Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Riforma del condominio
Tavole Sinottiche
Versione del 07.01.2014
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Entrata in vigore
La riforma del condominio (L. 220/2012) è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17.12.2012;
entrerà pertanto in vigore il 18.06.2013.
----*---Codice civile
Vecchio testo
Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.
Nuovo testo
Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.
I. Sono oggetto di proprietà comune dei
proprietari dei diversi piani o porzioni di piani
di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del
portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento
centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi
in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere che servono all'uso e al
godimento comune, come gli ascensori, i pozzi,
le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e
i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il
gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e
simili fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
I. Sono oggetto di proprietà comune dei
proprietari delle singole unità immobiliari
dell'edificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il
contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso
comune, come il suolo su cui sorge l'edificio,
le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le
travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i
portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i
locali per i servizi in comune, come la
portineria, incluso l'alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati,
per le caratteristiche strutturali e funzionali,
all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere destinati all'uso comune,
come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati
di
distribuzione
e
di
trasmissione per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento ed il condizionamento
dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per
l'accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i
relativi collegamenti fino al punto di
diramazione ai locali di proprietà individuale
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
dei singoli condomini, ovvero, in caso di
impianti unitari, fino al punto di utenza,
salvo quanto disposto dalle normative di
settore in materia di reti pubbliche.
L’articolo 1117 c.c. è stato “ridisegnato” dal legislatore pur mantenendo le precedenti connotazioni;
l’elencazione delle parti comuni, seppur ampliata, è in ogni caso esemplificativa e si fonda sul
principio che sono tali quelle parti dell’edificio che soddisfano un’utilità comune.
Esaminiamo le novità più significative:
- Con l’espressione “aventi diritto a godimento periodico” si fa probabilmente riferimento alla
multiproprietà. Parte dei primi commentatori ritiene che questo punto comporti un’apertura
verso i conduttori anche se, a mio avviso, l’interpretazione letterale della norma (Sono oggetto
di proprietà comune dei proprietari …) restringe il campo ai soli titolari di diritti reali.
-
Il sottotetto viene espressamente inserito nell’elenco; tale aggiunta recepisce la giurisprudenza
maggioritaria che esclude la condominialità del sottotetto in assenza di elementi che rivelino la
concreta possibilità da parte dei condomini di trarne utilità.
-
Gli impianti destinati alla distribuzione di servizi quali gas, energia elettrica o riscaldamento
sono considerati comuni fino al punto di diramazione ovvero, in caso di impianti unitari, fino al
punto di utenza. Applicando tale affermazione ad una tipologia di impianto di riscaldamento
unitario, si dovrebbe pensare che la proprietà comune arrivi alla valvola di regolazione del
singolo calorifero.
Art. 1117-bis.
Ambito di applicabilità
I. Le disposizioni del presente capo si
applicano, in quanto compatibili, in tutti i
casi in cui più unità immobiliari o più edifici
ovvero più condominii di unità immobiliari o
di edifici abbiano parti comuni ai sensi
dell'articolo 1117.
Tale articolo legittima l’applicazione delle norme condominiali al cosiddetto “Supercondominio”. Il
supercondominio è una figura creata dalla giurisprudenza per definire situazioni dove più edifici
hanno in comune solo alcune parti quali ad esempio: fognature, autorimesse, strade, impianto
idrico, campi sportivi (…). La giurisprudenza si è orientata nell’applicare la disciplina del
condominio a tutte quelle parti che sono necessariamente comuni (indispensabili per usufruire delle
singole unità individuali, quali ad esempio la portineria comune a più edifici o l’impianto idraulico
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
comune a più edifici) mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre
eventuali strutture dotate invece di una propria autonoma utilità come ad esempio: le attrezzature
sportive, le piscine e gli spazi di intrattenimento1.
Il nuovo articolo 1117bis afferma che, in quanto compatibili, tutte le disposizioni del presente capo
(articoli da 1117 c.c. a 1139 c.c.) sono applicabili a:
- più unità immobiliari (ad esempio villette a schiera)
- più edifici (ad esempio un supercondominio formato da diversi fabbricati)
- più condominii di unità immobiliari (ad esempio un supercondominio formato da diversi
gruppi di villette a schiera)
quando tali complessi hanno parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c..
Tale espresso richiamo conferma l’applicabilità delle norme condominiali al supercondominio non
solo nei casi in cui le parti comuni siano parti necessarie, ma anche nel caso in cui siano dotate di
propria autonomia; questo perché l’articolo 1117 c.c. definisce quali parti comuni sia quelle
“necessarie all’uso comune” sia “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all’uso comune”.
Art. 1117-ter
Modificazioni delle destinazioni d'uso
I. Per soddisfare esigenze di interesse
condominiale l'assemblea, con un numero di
voti che rappresenti i quattro quinti dei
partecipanti al condominio e i quattro quinti
del valore dell'edificio, può modificare la
destinazione d'uso delle parti comuni.
II. La convocazione dell'assemblea deve
essere affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune
o negli spazi a tal fine destinati e deve
effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da
pervenire almeno venti giorni prima della
data di convocazione.
III. La convocazione dell'assemblea, a pena
di nullità, deve indicare le parti comuni
oggetto della modificazione e la nuova
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Cassazione Civile, sentenza n. 14791/2003
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
destinazione d'uso.
IV. La deliberazione deve contenere la
dichiarazione espressa che sono stati
effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti
commi.
V. Sono vietate le modificazioni delle
destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato o che ne alterino il decoro
architettonico
L’articolo 1117 ter c.c. prevede una complessa fattispecie deliberativa sia dal punto di vista degli
adempimenti, sia dal punto di vista delle maggioranze. La destinazione d’uso potrebbe essere letta
come la funzione comune che un determinato bene esercita al servizio del condominio e dei
condomini. Variare tale destinazione vuol dire modificarla da un punto di vista sostanziale
(portineria che diventa magazzino o centro raccolta rifiuti) o anche da un punto di vista strutturale
(parcheggio che divenga campo da calcio).
La locuzione “per esigenze di interesse condominiale” dovrebbe evitare delibere poste in essere da
un condomino (o da più condomini) aventi una larga maggioranza per interessi propri e non del
condominio (ipotesi di cosiddetto “eccesso di potere”).
Nota bene: per ulteriori approfondimenti si rimanda al commento sull’articolo 1120 c.c..
Art. 1117-quater.
Tutela delle destinazioni d'uso
I. In caso di attività che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle
destinazioni d'uso delle parti comuni,
l'amministratore o i condomini, anche
singolarmente, possono diffidare l'esecutore e
possono
chiedere
la
convocazione
dell’assemblea per far cessare la violazione,
anche
mediante
azioni
giudiziarie.
L'assemblea delibera in merito alla
cessazione di tali attività con la maggioranza
prevista dal secondo comma dell'articolo
1136
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Come noto le parti comuni possono essere utilizzate dal singolo condomino nei limiti di cui all’art.
1102 c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A
tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della
cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti,
se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Gli eventuali comportamenti in violazione di tale norma erano quindi già soggetti a divieto e
passibili di azione giudiziaria promossa dal condominio o da uno dei condomini. Con l’articolo
1117 quater c.c. è data la possibilità al singolo condomino di provocare la convocazione
dell’assemblea che deliberi in merito alla cessazione di tali attività con le maggioranze previste
dall’art. 1136, 2° comma, c.c..
Art. 1118.
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Art. 1118.
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
(il secondo comma è inderogabile)
I. Il diritto di ciascun condomino sulle cose
indicate dall'articolo precedente è proporzionato I. Il diritto di ciascun condomino sulle parti
al valore del piano o porzione di piano che gli comuni, salvo che il titolo non disponga
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
altrimenti, è proporzionale al valore
dell'unità immobiliare che gli appartiene.
II. Il condomino non può, rinunziando al diritto
sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle II. Il condomino non può rinunziare al suo
spese per la loro conservazione.
diritto sulle parti comuni.
III. Il condomino non può sottrarsi
all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la destinazione d'uso della
propria unità immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
IV. Il condomino può rinunciare all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento
o di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento
o aggravi di spesa per gli altri condomini. In
tal caso il rinunziante resta tenuto a
concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell'impianto
e per la sua conservazione e messa a norma.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Uno dei temi “caldi” della riforma è stata la possibilità introdotta dall’art. 1118, 4° comma, c.c. di
distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento; ciò nel caso in cui dal
suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la
manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Tale modifica non stravolge il quadro odierno, ma recepisce l’orientamento prevalente della
Suprema Corte. Occorre però fare due precisazioni:
- L’art. 1118, 4° comma, c.c. è derogabile e pertanto i regolamenti contrattuali che vietano il
distacco del singolo condomino non vengono superati da tale modifica continuando ad essere
operanti. La giurisprudenza degli ultimi anni, al di là dell’isolata sentenza n. 19893/2011, ha
ritenuto valido il regolamento di natura contrattuale che impedisca il distacco del singolo
dall’impianto di riscaldamento.
- deve essere in ogni caso dimostrato (tramite idonea relazione tecnica) che dal distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. A tal
proposito ricordiamo la sentenza n. 13718/20122 della suprema Corte di Cassazione ove si
confermano i principi già affermati, ma il distacco viene ritenuto illegittimo in quanto all’esito
delle espletate Ctu emerge, a carico degli altri condomini, un incremento del costo di
conduzione per millesimo del 42%.
Art. 1119.
Indivisibilità.
Art. 1119.
Indivisibilità
(articolo inderogabile)
I. Le parti comuni dell'edificio non sono
soggette a divisione, a meno che la divisione I. Le parti comuni dell'edificio non sono
possa farsi senza rendere più incomodo l'uso soggette a divisione, a meno che la divisione
della cosa a ciascun condomino.
possa farsi senza rendere più incomodo l'uso
della cosa a ciascun condomino e con il
consenso di tutti i partecipanti al condominio
Con tale norma viene specificata la necessaria unanimità per arrivare alla divisione di parti comuni.
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Cassazione Civile, sentenza n. 13718/2012: “La Corte d’Appello infatti ha compiutamente affermato in diritto il
principio secondo il quale perché il condominio possa staccarsi dall’impianto centralizzato senza l’unanimità di
consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio
termico pregiudizievole all’impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto
(Cass. 30.6.2006, n. 15079; Cass. 25.3.2004, n. 5974; Cass. 20.02.1998, n. 1775).
Ha quindi accertato in fatto che nel caso di specie il distacco dell’unità immobiliare in questione, comportava per i
restanti condomini un notevole incremento di spese, cosicchè il condominio non aveva diritto a distaccarsi
dall’impianto, senza il consenso dell’unanimità degli altri condomini, con conseguente nullità delle delibere
condominiali che avevano diversamente stabilito”.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1120.
Innovazioni.
I. I condomini, con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell'articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al
maggior rendimento delle cose comuni.
II. Sono vietate le innovazioni che possano
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino
Art. 1120.
Innovazioni.
(articolo inderogabile)
I. I condomini, con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell'articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al
maggior rendimento delle cose comuni.
II. I condomini, con la maggioranza indicata
dal secondo comma dell'articolo 1136,
possono disporre le innovazioni che, nel
rispetto della normativa di settore, hanno ad
oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare
la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per
eliminare le barriere architettoniche, per il
contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio
delle
unità
immobiliari
o
dell'edificio, nonché per la produzione di
energia mediante l'utilizzo di impianti di
cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del
condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di
godimento del lastrico solare o di altra idonea
superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per
la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino alla diramazione per le
singole utenze, ad esclusione degli impianti
che non comportano modifiche in grado di
alterare la destinazione della cosa comune e
di impedire agli altri condomini di farne uso
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
secondo il loro diritto.
III. L'amministratore è tenuto a convocare
l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta
anche di un solo condomino interessato
all'adozione delle deliberazioni di cui al
precedente comma. La richiesta deve
contenere l'indicazione del contenuto
specifico e delle modalità di esecuzione degli
interventi
proposti.
In
mancanza,
l'amministratore deve invitare senza indugio
il condomino proponente a fornire le
necessarie integrazioni.
IV. Sono vietate le innovazioni che possano
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni
dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino
La giurisprudenza definisce innovazione non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa
comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la
destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il
godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da
da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso
suddetto3.
Esempi:
- La delibera condominiale con la quale si decidere di adibire il cortile comune – di ampiezza
insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali – a parcheggio dei
motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai
condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120, non comportando tale
assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o
l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino
(Cassazione Civile, sentenza n. 5997 del 2008);
- A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono
deliberare – con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. – la
realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero
inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la
sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché
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Cassazione Civile, sentenza n. 21256/2009
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo
comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini
dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo
parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da
garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione (Cassazione
Civile, sentenza n. 20254 del 2009).
Confrontando la definizione sopraenunciata con gli articoli 1117 ter c.c. e 1120 c.c. possiamo dire
che, con l’avvento della riforma, si vengono a creare tre diversi “livelli” di innovazioni4:
1. Modifiche alla destinazione d’uso ex art. 1117 ter c.c.. Se leggiamo la destinazione d’uso come
la funzione comune che un determinato bene esercita al servizio del condominio e dei
condomini, variare tale destinazione vuol dire modificarla solo da un punto di vista sostanziale
(portineria che diventa magazzino o centro raccolta rifiuti) o anche da un punto di vista
strutturale (parcheggio che divenga campo da calcio);
2. Innovazioni ex art. 1120, 1° comma, c.c.; tali sono le innovazioni che, dirette al miglioramento
o all’uso più comodo delle cose comuni, non comportano mutamenti di destinazione dei beni
condominiali (ad esempio installazione di un cancello esterno dove prima non c’era);
3. Innovazioni “virtuose” ex art. 1120, 2° comma, c.c.; tali innovazioni godono di una
maggioranza agevolata e sono tutte quelle elencate nel secondo comma dell’articolo.
Ulteriore distinzione tra la prima categoria e le altre potrebbe essere il vincolo contenuto nell’art.
1120, terzo comma, c.c. che – oltre a vietare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che alterino il decoro architettonico – vieta le innovazioni
che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo
condomino. Tale ultima formula – assente nell’art. 1117 ter c.c. – è sempre stata interpretata dalla
giurisprudenza nel senso di vietare qualsiasi innovazione che renda inservibile il bene comune
all’uso anche di un solo condomino o che comunque produca una sensibile menomazione
dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene5.
Posto quanto sopra potremmo ipotizzare che tale ultimo requisito rimarrà valido per le innovazioni
di cui all’art. 1120 c.c. mentre non dovrà essere necessariamente rispettato dalle innovazioni di cui
all’art. 1117 ter c.c.; a titolo di esempio l’assemblea potrebbe decidere di affittare il cortile comune
ad un bar. Tale delibera, oggi richiede l’unanimità dei consensi: “Deve essere pronunziato
l’annullamento di una delibera condominiale con cui sia stata rinnovata a maggioranza la
concessione di un piazzale condominiale a favore di un bar con autorizzazione all’installazione di
tavolini, in quanto tale delibera rende praticamente inservibile all’uso dei condomini il piazzale
condominiale, ponendo in essere un’innovazione vietata in quanto altera la cosa comune con
mutamento della destinazione, per cui l’adozione necessitava dell’unanimità dei consensi” 6.
4
Avv. Fausto Moscatelli, convegno Anaci del 15.02.2012 a Milano
Cassazione Civile, sentenza n. 20639/2005
6
Giudice di Pace di Perugia, 18 gennaio 2000, Rass. Giur. Umbra 2000, 123
5
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Fatta questa premessa formuliamo alcune osservazioni:
- la realizzazione di parcheggi non permetterà la realizzazione di posti auto esclusivi, ma di
parcheggi comuni a servizio del condominio o del supercondominio;
- nel punto 2) del secondo comma si prevede una maggioranza agevolata anche per le opere
relative alla produzione di energia mediante fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi
che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o
di altra idonea superficie comune. A mio avviso oggetto della norma è l’autorizzazione ad
eseguire i lavori e non il conseguimento del diritto reale o personale di godimento che
dovranno essere ottenuti separatamente (esempio: il costruttore che si sia riservato la proprietà
esclusiva del tetto).
Art. 1122
Art. 1122.
