I TERMINI USATI IN CONDOMINIO
Acqua calda centralizzata
Fornitura dell'acqua riscaldata da un'unica caldaia centrale a tutti gli appartamenti del
condominio.
Amministratore
È il "manager" che cura la gestione dell'edificio, su incarico dell'assemblea dei
proprietari. La sua nomina è obbligatoria nei palazzi con più di quattro condomini.
Androne
Lo spazio condominiale di disimpegno attraverso il quale avviene il passaggio pedonale
o carraio.
Assemblea
È formata da tutti i proprietari e decide sulla gestione condominiale. Solo su alcuni
argomenti, come il riscaldamento, è prevista la partecipazione degli inquilini.
Assicurazione
Quella del fabbricato copre i rischi di incendio, scoppio di gas, fulmini e responsabilità
civile per danni a terzi.
Barriere architettoniche
Ostacoli al passaggio e all'attività di persone disabili, anziane o comunque con difficoltà
di movimento. Ad esempio, una rampa di scalini non superabile per altre vie, oppure
una porta dell'ascensore troppo stretta.
Box
Posto auto coperto e chiuso sui lati.
Comproprietà o comunione
Si ha quando più persone possiedono in comune la stessa proprietà. Un fabbricato in
comunione e posseduto per intero da tutti gli intestatari, a prescindere dal fatto che sia
diviso in appartamenti.
Condominio
Si ha quando in un edificio esistono unità immobiliari di proprietà esclusiva
(appartamenti, negozi, uffici) e parti che sono invece di proprietà comune (cortile, muri
maestri, tetti, e così via).
Condòmino (con l'accento sulla "o")
Proprietario di un appartamento o altra unità immobiliare in un edificio in condominio.
Oltre che il proprietario, è condòmino anche chi ha diritti reali still'immobile, ad esempio
l'usufruttuario.
Convocazione
L'avviso con cui i condomini devono essere informati della data, del luogo di
svolgimento e dell'ordine del giorno dell'assemblea.
Cortile
Spazio Comune che, per sua stessa natura, deve garantire luce e aria alla parte interna
dello stabile. Può essere usato come parcheggio solo se non viene meno a questo suo
scopo primario e con il consenso dell'assemblea.
Decoro architettonico
È l'estetica dell'edificio, data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che
danno al palazzo una sua determinata e armonica fisionomia. Il codice civile vieta
interventi che alterino il decoro architettonico.
Delibere
Sono le decisioni formali dell'assemblea condominiale. La loro applicazione spetta
all'amministratore.
Distanza legale
La distanza minima, imposta per legge, per l'esecuzione di opere o impianti (ad
esempio un albero non può essere piantato a meno di una certa distanza da una
proprietà confinante).
Facciata
È la superficie esterna dell'edificio. Non solo quella sul fronte strada, ma anche quella
interna sul lato cortile.
Fondamenta o fondazioni
Strutture dell'edificio poste nel sottosuolo necessarie alla stabilità del fabbricato.
Impianti
Quelli condominiali sono di proprietà e uso comune. Ad esempio, ascensori, cisterne,
canali di scarico, condutture di acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento, ma anche
cancelli automatici, citofoni, canne fumarie, comignoli, autoclavi, antenne
radiotelevisive.
Impugnazione
Ricorso all'autorità giudiziaria contro delibere contrarie alle leggi o al regolamento
condominiale. Può essere fatto da qualsiasi condòmino.
Innovazione
Intervento sulle parti comuni che ne accresca l'utilità complessiva, diretto cioè al
miglioramento, all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Un
esempio: creare un campo da tennis o una piscina, oppure adibire il cortile, in tutto o in
parte, a parcheggio.
Lastrico solare
Pavimentazione di copertura dell'edificio. Se praticabile, è il terrazzo.
Muri maestri
Sono "maestri" i muri con funzione portante, essenziali per la stabilità e sicurezza
dell'edificio (muri portanti), ma anche quelli che ne delimitano l'estensione (muri
perimetrali). Si distinguono dai muri divisori, i cosiddetti tramezzi, che sono più sottili e
separano stanze e appartamenti.
Parti comuni
I locali, le strutture e gli impianti di proprietà comune, dal suolo su cui sorge il palazzo,
alle scale, al tetto.
Preventivo
Il bilancio di previsione delle spese annuali del condominio, sulla cui base si determina il
contributo dovuto da ciascun condòmino.
Regolamento
La "legge" interna che disciplina i rapporti tra i condòmini, l'uso delle parti comuni,
l'organizzazione del condominio. Può essere di due tipi: contrattuale o assembleare.
Rendiconto
Il bilancio consuntivo delle spese effettuate durante l'anno. In caso di differenze rispetto
al preventivo, si rende necessario un conguaglio.
Ripartizione
Il conteggio dei contributi dovuti da ciascun condòmino, fatto sulla base della tabella dei
millesimi di proprietà.
Tabella dei millesimi
Esprime, come quota sul totale, il valore di ciascun appartamento del condominio. Per
alcune spese particolari, ad esempio quelle per le scale o per il riscaldamento, si
utilizzano tabelle ad hoc, che tengono conto anche del diverso uso potenziale.
Sottotetto
Il vano al di sotto del tetto, che serve a isolare dal caldo e dal freddo l'ultimo piano.
Supercondominio
Condominio formato da vari edifici, con la presenza di parti comuni. Tipico esempio, un
parco residenziale con recinzione, aree verdi, impianti sportivi e altre parti di proprietà
comune a tutte le palazzine del complesso.
Verbale
È il resoconto dello svolgimento e delle decisioni dell'assemblea condominiale, trascritto
in un apposito registro conservato dall'amministratore.
VITA CONDOMINIALE
Se avete la fortuna di abitare soli soletti in una villetta indipendente, magari immersa nel
verde, questo discorso non vi riguarda. Ma se nel vostro stesso edificio ci sono altri
appartamenti e altre famiglie, se insomma abitate in un condominio, avrete già scoperto che la
convivenza non è sempre facile.
C'è chi vuole parcheggiare l'automobile nel cortile e chi invece vuol coltivarci un orto. Chi
propone di abbellire il palazzo e chi lo lascerebbe andare in malora pur di non sborsare una
lira. I freddolosi che vorrebbero il riscaldamento acceso tutto il giorno e i calorosi che ne
farebbero a meno del tutto.
