Stima e rating immobiliare

Stima e rating immobiliare
stima
IMMOBILI
stima e rating immobiliare - F. Paglia
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La valutazione degli immobili pubblici e privati
e con particolari destinazioni d’uso
terreni, autosilos, parcheggi
rating immobiliare - servitù prediali - espropriazione
Nel CD Rom allegato gli esempi direttamente utilizzabili
I
I
Flavio Paglia
Uno strumento pratico e immediato per il calcolo e la stima di qualsiasi tipologia di immobile o terreno. Un testo
fondamentale per muoversi sul terreno difficile della dottrina estimativa. Dalla comparazione diretta alla stima
per la capitalizzazione del reddito, dal costo di riproduzione deprezzato al coefficiente di degrado, dal valore
di trasformazione a quello complementare, dal comodato d’uso al diritto di usufrutto fino alla valutazione delle
rendite con accumulazione iniziale, intermedia o finale: il testo spiega passo dopo passo che cosa fare per individuare nel più corretto dei modi il valore di un immobile e la sua eventuale appetibilità di mercato. Al centro
dell’attenzione anche immobili del tutto particolari come scuole, ospedali, parcheggi, autosilos, terreni edificabili, grandi volumetrie abbandonate. Un importante capitolo del volume è anche dedicato al rating immobiliare
mentre in appendice e nel CD Rom allegato sono riportati alcuni validi esempi di stime su immobili straordinari
e complessi.
Un volume fondamentale, quindi, per tutti coloro che sono impegnati nel settore immobiliare.
Flavio Paglia
STIMA
E RATING IMMOBILIARE
La valutazione degli immobili pubblici e privati
e con particolari destinazioni d’uso
terreni, autosilos, parcheggi
Rating Immobiliare - Servitù Prediali - Espropriazione
L
I
B
R
I
PREMESSA
Premessa
La metodologia estimativa, il rating immobiliare
e la stima degli immobili ad uso istituzionale
L’Estimo è una materia complessa finalizzata ad individuare e formulare giudizi di valore intorno a beni economici.
L’Estimo è quindi una disciplina che insegna a formulare un giudizio di
valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento.
Trattandosi di valutazioni essenzialmente economiche ogni percorso di
stima necessità come presupposto almeno l’impiego di un elemento o fattore
di natura economica, ponendo quindi l’economia alla base di tutto l’Estimo.
Come meglio verificheremo in altri e diversi paragrafi il valore di stima
non corrisponde ad un prezzo ma bensì si concretizza in una supposizione
del perito incaricato del giudizio.
Il valore di stima può quindi differenziarsi dal valore di mercato (prezzo). Quest’ultimo, in quanto già verificatosi, è una realtà storica indicante
con quante unità monetarie un certo bene è stato scambiato in un certo momento, su un certo mercato.
Il valore di stima si presuppone che possa verificarsi, il valore di mercato si è già verificato.
Alla base, quindi, di ogni percorso estimativo vi è il mercato. In sua assenza diventa impossibile formulare ogni valutazione economica. (nella
peggiore delle situazioni esiste comunque un unico possibile acquirente o
un unico possibile venditore – mercato monopolistico).
Per essere credibile ogni stima deve risultare sufficientemente attendibile, ovvero, nell’esprimere il giudizio economico occorre escludere ogni riflessione soggettiva. Occorre, in altre parole, porsi al problema come
soggetto “sopra le parti” non influenzato quindi da opinioni personali e/o
riflessioni affettive.
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STIMA E RATING IMMOBILIARE
Quanto sopra risulta particolarmente difficile per quanti, come chi scrive, appartenendo ad un Ente pubblico è costantemente chiamato a stimare
immobili di proprietà (per i quali si richiede la massimizzazione del profitto) o a stimare immobili da acquistare (per i quali si chiede di spendere il
meno possibile).
Tuttavia i percorsi estimativi contenuti nel presente lavoro aiutano a
creare stime e valutazioni depurate da particolari affezioni.
Come appare ovvio l’obiettività del giudizio di stima equivale a concetto di imparzialità.
Detto questo occorre comunque precisare che ogni percorso estimativo risulta condizionato dai fatti posti alla base del giudizio (motivazione del percorso) dagli oggetti di stima e dal momento in cui la stima viene compiuta.
Ogni percorso valutativo risulta quindi idoneo ad un unico momento.
