Corte d'Appello Campobasso, civile
Sentenza 31 ottobre 2014, n. 318
Data udienza 10 giugno 2014
CONDOMINIO DI EDIFICI. PARTI COMUNI - EDIFICIO CONDOMINIALE - MURA PERIMETRALI DELIMITAZIONE DELLA SUPERFICIE COPERTA - MURI MAESTRI - BENI COMUNI PRESUNZIONE - PROVA CONTRARIA - FATTISPECIE - DIFETTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO
La Corte di Appello di Campobasso riunita in camera di consiglio, composta dai Magistrati:
dr. Paolo Di Croce - Presidente Consigliere dr. Parise Clotilde - Consigliere Rel. dr. Giovanni Saporiti - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. 318/11 Ruolo Reg. Gen.
promossa da
Condominio "BE.", con sede in Termoli, rapp.to e difeso, come da mandato a margine dell'atto di appello,
dall'avv. An.D'E. ed elett.mente dom.to in Campobasso alla via (...), presso lo studio dell'avv. Fa.Al.
Appellante
nei confronti di
MA.MA., LI.CA., PA.LI., GR.RO., GR.SI., rapp.ti e difesi dall'avv. Gi.Oc., ed elett.mente dom.ti in
Campobasso presso lo studio dell'avv. Fr.Tu. alla c.da (...), come da mandato a margine della comparsa
di riposta in appello
Appellati
Oggetto: risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 224/11 pubblicata in data 28/7/2011, il Tribunale di Larino, Sezione Distaccata di
Termoli, ha accolto la domanda proposta, nei confronti del Condominio "Be.", con sede in Termoli, da
Ma.Ma., Li.Ca., Pa.Li., Gr.Ro., Gr.Si., quali proprietari di villette B1 e C1, inserite in quel Condominio.
Per l'effetto, il Tribunale, ritenuto che i muri di testa di esse villette costituiscono parti comuni dell'intero
edificio condominiale, ha condannato il Condominio ad eseguire gli interventi di manutenzione e di
rifacimento, come indicati nella relazione del CTU, nonché al pagamento delle spese processuali e di CTU.
Avverso detta sentenza ha formulato appello il Condominio, per chiedere: in via principale e nel merito, di
riformare la sentenza impugnata, e per l'effetto di dichiarare che nulla è dovuto dal Condominio "Be." agli
appellati; di dichiarare, pertanto, che le facciate esterne delle villette di proprietà degli odierni appellati
non sono da intendersi parti comuni; con vittoria di spese.
Si sono costituti gli appellati, già attori del primo grado, e hanno chiesto la conferma della sentenza
appellata con vittoria di spese. La Corte ha disposto la convocazione del CTU di primo grado, perché
fornisse risposta al seguente quesito: "il CTU chiarirà se i muri per cui è sorta controversia siano o no
muri portanti dell'intero complesso condominiale; fornirà, inoltre, ogni notizia utile e/o necessaria ai fini
della decisione".
Espletato detto incombente, all'udienza del 20/11/2013, le parti hanno concluso reiterando le suddette
domande, e la Corte si è riservata la decisione, concedendo alle parti i termini di cui all'art. 90 c.p.c. La
sentenza di primo grado, nel constatare che le unità immobiliari di proprietà degli attori sono ricomprese
nel Condominio "Be.", composto da 17 di tali unità, disposte in tre corpi di fabbrica quali "villette a
schiera", ha ritenuto che il condominio stesso fosse di tipo "orizzontale", costituito da villette costruite in
adiacenza orizzontalmente. Ha altresì constatato il fatto pacifico che le villette degli attori sono ubicate
alle due estremità del complesso residenziale, e che effettivamente i muri esterni delle due villette (parte
iniziale di ciascuna delle due schiere), come del resto non è contestato in causa, necessitavano di lavori di
ristrutturazione perché ammalorati, a causa di infiltrazioni d'acqua, lavori indispensabili per evitare
ulteriori infiltrazioni, e il progressivo degrado degli immobili. Tanto premesso, ha ritenuto che i muri
interessati ai lavori fossero di proprietà condominiale per i seguenti motivi:
essi dovevano considerarsi muri maestri perché, anche se non portanti, costituiscono muri perimetrali
dell'edificio in condominio e ne delimitano la superficie coperta (Cass. n. 4978/2007, n. 839/1978),
sicché i muri stessi erano ricompresi nell'elenco dei beni condominiali contenuti nell'art.1117 c.c.;
la nozione di bene condominiale contenuta nell'art. 1117 c.c. deve applicarsi tra le parti, a meno che non
risulti una diversa indicazione della proprietà condominiale dal titolo di acquisito delle proprietà individuali
o dal regolamento condominiale.
