MERCATO IMMOBILIARE: CRISI FINANZIARIA ?
I mutui “subprime” e il fenomeno del “negative equity”
– Dominique Giannelli –
Analista finanziario
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Milano – 24 giugno 2008
DEFINIZIONI
Mutui subprime
Sono finanziamenti concessi a tassi più elevati rispetto a quelli di mercato a soggetti
giudicati meno solvibili di altri. I prestiti subprime sono rischiosi sia per i creditori sia
per i debitori, vista la pericolosa combinazione di alti tassi di interesse e cattiva storia
creditizia del debitore.
Negative equity
Può accadere che il valore del bene ipotecato acquistato accendendo un mutuo venga
nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato.
Se il valore del bene è inferiore al debito residuo che dovrebbe garantire si può parlare
di “negative equity”.
UN PO’ DI STORIA
La crisi delle borse mondiali ha scoraggiato gli investimenti in azioni
Anno 2000
Scarsa remunerazione mercati obbligazionari
Basso costo del denaro
Anno 2000
INVESTIMENTI
MERCATO
IMMOBILIARE
MERCATO IMMOBILIARE – GLI ERRORI
Utilizzo “spinto” della leva finanziaria favorito dai bassi tassi di interesse
sui finanziamenti;
Scarsa cultura finanziaria delle famiglie e di alcuni operatori economici che
si sono indebitati oltre le proprie possibilità;
Errata valutazione dei rischi derivanti da un rialzo dei tassi di interesse;
Errata valutazione dei rischi derivanti da un ridimensionamento delle
quotazioni del mercato immobiliare;
Scarsa memoria storica di investitori ed operatori economici.
MERCATO IMMOBILIARE – IL COMPORTAMENTO DEI PROTAGONISTI
INVESTITORI / FAMIGLIE
Errata pianificazione finanziaria;
BANCHE
In molti casi hanno incoraggiato l’indebitamento a tasso variabile;
Errata valutazione del rischio legato ad un rialzo dei tassi di interesse e la
conseguente incapacità degli investitori di ripagare i propri debiti;
BANCHE CENTRALI
FED (USA): rialzi eccessivi dei tassi di interesse;
BCE (EUROPA): più cauta;
AGENZIE DI RATING
Errata valutazione del grado di rischio di finanziamenti cartolarizzati posti a
garanzia di emissioni obbligazionarie.
EFFETTI: LA CRISI
INVESTITORI / FAMIGLIE
Si sono accorti di non essere in grado di onorare i propri debiti.
Cosa hanno fatto?: in molti casi hanno svenduto i propri immobili con effetti negativi sulle
quotazioni di mercato.
BANCHE
Si sono accorte di non riuscire a recuperare i finanziamenti erogati.
Cosa hanno fatto?: hanno “ingessato” il mercato dei finanziamenti (credit crunch) con effetti
negativi quello immobiliare.
BANCHE CENTRALI
La FED si è accorta di aver incrementato il costo dei finanziamenti oltre il livello sostenibile
dal mercato.
Cosa ha fatto?: ha ridotto il costo del denaro. Ciò in qualche caso ha creato allarme ed ha
contribuito alla svalutazione del Dollaro USA.
AGENZIE DI RATING
Si sono accorte di aver assegnato rating troppo elevati a strumenti finanziari le cui sorti sono
legate a finanziamenti difficilmente recuperabili.
Cosa hanno fatto?: hanno rivisto al ribasso i rating dopo il manifestarsi della crisi.
FUTURO
OTTIMISTI
PESSIMISTI
FUTURO
USA
EUROPA