Il variare di una sola delle condizioni che determinarono la stima iniziale
impone una nuova valutazione.
Tali condizionamenti determinano la fisionomia della stima e in ultima
analisi il valore economico risultante
Il giudizio di stima, ancorché generalmente valido, risulta essenzialmente personale. Proprio perché valutazione e non prezzo, è credibile che
un determinato numero di periti chiamati a stimare un unico immobile determini diverse valutazioni economiche che, al di fuori di errori grossolani,
si disporranno tutti all’interno di un alea del 10-15%.
Il presente lavoro si ripromette quindi di suggerire, concentrando in poche pagine, tutti i dati fondamentali e tutte le procedure necessarie per
giungere alla stima e alla valutazione di tutti gli immobili.
La stesura si sviluppa in ragione delle diverse esigenze estimative con
particolare riguardo all’individuazione dei diversi coefficienti di differenziazione, al calcolo del coefficiente di capitalizzazione, alla verifica della
possibile trasformazione del cespite.
Un importante settore del libro viene dedicato alla stima di tutti quegli
immobili normalmente sottratti alle condizioni di libero mercato.
Si tratta di immobili che in ragione della loro specifica destinazione o
straordinaria ampiezza si sottraggono, di fatto, alle normali valutazioni,
ponendosi quindi in situazioni di oligopolio o monopolio bilaterale.
Il libro evidenzia quindi strategie e modalità di stima per immobili appartenenti ad enti pubblici o privati quali: scuole, ospedali, grandi volumetrie ad uso uffici ecc…
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PREMESSA
Un importante capitolo del libro è dedicato al Rating Immobiliare. Il rating proprio del settore immobiliare interviene ricercando la validità e la
solidità di un investimento, ovvero la capacità dell’investimento di creare
reddito e soprattutto profitto. L’analisi costi benefici diventa quindi il fulcro dell’attività di rating.
Il libro insegna d individuare le criticità di un investimento, i parametri
necessari ad individuarne solidità e redditività ed in ultimo viene proposto
un esempio pratico di procedura.
Per facilitare l’apprendimento di quanto proposto a margine della parte
dottrinale viene proposta un ampia casistica di stime classiche incentrate
su valutazioni del tutto particolari (teatri, scuole, parcheggi ecc…) in grado
quindi di meglio evidenziare qualsiasi peculiarità estimativa.
*
*
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Il percorso estimativo presentato nelle prossime pagine è il frutto di
anni di sperimentazione e di utilizzo all’interno dell’Ente in cui opero. Il
continuo confronto con altre realtà operative e le opportunità di docenza
presso Scuole di Formazione Pubblica né hanno avvalorato l’utilità e la sua
complessiva solidità.
Ritengo quindi doveroso ringraziare tutta l’Amministrazione Provinciale di Genova che nel corso di alcuni anni mi ha permesso di costruire e
di proporre quanto oggi riunito nel presente lavoro
Quanto al sottoscritto la possibilità di operare in un contesto armonioso
e condiviso mi ha consentito di sviluppare un senso di “identificazione” e di
“appartenenza” all’Ente sincero e leale.
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PRATICA ESTIMATIVA (BREVI RICHIAMI)
1
1.1
Pratica estimativa
(brevi richiami)
L’interesse semplice
Nella pratica professionale molti quesiti estimativi, poiché comportano trasferimenti di valori nel tempo, richiedono dei calcoli finanziari.
In altre parole se i dati economici relativi ad un bene si verificano in periodi
diversi, è possibile confrontarli fra loro solo dopo averli riferiti allo stesso
momento;
Occorre cioè osservare il seguente principio di matematica finanziaria:
non si possono sommare o sottrarre valori riferiti ad epoche diverse;
per poter eseguire tali operazioni è necessario che i valori siano resi contemporanei riportandoli alla stessa epoca mediante formule che si basano
sull’interesse e sono denominate di posticipazione e di anticipazione.
L’interesse (I) rappresenta il prezzo per l'uso di capitali e la sua unità di
misura è il saggio o tasso o ragione (r) che corrisponde all'interesse di un
capitale di un centesimo investito per un anno.
Il saggio di interesse, come ogni altra variabile immobiliare, dipende, nel
contesto del mercato, dalla legge della domanda e dell’offerta, inoltre, di
regola, aumenta con l’accrescere del rischio dell'investimento e col diminuire della durata dell’impiego.