Osserva il Giudice che, nel caso di specie, la presunzione legale di proprietà condominiale contenuta
nell'art. 1117 c.c. non era stata superata né dalla produzione del regolamento condominiale, né dai
singoli strumenti di acquisto della proprietà.
Invero, riguardo quest'ultimo aspetto, le villette B1 e C1 sono state vendute - così si esprimono gli atti
pubblici "con la quota proporzionale delle parti comuni all'intero complesso edilizio, come per legge e
secondo quanto risulta dal regolamento di condominio ..." Con tale espressione, secondo il primo Giudice,
le parti hanno richiamato e recepito la disciplina di cui all'art. 1117 c.c., sicché evidentemente in tal
senso va interpretato il regolamento condominiale che, all'art. 1, non esclude in maniera esplicita i muri
in discorso dalla proprietà comune. Il Tribunale aggiunge: "Il fatto che nel riportato articolo sia indicato
che costituiscono parti comuni l'area destinata a strada di accesso al complesso residenziale fino ai muri
di recinzione, non significa, ad avviso della scrivente, che i muri delle villette maestri o perimetrali delle
villette siano stati esclusi dalla nozione di cose comuni. Infatti, ragionando in base ad un criterio
ermeneutico che tenga conto anche degli altri documenti di causa, in primis delle indicazioni contenute
negli atti di compravendita, emerge che, altrimenti, non avrebbe avuto senso indicare nei contratti il
trasferimento della quota proporzionale delle parti comuni all'intero complesso edilizio "come per legge";
evidentemente le parti hanno voluto comunque rinviare all'art. 1117 c.c. per la individuazione delle cose
comuni, così come (anche) al regolamento di condominio".
Si esaminano di seguito le argomentazioni che l'appellante articola per contrastare detta motivazione:
1) Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe omesso di considerare la mancanza, per l'appellante
evidente, del rapporto di strumentalità del bene al godimento comune, cioè del rapporto di accessorietà
richiamato dalle stesse massime giurisprudenziali indicate dal Tribunale atteso che la sola tipologia del
bene inclusa nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. non può implicare una presunzione di appartenenza ai
beni comuni, posto che deve sempre tenersi conto della destinazione particolare della cosa al fine di
stabilire se essa rientra nelle cose comuni.
L'appellante sostiene che i muri esterni delle due villette, per le loro caratteristiche strutturali, servono
soltanto all'uso e al godimento dei singoli proprietari, sicché non sono beni condominiali (Cass. SS.UU. n.
7449/1993: l'appellante sottolinea che detta sentenza si riferisce addirittura ad un lastrico solare). Lo
stesso principio - continua l'appellante - deve applicarsi anche al condominio orizzontale -, e rileva che la
Cassazione (n. 839/1978) ha escluso dal condominio, in quel caso di tipo "orizzontale", come quello della
presente causa, tutte le strutture che vanno dalle fondamenta al tetto, mentre la giurisprudenza citata
dal Tribunale non poteva riferirsi al condominio orizzontale, giacché aveva per oggetto mura perimetrali
dell'edificio in condominio che ne delineano la sagoma architettonica. Invece, nel caso di specie, i muri
esterni sarebbero parti essenziali della proprietà singola, ché, altrimenti, si sarebbe dovuto illogicamente
e paradossalmente sostenere che il muro esterno delle due villette serve da isolante per la villetta B5
posta alla estremità opposta, "dopo una serie interminabile di muri e tramezzi".
Gli appellati, in buona sostanza, ribadiscono quanto già il Tribunale ha argomentato nella sentenza.
