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MERCATO IMMOBILIARE: CRISI FINANZIARIA ? I mutui “subprime” e il fenomeno del “negative equity” – Dominique Giannelli – Analista finanziario [email protected] Milano – 24 giugno 2008 DEFINIZIONI Mutui subprime Sono finanziamenti concessi a tassi più elevati rispetto a quelli di mercato a soggetti giudicati meno solvibili di altri. I prestiti subprime sono rischiosi sia per i creditori sia per i debitori, vista la pericolosa combinazione di alti tassi di interesse e cattiva storia creditizia del debitore. Negative equity Può accadere che il valore del bene ipotecato acquistato accendendo un mutuo venga nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato. Se il valore del bene è inferiore al debito residuo che dovrebbe garantire si può parlare di “negative equity”. UN PO’ DI STORIA La crisi delle borse mondiali ha scoraggiato gli investimenti in azioni Anno 2000 Scarsa remunerazione mercati obbligazionari Basso costo del denaro Anno 2000 INVESTIMENTI MERCATO IMMOBILIARE MERCATO IMMOBILIARE – GLI ERRORI Utilizzo “spinto” della leva finanziaria favorito dai bassi tassi di interesse sui finanziamenti; Scarsa cultura finanziaria delle famiglie e di alcuni operatori economici che si sono indebitati oltre le proprie possibilità; Errata valutazione dei rischi derivanti da un rialzo dei tassi di interesse; Errata valutazione dei rischi derivanti da un ridimensionamento delle quotazioni del mercato immobiliare; Scarsa memoria storica di investitori ed operatori economici. MERCATO IMMOBILIARE – IL COMPORTAMENTO DEI PROTAGONISTI INVESTITORI / FAMIGLIE Errata pianificazione finanziaria; BANCHE In molti casi hanno incoraggiato l’indebitamento a tasso variabile; Errata valutazione del rischio legato ad un rialzo dei tassi di interesse e la conseguente incapacità degli investitori di ripagare i propri debiti; BANCHE CENTRALI FED (USA): rialzi eccessivi dei tassi di interesse; BCE (EUROPA): più cauta; AGENZIE DI RATING Errata valutazione del grado di rischio di finanziamenti cartolarizzati posti a garanzia di emissioni obbligazionarie. EFFETTI: LA CRISI INVESTITORI / FAMIGLIE Si sono accorti di non essere in grado di onorare i propri debiti. Cosa hanno fatto?: in molti casi hanno svenduto i propri immobili con effetti negativi sulle quotazioni di mercato. BANCHE Si sono accorte di non riuscire a recuperare i finanziamenti erogati. Cosa hanno fatto?: hanno “ingessato” il mercato dei finanziamenti (credit crunch) con effetti negativi quello immobiliare. BANCHE CENTRALI La FED si è accorta di aver incrementato il costo dei finanziamenti oltre il livello sostenibile dal mercato. Cosa ha fatto?: ha ridotto il costo del denaro. Ciò in qualche caso ha creato allarme ed ha contribuito alla svalutazione del Dollaro USA. AGENZIE DI RATING Si sono accorte di aver assegnato rating troppo elevati a strumenti finanziari le cui sorti sono legate a finanziamenti difficilmente recuperabili. Cosa hanno fatto?: hanno rivisto al ribasso i rating dopo il manifestarsi della crisi. FUTURO OTTIMISTI PESSIMISTI FUTURO USA EUROPA