Opere sulle parti dell'edificio di proprietà Opere su parti di proprietà o uso individuale.
comune.
I. Nell'unità immobiliare di sua proprietà
I. Ciascun condomino, nel piano o porzione di ovvero nelle parti normalmente destinate
piano di sua proprietà, non può eseguire opere all'uso comune, che siano state attribuite in
che rechino danno alle parti comuni proprietà esclusiva o destinate all'uso
dell'edificio.
individuale, il condomino non può eseguire
opere che rechino danno alle parti comuni
ovvero determinino un pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell'edificio.
II. In ogni caso è data preventiva notizia
all'amministratore
che
ne
riferisce
all'assemblea
Con il primo comma si tutela il condominio vietando al singolo di compiere (nella sua proprietà,
nelle parti normalmente destinate all’uso comune ed in quelle che gli siano state attribuite in
proprietà esclusiva) opere che rechino danno alle parti comuni che determinino un pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Così facendo si recepisce la
giurisprudenza prevalente che già faceva discendere tali divieti anche dal precedente testo
legislativo.
Il secondo comma è di più difficile interpretazione in quanto non è chiaro se la preventiva notizia
all’amministratore debba essere data per tutte le opere di cui al comma 1 (quindi anche quelle nelle
parti private !!!) o se invece imponga tale incombenza nel caso di opere che coinvolgono
direttamente o indirettamente le parti comuni e che potrebbero rientrare nei casi di cui sopra. In
attesa delle prime pronunce giurisprudenziali, personalmente, ritengo che la seconda ipotesi sia
quella più ragionevole.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1122-bis.
Impianti non centralizzati di ricezione
radiotelevisiva e di produzione di energia da
fonti rinnovabili.
I. Le installazioni di impianti non
centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e
per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione per le singole utenze sono
realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unità
immobiliari di
proprietà individuale,
preservando in ogni caso il decoro
architettonico dell'edificio, salvo quanto
previsto in materia di reti pubbliche.
II. È consentita l'installazione di impianti per
la produzione di energia da fonti rinnovabili
destinati al servizio di singole unità del
condominio sul lastrico solare, su ogni altra
idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell'interessato.
III. Qualora si rendano necessarie
modificazioni delle parti comuni, l'interessato
ne dà comunicazione all'amministratore
indicando il contenuto specifico e le modalità
di esecuzione degli interventi. L'assemblea
può prescrivere, con la maggioranza di cui al
quinto comma dell’art. 1136, adeguate
modalità alternative di esecuzione o imporre
cautele a salvaguardia della stabilità, della
sicurezza o del decoro architettonico
dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede,
a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso
del lastrico solare e delle altre superfici
comuni, salvaguardando le diverse forme di
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
utilizzo previste dal regolamento di
condominio
o
comunque
in
atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza,
può altresì subordinare l'esecuzione alla
prestazione, da parte dell'interessato, di
idonea garanzia per i danni eventuali.
IV. L'accesso alle unità immobiliari di
proprietà individuale deve essere consentito
ove necessario per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unità abitative.
Il secondo comma dell’art. 1122 bis c.c. consente l’installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio su parti private o su
idonee superfici comuni. Come osservato da illustre dottrina non tutti gli apparati comunemente
conosciuti possono rientrare all’interno di tale categoria; in particolare i pannelli fotovoltaici non
pruducono energia al servizio dell’unità immobiliare posto che l’energia raccolta viene immessa in
circolo. Il proprietario ha esclusivamente un beneficio economico e non un utilizzo diretto
dell’energia che avviene piuttosto, ad esempio, nel caso del solare termico7.
Uno degli aspetti più problematici dell’installazione da parte del singolo di pannelli solari
(fotovoltaici o solare termico) sul tetto o su altre parti comuni riguarda la necessità di garantire, ai
sensi dell’art. 1102 c.c., il “pari utilizzo” agli altri condomini. Per questo motivo è tecnicamente
impossibile che in un palazzo di 12 piani tutti i condomini possano utilizzare il tetto per posare i
propri pannelli solari in quanto lo spazio non è sufficiente.
In quest’ottica è molto importante quanto affermato nel terzo comma dell’articolo in esame: “…
L’assemblea … provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle
altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di
condominio o comunque in atto”. Da un’interpretazione letterale ne discende che se un condomino
decide di eseguire una delle opere ivi previste occupando, ad esempio, un terzo del tetto
condominiale e nessuno degli altri condomini si opponga (richiedendo la ripartizione dell’uso di
tale parte comune), il medesimo può procedere indisturbato. Purtroppo la norma non ci dice per
quanto tempo possa rimanere valida tale occupazione.
7
Il pannello solare termico (detto anche collettore solare) è un dispositivo atto alla conversione della radiazione solare
in energia termica ed al suo trasferimento, per esempio, verso un accumulatore termico per un uso successivo,
tipicamente sotto forma di acqua calda, riscaldamento ed in alcuni casi di energia elettrica.
15
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1122-ter.
Impianti di videosorveglianza sulle parti
comuni
I. Le deliberazioni concernenti l'installazione
sulle parti comuni dell'edificio di impianti
volti a consentire la videosorveglianza su di
esse sono approvate dall'assemblea con la
maggioranza di cui al secondo comma
dell'articolo 1136
Art. 1124.
Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Art. 1124.
Manutenzione e sostituzione delle scale e
degli ascensori
I. Le scale sono mantenute e ricostruite dai
proprietari dei diversi piani a cui servono. La
spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di
piano, e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
I. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e
sostituiti dai proprietari delle unità
immobiliari a cui servono. La spesa relativa è
ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore delle singole unità immobiliari e per
l'altra metà esclusivamente in misura
II. Al fine del concorso nella metà della spesa, proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
che è ripartita in ragione del valore, si suolo.
considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici II. Al fine del concorso nella metà della spesa,
solari, qualora non siano di proprietà comune.
che è ripartita in ragione del valore, si
considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà comune.
La nuova formulazione dell’articolo 1124 c.c. riconosce innanzitutto l’equiparazione, già opinione
prevalente in giurisprudenza, tra le spese di manutenzione/ricostruzione delle scale e le spese di
manutenzione dell’ascensore.
Per quanto riguarda gli ascensori, l’orientamento maggioritario distingue tra impianti preesistenti
alla costituzione del condominio (le cui spese continuano ad essere suddivise ai sensi dell’art. 1124
c.c.) ed impianti realizzati successivamente alla costituzione del condominio. Questa seconda
ipotesi si configura quale innovazione voluttuaria alla quale non tutti i condomini potrebbero
decidere di contribuire; la spesa di installazione e le successive manutenzioni saranno pertanto
ripartite solo fra i condomini che hanno partecipato alla spesa e che usufruiscono del servizio.
16
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1129.
Nomina e revoca dell'amministratore.
Art. 1129.
Nomina,
revoca
ed
obblighi
dell'amministratore.
I. Quando i condomini sono più di quattro, (articolo inderogabile)
l'assemblea nomina un amministratore. Se
l'assemblea non provvede, la nomina è fatta I. Quando i condomini sono più di otto, se
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più l'assemblea non vi provvede, la nomina di un
condomini.
amministratore
è
fatta
dall'autorità
giudiziaria su ricorso di uno o più condomini
II. L'amministratore dura in carica un anno e o dell'amministratore dimissionario.
può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea.
II. Contestualmente all'accettazione della
nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico,
III. Può altresì essere revocato dall'autorità l'amministratore comunica i propri dati
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, anagrafici e professionali, il codice fiscale, o,
oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma se si tratta di società, anche la sede legale e la
dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il denominazione, il locale ove si trovano i
conto della sua gestione, ovvero se vi sono registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo
fondati sospetti di gravi irregolarità.
1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato,
previa
richiesta
IV. La nomina e la cessazione per qualunque all'amministratore,
può
prenderne
causa dell'amministratore dall'ufficio sono gratuitamente visione e ottenere, previo
annotate in apposito registro.
rimborso della spesa, copia da lui firmata.
III. L'assemblea può subordinare la nomina
dell'amministratore alla presentazione ai
condomini di una polizza individuale di
responsabilità civile per gli atti compiuti
nell'esercizio del mandato.
IV. L'amministratore è tenuto altresì ad
adeguare i massimali della polizza se nel
periodo del suo incarico l'assemblea deliberi
lavori straordinari. Tale adeguamento non
deve essere inferiore all'importo di spesa
deliberato
e
deve
essere
effettuato
contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso
in cui l'amministratore sia coperto da una
polizza di responsabilità civile professionale
generale per l'intera attività da lui svolta, tale
17
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell'impresa di assicurazione
che garantisca le condizioni previste dal
periodo precedente per lo specifico
condominio.
V. Sul luogo di accesso al condominio o di
maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa l'indicazione delle generalità,
del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
VI. In mancanza dell'amministratore, sul
luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune, accessibile anche ai terzi, è
affissa l'indicazione delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, della persona che
svolge
funzioni
analoghe
a
quelle
dell'amministratore.
VII. L'amministratore è obbligato a far
transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle
a qualsiasi titolo erogate per conto del
condominio, su uno specifico conto corrente,
postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun
condomino,
per
il
tramite
dell'amministratore,
può
chiedere
di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica.
VIII.
Alla
cessazione
dell'incarico
l'amministratore è tenuto alla consegna di
tutta la documentazione in suo possesso
afferente al condominio e ai singoli
condomini e ad eseguire le attività urgenti al
fine di evitare pregiudizi agli interessi
comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
IX. Salvo che sia stato espressamente
dispensato dall'assemblea, l'amministratore è
18
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro sei
mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il
credito esigibile è compreso, anche ai sensi
dell'articolo 63, primo comma, delle
disposizioni per l'attuazione del presente
codice.
X. L'incarico di amministratore ha durata di
un anno e si intende rinnovato per eguale
durata. L'assemblea convocata per la revoca
o le dimissioni delibera in ordine alla nomina
del nuovo amministratore.
XI. La revoca dell'amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con
la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal
regolamento di condominio. Può altresì
essere disposta dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, nel caso
previsto dal quarto comma dell'articolo 1131,
se non rende il conto della gestione, ovvero in
caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano
emerse gravi irregolarità fiscali o di non
ottemperanza a quanto disposto dal numero
3) del dodicesimo comma, i condomini, anche
singolarmente,
possono
chiedere
la
convocazione dell'assemblea per far cessare
la violazione e revocare il mandato
all'amministratore. In caso di mancata
revoca da parte dell'assemblea, ciascun
condomino può rivolgersi all'autorità
giudiziaria e in caso di accoglimento della
domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha
titolo di rivalsa nei confronti del condominio
che a sua volta può rivalersi nei confronti
dell'amministratore revocato.
XII. Costituiscono,
irregolarità:
19
tra
le
altre,
gravi
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per
l'approvazione del rendiconto condominiale,
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo
amministratore o negli altri casi previsti
dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti
giudiziari e amministrativi, nonché di
deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del
conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono
generare possibilità di confusione tra il
patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell'amministratore o di altri
condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito
insoddisfatto, alla cancellazione delle
formalità eseguite nei registri immobiliari a
tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione
giudiziaria per la riscossione delle somme
dovute al condominio, l'aver omesso di
curare diligentemente l'azione e la
conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui
all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8)
l'omessa,
incompleta
o
inesatta
comunicazione dei dati di cui al secondo
comma del presente articolo.
XIII. In caso di revoca da parte dell'autorità
giudiziaria, l'assemblea non può nominare
nuovamente l'amministratore revocato.
XIV.
L'amministratore,
all'atto
dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a
pena di nullità della nomina stessa, l'importo
dovuto a titolo di compenso per l'attività
svolta.
20
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
XV. Per quanto non disciplinato dal presente
articolo si applicano le disposizioni di cui alla
sezione I del capo IX del titolo III del libro
IV.
XVI. Il presente articolo si applica anche agli
edifici di alloggi di edilizia popolare ed
economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o
con il concorso dello Stato, delle regioni, delle
province o dei comuni, nonché a quelli
realizzati da enti pubblici non economici o
società private senza scopo di lucro con
finalità
sociali
proprie
dell'edilizia
residenziale pubblica».
Comma 1: “Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o
dell'amministratore dimissionario”.
Il numero di condomini necessari per rendere obbligatoria la nomina dell’amministratore sale da 5 a
9. Il ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina di amministratore può essere proposto anche
dall’amministratore dimissionario.
Comma 2: “Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico,
l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di
società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri
6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta
all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia da lui firmata”.
Innanzitutto si parla di “accettazione dell’incarico”; per comprendere meglio quando e come possa
avvenire tale accettazione occorre riferirsi all’art. 1129, comma XV, c.c. con il quale si rimanda alla
disciplina del mandato (art.li da 1703 c.c. a 1730 c.c.) per quanto non disciplinato nel medesimo
articolo; tale norma segue quanto già affermato dalla giurisprudenza maggioritaria.
In ordine a tale accettazione, dal punto di vista pratico si possono distinguere diverse ipotesi:
a) l’amministratore è presente in assemblea e può accettare a verbale l’incarico comunicando tutti
i dati richiesti dalla legge.
b) L’amministratore ha presentato un preventivo che viene approvato dall’assemblea. In questo
caso, ai sensi dell’art. 1326 c.c., il contratto tra l’amministratore (mandatario) ed i condomini
(mandanti) viene perfezionato a seguito dell’accettazione (delibera) dell’offerta (preventivo).
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
L’amministratore ha presentato un preventivo che viene approvato dall’assemblea con delle
modifiche. Sempre sulla base dei medesimi concetti enunciati al punto b) il contratto non si
perfeziona, ma sarà l’amministratore a dover accettare o rifiutare la proposta contrattuale
dell’assemblea. Tale accettazione potrà essere espressa o tacita con l’esecuzione concreta delle
prime operazioni di gestione; è in ogni caso consigliabile accettare o non accettare
espressamente in forma scritta onde evitare ogni e qualsiasi dubbio. Il fatto che la norma
richieda che contestualmente all’accettazione debbano essere comunicati una serie di dati fa
presupporre che non sia possibile configurare un accettazione tacita, ma che sia necessaria una
lettera inviata a tutti i condomini.
d) L’amministratore viene nominato a sua “insaputa”. Ci si richiama a quanto già affermato al
punto c) in caso di delibera dell’assemblea che richieda all’amministratore una modifica del
preventivo.
È opportuno ricordare che il comma 14 sanziona con la nullità la mancata specificazione analitica
del compenso in caso di nomina o rinnovo; ciò significa che sia in sede di nomina, sia in caso di
rinnovo tacito ai sensi del comma 10 l’amministratore dovrà comunicare a tutti i condomini (in
assemblea o alla prima occasione utile quale ad esempio l’invio del verbale) il suo compenso e tutti
i dati di cui al presente comma.
c)
Viene confermato quanto già espresso dalla giurisprudenza in merito alla possibilità per il singolo
condomino di ottenere copia dei documenti condominiali sostenendone il relativo costo; resta inteso
che tale attività non deve risultare un ostacolo all’attività di amministrazione e non deve essere
contraria ai principi di correttezza8.
Comma 3: “L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai
condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del
mandato”.
Comma 4: “L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo
del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere
inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei
lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile
professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio”.
La polizza di responsabilità civile non è resa obbligatoria, ma è facoltà dell’assemblea richiederla;
come già osservato da autorevole dottrina tale richiesta poteva essere formulata anche prima della
riforma.
8
Cassazione Civile, sentenza n. 19210/2011
22
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Comma 5: “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore”.
Con tale norma viene imposto in via generale un adempimento già reso obbligatorio da diversi
comuni.
Comma 6: “In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore”.
Per la prima volta il cosiddetto “amministratore di fatto” – mai riconosciuto dalla giurisprudenza –
viene individuato come quella persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
Tale figura assumerà una notevole importanza soprattutto dal punto di vista della responsabilità.
Altro elemento da considerare riguarda il fatto che tale targa identificativa, a nostro avviso, dovrà
essere affissa anche nei fabbricati con meno di quattro proprietari.
Comma 7: “L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai
condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il
tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese,
della rendicontazione periodica”.
