Caserma fascicolo - Comune di Nuraminis

DOTT. ING. ALESSIO ERRIU
Via Domenico Millelire n°4 - 09041 Dolianova – CA
TEL/FAX: 070/743090 - CELL: 347/0931416
@mail: [email protected]
Cod. fiscale: RRELSS80B25B354B
P.IVA: 03193560921
P.E.C.: [email protected]
OGGETTO: PERIZIA TECNICA DI STIMA DI UN FABBRICATO AD USO
CASERMA CARABINIERI - COMUNE DI NURAMINIS.
La presente relazione si compone dei seguenti paragrafi:
A) Premessa.
B) Indagini preliminari.
C) Conclusioni edificio stimato.
A) Premessa:
La stima riguarda un immobile adibito a caserma dei Carabinieri, sito a Nuraminis, in Via
dello Sport, costruito nell’anno 1996.
Scopo della stima è valutare il più probabile valore di mercato o il probabile prezzo di
vendita dell’immobile, nella ipotesi in cui venisse posto in vendita e realizzasse una determinata
somma di denaro, in condizioni di libera compravendita, e quindi di libero mercato in regime di
ordinarietà.
Il procedimento suggerito seguirà la condizione essenziale dell'ordinarietà, ovvero saranno
determinati tutti i fattori della stima, secondo condizioni di capacità usuali e condizioni di
mercato regolari.
Nel caso della valutazione del valore di mercato del fabbricato adibito a caserma dei
Carabinieri, non è possibile utilizzare il metodo di stima per comparazione diretta, in quanto non
riconducibile agli immobili del tipo residenziale tradizionale, ma trattasi di un edificio a
destinazione speciale.
La stima viene effettuata secondo la metodologia della Stima per costo di costruzione
(metodo sintetico), basata sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del
fabbricato con tecniche e prezzi attuali, e permetterà di calcolare il più probabile valore di
mercato dell’immobile in regime di ordinarietà.
1
Al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto, si ritiene necessario applicare anche il
metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare quale sia il reddito annuo
che l’immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al tasso di interesse.
I testi a cui si è fatto riferimento per la stima sono i seguenti: “Come si valutano i fabbricati
e terreni edificatori” di Virginio Panecaldo, “Estimo” di Vincenzo D’Angelo, e “Stima degli
Immobili” di Graziano Castello.
B) Indagini preliminari:
Dopo un’attenta valutazione dello scopo e finalità della stima, lo scrivente ha provveduto ad
effettuare tutte le operazioni di rito, ed in particolare ha eseguito una visita a carattere di
sopralluogo in data 09/09/2011, procedendo ai rilevamenti ed indagini necessarie, e
contestualmente ha eseguito un rilievo fotografico a supporto dello stato e consistenza
dell'immobile, e del terreno residuo.
L’immobile in oggetto, adibito a caserma dei Carabinieri, si sviluppa su tre livelli di cui due
fuori terra, è circondato su tutti i lati da un’area cortilizia, ed è distinto al Catasto Fabbricati al
foglio n° 31, particella 574, subalterno 8.
C) Conclusioni edificio stimato:
Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile destinato a caserma dei
Carabinieri, è stata utilizzata la stima per costo di costruzione, metodo basato sulla
determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato, mediante il quale si è
ottenuto un valore pari a €. 859.000,00.
Tale importo tiene conto anche delle strutture, della vetustà, degli impianti presenti e dello
stato di conservazione generale del fabbricato, e degli interventi di manutenzione recentemente
realizzati.
Si è comunque ritenuto opportuno, al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto,
applicare anche il metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare quale
sia il reddito annuo che l’immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al tasso di
interesse.
Si rileva che dall’applicazione di questo secondo metodo si ottiene un valore pari a
€. 857.000,00, risultato del tutto analogo, che si discosta leggermente da quello ottenuto con il
primo metodo.
2
Pertanto, sulla base dei valori ottenuti con i due metodi di stima, si può determinare un
valore del fabbricato pari a €. 860.000,00.
VALORE FABBRICATO
860.000,00 €
Dicasi Euro (Ottocentosessantamila /00)
Documentazione a corredo della presente perizia di stima:
•
Allegato “A”
Dolianova, 23/09/2011
.
Il tecnico incaricato
Dr. Ing. Alessio ERRIU
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DOTT. ING. ALESSIO ERRIU
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ALLEGATO “A”
PERIZIA TECNICA DI STIMA DI UN FABBRICATO AD USO CASERMA
CARABINIERI - COMUNE DI NURAMINIS
A) CARATTERISTICHE GENERALI DELL'IMMOBILE
L’immobile oggetto di stima è situato nel Comune di Nuraminis, ed è attualmente
destinato ad uso caserma dei Carabinieri.
Il fabbricato, di proprietà del Comune di Nuraminis, è costituito da due corpi di fabbrica
affiancati, ed è distinto al Catasto Fabbricati al foglio n° 31, particella 574, subalterno 8.