Insomma, un solo palazzo, ma tante teste, e metterle d'accordo è spesso un'impresa
impossibile. E allora si litiga, si alza la voce, si va a finire in tribunale. Magari per questioni in
apparenza piccole piccole (il bucato steso che fa ombra al dirimpettaio, il vaso che gocciola,
l'antenna TV che dà fastidio), importantissime per chi le subisce ogni giorno.
Ma come si fa a capire chi ragione e chi ha torto? Quali le regole di legge (e di buon senso) da
seguire?
LE LEGGI
Vediamo quali sono le leggi e le norme che riguardano il condominio.
Codice civile: qui si trovano i principi fondamentali del vivere comune in un edificio. Gli
articoli del codice civile dal 1100 al 1116 riguardano la comproprietà (comunione) in generale,
quelli dal 1117 al 1138 il condominio vero e proprio. Altri chiarimenti si trovano nelle Norme di
attuazione del codice civile, negli articoli dal 61 al 72.
Altre leggi: oltre al codice, alcune leggi speciali toccano da vicino il condominio. Di seguito
vi indichiamo quelle che vale la pena di ricordare:
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legge n. 13/89 sul superamento delle barriere architettoniche;
legge n. 122/89 (legge Tognoli) in materia di parcheggi;
legge n. 46/90 sulla sicurezza degli impianti;
legge n. 10/91 e Dpr n.412/93 sugli interventi di risparmio energetico;
leggi n. 457/78 e n. 179/92 sugli interventi edilizi.
Ordinanze comunali: i proprietari di casa devono anche tener conto dei regolamenti
comunali edilizi, di igiene, di polizia urbana, diversi da città a città.
Regolamenti di condominio: sono le regole che ogni singolo condominio decide di
darsi, e che in certi casi (nei regolamenti "contrattuali") possono prevalere sui principi generali
del codice. Ne parleremo nel dettaglio più avanti.
Sentenze: le decisioni della magistratura, in molti casi, indicano la strada per applicare le
leggi in modo corretto.
Consuetudini: spesso, la soluzione più semplice è ripetere quello che è stato fatto in
passato (purché non sia contrario alla legge). Alcuni "usi" locali sono formalizzati e registrati
per iscritto presso le Camere di commercio.
“Il regolamento"
È la "magna charta" di ciascun palazzo. Il regolamento condominiale ci dice cosa si può fare e
cosa no, chi deve pagare e in che misura, e altro ancora.
Ciascun condominio può, in certi casi deve, avere un suo regolamento. Lo prevede l'articolo
1138 del codice civile: "Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la
ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno condòmino, nonché
le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione... Le norme
del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino quali
risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni".
Quando parliamo di regolamento di condominio, occorre specificare a quale esattamente ci
riferiamo. Esistono infatti due tipi diversi di regolamento: quello contrattuale e quello
d'assemblea.
Il primo è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure
viene approvato da tutti i proprietari all'unanimità. È citato (a volte anche allegato) negli atti di
acquisto di ciascun appartamento.
Chi compra casa lo deve leggere e approvare. E farebbe bene a leggerlo con attenzione.
Il regolamento contrattuale può contenere vere e proprie limitazioni e vincoli al diritto di
proprietà dei singoli. Dispone inoltre le regole per l'uso delle parti comuni, l'amministrazione
condominiale, la suddivisione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio.
Cambiare il regolamento contrattuale non è semplice: occorre che tutti - proprio tutti - i
proprietari siano d'accordo e approvino la modifica per iscritto, firmando il documento.
Se il regolamento incide sui diritti di proprietà, le firme devono essere autenticate da un
notaio, che provvederà anche alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari del regolamento
modificato.
Il regolamento d'assemblea
Stabilisce regole per l'uso delle parti comuni e dei servizi e per la civile convivenza tra i
condomini (ad esempio: gli orari in cui è consentito giocare nel cortile). Per approvarlo o per
modificarlo non occorre l'unanimità, ma serve comunque una maggioranza qualificata (vedi
tabelle dei quorum).
Sono tenuti a rispettare il regolamento sia i proprietari che gli inqiiilini, anche se non lo hanno
votato e anche se quando sono andati ad abitare nell'appartamento - non ne erano a
conoscenza.
Il consiglio, sia ai proprietari che agli inquilini, è di leggere il regolamento condominiale prima
di andare ad abitare in un palazzo: si eviteranno sorprese e si saprà come comportarsi. Il
regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può
riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condòmini su
queste parti e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi
privati.
La deroga
Il regolamento condominiale può discostarsi dal codice civile? La risposta è: sì e no. Solo il
regolamento contrattuale o l'assemblea con l'approvazione di tutti i condomini può derogare
alle norme del codice. Ad esempio, stabilendo un criterio di ripartizione di alcune spese diverso
da quello fissato in generale dalla legge. Alcuni articoli del codice, poi, sono assolutamente
inderogabili. Questi sono:
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l'impossibilità di sottrarsi all'onere delle spese (art. 1118 c.2);
l'indivisibilità delle cose comuni (art. 1119);
la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti (art. 1132);
i requisiti di validità ed efficacia delle assemblee (art. 1136);
la procedura di impugnazione delle delibere (art. 1137);
Sono inderogabili anche i seguenti articoli delle "Disposizioni di attuazione del codice civile)":
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art. 63, che regola l'azione per ottenere il pagamento dei contributi e pone la relativa
sanzione;
art. 66, che regola le convocazioni ordinarie e straordinarie dell'assemblea;
art. 67, che autorizza il condòmino a intervenire all'assemblea mediante rappresentante
e regola il diritto di voto nei casi di proprietari pro-quota e di usufruttuario;
art. 69, che autorizza in determinati casi la revisione o modifica dei valori proporzionali
dei vari piani o porzioni di piano, anche nell'interesse di un solo condòmino.
