi, dal rispetto in fase progettuale ed esecutiva
della normativa tecnica vigente in materia sismica.
È stato ampliato l’elenco delle opere “prive di rilevanza”, per il
quale non è richiesto il rilascio dell’autorizzazione (cioè il deposito dei progetti presso le province competenti). Inoltre, è stato
introdotto l’elenco dei lavori di “minore rilevanza” per la pubblica incolumità ai fini sismici, per i quali sono previsti invece il
controllo a campione sia del progetto preventivamente depositato, sia dell’esecuzione delle opere.
20
N.21
Servirà a certificare le dotazioni antisismiche dei condomini
NOVEMBRE
2012
Un salone anche dedicato all’emergenza sismica
Terremoti: Made Expo lancia Saie: “ricostruire l’Italia”
la carta d’identità degli edifici con efficienza e sicurezza
M
U
na Carta di Identità degli Edifici: la cosiddetta
“Cie”. È questa la proposta di Made Expo e Federcostruzioni per rilanciare il sistema delle costruzioni e
mettere in sicurezza gli edifici. Sono queste, infatti, le
priorità emerse nell’ambito della fiera svoltasi dal 17 al
20 ottobre a Rho. Un piano di assoluta necessità. Legato sicuramente al bisogno di adeguare gli edifici alle
norme attuali legate all’efficienza energetica e alla
valorizzazione funzionale. Ma anche alla necessità di
far fronte alle emergenze sismiche prevenendole, in
modo che non possano più ripetersi (almeno in quelle
proporzioni), le tragedie che anno colpito L’Aquila e,
in tempi più recenti, l’Emilia Romagna.
Riqualificazione urbana e piano città si configurano,
quindi, come gli strumenti su cui lavorare per sostenere
un processo di crescita economica e sociale del sistema
Paese. Secondo quanto analizzato nel corso di Made
Expo, concentrare una parte consistente delle risorse
pubbliche disponibili e avviare un processo virtuoso di
incentivazione nei confronti delle famiglie e delle
imprese affinché investano nella riqualificazione e
nella messa in sicurezza del patrimonio immobiliare
sono obiettivi essenziali per dare vita a un nuovo orizzonte. In quest’ottica, Made Expo e Federcostruzioni
credono fortemente in una politica fiscale diversificata,
che premi i proprietari di immobili dotati di caratteristiche strutturali antisismiche e che presentano una
valutazione certa sul piano dei consumi energetici.
“La priorità è quella di riconoscere un valore a chi
investe in questi due campi: sicurezza e risparmio energetico – commenta Andrea Negri, presidente di Made
Expo eventi srl –. Infatti, un valore che si concretizza in
una riduzione della pressione fiscale può condurre il
Paese a fare un salto di civiltà che è mancato in questi
decenni”.
Per attuare concretamente le misure necessarie in
materia di sicurezza, prevenzione, efficienza diventa
essenziale dotarsi di uno strumento trasparente ed
identificativo che possa attestare le caratteristiche di
ogni edificio. Diventa necessario operare, anche in
linea con il piano di digitalizzazione del sistema informativo del Paese, attraverso una vera e propria Carta di
Identità che contenga tutte le informazioni utili per
valutare la qualità e la sostenibilità dell’immobile di
riferimento. Sulla Cie, che in questi termini si configura, quindi, come una sorta di evoluzione del libretto del
fabbricato, si prospetta inoltre di indicare le necessarie
certificazioni energetiche per portare l’edificio a
rispondere alle richieste di riduzione dei consumi e
delle emissioni, e aderire, così, alle direttive della Commissione Europea.
Oltre a supportare questa proposta, essenziale per
promuovere un nuovo concetto di gestione del patrimonio immobiliare, Made Expo ha garantito, poi, il
proprio impegno a sostenere l’utilizzo di tecnologie
innovative e di materiali altamente performanti, per
sviluppare progetti di riqualificazione e di costruzioni
sicure. Da un lato Made Expo si impegna quindi in
un’opera di sensibilizzazione verso amministratori pubblici e imprese per promuovere la rivalorizzazione del
patrimonio immobiliare attraverso incentivi e iniziative che possano sgravare e agevolare la ristrutturazione
di edifici; dall’altro punta a formare personale qualificato in grado di rispondere alle nuove sfide del costruire
sostenibile e sicuro e fronteggiare il cambiamento già
in atto.
a i temi della ricostruzione, dell’innovazione e della sicurezza abitativa sono stati al centro anche di un’altra
fiera internazionale: il Saie 2012, il salone internazionale sull’edilizia svoltosi
sotto i padiglioni della Fiera di Bologna
da giovedì 18 a domenica 21 ottobre, e
che per questa edizione aveva come titolo appunto lo slogan “Ricostruiamo l’Italia”.
Inevitabile il riferimento al tragico
sisma che ha colpito principalmente l’Emilia-Romagna prima dell’estate: “Dobbiamo imparare da ciò che è accaduto
per costruire un discorso nuovo nella
politica edilizia di questo Paese”, ha confermato, non a caso, il presidente di BolognaFiere Duccio Campagnoli.
Un orizzonte e un auspicio che parte
da Bologna con l’obiettivo di coinvolgere tutta l’Italia, se è vero che oltre sei
milioni di edifici si trovano in zone ad
alto rischio sismico e altri due in aree a
rischio geologico. Per non parlare del
55% del patrimonio edilizio esistente
che ha più di 40 anni ed è ormai vetusto
anche dal punto di vista del risparmio
energetico, mentre l’Ue sta puntando
forte nella direzione opposta: quella di
ridurre i consumi degli edifici (pubblici
e residenziali) per ottenere benefici dal
punto di vista economico, sociale ed
ambientale.
Serve una svolta, insomma. Ed è an-
che per questo che il Saie 2012 ha voluto rinnovarsi, come testimoniano alcuni
numeri dell’evento: circa 700 gli espositori, 200 dei quali all’esordio, per oltre
50.000 metri quadri di superficie.
Ad aprire la kermesse è stato il sottosegretario alla presidenza del Consiglio
Antonio Catricalà, insieme a sindaci
che hanno visto in faccia gli effetti del
terremoto, come Fernando Ferioli, di Finale Emilia, e Massimo Cialente dell’Aquila (il Saie 2012 è stato organizzato,
infatti, in collaborazione con il salone
della Ricostruzione nel capoluogo abruzzese).
Le innovazioni in materia di prevenzione sismica sono state esposte nel
forum dal titolo “Ricostruiamo l’Italia”,
mentre l’area “Green Habitat”, a cura di
Norbert Lantschner, è stata dedicata alle
tematiche dell’ecosostenibilità, con un
occhio di riguardo, ovviamente, al comparto edilizio. Ma il fitto programma
degli eventi ha offerto anche sette
mostre e uno spazio sull’impiantistica
sportiva, nato dall’incontro della Fiera
con la Figc. Tra i fiori all’occhiello dell’edizione 2012 del Saie, infine, la costruzione in tempo reale di un prototipo di
edificio antisismico in scala 1:1 e la prima uscita ufficiale di “Med in Italy”, la
casa bioenergetica sviluppata da tre università italiane e premiata al Solar
Decathlon Europe 2012.
NOVEMBRE
21
2012 N.21
Anche se spesso si tratta di costruzioni recenti, in Italia sono questi gli edifici maggiormente soggetti a crolli e danneggiamenti
S
e per quanto riguarda le abitazioni il
rischio di crolli o danneggiamenti causati
dagli eventi sismici è elevato e preoccupante,
va ancora peggio quando si passa ad esaminare la situazione degli edifici non residenziali, primi fra tutti i capannoni industriali. Un
tema che spesso viene sottovalutato, ma che,
come si può facilmente immaginare, rappresenta un pericolo per i milioni di italiani che
all’interno di tali strutture, quotidianamente
lavorano.
Anche in questo caso, il rapporto realizzato
da Ance e Cresme è prezioso per fotografare
la situazione. Secondo i dati raccolti nel
2011, sul territorio nazionale 325.427 capannoni ad esclusivo o prevalente uso produttivo. Il 20% di tali edifici è concentrato nelle
prime 5 province: nell’ordine, Milano, Ber-
Terremoti: i capannoni rischiano più delle case
gamo, Torino, Brescia e Padova. Oltre la
metà si distribuisce nelle prime 20 province.
Complessivamente, si tratta di edifici di
recente o recentissima costruzione: appena il
7,5% è stato costruito prima del 1950, il
24,5% tra 1950 e 1970 e il restante 68% dopo il 1970. Ben 4 capannoni su 10 sono stati
realizzati tra il 1971 e il 1990, per un totale di
133mila edifici, e quasi 3 su 10 sono stati costruiti dopo il 1990.
La maggiore concentrazione di strutture si
ha al nord: 102mila edifici nelle regioni del
nord-ovest e 92mila nel nord-est, mentre il
restante 40% si distribuisce tra il centro (dove sono presenti 56.216 edifici riconducibili
a questa tipologia), il sud (con 54.039 edifici)
e le isole (con 21.306 edifici).
Ora, intersecando le aree esposte ad elevato rischio naturale con quelle dove sorgono
gli edifici produttivi a livello provinciale, si
può determinare la quota di patrimonio
potenzialmente esposta a rischio naturale
elevato. Ebbene: nelle aree di elevato rischio
sismico rientrano oltre 95 mila strutture, pari
al 29% del totale. La Campania presenta il
maggior numero di strutture nelle aree a rischio (oltre 15.900 edifici), seguita dalla Sicilia con 12.600 capannoni, e dall’Emilia Romagna, con 12.300.
Relativamente al rischio idrogeologico,
complessivamente in Italia le strutture presenti nelle aree più pericolose sono oltre 34mila, pari al 10,5% del totale. L’Emilia Romagna è sicuramente la regione più colpita dal fenomeno: si stima che ben 7.941 capannoni si trovino nelle aree di elevato rischio idrogeologico. Seguono la Lombardia e il Veneto, regioni con una quota consistente di capannoni e di territorio esposto a
rischio. In Lombardia gli edifici presenti
nelle aree di elevato rischio sono 4.125, il 6%
degli edifici presenti nella regione. In Veneto le strutture presenti nelle aree di elevato rischio sono 3.961, quasi l’11% del totale
regionale.
Dopo gli eventi sismici di maggio, il più alto tasso di inagibilità si è riscontrato nel settore degli immobili non residenziali
Il caso dell’Emilia: allarme rosso
per uffici e stabilimenti industriali
P
er comprendere quanto sia elevato il rischio sismico a
danno degli edifici non residenziali, è sufficiente prendere
in considerazione quanto accaduto in occasione del terremoto più recente: quello che il 20 e 29 maggio ha colpito una
vasta porzione della Pianura Padana, abbattendosi su Emilia
Romagna, Veneto e Lombardia e funestando in particolare le
province di Ferrara, Modena, Mantova, Bologna e Rovigo.
Le informazioni in merito al patrimonio edilizio esistente e
alla reazione alle scosse si basano, oggi, su quanto rilevato
nella fase di verifica di agibilità delle strutture. Ora, nelle aree
colpite dal sisma le tipologie edilizie presenti sono rappresentate da:
1) edifici tradizionali, con pareti portanti in mattoni (solitamente pieni) dalle volumetrie più disparate, diffusi soprattutto nei centri storici e nelle campagne (classi di vulnerabilità A
e B);
2) costruzioni residenziali recenti, anch’esse solitamente realizzate in mattoni (pieni, semipieni e forati) e cemento armato
o interamente in cemento armato, prevalentemente di 1-2
piani, distribuiti nelle periferie dei centri abitati (classi di vulnerabilità B e C).
Nel primo caso si tratta generalmente di edifici antichi o
comunque precedenti l’ultima guerra, nei quali si è evidenziata la quasi totale assenza di elementi di collegamento e/o
rinforzo tra le varie parti strutturali, come cordoli, cantonali,
ammorsamenti tra pareti o catene e tiranti. Questi accorgimenti, solitamente adottati in altre aree italiane caratterizzate
da una sismicità più spiccata, sembrano non appartenere alla
tradizione costruttiva dell’area in oggetto.
Nel secondo caso, alcuni edifici residenziali recenti presentano solai e tetti in cemento armato, insistenti su una struttura
portante in muratura. Nella maggior parte delle località esaminate, l’edificato recente (area di espansione) è numericamente prevalente sulla parte di edilizia storica.
Ma nelle aree periferiche dei centri abitati sono talvolta presenti anche concentrazioni di edifici ad uso industriale, come
capannoni, magazzini e laboratori. In tutta l’area, inoltre, è da
segnalare la presenza di numerosi cascinali, fienili e altri edifici
ad uso agricolo, alcuni in stato di abbandono. Questa tipologia di strutture si trova spesso in insediamenti isolati dal contesto urbanistico e, pertanto, pur avendo riportato in molti
casi gravissimi danni, non rientra nelle stime di intensità delle
singole località. Inoltre si deve sottolineare che anche l’edilizia cosiddetta speciale e monumentale, come chiese, torri,
campanili e capannoni industriali, non è considerata propriamente rappresentativa per la scala macrosismica europea.
Ebbene: dai rilievi fatti emerge che la maggior parte dei crolli totali o quasi totali si sono verificati nell’edilizia produttiva
(capannoni industriali, cascinali, fienili), e in quella monumentale. Sul totale del patrimonio abitativo i crolli sono stati,
invece, numericamente limitati. Il danno all’edilizia monumentale è risultato essere gravissimo, soprattutto per quanto
riguarda chiese, campanili e torri. La maggior parte di questi
edifici è costruita in mattoni, quasi mai rinforzati da catene
come comunemente ci si sarebbe aspettato per strutture di tali
dimensioni e geometrie.
L’edilizia residenziale recente ha sofferto generalmente in
modo contenuto, mentre nei centri storici il danno è risultato
più diffuso e più grave. L’edilizia residenziale ha resistito bene
all’evento del 20 maggio, mentre l’evento del 29 ha fatto registrare danni più consistenti a causa della vicinanza dell’epicentro con i centri abitati.
I DANNI
In particolare, in tre mesi la Protezione Civile e l’Enea
hanno effettuato circa 42.000 sopralluoghi presso le strutture
colpite dal sisma (aggiornamento del 6 agosto 2012). Di questi sopralluoghi, 24.055 hanno riguardato edifici ad uso abitativo, 11.116 ad uso deposito, 2.588 ad uso commerciale, 2.052
ad uso produttivo, 1.103 uffici, 921 scuole e 168 alberghi.
Dal momento che la maggior parte dei danni è stata rilevata
in provincia di Modena, è qui che si sono concentrate le verifiche. In particolare, oltre il 63% sopralluoghi è stato fatto in
questa provincia, il 23% a Ferrara, l’8,8% a Bologna e il 5,2%
a Reggio Emilia.
Complessivamente, il 36% degli edifici visionati (pari a
13.588 unità) è risultato agibile (classe A), il 22% è risultato
temporaneamente o parzialmente inagibile (classe B e C) ma
agibile (pari a 8.154 unità), e il restante 42% (pari a 15.733
unità) è risultato invece inagibile (classe D, E, F).
Sulla base dei dati pubblicati dalla Regione Emilia Romagna, emerge che il settore residenziale complessivamente ha
reagito bene al sisma, con il 37% degli edifici dichiarati inagibili (direttamente per cause esterne). La percentuale di inagibilità si riduce al 32% se si considera la superficie delle abitazioni e al 26% se si ragiona in termini di abitazioni.
Il settore non residenziale, invece, ha fatto rilevare i problemi maggiori. In particolare, dei 2.052 sopralluoghi fatti sugli
edifici privati ad uso produttivo a seguito dei terremoti, soltanto il 27% è risultato agibile, mentre ben il 50% è stato giudicato totalmente inagibile sia per lo stato dell’edificio sia per
cause esterne all’edificio stesso. Si consideri, poi, che dei 1.006
edifici giudicati inagibili ben 741 ricadono nella provincia di
Modena. Una situazione analoga si rileva per gli edifici adibiti
a deposito: di 11.116 sopralluoghi fatti, quasi il 60% degli edifici è stato giudicato totalmente inagibile.
In questo panorama, che come si vede è estremamente
penalizzante per gli edifici non residenziali, gli immobili dei
settori commerciale e terziario hanno avuto reazioni simili: il
34,9% degli edifici commerciali visionati è stato dichiarato
inagibile e così è stato anche per il 31,9% degli edifici ad uso
ufficio. Per gli alberghi la percentuale di edifici non agibili ha
superato il 36% di quelli visionati, pari a 61 unità. Per quanto
riguarda gli edifici scolastici, per fortuna, le verifiche hanno
dato esiti appena migliori, con il 43,8% degli edifici giudicati
agibili (pari a 403 unità) e il 28,4% agibile con provvedimenti
di pronto intervento (pari a 262 unità).
Ecco la guida alla progettazione antisismica
A proposito di prevenzione nella
costruzione di edifici non residenziali,
recentemente sono state presentate le
“Linee di indirizzo per interventi locali
e globali su edifici industriali monopiano non progettati con criteri antisismici”. Il documento è stato redatto
dal gruppo di lavoro “Agibilità sismica
dei capannoni industriali”, composto
da rappresentanti di Protezione Civile, Reluis, Consiglio Nazionale degli
Ingegneri e Assobeton, in collaborazione con la Federazione regionale
Ordini ingegneri dell’Emilia Romagna.
Il documento – come si legge nella
premessa – ha la finalità di fornire le
conoscenze più avanzate e indicare un
percorso operativo per combinare l’esigenza di sicurezza a breve termine
(agibilità sismica) con quella a medio
lungo termine (miglioramento e/o
adeguamento sismico) nel rispetto
delle Ntc 2008 e della relativa Circolare 617 del 2 febbraio 2009. Esso mira
a rappresentare, quindi, un supporto
per i tecnici operanti sul patrimonio
costruito prefabbricato nell’impostazione – nel pieno e assoluto rispetto
dell’autonomia e della titolarità delle
scelte progettuali – di un percorso coe-
rente con il quadro normativo vigente
e finalizzato a restituire alla collettività
piani di intervento sostenibili sotto il
profilo economico e sociale, nonché
compatibili con le esigenze di sicurezza
e di operatività in una fase di emergenza sismica.
Alla presentazione, del documento
sono intervenuti il Presidente di Reluis, Gaetano Manfredi, il capo della
Protezione Civile, Franco Gabrielli, il
direttore dell’Ufficio valutazione, prevenzione e mitigazione del rischio
sismico della Protezione Civile, Mauro Dolce, il presidente del Consiglio
nazionale degli ingegneri, Armando
Zambrano.
Proprio quest’ultimo, ha specificato: “Si tratta di provvedimenti necessari per evitare il ribaltamento delle
fondazioni, per incrementare la resistenza delle sezioni di base, garantire la
tenuta delle azioni sismiche dell’accoppiamento trave-pilastro, assicurare il mantenimento in servizio dei
pannelli di tamponamento, garantire la stabilità delle scaffalature. Un
contributo, quindi, non esaustivo né
prescrittivo all’azione del progettista,
chiamato a risolvere una serie di problemi”.
Quindi, alcuni dati forniti da Fabio
Bonfà, vice presidente del Cni: “Su 12
milioni di edifici, di cui 11 milioni e
200mila residenziali e 800mila con
altre destinazioni, solo 1 milione e
300mila rispettano i criteri antisismici, come prescrive la norma 32742003”. Da qui la proposta degli ingegneri di dotarsi, per un’efficiente
politica antisismica, del Fascicolo del
fabbricato, una vera e propria carta d’identità del nostro patrimonio urbanistico. “Prima ancora di una scelta politica - ha aggiunto Bonfà - si tratta di un
fattore culturale. Se si considera che
negli ultimi quarant’anni sono stati
spesi 145 miliardi di euro per le varie ricostruzioni, senza tenere conto
dei costi indiretti in termini di mancata produttività, infortuni, inabilità e
quant’altro, siamo di fronte a risorse
che sarebbero potute essere utilizzate
per la prevenzione piuttosto che per la
ricostruzione”.
Ed il valore della prevenzione è stato sottolineato anche da Felice Monaco, coordinatore della Federazione
degli ingegneri dell’Emilia Romagna:
“Questa deve diventare la stella polare
per quanto riguarda l’affermazione di
una cultura del terremoto”.
22
N.21
NOVEMBRE
2012
L’Italia è suddivisa in zone, e ad ogni area di rischio corrispondono parametri di sicurezza da applicare alle costruzioni
Terremoti: quattro classi di pericolo
on il termine “normativa antisismica” si intende sia la classificazione sismica del territorio nazionale, con la definizioC
ne delle zone sismiche, sia la normativa tecnica, con i criteri progettuali e costruttivi per gli edifici specifici per ciascuna zona
sismica.
Classificazione del territorio
Per ridurre gli effetti dei terremoti, il territorio è stato classificato secondo classi di rischio, in base all’intensità e alla frequenza
dei terremoti avvenuti in passato, e all’applicazione di speciali
norme per le costruzioni nelle zone classificate sismiche.
Tutto inizia con la legge n.64 del 2 febbraio 1974, con la quale
si stabilisce che la classificazione sismica debba essere realizzata
sulla base di comprovate motivazioni tecnico-scientifiche, attraverso decreti del Ministro per i Lavori Pubblici. Nel 1981 viene
adottata la proposta di riclassificazione del territorio nazionale in
tre categorie sismiche predisposta dal Cnr. Quindi, con appositi
decreti ministeriali, tra il 1981 ed il 1984 il 45% del territorio
nazionale risulta classificato ed è obbligatorio il rispetto di specifiche norme per le costruzioni. Metà del Paese, tuttavia, continua a non essere soggetta a questo obbligo.
Successivamente, la competenza ai fini dell’individuazione
delle zone sismiche, attribuita fino al 1998 al Ministero dei lavori
pubblici, è trasferita alle Regioni, con l’approvazione del Decreto
legislativo n.112/1998, “Conferimento di funzioni e compiti
amministrativi dello Stato alle regioni ed agli enti locali, in
attuazione del capo I della legge 15 marzo 1997, n. 59”, mentre
rimane di competenza del Ministero dei lavori pubblici la definizione dei relativi criteri generali, compito passato nel 2001 al
Dipartimento della Protezione Civile.
Una classificazione più sistematica del territorio arriva soltanto nel 2003, quando tutto il territorio nazionale viene classificato
come sismico e suddiviso in 4 zone, caratterizzate da pericolosità
sismica decrescente. Il documento di riferimento è l’O.P.C.M. n.
3274 del 20 marzo 2003, “Primi elementi in materia di criteri
generali per la classificazione sismica del territorio nazionale e di
normative tecniche per le costruzioni in zona sismica” (pubblicato sulla G. U. n. 105 dell’8 maggio 2003) in cui vengono emanati
i criteri di una nuova classificazione sismica del territorio nazionale, basati sull’analisi della probabilità che il territorio venga
interessato in un certo intervallo di tempo (generalmente 50 anni) da un evento che superi una determinata soglia di magnitudo. Inoltre, a differenza di quanto previsto dalla normativa precedente, scompare il territorio “non classificato” (che veniva di
fatto interpretato come “non sismico”).
Sulla base di tali valutazioni, ad ogni Comune viene attribuita
una zona sismica sulla base della seguente pericolosità:
Zona 1- sismicità alta:è la zona più pericolosa, dove in passato si
sono avuti danni gravissimi a causa di forti terremoti.
Zona 2 - sismicità media: nei comuni inseriti in questa zona in
passato si sono avuti danni rilevanti a causa di terremoti abbastanza forti.
Zona 3 - sismicità bassa: i comuni inseriti in questa zona hanno
avuto in passato pochi danni. Si possono avere scuotimenti
comunque in grado di produrre danni significativi.
Zona 4 - sismicità molto bassa:è la meno pericolosa. Nei comuni inseriti in questa zona le possibilità di danni sismici sono basse.