In planimetria l’immobile è composto da due corpi di fabbrica affiancati, aventi forma
rispettivamente quadrata e rettangolare, ognuno dei quali si sviluppa su tre livelli, di cui due
fuori terra, ed è circondato su tutti i lati da un’area cortilizia.
L’area su cui sorge il fabbricato ha forma quadrata, con andamento del terreno pressoché
pianeggiante, e possiede due accessi situati entrambi sul lato Nord lungo la via dello Sport.
Il terreno si estende per una superficie pari a circa 1.147 mq al netto della superficie
occupata dal fabbricato, e confina sul lato Nord con via dello Sport, sul lato Ovest con via
Villasor, e sui restanti lati con un lotto adiacente.
B) CARATTERISTICHE RELATIVE ALL'UBICAZIONE DEL FABBRICATO
L’edificio è ubicato nella via dello Sport, nella zona Ovest del Comune di Nuraminis, area
periferica nelle vicinanze della SS 131.
Le caratteristiche della zona sono buone, tenendo conto dei seguenti fattori:
-
Vicinanza strade extraurbane e a importante snodi di traffico;
Sezione stradale ampia;
Viabilità della zona buona;
Urbanizzazione primaria e efficienza generale della zona buona;
Illuminazione pubblica buona;
1
- Condizioni ambientali e salubrità della zona buona;
- Caratteristiche microclimatiche della zona ottime;
C) SUPERFICI IMMOBILE
Il fabbricato è composto da due corpi di fabbrica che si sviluppano su tre livelli: piano
seminterrato, piano terra e piano primo.
Al piano seminterrato dell’edificio “1” sono presenti i locali garage e ripostigli.
Il piano seminterrato dell’edificio “2” è composto dal locale garage e locale caldaia.
Al piano terra dell’edificio “1” sono ubicati i seguenti locali: ingresso, sala d’attesa,
uffici, sala radio, camera di sicurezza, archivio, e servizi igienici.
Il piano terra dell’edificio “2” è composto da: camere, soggiorno, cucina, servizi igienici
e veranda.
Al piano primo dell’edificio “1” sono presenti: camere, cucina, dispensa, armeria, e
servizi igienici.
Al piano primo dell’edificio “2” sono ubicati i locali: camere, soggiorno, cucina, servizi
igienici e veranda.
L’area esterna è invece composta da un’area cortilizia con adiacenti aree a verde.
Nella tabella seguente si riportano per ogni piano le varie superfici distinte per tipologia:
TABELLA SUPERFICI LORDE
Superfici utili
Verande - terrazze
Aree scoperte - cortile
PIANO
SEMINTERRATO
283.30 mq
-
-
PIANO TERRA
280.50 mq
7.30 mq
-
PIANO PRIMO
280.50 mq
13.70 mq
-
AREA ESTERNA
-
-
1.147 mq
TOTALE
844.30 mq
21 mq
1.147 mq
Per la valutazione dell’immobile si considera la superficie commerciale ragguagliata, che
si ottiene sommando tra loro le seguenti grandezze:
•
100% della superficie utile, camere, uffici, mensa, archivi etc.
•
20% delle superfici verande e terrazze;
•
10% delle aree scoperte esterne, cortile, aree a verde.
2
SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA
SUPERFICI UTILI
844.30 mq
100%
844.30 mq
PORTICATI - TERRAZZE
21 mq
25%
5.25 mq
AREE SCOPERTE - CORTILE
1.147 mq
10%
114.70 mq
964 mq
D) STIMA PER COSTO DI COSTRUZIONE - (metodo sintetico)
Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile, si può utilizzare la
stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da sostenere per
la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali.
Il valore dell’immobile sarà dato dalla moltiplicazione tra
la superficie totale
commerciale ragguagliata ed il costo di costruzione al metro quadro.
Da indagini di mercato su fabbricati simili a quello oggetto di stima, e da dati forniti
dall’Agenzia del Territorio, si può assumere un valore del costo di costruzione pari a
1.100 €/mq.
Tale valore tiene conto della realizzazione delle parti strutturali, parti edili e rifiniture,
impianto idrico, elettrico, fognario, climatizzazione, riscaldamento etc..
COSTO DI COSTRUZIONE AL METRO QUADRO
1.100,00 €/mq
Il costo di costruzione al metro quadro, può essere incrementato o decrementato in base
all’assegnazione di coefficienti correttivi dipendenti dalle caratteristiche del fabbricato,
vetustà, impianti, strutture e conservazione.
FABBRICATO - Vetustà
Il grado di vetustà del fabbricato viene valutato in base alla classe di anzianità: non
essendo la struttura di recente costruzione è possibile assegnare un coefficiente corrispondente
pari a 0,90.
FABBRICATO: VETUSTA’
Anno costruzione
1996
Coefficiente
0,90
3
FABBRICATO - Impianti
Per quanto riguarda la valutazione degli impianti presenti nel fabbricato, si considera la
funzionalità degli impianti fondamentali di cui deve essere dotato l’edificio, ossia impianto
elettrico, idrico, fognario, telecomunicazioni, riscaldamento, condizionamento, etc.