Consigli sul regolamento d'assemblea
Ecco alcuni consigli pratici per la redazione del regolamento interno del condominio:
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dotare tutti i condomini di una copia del regolamento proposto (esistono diversi schemi
di base già pronti, disponibili presso le associazioni dei proprietari di immobili o degli
amministratori di condominio);
in assemblea, citare i singoli articoli, e riportare sul registro dei verbali l'elenco degli
articoli approvati tali e quali, nonché le modificazioni e integrazioni che si rendessero
necessarie, in base alle caratteristiche del condominio;
considerata l'importanza che riveste il regolamento condominiale, conviene sempre farsi
assistere da un tecnico competente che, dopo aver esaminato le caratteristiche
dell'edificio, aiuterà nella stesura del regolamento;
un regolamento incerto, impreciso, incompleto, se non addirittura lesivo dei diritti sulle
proprietà private, porterà inevitabilmente a dissapori, contrasti, ricorsi alla
magistratura.
Modifica del regolamento
Chi non è d'accordo con alcuni punti del nuovo regolamento di condominio e li ritiene
illegittimi, può fare ricorso al giudice, che potrà sospendere l'entrata in vigore del regolamento
in attesa della sentenza.
L'impugnazione deve essere fatta: entro 30 giorni dalla data della delibera se a presentare
ricorso è un condòmino dissenziente, entro 30 giorni dalla data in cui si è ricevuta la delibera,
nel caso dei condòmini assenti.
Trascorsi questi termini senza che il regolamento sia stato impugnato, esso avrà effetto per
tutti i condòmini.
Se però il regolamento contiene norme illecite o impossibili o contrarie al titolo di proprietà,
deve considerarsi affetto da nullità radicale e potrà essere impugnato in qualsiasi momento.
Le quote millesimali
Un altro documento fondamentale del condominio è la tabella dei millesimi di proprietà.
Serve a calcolare la corretta ripartizione delle spese condominiali fra tutti i proprietari e a
verificare le maggioranze richieste per ogni delibera. La tabella millesimale indica infatti il
"peso" o, per meglio dire, il valore di ciascun appartamento rispetto al totale. Dunque, se
l'alloggio del signor Rossi vale 100, mentre la somma di tutti gli appartamenti arriva a 1000, a
Rossi saranno attribuiti 100 millesimi.
Il valore, sia chiaro, non è il prezzo di mercato (che potrebbe variare), ma quello stimato da
un'apposita perizia tecnica.
I millesimi risultano, in genere, dal contratto d'acquisto, e la relativa tabella è allegata al
regolamento contrattuale, quando esiste.
Modifica Tabelle Millesimali
La tabella deve essere rivista, anche nell'interesse di un solo condomino, in due casi:
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quando ci si accorge che i valori sono stati calcolati male;
quando si sono operate modifiche (ad esempio, la sopraelevazione di un piano) che
alterano notevolmente i rapporti tra i valori originari.
Costituisce un errore essenziale, e può quindi dar luogo alla revisione delle tabelle millesimali,
la non corretta determinazione degli elementi su cui si calcola il valore dei singoli
appartamenti, come l'estensione, l'altezza, l'ubicazione. Per l'approvazione o la modifica dei
millesimi serve il consenso di tutti i proprietari del condominio.
In mancanza d'accordo, se davvero c'è un errore, ci si può rivolgere al giudice per far valere le
proprie ragioni.
Le parti comuni
Sono le parti dell'edificio di proprietà di tutti i condomini e che tutti possono usare. Eccone un
elenco:
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il suolo su cui sorge il palazzo;
il sottosuolo;
le fondamenta;
i muri maestri portanti e perimetrali;
i pilastri;
le architravi;
le altre strutture costitutive dell'edificio;
le fognature;
tetti, grondaie e pluviali;
giardini e cortili;
impianti antincendio e parafulmini;
portineria e alloggio del portiere;
le colonne verticali di scarico;
il portone di ingresso;
i vestiboli e gli ànditi;
i locali adibiti a lavanderia;
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l'autoclave;
la centrale termica;
gli stenditoi, la sala giochi e altri locali destinati a servizi e beni comuni;
corsie e corridoi di cantina;
rampe per l'autorimessa;
impianti di depurazione, addolcimento e trattamento acqua;
impianti idrici, elettrici, del gas e del riscaldamento, fino ai punti di diramazione negli
appartamenti;
le scale;
il vano scala, comprese finestre e lucernari;
gli impianti dell'ascensore, del citofono e dell'apriportone, dell'antenna televisiva
centralizzata;
i terrazzi di copertura.
Naturalmente, queste parti non sono più comuni se un singolo ne ha acquisito la proprietà o
l'uso esclusivo. L'esempio tipico è quello di un condòmino che possiede in esclusiva il terrazzo
dell'edificio, in parte o per un intero, o un'ala del cortile.
Le parti comuni possono essere di uso generale, differenziato o separato.
Generale: l'uso, almeno potenzialmente, è uguale per tutti i condòmini. Esempio: il portone
d'ingresso in un palazzo con un solo ingresso.
Differenziato: alcuni condomini fanno un uso maggiore e più intenso di altri. Esempio:
l'ascensore, più utile agli abitanti dei piani alti.
Separato: l'uso riguarda esclusivatnente un certo gruppo di condomini e per nulla gli altri.
Esempio: la colonna montante, usata solo dagli appartamenti con il bagno sulla stessa
verticale.
Questa classificazione è importante soprattutto per capire come si dividono le spese.
Si chiamano parti comuni, ma in certi casi è possibile separarle.
La regola generale sancita dal codice civile (art. 1119) è che "le parti comuni dell'edificio non
sono soggette a divisione". A meno, però, che la separazione possa farsi senza rendere "più
incomodo" l'uso della cosa a ciascun condòmino.
Se un complesso di edifici si può dividere in più parti con caratteristiche autonome, il
condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in
condominio separato.
Il "divorzio" va deliberato con le maggioranze speciali che riportiamo nello specchietto dei
quorum.
Quando, però, la divisione non può materialmente attuarsi senza modificare lo stato delle cose,
e occorra fare dei lavori per una diversa sistemazione dei locali e delle dipendenze tra
condomini, è necessaria una maggioranza qualificata più alta (vedi tabella dei quorum).
Il sottotetto
Nella babele dei rapporti condominiali, a volte non si capisce neanche se un certo locale
appartiene a Tizio o a Caio, o magari all'intero condominio.
Un dubbio frequente è quello che segue: di chi è il sottotetto? Parliamo del vano compreso tra
il soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio.