Progettazione edilizia
Nelle prime tre zone della nuova classificazione è prevista l’applicazione della progettazione sismica con livelli differenziati di
severità. Per la zona 4 viene data, invece, facoltà alle Regioni di
imporre o meno l’obbligo della progettazione antisismica. A ciascuna zona, inoltre, viene attribuito un valore dell’azione sismica
utile per la progettazione.
Oltre ai criteri per l’individuazione delle zone sismiche e per la
formazione e l’aggiornamento degli elenchi delle medesime zone
(contenuti nell’allegato 1), l’O.P.C.M. n. 3274/2003 ha approvato anche alcune norme tecniche che riguardano la quasi totalità di tipologie di costruzioni:
❖norme tecniche per il progetto, la valutazione e l’adeguamento
sismico degli edifici, che disciplinano la progettazione e la costruzione di nuovi edifici soggetti ad azioni sismiche, oltre alla valutazione della sicurezza e agli interventi di adeguamento di edifici
esistenti soggetti al medesimo tipo di azioni;
❖ norme tecniche per il progetto sismico dei ponti;
❖norme tecniche per il progetto sismico di opere di fondazione e
di sostegno dei terreni, che disciplinano la progettazione di opere
di fondazione e di sostegno dei terreni soggette ad azioni sismiche, oltre ai requisiti cui devono soddisfare i siti di costruzione e i
terreni di fondazione in presenza di tali azioni.
L’O.P.C.M. n. 3274/2003, nella sua premessa, specifica che si
tratta di una prima e transitoria disciplina della materia, in attesa
dell’emanazione di specifiche norme tecniche per le costruzioni
in zona sismica. Un ulteriore importante aggiornamento dei criteri relativi alla pericolosità sismica sul territorio nazionale è stato
adottato successivamente, con l’O.P.C.M. n. 3519 del 28 aprile
2006 “Criteri generali per l’individuazione delle zone sismiche e
per la formazione e l’aggiornamento degli elenchi delle medesime zone” (pubblicato sulla G.U. n. 108 dell’11 maggio 2006).
L’O.P.C.M. n. 3519/2006 detta i criteri generali per l’individuazione delle zone sismiche e per la formazione e l’aggiornamento
degli elenchi delle medesime zone. All’Ordinanza è allegata una
nuova mappa nazionale di ripartizione della pericolosità sismica,
che riprende la suddivisione (introdotta dall’O.P.C.M.
3274/2003) del territorio italiano in quattro zone, introducendo
degli intervalli di accelerazione, con probabilità di superamento
pari al 10% in 50 anni, da attribuire alle 4 zone sismiche.
Il risultato è la suddivisione del territorio in dodici fasce, che
perfezionano la vecchia classificazione dell’O.P.C.M.
3274/2003. A tale atto ha fatto seguito il recepimento da parte
delle Regioni e delle Province autonome.
Sono le regioni dove è maggiore il numero degli edifici – residenziali e produttivi – esposti al pericolo di eventi sismici
Campania, Sicilia e Calabria: le abitazioni tremano
ulla base delle classificazioni nazionali si
S
può affermare che l’elevato rischio sismico
interessa tutta l’Italia, ma le zone in cui si concentra sono quelle della fascia appenninica e
del sud.
In particolare, tra le regioni maggiormente sottoposte al pericolo di terremoti c’è la
Campania, dove ben 5,3 milioni di persone
vivono nei 489 comuni a rischio sismico elevato; seguono la Sicilia, con 4,7 milioni di
persone distribuite in 356 comuni, e la Calabria, dove tutti i comuni sono coinvolti, per
un totale di circa 2 milioni di persone. In altre tre regioni d’Italia il fenomeno è rilevante, con oltre 1 milione di persone esposte a
rischio potenziale elevato. La prima è il
Lazio, dove circa 1,9 milioni di persone vivono nei 301 comuni classificati a “rischio elevato”. La seconda è le Marche, con quasi 1,5
milioni di persone esposte; la terza è l’Emilia
Romagna con quasi 1,4 milioni di persone
residenti nei comuni a rischio elevato.
Edifici ed abitazioni
a rischio sismico
Le regioni a maggiore rischio sismico sono
anche quelle dove è più alta l’esposizione del
patrimonio edilizio al pericolo di terremoti. In
testa alla graduatoria c’è la Sicilia, dove esistono quasi 2,5 milioni di abitazioni nelle aree
di rischio più elevato. Gli edifici ricadenti in
queste aree sono quasi 1,5 milioni, di cui oltre
1,2 milioni ad uso prevalentemente residenziale. Gli edifici ad uso commerciale nelle aree
di rischio sono quasi 15mila, mentre quelli ad
uso produttivo circa 12mila.
Situazione grave anche in Campania, dove
si stima che 785 mila edifici si trovino nei comuni a rischio potenzialmente elevato, per un
totale di circa 2,1 milioni di abitazioni. Anche
rispetto al settore non residenziale la regione è
tra le più colpite, con oltre 118mila edifici esistenti nelle aree di potenziale rischio maggiore, di cui quasi 16mila sono capannoni per uso produttivo e oltre 18mila gli edifici com-
merciali ad uso esclusivo.
Consistente è anche la quota di patrimonio
calabrese esposto a rischio:1,2 milioni di abitazioni, 610mila edifici ad uso prevalentemente residenziale e 116mila edifici non residenziali o inutilizzati. In particolare, in Calabria sono ben 9mila i capannoni presenti
nelle aree di elevato rischio e più di 6mila gli
edifici commerciali ad uso esclusivo.
Rilevante risulta il numero di edifici ad uso
produttivo esposti ad un elevato rischio sismico anche in altre due regioni: Emilia Romagna (ben 12.302 unità) e Marche (10.519
unità) quote strettamente connesse al consistente tessuto produttivo presente nelle due
regioni.
Alcune tipologie di edifici non residenziali
sono particolarmente vulnerabili rispetto agli
eventi calamitosi, tra cui rientrano i fabbricati
produttivi e gli edifici commerciali. Si stima
che nel 2011 i capannoni industriali in Italia
siano 325.400: quasi il 30% di questi edifici
(pari a 95.044 unità) rientra nelle aree di elevato rischio sismico. Gli edifici commerciali
sono circa 233mila e ben 79mila in aree di elevato rischio.
Il patrimonio edilizio ad elevato rischio sismico nelle regioni italiane - 2011
Piemonte
Valle d’Aosta
Lombardia
Trentino-Alto Adige
Veneto
Friuli Venezia Giulia
Liguria
Emilia-Romagna
Toscana
Umbria
Marche
Lazio
Abruzzo
Molise
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
ITALIA
di cui:
Abitazioni
Edifici
residenziali
Edifici
non residenziali
e inutilizzabili
capannoni
ad uso produttivo
commerciali
ad uso esclusivo
82.276
280.295
370.384
659.043
279.371
352.930
707.957
923.272
421.953
158.812
2.148.364
405.022
264.108
1.206.600
2.479.957
-
31.271
134.435
174.861
236.732
124.884
157.111
286.236
351.964
202.598
88.928
784.478
150.794
136.109
610.087
1.262.139
-
4.525
18.925
25.029
32.762
16.843
23.881
40.471
51.050
43.793
17.056
118.286
20.467
22.925
116.465
205.673
-
1.527
3.477
6.175
12.302
4.693
4.244
10.519
4.894
4.633
1.270
15.913
2.152
1.570
9.059
12.616
-
562
2.227
2.851
6.716
2.394
2.945
6.545
6.127
3.806
1.334
18.083
2.570
1.443
6.591
14.987
-
10.740.344
4.732.629
758.150
95.044
79.182
Fonte: elaborazione e stima Cresme su dati ISTAT e Dipartimento di Protezione Civile 2012
NOVEMBRE
23
2012 N.21
Come reagiscono le abitazioni ai terremoti? L’Anidis valuta pregi, difetti ed evoluzioni tecniche dei materiali da costruzione
Muratura e cemento armato
Le potenzialità antisismiche
C
❖ conseguire un aumento della resistenza a
flessione
❖evitare collassi successivi alla fessurazione e
mantenere l’integrità della parete nel campo
post-elastico;
❖contenere fessurazioni indesiderate in condizioni di esercizio, dovute a concentrazioni
di tensione.
La possibilità, infine, di utilizzare sistemi
di armatura collaborante con gli elementi
murari, permette di migliorare decisamente il comportamento della costruzione muraria.
ome reagiscono i diversi materiali da
costruzione agli eventi sismici? Quali
sono pregi e difetti dei singoli materiali e
come si sono evolute, nel tempo, le tecniche
adottate in fase di edificazione degli stabili?
Sono argomenti che stanno molto a cuore
all’Anidis (Associazione nazionale italiana
di ingegneria sismica), che li ha più volte
affrontati.
primo luogo bisogna “conoscere” bene l’edificio nel quale viviamo; quale è realmente,
sotto all’intonaco o al bel rivestimento, la sua
vera “sostanza”: tipologia e qualità della muratura, presenza ed efficacia dei collegamenti, interazioni con gli eventuali edifici contigui.
Quindi, una volta individuati i difetti più
gravi, occorre eliminarli.
EDIFICI IN MURATURA
ESISTENTI
NUOVE COSTRUZIONI
EDIFICI ESISTENTI
IN CALCESTRUZZO
Il carattere di una costruzione antisismica
in muratura portante va trovato anzitutto
nel funzionamento statico dell’elemento
murario, poco adatto a sopportare sollecitazioni flessionali. Pertanto la capacità dell’intero edificio di resistere alle azioni sismiche è garantita dal fatto che i singoli elementi portanti siano organizzati in un
sistema complesso che risponde attraverso
la mutua collaborazione tra parti. In tal
modo si aggirano stati tensionali sfavorevoli, evitando di sollecitare la struttura lì dove
essa è più debole.
Un buon progetto deve partire anzitutto
dalla forma: l’edificio, quanto più è compatto, semplice e regolare, tanto meglio si comporta. Inoltre, la sua sicurezza è garantita
dalla buona qualità dei paramenti murari e
dall’esistenza di connessioni efficaci. La realizzazione, tra l’altro, di orizzontamenti il più
possibile rigidi nel loro piano e ben ammorsati ai maschi, rende efficace la trasmissione
degli sforzi tra i diversi elementi verticali. Le
funzioni del rinforzo permettono così di:
L’impiego del cemento armato nell’edilizia corrente, ha sempre risolto problemi di
economicità, velocità e semplicità di esecuzione, igienicità e declinazione alle applicazioni più varie. L’apice del successo è stato
raggiunto a partire dagli anni 50 del secolo
scorso: le antiche costruzioni vengono sistematicamente abbandonate a favore di un
modello abitativo e costruttivo più sicuro e
funzionale.
Purtroppo, però, proprio in questa troppo
rapida ascesa vanno in parte ricercate anche
le ragioni di un parziale fallimento: la frenesia
speculativa, unita ad una eccessiva fiducia
nella standardizzazione del processo costruttivo, hanno portato in effetti a disattendere la
qualità ed accuratezza dell’opera, riducendo così prestazioni e durevolezza dei manufatti.
Gli aspetti in cui sono da ricercare le cause della vulnerabilità di un edificio esistente
in c.a. sono molteplici e non tutti facilmente
individuabili. Essi sono anzitutto nascosti
nella scarsa qualità dei calcestruzzi impiegati
La muratura, in particolare quella del passato, è un vero e proprio prodotto artigianale,
realizzato con materiali, tecniche e sapienza
costruttiva anche molto differenti da zona a
zona e da edificio a edificio. Da qui la grande
varietà qualitativa delle costruzioni murarie:
dai manufatti realizzati con buoni materiali e
seguendo le “regole dell’arte” alle murature
fatte con pietre irregolari, di piccole dimensioni, messe in opera con malta di scarsa qualità e senza curarsi dei collegamenti tra i vari
elementi strutturali.
Oggi sappiamo quali sono le zone a maggior rischio sismico e anche quali sono gli
edifici più vulnerabili (proprio quelli con le
murature più carenti). Sappiamo anche che
lo strumento principale per limitare tragedie
e lutti futuri è la prevenzione, fatta in tempo
di pace, cioè prima che avvenga un sisma,
migliorando e rinforzando le costruzioni
nelle quali viviamo.
Per l’edilizia privata la prevenzione interessa, prima di tutti, noi stessi. Ma come fare? In
nelle costruzioni civili, specie con riferimento all’edilizia corrente.
Indagini svolte in tal senso hanno sempre
purtroppo rivelato una realtà impietosa, che
alle volte dà ragione di alcuni crolli altrimenti ritenuti inspiegabili.
Ma la principale causa dell’elevata vulnerabilità dell’edilizia esistente in calcestruzzo è
da ricercare proprio nella stessa progettazione strutturale, fondata nella maggior parte
dei casi su una concezione non adeguata a resistere all’azione sismica. Infatti, spesso gli
edifici presentano un’orditura resistente di
telai in una sola direzione, con totale assenza
di strutture controventanti in direzione ortogonale. Tale circostanza, derivante da una
concezione resistente unicamente alle azioni
verticali, rende particolarmente vulnerabile
all’azione sismica questa categoria di edifici.
Infine, il problema della distribuzione plano-altimetrica delle tamponature, le quali,
specie se realizzate con materiali pesanti possono fortemente condizionare la risposta alle
azioni sismiche. L’assenza di tamponature in
corrispondenza di un intero piano (come nei
piani pilotis) ha causato in passato numerosi
crolli per meccanismo di piano debole.
Le azioni che possono essere compiute
nella direzione della riduzione della vulnerabilità strutturale hanno ormai raggiunto
elevatissimi livelli di efficacia.
Le tecniche e le tecnologie moderne possono aiutare il proprietario ad affrontare correttamente ed a risolvere tutti i problemi derivanti da una scarsa efficienza strutturale nei
confronti del sisma. L’impiego di materiali
innovativi può rendere poco invasivi e altamente efficaci gli interventi di recupero/consolidamento di elementi strutturali o di intere
parti dell’edificio.
24 PROFESSIONE
N.21
NOVEMBRE
2012
Conferiscono
A
.......................................................................................................................
LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
SEMPRE “AGGIORNATO”
IN QUANTO ASSIDUO LETTORE
DI
P E R I O D I C I T E C N I C O - L E G I S L A T I V O - G I U R I D I C I,
ITALIA CASA E CONDOMINIO GIURIDICO,
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LEGGI & SENTENZE 25
2012 N.21
CORTE CASSAZIONE
Sez. feriale pen., sent. 4 settembre 1 ottobre 2012, n. 37713
RILEVATO IN FATTO
E DIRITTO
Con sentenza, deliberata il 3 febbraio 2012 e
depositata 2 marzo 2012, la Corte di appello di
Lecce ha confermato la sentenza del Tribunale
ordinario di quella stessa sede - Sezione distaccata di Gallipoli, 25 marzo 2011, di condanna, nel
concorso di circostanze attenuanti generiche,
alla pena di cinque mesi di arresto e Euro 23.000
di ammenda a carico di M.C., imputato del reato
di cui agli articoli 44, comma 1, lettere b) e c) del
Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, emanato con d.P.R.
6 giugno 2001, n. 380, e 181 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, per aver eseguito,
senza permesso di costruzione, lavori in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, in (omissis).
1. Con riferimento ai motivi di gravame e in relazione a quanto assume rilievo nella sede del presente scrutinio di legittimità, la Corte territoriale
ha osservato: la polizia giudiziaria ha constatato e
documentato la realizzazione, all’interno dei
preesistenti manufatti, di un bagno e di una cucina, nel primo corpo di fabbrica, e di sette stanze
(ciascuna da trenta metri quadrati) nel secondo
corpo di fabbrica; la preesistenza dell’edificio non
esentava l’appellante dal permesso di costruzione, in quanto il giudicabile ha creato all’interno degli immobili “stanze e strutture chiuse ex
novo”, così ponendo in essere “un intervento di
nuova costruzione”; è, poi, irrilevante l’accertamento del concreto “impatto negativo” sul paesaggio; anche nel caso di demolizione e ricostruzione del medesimo immobile è necessaria la
autorizzazione paesaggistica; e nella specie le
opere hanno comportato l’aumento della volumetria; quanto, infine, al trattamento sanzionatorio, il primo giudice ha contenuto la pena base
nei minimi edittali e la ha ridotta per effetto delle
Opere interne senza aumento di volume?
Non è necessario il permesso di costruire
circostanze attenuanti generiche, sicché la dosimetria della pena non appare afflittiva.
2. Ricorre l’imputato, col ministero del difensore di fiducia, avvocata …, mediante atto recante la data del 23 maggio 2012, col quale sviluppa
due motivi con i quali dichiara promiscuamente
di denunziare, ai sensi dell’articolo 606, comma
1, lettere b) ed e), cod. proc. pen., inosservanza o
erronea applicazione della legge penale, o di
altre norme di cui si deve tenere conto nella
applicazione della legge penale, in relazione agli
articoli 3, 10, 22, 37 e 44 del Testo Unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, cit. (primo motivo) e in relazione agli
articoli 149 e 181 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (secondo motivo); nonché
mancanza, contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione anche sotto il profilo
della formale violazione degli articoli 546,
comma 1, lettera e), cod. proc. pen. (con
entrambi i mezzi di impugnazione).
2.1. Col primo motivo il difensore deduce: non
è stato realizzato alcun “aumento volumetrico
degli immobili”; il teste esaminato non ha indicato consistenza e entità del preteso incremento, supposto conseguente alla “diversa tipologia” dei materiali impiegati nella ricostruzione
(conci di tufo delle pareti e muri di attico); irrilevante - peraltro in carenza di emergenze dibattimentali in proposito - è la realizzazione “all’interno [delle costruzioni] di più ambienti rispetto
a quelli preesistenti”; le c.d. “opere interne” non
sono sottoposte a concessione o autorizzazione
amministrativa; e tanto ribadisce l’articolo 9 del
Regolamento edilizio del comune di Gallipoli;
nella specie, comunque, la superficie utile è
rimasta inalterata; le opere realizzate rientrano
nella “manutenzione straordinaria”, nel “restauro o risanamento conservativo” o, tutt’al più,
nella ristrutturazione c.d. “leggera”, per la quale
Non risultano sottoposti al
permesso di costruzione gli
interventi di ristrutturazione leggera o manutenzione
è sufficiente la sola denunzia di inizio dei lavori.
2.2. Col secondo motivo il difensore oppone: il
precedente di legittimità invocato dalla Corte
territoriale non è pertinente; nella specie, infatti, si è trattato non della “totale demolizione e
ricostruzione” del fabbricato, bensì del “rifacimento” dei vetusti solai; non sono variate né la
volumetria, né le superfici utili; sotto nessun
profilo risulta leso il bene giuridico protetto; la
previsione della possibilità della sanzione accessoria della rimessione in pristino esclude che
possa ritenersi punibile “la mera disobbedienza”
in difetto della offensività della condotta.
3. Il ricorso merita accoglimento.
3.1. Secondo la rappresentazione della Corte
territoriale, circa l’accertamento operato nel
dibattimento, la condotta del ricorrente si è esaurita in interventi, di vario tipo, tutti all’interno dei fabbricati e le opere realizzate non hanno
comportato alcun ampliamento del perimetro
esterno dei manufatti, né la elevazione delle
rispettive altezze.
È, bensì, vero che (innovando rispetto al precedente indirizzo, che escludeva, in assoluto, la
possibilità di configurare la contravvenzione in
relazione a tutte le ristrutturazioni interne che
lasciavano inalterata la sagoma della costruzione) la più recente giurisprudenza di questa
Corte suprema di cassazione ha fissato il principio di diritto secondo il quale le cosiddette opere
Inquilino folgorato per assenza di salvavita
Proprietario e amministratore responsabili
(omissis)
Errano i ricorrenti nel sostenere che la Corte territoriale sia incorsa in
vizio motivazionale, in questa sede censurabile, nel fare applicazione dei
principio di causalità.
Senza che occorra conoscere se l’impianto elettrico dell’abitazione
fosse dotato, come la legge richiede, di interruttore differenziale, è certo
che ove fosse stato regolarmente posto in essere strumento efficiente di
tal fatta il tragico evento non si sarebbe dato, perché l’immediata disattivazione elettrica avrebbe impedito la folgorazione.
In ogni caso il giudice del merito, sul punto non smentito, attraverso
ragionamento pienamente condivisibile ha chiarito, anche sulla base
degli accertamenti tecnici svolti, che il modo d’essere degli impianti
(peraltro l’intero gruppo pompa-autoclave appariva assemblato in modo
rudimentale e alquanto approssimativo) e la loro allocazione facevano
escludere che al predetto impianto elettrico (cioè quello che adduceva
l’energia elettrica al gruppo) fosse assicurata protezione mediante il c.d.
salvavita.
Nessuna condotta, peraltro, estranea all’id quod plerumque accidit, può
attribuirsi alla vittima, la quale, percepita la scarica elettrica mentre era
sotto la doccia, salì sul terrazzo, evidentemente di libero accesso (e nulla
rileva che in questa sede i ricorrenti asseriscano che la vittima non avesse
titolo civilistico al fine}, per accertarsi della ragione della dispersione. Ivi,
come, non smentita, ha precisato la Corte d’Appello di Catania, l’uomo,
senza che avesse in alcun modo armeggiato rischiosamente con i fili elettrici, venne attinto dalla mortale scarica per avere contemporaneamen-
“
straordinaria che comportino ridistribuzione degli spazi interni di edificio preesistente senza aumento della
“
NOVEMBRE
te toccato il tubo conduttore dell’elettricità all’autoclave e l’inferriata a
potenziale elettrico zero.
In definitiva, anche a riconoscere un modesto concorso colposo della
stessa vittima, quantificato dal giudice del merito nel 20%, correttamente è stato escluso che l’evento sia stato autonomamente procurato da
questa.
Del pari infondato risulta il secondo motivo.
Anche in questo caso, infatti, vengono mossi rilievi che attengono al
merito della motivazione, in questa sede non censurabile.
Sul punto, invero, la motivazione del giudice del merito appare logica
ed esaustiva, dovendosi, inoltre, escludere l’ipotizzato travisamento.
Correttamente la Corte di Catania ha evidenziato l’irrilevanza della formale residenza o meno in loco di …, il quale, peraltro, parlando dell’abitazione di via …, la indica come …, ammettendo di trattenervisi spesso
a dormire, anche in assenza dell’anziana madre; egli si occupava, invece
della genitrice, di riscuotere i canoni, rilasciandone ricevuta; egli si
occupò, dopo l’evento, di fare mettere a norma l’impianto. In definitiva,
come, peraltro, appare conforme a quel che solitamente avviene in simili casi, assunse il ruolo di amministratore di fatto, vicariando la madre,
oramai in età piuttosto avanzata. Ovviamente, si tratta d’una assunzione
di responsabilità e garanzia che non richiedeva formalità di sorta, a comprovare la quale è risultato soddisfacente il vaglio istruttorio (escussione
testimoniale), apoditticamente avversato in ricorso, senza l’apporto di
alcuna specifica allegazione che concretamente lo abbia posto in dubbio.
☛ Cassazione, sez. IV pen., sent. 10/10/2012 n. 40050.
superficie calpestabile, né
realizzazioni di nuove unità
immobiliari o mutamento di
destinazione d’uso.
interne, non più previste nel d.P.R. 6 giugno
2001, n. 380, come categoria autonoma di intervento edilizio sugli edifici esistenti, quando
comportino aumento di unità immobiliari o
modifiche dei volumi, dei prospetti e delle superfici ovvero mutamento di destinazione d’uso
rientrano negli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario il permesso di costruire (v., da ultimo, Sez. III, n. 47438 del 2411-2011).
Nella specie, tuttavia, appare innanzi tutto
fuori discussione - neppure forma oggetto di
contestazione - il mutamento della destinazione
di uso dei fabbricati.
Quanto all’aumento volumetrico, genericamente supposto dalla Corte territoriale, l’assunto relativo (al di là del rilevo dell’omessa quantificazione della cubatura realizzata in eccedenza)
è resistito dal riconoscimento della stessa Corte
di merito che la “superficie iniziale” della costruzione era rimasta, in esito ai lavori eseguiti, affatto “inalterata”.
