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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Ill.mo Sig. Giudice Istruttore Dott. Vinetti della Sez. Civile del Tribunale di Ariano Irpino (AV).
Premessa:
Con Ordinanza del 26.07.2010 la S.V.I. nominava me sottoscritto Geom. Lorenzo Boris Di
Furia, residente in Ariano Irpino alla via Fontananuova ed iscritto al Collegio dei Geometri
e Geometri Laureati della Provincia di Avellino con il n° 2301, Consulente Tecnico
d’Ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare n° 27/2009 promosso da
UNICREDIT CONSUMER FINANCING BANK s.p.a. contro il sig. LAMAGNA
GIUSEPPE.
Nell’udienza del 09.11.2010, prestavo il giuramento di rito e mi veniva affidato l’incarico di
procedere alla valutazione dell’immobile oggetto dell’esecuzione, descrivendone le parti ed
identificando gli estremi catastali, i confini, nonché di accertare “ con riferimento alla Legge
28.02.85 n° 47 l’epoca di realizzazione dell’immobile, gli estremi del Permesso di
Costruire, la conformità dello stesso agli strumenti urbanistici , la rispondenza della
costruzione alle previsioni del Permesso, nonché eventuali modifiche subite dalla
costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi “. Sulla scorta degli
accertamenti e dei rilievi eseguiti ho, pertanto, redatto la presente relazione, che ho diviso
nelle seguenti parti:
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Individuazione dell’immobile, accertamento dell’epoca di realizzazione, estremi
Permesso di Costruire , conformità agli strumenti urbanistici vigenti;
Descrizione del manufatto di proprietà Lamagna Giuseppe ;
Scelta Criterio di Stima;
Determinazione del prezzo base di vendita;
Conclusioni.
Capitolo Rilievo fotografico;
Capitolo documentazione allegata es. Permessi di Costruire, grafici …;
Ovvero, risposte ai quesiti postimi.
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Risposta al quesito “ se i beni pignorati consistono, esclusivamente, in beni per i
quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. manca in atti o comunque inidonea….”
I beni pignorati oggetto della vertenza, sono esclusivamente, quelli riportati nell’atto di
citazione , pertanto la stessa è completa ed idonea.
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Risposta al quesito “ se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i
quali la detta documentazione è completa ed idonea……………….
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I beni pignorati ( fabbricato per civile abitazione e depositi) sono esclusivamente quelli riportati
nella documentazione
Pertanto si può procedere alla redazione della presente consulenza. ( Fig. 1-2)
Fot. 1
Fot. 2
3
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descriva , previo necessario accesso , l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente Comune di ubicazione, frazione o località, via, confini e dati
catastali, particella ed eventuale subalterno, numero di vani ed accessori,
numero civico, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq. ,
eventuali pertinenze ecc…
Il fabbricato oggetto di stima, accatastato, è sito nel Comune di Paternopoli (AV) alla via
Acqua Dei Franci 7-9, riportato in Catasto al foglio 9 particella 400 sub 9 Cat. A/4 cl. 2 4
vani graffata con il sub 3 e particella 400 sub 8 Cat. C/2 cl. 1 46 mq. graffata con il sub 2,
confina a Sud- Sud-Est con strada comunale Acqua dei Franci e Sud-Ovest altre ditte, a
Nord-Ovest con lotto di proprietà Balestra e a Nord-Est con beni del Comune di
Paternopoli, ditta Barbieri e ditta Troise.
( Planimetria allegata ). La superficie utile calpestabile è pari a mq.109.96 cosi suddivisa:
S.U. piano primo mq. 46.00 ( cucina pranzo, bagno ing. disimpegno, letto, letto); S.n.r. mq.
13.16 ( scale e pianerottoli d’accesso);
S.n.r piano terra mq. 50.80 - due piccoli ingressi e 4 vani deposito- (planimetrie catastali
allegate). Il fabbricato oggi non è stato completato nelle rifiniture sia interne che esterne
comunque sia internamente che esternamente presenta caratteristiche non di lusso,
economiche e popolari. Nessuna pertinenza del fabbricato è stata rilevata. Il fabbricato,
realizzato in struttura di muratura su due livelli, senza collegamenti interni ; gli accessi, al
piano terra e al piano primo , con portoncini in legno di vecchia manifattura di colore
marrone come anche, tutti gli altri infissi esterni( finestre) . La copertura in parte laterocemento ed in parte legno con sovrastante manto di tegole vedi foto allegata 5
Il fabbricato non è completato in tutte le sue finiture, ma all’esterno si presenta intonacato e
pitturato e i balconi sono dotati di ringhiere e muretto (Fig.6-7).