Osserviamo come anche questo comma riprenda principi già espressi dalla giurisprudenza; la
circostanza che il conto corrente su cui transitano le somme dell’amministrazione è, oltre ad un
obbligo di legge, indice di trasparenza e di chiarezza.
Comma 8: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le
attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori
compensi”.
Tale requisito impone un peso forse eccessivo a carico dell’amministratore uscente soprattutto nel
caso in cui il nuovo amministratore non si attivi prontamente al fine di recepire tutta la
documentazione e formalizzare il passaggio di consegne.
Penso che con l’espressione attività urgenti si faccia riferimento – oltre a situazioni di pericolo per
le cose o le persone – ad adempimenti fiscali non prorogabili senza che il contribuente incorra in
sanzioni. Se tali attività richiedono esborsi economici è necessario informare il nuovo
amministratore ed attendere (o meno a seconda dell’urgenza) il suo benestare prima di procedere al
pagamento.
23
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Comma 9: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto
ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo
comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”.
I sei mesi entro cui l’amministratore deve attivarsi decorrono dall’ultimo giorno di scadenza
dell’esercizio di gestione annuale.
Il fatto che l’amministratore sia tenuto ad agire “… anche ai sensi dell’articolo 63 …” non vuole
dire, a mio avviso, depositare subito il decreto ingiuntivo. L’atto monitorio potrà essere preceduto
da un sollecito, ma, una volta decorso il termine concesso, si dovrà procedere con i passi successivi
senza indugi.
Comma 10: “L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale
durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del
nuovo amministratore”.
L’incarico di amministratore dura sempre un anno, ma si considera rinnovato (una sola volta) per un
ugual periodo se non intervengono nel frattempo la revoca o le dimissioni; tale tesi viene supportata
dall’art. 1135, primo comma, n. 1. c.c. – non modificato – il quale prevede che l’assemblea dei
condomini provvede “alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”.
La dottrina non è concorde e quella prevalente ritiene che la rinnovazione automatica possa
applicarsi “all’infinito”; sul punto sarà necessario un chiarimento da parte della giurisprudenza. A
mio avviso è opportuno che l’amministratore, prudenzialmente, segua la prima interpretazione e
pertanto, dopo la prima nomina, ponga in delibera ogni due anni la sua conferma.
Comma 11: “La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea,
con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di
condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,
nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero
in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non
ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e
revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea,
ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda,
il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta
può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato”.
Comma 12: “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o
negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio
del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente
articolo”.
Comma 13: “In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare
nuovamente l'amministratore revocato”.
L’art. 1136 c.c. e l’art. 1129 c.c. sono inderogabili; di conseguenza altrettanto inderogabili sono le
maggioranze per la nomina e la revoca dell’amministratore. Partendo da tale presupposto
l’espressione “… oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio” non può
significare eventuali maggioranze diverse rispetto a quelle previste dalla legge, ma potrebbe
riguardare forme ulteriori (rispetto a quanto previsto dal codice) di pubblicità della convocazione
assembleare.
Seguono poi tutte le ipotesi di revoca assembleare / giudiziale dell’amministratore. E’ sicuramente
positivo il fatto che l’amministratore debba necessariamente avere una gestione quanto più chiara e
trasparente possibile; tale circostanza dovrebbe favorire tutti i professionisti seri che già oggi
mettono in pratica quanto imposto dalla legge.
Comma 14: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve
specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di
compenso per l'attività svolta”.
La specificazione analitica significa che ogni compenso extra (a titolo di esempio: compenso per
lavori straordinari, compenso per assemblee straordinarie, compenso per solleciti ….) deve essere
specificatamente approvato dall’assemblea. Stante quanto affermato dal comma 8 (inderogabile)
non è più possibile richiedere nulla a titolo di passaggio di consegne.
Comma 15: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui
alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Come già anticipato la norma rimanda alla disciplina del mandato (art.li da 1703 c.c. a 1730 c.c.)
per quanto non disciplinato nel medesimo articolo.
Senza alcuna pretesa di essere esaurenti ci si permette richiamare alcuni significativi articoli della
disciplina del mandato:
- Art. 1711 c.c., Limiti del mandato
“Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato
resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica.
Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute, qualora circostanze ignote al mandante,
e tali che non possono essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo
stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione”;
- Art. 1717, primo comma, c.c., Sostituto del mandatario
“Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi
autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato
della persona sostituita”;
- Art. 1727 c.c., Rinunzia del mandatario
“Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante.
Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto
al risarcimento qualora non abbia dato un congruo preavviso.
In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa
provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario”.
Comma 15: “Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed
economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il
concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti
pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie
dell'edilizia residenziale pubblica»”.
In base all’art. 24, DPR 30 dicembre 1972, n. 1035, è possibile che gli istituti autonomi per le case
popolari autorizzino la gestione autonoma degli stabili da parte degli assegnatari di alloggi in
locazione. Tale autorizzazione è concessa se viene richiesta da almeno il 60% degli assegnatari
dello stabile ed ha efficacia vincolante nei confronti di tutti gli assegnatari. Tali amministrazioni
autonome sono disciplinate da appositi regolamenti approvati dagli Istituti autonomi per le case
popolari e gli edifici rimangono di proprietà pubblica.
La norma vuole probabilmente disciplinare la nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea
dei conduttori, ma – essendo tale autogestione un’eccezione – forse non è stata una scelta felice9.
9
Condominio, di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci, Il Sole 24 Ore
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1130
Attribuzioni dell'amministratore
Art. 1130
Attribuzioni dell'amministratore
I. L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini
e
curare
l'osservanza
del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la
prestazione dei servizi nell'interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il
conto della sua gestione.
I. L'amministratore, oltre a quanto previsto
dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni
di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea,
convocarla annualmente per l'approvazione
del rendiconto condominiale di cui
all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la
fruizione dei servizi nell'interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle
parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità dei
singoli proprietari e dei titolari di diritti reali
e di diritti personali di godimento,
comprensive del codice fiscale e della
residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza delle
parti comuni dell’edificio10. Ogni variazione
dei
dati
deve
essere
comunicata
all'amministratore in forma scritta entro
sessanta giorni. L'amministratore, in caso di
inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni,
richiede
con
lettera
raccomandata le informazioni necessarie alla
tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
10
Le parole “delle parti comuni dell’edificio” sono state aggiunte dal D.L. 145/2013
27
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta, l'amministratore acquisisce le
informazioni necessarie, addebitandone il
costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali
delle assemblee, del registro di nomina e
revoca dell'amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle
assemblee sono altresì annotate: le eventuali
mancate costituzioni dell'assemblea, le
deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni
rese dai condomini che ne hanno fatto
richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel
registro
di
nomina
e
revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e della
revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonché gli estremi del decreto in
caso di provvedimento giudiziale. Nel
registro di contabilità sono annotati in ordine
cronologico, entro trenta giorni da quello
dell'effettuazione, i singoli movimenti in
entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi
anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione
inerente alla propria gestione riferibile sia al
rapporto con i condomini sia allo stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia
richiesta attestazione relativa allo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali e delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale
annuale della gestione e convocare
l'assemblea per la relativa approvazione
entro centottanta giorni
L’articolo 1130 c.c. viene ampliato ed integrato con compiti quali, ad esempio, l’esecuzione degli
adempimenti fiscali.
28
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Esaminiamo le novità più rilevanti:
- L’incipit dell’articolo cambia e, nel delineare i doveri dell’amministratore, fa espressamente
riferimento a tutte le disposizioni di legge; il legislatore ricorda all’interprete di come
l’amministratore non debba adempiere solo agli obblighi contenuti nel codice civile, ma anche
a tutti quelli conferitigli dalle norme di legge.
- Registro di anagrafe condominiale. Diventa obbligatorio mantenere ed aggiornare un
dettagliato elenco di tutti i proprietari, dei titolari di altri diritti reali nonchè dei locatori.
Un aspetto da valutare con estrema attenzione riguarda i dati “relativi alle condizioni di
sicurezza”.
L’aggiunta delle parole “delle parti comuni dell’edificio” al punto n. 6 del primo comma
risolve le ampie problematiche scaturite dal precedente testo legislativo che sembrava voler
costringere l’amministratore a superare il “limite” delle parti comuni per spingersi – con i
propri poteri, ma soprattutto con i propri doveri – all’interno di ogni proprietà.
Il testo così riformato chiarisce che l’amministratore dovrà registrare in modo puntuale le
condizioni di sicurezza relative alle parti comuni ed agli impianti condominiali.
Per quanto riguarda le richieste formulate nei confronti dei singoli condomini rimane ferma la
necessità che i proprietari comunichino le loro generalità ed ogni altro dato richiesto dal punto
6, ma viene meno la necessità di una risposta circa le “condizioni di sicurezza” degli spazi
privati.
Resta intesto che nel caso in cui si venisse a conoscenza di specifiche condizioni pericolose
all’interno di locali privati, l’amministratore dovrà diffidare il responsabile ed, in caso di
persistenza della situazione di pericolo, procedere giudizialmente a tutela delle parti comuni e
degli altri condomini. Tali doveri non sono una novità della riforma, ma fanno già parte degli
obblighi in capo all’amministratore.
-
Registro di contabilità. In questo registro devono essere annotati, entro trenta giorni, tutti i
movimenti contabili. I primi commentatori si dividono circa il fatto se all’interno di tale
registro debbano essere registrati solo i movimenti di cassa o anche quelli di contabilità (le
fatture ricevute, ma ancora da pagare): l’interpretazione letterale della norma non può escludere
ne una né l’altra tesi. Ritengo che in casi dubbi come questo la soluzione più completa sia
anche quella più sicura per l’amministratore e che pertanto si debba intendere il registro di
contabilità in base alla seconda interpretazione.
Art. 1130-bis.
Rendiconto condominiale
I. Il rendiconto condominiale contiene le voci
di entrata e di uscita ed ogni altro dato
inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle
29
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
eventuali riserve che devono essere espressi
in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di
un riepilogo finanziario, nonché di una nota
sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e
delle questioni pendenti. L'assemblea
condominiale può, in qualsiasi momento o
per più annualità specificamente identificate,
nominare un revisore che verifichi la
contabilità del condominio. La deliberazione
è assunta con la maggioranza prevista per la
nomina dell'amministratore e la relativa
spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla
base dei millesimi di proprietà. I condomini e
i titolari di diritti reali o di godimento sulle
unità immobiliari possono prendere visione
dei documenti giustificativi di spesa in ogni
tempo e estrarne copia a proprie spese. Le
scritture e i documenti giustificativi devono
essere conservati per dieci anni dalla data
della relativa registrazione.
II. L'assemblea può anche nominare, oltre
all'amministratore,
un
consiglio
di
condominio composto da almeno tre
condomini negli edifici di almeno dodici unità
immobiliari. Il consiglio ha funzioni
consultive e di controllo.
Il rendiconto condominiale si compone di tre elementi:
- Registro di contabilità: già descritto nell’articolo di cui sopra;
- Riepilogo finanziario: dovrà rappresentare la situazione contabile del condominio. A titolo di
esempio si dovranno indicare: conto economico (entrate e uscite della gestione secondo il
criterio della contabilità), flussi di cassa verificatisi nel corso dell’anno, situazione patrimoniale
(debiti/crediti nei confronti dei condomini, debiti nei confronti dei fornitori, liquidità risorse di
cassa) e situazione dei fondi di riserva.
Nel riepilogo finanziario rientrano anche i “tradizionali” bilanci consuntivo/preventivo dove
vengono indicate tutte le spese di competenza della gestione suddivise in conti e sottoconti a
seconda della loro attribuzione
30
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
-
Nota esplicativa: consiste in un breve testo che contenga le varie ulteriori informazioni relative
alla gestione condominiale. Costituiranno parte di tale documento i seguenti elementi: a)
relazione circa l’andamento della gestione ed i fatti salienti verificatisi nel corso dell’anno b)
situazione dei fondi di riserva c) eventuali vertenze giudiziarie d) cause legali pendenti e) stato
dei lavori straordinari in corso. Tale elenco è meramente esemplificativo e non esaustivo.
Art. 1131.
Rappresentanza.
I. Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea,
l'amministratore
ha
la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
II. Può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni
dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa che
si riferiscono allo stesso oggetto.
III. Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei
condomini.
Art. 1131.
Rappresentanza.
(articolo inderogabile)
I. Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea,
l'amministratore
ha
la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
II. Può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni
dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa che
si riferiscono allo stesso oggetto.
III. Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto
a darne senza indugio notizia all'assemblea dei
condomini.
IV. L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al IV. L'amministratore che non adempie a
risarcimento dei danni.
quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento dei danni.
Art. 1134.
Spese fatte dal condomino.
Art. 1134.
Gestione di iniziativa individuale
I. Il condomino che ha fatto spese per le cose
comuni
senza
autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
I. Il condomino che ha assunto la gestione
delle parti comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
31
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Con tale modifica viene dato un respiro più ampio all’art. 1134 c.c.. Non si parla più solo di spese,
ma di “gestione delle parti comuni”, attività che consiste in uno dei compiti principali
dell’amministratore. Se il condomino – senza autorizzazione dell’assemblea o senza che ve ne sia
l’urgenza – si sostituisce all’amministratore o anticipa delle spese a favore delle parti comuni, non
ha diritto al rimborso né per l’attività svolta né per i costi sostenuti.
Art. 1135.
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
Art. 1135.
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
I. Oltre quanto è stabilito dagli articoli
precedenti,
l'assemblea
dei
condomini
provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e
all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa
ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
I. Oltre quanto è stabilito dagli articoli
precedenti,
l'assemblea
dei
condomini
provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e
all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa
ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e
alle
innovazioni,
costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di
II. L'amministratore non può ordinare lavori di importo pari all'ammontare dei lavori; se i
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano lavori devono essere eseguiti in base a un
carattere urgente, ma in questo caso deve contratto che ne prevede il pagamento
riferirne nella prima assemblea.
graduale in funzione del loro progressivo
stato di avanzamento, il fondo può essere
costituto in relazione ai singoli pagamenti
dovuti11.
II. L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea.
III.
11
L'assemblea
può
autorizzare
Il periodo “; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in
funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti
dovuti” è stato aggiunto dal D.L. 145/2013
32
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
l'amministratore a partecipare e collaborare
a progetti, programmi e iniziative territoriali
promossi dalle istituzioni locali o da soggetti
privati qualificati, anche mediante opere di
risanamento di parti comuni degli immobili
nonché di demolizione, ricostruzione e messa
in sicurezza statica, al fine di favorire il
recupero del patrimonio edilizio esistente, la
vivibilità urbana, la sicurezza e la
sostenibilità ambientale della zona in cui il
condominio è ubicato.
Comma 1, numero 4), … l’assemblea dei condomini provvede … “alle opere di manutenzione
straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari
all’ammontare dei lavori”.
Il periodo aggiunto al n. 4 del comma 1 è finalizzato a mitigare gli effetti del nuovo “fondo cassa
per le opere straordinarie”; la quasi totalità della dottrina ha letto questa norma nel senso che il
fondo straordinario debba essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori. Con questa
modifica l’obbligo verrebbe “diluito” in relazione ai pagamenti concordati con la ditta.
A mio avviso – pur consapevole della differente lettura data da buona parte della dottrina – la ratio
insita nella norma presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista
contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria. Ciò garantisce
maggior chiarezza contabile a favore dei creditori; dall’altra evidenziamo che pensare diversamente
significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.
Tale lettura della norma risulterebbe valida alla luce del filone giurisprudenziale (Corte d’appello di
Brescia, sentenza n. 130/2012 – Cassazione Civile, sentenza n. 8167/1997) che ammette la
costituzione (a maggioranza) di fondi cassa contabili all’interno del condomino.
33
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 1136.
Art. 1136.