Il Codice Civile suddivide l'interesse in convenzionale, pattuito cioè dalla
volontà dei contraenti, ed in legale, stabilito dalla legge.
Interesse semplice
Si dice che un capitale viene investito all'interesse semplice, quando gli in15
STIMA E RATING IMMOBILIARE
teressi prodotti non diventano fruttiferi.
In questo caso gli interessi prodotti non si sommano al capitale; di regola
viene adoperato per periodi di tempo non superiori ad un anno.
La formula dell'interesse semplice è:
I = C⋅r⋅t
dove
I = interesse
C = capitale
r = saggio
t = tempo
Il simbolo t (tempo) corrisponde, in genere, ad un periodo di tempo inferiore
ad un anno; per un numero intero di anni è preferibile il simbolo “n”.
Il tempo può essere indicato in m/12 (dodicesimi) se la parte di anno che si
considera è espressa in numero intero di mesi, in g/365 (giorni/anno) od
anche in g/360 (anno commerciale) se la parte di anno che si considera è
espressa in un certo numero di giorni.
Dalla formula di cui sopra si possono ricavare le seguenti formule inverse
Se “t” corrisponde ad un anno
I
C = -------r⋅t
I
C = r
I
r = -----Ct
I
t = ----------C⋅r
La formula C= I/r è detta di capitalizzazione di redditi annui costanti illimitati e serve a calcolare il capitale corrispondente ad un reddito annuo noto.
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PRATICA ESTIMATIVA (BREVI RICHIAMI)
Ricerca del montante
Il montante (M) ovvero il capitale finale è costituito dal capitale iniziale più
gli interessi maturati in un dato periodo di tempo.
M = C+I
dove
I = Crt
per cui
M = C ( 1 + rt )
In tale formula il binomio (1+ rt) è definito fattore di montante semplice ed
esprime il montante di un centesimo al tasso di interesse r per il tempo t
Da formula M= C(1 + r t) si ricava la sotto riportata formula di anticipazione
M
C = -------------1 + rt
Le predefinite formule di posticipazione e anticipazione si devono adottare
per rispettare il criterio fondamentale della matematica finanziaria secondo il quale: non si possono sommare o sottrarre tra loro valori non contemporanei.
ESERCIZIO N. 1
Ho contratto un debito di € 100,00 in scadenza tra 4 mesi, quanto devo
pagare oggi, se intendo estinguerlo? (r= 0,06)
100, 00
C = ------------------------------------------------ = € 98, 04
1 + ( ( 0.06 ⋅ 4 ) ⁄ 12 )
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STIMA E RATING IMMOBILIARE
1.2
L’interesse composto
Si dice che un capitale viene investito all'interesse composto quando l'interesse maturato diventa a sua volta fruttifero, ovvero si somma automaticamente al capitale iniziale. L'interesse composto si divide in:
●
continuo, quando gli interessi si aggiungono al capitale in ogni momento in cui maturano;
●
discontinuo, quando gli interessi si aggiungono al capitale ad intervalli
determinati di tempo; se gli intervalli sono di un anno intero, si ha l'interesse composto discontinuo annuo; se gli intervalli differiscono da un
anno intero, si ha l'interesse composto discontinuo convertibile.
Nel contesto estimativo di regola si ricorre all’applicazione dell'interesse composto discontinuo annuo per periodi formati da un numero n intero di anni.
Ricerca del montante
Determinato1 il capitale, dopo un anno, si avrà un montante pari al capitale
iniziale C più l'interesse annuo prodotto; poiché l'interesse annuo di un capitale C è I = C r, si determina:
M 1 = C + Cr = C ( 1 + r )
Nel secondo anno, per quanto accennato in premessa (gli interessi si aggiungono al capitale) il capitale fruttifero sarà M1; alla fine del secondo anno si
avrà quindi:
M2 = M1 + M1 r = M1 ( 1 + r )
Da cui, sostituendo nelle formule
M2
= C(1 + r)(1 + r) = C(1 + r)
2
La proiezione della formula sopra determinata su di un numero ipotetico
di “n” anni
M = C(1 + r)
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n
PRATICA ESTIMATIVA (BREVI RICHIAMI)
Il fattore (1 + r)n è denominato di posticipazione o prolungamento.