Epperò - contrariamente all’assunto del giudice a quo - è da escludersi che integri “aumento
volumetrico”, il quale richiede il permesso di
costruzione, ogni diversa distribuzione in vani,
per numero e ampiezza, della identica superficie
totale calpestatale, salvo, beninteso il caso - non
ricorrente nella specie - della realizzazione di
“unità immobiliari” autonome (v, in proposito,
Sez. 3, n. 20350 del 16/03/2010).
3.2. Neppure è configurabile il residuo reato di
cui all’articolo 181 del decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42.
Fermo il principio che la contravvenzione
“ha natura di reato di pericolo e non richiede per
la sua configurabilità un effettivo pregiudizio per
l’ambiente”, pur tuttavia devono escludersi “dal
novero delle condotte penalmente rilevanti [..]
quelle che si prospettino inidonee, pure in
astratto, a compromettere i valori del paesaggio
e l’aspetto esteriore degli edifici” (Sez. 3, n.
34764 del 21/06/2011).
E tale è, per l’appunto, alla luce delle considerazioni illustrate nel paragrafo che precede, il
caso oggetto del presente scrutinio di legittimità.
Mentre - è appena il caso di aggiungere - non
è assolutamente pertinente il precedente evocato dalla Corte territoriale (Sez. 3, n. 45072 del
24/10/2008), trattandosi di arresto concernente la edificazione di “opera nuova [la quale] non
aveva niente a che vedere con quella preesistente demolita” sicché costituiva “un organismo edilizio completamente diverso”.
3.3. Consegue l’annullamento, senza rinvio,
della sentenza impugnata perché il fatto non sussiste.
P.Q.M.
Annulla senza rinvio la sentenza impugnata
perché il fatto non sussiste.
26 LEGGI & SENTENZE
N.21
Quando il sottotetto risulta
parte comune dell’edificio
Sez. VI – 2 civ., ordin.
19 giugno – 23 luglio 2012,
n. 12840
FATTO E DIRITTO
Rilevato che il consigliere designato ha
depositato, in data 20 marzo 2012, la
seguente proposta di definizione, ai sensi
dell’art. 380-bis c.p.c.: “Con citazione
notificata nel 2003, il sig. T.F.M. conveniva dinanzi al Tribunale di Monza la signora
V.G. e la s.a.s. O.Q., aggiudicataria a seguito di procedura esecutiva promossa dalla
creditrice s.p.a. Cariplo a carico dell’attore
e dell’altra convenuta dell’unità immobiliare sita al 1° piano dell’edificio di (omissis), e composta di tre locali e servizi con
sovrastante sottotetto non abitabile e terrazzo, chiedendo l’accertamento della natura condominiale del sottotetto e della
terrazza, sovrastanti l’appartamento oggetto dell’aggiudicazione, e della conseguente
invalidità ed inefficacia del titolo traslativo della proprietà di tali porzioni condominiali. Nella costituzione della sola convenuta s.a.s. O.Q. (che, oltre ad opporsi
all’accoglimento della formulata azione,
proponeva, altresì, domanda riconvenzionale per l’ottenimento del risarcimento
dei danni causati all’immobile successivamente all’aggiudicazione), il Tribunale
adito, con sentenza n. 2962 del 2005, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale, condannando l’attore al risarcimento dei danni
nella misura di Euro 2.000, oltre accessori
ed al pagamento delle spese giudiziali.
Interposto appello da parte del T. e nella
resistenza della sola appellata s.a.s. O.Q., la
Corte di appello di Milano, con sentenza
n. 201 del 2010, rigettava il gravame e, nel
confermare la sentenza impugnata, condannava l’appellante alla rifusione delle
spese del grado.
Nei confronti della richiamata sentenza
di appello (non notificata) ha proposto
ricorso per cassazione (notificato il 25
marzo 2010 e depositato il 1 aprile 2010) il
T.F.M., basato su due distinti motivi.
Si è costituita in questa fase con controricorso la sola intimata s.a.s. O.Q.. Con il
primo motivo il ricorrente ha denunciato
la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 491, 555, 569 e 586 c.p.c, nonché
degli artt. 2919, 2727, 1117 e 817 c.c.,
congiuntamente al vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su
fatti controversi e decisivi, con riferimento
alla ritenuta inclusione - nella sentenza
impugnata - del locale sottotetto tra le porzioni immobiliari prima pignorate e poi
trasferite all’aggiudicataria e alla negata
natura di bene di proprietà comune del
locale sottotetto, erroneamente considerato pertinenza dell’alloggio sottostante.
Con il secondo motivo il ricorrente ha
dedotto la violazione e/o falsa applicazione
degli artt. 65 e 67 c.p.c., nonché degli artt.
2727, 2729 e 2043 c.c, oltre che l’omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi, avuto riguardo all’accoglimento della domanda
riconvenzionale di risarcimento dei danni.
Rileva il relatore che entrambi i motivi
svolti dal ricorrente possano ritenersi manifestamente infondati, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui
all’art. 380 bis c.p.c., in relazione anche
all’ari 360 bis, n. 1, c.p.c.. Con riguardo alla
prima doglianza va rilevato che la Corte
territoriale, con motivazione adeguata e
“
La titolarità del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in
mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero
delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie
all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile
solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali,
risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un
servizio di interesse condominiale.
“
CORTE
DI CASSAZIONE
fondata su presupposti di fatto idoneamente acquisiti e valutati, ha verificato
che il giudice di primo grado aveva univocamente accertato che l’immobile oggetto
dell’aggiudicazione in favore della s.a.s.
O.Q. si estendeva anche all’annesso sovrastante sottotetto non abitabile e al pertinente terrazzo (come, del resto, rimasto
appurato anche in sede di c.t.u. e dagli esiti
della prova orale, in conseguenza della
quale era stato riscontrato il collegamento
interno tra l’appartamento ed il sottotetto
tramite scala interna, senza che ad esso
potessi accedersi attraverso altro ingresso)
e tale era stato definito nel relativo decreto
del giudice dell’esecuzione, senza che,
peraltro, lo stesso sig. T. avesse, in sostanza,
contestato tali risultanze. Conseguentemente, senza che sia incorsa nella denunciate violazioni di legge e compiendo un
apprezzamento di fatto adeguatamente
giustificato sul piano del percorso logico
seguito (e, perciò, insindacabile nella presente sede di legittimità), la Corte meneghina ha appurato che, in assenza di appositi riscontri oggettivamente rilevabili dai titoli costitutivi di provenienza e risultando obiettivamente e concretamente
esclusa ogni destinazione del sottotetto
all’uso comune (in virtù delle effettive caratteristiche strutturali e funzionali), poteva giungersi alla conclusione di ritenere smentita la tesi dell’appellante che rivendicava la sussistenza di detta utilizzazione e, quindi, l’esclusione dell’appartenenza del vano sottotetto alla proprietà individuale oggetto dell’aggiudicazione. In
tal senso, perciò, il giudice di appello si
è uniformato all’orientamento assolutamente predominante di questa Corte (cfr.,
tra le tante, Cass. n. 6027 del 2000; Cass.
n. 8968 del 2002 e, da ultimo, Cass. n.
17249 del 2011, ord.), secondo cui l’appartenenza del sottotetto di un edificio va
determinata in base al titolo, in mancanza
o nel silenzio del quale, non essendo esso
compreso nei novero delle parti comuni
dell’edificio essenziali per la sua esistenza o
necessarie all’uso comune, la presunzione
di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di
interesse condominiale (condizione, questa, che la Corte territoriale ha escluso,
essendo, invece, pervenuta, sulla scorta
dei riscontri oggettivamente rilevati e valorizzati, alla conclusione dell’appartenenza all’immobile oggetto di aggiudicazione).
Con riferimento alla seconda doglianza
la Corte territoriale, con motivazione logica e sufficiente, ha dato conto dell’intervenuto accertamento (tramite le univoche
risultanze della prova orale), fin dal giudizio di primo grado, che l’impianto elettrico
riguardante l’immobile oggetto di pignoramento era perfettamente funzionante
prima dell’aggiudicazione, mentre, successivamente all’emanazione del decreto di
aggiudicazione e all’atto del rilascio eseguito con l’intervento dell’ufficiale giudizia-
rio, era risultato danneggiato (con fili staccati ed asportati), imputando, in via presuntiva, la responsabilità per detta condotta al detentore dell’immobile anteriormente all’aggiudicazione stessa, non
emergendo, peraltro, che, in sede di appello, fosse stata offerta prova contraria di tale
circostanza ovvero che l’imputabilità di
tale danno potesse essere ascritta a soggetti terzi (ivi compreso il custode, peraltro
escusso in sede prova testimoniale, senza
che, a suo carico, potesse ritenersi emergente una ipotesi propria di incapacità
testimoniare). Del resto, è risaputo che in
tema di prova presuntiva, è incensurabile in sede di legittimità l’apprezzamento
del giudice del merito circa la valutazione
della ricorrenza dei requisiti di precisione,
gravità e concordanza richiesti dalla legge
per valorizzare elementi di fatto come fonti
di presunzione, sempre che la motivazione
adottata appaia congrua dal punto di vista
logico, immune da errori di diritto e rispettosa dei principi che regolano la prova per
presunzioni (come nella specie). In virtù
delle esposte argomentazioni, avendo la
sentenza impugnata deciso le questioni
di diritto dedotte con il ricorso in modo
conforme alla giurisprudenza di questa
Corte senza che siano stati offerti elementi
per mutare il pregresso orientamento (cfr.
Cass., S.U., ord., n.19051/2010) ed essendo rimasta esclusa la configurazione dei
dedotti vizi motivazionali, si deve ritenere,
in definitiva, che sembrano emergere le
condizioni, in relazione al disposto dell’art.
380 bis, comma 1, c.p.c., per poter pervenire al possibile rigetto totale del proposto
ricorso per sua manifesta infondatezza”.
Considerato che il Collegio condivide
argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, senza che, con la memoria depositata nell’interesse del ricorrente,
si possa ritenere che siano stati aggiunti
ulteriori argomenti illustrativi determinanti rispetto a quelli già sostanzialmente
dedotti in ricorso con riferimento alla sentenza impugnata che, invece, come detto,
è risultata logica ed adeguata in ordine agli
affrontati aspetti di merito, oltre a conformarsi ai principi giurisprudenziali evidenziati nella suddetta relazione ex art. 380 bis
c.p.c.;
ritenuto che, pertanto, il ricorso deve
essere integralmente rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento, nei confronti della controricorrente, delle spese del presente giudizio, che si
liquidano come in dispositivo. Non occorre, invece, adottare, alcuna statuizione in
punto spese in ordine al rapporto processuale tra il ricorrente e l’altra intimata
V.G., che non ha svolto attività difensiva
in questa fase.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il
ricorrente al pagamento, in favore della
controricorrente, delle spese del presente
giudizio, liquidate in complessivi Euro
1.700, di cui Euro 200 per esborsi, oltre
accessori nella misura e sulle voci come
per legge.
NOVEMBRE
2012
ULTIME SENTENZE
DELLA CASSAZIONE
QUANDO SI CONFIGURA
IL SUPERCONDOMINIO
Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli
artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non
dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di
approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune
talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti “pro quota” ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
☛ Cassazione, sent. n. 17332/2011.
TETTOIA SENZA PARETI
E DISTANZE LEGALI
Costituisce costruzione anche un manufatto privo di
pareti ma realizzante una determinata volumetria, e pertanto la misura delle distanze legali per verificare se il
relativo obbligo è stato rispettato deve esser effettuata
assumendo come punto di riferimento la linea esterna
della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente
tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso. Nella specie il ricorrente ha ottenuto la condanna
alla rimozione di una struttura metallica con tettoia realizzata in violazione delle distanze legali, oltre al risarcimento del danno provocato sul muro di confine dall’ancoraggio della predetta struttura.
☛ Cass., sez. VI civ., ordin. 2/10/ 2012, n. 16776.
IMMOBILE LOCATO
DA UN SOLO COMPROPRIETARIO
La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della
gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto,
fra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicché nel caso
di gestione non rappresentativa, il comproprietario non
locatore potrà ratificare l’operato del gestore, e, ai sensi
dell’art. 1705, comma II, c.c., applicabile per effetto del
richiamo al mandato, contenuto nel citato art. 2032
c.c., potrà esigere dal conduttore, nel contraddittorio col
comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondenti alla proprietà indivisa.
☛ Cass. civ., sez. un., sent. n. 11136 del 4/7/2012.
IMMOBILE DIFFORME
DALLA CONCESSIONE
La sanzione di nullità del contratto di compravendita
immobiliare non è prevista per la difformità della costruzione rispetto alla concessione, salvo il caso di totale
difformità e solo in tale ipotesi è inibita (in mancanza di
sanatoria o di presentazione della domanda nei termini
e con le modalità di legge) la pronuncia di sentenza di
trasferimento coattivo dell’immobile ex art. 2932 c.c..
In materia di contratto preliminare immobiliare, la norma che impone l’indicazione degli estremi della concessione in sanatoria riguarda non solo le ipotesi di immobili senza concessione o con concessione decaduta o
inefficace, ma anche gli immobili realizzati in totale
difformità dalla concessione e che, quindi, hanno necessità della sanatoria di cui all’art. 31. La sanatoria richiamata nel II comma dell’art. 40 si riferisce ad immobili
realizzati oltreché in assenza di concessione, “in totale
difformità della concessione” e pertanto non ad immobili realizzati in parziale difformità.
☛ Cass., sez. II civ., sent. n. 3892 del 12/3/2012.
Il testo integrale di queste sentenze
sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”
non appena esse saranno rese note.
NOVEMBRE
LEGGI & SENTENZE 27
2012 N.21
Diversamente il proprietario dell’ultimo piano può maturare l’usucapione
Per opporsi alla sopraelevazione
del condominio ci sono vent’anni
Non vi è dubbio che i condòmini si
possano opporre a che il proprietario
dell’ultimo piano dell’edificio elevi
nuovi piani che alterino il decoro architettonico, sempre che non risulti altrimenti dal titolo, e tale diritto ben può
essere esercitato anche dopo che la soprelevazione sia stata effettuata, con facoltà di domandare, in questa seconda
ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno. Tuttavia è da rilevare che, stante il carattere dispositivo della norma e la posizione di diritto
soggettivo dei condòmini e del Condomino a far valere l’illegittimità della
soprelevazione, l’azione intesa ad opporvisi si estingue per prescrizione ove
nessuno dei titolari l’abbia esercitata
per il tempo determinato dalla legge
non potendo, ovviamente, far assurgere il diritto del condomino ad opporsi
alla soprelevazione che pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio, in
mancanza di una espressa previsione
legislativa, a diritto indisponibile, che si
ha quando di esso il titolare non può
privarsi con un proprio atto di volontà,
e come tale imprescrittibile.
Nel caso di soprelevazione che altera
il decoro architettonico - contrariamente a quanto avviene per l’ipotesi
in cui le condizioni statiche dell’edificio non consentono la soprelevazione
dacché in tal caso non vi è un limite
all’esercizio del diritto di sopraelevare,
ma manca il presupposto della sua stessa esistenza, sicché l’eventuale azione
di accertamento negativo in quanto
tendente a far valere l’inesistenza del
diritto è imprescrittibile - il proprietario esclusivo del lastrico solare o della
terrazza a livello è titolare del diritto a
sopraelevare ed i condòmini ove intendano limitare tale diritto entro i
confini del decoro o aspetto architettonico dell’intero immobile, possono
opporsi, perché a loro volta titolari del
diritto, spettante a ciascuno di loro
quali comproprietari, a non vedere pregiudicata la caratteristica architettonica dell’immobile comune, ma
l’opposizione deve avvenire nei termini della prescrizione ventennale. In
sintesi, il diritto del proprietario esclusivo del lastrico solare ad elevare “nuove fabbriche”, riconosciutogli dall’art.
1127 c.c., trova la sua limitazione nel
concorrente diritto dei condòmini, in
quanto tali, a non vedere turbate le
linee architettoniche dell’edificio condominiale, sicché possono ottenere
il rimedio della esecuzione in forma
specifica mediante l’azione reale della restitutio in integrum a tutela della
proprietà comune; ma se non esercitano tale azione nei limiti tempora-
li entro i quali il proprietario della
nuova fabbrica ha maturato il diritto a
mantenerla e con la limitazione esistente del diritto altrui, l’opposizione,
che è discrezionale, non può più proporsi.
Nel caso, infatti, il diritto reale ad
opporsi, concretandosi in una limitazione del diritto di proprietà altrui, non
può che estinguersi, al pari delle servitù, per prescrizione ventennale in
caso di mancato esercizio e, di contro,
non possono non essere salvi gli effetti
dell’usucapione in conseguenza del
possesso dell’immobile conformemente alle modalità in cui lo si è esercitato
per il tempo necessario all’acquisto.
Nella specie, raggiunta la prova
richiesta dal ricorrente incidentale
tendente a dimostrare che siffatta prescrizione si sia verificata, stante l’accoglimento da parte della corte distrettuale della domanda riconvenzionale
di usucapione spiegata dai R., ed accertato che alcun pregiudizio estetico e
statico era determinato dalla sopraelevazione de qua (essendo stato rigettato
nel merito l’appello incidentale dello
stesso B.), non sussistono i presupposti
per una astratta non usucapibilità del
diritto.
☛ Cassazione, sez. II civ., sent.
5 ottobre 2012, n. 17035.
Iva nazionale per le prestazioni
sugli immobili situati in Italia
hiamata a pronunciar- dello Stato, e quindi impo- ne, eccetera).
per il campeggio, la concessioC
si sui criteri di localiz- nibili in Italia, le prestazioni
Come noto, i principi di ne di diritti di utilizzazione di
zazione delle prestazioni di di servizi: a) rese da sogget- territorialità delle operazio- un bene immobile e le prestaservizi Iva, la Corte di cassazione è intervenuta, con
la sentenza n. 14068/2012,
sulle operazioni relative a
beni immobili individuate, in base alla normativa vigente ai fatti di causa,
dall’articolo 9, n. 2, lettera
a), della sesta direttiva del
Consiglio e dall’articolo 4,
comma 4, del Dpr n. 633
del 1972.
Ai sensi della richiamata
normativa, il luogo di effettuazione delle prestazioni
di servizi relative a un bene immobile, è quello dove è situato il bene immobile medesimo; conseguentemente, l’operazione dovrà
essere assoggetta a imposta
in base alle disposizioni Iva
vigenti nel Paese in cui si
trova l’immobile.
A tal proposito, la Suprema corte, richiamando
un suo precedente orientamento, ha ricordato come
“secondo il sistema tracciato dal legislatore, si considerano effettuate nel territorio
ti che hanno il domicilio
nel territorio italiano o da
soggetti ivi residenti che
non abbiano stabilito il domicilio all’estero (collegamento soggettivo attivo);
b) relative a beni immobili
situati in Italia (collegamento oggettivo); c) rese a
soggetti domiciliati o residenti in Italia, salvo che
non siano utilizzate fuori
dell’UE (collegamento soggetto passivo) (Cassazione
n. 12834/2012).
Secondo la Corte, la fattispecie sub iudice rientra a
pieno titolo nella previsione di cui alla precedente
lettera b) (criterio oggettivo), essendo stato accertato dai giudici di prime cure
che la ditta individuale forniva supporto logistico in
Sardegna per la clientela
tedesca di due società estere
per l’approntamento e la
consegna degli alloggi dati in locazione turistica ai
clienti tedeschi (pulizia,
manutenzione, riparazio-
ni Iva sono stati oggetto
di un’importante riforma
a opera della direttiva n.
2008/8/Ce, recepita nella
legislazione nazionale. A
seguito di dette modifiche,
tuttavia, la territorialità
delle prestazioni relative a
beni immobili, di cui alla
pronuncia in epigrafe, non
è mutata, continuando a
operare un criterio oggettivo di collegamento al territorio, in deroga ai criteri
generali di territorialità disciplinati dagli articoli 44 e
45 della direttiva 2006112-Ce e articoli 7-bis e 7ter del Dpr n. 633/1972.
In particolare, ai sensi dell’articolo 47 della direttiva
2006/112/Ce, nel testo
attualmente vigente, “il luogo delle prestazioni di servizi
relativi a un bene immobile,
incluse le prestazioni di periti,
di agenti immobiliari, la fornitura di alloggio nel settore
alberghiero o in settori con funzione analoga, quali i campi di
vacanza o i terreni attrezzati
zioni tendenti a preparare o a
coordinare l’esecuzione di lavori edili come, ad esempio, le
prestazioni fornite dagli architetti e dagli uffici di sorveglianza, è il luogo in cui è situato il
bene”.
Analogamente, anche
la lettera a) del comma 1
dell’articolo 7-quater del
Dpr n. 633/1972, dispone
che “Si considerano effettuate
nel territorio dello Stato: a) le
prestazioni di servizi relativi a
beni immobili, comprese le
perizie, le prestazioni di agenzia, la fornitura di alloggio nel
settore alberghiero o in settori
con funzioni analoghe, ivi
inclusa quella di alloggi in
campi di vacanza o in terreni
attrezzati per il campeggio, la
concessione di diritti di utilizzazione di beni immobili e le prestazioni inerenti alla preparazione e al coordinamento
dell’esecuzione dei lavori immobiliari, quando l’immobile è situato nel territorio dello
Stato”.
Fonte: Assonime
GIURISPRUDENZA
DI MERITO
RIFACIMENTO DEL TETTO
DI SCALA CONDOMINIALE
Per i lavori di rifacimento dell’intero tetto di una scala di
condominio a seguito di infiltrazioni di acque provenienti da
esso, dai comignoli e dalle fioriere su lastrico solare in uso
esclusivo ad un condomino, la spesa va suddivisa in base ai
millesimi di proprietà individuale della scala stessa, posto
che un criterio diverso potrebbe adottarsi solo su accordo
unanime dei condòmini.
☛ Trib. Milano, sez. XIII civ., sent. 3/2/2012, n. 1388.
PULIZIE CONDOMINIALI
SOSPENSIONE ILLEGITTIMA
È illegittima e va di conseguenza sospesa la delibera con cui
venga decisa la sospensione di un servizio essenziale per la
regolarità della gestione delle cose comuni, qual è quello di
pulizia delle scale, in quanto eccede dai poteri discrezionali
dell’assemblea condominiale, violando diritti del singolo
condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Inoltre all’assemblea condominiale è esclusa la possibilità
di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale
in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio
pulitore. Nel caso venga assunta una simile delibera, questa
sarebbe radicalmente nulla, avendo i condòmini statuito
oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo
condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere
☛ Trib. civ.Padova, sent. 25/7/2012.
LOCATORE CHE TRATTIENE
IL DEPOSITO CAUZIONALE
Il momento in cui l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale diviene esigibile è individuabile al momento del rilascio dello stabile. Laddove il locatore trattenga la somma
anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore,
senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto
o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti, la
sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito
liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere
decreto ingiuntivo. Peraltro, in caso di cessione del contratto di locazione, è il conduttore cessionario ad essere legittimato alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo
versato.
☛ Trib. Modena, sez. II civ., sent. 9/3/2012.
REVOCA DI AMMINISTRATORE
SU ISTANZA DI CONDÒMINI
Strutturandosi il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, su istanza di uno o di alcuni soltanto dei
condòmini, ai sensi dell’art. 1129, comma 3, c.c., come un
giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di
mandato esistente tra tutti i condòmini e l’amministratore,
trova applicazione, in tema di prova, il principio generale
operante in materia di inadempimento di una obbligazione,
sicché il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare
la fonte del suo diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera
allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova del fatto estintivo della pretesa di
revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione. Nella specie mancanza di resa della gestione
per due anni, non avendo incontestamente l’amministratore presentato il rendiconto in assemblea, né comunque sottoposto ai condòmini una relazione contabile evidenziante,
mediante indicazione delle entrate ed uscite, una chiara
situazione della gestione condominiale.