Costituzione dell'assemblea e validità delle Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni.
deliberazioni
(articolo inderogabile)
I. L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino I. L'assemblea in prima convocazione è
i due terzi del valore dell'intero edificio e i due regolarmente costituita con l'intervento di
terzi dei partecipanti al condominio.
tanti condomini che rappresentino i due terzi
del valore dell'intero edificio e la
II. Sono valide le deliberazioni approvate con maggioranza dei partecipanti al condominio.
un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà II. Sono valide le deliberazioni approvate con
del valore dell'edificio.
un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
III. Se l'assemblea non può deliberare per del valore dell'edificio.
mancanza di numero, l'assemblea di seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a III. Se l'assemblea in prima convocazione
quello della prima e, in ogni caso, non oltre non può deliberare per mancanza di numero
dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è legale, l'assemblea in seconda convocazione
valida se riporta un numero di voti che delibera in un giorno successivo a quello
rappresenti il terzo dei partecipanti al della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
condominio e almeno un terzo del valore giorni dalla medesima. L'assemblea in
dell'edificio.
seconda convocazione è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini
IV. Le deliberazioni che concernono la nomina che rappresentino almeno un terzo del valore
e la revoca dell'amministratore o le liti attive e dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti
passive relative a materie che esorbitano dalle al condominio. La deliberazione è valida se
attribuzioni dell'amministratore medesimo, approvata
dalla
maggioranza
degli
nonché le deliberazioni che concernono la intervenuti con un numero di voti che
ricostruzione
dell'edificio
o
riparazioni rappresenti almeno un terzo del valore
straordinarie di notevole entità devono essere dell'edificio.
sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma.
IV. Le deliberazioni che concernono la
nomina e la revoca dell'amministratore o le
V. Le deliberazioni che hanno per oggetto le liti attive e passive relative a materie che
innovazioni previste dal primo comma esorbitano
dalle
attribuzioni
dell'articolo 1120 devono essere sempre dell'amministratore
medesimo,
le
approvate con un numero di voti che rappresenti deliberazioni che concernono la ricostruzione
la maggioranza dei partecipanti al condominio e dell'edificio o riparazioni straordinarie di
i due terzi del valore dell'edificio.
notevole entità e le deliberazioni di cui agli
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
articoli 1117-quater, 1120, secondo comma,
VI. L'assemblea non può deliberare, se non 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono
consta che tutti i condomini sono stati invitati essere sempre approvate con la maggioranza
alla riunione.
stabilita dal secondo comma del presente
articolo.
VII. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascriversi in un registro
V. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120,
tenuto dall'amministratore.
primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo
comma,
devono
essere
approvate
dall'assemblea con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti
ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
VI. L'assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti gli aventi diritto sono stati
regolarmente convocati.
VII. Delle riunioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascrivere nel registro
tenuto dall'amministratore
Comma 1: “L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei
partecipanti al condominio”.
Viene istituito un nuovo quorum costitutivo per la prima convocazione:
- più del 50% dei condomini;
- almeno i 2/3 dei millesimi.
Comma 2: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Il quorum deliberativo di cui al secondo comma è rimasto invariato:
- Più del 50% degli intervenuti
- Almeno il 50% dei millesimi
Comma 3: “Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero
legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del
valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se
approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo del valore dell'edificio”.
35
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Viene stabilito un quorum costitutivo anche per l’assemblea in seconda convocazione:
- Almeno 1/3 dei condomini
- Almeno 1/3 dei millesimi
Viene stabilito un nuovo quorum deliberativo per l’assemblea in seconda convocazione:
- Più del 50% degli intervenuti
- Almeno 1/3 dei millesimi
Comma 4: “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti
attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo,
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole
entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché
1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo
comma del presente articolo”.
Le materie già rimesse al quorum deliberativo di cui al secondo comma:
- Nomina e revoca amministratore
- Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
- Ricostruzione dell’edificio
- Riparazioni straordinarie di notevole entità
Vengono integrate con le seguenti delibere:
- 1117 quater: azioni giudiziarie o altre delibere attinenti a far cessare le attività che incidono
negativamente sulla destinazione d’uso di parti comuni;
- 1120 secondo comma: innovazioni “virtuose”, ossia le innovazioni elencate in tale comma che
godono di una maggioranza agevolata rispetto a quelle del primo. Ad esempio le opere e gli
interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici;
- 1122 ter: installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
- 1135, terzo comma: autorizzazione all’amministratore in ordine alla partecipazione a
programmi o iniziative territoriali.
Comma 5: “Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo
comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”.
Le seguenti delibere:
- 1120, primo comma: innovazioni “tradizionali”
- 1122 bis, terzo comma: delibere conseguenti all’installazione di impianti non centralizzati di
ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Sono soggette al seguente quorum deliberativo:
- Più del 50% degli intervenuti
- Almeno 2/3 dei millesimi
Comma 6: “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati
regolarmente convocati”.
36
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Comma 7: “Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro
tenuto dall'amministratore”.
Art. 1137.
Impugnazione
dell'assemblea.
Art. 1137.
delle
deliberazioni Impugnazione
delle
deliberazioni
dell'assemblea
(articolo inderogabile)
I. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma
degli articoli precedenti sono obbligatorie per I. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma
tutti i condomini.
degli articoli precedenti sono obbligatorie per
tutti i condomini.
II. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o
al regolamento di condominio, ogni condomino II. Contro le deliberazioni contrarie alla
dissenziente può fare ricorso all'autorità legge o al regolamento di condominio ogni
giudiziaria, ma il ricorso non sospende condomino assente, dissenziente o astenuto
l'esecuzione del provvedimento, salvo che la può adire l'autorità giudiziaria chiedendone
sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
l'annullamento nel termine perentorio di
trenta giorni, che decorre dalla data della
III. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di deliberazione per i dissenzienti o astenuti e
decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla
data
di
comunicazione
della
dalla data della deliberazione per i dissenzienti e deliberazione per gli assenti.
dalla data di comunicazione per gli assenti
III. L'azione di annullamento non sospende
l'esecuzione della deliberazione, salvo che la
sospensione sia ordinata dall'autorità
giudiziaria.
IV. L'istanza per ottenere la sospensione
proposta prima dell'inizio della causa di
merito non sospende né interrompe il
termine
per
la
proposizione
dell'impugnazione della deliberazione. Per
quanto non espressamente previsto, la
sospensione è disciplinata dalle norme di cui
al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con
l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto
comma, del codice di procedura civile
37
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Il quarto comma richiama, per quanto non espressamente previsto la disciplina degli articoli da
669bis al 669 quaterdecies c.p.c. (con esclusione del 669 octies sesto comma, c.p.c.) in materia di
procedimenti cautelari.
Art. 1138.
Regolamento di condominio.
Art. 1138.
Regolamento di condominio.
I. Quando in un edificio il numero dei
condomini è superiore a dieci, deve essere
formato un regolamento, il quale contenga le
norme circa l'uso delle cose comuni e la
ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché
le norme per la tutela del decoro dell'edificio e
quelle relative all'amministrazione.
I. Quando in un edificio il numero dei
condomini è superiore a dieci, deve essere
formato un regolamento, il quale contenga le
norme circa l'uso delle cose comuni e la
ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché
le norme per la tutela del decoro dell'edificio e
quelle relative all'amministrazione.
II. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa
per la formazione del regolamento di
condominio o per la revisione di quello
esistente.
II. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa
per la formazione del regolamento di
condominio o per la revisione di quello
esistente.
III. Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal
secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto
nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art.
1129. Esso può essere impugnato a norma
dell'articolo 1107.
III. Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell'articolo 1136 ed
allegato al registro indicato dal numero 7)
dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato
a norma dell'articolo 1107.
IV. Le norme del regolamento non possono in
alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
IV. Le norme del regolamento non possono in
alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
V. Le norme del regolamento non possono
vietare di possedere o detenere animali
domestici.
38
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
In tema di animali domestici, posto che l’art. 1138 c.c. non è inderogabile, viene confermato
l’orientamento già prevalente in cassazione secondo cui la detenzione di animali domestici può
essere vietata solo da un regolamento contrattuale.
Art. 2659, comma I, n. 1
Nota di trascrizione.
Art. 2659, comma I, n. 1
Nota di trascrizione.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi
deve presentare al conservatore dei registri
immobiliari, insieme con la copia del titolo, una
nota in doppio originale, nella quale devono
essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di
nascita e il numero di codice fiscale delle parti,
nonché il regime patrimoniale delle stesse, se
coniugate, secondo quanto risulta da loro
dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o
la ragione sociale, la sede e il numero di codice
fiscale delle persone giuridiche, delle società
previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con
l'indicazione, per queste ultime e per le società
semplici, anche delle generalità delle persone
che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;
omissis
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi
deve presentare al conservatore dei registri
immobiliari, insieme con la copia del titolo, una
nota in doppio originale, nella quale devono
essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di
nascita e il numero di codice fiscale delle parti,
nonché il regime patrimoniale delle stesse, se
coniugate, secondo quanto risulta da loro
dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o
la ragione sociale, la sede e il numero di codice
fiscale delle persone giuridiche, delle società
previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con
l'indicazione, per queste ultime e per le società
semplici, anche delle generalità delle persone
che le rappresentano secondo l'atto costitutivo.
Per i condominii devono essere indicati
l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il
codice fiscale;
omissis
39
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Codice di procedura Civile
Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra
condomini
Per le cause tra soci è competente il giudice del
luogo dove ha sede la società; per le cause tra
condomini, il giudice del luogo dove si trovano i
beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo
scioglimento della società o del condominio,
purché la domanda sia proposta entro un biennio
dalla divisione
Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra
condomini
Per le cause tra soci è competente il giudice del
luogo dove ha sede la società; per le cause tra
condomini
ovvero
tra
condomini
e
condominio, il giudice del luogo dove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo
scioglimento della società o del condominio,
purché la domanda sia proposta entro un biennio
dalla divisione
----*---Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
Art. 63
Art. 63
(articolo inderogabile)
I. Per la riscossione dei contributi in base allo
stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore può ottenere decreto di
ingiunzione
immediatamente
esecutivo,
nonostante opposizione.
I. Per la riscossione dei contributi in base allo
stato
di
ripartizione
approvato
dall'assemblea,
l'amministratore,
senza
bisogno di autorizzazione di questa, può
ottenere un decreto di ingiunzione
II. Chi subentra nei diritti di un condominio e immediatamente
esecutivo,
nonostante
obbligato, solidalmente con questo al opposizione, ed è tenuto a comunicare ai
pagamento dei contributi relativi all'anno in creditori non ancora soddisfatti che lo
corso e a quello precedente.
interpellino i dati dei condomini morosi.
III. In caso di mora nel pagamento dei
contributi, che si sia protratta per un semestre,
l'amministratore, se il regolamento di
condominio ne contiene l'autorizzazione, può
sospendere al condomino moroso l'utilizzazione
dei servizi comuni che sono suscettibili di
godimento separato.
II. I creditori non possono agire nei confronti
degli obbligati in regola con i pagamenti, se
non dopo l'escussione degli altri condomini.
III. In caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un
semestre l'amministratore può sospendere il
condomino moroso dalla fruizione dei servizi
comuni suscettibili di godimento separato.
40
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
IV. Chi subentra nei diritti di un condomino
è obbligato solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all'anno in
corso e a quello precedente.
V. Chi cede diritti su unità immobiliari resta
obbligato solidalmente con l'avente causa per
i contributi maturati fino al momento in cui è
trasmessa all'amministratore copia autentica
del titolo che determina il trasferimento del
diritto.
Comma 1. L’amministratore può richiedere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo; il
compimento di tale attività non esige alcuna formale autorizzazione da parte dell’assemblea.
L’amministratore è autorizzato a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini
morosi. Il codice non precisa nulla in merito alla possibilità di comunicare i dati dei condomini in
regola con i pagamenti (comunicazione necessaria per la escussione successiva ai sensi del comma
2), ma si ritiene di poter applicare a tale ipotesi il parere favorevole espresso – prima della riforma –
dal Garante della Privacy in ordine alla comunicazione dei dati dei condomini morosi.
Comma 2. La relazione accompagnatoria del testo di legge redatta dal servizio Studi del Senato
prende atto dell’ampio dibattito esistente in merito alla natura delle obbligazioni dei condomini
verso i terzi e conclude affermando che il nuovo testo non elimina il principio di solidarietà
consentendo, laddove l’azione nei confronti dei morosi sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi
anche ai condomini in regola con i pagamenti. Tale relazione non ha ovviamente valore di legge,
ma può servire solo quale spunto per l’interprete. Il tema di quella che, in prima battuta, potrebbe
essere definita una “solidarietà attenuata” è stato già analizzato da illustre dottrina e meriterebbe
analisi ben più profonde.
In questa sede ed in attesa delle pronunce giurisprudenziali ci limitiamo ad evidenziare alcuni
aspetti pratici:
- Il creditore del condominio deve innanzitutto agire nei confronti dei morosi. Primo aspetto da
chiarire sarà il limite di tale “preventiva escussione”; il dubbio che ci si pone riguarda il fatto se
l’azione dovrà essere perseguita fino ad arrivare alla vendita dei beni di proprietà del
condomino moroso (con il rischio di non recuperare neppure tutte le spese legali) o se sarà
sufficiente una “ragionevole certezza” di non poter recuperare alcunché.
- Esperita questa prima fase il creditore potrà rivolgere la sua “attenzione” nei confronti dei
condomini in regola con i pagamenti.
Comma 3.
Il nuovo comma 3 rende più incisiva la possibilità già prevista dalla vigente normativa; dal 18
giugno l’amministratore – anche se non previsto dal regolamento – potrà sospendere il condomino
41
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nel caso di mora nel
pagamenti dei contributi che si sia protratta per oltre un semestre.
Le modifiche introdotte dalla riforma superano i dubbi esistenti in dottrina circa la necessità che tale
facoltà dovesse essere inserita all’interno di un vincolo contrattuale e pongono quale unico limite
all’azione dell’amministratore il protrarsi della morosità da almeno un semestre. Si ritiene che il
semestre decorra dal momento in cui i crediti diventano liquidi ed esigibili: approvazione del
consuntivo per quanto riguarda il saldo della gestione precedente e scadenza delle singole rate per
quanto riguarda il preventivo.
Soddisfatto questo requisito l’amministratore potrà procedere alla sospensione dei servizi comuni,
ma suscettibili di godimento separato, quali ad esempio:
- servizi tecnologici centralizzati: televisione, internet, citofono. Si può procedere escludendo
l’abitazione del moroso.
- Servizio di ascensore o montacarichi. Si può procedere dotando gli impianti di chiavi/schede
magnetiche.
- Servizio di riscaldamento, raffrescamento, fornitura di acqua calda e fornitura di acqua fredda.
A seconda della tipologia di impianto è possibile: interrompere il flusso del servizio
intercettando la condotta che si stacca dai tratti comuni per servire le parti private oppure, nel
caso di impianti unitari, bloccare l’uso dei singoli apparati che erogano il servizio (ad es.
calorifero).
Nella maggior parte dei casi tali azioni richiedono di operare all’interno della proprietà privata; a
tale fine sarà necessario rivolgersi al giudice – anche a mezzo procedimento d’urgenza ex art. 700
c.p.c. – chiedendo l’autorizzazione a procedere.
È inoltre consigliabile preavvisare il distacco dei servizi tramite una lettera raccomandata di questo
tipo: “essendo rimaste da oltre sei mesi senza esito le richieste di pagamento delle rate di contributi
condominiali; tenuto conto dell'art. 63, 3° comma, disposizioni di attuazione del codice civile,
comunico che darò disposizione per la sospensione dell'erogazione dei seguenti servizi
condominiali alla sua proprietà esclusiva. A tal fine i tecnici incaricati dal condominio interverranno
presso la sua abitazione il giorno ….. alle ore …..”.
Sul punto riportiamo alcune delle poche pronunce registrate in giurisprudenza:
- la Cassazione Civile, con sentenza n. 20454/2009, ritiene legittima la sospensione del servizio
di riscaldamento al condominio moroso;
- il Pretore di Genova, con pronuncia del 03.12.1993, afferma “legittimamente l'amministratore
dispone a norma dell'art. 63, comma 3 delle disposizioni attuative al Codice Civile, la
sospensione dell'erogazione dell'acqua al condomino moroso nel pagamento degli oneri
condominiali (...) né è necessario in proposito che il regolamento che concede
all'amministratore questo potere sia un regolamento contrattuale (...), ma la materia relativa
alla disciplina della sospensione dei diritti e degli obblighi ai partecipanti al condominio,
riguardo i beni e servizi comuni, è consentita anche dal regolamento adottato a maggioranza,
senza che occorra la forma più rigorosa del regolamento contrattuale”.