Volendo individuare la formula dell’anticipazione ad interesse composto,
partendo da M = C (1 + r)n si ottiene:
M
C = -------------------n
(1 + r)
Tale formula viene comunemente utilizzata per determinare il valore attuale di un capitale corrispondente a M disponibile fra n anni.
Il fattore (1 + r)n viene definito di anticipazione.
Come già accennato per l’interesse semplice le predefinite formule di posticipazione e anticipazione si devono adottare per rispettare il criterio fondamentale della matematica finanziaria secondo il quale: non si possono
sommare o sottrarre tra loro valori non contemporanei.
ESERCIZIO N. 2
Dovendo calcolare l’ammontare di un capitale investito al tasso del 0,08
dopo 5 anni secondo lo schema riportato in tabella
M = € 100,00 * 1,085 =
€ 100,00 * 1,47 = € 147,00
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STIMA E RATING IMMOBILIARE
ESERCIZIO N. 3
Poiché “r” corrisponde a 1,03 detti valori non si possono sommare in quanto
non contemporanei. (sarebbe stato possibile in caso di r = 0,00); occorre quindi
portarli tutti ad un'unica data utilizzando la seguente procedura:
C = 100000,00 + (10000/1,03) +(1000/1,032) + (2000/1,033) + (20000/1, 034)
+ (1000/1,035)
Ricerca dell’Interesse
L’interesse (I) di regola si individua sottraendo il capitale iniziale al montante.
Le diverse formule utilizzabili sono essenzialmente le seguenti:
Se si conosce solo il montante: I = M – C
Poiché come abbiamo già visto:
M
C = -------------------n
(1 + r)
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PRATICA ESTIMATIVA (BREVI RICHIAMI)
Sostituendo detto valore nella formula iniziale si avrà:
n
n
(1 + r) – 1
M(1 + r) – M
M
I = M – ------------------ = -------------------------------------- = M ----------------------------n
n
n
(1 + r)
(1 + r)
(1 + r)
Alternativamente se si conosce solo il capitale C la formula per la ricerca
dell’interesse sarà la seguente:
n
I = C[(1 + r) – 1]
1.3
Le rendite
Di regola per rendita si intende una successione di somme attive o passive
che si verificano o si materializzano in epoche diverse. Nel campo estimativo il più semplice esempio di rendita attiva può essere, ad esempio, il canone di locazione percepibile da un determinato immobile.
Sono altresì rendite i raccolti annuali ottenibili da un determinata piantagione arborea, gli stipendi per i singoli lavoratori od ancora gli interessi riconosciuti dai titoli obbligazionari.
Tra le principali rendite passive occorre ricordare il canone corrisposto da
un inquilino, le spese di amministrazione sostenute con regolarità dal proprietario di un immobile e così via.
Gli elementi essenziali di una rendita sono:
L’importo
La scadenza
La durata ed il periodo
L’intervallo tra due rate successive
In ragione della durata del periodo le rendite si suddividono in rendite
annue o altrimenti definite annualità, ed in rendite pluriannuali o poliannualità.
Le rendite annue o annualità si distinguono secondo la seguente tabella:
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STIMA E RATING IMMOBILIARE
limitate
anticipate
posticipate
perenni
anticipate
posticipate
costanti
annualità
Dipendenti da normative
variabili
Indipendenti da normative
Annualità costanti limitate
Per annualità costanti limitate si intendono valori annui costanti capaci di
ripetersi per un numero costante ma limitato di anni.
Nell’analisi del problema le priorità di ricerca ed analisi vanno poste
nell’individuazione dell’accumulazione finale (Sn), cioè la somma dei
montanti relativi ai valori annui costanti che si verificheranno in un dato
periodo di tempo, e nell’individuazione dell’accumulazione iniziale (So)
ovvero la somma al momento iniziale di tutti i valori che si verificheranno
negli anni successivi.
Ulteriore necessità di ricerca può individuarsi nell’accumulazione intermedia
M = C(1 + r)
n
Da cui
Sn = q
n–1
+q
n–2
+q
n–3
+q+1
Infatti il primo euro che scade alla fine del primo anno resta impiegata dal
tempo 1 sino al tempo n ovvero sarà capace di sfruttare interessi per un periodo di (n-1) anni. Il suo montante sarà quindi (1+r)n-1.
Determinato 1+r = q si otterrà qn-1
Il penultimo euro che si verificherà al tempo (n-1) resterà impiegato per un
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