La risposta la troviamo nella sentenza n. 4509 del 15 maggio 1996 della Corte di Cassazione:
"Il sottotetto di un edificio, non compreso tra le parti comune indicate dall'art. 1117 del codice
civile, costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolva alla
funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una
camera d'aria a sua difesa.
Esso, tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia destinato
all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato di una comunicazione
diretta con il vano scale comune".
Dunque, il sottotetto appartiene di regola al proprietario dell'ultimo piano rispetto al quale
assolve funzione di isolamento termico, e non al condominio (sempre che i contratti di acquisto
non dispongano diversamente).
Occorre però accertare, caso per caso, se e come il sottotetto comunica con le scale, per capire
se invece lo si può considerare oggettivamente al servizio delle parti comuni. In tal caso, infatti
viene considerato parte comune.
L'assemblea di condominio
L'assemblea dei proprietari è il parlamento del condominio, l'organo sovrano che decide su
tutti gli aspetti della gestione condominiale.
Ne fanno parte tutti i condomini.
In alcune occasioni anche l'inquilino può far sentire la sua voce in assemblea. Ma solo quando
si parla di caldo e di freddo.
La legge 27 luglio l978 n.392 sulle locazioni dice infatti che l'inquilino ha diritto di voto al posto
del proprietario sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Egli può inoltre intervenire, senza diritto di voto,
nelle assemblee relative alla modifica di altri servizi comuni. In questi casi, i proprietari
interessati hanno l'obbligo di invitare i rispettivi inquilini alle riunioni.
Se un appartamento è di proprietà di più persone può partecipare all'assemblea un solo
rappresentante, designato tra gli stessi comproprietari.
Se questi non raggiungono un accordo, il comproprietario con diritto di voto sarà scelto per
estrazione a sorte da parte del presidente dell'assemblea.
Requisito essenziale per la validità di qualsiasi decisione presa dall'assemblea, è che tutti i
condomini siano stati invitati con almeno cinque giorni di anticipo.
La mancanza della convocazione, anche nei confronti di uno solo dei proprietari, determina la
nullità assoluta e radicale delle delibere decise dall'assemblea. L'avviso deve indicare luogo,
data, orario e oggetto dell'assemblea, specificando se si tratta di prima o seconda
convocazione.
Infatti, se la prima riunione va deserta o non si raggiunge il quorum minimo di intervenuti,
l'assemblea viene rinviata ad altra data (seconda convocazione, con quorum più basso).
Spesso e volentieri, sulla stessa cartolina, l'amministratore indica la data sia della prima che
della seconda convocazione.
Il luogo della riunione può essere un locale della portineria così come uno degli appartamenti,
secondo la disponibilità. Non ci sono regole rigide. Se vogliono, i condomini possono incontrarsi
anche al di fuori del palazzo, o addirittura in un'altra città, se ciò è più comodo. Può essere il
caso, ad esempio, di un condominio in località di vacanza i cui proprietari vivono tutti nella
stessa città. L'importante è che la convocazione arrivi a tutti. In certi palazzi basta un cartello
esposto nella bacheca o un foglietto nella cassetta della posta, ma in altri casi, per evitare
disguidi o contestazioni, può essere opportuno che l'amministratore spedisca l'invito per
raccomandata, postale o a mano. Soprattutto quando alcuni proprietari non abitano nel
palazzo.
Almeno una volta l'anno si svolge l'assemblea ordinaria, nella quale l'amministratore sottopone
all'approvazione dei condomini il bilancio condominiale.
Nella stessa riunione viene riconfermato o revocato l'incarico all'amministratore.
Altre assemblee, dette "straordinarie", possono essere indette di volta in volta quando ce ne
sia bisogno (ad esempio, per decidere l'esecuzione di lavori straordinari). L'ordine del giorno
deve essere dettagliato e completo, comprensivo degli argomenti che anche un solo
condòmino avesse richiesto. L'assemblea straordinaria può essere convocata
dall'amministratore quando lo ritenga necessario o quando gli sia stato richiesto da almeno due
condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
Trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, senza che l'amministratore abbia indetto
l'assemblea, i condomini possono convocare loro stessi la riunione.
L'assemblea può decidere su molte importanti questioni:
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l'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa
ripartizione tra i condomini;
l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione e l'impiego del residuo
attivo della gestione;
la nomina o revoca o conferma dell'amministratore e la relativa retribuzione;
l'eventuale revisione del regolamento di condominio;
la presentazione di ricorsi giudiziari;
le spese di manutenzione straordinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale.
In casi di urgenza, l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria anche
senza un mandato formale dei proprietari, ma deve riferirne al più presto nella successiva
assemblea.
Il voto di ciascun proprietario viene conteggiato sia per numero che per valore. Infatti, il
quorum necessario per l'approvazione delle delibere fa riferimento a entrambi gli aspetti.
Numero: qui vale il principio "una testa un voto", cioè ogni condòmino vale come tutti gli
altri, a prescindere dal valore della proprietà.
Valore: sono i millesimi, proporzionali al valore della proprietà. Ad esempio, chi ha un
grande appartamento dispone di un voto in millesimi più "pesante" di chi possiede un
monolocale.
Quando all'ordine del giorno ci sono argomenti di ordinaria amministrazione (vedi specchietto
delle maggioranze), l'assemblea di prima convocazione è validamente costituita quando siano
presenti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dcll'intero edificio e i 2/3 dei proprietari
del condominio. Se non si raggiunge il numero legale, la riunione deve essere rinviata.
In seconda convocazione, l'assemblea è valida se è presente almeno un terzo dei proprietari
del condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi di proprietà. Se però
all'ordine del giorno ci sono argomenti che richiedono una maggioranza qualificata, come ad
esempio la nomina dell'amministratore o l'approvazione di riparazioni straordinarie di notevole
entità, il quorum minimo è quello necessario per ciascuna delibera (vedi specchietto di sintesi).
Attenzione: se alcuni condòmini si allontanano nel corso della riunione, ciò non toglie
validità al quorum costitutivo.