- il Tribunale Civile di Busto Arsizio, Sez. dist. Gallarate, con pronuncia del 24.12.2010, ha
riconosciuto all’amministratore la legittimazione ad agire interrompendo al condomino moroso
42
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
l'uso di servizi condominiali suscettibili di godimenti separati. A fronte del riferimento
normativo, che garantisce un potere di autotutela, deve ritenersi ammissibile la domanda
cautelare ex art. 700 c.p.c. promossa dal condominio volta ad ottenere la rimozione di ostacoli
frapposti all'esercizio del suddetto potere di autotutela.
Comma 4. Il quarto comma mantiene la formulazione del vecchio secondo comma con il quale
viene sancita la solidarietà tra il condomino subentrante e quello uscente in relazione alle spese
della gestione in corso ed a quelle della gestione precedente.
Comma 5. Viene introdotta una responsabilità solidale anche a carico del condomino uscente il
quale rimane obbligato con il condominio subentrante fino a che non trasmette all’amministratore
copia autentica del titolo con cui viene trasferito il diritto.
Art. 64
Art. 64.
I. Sulla revoca dell'amministratore, nei casi
indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e
dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con
decreto motivato, sentito l'amministratore
medesimo.
I. Sulla revoca dell'amministratore, nei casi
indicati dall'undicesimo comma dell'articolo
1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131
del codice, il tribunale provvede in camera di
consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore in contraddittorio con il
ricorrente.
II. Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d'appello nel II. Contro il provvedimento del tribunale può
termine di dieci giorni dalla notificazione
essere proposto reclamo alla corte d'appello
nel termine di dieci giorni dalla notificazione
o dalla comunicazione
Art. 66
I. L'assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art.
1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall'amministratore quando questi
lo ritiene necessario o quando ne è fatta
richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti
condomini
possono
provvedere
direttamente alla convocazione.
Art. 66
(articolo inderogabile)
I. L'assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art.
1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall'amministratore quando questi
lo ritiene necessario o quando ne è fatta
richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti
condomini
possono
provvedere
direttamente alla convocazione.
43
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
II. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea
tanto ordinaria quanto straordinaria può essere II. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea
convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
tanto ordinaria quanto straordinaria può essere
convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
III. L'avviso di convocazione deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni III. L'avviso di convocazione, contenente
prima della data fissata per l'adunanza
specifica indicazione dell'ordine del giorno,
deve essere comunicato almeno cinque giorni
prima della data fissata per l'adunanza in
prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata,
fax o tramite consegna a mani, e deve
contenere l'indicazione del luogo e dell'ora
della riunione. In caso di omessa, tardiva o
incompleta convocazione degli aventi diritto,
la deliberazione assembleare è annullabile ai
sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza
dei dissenzienti o assenti perché non
ritualmente convocati.
IV. L'assemblea in seconda convocazione non
può tenersi nel medesimo giorno solare della
prima.
V. L'amministratore ha facoltà di fissare più
riunioni consecutive in modo da assicurare lo
svolgimento dell'assemblea in termini brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico
avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione
dell'assemblea validamente costituitasi
Contenuto dell’avviso di convocazione.
L’invio dell’avviso di convocazione rappresenta l’adempimento attinente alla fase preliminare allo
svolgimento dell’assemblea ed ha lo scopo di informare gli aventi diritto che in un giorno
determinato ad un’ora prefissata ed in un luogo prescelto dall’amministratore avrà luogo
l’adunanza.
La riforma precisa che debbano essere indicati il luogo e l’ora dell’assemblea; tale requisito, pur
non espressamente previsto, era richiesto anche prima della riforma a pena di nullità della
delibera12.
12
Cassazione Civile, sentenza n. 14461/1999
44
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Per quanto concerne il luogo di svolgimento dell’assemblea si osserva che, nel silenzio della legge
ed in assenza di precise disposizioni regolamentari, è riconosciuta all’amministratore un’ampia
discrezionalità nella scelta della sede della riunione la quale, tuttavia, dovrà essere raggiungibile
agevolmente da parte di tutti i partecipanti.
Circa l’orario, si richiede che l’amministratore abbia sempre presenti le esigenze comuni dei
condomini. Sarà del tutto inopportuna quindi la convocazione dell’assemblea in orari lavorativi nei
quali vi è la quali certezza di una partecipazione pressoché nulla o quantomeno insufficiente per il
raggiungimento delle maggioranze richieste per una regolare costituzione del quorum legale.
L’avviso di convocazione deve inoltre contenere il cosiddetto ordine del giorno, che consiste
nell’elenco degli argomenti che saranno discussi in assemblea e sui quali si dovrà deliberare e che
determina, altresì, il limite della competenza assembleare.
Il riformato articolo 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede espressamente che l’avviso di
convocazione contenga la specifica indicazione dell’ordine del giorno. Tale precisazione recepisce
quanto già affermato dalla giurisprudenza predominante: l’ordine del giorno deve permettere ai
condomini di conoscere in anticipo i temi della discussione e delle votazioni onde metterli nelle
condizioni di decidere se intervenire al dibattito. I temi da trattare devono pertanto essere indicati in
modo chiaro anche se sommario e non dettagliato.
Sul punto richiamiamo la sentenza del Tribunale di Roma n. 7287 dell’11.04.2012: “L’eventuale
deliberazione dell’assemblea condominiale su questioni che non siano state inserite all’ordine del
giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti,
pregiudica il diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt.
1105 e 1136 c.c., ed è, pertanto, illegittima. Affinchè detto vizio possa essere concretamente
riscontrato è, però necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto
alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso
riconducibile in via logica; solamente cioè, laddove l’organo collegiale di governo dell’ente
condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione a tematiche
radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell’ordine del giorno potrà ritenersi
effettivamente sacrificato l’evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole
dell’assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato
nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile una relazione di “ampia coincidenza” o,
comunque, di “convergenza”, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità proprio perché il dovere
informativo ha trovato ottemperanza”.
L’incompletezza dell’ordine del giorno determina l’annullabilità e non la nullità assoluta della
deliberazione dell’assemblea dei condomini, la quale quindi deve essere impugnata nel termine di
trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c..
Al termine dell’elenco degli argomenti da trattare nel corso della riunione compare solitamente la
voce “varie ed eventuali” che si riferisce a possibili comunicazioni che l’amministratore o i
condomini intendano fare all’assemblea a puro titolo informativo. Ove poi, a seguito
dell’informazione così effettuata, emerga la necessità di prendere una decisione vera e propria in
merito a qualche argomento ritenuto particolarmente importante e meritevole di un più approfondito
esame, sarà cura dell’assemblea rimandare la discussione ad una successiva riunione nella quale la
45
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
questione verrà inserita, con apposita voce, nell’ordine del giorno.
Termini di invio della convocazione
L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per
l’adunanza in prima convocazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.). La riforma ha introdotto il
riferimento espresso all’adunanza in prima convocazione; il termine di cinque giorni dovrà essere
pertanto calcolato rispetto a tale data.
Nel computo del termine si deve escludere il giorno iniziale e quello finale. Pertanto, l'assemblea è
validamente convocata quando gli inviti sono pervenuti prima del quinto giorno, calcolato a ritroso
rispetto a quello immediatamente precedente alla riunione.
Il mancato rispetto del termine comporta l’annullabilità della delibera adottata dall’assemblea con la
conseguenza che in difetto di tempestiva impugnazione determina la sanatoria del vizio.
Il termine indicato è inderogabile ed in particolare non può essere abbreviato; il regolamento può
decidere per un termine più ampio con conseguente annullabilità della delibera adottata laddove
l’avviso sia stato inoltrato in un termine inferiore a quello regolamentare.
L’avviso non deve essere solo inviato cinque giorni prima, ma entro tale termine deve pervenire
nella conoscenza del destinatario; tale requisito deve ritenersi soddisfatto qualora, almeno cinque
giorni prima della data fissata per l’assemblea, il destinatario assente sia stato informato mediante
avviso di giacenza pervenuto al suo domicilio della disponibilità della raccomandata presso l’ufficio
postale13.
Modalità di invio della convocazione.
Mentre in precedenza l’avviso di convocazione non era soggetto a particolari formalità di notifica,
la L. 220/2012 ha previsto – all’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. – l’invio dell’avviso a mezzo di
posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani.
Tale ampliamento di modalità non comporta il venir meno della necessità di dover provare il
tempestivo recapito in caso di impugnativa; a tale proposito è opportuno analizzare singolarmente la
varie modalità di convocazione:
- Raccomandata: come già precisato la data utile è quella di consegna oppure quella di deposito
dell’avviso da parte del postino;
- Posta elettronica certificata: la data di consegna viene certificata dal gestore. È opportuno che
l’indirizzo di posta certificata sia stato indicato per iscritto dal condomino;
- Fax. Anche in questo caso è opportuno che il numero sia stato indicato per iscritto dal
condomino. Al contrario della posta certificata però il fax non dà la certezza dell’avvenuta
ricezione da parte del destinatario e può dare origine ad incomprensioni. Si segnala a tal
proposito la sentenza n. 6208/2011 del Consiglio di Stato: “La presunzione di conoscenza del
provvedimento amministrativo che consegue all’invio della comunicazione a mezzo fax
all’indirizzo corretto (accompagnata dal rapporto di ricezione) non ha natura assoluta. Può
essere fornita la prova contraria che può solo concernere la funzionalità dell’apparecchio
ricevente; essa non può che essere fornita da chi afferma la mancata ricezione del messaggio”.
13
Cassazione Civile, sentenza n. 14065/2005
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
-
Consigliamo vivamente chi vorrà utilizzare questo tipo di modalità di richiedere una conferma
di ricezione da parte del destinatario.
Consegna a mano. Ai fini probatori sempre meglio far sottoscrivere al condomino una
dichiarazione di ricezione datata.
L’assemblea in seconda convocazione.
Nell’avviso di convocazione si trovano indicate due date immediatamente successive l’una all’altra,
corrispondenti al giorno in cui avrà svolgimento l’assemblea riunita in prima e, ove occorra, in
seconda convocazione. Il motivo di questa duplice fissazione di data consiste nella necessità di
evitare che la riunione, se indetta per un solo giorno, non possa avere luogo ove non si raggiunga la
maggioranza prescritta per legge per la regolare costituzione dell’assemblea in prima convocazione.
Con la riforma si precisa che la seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare
della prima. Tale norma chiarisce il dubbio posto da alcuni secondo cui tra la prima e la seconda
convocazione dovessero trascorrere almeno 24 ore; sarà quindi possibile fissare la prima
convocazione venerdì alle 19.00 e la seconda sabato alle 09.00.
Rimane invariata la parte dell’art. 1136 c.c. ove si afferma che l’assemblea in seconda
convocazione non può deliberare oltre dieci giorni rispetto alla prima.
Possibilità di fissare più riunioni consecutive
L’art. 66, comma 5, disp. att. c.c. prevede che “L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni
consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli
aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale
prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.
Tale facoltà era già stata introdotta nella pratica in tutte quelle situazioni complesse ove era difficile
riuscire a concludere gli argomenti all’ordine del giorno in un unico incontro; l’assemblea si doveva
pertanto aggiornare ad un giorno successivo, ma ciò comportava la necessità di inviare una nuova
rituale convocazione a tutti i condomini. Con la modifica introdotta dalla riforma si potrà già
inserire all’interno della prima convocazione le successive riunioni.
Art. 67
Art. 67.
(articolo inderogabile)
I. Ogni condòmino può intervenire all'assemblea
anche a mezzo di rappresentante.
I. Ogni condomino può intervenire
all'assemblea
anche
a
mezzo
di
II. Qualora un piano o porzione di piano rappresentante, munito di delega scritta. Se i
dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a condomini sono più di venti, il delegato non
più persone, queste hanno diritto a un solo può rappresentare più di un quinto dei
rappresentante nella assemblea, che è designato condomini e del valore proporzionale.
dai comproprietari interessati; in mancanza
provvede per sorteggio il presidente.
II. Qualora un'unità immobiliare appartenga
in proprietà indivisa a più persone, queste
47
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
III. L'usufruttuario di un piano o porzione di
piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli
affari
che
attengono
all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle
cose e dei servizi comuni.
IV. Nelle deliberazioni che riguardano
innovazioni, ricostruzioni od opere di
manutenzione straordinaria delle parti comuni
dell'edificio il diritto di voto spetta invece al
proprietario.
hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai
comproprietari
interessati
a
norma
dell'articolo 1106 del codice.
III. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del
codice, quando i partecipanti sono
complessivamente più di sessanta, ciascun
condominio deve designare, con la
maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto
comma, del codice, il proprio rappresentante
all'assemblea per la gestione ordinaria delle
parti comuni a più condominii e per la
nomina dell'amministratore. In mancanza,
ciascun partecipante può chiedere che
l'autorità
giudiziaria
nomini
il
rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati
non
abbiano
nominato
il
proprio
rappresentante,
l'autorità
giudiziaria
provvede alla nomina su ricorso anche di uno
solo dei rappresentanti già nominati, previa
diffida a provvedervi entro un congruo
termine. La diffida ed il ricorso all'autorità
giudiziaria sono notificati al condominio cui
si riferiscono in persona dell'amministratore
o, in mancanza, a tutti i condomini.
IV. Ogni limite o condizione al potere di
rappresentanza si considera non apposto. Il
rappresentante risponde con le regole del
mandato e comunica tempestivamente
all'amministratore di ciascun condominio
l'ordine del giorno e le decisioni assunte
dall'assemblea dei rappresentanti dei
condominii. L'amministratore riferisce in
assemblea.
V. All'amministratore non possono essere
conferite deleghe per la partecipazione a
qualunque assemblea.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
VI. L'usufruttuario di un piano o porzione di
piano dell'edificio esercita il diritto di voto
negli affari che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento
delle cose e dei servizi comuni.
VII. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto
spetta ai proprietari, salvi i casi in cui
l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto
di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si
tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli
985 e 986 del codice. In tutti questi casi
l'avviso di convocazione deve essere
comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo
proprietario.
VIII. Il nudo proprietario e l’usufruttuario
rispondono solidalmente per il pagamento
dei contributi dovuti all'amministrazione
condominiale.
Comma 1: “Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di
un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
Le novità:
- delega solo scritta;
- viene escluso, se i condomini sono più di venti, che il delegato possa rappresentare più di un
quinto dei condomini e più di 200 millesimi. Posto che viene utilizzata la congiunzione “e” si
ritiene che i due requisiti (limite di teste e limite di millesimi) debbano sussistere
contemporaneamente.
Nel concreto – all’interno di un condominio con più di venti condomini – un condomino con
500 millesimi potrà rilasciare delega purchè il delegato non rappresenti più di un quinto dei
condomini.
Casi pratici
a) Se i condomini sono 20, non ci sono limiti di delega
b) Se i condomini sono 30
Consentito: soggetto delegato da 6 condomini (un quinto) che rappresentano 300 millesimi (+
di un quinto)
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
c)
Consentito: delegato da 8 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 190 millesimi (- di un
quinto)
Non consentito: delegato da 7 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 230 millesimi (+
di un quinto)
Se i condomini sono 50
Consentito: soggetto delegato da 10 condomini (un quinto) che rappresentano 300 millesimi (+
di un quinto)
Consentito: delegato da 13 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 190 millesimi (- di un
quinto)
Non consentito: delegato da 20 condomini (+ di un quinto) che rappresentano 230 millesimi (+
di un quinto)
Comma 2: “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste
hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati a norma dell'articolo 1106 del codice”.
Scompare il ricorso al “sorteggio”; le divergenze tra comproprietari dovranno essere risolte dai
comproprietari medesimi, anche giudizialmente.
Il problema si porrà se in sede di assemblea marito e moglie (comproprietari) vogliano esprimere
due voti diversi e non riescano a trovare un accordo; in tal caso, venuto meno il sorteggio, si ritiene
non si possa adottare altra soluzione se non quella dell’esclusione dal voto.