☛ Trib. Salerno, sez. I civ., sent. 12/4/2011.
AMMINISTRATORE CHE RITARDA
DI PRESENTARE IL RENDICONTO
Costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca
dell’incarico, il comportamento dell’amministratore di condominio che omette o trascura o ritarda per lungo tempo la
presentazione del rendiconto della gestione, anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di essa (ad esempio,
per consumi di acqua).
☛ Trib. civ.Messina, sent. 15/11/2011.
28 LEGGI & SENTENZE
N.21
NOVEMBRE
2012
Il trasferimento di fatto o lo spostamento dopo la compravendita della sede di lavoro nel comune dell’immobile non salvano dalla decadenza
Niente agevolazioni prima casa
senza la residenza anagrafica
I
n caso di mancato spostamento
della residenza nel comune di ubicazione del nuovo appartamento
en-tro diciotto mesi dal rogito, le
lungaggini burocratiche e l’esercizio
dell’attività professionale nell’abitazione acquistata non legittimano la
fruizione delle agevolazioni prima
casa. È quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza 17597 del 12
ottobre.
IL FATTO
La vicenda riguarda il recupero da
parte dell’Agenzia delle Entrate
dell’agevolazione fiscale sull’imposta di registro spettante per l’acquisto della “prima casa” (3% in luogo del 7%) e delle imposte ipotecaria e catastale (in misura fissa invece delle proporzionali del 2 e dell’1%), a causa del mancato trasferimento della residenza, da parte di
un contribuente, nel Comune di ubicazione dell’immobile oggetto
dell’acquisto entro il termine di decadenza di diciotto mesi, come previsto dalla nota II-bis) all’articolo 1
della tariffa, parte I, allegata al Dpr
131/1986.
In particolare, l’acquirente non
era riuscito a trasferire la residenza
presso la nuova abitazione, dove già
viveva e svolgeva l’attività professionale di consulente teatrale, a
causa delle lungaggini burocratiche
dovute al fatto che si trattava di cittadino extracomunitario.
Si ricorda che, ai sensi dell’articolo 1, comma 4, della richiamata tariffa, l’agevolazione compete per gli
atti a titolo oneroso che comportino
il trasferimento della proprietà di
case di abitazione non aventi le caratteristiche di immobili di lusso,
secondo quanto previsto dal Dm 2
agosto 1969.
La Commissione tributaria provinciale adita rigetta il ricorso, il cui
esito viene confermato anche in
secondo grado, ove il giudice d’appello, nel legittimare l’operato dell’ente impositore, ha osservato che,
al momento dell’acquisto, il contribuente non svolgeva ancora la propria attività nel Comune dell’immobile comperato e che il trasferimento di fatto nell’alloggio, in
assenza del trasferimento della residenza anagrafica, non costituisce
condizione idonea a impedire la decadenza e, quindi, la revoca dei be-
nefici fiscali goduti al momento dell’acquisizione del bene.
Il contribuente ricorre per cassazione, sostenendo in primo luogo
che anche il trasferimento della
mera residenza di fatto nell’immobile è idoneo alla fruizione del beneficio di cui trattasi e, in secondo luogo, che ai medesimi fini, è sufficiente che il richiedente abbia stabilito, nel termine di diciotto mesi dal
rogito, la sede della propria attività
nel comune in cui si trova l’abitazione.
LA DECISIONE
Nulla da fare per il contribuente anche in sede di legittimità, in quanto,
a declassare a parametro di serie “B”
la mera residenza di fatto o il domicilio dell’acquirente, è la sentenza
17597/2012, con la quale la Corte
di cassazione ha disatteso le richieste
di parte.
Il ricorrente chiedeva la conferma
del beneficio nonostante non fosse
né residente né lavorasse, al momento dell’acquisto, nel comune
dove era ubicato l’immobile. Insomma, per la Cassazione le pratiche lente non giustificano ritardi del
trasferimento.
Al riguardo, il giudice di legittimità spiega che, ai sensi dell’articolo
1, nota II-bis), della tariffa, parte I,
annessa al Tur (che ricalca sostanzialmente la disposizione contenuta
nell’articolo 2 del Dl 12/1985, convertito dalla legge 118/1985), il
beneficio fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa” compete soltanto se l’immobile è ubicato nel
comune in cui l’acquirente “ha” la
propria residenza o ve la “stabilisca”
entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto ovvero se l’immobile è
ubicato nel comune in cui l’acquirente “svolge” la propria attività.
Attesa la lettera e la formulazione
della norma, nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla
realtà fattuale, ove questa contrasti
con il dato anagrafico, o all’eventuale successivo ottenimento della
residenza, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio che deve sussistere alla data
dell’acquisto (Cassazione, sentenza
14399/2010).
Lo stesso vale per lo svolgimento
della propria attività lavorativa. Nel
caso in cui il trasferimento dell’attività dell’acquirente nel comune
dell’immobile avvenga in un momento successivo all’acquisto, non
sussiste il requisito per usufruire del
beneficio, è ciò in forza dello stesso tenore del dato normativo, da
intendersi come disposizione che
va interpretata “restrittivamente”
quanto ai presupposti (Cassazione,
sentenze 6234/2012, 5970/2011 e
5270/2009).
Si può invece usufruire dello
sconto allorché il trasferimento
della propria attività lavorativa nel
comune dell’immobile sia avvenuto anteriormente all’acquisto del
bene.
Occorre, infatti, considerare che
costituisce assunto consolidato in
tema d’imposta di registro, che ai
fini della fruizione dell’agevolazione
per l’acquisto della prima casa, assume rilievo esclusivo la residenza anagrafica dell’acquirente (già stabilita o da trasferire, nel termine prescritto, nel comune dell’immobile
acquistato), ciò anche in rapporto
alle ineludibili esigenze di celerità e
certezza nell’applicazione dell’agevolazione. Questo principio è dettato in chiara funzione antielusiva,
per la considerazione che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un
dato certo, certificativo della situazione di fatto enunciata nell’atto
di acquisto (Cassazione, sentenza
1530/2012).
Perciò, è elusione fiscale beneficiare delle agevolazioni prima casa
senza possedere la residenza anagrafica o il lavoro nel Comune dove è
ubicato l’immobile.
Salvatore Servidio (FiscoOggi)
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LEGGI & SENTENZE 29
2012 N.21
CORTE
DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 4/10/2012,
n. 16901
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. A.S.S. con il primo motivo, lamenta la
falsa applicazione di norme processuali: art.
276, 2 comma c.p.c.. Avrebbe errato il Tribunale, secondo il ricorrente: a) intanto per
non avere accertato, prioritariamente - così
come vorrebbe l’art. 276, 2 comma, c.p.c.,
l’esistenza in capo all’attore della legittimazione ad processum e ad causam; b) comunque, per aver ritenuto l’attore - odierno ricorrente - carente di legittimazione ad processum e ad causam perché, nonostante il
ricorrente non avesse un titolo formale di
proprietà, il condominio per facta concludentia lo ha sempre ritenuto a tutti gli effetti
condomino; c) nell’aver sostenuto che l’attore avrebbe proposto una più ampia domanda avente ad oggetto l’accertamento
del fatto che egli fosse titolare della quota di
7,66 millesimi di proprietà nel predetto
condominio. Tale convincimento è frutto,
sostiene, ancora, il ricorrente, di un’errata
interpretazione delle richieste conclusive
dell’atto di citazione introduttivo nelle
quali al punto A) l’attore chiedeva “di ritenere e dichiarare il Dott. Proc. A.S.S. titolare della quota di 7,66 millesimi di proprietà
del condominio”. Epperò, l’attore chiedeva
emettersi una sentenza dichiarativa in relazione ad un’esistente tabella che lo stesso
fosse titolare della quota di 7,66 riportata in
tabella e non di quella di 9,34 applicata
dall’amministratore condominiale e, neppure, presente nella tabella.
1.1. Le censure, singolarmente e nella loro
interezza, sono fondate e vanno accolte per
le ragioni di cui si dirà.
L’attuale ricorrente aveva affermato di
aver posseduto il vano soffitta per più di un
ventennio, e dunque di averlo acquistato
per usucapione. Pertanto, la Corte avrebbe
dovuto accertare, comunque, anche in via
incidentale - e non sembra lo abbia fatto - se
A.S.S. fosse proprietario del vano soffitta, e
in mancanza di altro titolo di acquisto, se lo
stesso lo avesse acquistato per usucapione.
L’amministratore può resistere in giudizio
nelle cause che riguardano le parti comuni
Anche senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale
D’altra parte, come pure ha evidenziato lo
stesso Tribunale di Chieti, nelle conclusioni
rassegnate nell’atto di citazione e successivamente, confermate definitivamente, all’udienza del 3 ottobre 2002, l’attore (attuale ricorrente) non aveva richiesto il mero accertamento dell’errore materiale, ma
una ben più ampia domanda avente ad
oggetto l’accertamento del fatto che egli
fosse titolare di una quota pari a 7,66 millesimi di proprietà, e, dunque, avrebbe chiesto
un accertamento di proprietà. Né l’affermazione del condominio, resa nell’atto di costituzione in giudizio, di aver precedentemente rivendicato la proprietà del vano soffitta
con una causa promossa davanti al Tribunale di Chieti, probabilmente non ancora
conclusasi, poteva sollevare il Giudice del
merito dall’accertare la proprietà dell’attuale ricorrente in ordine al vano soffitta. Lo
stesso accertamento in ordine alla carenza di legitimatio ad processum e ad causam
dell’attore, non poteva che essere subordinato all’accertamento del titolo di proprietà, mentre, invece, sembra che il Tribunale di Chieti abbia escluso la legitimatio ad
causam, dando per dimostrato quel che l’attore chiedeva venisse accertato e dichiarato.
2. Con il secondo motivo il ricorrente
lamenta l’errata applicazione dell’art. 102, 2
comma c.p.c.. Avrebbe errato il Tribunale,
secondo il ricorrente, per non aver considerato che il Condominio e per esso l’amministratore condominiale, non è soggetto estraneo in una causa riguardante parti comuni,
ma è parte attiva, così come lo sono tutti i
condomini. Ove il Tribunale avesse ritenuto che il Condominio fosse parte attiva nel
giudizio di cui si dice, aveva l’obbligo di
disporre l’integrazione del contraddittorio,
ai sensi e per gli effetti dell’art. 102, 2 comma, c.p.c..
2.1. Anche questo motivo è fondato e va
accolto.
Ai sensi dell’art. 1131 secondo comma
cod. civ., la legittimazione passiva dell’am-
Ai sensi dell’art. 1131
secondo comma cod. civ.,
la legittimazione passiva
dell’amministratore del
condominio a resistere in
giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei
condomini, non incontra
limiti e sussiste anche in
“
ordine alle azioni di natura reale relative alle parti
comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal
singolo condomino; in tal
caso, l’amministratore ha
il solo obbligo, di mera
rilevanza interna e non
“
NOVEMBRE
ministratore del condominio a resistere in
giudizio, esclusiva o concorrente con quella
dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura
reale relative alle parti comuni dell’edificio,
promosse contro il condominio da terzi o
anche dal singolo condomino; in tal caso,
l’amministratore ha il solo obbligo, di mera
rilevanza interna e non incidente sui suoi
poteri rappresentativi processuali, di riferire
all’assemblea, con la conseguenza che la sua
presenza in giudizio esclude la necessità del
litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.
3. Con il terzo motivo il ricorrente lamenta
la contraddittoria motivazione su un fatto
decisivo prospettato dalle parti. Secondo il
ricorrente, l’affermazione del Tribunale
secondo la quale “l’attore non ha impugnato le delibere con le quali l’assemblea ha approvato i rendiconti annuali” sarebbe ultronea perché il condominio non avrebbe eccepito tale mancanza di impugnazione nel
giudizio di primo grado, ma solo in appello e,
pertanto, violando l’art. 345 c.p.c.. Sicché,
ritiene il ricorrente, il Giudice di appello
non avrebbe potuto ritenere che la domanda di restituzione delle somme non fosse
accoglibile per non avere il ricorrente impugnato le delibere condominiali. Sempre secondo il ricorrente, il Tribunale avrebbe errato, anche, per aver ritenuto che nulla sarebbe spettato a S., essendo questo moroso
incidente sui suoi poteri
rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza
che la sua presenza in
giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei
confronti di tutti i condòmini.
nel pagamento delle quote condominiali,
perché: a) il decreto ingiuntivo che sarebbe
indicato a fondamento della morosità dello
S. non era stato mai azionato; b) nessuna azione riconvenzionale era stata proposta dal
Condominio e, pertanto, il Giudice di appello non avrebbe potuto ritenere non dovuto il richiesto dall’attore, odierno ricorrente, sulla base di presunti crediti non proposti con riconvenzionale.
3.1. Tale censura rimane assorbita dall’accoglimento del primo e del secondo motivo
e/o, comunque, l’accoglimento del primo e
del secondo motivo priva di utilità giuridica
l’esame di questo secondo motivo tale che si
può prescindere dall’esaminarlo.
In definitiva, va accolto il primo e il secondo motivo, dichiarato assorbito il terzo,
la sentenza impugnata va cassata per quanto in motivazione e la causa rinviata al Tribunale di Chieti in persona di altro Magistrato, al quale è rimesso, ai sensi dell’art.
385 c.p.c., il regolamento delle spese anche
per il presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo e il secondo
motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Tribunale di Chieti in persona di altro magistrato al quale rimette ai
sensi dell’art. 385 cpc, il regolamento delle
spese anche per il presente giudizio di cassazione.
Parcheggio in condominio È nulla la clausola che prevede
e manovre di passaggio l’aumento del canone nel tempo
In mancanza di norme limitative
della destinazione e dell’uso delle
porzioni immobiliari di proprietà
esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento
che sia stato approvato da tutti i
condòmini, la norma dell’art.
1122 c.c. non vieta di mutare la
semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, purché non
siano compiute opere che possano
danneggiare lo parti comuni dell’edificio o che rechino altrimenti
pregiudizio alla proprietà comune.
Nella specie, è stata confermata
la sentenza di merito la quale
aveva ritenuto che l’uso dell’area
scoperta antistante il fabbricato,
destinata a parcheggio, dovesse
avvenire in modo da lasciare agli
attori proprietari dei magazzinigarages lo spazio per le manovre di
ingresso e regresso in relazione ai
loro magazzini, non assumendo
rilievo in contrario il mutamento
di destinazione a garage operato
dagli stessi attori e il fatto che il
condominio convenuto sosteneva che l’area in cui erano ubicati
gli immobili degli attori era stata
dal costruttore destinata a parcheggio e dal condominio erano
stati assegnati i posti auto.
☛ Cassazione, sez. II civ., sent. 27/10/2011, n. 22428.
Per effetto del principio generale
della libera determinazione convenzionale del canone locativo
per gli immobili destinati ad uso
non abitativo, deve dirsi legittima
la clausola con cui si convenga una
determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive del tempo nell’arco del rapporto, purché sia ancorata ad elementi predeterminati
(idonei ad influire sull’equilibrio
economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti
dalle eventuali variazioni annuali
del potere di acquisto della moneta), risultando altrimenti una sot-
tostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare
esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo,
così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta
“sull’equo canone” (sia nella formulazione originaria che in quella
novellata dall’art. 1 comma nono
sexies, della legge n. 118 del 1985),
ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 della legge
predetta.
Nel caso di specie, un canone
pattuito per periodi successivi in
☛ Corte di Cassazione, sez. VI civ. 3, ordinamza 1/10/2012, n. 16717.
misura crescente e disancorata da
elementi predeterminati in grado
di influire nel tempo sul sinallagma contrattuale non è affatto una
lecita determinazione di un plurimo o articolato canone, ma, per
l’unitarietà del rapporto contrattuale, integra - come con motivazione congrua e logica rileva la
corte territoriale - una non consentita elusione della norma sull’immutabilità - salvi i soli aggiornamenti Istat - del canone per
tutta la durata del rapporto: correttamente da sanzionare con la
nullità prevista dall’art. 79 legge
392 del 1978.
30 QUESITI
N.21
NOVEMBRE
2012
FISCO & IMMOBILI, RISPONDE
L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Registrazione telematica
dei contratti di locazione
D. Vorrei chiedere conferma del fatto che l’obbligo di registrazione per via telematica di un contratto di locazione scatti qualora il richiedente la
registrazione sia in possesso di almeno dieci
immobili sul territorio italiano, indipendentemente dal numero di unità immobiliari possedute dagli
altri contraenti inseriti in contratto.
R. La procedura di registrazione telematica
dei contratti di locazione è obbligatoria per
chi possiede almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti.
Tale forma di registrazione consente il contestuale pagamento on-line delle imposte di
registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni.
La registrazione, in questi casi, può essere effettuata direttamente dal contribuente, abilitato ai servizi telematici dell’Agenzia, oppure
tramite un intermediario abilitato (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori,
consulenti del lavoro, ecc.).
Immobile ubicato in
area d’interesse pubblico
D. L’atto di trasferimento di un immobile collocato in area di interesse pubblico è assoggettabile
all’applicazione dell’imposta di registro agevolata?
R. L’atto di trasferimento dell’immobile è
assoggettabile a imposta di registro proporzionale con aliquota del 3%, ai sensi dell’articolo 1, Tariffa parte prima, punto 4, Dpr n. 1311986, se l’immobile è espressamente dichiarato di notevole interesse pubblico dalle
autorità competenti. Il D. lgs n. 42/2004 stabilisce la procedura che la Regione deve seguire per il provvedimento relativo alla
dichiarazione di notevole interesse pubblico
paesaggistico degli immobili (artt. 134, 136,
137,138, 139, 140, 141).
Secondo quanto previsto in nota all’articolo
1, Tariffa parte prima, del Tur: “Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento la
parte acquirente: a) ove già sussista il vincolo
previsto dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089,
per i beni culturali dichiarati, deve dichiarare
nell’atto di acquisto gli estremi del vincolo
stesso in base alle risultanze dei registri immobiliari; b) qualora il vincolo non sia stato
ancora imposto deve presentare, contestualmente all’atto da registrare, una attestazione,
da rilasciarsi dall’Amministrazione per i beni
culturali e ambientali, da cui risulti che è in
corso la procedura di sottoposizione dei beni
al vincolo. L’agevolazione è revocata nel caso
in cui, entro il termine di due anni decorrente
dalla data di registrazione dell’atto, non venga documentata l’avvenuta sottoposizione
del bene al vincolo. […]”.
Ai fini della fruizione della agevolazione è
necessario il provvedimento di dichiarazione
di notevole interesse pubblico, emanato
dall’autorità competente, di cui è prevista la
trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi
dell’articolo 140, comma 4, del D. lgs n.
42/2004. Alla richiesta di registrazione, gli
interessati devono esibire la dichiarazione di
notevole interesse pubblico o comunque
l’avvio del relativo procedimento, come richiesto dal citato articolo 1, Tariffa parte prima, del Tur, nelle lettere a) e b).
Locazione
di immobile strumentale
D. L’affitto di un immobile strumentale (categoria A/10) ad un privato da parte del proprietario
professionista è soggetto a fatturazione?
R. L’affitto dell’immobile non costituisce operazione rientrante nell’attività di lavoro
autonomo e, pertanto, i canoni di locazione
percepiti dal professionista, essendo esclusi
dall’Iva, non devono essere fatturati. I canoni, infatti, si configurano, ai sensi dell’articolo
36 del Tuir, come redditi di fabbricati. La norma richiamata prevede che costituisce reddito di fabbricati il reddito medio ordinario ritraibile dalle unità immobiliari urbane. Il red-
dito medio ordinario è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite secondo le norme della legge catastale per
ciascuna categoria e classe.
D. Nel periodo estivo affitto il mio appartamento
solo settimanalmente con regolare contratto. Tali
contratti possono essere comunque registrati?
R. I contratti di locazione di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno
non sono soggetti all’obbligo di registrazione.
Questi contratti, se non stipulati per atto
pubblico o scrittura privata autenticata, devono essere registrati soltanto “in caso d’uso”.
Gli atti si registrano “in caso d’uso” quando
vengono depositati presso le cancellerie giudiziarie per l’applicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello
Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo.
Devono comunque essere registrati in caso
d’uso (se stipulati per scrittura privata non autenticata), i contratti soggetti a Iva, se tutte le
pattuizioni contenute nel contratto sono soggette a tale imposta.
L’obbligo della registrazione compete :
- ai notai, nel caso di contratti di locazione
redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata;
- alle parti contraenti (proprietario e inquilino), in caso di scrittura privata non autenticata (in tal caso, indipendentemente dalla
residenza del proprietario e dell’inquilino, o
dalla ubicazione dell’immobile dato in locazione, qualsiasi ufficio delle Entrate può ricevere l’atto per la registrazione).
Per i contratti di locazione posti in essere con
scrittura privata, sia la richiesta di registrazione sia il versamento dell’imposta possono
essere eseguiti da una delle parti contraenti.
Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma en-
R. Sì. Il contratto di locazione di una cantina è regolato,
infatti, dal codice civile (artt. 1571 e seguenti), con la
D. Abito in un edificio condominiale il cui tetto – che conseguenza che le parti sono libere di ripartire le spese
serve da copertura a tutte le unità immobiliari del fab- di registrazione della locazione nel modo che ritengono
bricato – deve essere rifatto. Come va ripartita la relati- più opportuno.
va spesa? Preciso che nulla è previsto in proposito nel
SPESE URGENTI
regolamento di condominio.
RICOSTRUZIONE
DEL TETTO COMUNE
FATTE DA CONDOMINO
R. La spesa in questione deve essere ripartita tra tutti i D. L’art. 1134 del codice civile prevede che il condomicondòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di no che abbia fatto spese per le cose comuni senza autoproprietà (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5064 del 29-4- rizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha
1993).
diritto al rimborso, salvo che si tratti di “spesa urgente”. Cosa si intende con tale espressione?
LOCAZIONE DI CANTINA
E SPESE REGISTRAZIONE
Trascrizione degli atti
Quali termini?
Affitto stagionale
dell’appartamento
AFFITTI & CONDOMINIO
CONFEDILIZIA RISPONDE
R. Al quesito ha risposto la Cassazione secondo cui il
“concetto
di spese urgenti cui si riferisce l’art. 1134 del
D. Nel contratto di locazione di una cantina si può inserire una clausola che ponga ad esclusivo carico dell’in- codice civile deve interpretarsi nel senso di comprendervi tutte quelle spese che comunque appaiono, secondo il
quilino le relative spese di registrazione?
trambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.
D. Entro quali termini deve essere richiesta la trascrizione degli atti? I termini sono gli stessi anche
per gli atti autenticati all’estero?
R. I notai e gli altri pubblici ufficiali che
hanno ricevuto o autenticato l’atto soggetto
a trascrizione o presso i quali è stato depositato l’atto ricevuto o autenticato all’estero
hanno l’obbligo di richiedere la formalità
relativa nel termine di trenta giorni dalla data
dell’atto o del deposito.
I cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali
essi hanno comunque partecipato, devono
richiedere la formalità entro il termine di
trenta giorni dalla data dell’atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se
questa è prescritta.
Nel caso in cui si tratti di trascrizione del certificato di successione, questa va richiesta nel
termine di sessanta giorni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione
con l’indicazione degli estremi dell’avvenuto
pagamento dell’imposta ipotecaria.
Usufrutto di terreno
non edificabile
D. L’atto di trasferimento di un diritto di usufrutto su un terreno non edificabile è soggetto a
Iva?
R. Gli atti di costituzione o trasferimento di
diritti reali aventi a oggetto terreni che non
sono suscettibili di utilizzazione edificatoria
non sono soggetti a Iva.
Tali atti, infatti, non sono considerati, a
norma dell’articolo 2, comma 3, lettera c),
del Dpr n. 633/1972, cessioni ai fini Iva. Pertanto, da chiunque posti in essere, scontano
l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e
l’imposta catastale.