Per l'approvazione delle delibere ordinarie, nell'assemblea di prima convocazione serve il voto
favorevole della maggioranza numerica degli intervenuti e che sia rappresentata la metà del
valore dell'edificio, nella seconda convocazione basta 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei
proprietari del condominio. Naturalmente, i voti favorevoli devono superare quelli contrari, sia
per numero che per millesimi.
Su alcuni argomenti di particolare rilevanza, la legge richiede delle maggioranze qualificate.
Ad esempio, se all'ordine del giorno ci sono interventi per il risparmio energetico, occorre il
voto a favore di almneno la meta dei millesimi di proprietà.
Se invece, solo per fare un altro esempio, si intende dare in affitto il locale della ex portineria,
serve l'assenso della maggioranza dei proprietari del condominio che rappresentino i 2/3 del
valore dell'edificio.
In altri casi, come per la modifica delle tabelle millesimali, è richiesta addirittura l'unanimità di
tutti i proprietari dell'edificio.
Abbiamo l'influenza o siamo in viaggio proprio il giorno dell'assemblea? Nessun problema.
Possiamo farci rappresentare in assemblea da una persona di fiducia, che voterà al nostro
posto: tale circostanza, naturalmente, va riportata sul verbale di assemblea.
È opportuno che la delega sia attribuita per iscritto e sia sottoscritta dal condomino. Se la
delega è data a voce, il presidente dell'assemblea decide se accettarla o meno.
Il delegato può votare solo sugli argomenti iscritti all'ordine del giorno, cui si riferisce la
delega, ma non su altre questioni.
L'assenblea, prima di iniziare i lavori, elegge un presidente, il quale nomina un segretario fra i
condomini presenti, o nella persona dell'amministratore.
Al presidente spetta il compito di verificare la validità dell'assemblea.
Sempre il presidente deve garantire il corretto svolgimento della discussione sui vari argomenti
all'ordine del giorno, ponendo in votazione le delibere e verificandone la validità con l'aiuto del
segretario.
Il presidente detta al segretario, che scrive materialmente il verbale, il resoconto delle delibere
e delle votazioni, e quant'altro di importante emerga dal dibattito, anche su richiesta dei
condòmini.
Il verbale è una sorta di diario di bordo dell'assemblea, importantissimo per documentare il
dibattito, le decisioni e i voti espressi, così da consentire ogni controllo sul regolare
svolgimento e sulla regolarità delle delibere.
Il verbale, che va redatto durante lo svolgimento dell'assemblea in forma completa e chiara,
deve contenere:
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l'indicazione del giorno, ora e luogo della discussione, va inoltre specificato se si tratta
di prima o seconda convocazione;
l'intero ordine del giorno, come riportato dall'avviso di convocazione;
l'elenco dei condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), con le rispettive
quote di proprietà;
la nomina del presidente e del segretario;
la dichiarazione di validità o meno dell'assemblea.
Per ciascuna votazione, debbono essere indicati per nome i condomini favorevoli, oppure quelli
contrari e quelli astenuti.
Al termine, deve essere riportato l'orario di chiusura dell'assemblea e, dopo la lettura e
l'approvazione del verbale, il medesimo va firmato dal presidente e dal segretario.
Eventuali documentazioni (per esempio, preventivi chiesti a fornitori) possono essere allegate
al resoconto della riunione.
Copia del verbale va trasmessa a tutti i condomini a cura dell'amministrazione.
Le delibere approvate nelle forme valide secondo legge sono vincolanti per tutti i condomini.
Ma, se nell'assemblea non si rispettano le procedure previste e alcuni requisiti essenziali, chi
non è d'accordo può fare ricorso alla magistratura contro le delibere illegittime.
Occorre però distinguere. In alcuni casi la delibera è nulla in partenza, cioè è come se non
esistesse. In altri, invece, la delibera esiste ma può essere annullata. È il caso, quest'ultimo,
degli atti che presentano vizi formali per inosservanza del regolamento di condominio o delle
regole del codice civile, o per invadenza dei compiti esclusivi dell'amministratore, o che recano
pregiudizio all'uso delle parti comuni e dei servizi.
Ecco alcuni esempi di delibere condominiali annullabili.
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delibera adottata nel corso di una seconda convocazione indetta nello stesso giorno
della prima;
delibere su temi non compresi nell'ordine del giorno dell'assemblea;
delibere prese in un'assemblea convocata da persona che non aveva il potere di farlo.
Contro le delibere annullabili i condòmini che hanno espresso il loro dissenso in assemblea
possono fare ricorso all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla riunione, mentre gli assenti
devono agire entro 30 giorni dalla data in cui ricevono il verbale.
Si considerano del tutto nulle e inesistenti le delibere condominiali prive dei requisiti essenziali
o che sono contrarie alla legge.
Esse possono essere impugnate dal condòmino in qualsiasi momento, anche trascorso il
termine di 30 giorni.
Eccone alcuni esempi:
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mancata convocazione di uno o più condomini;
delibere adottate con maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge;
delibere che manchino di oggetto o che abbiano un oggetto illecito o impossibile;
delibere non di ordinaria amministrazione discusse alla voce "Varie ed eventuali".
Litigi in condominio
Le controversie riguardanti modo e misura di utilizzo delle parti condominiali (ma che non
toccano i diritti di proprietà o di usufrutto), competono sempre al giudice di pace, qualsiasi sia
il valore della lite. Qualche esempio: le dispute sulla frequenza di pulizia delle scale, oppure
sull'orario di accensione del riscaldamento.
Per le liti condominiali in genere, invece, vale la competenza per valore. Fino a 5 milioni si va
dal giudice di pace, dai 5 ai 50 dal pretore, oltre i 50 in tribunale. Per stabilire a chi ci si deve
rivolgere si prende come base il valore della controversia.
Il giudice di pace
Possono essere rivolti a questi giudici i ricorsi contro delibere condominiali che impegnano fino
a cinque milioni di spesa. Al giudice di pace può anche rivolgersi l'amministratore per ottenere
il pagamento dei contributi condominiali, con richiesta di decreto ingiuntivo, sempre con il
limite dei cinque milioni.
Se il valore della controversia non supera il milione di lire, è possibile per il singolo condòmino
proporre la causa anche senza l'assistenza di un avvocato. Oltre tale soglia bisogna farsi
rappresentare da un legale.