Comma 3: “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono
complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui
all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione
ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza,
ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio
condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei
rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il
ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.
Comma 4: “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il
rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore
di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti
dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea”.
Comma 5: “All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a
qualunque assemblea”
Con la riforma vengono introdotte alcune novità in ordine alle assemblee del “supercondominio”:
- Assemblea di supercondominio. Nei casi di cui all’art. 1117bis (più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
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dell’art. 1117 c.c.), quando i partecipanti complessivi sono più di sessanta, ogni condominio
deve nominare il proprio rappresentante.
Rappresentante di condominio. Deve essere designato da ciascun condominio con la
maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c.; non essendo specificato altrimenti deve
intendersi tale maggioranza vincolante sia in prima che in seconda convocazione.
In mancanza di nomina, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche
di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo
termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si
riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
La norma non precisa chi debba rivestire tale ruolo. Il testo di legge sembra escludere la
possibilità di nominare quale rappresentante l’amministratore per una serie di motivi:
a) Il quinto comma afferma che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione a qualunque assemblea”; posto che il primo comma parla
espressamente di delega conferita al rappresentante (figura poi ripresa nel terzo comma per
indicare il partecipante alla assemblea di supercondominio) sembra proprio che
l’amministratore non possa rivestire il ruolo né di delegato del condomino né di
rappresentante dell’edificio all’interno del supercondominio. Tale lettura è confermata
dalla relazione al disegno di legge elaborata dal servizio studi del Senato: “… l’articolo 67
… esclude che la delega possa essere conferita all’amministratore di condominio (a tale
proposito si segnala una modifica apportata dalla Camera che ha chiarito come tale
disposizione trovi applicazione per qualunque assemblea, riferendosi così sia
all’assemblea condominiale, sia all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più
condominii)”.
b) Il comma 4 prevede che “Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica
tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le
decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore
riferisce in assemblea”; tale affermazione fa presupporre che il rappresentante e
l’amministratore siano due figure differenti.
Ritengo possibile che un terzo rivesta il ruolo di rappresentante in quanto nessuna norma lo
vieta. Dal punto di vista della Privacy il Garante ha affermato che non può partecipare alle
assemblee di condominio il terzo non legittimato, ma tale non è un soggetto a cui è conferita
regolare delega da parte di un condomino o – come nel caso trattato – da parte del condominio.
Durata in carica. Non viene precisato se il rappresentante debba essere nominato di volta in
volta per una singola assemblea o se, una volta scelto, rimanga “in carica” fino a nuova
delibera.
La ratio della norma è quella di semplificare lo svolgimento delle assemblee ordinarie di
supercondominio. Tale considerazione fa dubitare della prima tesi in quanto ciò determinerebbe
una notevole complicazione nell’ambito del supercondominio: gli amministratori dei vari corpi
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
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dovrebbero, una volta ricevuta la convocazione all’assemblea, convocare a loro volta i
condomini del singolo corpo di fabbrica per nominare il rappresentante.
A mio avviso è molto più razionale pensare al rappresentante quale figura nominata, in
occasione dell’assemblea ordinaria, dal singolo condominio ogni anno e che rimanga in carica
fino alla nomina successiva; tale modalità soddisfa, da una parte, la ratio della norma e,
dall’altra, la dimensione annuale della gestione condominiale.
Contenuto della rappresentanza. Il comma 4 afferma che “Ogni limite o condizione al potere di
rappresentanza si considera non apposto”, ma anche che “il rappresentante risponde con le
regole del mandato”; dal testo di legge discende pertanto che al rappresentante possono essere
date istruzioni anche se non potranno essere posti dei vincoli particolari; in ogni caso il
medesimo dovrà rispondere all’assemblea secondo le regole del mandato. In particolare sarà
tenuto ad eseguire l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
Convocazione. Come noto, l’art. 1136 c.c. prevede che “L'assemblea non può deliberare, se
non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”; nei casi di assemblea
di supercondominio avente fino a 60 partecipanti e di assemblea di supercondominio con più di
60 partecipanti che tratta di materie diverse da quelle previste nel comma 3 (gestione ordinaria
e nomina amministratore) dovranno essere necessariamente convocati tutti i singoli
partecipanti.
Nel caso di assemblea per la gestione ordinaria o la nomina di amministratore nel
supercondominio con più di 60 partecipanti due sono le strade:
- notifica a tutti i partecipanti;
- notifica ai soli rappresentati. A seguito dei ragionamenti già espressi ritengo più aderente
alla ratio della norma questa seconda soluzione; oltretutto il comma 4 sembra intendere che
sia il rappresentante a ricevere la convocazione (contenente l’ordine del giorno) che
comunica tempestivamente all’amministratore: “Il rappresentante risponde con le regole
del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio
l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore riferisce in assemblea”.
Possibilità di nominare un sostituto. Circa la possibilità per il rappresentante di nominare un
sostituto si deve far riferimento – in quanto espressamente richiamate – alle norme sul mandato
ed in particolare all’art. 1717 c.c.14; la sostituzione del rappresentante risulterebbe quindi
possibile previa espressa autorizzazione da parte dell’assemblea.
Oggetto delle delibere e maggioranze. La figura del rappresentante opera nel caso in cui la
delibera tratti di manutenzione ordinaria o della nomina dell’amministratore; tale figura si
sostituisce ai partecipanti che l’hanno nominato. Per tale motivo si ritiene che i voti ed i
millesimi rappresentati siano quelli dell’intero condominio designante; l’assemblea si costituirà
14
Art. 1717 c.c.: “Il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato
o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita.
Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in
colpa nella scelta.
Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.
Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.”
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
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e delibererà secondo le maggioranze di legge ed ogni rappresentante porterà tante “teste” e tanti
“millesimi” quanti sono quelli del condominio che l’ha nominato.
Nel caso in cui un’assemblea debba deliberare su argomenti di natura ordinaria ed argomenti di
natura straordinaria potrà essere inviata un'unica convocazione ed a seconda della natura della
delibera cambieranno i legittimati al voto.
Comunicazione del verbale. Il comma 4 prevede: “Il rappresentante risponde con le regole del
mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del
giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L'amministratore riferisce in assemblea”. Dopo l’assemblea del supercondominio, il
rappresentante che ha partecipato dovrà trasmettere il verbale di assemblea all’amministratore
del singolo corpo di fabbrica. Quest’ultimo lo metterà a conoscenza dei condomini in occasione
dell’assemblea successiva.
Nel caso in cui l’assemblea di supercondominio abbia trattato delibere ordinarie e straordinarie
– contando quindi la presenza di tutti i condomini – il verbale verrà inviato direttamente a tutti i
condomini.
Comma 6: “L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto
negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni”.
Comma 7: “Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui
l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di
lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di
convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario”.
Comma 8: “Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei
contributi dovuti all'amministrazione condominiale”.
L’usufruttuario, come in precedenza, esercita il diritto di voto nell’ambito dell’ordinaria
amministrazione mentre al nudo proprietario spetta il diritto di voto in tutte le altre deliberazioni
salvo due casi:
- l’ipotesi in cui l’usufruttuario voglia esercitare i diritti di cui all’art. 1006 c.c.: “Se il
proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza
giusto motivo, è in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono
essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso
l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato”. Viene pertanto data la possibilità
all’usufruttuario di votare opere di manutenzione straordinaria in vece del nudo proprietario.
- se si tratta di opere eseguite ai sensi degli articoli 985 c.c. (Miglioramenti al bene in usufrutto)
e 986 c.c. (Addizioni al bene in usufrutto che non ne alterano la destinazione economica). Tali
articoli fanno riferimento ad opere non meramente conservative quanto piuttosto addizioni
(videocitofono) o miglioramenti (elettrificazione cancello).
Se l’assemblea è chiamata a deliberare esclusivamente spese di natura ordinaria dovrà essere
convocato solo l’usufruttuario.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
In tutte le altre deliberazioni dovranno essere convocati entrambi i soggetti e la legittimità a votare
dovrà seguire le indicazioni di cui ai commi 6 e 7:
- miglioramenti e addizioni, competenza dell’usufruttuario;
- manutenzioni straordinarie: il voto spetta al proprietario salvo che quest’ultimo sia assente o
esprima voto negativo (in questi ultimi due casi l’usufruttuario può esercitare il diritto di cui
all’art. 1006 c.c.).
Grande novità riguarda la solidarietà tra nudo proprietario ed usufruttuario in ordine ai contributi
dovuti; tale modifica permette di agire ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti di entrambi.
Viene così superato l’ormai consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione – da
ultimo conferma con la pronuncia n. 10021/2013 – secondo cui “se l’atto da cui risulta l’usufrutto
è debitamente trascritto, il condominio è tenuto all’addebito delle spese, a seconda che siano
ordinarie o straordinarie, all’usufruttuario o al nudo proprietario”15.
Resta inteso che la solidarietà di usufruttuario e nudo proprietario nei confronti del condominio non
esime l’amministratore dal ripartire correttamente le spese a bilancio.
Art. 68
Art. 68.
I. Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124,
1126 e 1136 del codice, il regolamento di
condominio
deve
precisare
il
valore
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna
porzione di piano spettante in proprietà
esclusiva ai singoli condomini.
I. Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli
articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il
valore proporzionale di ciascuna unità
immobiliare è espresso in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di
condominio.
II. I valori dei piani o delle porzioni di piano,
ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono II. Nell'accertamento dei valori di cui al
essere espressi in millesimi in apposita tabella primo comma non si tiene conto del canone
allegata al regolamento di condominio.
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
III. Nell'accertamento dei valori medesimi non
si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
L’articolo 68 disp. att. c.c. viene riscritto e coordinato con l’art. 1118 c.c.: il diritto di ogni unità
immobiliare sulle parti comuni è proporzionale al valore della proprietà salvo che il titolo (ossia
l’atto pilota) disponga diversamente. Tale diritto sulle parti comuni viene espresso mediante tabella
millesimale che deve essere allegata al regolamento di condominio. Le tabelle millesimali servono,
da un lato, per imputare ai singoli condomini la quota di loro spettanza delle varie tipologie di spese
15
Cassazione Civile, sentenza n. 14883/2011
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
condominiali, dall’altro, per calcolare i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi. L’attuale
comma 2 – sostanzialmente uguale al vecchio comma 3 – richiede che nell’accertamento dei valori
millesimali non si debba tener conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione delle varie unità.
Anche il testo riformato non indica i criteri da utilizzare per la redazione delle tabelle lasciando così
un possibile margine di discrezionalità di calcolo: tale margine non incide sugli aspetti oggettivi
(superficie, altezza), ma su quelli soggettivi (ubicazione, luminosità, destinazione).
Rimane fermo il principio secondo cui la preesistenza delle tabelle millesimali non è necessaria per
la gestione del condominio e la mera mancanza formale delle medesime non può essere dedotta al
fine di sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali16; a fronte di una ripartizione delle spese
operata da parte dell’assemblea sulla base di criteri quali il numero di vani o la rendita catastale, se
il singolo condomino non ritiene siano stati rispettati i criteri dettati dalla legge, si dovrà opporre
contestando i parametri utilizzati.
Il nuovo testo dell’art. 68 disp. att. c.c. non porta grandi stravolgimenti; a rigor di logica tale
continuità dovrebbe permettere di considerare ancora validi i ragionamenti già espressi dalla Corte
di Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n. 18477/2010. Uso il condizionale in quanto
tale assunto – secondo l’opinione di parte della dottina – viene messo in discussione dal primo
comma del nuovo articolo 69 disp. att. c.c. ove si prevede la possibilità di rettificare o modificare i
valori delle tabelle millesimali solo all’unanimità.
Prima di esaminare l’articolo 69 è opportuno ricordare quanto affermato dalla citata sentenza che ha
rivoluzionato l’orientamento fino a quel momento prevalente in materia di modifica delle tabelle
millesimali. Fino alla pronuncia della sentenza n. 18477/2010 la giurisprudenza maggioritaria
riteneva che le tabelle millesimali potessero essere approvate o modificate solo con il consenso
unanime di tutti i condomini ovvero che, in mancanza dell’unanimità, alla formazione delle tabelle
dovesse provvedere il giudice su istanza degli interessati nel contraddittorio di tutti i partecipanti al
condominio.
Il caso concreto sottoposto all’esame del giudice di legittimità riguarda l’impugnativa di una
delibera assembleare con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova
tabella per le spese di riscaldamento. Partendo da questa situazione, nella motivazione della
sentenza vengono preliminarmente illustrate le diverse argomentazioni addotte, nel corso del tempo,
a sostegno della tesi predominante.
La Corte critica la tesi che qualificava l’atto di approvazione delle tabelle millesimali come atto
avente natura negoziale in quanto tale assunto si pone in contrasto con quanto già sostenuto dalla
stessa Corte, e cioè che la tabella millesimale serve ad esprimere, in precisi termini aritmetici, il
preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, ma senza incidere in alcun modo su
tali diritti17. Ne consegue che l’atto di approvazione della tabella consiste in una mera ricognizione
della realtà ed è perciò privo di connotazioni negoziali.
16
17
Cassazione Civile, sentenza n. 10081/2013
Cassazione Civile, sentenza n. 431 del 1990
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Esaurite le critiche alle tesi orientate verso la qualifica negoziale delle tabelle millesimali, il dott.
Triola (giudice relatore della sentenza) osserva la seguenti circostanze:
- le tabelle sono allegate al regolamento di condominio e non accertano il diritto dei singoli
condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità
rispetto all’intero edificio e ciò al solo fine della gestione del condominio
- il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a
maggioranza.
Posto quanto sopra la sentenza afferma che le tabelle millesimali non devono essere approvate con
il consenso unanime dei condomini essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art.
1136 c.c., secondo comma, cod. civ..
Art. 69
I. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni
di piano possono essere riveduti o modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, nei
seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un
errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio,
in
conseguenza
della
sopraelevazione
di
nuovi
piani,
di
espropriazione parziale o di innovazioni di
bassa portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o
porzioni di piano.
Art. 69.
(articolo inderogabile)
I. I valori proporzionali delle singole unità
immobiliari espressi nella tabella millesimale
di cui all'articolo 68 possono essere rettificati
o modificati all'unanimità. Tali valori
possono essere rettificati o modificati anche
nell'interesse di un solo condomino, con la
maggioranza prevista dall'articolo 1136,
secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un
errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una
parte dell'edificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o
di incremento o diminuzione delle unità
immobiliari, è alterato per più di un quinto il
valore proporzionale dell'unità immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il
relativo costo è sostenuto da chi ha dato
luogo alla variazione.
II. Ai soli fini della revisione dei valori
proporzionali
espressi
nella
tabella
millesimale allegata al regolamento di
condominio ai sensi dell'articolo 68, può
essere convenuto in giudizio unicamente il
condominio in persona dell'amministratore.
Questi è tenuto a darne senza indugio notizia
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
all'assemblea
dei
condomini.
L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto
al risarcimento degli eventuali danni
III. Le norme di cui al presente articolo si
applicano per la rettifica o la revisione delle
tabelle per la ripartizione delle spese redatte
in applicazione dei criteri legali o
convenzionali
Comma 1
Il primo comma dell’art. 69 disp. att. c.c. chiarisce innanzitutto che le tabelle millesimali possono
essere modificate o rettificate all’unanimità. Tale assunto pone dei dubbi circa la sua effettiva
portata:
- la modifica/rettifica è solitamente conseguenza della correzione di un errore o di un mutamento
delle condizioni, ma tale caso rientra nel secondo periodo del comma 1;
- eventuali modifiche che derogano ai criteri legali richiedono già l’unanimità.
Il primo comma prosegue poi indicando una deroga a detto principio tanto da acconsentire ad una
modifica, assunta con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. ed anche nell’interesse di
un solo condomino, nei seguenti casi:
- quando le tabelle sono conseguenza di un errore. Secondo la giurisprudenza (Cassazione 3001
del 2010) la rettifica consegue ad errori, di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un
singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva) o di diritto (ad esempio la
circostanza che si sia tenuto conto del canone locatizio), attinenti alla determinazione degli
elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze
sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni. Non comportano la
revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non
siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei
criteri di stima della proprietà immobiliare.