Considerando un normale stato di conservazione e funzionalità dei vari impianti
presenti, si può stimare un coefficiente complessivo degli impianti pari a 1,00.
FABBRICATO: IMPIANTI
Coefficiente
1,00
FABBRICATO - Strutture e conservazione
La struttura portante del fabbricato è in conglomerato cementizio armato, mentre le
tamponature sono in laterizio tradizionale.
Lo stato di conservazione del fabbricato è buono, le facciate non necessitano di
particolari interventi di manutenzione, e recentemente sono stati effettuati interventi di
adeguamento, manutenzione degli impianti elettrici e messa a norma antincendio.
Il livello delle rifiniture interne è normale, in relazione alle tinteggiature,
pavimentazioni, rivestimenti, sanitari, infissi esterni e porte interne, apparecchi illuminanti,
etc..
Per le considerazioni sopra riportate si può assumere un coefficiente corrispondente
pari a 0,90.
FABBRICATO: STRUTTURE - CONSERVAZIONE
Coefficiente
0,90
Considerando i coefficienti complessivi relativi all’edificio e moltiplicandoli tra loro
abbiamo come coefficiente correttivo complessivo un valore pari a 0,81, tramite il quale è
possibile ottenere il valore di mercato al metro quadro dell’immobile oggetto della stima.
Costo costruzione al mq
1.100,00 €/mq
Coefficiente
correttivo totale
X
0,81
Costo costruzione al mq
=
891,00 €/mq
VALORE FABBRICATO
€ 859.000,00
964 mq x 891 €/mq
Dicasi Euro (Ottocentocinquantanovemila/00)
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E) METODO DELLA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
In alternativa alla “stima per costo di costruzione” sopra descritto, la valutazione del
valore di un immobile può essere effettuata mediante il metodo della “capitalizzazione del
reddito”, ritenuto da alcuni studiosi dell’estimo il metodo più preciso ed appropriato.
Il valore di un immobile si può determinare dal reddito che esso può fornire
effettivamente, ossia occorre determinare quale sia il reddito annuo che esso produce, al netto
delle spese, e rapportarlo al tasso di interesse.
La formula della capitalizzazione del reddito da utilizzare per la stima di un’immobile è
la seguente:
C0 = a / r
dove:
a = reddito annuo netto
r = tasso di interesse
Il reddito annuo dell’edificio adibito a caserma dei Carabinieri si può ricavare tenendo conto
dell’importo della quota annuale di affitto, e quindi si avrà:
reddito annuo lordo = affitto annuale = 32.000 €
A tale importo è necessario sottrarre le spese, al fine di ottenere il reddito annuo netto, e
pertanto considerando l’incidenza in percentuale delle varie categorie di spesa si avrà:
Spese di manutenzione:
8%
Spese di ammortamento:
1%
Sfitti e inesigibilià:
5%
Spese assicurative:
2%
Spese per imposte varie:
6%
Altre spese
3%
======================
TOTALE SPESE:
25%
Pertanto il reddito annuo netto
a = 32.000 € - 25 % = 24.000 €
Il tasso di interesse invece, non è di facile determinazione, soprattutto se si considera che
esso può variare notevolmente, e che in Italia nel giro di un decennio è passato dal 20% al
2,5%.
Comunque, in base a studi accurati condotti attraverso gli anni, si è accertato un “tasso
di interesse statistico medio nel tempo” che si tiene su valori medi compresi tra il 2% e il 6%.
5
Da indagini di settore e da valori forniti dall’Istituto Nazionale di Statistica ISTAT,
l’Associazione Bancaria Italiana ABI, si può assumere un tasso di interesse nell’anno in corso
2011 pari al 2,8 %.
Pertanto, applicando la formula della capitalizzione del reddito si ottiene:
Tasso
d’interesse
2,8 %
Reddito annuo
24.000,00 €
:
Reddito annuo
=
857.000,00 €
Dicasi Euro (Ottocentocinquantasettemila/00)
F) CONCLUSIONI
Per la valutazione del probabile valore di mercato dell’immobile, è stata utilizzata la
stima per costo di costruzione, metodo basato sulla determinazione del costo da sostenere per
la realizzazione del fabbricato, mediante il quale si è ottenuto un valore pari a €. 859.000,00.
Si è comunque ritenuto opportuno, al fine di verificare e raffrontare il risultato ottenuto,
applicare anche il metodo della capitalizzazione del reddito, che consiste nel determinare
quale sia il reddito annuo che l’immobile produce al netto delle spese, e nel rapportarlo al
tasso di interesse.
Si rileva che dall’applicazione di questo secondo metodo si ottiene un valore pari a
€. 857.000,00, risultato del tutto analogo, che si discosta leggermente da quello ottenuto con il
primo metodo.
Pertanto, sulla base dei valori ottenuti con i due metodi di stima, si può determinare un
valore del fabbricato pari a €. 860.000,00.
VALORE TOTALE FABBRICATO
860.000,00 €
Dicasi Euro (Ottocentosessantamila/00)
Dolianova,
23/09/2011
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Il tecnico incaricato
Dr. Ing. Alessio ERRIU
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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
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