I giudizi senza spese
Per le cause di valore non superiore a 2 milioni di lire il giudice di pace decide, di regola,
"secondo equità" e non "secondo diritto". Giudica, cioè, secondo criteri di giustizia rispondenti
alle particolarità del caso concreto piuttosto che secondo la lettera della legge. La sentenza
secondo equità è definitiva e ammette soltanto il ricorso in Cassazione per errori di legittimità.
Per quanto riguarda i costi, se il valore della causa non supera i due milioni, è esente da tasse
giudiziarie. Se invece è superiore, l'iscrizione a ruolo è di 125 mila lire e la registrazione della
sentenza costa circa 300 mila lire di tassa fissa (a meno che l'Ufficio unico delle entrate, ex
Ufficio del registro, non applichi la tassa come percentuale del valore), oltre alle spese di
notifica degli atti giudiziari.
Davanti al giudice di pace è anche possibile cercare una conciliazione "stragiudiziale" tra le
parti, anche per questioni che per materia o per valore sconfinerebbero dalla sua stretta
competenza.
Ma se si tratta di una questione che comunque spetterebbe al giudice di pace, c'è un
vantaggio: il verbale di conciliazione ha valore di titolo esecutivo. In atre parole, una volta
raggiunto l'accordo, nessuno può tirarsi indietro.
Imbarcarsi in una lite o in un'azione giudiziaria può comportare spese e conseguenze negative,
soprattutto se si perde. Per questo, se l'assemblea delibera di iniziare una vertenza legate, i
singoli condòmini che non sono d'accordo possono dissociarsi. Possono cioè dichiarare per
iscritto all'amministratore di voler separare la propria responsabilità per quanto riguarda gli
effetti della lite. L'atto deve essere notificato a mezzo di ufficiale giudiziario entro 30 giorni da
quello in cui il condòmino ha avuto notizia della delibera.
Se però l'esito della vertenza sarà favorevole al condominio, il proprietario dissenziente che ne
tragga vantaggio dovrà comunque concorrere alle spese del giudizio non rimborsate dalla parte
perdente.
l'amministratore
Il suo compito è quello di eseguire le decisioni dell'assemblea. L'amministratore viene
nominato dall'assemblea e dura in carica un anno.
Le sue funzioni sono elencate dal codice civile. In particolare, l'amministratore deve:
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eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento
di condominio, con la diligenza del buon padre di famiglia;
rappresentare il condominio in giudizio quando occorra far osservare da parte dei singoli
condomini o anche da parte di terzi, le norme, di qualsiasi specie, contenute nel
regolamento di condominio, purché dettate nell'interesse comune;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento e la migliore utilizzazione a tutti i
condomini, esercitando a tal fine la vigilanza sull'integrità di strutture e impianti e sulla
regolarità dei servizi comuni;
compilare e presentare, in sede di assemblea ordinaria, un preventivo delle spese per la
gestione annuale e il progetto di ripartizione delle stesse in conformità del regolamento,
affinché sia sottoposto all'approvazione;
riscuotere i contributi dovuti dai condomini (sia per le spese ordinarie che straordinarie)
in base allo stato di ripartizione, con preventivo approvato dall'assemblea, valendosi se
necessario anche del ricorso alla magistratura per recuperare le morosità;
pagare per conto del condominio le spese per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
stipulare i contratti che occorrono per provvedere, nei limiti della spesa approvata
dall'assemblea, all'ordinaria manutenzione e all'uso normale delle cose comuni e alla
prestazione dei servizi comuni;
ordinare lavori di manutenzione straordinaria, se urgenti, con l'obbligo di riferirne alla
prima assemblea;
ordinare consulenze, collaudi, perizie a professionisti, e quant'altro si rendesse
necessario per l'espletamento del mandato ricevuto, purché esista in requisito
dell'urgenza, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;
rendere annualmente il conto della gestione nei confronti dell'assemblea, entro i termini
previsti dal regolamento. Contro i provvedimenti presi dall'amministratore, il singolo
proprietario può appellarsi all'assemblea, o anche fare ricorso all'autorità giudiziaria.
Il consiglio di condominio
È l'organo (facoltativo) di controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione. I
consiglieri collaborano con l'amministratore quando richiesti, e lo sostituiscono nei casi di
temporanea assenza, o possono essere delegati dall'assemblea a svolgere particolari mansioni.
I consiglieri sono eletti fra gli stessi condomini e durano in carica un anno.
RECENTI SENTENZE SUL
CONDOMINIO
Codice civile e regolamenti non sempre bastano a chiarire come ci si deve comportare in ogni
situazione concreta. E allora, la corretta interpretazione delle norme può essere data dalle
decisioni della magistratura.
Le sentenze non sono legge, ma - specie le decisioni della Corte di Cassazione - costituiscono
pronunciamenti autorevoli di cui tener conto quando ci si trova ad applicare la legge. In questa
pagina vi proponiamo alcune recenti sentenze raccolte dall'avvocato Massimo Pontiroli,
consulente del Centro studi dell'Asppi.
Conflitto d'interessi
Il condòmino che si trovi in conflitto d'interesse con il condominio non potrà votare le delibere
nelle quali tale conflitto emerga. È il caso, per esempio, del proprietario che cita in giudizio il
condominio e successivamente partecipa all'assemblea convocata per decidere come il
condominio debba comportarsi sulla questione.
In caso di inosservanza di questo divieto, i voti eventualmente espressi dai proprietari in
coliflitto d'interesse non saranno computati ai fini del calcolo delle maggioranze.
(Corte di Cassazione, sez. II, 6 agosto 1997, n. 7226)
Deve considerarsi nulla la delibera adottata da un'assemblea in cui, violando un espresso
divieto posto dal regolamento, le funzioni di segretario siano svolte dall'amministratore.
(Tribunale Bologna, 12 marzo 1997, n. 560)
Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano di un edificio condominiale, non può
trasformare il tetto dell'edificio in un terrazzo destinato a proprio uso esclusivo. Infatti, si tratta
di una modificazione di una cosa comune, consentita al singolo condomino solo se non risulti
alterata la destinazione e non sia impedito agli altri condòmini di farne pari uso.
(Corte di Cassazione, sez. II, 20 maggio 1997, il. 4466)
È consentito ai condomini di formare un gruppo di "vigilantes" con compiti di sorveglianza e
difesa delle proprietà comuni e individuali.