La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno,
pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a
questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore
informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489
criterio di un bonus pater familias, indifferibili allo scopo
di evitare un possibile anche se non certo nocumento”
alla cosa comune (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 475 del 182-1972).
LOCAZIONE DI VILLA
QUALE LA DURATA?
D. Sono proprietario di un immobile accatastato A/8
(villa). Posso concederlo in locazione senza rispettare
quanto previsto dalla legge n. 431 del 1998 con riferimento, in particolare, alla durata del rapporto contrattuale?
R. Certamente. La locazione di cui trattasi, infatti, è regolata dal codice civile, così come prevede la stessa legge
n. 431/1998 (art. 1, comma 2, lett. a), con la conseguenza che la durata del rapporto contrattuale può essere liberamente stabilita dalle parti.
NOVEMBRE
31
2012 N.21
Le informazioni
più complete
sul patrimonio
immobiliare
iorni
Ogni 15 g
Indagine del portale Idealista: nel terzo trimestre 2012 dal crollo dei prezzi nelle grandi città di è salvata soltanto Napoli
Anche le case usate costano meno
I
l calo dei prezzi degli immobili, collegato
alla situazione di crisi, non riguarda soltanto le case nuove, ma anche le abitazioni
di seconda mano. A sostenerlo è idealista.it,
che ha effettuato uno studio su un campione di 42.895 annunci pubblicati sul portale
e relativi a 47 città capoluogo.
Dall’indagine emerge che in un contesto
influenzato da un forte clima d’incertezza sul
futuro, si sta facendo strada una netta tendenza ribassista, a dimostrazione che i proprietari hanno preso coscienza che le case
con prezzi fuori mercato possono rimanere
invendute per mesi.
Le città maggiori mostrano complessivamente una tenuta migliore degli altri centri,
anche se nel terzo trimestre 2012 ribassi si
segnalano a Cagliari (-5,7%), Bari (-1,4%)
e Torino (-0,5). In sostanziale stallo Palermo e Padova (-0,1%), mentre sono riuscite
a mantenere i loro prezzi in terreno positivo città quali Bologna (0,3%), Venezia
(2,2%), Genova (2,7%) e Firenze (3,3).
Delle altre città capoluogo, Bergamo è quella che maggiormente sconta l’effetto repricing, con quotazioni giù del 5,8%. Anche a
Perugia e Varese i proprietari hanno dovuto
abbassare di molto le loro pretese per cercare di vendere casa, con decrementi, rispettivamente, del 5,3% e del 4,7%.
Per la prima volta da quando idealista.it
rileva i prezzi nelle grandi città, Milano e
Roma segnano un calo secco, rispettivamente del 3,2% e del 2,6%, mentre Napoli
ristagna (-0,1%), ma veniva da due trimestri consecutivi in rosso.
Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dello studio condotto da idealista.it, “è il segnale che l’interesse a vendere
da parte ei proprietari è diventato più pressante negli ultimi mesi, quindi si cerca di
assecondare la domanda abbassando le pretese, senza aspettare che le banche riaprano
i rubinetti, cosa che non avverrà a breve. In
questo contesto l’aspetto positivo è che il
mercato è diventato più elastico”.
MILANO
Il rallentamento sul fronte delle compravendite nella prima metà dell’anno si abbatte sui prezzi delle case a Milano, che sperimentano la prima decisa contrazione proprio allo scadere del terzo trimestre (-3,2%).
È quanto emerge dall’andamento dei prezzi
di listino di 7.668 abitazioni di seconda mano nel capoluogo meneghino, dove il prezzo medio attualmente si attesta a 4.141 euro/mq.
Dopo l’estate il repricing è una tendenza
diffusa anche sotto la Madonnina, e non
riguarda solo i quartieri periferici della città,
ma coinvolge tutti quei proprietari che, con
l’intensificarsi della crisi, hanno preso coscienza che le case con prezzi fuori mercato
possono rimanere invendute per mesi.
Aspettando che le banche riaprano i rubinetti del credito, i proprietari provano ad
assecondare la domanda abbassando le pretese. Per questo la discesa verso valutazioni
più “reali” può subire una sensibile accelerazione in periferia. Vitalba – Gallaratese, ad
esempio (2.354 euro/mq; -4,5%) sperimenta i ribassi maggiori. Ma il calo travolge
anche le zone centrali di Garibaldi – Porta
Venezia (5.417 euro/mq; -4,2%).
Un’inversione di tendenza rispetto a
quanto avvenuto nelle prima metà dell’anno, porta in terreno negativo pure i valori di
Forlanini (3.515; -3,6% euro/mq) e del centro storico (7.802 euro/mq; -3,4%), dove le
quotazioni vanno sotto la soglia degli 8mila
euro, ma restano le più alte della città. Tra i
quartieri di pregio si segnala inoltre la netta contrazione di San Siro (4.958 euro/mq;
-3,1%).
Diminuzioni sotto la media del capoluogo
accomunano invece altri sei quartieri: Corvetto – Rogoredo (2.781 euro/mq; 2,4%),
Chiesa Rossa – Gratosoglio (3.072 euro/mq; -1,3%) e Porta Vittoria (4.886 euro/mq; -1,2%), quest’ultima la zona che è
cresciuta di più nel raffronto anno su anno.
Modesti ribassi per Città Studi – Lambrate
(3.374 euro/mq;-0,8%), Fiera – De Angeli
(5.284 euro/mq; -0,6%) e Famagosta – Barona (3.129 euro/mq;-0,6%) ancorata ai valori di dodici mesi fa.
Invariati i prezzi in Lorenteggio – Bande Nere (3.427 euro/mq), mentre registrano lievi progressi Certosa (2.736 euro/mq; 0,2%), Greco Turro (3.017 euro/mq;
0,8%) e Navigli – Bocconi (5.101 euro/mq;
1,2%). Baggio, infine (2.546 euro/mq;
2,5%) dopo l’estate è tornato sui valori dell’anno scorso.
Quanto ai comuni dell’hinterland milanese fanno eco alle sofferenze del capoluogo, e nel terzo trimestre 2012 accumulano
una contrazione complessiva pari al 5,7%.
Dei comuni della provincia analizzati da
idealista.it, dieci segnano un sostanziale
discesa dei prezzi: in special modo Corsico
(-4,7%; 2.195 euro/mq), Pioltello (1.898
euro/mq; -4,0%) e Cinisello Balsamo
(2.114 euro/mq; -2,9%), che ha lasciato sul
campo il 9,7% in un anno. Nonostante il
trimestre in rosso, Segrate (3.205 euro/mq; 1,6%) si conferma invece il comune alle
porte della città con i prezzi più alti; sul fronte opposto Legnano (1.858 euro/mq; 1,7%)
che è quello con i prezzi più bassi, mentre la
maggiore crescita del trimestre è quella di
San giuliano Milanese (2.278; 3,8%).
Uscendo dalla provincia del capoluogo, il
mercato monzese è in bilico tra opposte
tendenze. Da una parte il profondo rosso
di comuni come Lissone (2.183 euro/mq;
-4 %) e Desio (1.901 euro/mq; -3,6 %);
dall’altra la performance positiva di Monza
(2.713; 6,6%). La città capoluogo, in particolare, registra un incremento dei prezzi
legato all’aumento dell’offerta qualificata.
ROMA
Dopo due trimestri di segnali di stanchezza, per il mattone della capitale i prezzi segnano una prima netta battuta d’arresto,
con quotazioni giù del 2,6%, alla media di
4.426 euro/mq. L’analisi effettuata su un
campione di 8.601 abitazioni evidenzia,
infatti, la prevalenza del trend ribassista in
ben 13 quartieri della capitale sui 19 monitorati.
La congiuntura penalizza chi non ha avuto fretta di vendere, e adesso deve fare i
conti con un mercato in retromarcia nel
quale spicca la tendenza discendente di
Fomentano – San Lorenzo (5.024 euro/mq;
-6,8 %), che sconta più di altri quartieri
l’euforia da investimento degli anni del credito facile, con prezzi saliti a livelli di bolla e
ora in rapida discesa (-10,9% rispetto allo
stesso periodo dell’anno scorso).
Dopo l’estate cali sopra la media del periodo da nord a sud della capitale interessano
Cassia – Flaminia (4.544 euro/mq; -4,3%),
Monte Mario (3.935 euro/mq; -4%) e Appia Antica (4.480 euro/mq; -3,7%;). Accentuano la caduta anche Ostia – Infernetto – Casal Palocco (-3%; 3.218 euro/mq) e
Monte Sacro (4.162 euro/mq; -2,8%).
Segnali di normalizzazione per le zone
Aurelia (-1,5%; 4.092 euro/mq), Casilino –
Centocelle (3.352 euro/mq; -1,4%;) e Prenestino (3.658 euro/mq; -1%), mentre
Parioli (6.844 euro/mq; -0,9%), Eur (4.173
euro/mq; -0,7%;), Appio Latino (4.770
euro/mq;-0,4%) e Colle Aniene – Collatino (3.623 euro/mq;-0,4%) vivono un trimestre di sostanziale stagnazione.
In terreno positivo resistono Monte
Verde (0,2%; 4.792 euro/mq), Roma est –
Autostrade (0,2%; 2.663 euro/mq) e Cinecittà (0,3%; 3.547 euro/mq) per quanto
riguarda la fascia medio-bassa di prezzo. Gli
incrementi maggiori si sono invece verificati nei quartieri dove le case costano di
più, con il Centro Storico (7.507 euro/mq;
1,3%) che rimane di gran lunga il quartiere
più caro della città, seguito da Prati (6.567
euro/mq; 2,7%) con una crescita addirittura
superiore al tasso d’inflazione, se si prendono come riferimento i listini di un anno fa.
Ma il mattone crolla in provincia. L’estate ha aumentato le difficoltà di chi vende
immobili fuori città: lo testimonia la sforbiciata generalizzata dei prezzi in tutti i
comuni monitorati. Si va dal meno 5,5% di
Ardea al modesto 0,7% di Guidonia Montecelio, con cali addirittura a due cifre su
base annua e punte fino al -12,4% proprio
nella cittadina del litorale sud di Roma. Il
terzo trimestre dell’anno riserva ribassi tra
il 3 e il 4% a 7 dei 13 comuni dell’analisi.
Fra questi, nonostante un calo delle quotazioni nell’ordine del 3,3%, Fiumicino rimane il centro alle porte di Roma con i
prezzi più elevati (2.954 euro/mq), mentre
Cerveteri (2.330 euro/mq; -0,9%;) è quello
con la maggiore tenuta dallo scorso anno a
oggi
NAPOLI
In controtendenza rispetto a quanto si è
osservato a Roma e Milano, il prezzo delle
case di seconda mano a Napoli ritorna in
terreno positivo nel terzo trimestre, segnando un lieve incremento delle quotazioni
dello 0,1%, a una media di 3.256 euro/mq.
Emerge dall’analisi di un campione di 1.973
abitazioni presenti sul portale idealista.it tra
giugno e settembre.
La performance migliore del periodo si
registra nell’area del lungomare (2,1%;
5.649 euro/mq), che racchiude le zone di
maggior pregio della città, mentre dalla
parte opposta della classifica, Miano Secondigliano evidenzia un chiaro trend ribassista, con un calo del 4,3% che situa i prezzi
sotto la soglia dei 2mila euro al metro quadro. Tra le due opposte spinte del mercato,
tengono Bagnoli – Fuorigrotta (3.417
euro/mq; 0,3%) e le aree collinari di Capodimonte – Materdei – San Carlo – Arena
(2.966 euro/mq; 1,2%) entrambe nella
fascia media dei prezzi cittadini.
Il trend discendente, nel trimestre appena trascorso, accomuna comunque tutte le
aree periferiche, da Marianella – Scampia
(2.057 euro/mq; -2,4%), a Soccavo – Pianura (2.416 euro/mq; 1,8%), fino a Ponticelli – San Giovanni (2.033 euro/mq;
-0,9%). La crisi non fa distinzioni tra la città
bassa e il Vomero, dove con una contrazione dell’1,1% i prezzi raggiungono i 4.878
euro al metro quadro, restando comunque
tra i più alti della città. Decisamente più
economico per i napoletani acquistare casa
nel centro storico (2.810 euro/mq; 1,6%) o
nella limitrofa zona popolare di Piazza Garibaldi (2.364 euro/mq; -2,1%) dove 2mila
euro possono bastare per un appartamento all’Arenaccia, mentre con 3mila si può
puntare al centro direzionale.
32 MERCATO
REPORT TECNOCASA
N.21
NOVEMBRE
2012
Nel primo semestre 2012 l’offerta aumenta più della domanda. A Torino quotazioni in calo del 4,4%
Piemonte: dal crollo del mercato si salva solo Verbania
I
l primo effetto della crisi del comparto
immobiliare è rappresentato dal calo delle
quotazioni delle case: una tendenza dalla
quale non è rimasto immune il Piemonte,
dove, nei primi sei mesi del 2012, i capoluoghi di provincia hanno segnalato prezzi in
diminuzione, ad eccezione di Verbania. È
quanto emerge dal report diffuso nei giorni
scorsi dal gruppo Tecnocasa, secondo cui, in
Piemonte, la città con il ribasso maggiore dei
prezzi è stata Vercelli (-7,7%); a seguire Novara (-4,5%), Asti (-3,5%), Biella (-3,3%) e
Cuneo (-2,0%). Alessandria ha messo a
segno una diminuzione delle quotazioni pari
all’1%, mentre il capoluogo regionale, Torino, ha fatto segnare un decremento dei prezzi nell’ordine del 4,4%.
TORINO
Il calo dei prezzi degli alloggi registrato a
Torino nel primo semestre del 2012 (-4,4%)
si aggiunge a quelli segnati sotto la Mole
nel 2008 (-5,6%), nel 2009 (-3,5%) e nel
2011 (-2,1%), mentre nel 2010 le quotazioni immobiliari avevano visto un rialzo dello
0,4%.
Ad onor del vero, tuttavia, occorre segnalare che questa quarta diminuzione dei prezzi
delle case negli ultimi 5 anni non bilancia
che molto marginalmente i ben più significativi aumenti che si erano verificati tra il
2002 e il 2006.
Inoltre, è sempre importante parametrare i dati con i numeri reali: su un alloggio
quotato a fine 2011 200mila euro, un calo
delle quotazioni del 4,4% si traduce, per il
potenziale acquirente, in una riduzione del
prezzo inferiore ai 10mila euro. È evidente, dunque, che, in un periodo di forte crisi economica ed occupazionale, e a fronte
della pesantissima stretta creditizia attuata
dalle banche, non si tratta certo di un valore così discriminante da stimolare un rilan-
cio delle compravendite.
Tornando, comunque, all’indagine condotta da Tecnocasa, appare chiaro come il
calo delle quotazioni abbia avuto un impatto differente sulle varie aree cittadine.
Le zone centrali, in particolare, hanno segnato una contrazione del 3,0%. Nel Centro Storico il primo semestre del 2012 evidenzia un aumento degli immobili in vendita: gli appartamenti restano sul mercato
più a lungo, molti proprietari stanno decidendo di vendere soluzioni inutilizzate per
tagliare le spese condominiali oppure per
bisogno di liquidità. Sul mercato degli affitti si registra, invece, una buona domanda alimentata soprattutto da studenti e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono mediamente intorno a 450-500 € al
mese.
La macroarea che ha segnalato il ribasso
più forte è quella di Nizza – Lingotto – Mirafiori Sud (-6,2%). In questa zona anche il
mercato delle locazioni segnala delle difficoltà. Infatti, per un bilocale si chiedono
valori medi di 400-450 € al mese, ma i
potenziali inquilini sono molto esigenti, cercano abitazioni con arredi di qualità. Si allungano quindi i tempi di ricerca del potenziale inquilino, che si aggirano tra i 3-4 mesi.
Tra coloro che ricercano in zona appartamenti in affitto ci sono studenti universitari
e lavoratori fuori sede.
Le quotazioni delle abitazioni nella zona di
Pozzo Strada – Piazza Rivoli sono in diminuzione. La motivazione è da ricercarsi nella
difficoltà di accesso al credito e nell’abbondante offerta abitativa presente sul mercato.
I valori degli immobili nella zona di Pozzo
Strada – Viberti hanno registrato una contrazione. Qui la situazione sul mercato immobiliare appare molto confusa perché i potenziali acquirenti sono ancora indecisi e lo
stesso vale per i venditori, che spesso non
hanno stretta necessità di vendita, e quindi
in alcuni casi preferiscono temporeggiare.
Esiste poi una zona più popolare che si sviluppa non lontano da Parco Ruffini con
immobili ex Iacp che si scambiano a prezzi
medi di 1300-1400 € al mq.
I piccoli tagli, dal valore compreso tra 75
e 80 mila €, si compravendono soprattutto
per uso investimento. A cercare in affitto
in zona sono giovani coppie e single che
non riescono ad accedere al mercato del
credito e persone anziane che hanno venduto l’abitazione per necessità. I proprietari
sono molto selettivi ed esigenti. Per un
bilocale si spendono intorno a 400-450 € al
mese.
Nel primo semestre del 2012 le abitazioni
della macroarea Collina hanno segnalato
una contrazione media pari al 4,5%, con
valori che oscillano dallo 0% di Lomellina al
-9,1% del quartiere Sassi. Data la vicinanza sia al centro di Torino che al quartiere
Gran Madre, la zona Lomellina – Borgo Po
ha riscontrato un elevato numero di richieste, per questo gli immobili hanno mantenuto il proprio valore. Al contrario, Sassi ha
denotato il calo maggiore perché è un’area
più economica, dove le difficoltà di accesso
al credito si sono fatte sentire in modo particolare.
L’area più ricercata è quindi quella di Lomellina – Borgo Po situata nella fascia precollinare ad est dell’omonimo fiume, che
permette di avere una buona vista panoramica dalla maggior parte delle sue strade.
Una soluzione dei primi anni del 1900, in
buono stato di conservazione, si può acquistare ad un prezzo compreso tra 3800 e 4000
€ al mq. La domanda di box e posti auto è
alta nelle zone di Borgo Po e Madonna del
Pilone, dove la prima tipologia costa 36 mila
€ e la seconda oscilla tra 14 e 15 mila €.
Meno richieste sono pervenute per il quartiere Sassi, dove un box singolo si compravende a circa 20 mila €, mentre nell’area di
Borgata Rosa la domanda è quasi inesistente, sia perché il posto per parcheggiare non
manca, sia perché box e posti auto sono già
venduti come pertinenze.
Per quanto riguarda le nuove costruzioni,
nell’area che si sviluppa intorno alla Strada
Comunale di Valpiana, nei pressi di Madonna del Pilone, si segnala l’imminente ultimazione di un cantiere, che prevede la riqualificazione di alcune ville del 1700 e la realizzazione di due nuove palazzine, una da 16 e
l’altra da 5 unità abitative, tutte già dotate di
ampio box auto. Tali soluzioni sono state
realizzate in classe A, con cappotto termico,
terrazzo vetrato (da cui si gode della vista
panoramica sulla città e sulla Mole Antonelliana) e intorno a cui si estendono 14 mila mq di giardino, con annessi campi da tennis. Nonostante il contesto tranquillo in
cui sono inserite, le abitazioni stanno soffrendo perché i prezzi a cui vengono proposte (6000-7000 € al mq) sono attualmente
troppo alti per il grado di assorbimento del
mercato.
Nella macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milanole quotazioni delle abitazioni
sono diminuite del 3,8%. Nell’area di Aurora – Borgo Rossini – Regio Parco si segnala
invece stabilità delle quotazioni e c’è anche
un discreto fermento a livello immobiliare.
In diminuzione del 2,7% i valori immobiliari della macroarea di Santa Rita – Mirafiori Nord.
Quanto alla dimensione degli immobili,
la concentrazione maggiore si riversa sui trilocali (33,7%). Da gennaio a luglio 2012 si è
registrato, infatti, un aumento della concentrazione dei trilocali, ma anche dei quattro
locali e dei cinque locali.
Dal lato dell’offerta, invece, si ha un
aumento della concentrazione soprattutto
dei bilocali (+0,9%) e dei cinque locali
(+0,9%). In diminuzione la percentuale dell’offerta delle altre tipologie.
Per un effettivo rilancio del comparto occorre individuare parametri oggettivi, evitando di rincorrere valutazioni troppo elevate
A
proposito di prezzi degli immobili, a prescindere dalle
proiezioni e dalle statistiche di settore la domanda è:
ma in effetti, come si definiscono? Al quesito, piuttosto
complesso, ha provato a rispondere Massimiliano Podestà,
titolare di www.realpodestate.it, intervenendo sul portale
idealista.it.
Secondo Podestà, “in Italia si sta sviluppando un mercato
immobiliare bifronte: uno attuale, in cui le case si vendono
rapidamente, e uno assurdo, in cui le abitazioni viaggiano nel mondo dei sogni. Sulle valutazioni degli alloggi si
riscontrano principalmente tre problemi: mancanza di
indicatori affidabili, scarsezza di storico recente, indicatori
alternativi assurdi. L’Italia presenta, infatti, una grave anomalia in campo immobiliare: la poca trasparenza che degenera in difficoltà a reperire dati chiari e certi. In altri Paesi,
per ogni singolo immobile è disponibile uno storico completo ed ufficiale con date ed importi dei passaggi di proprietà, percentuali di mutuo, spese. Ed emerge con chiarezza
il vantaggio derivante da una tale trasparenza: indicatori
certi per valutazioni verosimili, con margine di errore od
oscillazione soggettiva inferiore al 2%. In Italia, al contrario, abbiamo l’osservatorio del marcato immobiliare dell’Agenzia del Territorio che, per sua stessa ammissione, si basa
per almeno il 40% sui dati provenienti da reali transazioni;
il resto è dedotto da indagini, sondaggi, conoscenze personali”.
Ma anche sulla percentuale di dati reali c’è incertezza.
Come specifica ancora Podestà, “pure in quel 40% dei dati
sono raramente indicate le superfici esatte. Da poco si è
deciso di riportare le superfici, al posto dei vani, nelle schede
catastali ed occorreranno decenni per adeguare ogni immo-
Come si decide il prezzo di una casa?
bile. Occorre infatti ammettere che, ricorrendo su ogni atto
di trasferimento immobiliare (esclusi i terreni) la classica
dicitura a corpo e non a misura, i presunti valori/mq rischiano di essere tirati ad indovinare aggiustando quelli precedenti in calo o rialzo a seconda della tendenza generale, per
non parlare delle decine di uffici studi che analizzano i dati
provenienti dai prezzi richiesti, dalle pubblicità, trascurando completamente il margine di trattativa, o da sondaggi a
fronte di un calo del 40% di transazioni rispetto al picco del
2006/07. Uno dei parametri spesso utilizzati dagli agenti
immobiliari è la propria esperienza personale, la conoscenza
profonda del territorio e delle vendite; questo metodo ha
fatto la fortuna delle agenzie storiche di zona che, avendo
costantemente il polso della situazione, riuscivano ad essere
molto più concrete ed affidabili delle concorrenti fuori casa.
Negli ultimi tempi sono cambiate molte cose, ed anche le
agenzie radicate nel proprio territorio si ritrovano le vetrine
piene di case e le spese in aumento. L’unico parametro a
disposizione è quello relativo agli annunci, costantemente
in aumento, anche in zone e per tipologie da sempre parche
di opportunità e l’eccesso di offerta attuale certo non aiuta il
valutatore, che deve però assumersi le proprie responsabilità”.