- quando il valore proporzionale (anche di una sola) unità immobiliare è alterato per più di un
quinto a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento/diminuzione delle
unità immobiliari. In questo caso il costo risulta a carico di chi ha dato origine alla variazione.
L’incremento delle superfici può riguardare, ad esempio, la realizzazione di autorimesse.
Esempio di diminuzione può essere il caso in cui una soffitta abitabile venga demolita per far
luogo ad un terrazzo.
Esaminando tale articolo occorre chiedersi se quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la
sentenza n. 18477/2010 sarà ancora attuale una volta entrata in vigore la riforma. La dottrina è
divisa sul punto, ma personalmente ritengo importante formulare alcune osservazioni18:
18
La tabella millesimale dopo la riforma del condominio: approvazione e modifica, Avv. Massimo Ginesi
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
l’articolo 1138 c.c., è rimasto immutato nelle parti poste alla base del ragionamento svolto dalle
Sezioni Unite;
- Il legislatore da atto di conoscere la sentenza tanto da richiamarla nel dossier elaborato dal
servizio studi del Senato;
- Il primo comma dell’art. 69, interpretato letteralmente, fa riferimento ai casi di rettifica e di
modifica della tabella millesimale: non parla di approvazione della medesima.
Posto quanto sopra considero più razionale aderire a quella parte della dottrina che ritiene possibile
l’approvazione delle tabelle millesimali (elaborate nel rispetto dei criteri legali) con le maggioranze
già indicate dalla Suprema Corte di Cassazione (art. 1136, comma 2, c.c.); la stessa maggioranza
dovrà essere adottata nei casi di modifica a fronte di errori o di mutate condizioni di una parte
dell’edificio come previsto dal secondo periodo dell’art. 69, primo comma, disp. att. c.c..
L’approvazione di tabelle che derogano ai criteri legali (all’interno di tale categoria rientrano le
eventuali rettifiche o modifiche realizzate al di fuori dei casi di cui sopra) dovranno essere assunte
necessariamente all’unanimità.
-
A tal proposito è opportuno richiamare la sentenza della Suprema Corte di Cassazione n.
11387/2013, pubblicata il 13.05.2013, ove – in materia di modifica di tabelle millesimali di
proprietà – vengono ribaditi i principi di cui alla sentenza delle Sezioni Unite e si afferma altresì
quanto segue: “Occorre aggiungere che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012, n.
220 in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l’insegnamento di cui alla
sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando l’art. 69 delle disp. att.
c.c.. Tale norma, nel testo novellato, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle
tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all’unanimità; tuttavia a questa regola
generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate
anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c.”.
Comma 2
Come già in precedenza il codice prevede che chiunque si senta danneggiato dalle tabelle
millesimali del condominio, possa chiedere la loro revisione giudiziale.
Con il comma 2 viene stabilito che nel caso di revisione giudiziale della tabella millesimale debba
essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore. La norma non
prevede espressamente il caso di formazione giudiziale ex novo della delibera e ciò potrebbe far
pensare che debbano essere citati in giudizio tutti i condomini; parte della dottrina, a cui ritengo di
aderire, sostiene invece che anche in tale ipotesi possa essere convenuto direttamente
l’amministratore, rimanendo salva la facoltà di ogni singolo condomino di costituirsi
autonomamente.
L’amministratore è tenuto a dare immediata notizia all’assemblea dei condomini; se non adempie a
tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.
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Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Le tabelle di natura contrattuale
Nel testo della già richiamata sentenza n. 18477/2010 si affronta anche lo specifico caso delle
tabelle millesimali allegate ad un regolamento di natura contrattuale. Tale analisi presuppone un
chiarimento preliminare. E’ stata ormai abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura
contrattuale – indipendentemente dal contenuto delle rispettive clausole – i regolamenti di
condominio predisposti dall’originario proprietario dell’edificio ed allegati ai contratti di acquisto
delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i
condomini. La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie hanno, infatti, concluso che occorre
distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali; le prime sono
modificabili con le maggioranze previste dalla legge, mentre per le seconde è necessario l’accordo
di tutti i partecipanti al condominio.
Entrambe le tipologie di clausole possono essere inserite nel medesimo regolamento, ma hanno
natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive
(divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo …) o comuni (limitazioni all’uso
delle scale, dei cortili …), oppure quelle clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori
diritti rispetto agli altri. Sulla base di tali premesse, la Corte di Cassazione afferma che: “non
sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il
solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine
c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di
ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art.
1123 comma 1, cod. civ.”. Seguendo questo ragionamento, si può dedurre che le tabelle millesimali
di natura contrattuale sono quelle che derogano al regime legale di ripartizione delle spese, e che
queste tabelle (ma soltanto queste) non possono essere modificate se con l’unanimità dei consensi
dei condomini. Sul punto la cassazione19 ha precisato che in tema di revisione e modificazione delle
tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente
dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da
quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., dando vita alla “diversa
convenzione” di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., la dichiarazione di
accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote
in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., che
attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità
immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece,
tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da
parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità
immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano
(come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi
diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente
siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla
tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la
conseguenza che l’errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. cod. civ., giustifica la revisione delle
19
Cassazione Civile, sentenza n. 7300 del 2010
59
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
tabelle millesimali consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle
singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
Comma 3
Il nuovo comma 3 prevede che le norme di cui all’articolo 69 disp. att. c.c. si applicano per la
rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri
legali o convenzionali. A mio avviso tale affermazione significa che anche le tabelle millesimali di
natura contrattuale (ossia assunte in deroga ai criteri legali) possono essere modificate con le
maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. nel caso in cui siano mutate le condizioni
dell’edificio e sia stato alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità
immobiliare. La modifica potrà riequilibrare le conseguenze del mutamento, ma non potrà
modificare il diverso criterio convenzionale stabilito in sede di formazione della tabella.
Art. 70
Art. 70.
I. Per le infrazioni al regolamento di
condominio può essere stabilito, a titolo di
sanzione, il pagamento di una somma fino a lire
cento. La somma è devoluta al fondo di cui
l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
I. Per le infrazioni al regolamento di
condominio può essere stabilito, a titolo di
sanzione, il pagamento di una somma fino ad
euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro
800. La somma è devoluta al fondo di cui
l'amministratore dispone per le spese
ordinarie. L’irrogazione della sanzione è
deliberata dall’assemblea con le maggioranze
di cui al secondo comma dell’articolo 1136
del Codice20.
L’art. 70 disp. att. c.c. prevede, nella formulazione ad oggi vigente, il pagamento di una sanzione
fino a cento lire. Nel corso degli anni tale importo non è mai stato adeguato all’inflazione e solo con
la riforma viene portato fino ad € 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad € 800,00.
Tali sanzioni sono applicabili a fronte di violazioni del regolamento e l’articolo in questione non è
indicato fra quelli inderogabili.
Questa norma, nella sua precedente formulazione, non aveva avuto una grande attenzione da parte
della giurisprudenza e della dottrina tanto che Gino Terzago la definiva “norma inutile” 21 con
particolare riferimento all’esiguità delle cifre. Con la riforma questo aspetto cambia notevolmente e
nei prossimi anni verranno sicuramente affrontate in modo più approfondito le problematiche
scaturenti da questo articolo che cerchiamo di riassumere qui di seguito:
- Il regolamento dovrà indicare i casi specifici in cui applicare la sanzione ordinaria, quali ad
esempio:
20
Il periodo “L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma
dell’articolo 1136 del Codice” è stato aggiunto dal D.L. 145/2013
21
Gino Terzago, Il Condominio
60
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
-
-
-
a) Parcheggio dell’autovettura al di fuori degli spazi previsti o senza rispettare la turnazione
decisa in assemblea;
b) Ritardo nel pagamento delle spese condominiali;
c) Ingombro non autorizzato degli spazi comuni.
Altrettanto chiaramente dovrà essere previsto dopo quante violazioni annuali applicare la
recidiva; riteniamo che la dimensione annuale debba essere presa quale riferimento in quanto
rappresenta la dimensione della gestione condominiale.
La mancata indicazione dell’ipotesi di recidiva all’interno del regolamento non impedisce di
applicare la sanzione più alta, ma comporta necessariamente l’esercizio di un potere
discrezionale che potrebbe essere oggetto di censure da parte del giudice. Una norma chiara (ad
esempio: “la recidiva di € 800,00 si applica dopo che si sono verificati 5 episodi di violazione
della norma ……”) contribuisce ad evitare dubbi interpretativi ed applicativi.
L’episodio scaturente la sanzione potrà essere rilevato dall’amministratore o dai condomini e
dovrà essere supportata da idoneo materiale probatorio; questo al fine di limitare e prevenire le
contestazioni da parte del soggetto sanzionato.
Riportiamo alcuni esempi:
a) per il ritardato pagamento delle spese si farà riferimento al piano di riparto ed agli estratti
conto bancari;
b) se si contesta il parcheggio non regolamentare dell’autovettura è opportuno scattare delle
fotografie ed acquisire dichiarazioni scritte da parte dei testimoni.
La sanzione, come da ultime modifiche, deve essere erogata dall’assemblea.
Il periodo finale aggiunto all’articolo 70 disp. att.ve c.c. prevede che l’organo deputato
all’erogazione della sanzione sia l’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2,
c.c. (più del 50% degli intervenuti ed almeno il 50% dei millesimi).
Ai fini pratici sarà sufficiente porre uno specifico punto all’ordine del giorno dell’assemblea
ordinaria.
L’art. 70 disp. att. non è inserito tra quelli inderogabili; per tale motivo la dottrina, pur se in
modo non univoco, ha ritenuto che mediante clausola contrattuale possano essere attribuite
delle sanzioni più alte rispetto a quelle previste dal codice. Sul punto giova segnalare le
seguenti pronunce:
a) La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10929/2011, afferma che le penali a carico dei
condomini morosi possono essere inserite soltanto all’unanimità;
b) Molto interessante è la pronuncia della Corte di Cassazione a sezioni unite n. 18128/2005
che nasce dall’impugnativa di una delibera con cui, per il mancato pagamento dell’importo
di Lire 1.045.281 (dovuto a titolo di spese condominiali) era stata applicata una penale pari
a Lire 3.562.355. La clausola del regolamento contrattuale è stata ritenuta valida, ma la
Corte – ai sensi dell’art. 1384 c.c. – ha ritenuto che il giudice potesse ridurre d’ufficio la
penale in quanto manifestamente eccessiva.
Posto quanto sopra ritengo possibile che il regolamento contrattuale ponga delle sanzioni più
alte rispetto a quelle previste dal codice pur nel rispetto dei principi richiamati.
61
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
-
In ordine alla possibilità di applicare la sanzione al conduttore la Corte di Cassazione – con
scarsa coerenza rispetto all’assunto della diretta operatività del regolamento nei confronti del
medesimo – si è espressa in senso negativo affermando che, attesa la sua natura eccezionale di
c.d. pena privata avente come destinatari i condomini, non è applicabile nei confronti dei
conduttori delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, i quali, benchè si trovino a godere
delle parti comuni dell'edificio, rimangono tuttavia estranei all'organizzazione condominiale22.
Recente dottrina23 ha criticato tale impostazione in quanto il conduttore soggiace alle regole
della collettività condominiale e se l’amministratore può agire direttamente nei suoi confronti
per il loro rispetto, lo stesso conduttore dovrebbe subire tutte le conseguenze, processuali e
sanzionatorie, qualora contravvenga ai dettami imposti dal relativo regolamento.
Art. 71-bis.
I.
Possono
svolgere
l'incarico
di
amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti
contro
la
pubblica
amministrazione,
l'amministrazione della giustizia, la fede
pubblica, il patrimonio o per ogni altro
delitto non colposo per il quale la legge
commina la pena della reclusione non
inferiore, nel minimo, a due anni e, nel
massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di
prevenzione divenute definitive, salvo che
non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco
dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola
secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di
formazione iniziale e svolgono attività di
formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del
22
23
Cassazione Civile, sentenza n. 10837/1995
A. Celeste – A. Scarpa, Riforma del condominio
62
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
primo comma non sono necessari qualora
l'amministratore sia nominato tra i
condomini dello stabile.
III.
Possono
svolgere
l'incarico
di
amministratore di condominio anche società
di cui al titolo V del libro V del codice. In tal
caso, i requisiti devono essere posseduti dai
soci illimitatamente responsabili, dagli
amministratori e dai dipendenti incaricati di
svolgere le funzioni di amministrazione dei
condomini a favore dei quali la società presta
i servizi.
IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere
a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta
la cessazione dall'incarico. In tale evenienza
ciascun condomino può convocare senza
formalità l'assemblea per la nomina del
nuovo amministratore.
V. A quanti hanno svolto attività di
amministrazione di condominio per almeno
un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla
data di entrata in vigore della presente
disposizione, è consentito lo svolgimento
dell'attività di amministratore anche in
mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e
g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di
formazione periodica.
Vengono introdotti una serie di requisiti per l’esercizio dell’incarico di amministratore.
Obbligo di formazione periodica. In mancanza di specifiche indicazioni ed in attesa di chiarimenti è
ragionevole pensare che la frequenza ai corsi di associazioni riconosciute a livello nazionale, quale
è l’Anaci, soddisfi il requisito.
Art. 71-ter.
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con
la maggioranze di cui al secondo comma
63
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
dell'articolo
1136
del
codice,
l'amministratore è tenuto ad attivare un sito
internet del condominio, che consente agli
aventi diritto di consultare ed estrarre copia
in formato digitale dei documenti previsti
dalla delibera assembleare. Le spese per
l'attivazione e la gestione del sito internet
sono poste a carico dei condomini.
Una delle novità della L. 220/2012 è la possibilità, conferita all’assemblea, di richiedere
l’attivazione di un sito internet del condominio all’interno del quale l’amministratore sarà tenuto a
pubblicare i documenti richiesti dalla delibera.
Alcune annotazioni sul punto:
- Proprietà
L’attivazione di un sito internet potrà avvenire secondo diverse modalità.
Una prima ipotesi si verifica quanto l’amministratore mette a disposizione dei condomini il
servizio web già compreso nei maggiori software in commercio; tale modalità di fruizione
garantisce dei costi inferiori, ma non genera un vero e proprio sito internet di proprietà del
condominio in quanto lo spazio rimane di proprietà dell’azienda. Ciò fa si che in caso di
sostituzione dell’amministratore, normalmente, viene chiuso anche il relativo spazio web.
In alternativa l’assemblea potrebbe decidere di acquistare un proprio dominio (intestato al
condominio) ed all’interno di tale spazio virtuale creare un proprio sito internet. Tale soluzione
permette di conservare la disponibilità del portale, ma ha sicuramente dei costi diversi.
Riteniamo valide entrambe le soluzioni, ma è importante che dal verbale risulti in modo chiaro
quale tipologia di servizio si sta approvando.
- Contenuto.
È l’assemblea che deve decidere il contenuto del sito; anche in questo caso è importante che la
delibera precisi nello specifico cosa deve essere pubblicato.
- Soggetti legittimati ad accedere.
L’accesso al sito internet è garantito a tutti gli “aventi diritto”; oltre ai proprietari ed ai titolari di
diritti reali (ad es. usufruttuario) riteniamo che l’accesso alla documentazione contabile debba
essere garantito anche ai titolari di diritti di godimento (ad es. conduttori) secondo quanto
disposto dall’art. 1130bis: “I (...) titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari
possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a
proprie spese”. Ai sensi del codice della Privacy, se accedono al sito soggetti aventi diverse
titolarità, sarà necessario creare livelli di accesso protetti da password; questo al fine di evitare,
ad esempio, che i conduttori possano visionare documenti riservati ai proprietari.
- Costo.
Le spese per l’attivazione e la gestione del sito sono a carico dei condomini. Tali importi
dovranno essere determinati dall’amministratore in modo analitico e saranno misurati in
conseguenza delle scelte fatte dall’assemblea in ordine alla proprietà ed al contenuto del portale.