Tale attività non necessita di alcuna licenza o autorizzazione da parte delle pubbliche autorità.
In particolare non è richiesta la licenza prefettizia, che si riferisce unicamente a coloro che
svolgano l'attività di vigilanza o custodia come lavoro.
(Pretura Penale di Milano - Uff. Gip, dicr. 23 ottobre 1996)
È legittima la sosta degli autocaravan all'interno delle aree condominiali di parcheggio.
Per il Codice della strada, infatti, l'autocaravan (camper) è considerato un autoveicolo a tutti
gli effetti equiparabile alle altre vetture. Quando i camper non vengano adibiti ad alloggio di
persone e non ingombrino al di fuori delle aree di sosta, è da considerare illegittima una
delibera assembleare che ne vieti la sosta nel parcheggio condominiale.
(Giudice di pace di Foligno, 6 marzo 1997, n. 15)
Maggioranze in seconda convocazione
In base all'articolo 1136 del codice civile, le delibere assembleari in seconda
convocazione sono valide se prese con un numero di voti favorevoli che rappresenti
un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi generali di proprietà. È quindi
necessario che vi sia un concorso di maggioranze: quella numerica (per persone
ovvero per teste) si deve accompagnare a quella per valore (rappresentato dalla
percentuale delle quote di proprietà secondo la tabella millesimale).
Per la validità di tali delibere non è sufficiente che esse siano prese a maggioranza
numerica dei presenti all'assemblea, se poi i votanti favorevoli non siano un terzo di
tutti i proprietari del condominio, o non posseggano quote di proprietà comune pari
ad almeno un terzo del valore globale dell'edificio condominiale.
(Tribunale di Milano, 27 maggio 1996, n. 5020)
Articoli del codice civile sul condominio
Art. 1117 (Parti comuni dell’edificio)
Sono oggetto di proprieca comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un
edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1. il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le
scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le
parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2. i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il
riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al
godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le
fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di
proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al
valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il
condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle
spese per la loro conservazione.
Art. 1119 (indivisibilità)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Art. 1120 (innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre
tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento
delle cose comuni (vedi Nota). Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano
talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
(Nota) Si veda il comma 5 dell'art. 26 della L. 9 gennaio 1991, n. 10, recante norme per
l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo: "Per le innovazioni relative
all'adozione di sistemi di termoregolazione di contabilizzazione del calore e per il conseguente
riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea
di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile".
Art. 1121 (innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto
alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i
condomini e i loro credi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai
vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
Art. 1122 (Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune)
Ciascun condòmino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che
rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in
misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora
un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condòmini che ne trae utilità.
Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e
per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del
concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani
le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione soffitti, volte e solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute
in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piatto
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli
che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni
o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o
della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della
porzione di piano di ciascuno.
Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo
che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico
solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la
consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica
l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani
sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un'indennità pari
al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi
compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre
tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di
usare.
Art. 1128 (Perimento totale o canale dell'edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore,
ciascuno dei condòmini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia
stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei
condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per
l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino
che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condòmini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condòmini.
Art. 1129 (Nomina e revoca dell'amministratore)
Quando i condòmini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se
l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condòmini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condòmino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non
ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro.
Art. 1130 (Attribuzioni dell'amministratore)
L'amministratore deve:
1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condòmini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 1131 (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi. Può essere
convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono
notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condòmini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento dei danni.
Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Qualora l'assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una
domanda, il condòmino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la
propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto
deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condòmino ha avuto notizia della
deliberazione. Il condòmino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare
alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condòmino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che
non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Art. 1133 (Provvedimenti presi dall'amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i
condòmini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, serza
pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Art. 1134 (Spese fatte dal condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1135 (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1. alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2. all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa
ripartizione tra i condòmini;
3. 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;
4. alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Art. 1136 (Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i
due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide
le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per
mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la
maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le
innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del
valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini sono
stati invitati alla riunione delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art. 1137 (impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per
tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende
l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il
ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla
data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 (Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di
quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma
dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107. Le norme del regolamento
non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli
118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139 (Rinvio alle norme sulla comunione)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla
comunione in generale (articoli dal 1100 al 1116 del codice civile).
SPECCHIETTO DELLE
MAGGIORANZE
VALIDITÀ DELL'ASSEMBLEA
1ª
CONVOCAZIONE
2ª
CONVOCAZIONE
2/3 del valore
dell'edificio + 2/3 dei
partecipanti al
condominio
1/3 del valore
dell'edificio + 1/3 dei
partecipanti al
condominio
1/2 del valore
dell'edificio +
Retribuzione amministratore
maggioranza numerica
Preventivo, rendiconto e riparto spese ordinarie e straordinarieImpiego degli intervenuti
del residuo attivo della gestione
1. DELIBERE A MAGGIORANZA ORDINARIA
Opere di manutenzione straordinaria di piccola entità
Impiego del residuo attivo della gestione
Costituzione fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria
Controversie relative a materie che rientrano nelle attribuzioni
dell'amministratore
1/3 del valore
dell'edificio + 1/3 dei
partecipanti al
condominio (occorre
altresì che il numero
dei voti rappresenti la
maggioranza tanto
degli intervenuti,
quanto del valore
rispetto ai voti dei
dissenzienti)
Modificazioni impianto antenna centralizzata TV esistente
Contratti appalto (riscaldamento, ascensore, giardinaggio, lavascale,
ecc.)
Innovazioni di cui L. 9/1/89 n.13 art. 2 (Disposizioni per favorire il
superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche); es.
ascensore (escluso innovazioni vietate: art. 1120 c.2 c.c.)