La sostanza del ragionamento è che, secondo Podestà,
“gli agenti immobiliari devono smetterla di assecondare i
venditori per divenire invece parte diligente nel repricing,
più che mai necessario alla ripartenza del settore. Per mia
esperienza, quotidianamente comunico valutazioni a ven-
ditori che ne hanno già in testa altre, anche del 25% più
alte, fornite da colleghi impreparati, incoscienti o, peggio
ancora, in malafede. Invece occorre misurarsi sulle competenze, sulle metodologie di marketing e comunicazione,
sull’esperienza maturata. Non si può continuare ad assecondare i sogni di chi è fuori dal mercato, e non fa altro che
prendere tempo in attesa dell’amatore che sappia apprezzare la sua casa. In quanto immobiliaristi non siamo professionisti pagati a parcella, ma imprenditori che, pur fornendo
un servizio professionale, investono le proprie risorse per
vendere immobili di altri e percepiscono un compenso solo
a risultato ottenuto. Quindi avere centinaia di immobili in
portafoglio fermi da anni, oltre ad essere economicamente
devastante si riverbera sul mercato falsando i valori, condizionando altri venditori e dando l’impressione agli acquirenti seri che nulla sia cambiato. I prezzi invece sono già
calati ed anche in modo deciso in molte zone; peccato che
gli immobili con i valori attuali si vendano rapidamente,
senza nemmeno troppa pubblicità, e dunque in pochi se ne
accorgano. Perché ciò che resta sono le centinaia di migliaia di case fuori mercato, ferme da mesi o anni. Una volta
tanto, è necessario fare quadrato. E le associazioni di categoria devono fungere da volano di una nuova tendenza: quella
di valutazioni reali e non negoziabili.
Non serve tanto chiedere allo stato cosa possa fare per il
mercato immobiliare, quanto piuttosto chiedersi cosa possano fare gli agenti immobiliari per indurre il rilancio del
mercato”.
NOVEMBRE
BORSINI 33
2012 N.21
Le quotazioni degli appartamenti nuovi e usati, economici e signorili, nei quartieri del centro e della periferia del capoluogo piemontese
Torino, prezzi in calo: patiscono anche centro e collina
TORINO
Signorile usato
Medio usato
Econom. usato
Signorile nuovo
Medio nuovo
Econom. nuovo
AURORA
1500
1300
1000
2300
1900
1300
BORGO DORA
2000
1500
800
3300
2200
1000
VIA MILANO
2700
2350
2200
3800
3200
2500
VIA ROMA
5000
4000
3000
5600
4500
3500
CENTRO STORICO
3300
2500
1900
4200
3000
2200
CROCETTA - SAN SECONDO
2400
2300
1500
3150
2700
2350
PIAZZA STATUTO
2300
2000
1200
3000
2600
1500
QUADRILATERO ROMANO
2700
2300
1700
3600
2650
2500
SAN SALVARIO - UNIVERSITÀ - VALENTINO
2500
2200
1600
3100
2600
2000
AURORA - BORGO ROSSINI - REGIO PARCO
2300
1900
1650
3300
2500
2200
AURORA - CORSO PALERMO - CORSO NOVARA
1800
1300
800
2000
1500
1000
BARCA - BERTOLLA
1800
1500
1200
2800
2200
1700
BARRIERA DI MILANO - VERCELLI - CRISPI
1400
1275
1100
1700
1550
1350
BORGO VITTORIA - CORSO GROSSETO - METRO
1850
1700
1475
2350
1875
1675
FALCHERA
1800
1600
1300
2200
1800
1600
GIULIO CESARE
1300
1200
900
2200
1500
1400
MADONNA DI CAMPAGNA - PIAZZA STAMPALIA
1800
1600
1500
2050
1900
1800
VANCHIGLIA - VIA ROSSINI
2400
1800
1600
2500
2100
2000
AERONAUTICA
2400
2000
1500
3100
2900
2700
BORGATA LESNA
2100
1800
1500
2400
2000
1700
CAMPIDOGLIO - CORSO SVIZZERA
2000
1800
1500
2700
2300
1900
CENISIA - ADRIANO - POLITECNICO
1900
1700
1200
3000
2300
Nd
CIT TURIN
2900
2500
1900
3800
3500
PARELLA - TESORIERA
2200
2000
1300
2700
2200
1700
PARELLA - CAMPANELLA
2100
1700
1550
2500
1800
1700
PIAZZA BERNINI
2400
2000
1600
3000
2500
Nd
POZZO STRADA - VIBERTI - PARCO RUFFINI
2600
2000
1500
3100
2500
2000
SAN DONATO - ZONA NUOVO IPERCOOP
2500
2200
1800
3200
2500
2200
SAN PAOLO - PIAZZA ROBILANT - SABOTINO
2050
1750
1450
2450
2000
1650
MIRAFIORI NORD - PIAZZA PITAGORA
2300
2000
1800
2800
2500
2000
SANTA RITA - LARGO ORBASSANO
2000
1800
1500
2600
2200
1900
SANTA RITA - STADIO OLIMPICO
2400
2100
1700
2800
2300
1900
VIA BARLETTA - CORSO SEBASTOPOLI
2300
1900
1500
2700
2300
1800
CORSO UNIONE SOVIETICA
2000
1200
1100
2500
2000
1200
LINGOTTO - BORGO FILADELFIA
2300
1800
1600
2700
2200
2000
MIRAFIORI - TRAIANO
2050
1850
1600
2600
2400
1900
MIRAFIORI SUD - VIA CANDIOLO
2000
1750
1100
2050
1900
1780
MOLINETTE - GENOVA
2300
1900
1500
2800
2200
1700
NIZZA - MILLEFONTI - LINGOTTO FIERE
2500
1800
1500
3000
2150
1800
NIZZA - MILLEFONTI - PIAZZA BENGASI
2400
1900
1500
3000
2100
1800
BORGATA ROSA
3000
2500
2000
3000
2500
2000
COLLINA
2400
2200
1900
2900
2600
2300
GRAN MADRE
4300
3800
3000
5000
4000
3700
LOMELLINA
3000
2600
2000
3700
3000
2000
MADONNA DEL PILONE
2650
2350
2050
3750
3150
2550
SASSI
2700
2250
1750
3600
2950
2400
Centro - San Salvario
Borgo Vittoria - Barriera Milano
Francia - San Paolo
Santa Rita - Mirafiori Nord
Nizza - Lingotto - Mirafiori Sud
Collina
Legenda: Nd=Non disponibile. I valori sono espressi in € al mq
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
34 DALLE REGIONI
N.21
NOVEMBRE
2012
Secondo l’indagine di Re/Max le due città sono accomunate da un mercato immobiliare in crisi anche nei prossimi mesi
Padova e Firenze: poca domanda, i prezzi scendono
tabile l’offerta, in calo la domanda e i prez- ne verso soluzioni immobiliari come bilocali
Quanto ai parametri di scelta, un immobile
S
zi. Sono i dati che accomunano l’anda- non troppo centrali ma in zone comunque di nuova costruzione, un’ubicazione poco rumorosa, la vicinanza a negozi e centri commento del mercato immobiliare a Padova e ben servite.
Firenze, secondo quanto emerge da un’indagine condotta da Re/Max Italia.
PADOVA
Per quanto riguarda Padova, secondo lo studio nei prossimi 6 mesi il mattone farà registrare una stabilità della domanda, dell’offerta
e delle compravendita, ma con un’ulteriore
diminuzione delle quotazioni degli alloggi.
Nella città veneta l’acquisto dell’abitazione
rispetto all’affitto continua ad essere la scelta
privilegiata dalle coppie e dalle famiglie, mentre i single prediligono abitazioni in locazione
di dimensioni più modeste ed in zone decentrate.
Infatti, anche se a Padova si registra una
discreta richiesta di immobili in locazione
nella zona periferica della città soprattutto da
parte dei single, le famiglie e le coppie focalizzano la loro ricerca di immobili da acquistare sia in zone semi-periferiche che in aree
più centrali. Con un budget medio di circa
170.000 euro, le coppie scelgono trilocali e/o
appartamenti, mentre le famiglie, con una
superiore disponibilità economica, che si posiziona intorno ai 250.000 €, prediligono
appartamenti o case con giardino. I giovani
under 35 e i single che, a differenza degli altri
rappresentanti della loro categoria più rivolti verso la locazione, scelgono di acquistare
un immobile, avendo una disponibilità economica più limitata (che si aggira introno ai
120.000 €) focalizzano invece la loro attenzio-
Se, infatti, i giovani tra i 20 e i 35 anni sono
maggiormente interessati a bilocali nella periferia della città, la fascia media dai 35 ai 50
anni, scegliendo zone semi-perifiche dove vi è
una più alta disponibilità di appartamenti (tri
o più locali) o case indipendenti con giardino
si avvicina al centro cittadino, zona prediletta
dagli over 50 che scelgono soluzioni logisticamente più funzionali nel centro di Padova. Si
registra inoltre una rivalutazione degli immobili situati nelle zone di Paltana e Mandria,
mentre i prezzi scendono nelle zone della Stazione e di Arcella.
merciali e a mezzi di trasporto agevoli verso il
centro città, oltre alla disponibilità di parcheggio/garage e alla presenza di un giardino
o un terrazzo o di un’area verde caratterizzano
i principali “vorrei” espressi dai clienti di
Re/Max Italia.
FIRENZE
Cambiando sponda e passando nel capoluogo toscano, il mercato immobiliare nella
città di Firenze, nell’ultimo quadrimestre, ha
registrato una stabilità dell’offerta, segnando
però una diminuzione dei prezzi della doman-
In riva all’Arno chi ha soldi investe
Ma oltre a quella effettuata dal gruppo Re/Max c’è
anche un’altra indagine che
ha come oggetto il mercato
immobiliare di Firenze: è
quella curata dalla Fimaa –
Confcommercio, secondo
cui nel capoluogo toscano
i prezzi di vendita degli appartamenti sono calati addirittura del 10% nel corso
dell’ultimo anno, anche se
negli ultimi mesi la tendenza è quella dell’investimento.
Come ha dichiarato in
una nota il presidente Arri-
go Brandini, “Gli investimenti immobiliari si stanno
concentrando soprattutto
su unità abitative di dimensioni contenute, quali monolocali o bilocali, situate
nelle aree più appetibili, come il centro storico, ma
anche sull’Oltrarno e lungo
la cerchia dei viali. Lo scopo, da parte di chi ha fondi a
sufficienza per acquistare
tali abitazioni, è quello di
destinarle all’affitto, meglio
se turistico”.
Secondo la federazione
degli agenti immobiliari, in
un periodo in cui la disponibilità economica degli italiani non è elevata, e in cui
le banche sono molto selettive nella concessione di finanziamenti per acquistare
casa, ad investire sono prevalentemente imprenditori
e professionisti, che in questo modo “entrano in possesso di beni destinati ad aumentare il loro valore nel
tempo e che garantiscono
una rendita fissa malgrado
le tasse, visto che tutto sommato a Firenze non esiste un
surplus di immobili”.
da e del numero di compravendite. Nei prossimi 6 mesi si prevede un aumento dell’offerta, con stabilità della domanda e una ulteriore diminuzione delle compravendite e dei
prezzi.
Dall’elaborazione effettuata da Re/Max
emerge che, al momento, sono i nuclei famigliari i più interessati all’acquisto di un immobile nel centro città o in collina, a differenza
delle coppie e dei single (under 20 o over 50)
che prediligono soluzioni in locazione di
dimensioni più modeste, come mono e bilocali in zone centrali o semi-periferiche.
Se infatti i giovani tra i 20 e i 35 anni sono
maggiormente interessati a monolocali e bilocali nel centro del capoluogo toscano, avendo
a disposizione un budget intorno ai 150.000
euro, le coppie e gli over 50 preferiscono decentrare la loro scelta orientandosi anche in
zone semi-perifiche, avendo invece a disposizione un budget che si aggira introno ai
200.000 euro.
Grazie ad una maggiore disponibilità economica – circa 500.000 € – le famiglie focalizzano la loro attenzione verso immobili di classe superione e maggiori dimensioni, come
appartamenti con terrazzo e case con giardino, preferendo anche le zone collinari di Firenze.
Anche in questo caso, un’ubicazione poco
rumorosa, la vicinanza a mezzi di trasporto
agevoli verso il centro città, oltre alla disponibilità di parcheggio/garage e alla presenza di
un giardino o un terrazzo caratterizzano i principali “vorrei” espressi dai clienti, mentre nella ricerca di un immobile sembrerebbe non essere più di primaria importanza la recente
costruzione dell’immobile o la presenza dei
servizi di portierato.
A Sassari, Cagliari e Nuoro le vendite sono in picchiata Un complesso abitativo e turistico scavato nella roccia
Sardegna: quotazioni in forte calo Friuli: case di lusso nella cava
L
a crisi si fa sentire anche
nel mercato immobiliare
sardo, dove, stando ai risultati
di un’indagine effettuata dal
gruppo Tecnocasa, la ripresa
ha il freno a mano tirato e nei
primi mesi del 2012 si è registrata una diminuzione delle
quotazioni delle abitazioni, in
linea con l’andamento registrato anche nelle altre regioni
italiane. Unica eccezione la
provincia di Nuoro, dove si
trovano valori stabili.
Scendendo nel dettaglio
territoriale, la città che ha registrato la contrazione dei prezzi
più forte è quella di Carbonia
(-10%), seguita da Sassari (6%) e da Cagliari (con il 3,6%). Seguono Tortolì, Iglesias e Oristano, città quest’ultima che chiude con un -0,5%.
In sofferenza anche le compravendite, che segnano addirittura un -21,1% nell’Isola
con il picco più alto a Sassari
(-25,7%), seguita a ruota da
Nuoro (-24,9%) e da Cagliari
(-23,1%, ma -18,8% nella provincia, con una punta del 20% a Sestu). Fra gli altri
capoluoghi di provincia spicca la controtendenza di Carbonai, che registra un +2,8%,
mentre frena Tempio, con
-13,8% (in questo caso, però, i
dati si riferiscono al 2011).
Nel capoluogo sardo, in particolare, il segno meno per la
variazione dei prezzi nel primo
semestre 2012 si sente più nei
quartieri del centro (-4,3%),
mentre nelle altre zone si assiste a un decremento medio del
2,5%, con un calo leggermente maggiore nelle periferie (2,9%). L’analisi della domanda vede una maggiore richiesta
di trilocali e di bilocali, mentre
le offerte riguardano trilocali e
quadrilocali. Per la prima volta
l’indagine comprende anche il
settore non residenziale (locali
commerciali e uffici) a Cagliari dove si assiste ad un decre-
mento del 60% sulle attività
produttive e del 24% sui locali
commerciali.
Riguardo ai mutui, nel
primo trimestre 2012 le famiglie hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per un importo complessivo pari a 134,7 milioni di
euro, con una contrazione del
44,64% rispetto allo stesso
periodo 2011. Il calo maggiore
si è verificato in provincia di
Nuoro, con quasi il 70% in
meno dei volumi, mentre Carbonia recupera il 32,18%.
D
ormire in una vecchia cava abbandonata ma comodamente seduti su un divano dinanzi a un tramonto sul
mare. È la nuova frontiera del
turismo che, a Sistiana, poco
distante da Trieste, investe in
ambiente e comfort. A Portopiccolo sono stati inaugurati i
primi appartamenti del nuovo
complesso che nascerà proprio
nella bocca della vecchia cava:
una “ferita che stava lì da decenni inutilizzata”, commenta
il general manager del progetto, Carlo Oppici, presentando
i primi gioielli del complesso
immobiliare.
È una scommessa economica da 245 milioni, tra le più
cospicue nella Regione negli
ultimi anni, e forse una mosca
bianca in Italia, in questo momento di crisi, con una previsione di 250 posti di lavoro stabili. Ora sono 500 le persone
che lavorano nel cantiere. “Il
progetto - spiega il portavoce,
Cesare Bulfon - nasce come
recupero di un sito industriale degradato”. La storia è lunga e inizia nel 1992, mentre nel
Potenza: 360 alloggi finanziati da comune e Legacoop
A Potenza sorgeranno ben 360 nuovi
alloggi in tre diverse zone della città Bucaletto, Francioso e Zona G - di edilizia residenziale pubblica e convenzionata, e aree per parchi, impianti sportivi e di aggregazione sociale: il progetto
complessivo rientra nel Piano nazionale delle città, cui l’amministrazione
comunale ha aderito (per 22 milioni di
euro), a cui si collega l’attività della
Lega delle Cooperative (con un importo di 50 milioni di euro).
Le iniziative sono state presentate a
Potenza dal sindaco, Vito Santarsiero,
e dall’assessore all’urbanistica, Pietro
Campagna. Dei 360 alloggi, 80 sono di
proprietà del Comune, da realizzare
con i fondi del Piano delle Città – l’amministrazione comunale ha inviato il
progetto al Ministero – per un importo di 12 milioni di euro; i restanti dieci
milioni serviranno invece per le infrastrutture, in particolare a Bucaletto.
Gli altri 50 milioni sono messi a disposizione dalla Lega delle Cooperative,
che realizzerà 260 alloggi di edilizia
residenziale pubblica e convenzionata
su aree messe a disposizione dal Comune.
Dei 360 alloggi, quindi, 60 saranno
realizzati nella Zona G, altri 60 nel
rione Francioso, e 240 a Bucaletto. Nel
quartiere che ha ospitato i prefabbricati post-sisma del 1980, accanto alle
nuove abitazioni è anche previsto un
nuovo centro sportivo (con piscina e
campi da tennis), un centro sociale, un
area ludica per i bambini e parco urba-
no, che sarà collegato agli altri spazi
verdi di cui la città si sta dotando. “Ma,
soprattutto, per Bucaletto – ha detto il
sindaco – significa la spallata definitiva
alla vicenda dei prefabbricati, cogliendo quindi un obiettivo che questa
amministrazione si dava come prioritario. Infatti con la realizzazione di tutti gli
alloggi nessuno deve più abitare in
quelle strutture”.
Santarsiero e Campagna hanno infine evidenziato “l’importanza di un progetto di questo tipo, che porta a 360
nuove case con una rete di iniziative
fondamentali anche grazie all’apporto
della Lega Cooperative, e a un nuovo
volto della città in quelle aree che dovrà anche considerare la delocalizzazione di alcune industrie pesanti”.
2014 si conta di finire. “Abbiamo puntato sulla sostenibilità
ambientale recuperando un
sito già compromesso - sottolinea Oppici -. Le scelte sono
state concordate con la soprintendenza. Un ruolo importante lo riveste anche la botanica,
con 11mila piante di essenze
autoctone, mentre dal punto di vista costruttivo, gli edifici sono di classe A. Il complesso è a emissioni zero, e sfrutta lo
scambio termico con l’acqua
del mare. Il riscaldamento è nel
pavimento e il raffrescamento è distribuito all’interno dei
controsoffitti. Di rilievo, inoltre, il cablaggio in fibra ottica”.
Oltre alla casa al mare per il
turismo di lusso, l’area si aprirà
anche ai non proprietari con
alberghi, ristoranti, una Spa da
6.000mq, negozi e aree attrezzate. Tutta l’area sarà off limits
per le auto, per le quali ci sono
900 posti interrati mentre la
piccola darsena potrà ospitare
110 posti barca fissi e una quindicina a rotazione. Per l’inaugurazione, in uno degli appartamenti è stata organizzata una
cena con il presidente della
Regione Friuli Venezia Giulia,
Renzo Tondo, la presidente
della Provincia, Maria Teresa
Bassa Poropat, il sindaco di
Trieste, Roberto Cosolini e il
sindaco di Duino, Vladimir
Kukanja.
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36 ABITARE
N.21
Sicet, Uniat e Sunia chiedono al Governo nuove politiche abitative
usufruire delle detrazioni per le ristrutturazioni e l’efficentamento energetico. Sul versante degli affitti privati è invece necessario introdurre una fiscalità di
vantaggio per i contratti concordati, agendo sulla cedolare, abbassando l’aliquota dal 19 a 10% e sull’imu
con percentuali ridotte sulle locazioni”.
Inoltre, a giudizio di Piran, il Governo deve rendere
più efficace la lotta all’evasione, che è particolarmente
florida nel settore degli affitti. “I canoni devono essere
pagati con mezzi tracciabili, e l’inquilino deve avere
delle detrazioni su una quota del canone come avviene per i mutui”.
In questo contesto, sono state due le iniziative di
mobilitazione che il sindacato ha avviato (o alle quali
ha aderito) a sostegno delle proprie richieste. La prima
è stata la giornata internazionale degli inquilini, celebrata il primo lunedì di ottobre in tutto il mondo, per
portare all’attenzione dei Governi la necessità di interventi che permettano concretamente di ridurre il
livello dei prezzi troppo elevati degli affitti. Venerdì 26
ottobre, invece, il Sicet ha organizzato in tutte le principali città dei presidi sindacali davanti alle prefetture
per sensibilizzare il Paese sulle difficili condizioni abitative che colpiscono 5 milioni di famiglie e 15 milioni di persone in affitto, e consegnare ai Prefetti le richieste da inoltrare al Governo.
Infine, i sindacati degli inquilini si sono uniti nella
lotta contro l’emergenza abitativa. Nei giorni scorsi,
Sunia (Cgil), Sicet (Cisl) e Uniat (Uil) hanno presentato una piattaforma comune per affrontare entro
la fine della legislatura le priorità del disagio abitativo
nel Paese.
Fiscalità, sfratti, piano città e politiche dell’intervento pubblico sono stati l’oggetto del confronto, nel
quale si sono raggiunte forti convergenze non solo
sugli interventi immediati, ma anche sulla necessità
di un cambio culturale, che veda il sistema abitativo
diventare una parte fondamentale della dotazione
infrastrutturale del Paese, con ripercussioni positive
in termini occupazionali e di riduzione del disagio abitativo.
2012
Marche: quando la casa
diventa nido d’infanzia
Sindacati uniti contro caro-affitti
S
D
opo le notizie della forte crescita del mercato
delle locazioni che si sono fatte strada nei giorni
scorsi, il Sicet (Sindacato inquilini casa e territorio
della Cisl) riporta l’attenzione sul settore, con l’obiettivo di migliorare la condizione degli inquilini e di sviluppare l’offerta dell’affitto pubblico e sostenibile per
rilanciare occupazione ed economia.
Come ricorda il sindacato, i dati relativi alle compravendite e ai mutui, riferiti al primo quadrimestre
del 2012, segnano un arretramento del 25% sulle
transazioni residenziali e del 50% sui prestiti bancari.
Al contrario, la richiesta di immobili in locazione
nello stesso periodo è cresciuta del 20%. Ebbene,
secondo secondo Morgan Stanley, questo cambiamento del mercato immobiliare, dovuto alla crisi, è
solo all’inizio, e porterà ad una rivoluzione radicale nel
modo di vivere delle persone, che tenderanno nei
prossimi anni a scegliere l’affitto rispetto alla casa in
proprietà.
Ma la notizia dell’ulteriore diminuzione dei volumi
delle compravendite, con il contestuale ripiego della
domanda verso l’affitto, addirittura con un raddoppio
delle richieste di questa soluzione abitativa, non lascia
sorpreso il Sicet. “Questo andamento del mercato noi
abbiamo iniziato a rilevarlo nel 2008 ed ora è diventato evidente a tutti - commenta Guido Piran, segretario generale del sindacato -. In particolare, tra i giovani, gli immigrati, i separati, le famiglie in difficoltà economica, si è allargato a dismisura il numero dei
soggetti migrati dalla compravendita alla locazione”.
Per il segretario del sindacato inquilini della Cisl, “a
questo punto il Governo deve urgentemente intervenire, prima della fine della legislatura, in una situazione che con la crisi economica e occupazionale è sempre più grave. Serve una sospensione degli sfratti dopo
il 31 dicembre. Poi è necessario ampliare l’offerta di
edilizia residenziale pubblica. La strada è l’immediata
disponibilità per gli Iacp di 70 milioni di euro giacenti
al Ministero delle Infrastrutture, per recuperare e rendere assegnabili circa 3000 alloggi oggi non agibili; il
tutto aggiunto alla possibilità, per questi enti, di poter
NOVEMBRE
pesso è un’emergenza, ogni tanto
diventa una risorsa. La casa, oggi,
può essere anche il luogo giusto per
dare un mano alle mamme e ai papà
che si trovano a doversi dividere, spesso con difficoltà, tra famiglia e lavoro.