Osserva la Corte che i principi affermati dal Giudice nella sentenza impugnata sono ormai consolidati nella
giurisprudenza della Cassazione (per tutte Cass. Civ. sez. II, n. 7709/2007). In base ad essi, l'art. 1117,
comma 1, c.c. prevede una serie di parti di un edificio comuni sulla scorta di semplici presunzioni che
possono, evidentemente, essere vinte solo da elementi di prova contraria. Correttamente, quindi, il
Tribunale ha posto mente ai singoli atti di acquisto e al regolamento condominiale, come fonti di prova
dell'assunto secondo cui i muri che in sostanza, nel caso di specie, delimitano tutto il fabbricato nel quale
sono inserite le villette a schiera, sono compresi tra gli accessori di proprietà condominiale. Né il
Tribunale ha trascurato, secondo questa Corte, di valutare il rapporto di accessorietà, avendo invece ben
sottolineato che i due muri esterni segnano il perimetro dell'edificio condominiale, e ne delimitano la
misura sia in altezza che in larghezza.
Hanno dunque caratteristiche loro proprie, rispetto ai muri di proprietà singola, anche dal punto di vista
dell'estetica (aggiunge questa Corte) della facciata condominiale, costituendone sia a livello strutturale
che superficiale, la connotazione.
Va altresì sottolineato che secondo la giurisprudenza della Cassazione, "la facciata di prospetto di un
edificio rientra nella categoria dei muri maestri ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture
essenziali ai fini
dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del
fabbricato, ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 1, ricade necessariamente tra le parti oggetto di comunione fra i
proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali
porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi
titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. n. 945/1998)". Né si può
negare, per le ragioni suddette, che i muri esterni costituiscono parte organica ed integrale dell'intero
immobile, a prescindere che siano o no muri portanti in tutto o in parte (sicché è irrilevante la critica
formulata dal CT di parte circa la parziale funzione strutturale dei muri, asserita dal CTU). Per tali ragioni,
questa Corte può far proprio, nel caso di specie, il paragone formulato da quella sentenza di legittimità
(Cass. n. 27773/1992), che considera "uno scheletro vuoto privo di qualsiasi utilità" un immobile che
fosse privo di detti muri esterni. L'ulteriore critica rivolta al CTU di secondo grado, che non avrebbe
riferito circa la natura condominiale del bene in riferimento al regolamento di condominio è inconsistente,
atteso che la questione ha natura giuridica, ed è dunque riservata alla Corte.
2) L'appellante si riporta, in ogni caso, al regolamento condominiale, che all'art. 1 contiene, secondo
l'appellante, un elenco molto specifico dei beni comuni, nei quali detti muri esterni non sono inclusi,
sicché la volontà privata avrebbe comunque derogato a quanto disposto dal codice civile. L'appellante
definisce "inspiegabile" la decisione del Tribunale, che, pur in presenza di un tal tipo di regolamento, ha
ricompreso i detti muri nella proprietà condominiale.
La Corte osserva come l'appellante abbia trascurato di considerare la disciplina contrattuale degli
immobili compravenduti, come illustrata dal Giudice di primo grado, che se ne è (correttamente, come si
è visto) servito per l'interpretazione ermeneutica del regolamento, con considerazioni che non solo
appaiono logiche e concludenti, ma che non sono utilmente contestate.
Non sussiste, dunque, la contraddizione motivazionale della sentenza, segnalata dall'appellante: è vero
che il Tribunale, secondo corretta lettura dell'art. 1117 c.c., ammette che l'autonomia privata può
discostarsi dalla disciplina dettata da tale articolo, ma non trascura di spiegare perché, nel caso di specie,
i privati non se siano discostati.
3) L'appellante, a comprova del fatto che l'autonomia privata delle parti aveva escluso i muri in discorso
dalla proprietà comune, adduce il contenuto delle tabelle millesimali, approvate dal Condominio,
sostenendo che, in esse, sono computati nel calcolo del volume della proprietà esclusiva anche i muri
perimetrali - facciate esterne delle villette. Anche se il dato di fatto non è contestato da parte appellata,
che nulla dice al riguardo, deve considerarsi in diritto l'irrilevanza di esso quale fonte di prova. Invero, le
tabelle millesimali attengono solamente al riparto degli oneri condominiali tra i vari partecipanti alla
comunione, e hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire
le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non
incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino, occorrendo invece al riguardo fare riferimento ai
titoli di trasferimento delle unità immobiliari e al relativo regolamento, (vedi giurisprudenza sopra
riportata).