Locazione parti comuni senza modificazione di destinazione
Disciplina parcheggio nel cortile (che non comporti mutamento di
destinazione)
Gettoniera ascensore
Installazione autoclave
Istituzione consiglio di condominio; numero dei consiglieri; nomina,
revoca, sostituzione consiglieri; attribuzioni e incarichi al consiglio
Nomina commissioni specifiche per particolari problemi e lavori
Sostituzione cassette postali
2. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "A"
Nomina, revoca, conferma amministratore
Approvazione, modificazione del regolamento di condominio per la
disciplina dell'uso cose comuni; criteri di ripartizione delle spese e
quanto altro oggetto dei poteri dell'assemblea
Modifica delle norme tipicamente regolamentari contenute nel
regolamento contrattuale
Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministrazione
Scioglimento del condominio (qualora la divisione possa attuarsi senza
modificare lo stato delle cose, e nè occorrano opere per la sistemazione
diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini)
1/2 del valore
dell'edificio +
maggioranza numerica
degli intervenuti
1/2 del valore
dell'edificio + 1/3 + 1
dei partecipanti al
condominio
Ricostruzione dell'edificio (perito per meno di 3/4 del suo valore)
Riparazioni straordinarie di notevole entità
Istituzione e soppressione servizio portierato
Sostituzione cancelli di ingresso/uscita dei box aventi sistema di
apertura manuali, con altri a movimento automatizzato
Disciplina uso turnario posti macchina (nelle aree destinate a
parcheggio)
Rivestimento ingresso vano scale con materiali diversi dall'originario
Condono edilizio parti comuni
Revisione tabelle millesimali ai fini del riparto delle spese
Innovazioni per realizzazione di parcheggio nel sottosuolo o al piano
terreno da parte dei singoli condomini a pertinenza delle singole U.I.
(DL 28 del 31/1/95 art. 15; L. 204, 30/5/95) escluso innovazioni
vietate, art. 1120 c.2 c.c.
2/3 del valore
dell'edificio, più
Innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo e al maggior
maggioranza numerica
rendimento delle cose comuni, ancorchè interessanti una parte dei
dei partecipanti al
condomini (cioè, senza che abbia alcuna incidenza l'eventualità che la
condominio
cosa comune in cui si realizza l'innovazione sia utilizzata o utilizzabile
da alcuni soltanto dei condomini); vengono qui intese le modifiche
materiali delle parti comuni, che incidano sulla loro consistenza e sulla
loro destinazione;
3. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "B"
2/6 del valore
dell'edificio, più
maggioranza numerica
dei partecipanti al
condominio
Locazione di parti comuni (es. locali ex portineria o ex centrale
termica)
Locazione facciata o tetto per pubblicità con contratto inferiore a 9
anni
Installazione impianto irrigazione automatico
Installazione ascensore e motoscala inesistente
Costruzione veranda su lastrico
Autorizzazione alla sostanziale modificazione estetica dell'edificio
TV centralizzata non preesistente (per fabbricati di lusso, in zone
eleganti, può non essere voluttuaria)
Soppressione servizio portierato
Costituzione di ipoteche (quando si tratta di garantire l'estinzione delle
somme prese a prestito per ricostruire o migliorare la cosa comune)
Scioglimento del condominio (quando a tal fine necessitino modifiche
allo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei
locali o delle dipendenze tra i condomini)
Riattivazione centrale termica dismessa (a seguito costruzione impianti
termici individuali), per riscaldamento parti comuni (es. atrio, vani
garage e/o cantine, locali riunioni ecc.)
N.B. Il verbale va firmato dai condomini favorevoli
4. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "C"
Interventi su parti comuni volti al contenimento del consumo
energetico ed alla utilizzazione delle fonti energetiche rinnovabili
(L.10, 9/1/91 art.26 c.2)
Trasformazione dell'impianto di riscaldamento a gas metano
Maggioranza delle
quote millesimali
Maggioranza delle
quote millesimali
5. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "D"
Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di
riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato (L.10,
9/1/91 art.26 c.5)
6. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "E"
Formulazione di un nuovo regolamento di condominio, o
modificazioni o integrazioni che implichino variazioni nei diritti
costituiti o acquisiti di alcuni condomini sulle parti comuni, o che
incidano sulle parti di proprietà esclusiva (variazioni cioè nelle parti
aventi valore patrimoniale)
Maggioranza dei
partecipanti
all'assemblea
1/3+1 dei partecipanti
al condominio
Unanimità di tutti i
partecipanti al
condominio
Unanimità di tutti i
partecipanti al
condominio
1/2 del valore
dell'edificio e
maggioranza numerica
degli intervenuti
1/2 del valore
dell'edificio e 1/3+1
dei partecipanti al
condominio
Rifacimento, approvazione, modificazione tabelle millesimali di
comproprietà
Ricostruzione dell'edificio perito per i 3/4 o più del suo valore
Interessi sulle quote in mora, superiori al tasso legale
Alienazione di una parte comune
Locazione facciata o tetto (es. per pubblicità), o di parti comuni in
genere, con contratto superiore a 9 anni
Acquisto di un immobile da destinare a parte comune dell'edificio
Innovazioni vietate dal codice civile
Sopraelevazione vietate dal cod. civ.
Soppressione impianto di riscaldamento e/o dell'acqua calda
centralizzati
Modifica clausole regolamento contrattuale (escluso quelle tipicamente
regolamentari che attengono all'uso e alla disciplina delle parti,
impianti e servizi comuni) a norma art. 1138 ultimo comma codice
civile
Divisione di parti comuni
Rinuncia o modifiche ad una servitù attiva o diritti reali di godimento
in genere
Costituzione di diritti reali sulle parti comuni (usufrutto, uso,
abitazione, servitù, superficie)
Criterio di ripartizione spese difforme da quello stabilito dalla legge
Divieto nell'uso delle proprietà esclusive
N.B. Gli argomenti indicati, riguardano materie che esulano dai
poteri dell'assemblea. Necessita il consenso scritto di tutti i
condomini; il verbale va firmato da tutti (anche se non
contemporaneamente)
7. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "F"
Interventi di recupero edilizio (L.179, 12/2/92 art. 15; L.457, 5/8/78
art. 30)
8. DELIBERE NON VINCOLANTI LA MINORANZA
DISSENZIENTE
Innovazioni gravose e voluttuarie (rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio)
Installazione di antenna centralizzata TV non preesistente
Installazione di ascensore non preesistente
Installazione di impianto di riscaldamento centralizzato non
preesistente
9. DELIBERE VIETATE
Mutamento di discipline inderogabili del codice civile
v. art. 1138 ultimo comma c.c.
v. art. 72 disp. att. c.c.