64
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 71-quater
I. Per controversie in materia di condominio,
ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono
quelle derivanti dalla violazione o dall'errata
applicazione delle disposizioni del libro terzo,
titolo VII, capo II, del codice e degli articoli
da 61 a 72 delle presenti disposizioni per
l'attuazione del codice.
II. La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilità, presso
un organismo di mediazione ubicato nella
circoscrizione del tribunale nella quale il
condominio è situato.
III. Al procedimento è legittimato a
partecipare l'amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza
di cui all'articolo 1136, secondo comma, del
codice.
IV. Se i termini di comparizione davanti al
mediatore non consentono di assumere la
delibera di cui al terzo comma, il mediatore
dispone, su istanza del condominio, idonea
proroga della prima comparizione.
V. La proposta di mediazione deve essere
approvata dall'assemblea con la maggioranza
di cui all'articolo 1136, secondo comma, del
codice. Se non si raggiunge la predetta
maggioranza, la proposta si deve intendere
non accettata.
VI. Il mediatore fissa il termine per la
proposta di conciliazione di cui all'articolo 11
del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28,
tenendo
conto
della
necessità
per
65
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
l'amministratore di munirsi della delibera
assembleare.
L’art. 71 quater introduce una disciplina specifica per le mediazioni che rientrano nella materia
condominiale; le vertenze ricomprese in tale materia sono quelle derivanti dalla violazione o dalla
errata applicazioni degli articoli da 1117 al 1139 c.c. e degli articoli dal 61 al 72 delle disposizioni
att.ve c.c..
I commi dal 2 al 6 specificano una serie di aspetti specifici della mediazione che contribuiscono a
chiarire alcuni dubbi sorti a seguito dell’emanazione della legge.
Ricordiamo che l’art. 11 del D. Lgs. 28/2010 prevede che, in caso di proposta formulata dal
mediatore, le parti debbano rispondere per iscritto entro sette giorni; nel caso di condominio il
mediatore dovrà ovviamente concedere un periodo più lungo al fine di permettere
all’amministratore la convocazione dell’assemblea.
Art. 155-bis
L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli
impianti non centralizzati di cui all'articolo
1122-bis, primo comma, del codice, già
esistenti alla data di entrata in vigore del
predetto articolo, adotta le necessarie
prescrizioni con le maggioranze di cui
all'articolo 1136, commi primo, secondo e
terzo, del codice.
Come noto l’art. 1122bis tratta degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva; con
questa norma si fa riferimento alle apparecchiature già installate alla data di entrata in vigore della
riforma.
In particolare si richiede che, ai fini del loro adeguamento, l’assemblea adotti le necessarie
prescrizioni con le maggioranze di cui all’art. 1136, commi 1 – 2 (1° convocazione) – 3 (2°
convocazione), c.c..
L’espressione “ai fini dell’adeguamento” può dare spazio a diverse interpretazioni in quanto non
viene specificato il tipo di adeguamento (adeguamento alle norme di legge o semplice modifica) di
cui si parli e quando si verifichi (a richiesta dell’assemblea o su iniziativa del singolo).
La lettura più razione sembra suggerire che nel caso in cui si debba intervenire per ogni motivo su
detti impianti, l’assemblea possa regolamentare tali interventi con le maggioranze indicate (quelle
ordinarie per la prima e la seconda convocazione); resta ferma la possibilità per l’amministratore di
agire coattivamente per imporre al condomino di adeguare l’impianto non a norma e pericoloso.
Nel caso in cui l’intervento non sia di semplice rinnovazione o miglioramento, ma preveda, ad
esempio, una diversa occupazione delle parti comuni, si rientrerà nei casi di cui all’art. 1122bis,
comma 3, c.c..
66
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
----*---Codice di procedura civile
Art. 23
Foro per le cause tra soci e tra condomini
Art. 23
Foro per le cause tra soci e tra condomini
I. Per le cause tra soci è competente il giudice
del luogo dove ha sede la società; per le cause
tra condomini il giudice del luogo dove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
I. Per le cause tra soci è competente il giudice
del luogo dove ha sede la società; per le cause
tra condomini ovvero tra condomini e
condominio il giudice del luogo dove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di
II. Tale norma si applica anche dopo lo essi.
scioglimento della società o del condominio
purchè la domanda sia proposta entro un biennio II. Tale norma si applica anche dopo lo
dalla divisione.
scioglimento della società o del condominio
purchè la domanda sia proposta entro un
biennio dalla divisione.
L’aggiunta delle parole “tra condomini e condominio” conferma un principio che già faceva parte
della giurisprudenza prevalente.
Leggi speciali
Legge 9 gennaio 1989, n. 13
Disposizioni per favorire il superamento e
l'eliminazione delle barriere architettoniche negli
edifici privati
Articolo 2, comma 1
Legge 9 gennaio 1989, n. 13
Disposizioni per favorire il superamento e
l'eliminazione delle barriere architettoniche
negli edifici privati
Articolo 2, comma 1
Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni da attuare negli edifici privati dirette
ad eliminare le barriere architettoniche di cui
all'articolo 27, primo comma, della legge 30
marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo
comma, del decreto del Presidente della
Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la
realizzazione di percorsi attrezzati e la
installazione di dispositivi di segnalazione atti a
Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni da attuare negli edifici privati
dirette ad eliminare le barriere architettoniche
di cui all'articolo 27, primo comma, della legge
30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo
comma, del decreto del Presidente della
Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la
realizzazione di percorsi attrezzati e la
installazione di dispositivi di segnalazione atti a
67
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli
edifici privati, sono approvate dall'assemblea del
condominio, in prima o in seconda
convocazione, con le maggioranze previste
dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del
codice civile.
favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli
edifici privati, sono approvate dall'assemblea
del condominio, in prima o in seconda
convocazione, con le maggioranze previste
dal secondo comma dell'articolo 1120 del
codice civile.
L’articolo 2 comma 1 della L. 13/1989 in materia di superamento ed eliminazione delle barriere
architettoniche negli edifici privati viene modificato innalzando le maggioranze da quelle ordinarie
di cui all’art. 1136, comma 2 e 3, c.c. a quelle più qualificate dell’art. 1120, comma 2, c.c.. Tale
articolo riguarda l’approvazione di innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche
nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a
favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati.
Tali modifiche allineano il testo della norma a quello dell'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. e sono state
criticate in quanto hanno innalzato le maggioranze previste in precedenza.
La scelta del legislatore contrasta con gli ormai consolidati orientamenti della cassazione in materia
tesi ad una maggior tutela dei diversamente abili e ribaditi, da ultimo, con la pronuncia n.
18334/2012:
- La legislazione relativa ai portatori di handicap non si è limitata ad innalzare il livello di tutela
in favore di tali soggetti, ma ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo
stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi
non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività;
- Le disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e la ristrutturazione di quelli
preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, devono essere applicate
indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte di persone disabili;
- L’art. 2 comma 1 della Legge n. 13/1989 prevede un abbassamento del quorum richiesto per
l’innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali è invece
dettata la disposizione del comma 2 che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di
assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati
le barriere architettoniche, di installare a proprie spese servoscala nonché strutture mobili e
facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di
rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
- L’art. 2, comma 3 della L. 13/1989 stabilisce che deve essere comunque rispettato quanto
disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l'attuazione del Piano energetico
nazionale in materia di uso razionale dell'energia,
di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti
rinnovabili di energia.
68
Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l'attuazione del Piano energetico
nazionale in materia di uso razionale
dell'energia, di risparmio energetico e di
sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Art. 26, comma II
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti
volti al contenimento del consumo energetico ed
all'utilizzazione delle fonti di energia di cui
all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di
certificazione energetica o una diagnosi
energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se
adottate con la maggioranza semplice delle quote
millesimali rappresentate dagli intervenuti in
assemblea.
Art. 26, comma V
5. Per le innovazioni relative all'adozione di
sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione
del calore e per il conseguente riparto degli oneri
di riscaldamento in base al consumo
effettivamente
registrato,
l'assemblea
di
condominio decide a maggioranza in deroga agli
articoli 1120 e 1136 del codice civile.
Art. 26, comma II
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti
volti al contenimento del consumo energetico
ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui
all'articolo 1, individuati attraverso un
attestato di certificazione energetica o una
diagnosi energetica realizzata da un tecnico
abilitato, le pertinenti decisioni condominiali
sono valide se adottate con la maggioranza
degli intervenuti, con un numero di voti
che rappresenti almeno un terzo del valore
dell’edificio.
Art. 26, comma V
5. Per le innovazioni relative all'adozione di
sistemi
di
termoregolazione
e
di
contabilizzazione del calore e per il
conseguente
riparto
degli
oneri
di
riscaldamento
in
base
al
consumo
effettivamente registrato, l'assemblea di
condominio delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell'articolo
1120 del codice civile.
Articolo 26, Comma 2, Legge 10/1991
L'articolo 26, comma 2, riguarda l'approvazione di interventi sugli edifici e sugli impianti volti al
contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1
(fonti rinnovabili quali vento, sole, energia idraulica …) che siano individuati attraverso un attestato
di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato. La diagnosi
energetica è la procedura sistematica volta a fornire un’adeguata conoscenza del profilo di consumo
energetico di un edificio o gruppo di edifici, di una attività o impianto industriale o di servizi
pubblici o privati, ad individuare e quantificare le opportunità di risparmio energetico sotto il
profilo costi-benefici e riferire in merito ai risultati. L’attestato di certificazione energetica è il
documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici
caratteristici dell’edificio24.
Tali opere devono essere adottate con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (in precedenza la norma richiedeva la
maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea).
24
“Il contenimento dei consumi energetici nel condominio”, Centro studi Anaci Nazionale, a cura di Carlo Parodi ed
Edoardo Riccio
69
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
Come noto questo articolo è stato oggetto di diverse modifiche – interpretate nei modi più differenti
– in punto di maggioranza per l'approvazione:
- testo originario: “(...) le decisioni sono prese a maggioranza delle quote millesimali”;
- testo variato a seguito del d.lgs. 311/2006: “(...) le decisioni sono prese a maggioranza semplice
delle quote millesimali”;
- testo variato a seguito della L. 99/2009: “(...) le decisioni sono prese a maggioranza semplice
delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea”.
Il nuovo quorum deliberativo risolve le precedenti problematiche interpretative e richiede:
- più del 50% degli intervenuti
- almeno 1/3 dei millesimi.
Il testo della riforma pone però un ulteriore problema: il coordinamento tra l’art. 26, comma 2 della
L. 10/1991 ed il nuovo art. 1120, comma 2, n. 2 c.c.; l’articolo 1120, comma 2, n. 2 c.c. prevede
l’applicazione maggioranza di cui all’art. 1136 , comma 2, c.c. al fine di approvare le innovazioni
finalizzate al contenimento del consumo energetico degli edifici, nonché quelle finalizzate alla
produzione di energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabili.
I dubbi applicativi nascono dalla difficoltà a distinguere ed individuare con chiarezza gli ambiti
operativi delle due norme che sembrano sovrapporsi in sede di applicazione pratica.
Per cercare di risolvere il problema occorre, a mio avviso, distinguere tra opere di manutenzione
straordinaria ed innovazioni.
L’art. 1120 c.c. si applica solo alle innovazioni25; per tale motivo eventuali interventi che non siano
qualificabili come tali, ma come manutenzioni straordinarie, saranno soggetti (se rispettosi dei
parametri già richiamati) alle maggioranze agevolate di cui alla L. 10/91, art. 26, comma 2.
Se dobbiamo invece approvare un’innovazione, dobbiamo considerare l’art. 1120 c.c. quale norma
di “generale” applicazione. Tale innovazione potrà giovare della maggioranza agevolata di cui
all’art. 26, comma 2, L. 10/91 solo nei casi ivi previsti le cui caratteristiche sono già state illustrate.
Esempi:
- manutenzione straordinaria approvata ex art. 26 comma 2: sostituzione di vecchi pannelli
fotovoltaici accompagnata da attestato di certificazione energetica;
- innovazione approvata ex art. 1120 c.c.: installazione di un impianto eolico o solare
fotovoltaico non accompagnato da certificazione energetica;
- innovazione approvata ex art. 26, comma 2, L. 10/1991: installazione di un impianto eolico o
solare accompagnato da certificazione energetica
Articolo 26, Comma 5, Legge 10/1991
L'articolo 26, comma 5, fa riferimento invece all'adozione di sistemi di termoregolazione e
contabilizzazione del calore; la relativa approvazione richiede la maggioranza prevista dal secondo
comma dell'art. 1120 c.c. che a sua volta richiama l'art. 1136, comma 2, c.c. (il testo previgente
25
La giurisprudenza definisce innovazione non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente
quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le
modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate
la consistenza e la destinazione, in modo da da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi
innovazioni nel senso suddetto.
70
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
affermava: “l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del
codice civile”). Tale modifica pone fine alle diverse interpretazione sorte sulla previgente
maggioranza.
Articolo 28, Comma 1, Legge 10/1991
Non bisogna dimenticare che le opere indicate negli articoli 25 e 26 necessitano – ai sensi dell’art.
28, comma 1, L. 10/91 – della redazione di un progetto e di una relazione tecnica, sottoscritta dal
progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della legge.
In ordine al dubbio se sia necessario, ai fini della validità della delibera, stendere tale progetto
prima dell’assemblea, la Cassazione26 ha risposto in senso negativo precisando che non è necessario
corredare la pronuncia dell’assemblea con il progetto e la relazione tecnica di conformità. Tale
affermazione discende dal fatto che vengono distinte la fase deliberativa – a cui si attribuisce la
mera valutazione di convenienza dell’opera – e quella attuativa che comprende la realizzazione
degli impianti a norma di legge.
Decreto Legge 23 gennaio 2001, n. 5
Convertito in Legge 20 marzo 2001, n. 66
Disposizioni urgenti per il differimento di termini
in materia di trasmissioni radiotelevisive
analogiche e digitali, nonchè per il risanamento di
impianti radiotelevisivi.
Decreto Legge 23 gennaio 2001, n. 5
Convertito in Legge 20 marzo 2001, n. 66
Disposizioni urgenti per il differimento di
termini
in
materia
di
trasmissioni
radiotelevisive analogiche e digitali, nonchè
per il risanamento di impianti radiotelevisivi.
Articolo 2bis, comma 13
Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle
nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le
opere di installazione di nuovi impianti sono
innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120,
primo comma, del codice civile. Per
l'approvazione delle relative deliberazioni si
applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso
codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi
non costituiscono titolo per il riconoscimento di
benefici fiscali.
Articolo 2bis, comma 13
Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione
delle nuove tecnologie di radiodiffusione da
satellite, le opere di installazione di nuovi
impianti sono innovazioni necessarie ai sensi
dell'articolo 1120, primo comma, del codice
civile. Per l'approvazione delle relative
deliberazioni si applica l'articolo 1120,
secondo comma, dello stesso codice. Le
disposizioni di cui ai precedenti periodi non
costituiscono titolo per il riconoscimento di
benefici fiscali.
L’articolo 2bis del Decreto Legge 5/2001 riguarda l’installazione di nuovi impianti di
radiodifussione da satellite (ad es. parabole). La maggioranza viene alzata a quella dell’art. 1136,
comma 2, c.c. e viene allineata a quella del rinnovato art. 1120 c.c. ove compaiono, tra le
innovazioni agevolate, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo.
26
Cassazione Civile, sentenza n. 4216 del 2009
71
Avv. Matteo Peroni – Foro di Brescia
Elaborato del 07.01.2014
----*---Legge Fallimentare
L’articolo 30 della riforma afferma che: “I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e
straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’art. 63,
primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come
sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali”.
L’articolo 111 della legge fallimentare (Rd 267/1942) specifica l’ordine per la distruzione
dell’attivo ponendo al primo posto il “pagamento dei crediti prededucibili”. Da tale articolo deriva
che, in caso di fallimento del condominio e conseguente liquidazione dell’attivo, per tali specifici
crediti si avrà diritto ad essere soddisfatti prima degli altri creditori, ma in concorrenza con gli altri
crediti prededucibili (definiti dal secondo comma dell’art. 111 “quelli così qualificati da una
specifica disposizione di legge, e quelli sorti in occasione o in funzione delle procedure concorsuali
di cui alla presente legge”).
72