E in quest’ottica è nato pure un nuovo
profilo professionale: l’operatore di
nidi domiciliari. L’approvazione di tale progetto da parte della giunta della
Regione Marche, segue l’annuncio,
fatto lo scorso luglio, dell’avvio della
sperimentazione di questo servizio
innovativo per la prima infanzia. L’operatore è una persona, appositamente formata, che accoglie nella propria
casa uno o più bambini per accudirli e
provvedere loro mentre i loro genitori
sono al lavoro, come accade in un
vero e proprio asilo.
“Il nido domiciliare - spiega l’assessore regionale ai Servizi sociali e alla
Famiglia, Luca Marconi - va incontro
alle nuove esigenze delle famiglie,
permette di ampliare in numero dei
posti-bambino attualmente disponibili sul territorio regionale ed integra
l’offerta degli asili nido pubblici e privati convenzionati, specie nei piccoli
Comuni, dove non sono presenti nidi
per l’infanzia tradizionali. Questo profilo professionale rappresenta una
grande opportunità occupazionale
per le tante donne che vogliono conciliare lavoro e famiglia, nonché una
risorsa per tutte quelle famiglie che
cercano servizi all’infanzia che rispondano ai propri bisogni. Inoltre, aspetto molto importante, crea opportunità di sviluppo e socializzazione adeguate all’età e al livello psicofisico del
bambino, in collaborazione con i servizi socio-educativi di riferimento”.
Il percorso formativo prevede 400
ore, al termine delle quali l’operatore
avrà le competenze necessarie per
offrire un servizio di qualità. I corsi si
compongono di diversi moduli, divisi
per aree di attività: giuridica, psicologico-sociale e tecnico-organizzativa.
Entro l’anno dovrebbero prendere il
via i primi moduli su elementi di primo soccorso e manipolazione dei cibi
e sicurezza, ed entro i primi mesi del
2013 potrebbero essere avviati i primi
nidi domiciliari.
Lo standard professionale può essere
raggiunto sia da persone non in possesso di conoscenze e capacità pregresse, sia da soggetti già inseriti nel settore
di attività ma privi dei requisiti formali
previsti. Possono essere riconosciuti
crediti formativi, in relazione a precedenti attività lavorative documentate, i quali, comunque, non possono
essere superiori al 40% delle ore totali
di durata del corso. Il percorso formativo sarà certificato con il rilascio di un
attestato di qualifica, dopo il superamento di un esame finale.
Requisiti di accesso al percorso formativo sono: il diploma di scuola secondaria di secondo grado, età non
inferiore ai 18 anni, selezione attitudinale per verificare l’idoneità a seguire
gli specifici compiti assistenziali ed
educativi richiesti dall’attività professionale. I corsi saranno realizzati dalle Province, sulla base dei criteri e delle modalità che saranno determinati con apposita deliberazione della
Giunta regionale.
Accordo tra Regione e banche per aiutare le famiglie Contributi a fondo perduto stanziati a favore dei giovani
Lombardia: ecco i mutui agevolati Toscana: un sostegno alle locazioni
O
ltre al fondo di solidarietà nazionale gestito
da Consap, non mancano
anche a livello regionale le
iniziative a sostegno delle
fasce più deboli, sia per favorire l’accesso ai mutui sia
per renderne meno oneroso
il rimborso. In quest’ottica,
tra le regioni che si distinguono spicca la Lombardia,
che ha stipulato specifici accordi con Intesa Sanpaolo,
Unicredit e Finlombarda, la
società finanziaria controllata dalla Regione stessa.
L’accordo con Intesa Sanpaolo, definito salva mutui,
è rivolto ai residenti nella
regione che hanno acquistato la prima casa e si trovano
in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo. In
questo caso, è possibile sospendere il pagamento fino
a un massimo di dodici mesi o dilazionarlo fino a 40 anni, di modo da ridurre l’importo della rata mensile.
L’accesso alla misura è limitato a chi ha perso il lavoro, a
chi ha subito sospensioni
dallo stesso, riduzioni dell’orario per un periodo di almeno 30 giorni o che ha subito
un decesso in famiglia o si
trova in condizioni di non
autosufficienza.
I mutuatari di Unicredit in
difficoltà economiche possono invece vendere la propria abitazione a Unicredit
Management Immobiliare
SpA e saldare il debito residuo del mutuo in essere con i
proventi della vendita. Una
volta venduto l’immobile, è
possibile tuttavia rimanere
a vivere nello stesso con un
contratto di affitto 4+4 con
canone agevolato. Dopo 5 o
8 anni dall’inizio del contratto di affitto, è possibile riacquistare l’immobile allo stesso prezzo al quale è stato venduto.
L’accordo con Finlombarda, riservato alle giovani
coppie di età non superiore
ai 36 anni, prevede la concessione di un contributo a
fondo perduto che consente
di abbassare il tasso del mutuo del 2% per i primi 5 anni
del piano di rimborso. L’accesso al fondo è garantito alle coppie sposate tra il 1 giugno 2012 e il 31 maggio
2013, che hanno acquistato
la prima casa a un prezzo
massimo di 280.000 Euro e
che hanno stipulato un mutuo con durata di almeno 20
anni con uno degli istituti
convenzionati con Finlombarda.
S
i è aperta lo scorso 15 ottobre, in Toscana, la seconda
tranche del bando del progetto “Giovanisì”, che permette
di accedere a un contributo regionale per il pagamento dell’affitto per un importo tra 150
e 350 euro mensili per 3 anni, ovvero da 1800 a 4200 euro all’anno.
L’iniziativa è rivolta a giovani tra i 25 e i 34 anni residen-
ti in Toscana da almeno due
anni, e rientra in un pacchetto
di interventi per complessivi
45 milioni di euro, da erogare nel triennio 2011-2013. Il
primo bando, chiuso il 31 gennaio, ha visto oltre mille domande presentate, per un totale di circa 700 contratti stipulati ed un ammontare di
quasi 3 milioni di euro per tre
anni. Entro la primavera la Re-
Roma: polemica su case popolari
“Nella nostra città l’amministrazione
comunale aveva individuato, nel 2010, la
necessità di 25.700 alloggi sociali, definendone il percorso attuativo. Ad oggi il
fabbisogno è rimasto praticamente insoddisfatto”. Lo ha sostenuto il presidente
dell’Acer, Eugenio Batelli, nel corso dell’assemblea annuale.
“Dei 9.000 alloggi da realizzare nei Piani
di Zona 167, solo il 50%, è stato localizzato, ma manca la convenzione necessaria
per l’avvio dei lavori. Per la parte assistita
da finanziamento pubblico, la Regione
non ha ancora definito modalità ed entità
di erogazione. Voglio sottolineare che par-
liamo di un bando del 2004. Sono passati
otto anni. La delibera che doveva approvare la densificazione dei vecchi piani di
zona giace da mesi in Assemblea Capitolina”. Secondo l’Acer, il fabbisogno nazionale è stimato in circa 580.000 alloggi.
“Dobbiamo dare risposte a questa esigenza - conclude Batelli - e soprattutto a quei
cittadini, sempre più numerosi, che hanno bisogno di una casa ma non sono in
condizioni di accedere al libero mercato.
Mi riferisco all’housing sociale. La crisi ha
esasperato l’esigenza di questa tipologia di
alloggi. Siamo di fronte ad una vera e propria emergenza abitativa”.
gione promuoverà, inoltre,
una terza tranche di contributi.
Il contributo varia in base al
reddito, al numero di persone e
alla eventuale presenza di figli
nel caso di coppie, e verrà erogato in quote semestrali anticipate a seguito della presentazione di un regolare contratto
di locazione. Non sono ammessi i contratti riguardanti gli
appartamenti di lusso, quelli
sottoscritti con parenti o affini,
o per l’affitto di immobili realizzati con programmi di Erp.
“Pensiamo di fare un bando
ogni sei mesi - ha sottolineato
il presidente della Regione
Toscana, Enrico Rossi - e di
avere mediamente mille domande. Per ogni scaglione di
bando contiamo di spendere 3
milioni di euro l’anno per tre
anni. Non è un’iniziativa episodica, ma lavoriamo per dare stabilmente ai giovani dei
punti di riferimento. In particolare, questo bando presenta
maglie più larghe del precedente, in termini di requisiti di
residenza, di età e di accesso”.
NOVEMBRE
PROFESSIONE 37
2012 N.21
A Roma e Milano è in affanno il mercato delle residenze esclusive, con prezzi “bassi” e sconti sempre più elevati
Abitazioni di lusso: anche i ricchi piangono
A
nche i ricchi piangono. Si potrebbe
prendere in prestito il titolo di una noto
cult televisivo per fotografare quanto sta accadendo nel settore immobiliare delle case
di lusso. Nel primo semestre del 2012, infatti, il mercato delle abitazioni esclusive a Roma è stato in forte affanno, a causa del ridimensionamento delle compravendite. E
non è andata meglio a Milano, dove il numero di transazioni è risultato scarso: in 2
anni la percentuale di immobili venduti, sull’offerta totale, è scesa dal 24,9% al 7%.
“Il mercato è immobile - spiega Marco
Tirelli presentando l’Osservatorio residenze esclusive di Tirelli & partners e di Nomisma -. Molte richieste economiche sembrano ormai fuori portata, mentre la domanda è
sempre più attendista e confida in un calo
dei prezzi”.
Il mercato della capitale si conferma, tuttavia, più dinamico, con una domanda ancora vivace, soprattutto quella proveniente
dall’estero. Ciò si riflette sui tempi medi
della trattativa, che all’ombra del Colosseo
risultano più che dimezzati (5,6 mesi) rispetto a quanto accade a Milano, dove sono stati
raggiunti addirittura i 14 mesi: quasi il doppio rispetto a due anni fa. Quanto all’anda-
mento dei prezzi, le quotazioni degli immobili milanesi sono diminuite del 2,3% su base semestrale e del 3,2% su base annua, mentre a Roma il calo su base trimestrale è stato
del 2% per l’usato e del 2,2% per il nuovo. In
entrambe le città è cresciuta, inoltre, la percentuale di sconto: a Milano è passata dal
4,9% al 12,4%, mentre nella capitale si attesta in media al 18%.
Fra le residenze cosiddette top price, ovvero
quelle più esclusive, con oltre 250 metri quadrati e caratteristiche di unicità, il valore
medio a Milano è sceso in tutte le zone, ad
eccezione di Venezia-Duse, passando da
16.500 euro/mq agli attuali 14.700 euro/mq.
A Roma, invece, si è mantenuto stabile, con
una media di 15.300 euro al metro quadro.
Più in generale, per comprare una residenza
esclusiva a Milano si spendono minimo
8.700 euro/mq per il centro storico, fino a un
massimo di 14.900 euro nel Quadrilatero,
passando per Venezia-Duse (11.300 euro) e
Magenta (9.000 euro). A Roma bisogna
sborsare 8.700 euro/mq a Vigna Clara e alla
Camilluccia, 9.280 euro/mq del in Prati fino
a 12.600 euro/mq per il centro storico.
Intanto, aldilà di quanto concerne il mercato delle residenze di lusso, c’è anche chi
prospetta che i prezzi delle case possano tornare ai valori della lira. Un’ipotesi suggestiva, ma poco realistica. Almeno secondo
Ivan Laffranchi, del portale Privatamente.it,
secondo cui è vero che le quotazioni immobiliari hanno registrato il segno meno per il
terzo trimestre consecutivo, ma non si tornerà ai valori pre-Euro. “La tendenza ribassista rientra in un ciclo undicennale che abbiamo già visto in passato, ma questa volta,
a causa delle quotazioni molto elevate raggiunte nel 2010 e alla crisi socio-economica che non offre prospettive per gli anni futuri, i ribassi sono stati molto rapidi e violenti”.
Secondo le analisi di Privatamente.it, i
costi correlati alle materie prime, ai materiali per la costruzione e alle norme relative
alla coibentazione termo-acustica, che offrono case di migliore qualità, manterranno
prezzi sicuramente più alti delle quotazioni
di mercato pre-Euro. In questo momento
gli immobili che mantengono un elevato
interesse sono quelli collocati nelle grandi
città e con caratteristiche architettoniche e
tecnologiche ricercate. Inoltre, secondo
Ivan Laffranchi, molte delle difficoltà nel
collocare gli immobili sono dovute a errate
valutazioni da parte dei venditori “che non
effettuano analisi precise delle metrature e
dei prezzi di zona attuali: metrature gonfiate
del 15-20% e riferimenti a prezzi non aggiornati portano a richieste errate anche del
40-50%. Inoltre, le indicazioni sulla classe
energetica del fabbricato, ormai obbligatorie secondo le norme europee, rendono in
modo sempre più evidente la differenza
sostanziale in termini di costi di gestione tra
case usate e fabbricati di nuova costruzione,
accentuando ulteriormente le difficoltà dei
proprietari”.
Le proiezioni di Privatamente.it per il
prossimo semestre sono ancora negative, in
attesa di una possibile ripresa dopo le elezioni: migliori prospettive e una maggiore stabilità economica potranno, infatti, far stabilizzare il mercato verso l’autunno 2013 e consentire nuovi segni positivi nei primi mesi
del 2014. Per coloro che, invece, desiderano
vendere oggi, il portale fornisce alcuni consigli: “Affidarsi a professionisti di comprovata esperienza che possano assistere il venditore nella definizione del prezzo, misurare
con precisione i reali spazi abitativi e applicare prezzi di mercato aggiornati e attuali,
cercando di non farsi coinvolgere emotivamente dal valore affettivo nella definizione
del prezzo”.
Immobiliare.it: per utenti
Acquistare sulla carta: ecco i vantaggi la mappa personalizzata
“Habitaria”: La Ducale offre garanzie e planimetrie di ultima generazione
L
’acquisto della casa è un
passo importante: può rappresentare l’inizio di una
nuova vita o il bisogno di soddisfare nuove esigenze familiari. Da tutti questi punti di vista,
comprare una casa già costruita può dare sicurezza e ridurre il
rischio di brutte sorprese relative, ad esempio, ai tempi di
consegna, alle reali dimensioni, ai materiali utilizzati e alla
qualità delle forniture. Anche
acquistare sulla carta, tuttavia,
presenta numerosi vantaggi.
Comprare un appartamento ancora in costruzione rende
possibile sviluppare la casa in
base alle proprie esigenze. Si
possono, infatti, suddividere
gli spazi interni a seconda delle esigenze abitative e scegliere i materiali da utilizzare per
le finiture (infissi, pavimenti,
tipi di sanitari eccetera). Ma
acquistare sulla carta è anche
un’operazione da effettuare
con la necessaria cautela, facendo molta attenzione ad alcuni elementi imprescindibili quali la serietà e l’affidabilità della società che costruisce.
La Ducale Spa, società di sviluppo immobiliare del gruppo
Tecnocasa, conoscendo le perplessità e i timori che possono
affliggere, ragionevolmente, i
potenziali acquirenti, punta
sulla credibilità e sull’affidabilità. Innanzitutto, fornisce al
cliente le garanzie di legge,
come quella fideiussoria sui
versamenti per acconti, quella
assicurativa postuma decennale che consente di avere la pro-
pria casa garantita in tutte le
sue parti strutturali ed impiantistiche per 10 anni, e offre anche la consulenza di un architetto di cantiere che consigli i
clienti nella personalizzazione
del proprio immobile.
A conferma di tale approccio verso le proprie costruzioni,
La Ducale Spa sta ottenendo
per Habitaria, cantiere ubicato
a Paullo (in provincia di Milano), la certificazione volontaria Leed, collocando l’intervento tra i pochi edifici residenziali in Italia a conseguire
tale riconoscimento. Attraverso un’analisi del progetto e
dei materiali impiegati, Leed
riconosce il valore aggiunto di
tutti gli elementi che concorrono alla qualità e alla sostenibilità ambientale. A cantiere
Collaborazione tra Bakeca e Tecnocasa
Continua e si arricchisce la collaborazione tra Bakeca.it e il gruppo immobiliare Tecnocasa. La web company torinese e l’operatore di franchising immobiliare europeo hanno siglato un ulteriore accordo commerciale che prevede il
posizionamento degli annunci Tecnocasa sul portale Bakeca allo scopo di rafforzare la propria posizione nel mercato on
line ed offrire un servizio migliore agli utenti.
Praticamente da fine settembre una
parte degli annunci immobiliari presenti
sul sito del gruppo Tecnocasa è stata pubblicata nella sezione “case” di Bakeca.it.
Quest’operazione sta già permettendo agli
utenti di Bakeca, oltre 5 milioni di utenti unici al mese, di avere a disposizione un
maggiore patrimonio immobiliare per
trovare la casa che stanno cercando, e
contemporaneamente alle agenzie del
gruppo Tecnocasa di dare una maggiore
visibilità ai propri immobili.
Per questa ragione Alessandro Rivetti,
amministratore delegato di Bakeca.it, si
dichiara soddisfatto del proseguimento
degli accordi commerciali con Tecnocasa:
una collaborazione “che permetterà indubbiamente ad entrambi di avere maggiori opportunità di business”.
Dal canto suo, Marco Prosdocimini,
responsabile dei servizi informativi del
gruppo Tecnocasa, sostiene che “questa
collaborazione permetterà al portale Tecnocasa, che già raggiunge circa 3 milioni
di visite al mese, di crescere ulteriormente
e diventare sempre più punto di riferimento per chi cerca casa sul web”.
ultimato, tecnici specifici si
occuperanno di monitorare
per un anno e mezzo gli impianti del complesso, ad ulteriore riprova dell’attenzione nei confronti dei propri
clienti.
Quelle adottate dalla società
sono formule di cui gli operatori del settore non possono
più fare a meno, con le mutate
esigenze dei clienti sempre più
informati ed attenti alla qualità del prodotto. Ciò ha portato La Ducale a perfezionare le tecniche commerciali, evolvendole e ricercandone di
nuove con l’obiettivo di poter
fornire al cliente una descrizione non solo “planimetrica”
dell’immobile in costruzione. In quest’ottica, è stato selezionato uno staff di consulenti commerciali con un’approfondita conoscenza del
prodotto, per garantire una
migliore illustrazione del complesso, ed è stato allestito un
moderno ufficio vendite, denominato “Habitaria Point”,
che riproduce fedelmente l’appartamento tipo con i relativi impianti, per dare l’opportunità di toccare con mano
il prototipo di casa. All’interno del punto vendita, innovative tecniche di rendering e
realtà virtuale (anche grazie
all’ausilio di touch-screen) oltre un notevole capitolato dei
materiali, potranno mettere
il cliente nella condizione di
configurare ed immaginare
l’unità immobiliare desiderata
con un altissimo grado di dettaglio.
N
ei mesi passati, con le
sue applicazioni appositamente studiate e realizzate per i dispositivi di telefonia
mobile e non solo, (iPhone
ed iPad), il portale Immobiliare.it ha rivoluzionato il
modo di cercare gli immobili, permettendo la selezione
gli annunci tramite la selezione e il disegno della propria area di interesse, direttamente sulla mappa. Dato il
successo riscosso dall’iniziativa, adesso questa modalità
di ricerca è stata resa anche
disponibile sul sito internet
www.immobiliare.it.
“Oggi il 72% di chi cerca
gli annunci tramite le nostre
applicazioni per iPhone e
iPad lo fa utilizzando la ricerca sulla mappa – ha chiarito Carlo Giordano, amministratore delegato di gruppo Immobiliare.it –. Da qui
abbiamo capito che dare la
possibilità all’utente stesso di
definire la propria area di
ricerca rappresenta davvero un valore aggiunto; così
abbiamo portato questa sofisticata funzionalità anche
nel nostro portale immobiliare”.
Immobiliare.it è il primo
portale immobiliare in Italia ad introdurre la ricerca in
un’area disegnata su mappa
dall’utente, e anche in Europa i portali che hanno questa funzionalità si contano
sulle dita di una mano. Con
la nuova funzionalità, l’esperienza di ricerca è ulterior-
mente migliorata ed il sistema è ancor più fruibile.
“Chi cerca un immobile
desidera averne una visione
chiara e completa – spiega
ancora Giordano –. Immobiliare.it da sempre considera fondamentale la qualità
dell’informazione che rende disponibile ai suoi utenti:
foto dell’immobile, localizzazione, prezzo e caratteristiche sono elementi indispensabili per una sua valutazione. Grazie a questa
nostra attenzione, oggi più
dell’80% delle proposte immobiliari sul sito sono collocate sulle mappe, il che significa che su Immobiliare.it
si può effettuare una ricerca tra oltre 600.000 annunci immobiliari geolocalizzati”.
Data la quantità di ricerche effettuate simultaneamente sul sito, è stato necessario sviluppare una nuova
architettura tecnologica che
permettesse di fornire i risultati corretti senza rallentare
i tempi di risposta. Anzi, la
nuova tecnologia, grazie ad
un approccio modificato, offre una velocità superiore del
35% al sistema precedente.
Altro beneficio di questa
funzionalità è quello di generare un archivio di aree
di interesse con una granularità e una precisione unica, potendo così fornire un
nuovo strumento per la valutazione del mercato immobiliare.
38 MUTUI
N.21
Secondo Bankitalia calano gli interessi, ma è sempre duro pagare le rate
NOVEMBRE
2012
Legge Stabilità taglia
detrazioni sui mutui
Mutui: incubo per 300mila famiglie
A
D
efinirla una buona notizia, francamente è eccessivo. In ogni caso,
oggi chi intende acquistare l’abitazione
ricorrendo ad un prestito, si potrà avvalere di un tasso d’interesse del 4,21%: lievemente più basso di quel 4,23%, che era
stato registrato nel mese di agosto. A
comunicarlo, nei giorni scorsi, è stata la
Banca d’Italia nell’ambito della relazione
sulle principali voci dei bilanci bancari.
In chiave storica è bene ricordare che i
tassi di interesse sui mutui a luglio 2011 si
collocavano al 3,51% (taeg), mentre il
dato più alto è stato registrato nel mese di
febbraio 2012, con il 4,61%. Quello attuale è un leggero calo, che potrebbe
essere un piccolo segnale di incoraggiamento per i futuri compratori. Può certamente infondere un po’ di ottimismo,
dopo diversi mesi in cui era impossibile
pensare all’acquisto di una casa. Simili
segnali economici, infatti, vanno interpretati nella direzione giusta, poiché possono realmente favorire la ripresa delle
vendite di abitazioni.
Per quanto riguarda il tasso sul credito
al consumo, quest’ultimo ad agosto 2012
si è collocato al 9,71% (era al 9,80 nel
mese di giugno). Restando sui numeri
delle grandezze bancarie, il tasso sui conti
correnti ad agosto 2012 è sceso di poco: al
5,16% dal precedente 5,19% per quanto
riguarda i prestiti, mentre sulla raccolta
bancaria di denaro il tasso di interesse è
in lieve rialzo, all’1,25% contro l’1,24%
di luglio e l’1,23% di giugno.
Quella sui mutui per l’acquisto della casa è senza dubbio una diminuzione
contenuta dei tassi di interesse, ma è comunque basilare analizzare attentamente tutti gli andamenti economici, al fine
di comprendere la situazione del mercato, compresa la sua evoluzione. Tutto ciò
potrebbe favorire probabili acquirenti, incoraggiando l’economia del settore edilizio verso una timida ripresa delle
vendite di abitazioni.
Tuttavia, occorre fare i conti anche
con un altro dato, diffuso sempre dalla
Banca d’Italia, secondo la quale ammontano a circa 300mila le famiglie italiane che non riescono a saldare i propri
debiti.
È questa, in estrema sintesi, la situazione dello 0,6% dei nuclei familiari indebitati che, nonostante il crollo del mercato,
non riescono ancora a ripagare i propri
debiti. Anche in questo caso non manca,
tuttavia, qualche debole segnale di ripresa. Aumentano, infatti, le somme depositate dagli italiani che hanno riacquistato fiducia nelle attività degli istituti di
credito, così come sono diminuite le
iscrizioni al Crif o alle centrali di rischio,
segno che, a parte quello 0,6%, molte famiglie riescono ancora a risarcire i debiti
contratti.