4) L'ultimo motivo di appello riguarda i darmi e la quantificazione di essi. L'appellante sostiene che a
fronte delle microlesioni e dei piccoli distacchi sulle pareti esterne (dovuti a fenomeni meteorici) non
sussisteva né la necessità, né l'urgenza dei lavori, essendo superflui. La Corte osserva che il connotato
dell'urgenza dei lavori non è elemento essenziale al fine di affermare il buon diritto dei proprietari,
oggetto della presente causa, mentre la genericità della contestazione di superfluità dei lavori non intacca
la motivazione della sentenza, resa sulla scorta della relazione del CTU, il quale ha evidenziato la natura
insidiosa delle infiltrazioni meteoriche, tali da portare al progressivo degrado degli immobili.
L'appellante, sul punto, considera infine che la sentenza cade nel vizio di ultrapetizione, laddove perviene
ad una condanna del condominio al risarcimento dei danni per un importo superiore a quello richiesto in
prime cure.
Ritiene, inoltre, il Condominio, di non dover rispondere dei danni riscontrati nelle pareti interne dei
proprietari attori, oggi appellati, in quanto di essi non è fornita la derivazione causale.
Per quanto riguarda i lavori interni, il CTU nella propria relazione ha strettamente connesso le infiltrazioni
esterne ai danni interni alle pareti (pag. 4 della relazione), quando ha precisato che, di essi danni interni,
ha quantificato solo quelli appunto causati dalle infiltrazioni esterne, e non quelli derivanti da "condensa
ascrivibile alla mancanza di adeguata coibentazione della parete". Del resto, le fotografie allegate alla
CTU di
primo grado, realizzate quando i muri non erano ancora stati ristrutturati, danno ragione della
corrispondenza tra le infiltrazioni esterne e i segni sulla parete interna delle unità immobiliari.
L'appello manca dunque di specifica critica sul punto.
Per quanto riguarda i lavori "a cappotto" (punto 3 della relazione di CTU), parte appellata conviene con
l'appellante nel sostenere di non averli richiesti (trattasi di isolamento sul lato esterno ulteriore rispetto
alle causali del danno),tant'è che non li ha elencati nell'atto di precetto notificato al Condominio.
Pertanto, la sentenza va in tal senso riformata.
L'accoglimento parziale di questo ultimo motivo di appello comporta, a favore del Condominio, per il resto
soccombente, la riduzione della percentuale di un terzo rispetto alle spese di questo grado e di quelle del
primo grado, percentuale di un terzo che va compensata tra le parti; la percentuale di riduzione è
ragionevolmente di non rilevante entità, in considerazione della sostanziale adesione di parte appellata,
sul punto, all'atto di appello.
Vanno, invece, poste a carico di parte appellante le spese di CTU del secondo grado, consulenza che non
ha riguardato il motivo di appello accolto.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Campobasso, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal "Condominio
Be." nei confronti di Ma.Ma., Li.Ca., Pa.Li., Gr.Ro., Gr.Si., avverso la sentenza definitiva pronunciata dal
Tribunale di Larino, Sezione Distaccata di Termoli, n. 224/11, depositata il 20/7/2011, ogni contraria
istanza eccezione deduzione disattesa, così provvede:
a parziale modifica della sentenza, e in parziale accoglimento dell'appello, dichiara che non devono essere
posti a carico del Condominio appellante i lavori indicati al n. 3 (isolamento a cappotto) di pag. 4 della
relazione del CTU depositata, nel primo grado, in data 21/9/2010;
compensa tra le parti, per un terzo, le spese processuali del primo grado, come liquidate dal primo
Giudice, e condanna parte appellante al pagamento in favore degli appellati dei rimanenti due terzi,
calcolati sulla liquidazione del primo Giudice;
conferma, per il resto, l'impugnata sentenza;
compensa tra le parti per un terzo le spese di questo grado, e condanna parte appellante al pagamento,
in favore di parte appellata, dei rimanenti due terzi di dette spese, che liquida in complessivi Euro
2.734,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario sensi del D.M. n. 55/2014, nonché delle spese del CTU di
secondo grado.
Così deciso in Campobasso il 10 giugno 2014.
Depositata in Cancelleria il 31 ottobre 2014.