Nel frattempo sono numerosi i provvedimenti adottati, anche a livello regionale, per aiutare i soggetti economicamente più deboli a pagare i propri debiti. Tra le iniziative avviate dalle Regioni
per aiutare i mutuatari che non riescono
a rimborsare le rate del mutuo si segnalano, ad esempio, quelle promosse dalla
Lombardia, dall’Emilia Romagna e dalla
Campania per dare un supporto appunto
alle famiglie alle prese con l’acquisto
della prima casa. Tra le soluzioni possibili
vi sono la sospensione delle rate del mutuo o l’accesso a contributi e fondi pubblici, ma anche la possibilità di accedere
a finanziamenti a condizioni e tassi d’interesse particolarmente agevolati.
proposito di novità sul versante dei mutui, sono certamente poco piacevoli quelle introdotte attraverso la
Legge di Stabilità dal Governo Monti, che in complesso ha
dato una forte sforbiciata alle detrazioni fiscali.
La nuova direttiva impone sempre uno “sconto” del 19%
sull’imposta ma, per i redditi lordi superiori a 15.000 euro
annui, il tetto massimo complessivo sarà di 3.000 euro: in concreto significa che ogni contribuente può ricavare dalla sgravio non più di 570 € l’anno. Ora, tra le spese detraibili che
concorrono a determinare il tetto di 3.000 euro rientrano
anche gli interessi passivi pagati sul mutuo per l’acquisto della
prima casa, che fino ad ora avevano uno sgravio dedicato con
tetto massimo di 4.000 €. Inoltre, è stata introdotta una franchigia di 250 euro (per tutti i contribuenti, a prescindere dal
reddito) al di sotto della quale non si potrà richiedere nessuna
detrazione.
Cambiano dunque le modalità di calcolo delle detrazioni
già per la dichiarazione dei redditi del 2012, perché il taglio
agli sgravi avrà valore retroattivo. In questo ennesimo quadro
a tinte fosche, l’unica nota lieta è che, in caso di mutuo cointestato, ogni intestatario potrà eventualmente usufruire singolarmente della detrazione.
Oltre alle spese sugli interessi passivi pagati sui mutui, la
detrazione del 19% sull’Irpef coinvolge anche le spese sostenute per voci quali l’intermediazione immobiliare. Nessuna
modifica rispetto alle detrazioni Irpef già in vigore, per le spese
relative alle ristrutturazioni edilizie, il risparmio energetico, i
veicoli per i disabili e le detrazioni per gli affitti agevolati.
Nel 27% dei prestiti c’è il sostegno economico di un parente
Il mutuo che ha contribuito a creare la crisi economica
Acquistare casa con il garante
Ecco come è nato il “subprime”
N
C
on c’è mutuo senza garante. In un
periodo in cui ottenere denaro per
acquistare casa è davvero difficile a causa delle politiche fortemente restrittive
messe in campo dalle banche, il ricorso a
figure di garanzia e sostegno alla richiesta
del finanziamento diventa una pratica
consolidata. Anzi: secondo le analisi effettuate dal broker on line Mutui.it, addirittura il 27% dei mutui erogati negli ultimi sei mesi vedeva la presenza di un garante.
L’indagine, condotta analizzando l’erogato del periodo compreso tra aprile e settembre del 2012, rivela la difficoltà di
farcela da soli: se il 47% dei mutui che le
banche hanno deciso di finanziare è cointestato a due soggetti, oltre un mutuo su
quattro ha bisogno di una figura esterna
che garantisca il costante pagamento
delle rate. Interessante, poi, è che il 6%
dei mutui concessi prevede tanto un garante, quanto un co-intestatario.
“Soltanto cinque anni fa – spiega Lorenzo Bacca, responsabile di Mutui.it –
persone relativamente vicine al mutuatario, come un amico, il datore di lavoro o il
proprio partner (anche non convivente)
potevano essere validi candidati ad assumere il ruolo di garante; oggi, invece, vengono riconosciuti come idonei solo soggetti con comprovati ed ufficiali legami di
parentela. Nello specifico, come comprensibile le persone maggiormente coinvolte sono quasi sempre i genitori”.
Analizzando nel dettaglio il mutuo con
garante, il quadro che emerge è il seguente: la richiesta media è pari a 143.000 euro
– quindi una cifra più elevata rispetto alla
media dei mutui italiani (pari a poco più
di 120.000 euro) – da restituire in 24 anni.
Il loan to value, vale a dire la parte del costo
dell’immobile che verrà pagata con il
mutuo, è del 59%. Invece, l’età media del
mutuatario è di 37 anni, mentre quella del
garante è più elevata, e arriva a 51 anni.
Nel 74% dei casi analizzati il finanziamento è legato all’acquisto della prima
abitazione, mentre solo il 4% delle richieste riguarda la seconda casa: una riprova
del fatto che si ricorre al coinvolgimento
di una figura di garanzia soprattutto in
caso di vera necessità, non di investimento. Sommando i mutui liquidità ai prestiti
di rifinanziamento di mutui già esistenti,
arriviamo a identificare circa il 18% del
campione: una percentuale piuttosto elevata, espressione di una difficoltà che è
sotto gli occhi di tutti.
Il tasso più comune dei mutui con garante è indubbiamente quello variabile,
scelto dal 60% del campione; il tasso fisso,
invece, arriva solo al 34%. Interessante notare, infine, che mentre lo stipendio
del primo intestatario si aggira attorno ai
1.400 euro, quello del garante è sensibilmente più elevato, arrivando a una media
di 1.900 euro. Il garante è la figura che
“rassicura” la banca circa la disponibilità
del denaro nel caso di difficoltà economica del mutuatario: come tale, deve poter
contare su una certa disponibilità economica, attraverso il suo reddito o le sue proprietà.
Ma quali criteri applicano le banche
per decidere in merito all’attendibilità del
garante presentato? “Alla banca – spiega
Bacca – spetta il compito di sondare la
situazione finanziaria del garante, per
capire se, in caso di dissesto, costui possa
permettersi di sobbarcarsi le rate da pagare. L’assenza di ulteriori garanzie, vale a
dire il non essere garante di altri finanziamenti in corso, rappresenta un elemento a favore del richiedente mutuo. Altro
requisito da tenere a mente è l’età: nella
maggior parte dei casi, non può superare
gli 80 anni; in caso contrario per le banche il soggetto non è quasi mai ritenuto
una valida garanzia”.
he cosa sono i mutuisubprime? Perché
devono far paura? E, soprattutto, che
ruolo hanno avuto nello sviluppo della
crisi economica statunitense ed internazionale? È la domanda alla quale ha provato a
rispondere il sito Mutui.it, spiegando che
Eric Schneidermann - procuratore capo di
New York e numero uno della Residential
Mortgage Backed Securities (la task force
fortemente voluta dal presidente Usa,
Barack Obama, che secondo i repubblicani è stata creata solo per far conquistare
voti ai democratici) - ha fatto causa alla
banca d’affari Jp Morgan per pratiche scorrette e frode nella vendita dei titoli tossici condotte dalla sua controllata Bear
Stearns.
Ora, se sarà merito della campagna elettorale americana poco importa. Quello
che conta è la battaglia che Obama sta portando avanti per colpire e punire i responsabili del più grande scandalo finanziario
dei tempi moderni: la crisi dei mutuisubprime, vale a dire i prestiti per la casa concessi
agli statunitensi meno abbienti e pertanto con un elevatissimo rischio di mancato
rimborso delle rate. Un sospetto poi divenuto realtà.
L’accusa mossa è molto chiara: Bear
Stearns, prima che Jp Morgan la rilevasse
nel 2008, ha “imbrogliato” volontariamente i propri clienti, spingendoli ad
acquistare prodotti cartolarizzati (inseriti
cioè in obbligazioni, chiamati anche bond)
di pessima qualità, ma venduti come sicuri,
causando perdite per gli investitori di 22,5
miliardi di dollari.
In realtà questi prodotti erano costruiti
sui mutui che di lì a poco sarebbero diventati spazzatura, visto che i sottoscrittori, che
li avevano ottenuti a prezzi bassissimi, non
avrebbero potuto più ripagarli perché indigenti.
L’epicentro di questa crisi si trova, quindi, nel sistema bancario americano schiac-
ciato tra mutui immobiliari facili (con tassi
d’interesse prossimi allo zero per invogliare
la clientela) e il loro piazzamento in titoli
derivati, diffusi negli altri mercati internazionali senza valide garanzie. Un vero e
proprio effetto domino. I prestiti a stelle e
strisce sono stati cartolarizzati. Successivamente questi titoli sono stati rivenduti sui
mercati mondiali, dove a comprarli c’erano soprattutto gli investitori istituzionali come le banche che, a loro volta, hanno
rimpacchettato le obbligazioni in nuove
cartolarizzazioni che hanno preso forma di
Cdo, vale a dire bond garantiti.
Così, il mutuo subprime del cittadino
americano è stato lavorato talmente tante
volte da finire su tutti i mercati internazionali, con le perdite che hanno colpito anche le società che con questi prestiti immobiliari avevano ben poco a che fare.
I vertici della Jp Morgan hanno fatto
sapere di voler contestare le accuse mosse
dalle autorità di New York, visto che le perdite si riferiscono ai titoli emessi e collocati
da Bear Stearns tra il 2006 e il 2007, prima
cioè che venisse acquisita. Ma va anche
detto che se il colosso statunitense decidesse si patteggiare, la decisone potrebbe
costargli fino a 3 miliardi di dollari.
E questo è solo l’inizio. La task force non
solo sta passando al setaccio tutte le società
e gli istituti finanziari che prima del 2008
hanno truffato i loro clienti vendendo loro
prodotti spazzatura, ma si è anche fissata l’obiettivo di recuperare e restituire i
miliardi di dollari sottratti agli americani
che hanno pagato a carissimo prezzo questa
frode.
Un appello che, tuttavia, si sta scontrando con la realtà: è da alcuni mesi che le
famigerate cartolarizzazioni hanno ripreso
a viaggiare dopo che la Fed (la Banca centrale americana) ha annunciato di tornare
a comprarle per far ripartire l’economia.
Fonte: Mutui.it
NOVEMBRE
MUTUI & ISTAT 39
2012 N.21
Con il prestito “last minute”
rate più basse il primo anno
Sondaggio di Altroconsumo. Ma molti italiani hanno paura
Mutui: su internet meno problemi
L
a notizia si sta già facendo strada da alcuni mesi. Tuttavia,
complici le politiche sempre più
dure applicate dagli istituti di credito nella concessione dei mutui
per comperare l’abitazione, quella
che fino a poco tempo fa era ancora soltanto una tendenza marginale oggi è una solida realtà. In sostanza, se si vuole accendere un
mutuo per l’acquisto dell’alloggio,
le strade sono due. La prima è quella di armarsi di pazienza e determinazione ed intraprendere una trattativa dura ed estenuante con i
vari istituti di credito. La seconda,
è quella di optare per una banca on
line: valida alternativa al metodo
tradizionale face to face.
A rivelarlo è un’indagine di
Altroconsumo, secondo cui gli italiani promuovono quegli istituti
che operano soltanto via internet.
I motivi sono molteplici: meno costi sui conti correnti, niente commissione per prelevare nei banco-
mat di altre banche, e meno spese aggiuntive per altre operazioni.
Ma è sul fronte mutui che c’è la differenza maggiore. Se, infatti, il
17% degli intervistati ha trovato
comunque problemi anche on line nell’accendere un mutuo, coloro che lo hanno fatto per vie tradizionali si sono trovati male addirittura in un caso su due.
Come hanno spiegato gli interpellati, in cima alla classifica di
gradimento, per quanto riguarda
le condizioni applicate per l’accensione di un mutuo, ci sono istituti quali Ing Direct, Iwbank e Webank, che operano soltanto in
rete. Però, anche i prodotti telematici hanno un neo: circa un
terzo dei mutuatari intervistati,
infatti, ha dovuto abbinare altri
prodotti finanziari a fianco del mutuo, che siano esse polizze o altro.
“Non è una sorpresa – spiegano
da Altroconsumo –. Nella nostra
ANNO Gen.
I S TAT
I N D I C I
Giugno 2009 - Giugno 1978
+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)
VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è
annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”
Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)
Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)
INDICI (*)
MESI
MEDIA ANNUA
102,7
MEDIA
PERCENTUALE
2,7
2012
ANNO
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
Settembre
104,4
104,8
105,2
105,7
105,6
105,8
105,9
106,4
106,4
Periodo
riferimento
Giugno 1985
Giugno 1986
Giugno 1987
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Giugno 1992
Giugno 1993
Giugno 1994
Giugno 1995
Giugno 1996
Giugno 1997
Giugno 1998
Giugno 1999
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
Giugno 2006
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
1975
Senza soppressione
aggiornamento 1384 (%)
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
+ 127,05
+ 139,725
+ 148,575
+ 159,525
+ 175,875
+ 189,9
+ 208,275
+ 106,725
+ 118,05
+ 126,075
+ 135,975
+ 150,675
+ 163,2
+ 179,775
+ 193,8
+ 205,1
+ 215,55
+ 232,575
+ 244,65
+ 249,225
+255,075
+ 259,95
+268,875
+278,6
+ 286,65
+294,975
+303,15
+309,37
+317,32
+323,47
+338,47
+339,97
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
5,4
5,6
5,8
5,9
5,8
6,0
5,7
5,9
6,2
3,2
3,3
3,2
3,2
3,0
3,1
2,9
3,1
3,1
2,4
2,475
2,4
2,4
2,25
2,325
2,175
2,325
2,325
Mar.
Apr.
Mag.
Giu.
Lug.
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
16,050
14,550
12,975
12,300
9,375
6,450
6,000
3,375
3,750
4,275
4,800
4,875
4,575
3,2
3,15
2,85
4,125
1,950
1,2
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,50
1,2
1,65
1,125
2,175
1,125
0,975
1,65
16,275
14,625
12,525
12,300
9,150
6,450
5,700
3,150
3,675
4,275
4,650
5,025
4,05
3,37
3,15
3,2
3,75
1,8
1,35
0,9
1,8
2,25
1,725
1,875
1,65
1,2
1,575
1,125
2,175
1,125
0,975
1,725
15,975
15,075
12,075
12,300
9,000
6,450
5,400
3,150
3,675
4,800
4,575
4,950
4,20
3,15
3,15
3,67
3,375
1,65
1,275
1,05
1,875
2,100
1,80
1,95
1,425
1,2
1,575
1,125
2,475
0,75
1,125
1,875
15,900
14,925
11,625
12,450
8,700
6,600
4,950
3,150
3,750
5,025
4,350
5,025
4,20
3,15
3,1
3,9
3,375
1,275
1,35
1,2
1,650
2,325
1,80
1,875
1,50
1,275
1,5
1,05
2,475
0,75
1,2
1,95
15,525
15,375
11,400
12,300
8,400
6,600
4,800
3,150
3,675
5,100
4,275
5,100
4,27
3,00
3,07
4,1
3,225
1,2
1,275
1,2
1,725
2,25
1,725
1,8
1,575
1,275
1,65
1,05
2,625
0,525
1,125
1,95
15,525
15,450
11,400
12,000
8,400
6,525
4,725
3,075
3,675
5,250
4,200
5,175
4,125
3,15
2,8
4,35
2,975
1,05
1,350
1,125
2,025
2,175
1,725
1,725
1,65
1,2
1,575
1,2
2,85
0,3
0,975
2,025
16,200
14,700
11,925
11,550
7,875
6,525
4,225
3,300
3,675
5,250
4,275
5,025
4,125
3,3
2,7
4,2
2,7
1,2
1,350
1,275
2,025
2,025
1,725
1,875
1,575
1,35
1575
1,2
3,0
-0,075
1,275
2,025
16,200
14,400
12,900
10,275
7,800
6,450
4,425
3,375
3,750
5,025
4,725
4,725
3,97
3,3
2,8
4,35
2,55
1,125
1,425
1,2
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
1,35
1,575
1,2
2,925
0,15
1,125
2,1
15,900
13,725
12,900
10,200
7,350
6,225
4,350
3,750
3,600
4,950
4,725
4,650
3,90
3,15
2,92
4,35
2,55
1,05
1,350
1,35
1,950
1,95
1,95
1,875
1,35
1,425
1,575
1,2
2,775
0,075
1,2
2,25
15,375
13,950
12,900
9,975
6,825
6,375
3,825
3,975
3,525
5,100
4,650
4,575
3,75
3,22
2,85
4,35
2,25
1,2
1,275
1,35
1,950
1,95
1,95
1,8
1,275
1,5
1,275
1,5
2,55
0,15
1,275
2,4
16,125
13,650
12,525
9,750
6,450
6,450
73525
3,900
3,975
4,800
4,875
4,658
3,7
3,15
2,77
4,5
1,950
1,2
1,125
1,5
2,025
1,725
2,025
1,8
1,275
1,350
1,275
1,725
1,95
0,525
1,275
2,4
15,825
13,425
12,225
9,600
6,600
6,450
3,225
3,825
4,125
4,875
4,800
4,50
3,6
3
3,1
4,35
1,950
1,125
1,125
1,575
1,950
1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,5
0,75
1,425
2,4
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Fino al 15/12/1990
Dal 16/12/1990
al 31/12/1996
Dal 01/01/1997
al 31/12/1998
Dal 01/01/1999
al 31/12/2000
Dal 01/01/2001
al 31/12/2001
Dal 01/01/2002
al 31/12/2003
Dal 01/01/2004
al 31/12/2007
Dal 01/01/2008
al 31/12/2009
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
Dal 01/01/2011
al 31/12/2011
Dal 01/01/2012
Feb.
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%)
RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE
SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL
aspetti relativi alla richiesta di finanziamento per la casa: c’è un’ampia
fetta di utenti che non vuole correre
alcun tipo di rischio. Vuoi per propensione personale, vuoi perché
non ci sono problemi se si va a pagare qualche euro in più, c’è chi per
anni preferisce rimanere tranquillo e
pagare sempre la stessa cifra. In gergo
di settore, ci si immerge nel tasso
fisso. Ma anche qui le offerte sono
varie e molteplici. Tra di esse, come
sottolineato da diversi siti internet di
settore, una tra le più convenienti è
la rinnovata formula “Last minute”
di Banco Popolare.
Il suo funzionamento è semplice.
Il mutuo si chiama così perché i primi 12 mesi vanno ammortati, e proprio qui risiede la convenienza del
prodotto. Ecco un esempio. Richiedendo il mutuo finalizzato all’acquisto di una prima casa con loan to va-
lue massimo del 70%, per un importo totale pari a 140 mila euro da rimborsare in un arco di 20 anni, le
prime dodici rate saranno di 904,71
euro, mentre la mensilità prevista
per le restanti sarà di 941,77 euro:
ecco, dunque, che per il primo anno il mutuatario si troverà a sborsare
una cifra complessiva sui 12 mesi
ben più bassa rispetto agli standard
del mercato.
Con un taeg del 5,69%, più basso rispetto alle medie italiane, l’altra
fonte di risparmio è data dal bassissimo costo di 1,50 euro come commissione d’incasso rata, e 1,25 euro per
ogni avviso mensile di pagamento,
da corrispondere solo se non c’è l’addebito della rata sul conto corrente. Insomma, si tratta di un prodotto
che, pur rimanendo nella sfera del
tasso fisso, consente al mutuatario di
limare qualche euro sull’ammontare
complessivo grazie a spese varie e d’istruttoria più basse rispetto al trend
bancario in essere.
VARIAZIONI
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE
A N N O 2 0 11
uanto è emerso dall’indagine di
Altroconsumo sull’accensione
Q
di mutui on line, vale anche per altri
recente inchiesta, svolta in 185
filiali bancarie, abbiamo rilevato
che se si sottoscrivono sempre
meno contratti è anche perché le
banche non rinunciano ai loro
molteplici guadagni, applicando al
tasso di riferimento (Euribor e Irs)
uno spread elevato (fino al 4,5%),
che è il loro guadagno più proficuo. Il tasso finale così innalza la
rata, fino a renderla praticamente
insostenibile per il cliente”.
Ma i mutui on line hanno anche
un altro limite, rappresentato dalla
scarsa propensione al cambiamento degli italiani. Come puntualizza
ancora Altroconsumo, infatti, “soprattutto tra gli over 50 solo uno su
10 ha dichiarato che se la sente di
fare operazioni o di trattare per un
mutuo via internet. E tale presa di
posizione vale anche se l’alternativa è quella di rinunciare alla convenienza, pagando mensilmente
rate più alte per il medesimo servizio”.
5 %
10%
5%
2,5%
3,5%
3%
2,5%
3%
1%
1,5%
2,5%
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
16,650
12,925
9,600
7,275
8,175
9,300
9,975
9,75
8,03
6,53
6,15
7,20
6,23
3,225
2,175
2,625
3,975
4,05
3,75
3,525
2,7
2,85
2,775
3,30
3,3
2,175
2,625
16,425
12,600
9,075
6,975
8,625
9,675
10,050
9,3
7,57
6,60
6,5
7,12
5,70
3,225
2,25
2,7
4,05
3,975
3,6
3,525
2,85
2,77
2,7
3,30
3,3
2,1
2,7
16,200
12,375
8,775
6,975
8,700
9,600
9,825
9,45
7,5
6,45
6,97
7,20
5,10
3,0
2,325
2,925
3,975
3,975
3,825
3,375
2,7
2,85
2,7
3,60
3,225
1,875
3,00
16,050
12,000
8,325
7,050
9,000
9,675
9,675
9,45
7,5
6,3
7,12
7,5
4,73
2,7
2,55
2,85
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,77
2,55
3,60
3,225
1,95
3,225
15,675
11,850
8,100
6,975
9,075
9,675
9,600
9,67
7,5
6,22
7,3
7,5
4,50
2,55
2,475
2,925
4,05
4,05
3,525
3,375
2,85
2,92
2,7
3,75
3,15
1,65
3,15
15,675
11,625
8,025
6,900
9,150
9,750
9,675
9,60
7,42
6,1
7,35
7,5
4,05
2,475
2,475
3,15
4,2
3,9
3,45
3,45
2,925
2,77
2,775
4,05
3,15
1,275
3,075
15,075
11,325
7,950
7,125
9,150
9,825
9,600
9,60
7,65
6,15
7,125
7,12
3,98
2,625
2,625
3,3
4,05
3,825
3,675
3,45
2,925
2,92
2,775
4,20
2,925
1,2
3,3
14,925
11,250
8,025
7,350
9,075
10,050
9,675
8,92
7,5
6,15
7,27
7,05
3,75
2,625
2,625
3,225
4,05
3,975
3,75
3,45
2,925
2,92
2,775
4,12
3,075
1,35
3,225
14,100
10,875
8,250
7,500
8,850
10,050
9,675
8,8
7,2
6,22
7,5
7,05
3,68
2,475
2,7
3,3
3,9
3,9
3,9
3,3
2,775
2,92
2,7
3,97
2,85
1,275
3,45
13,725
10,500
8,025
7,725
8,925
10,125
9,525
8,55
7,12
6,15
7,35
6,67
3,45
2,475
2,625
3,3
3,975
3,9
3,75
3,075
2,85
2,77
2,775
4,12
2,7
1,425
3,75
13,25
10,275
7,650
8,100
9,000
9,975
9,78
8,5
6,9
6
9,9
6,60
3,23
2,325
2,7
3,6
3,825
3,75
3,825
3,075
2,625
2,70
3,075
3,75
2,475
1,8
3,75
13,575
9,975
7,275
8,100
9,225
9,975
9,60
8,32
6,67
6,45
10,1
6,37
3,08
2,325
2,775
3,675
3,825
3,75
3,75
3,00
2,775
2,70
3,3
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2,25
2,175
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