Le scale di accesso e i relativi gradini in marmo, presentano danni in molti punti, tanto da
far pensare che per un uso più efficiente si debbano del tutto sostituire. Il piano terra in
completo stato di abbandono ; il piano primo ristrutturato di recente è dotato di allacci
tecnologici ( elettrico, idrico, fognario) , intonacato e pitturato; pavimentato in cotto vedi
foto allegata n ° 8 e mattonelle in scaglie di marmo.
Il bagno pavimentato e piastrellato fino ad una altezza di circa 2 mt. dotato di tutta
l’apparecchiatura tecnologica ovvero lavandino, tazza, bidet e quant’altro per renderlo
funzionale.
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• accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel
Pignoramento, evidenziando, in caso di difformità ecc….
Dagli atti del pignoramento, i dati estrapolati, confermano pienamente ed indicano
inequivocabilmente l’oggetto della causa , ovvero fabbricato in corso di ristrutturazione per civile
abitazione e depositi in ditta Lamagna Giuseppe .
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accerti se l’immobile è libero o occupato ed in quest’ultimo caso : indichi la
Consistenza del nucleo familiare dell’occupante ; acquisisca il titolo legittimante
il possesso o la detenzione del bene, evidenziando se esso ha data certa anteriore
alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso il
competente Ufficio delle Entrate contratti di locazione ecc...
Il fabbricato non è occupato, poiché ancora in corso di ristrutturazione, pertanto non agibile e
abitabile. Non vi sono contratti registrati né comunicazioni ai sensi dell’art. 12 del D.L.
Del 21.03.78 e s.m.i..
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indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
Il debitore oggi è coniugato, con la sig.ra Vitiello Ersilia, in regime di comunione dei
beni già, in data anteriore all’acquisto del fabbricato in oggetto.
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Riferisca dell’esistenza di formalità , vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo
carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, segnalando se
gli stessi resteranno a carico dell’acquirente ovvero saranno cancellati o
comunque risulteranno non opponibili al medesimo;
Allo stato, il fabbricato è libero da qualsiasi formalità, vincolo, onere o quant’altro, ma per una
libera vendita o il completamento dei lavori è necessario chiedere al Comune di Paternopoli atto
abilitativo ( DIA) in Sanatoria.
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Verifichi e riferisca della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché la
dichiarazione di agibilità dello stesso ecc…
Allo stato il fabbricato non ha nessun titolo abilitativo per i lavori ( parzialmente) eseguiti pertanto
non agibile.
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Dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile ecc…
Il fabbricato è totalmente pignorato, pertanto le altre richieste del quesito non vengono prese in
considerazione.
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Determini il valore del bene pignorato con espressa e compiuta indicazione del
criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di
vendita, comunque fornendo elementi di riscontro quali borsini immobiliari,
pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni
con analoghe caratteristiche, ed anche formando eventualmente, al fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati
Poiché si tratta di un immobile non avente caratteristiche di lusso sito in una zona semi centrale del
Comune di Paternopoli (AV), il suo grado di appetibilità da parte del mercato potrebbe esser
elevato; stante ciò e tenuto conto che lo scopo della stima è quello di determinare il prezzo minimo
al quale l’immobile potrà essere venduto, ritengo opportuno procedere alla stima analitica e
confrontare il valore ottenuto con valori di immobili disponibili sul mercato nella stessa zona
( stima sintetica per confronto). Comunque nella valutazione si è tenuto conto anche che, il
fabbricato oggi non è completato nella sua interezza cosi come si evince dalla descrizione fatta in
precedenza e dal rilievo fotografico allegato.
DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA:
La Stima analitica del valore di mercato si risolve nella capitalizzazione – ad un opportuno saggio –
dei redditi netti, ordinari ritraibili dall’immobile stesso sulla base dell’ipotesi di una sostanziale
equivalenza tra il valore di mercato di un bene economico e la somma della sua redditività ordinaria
futura scontata all’attualità.
Dal reddito lordo annuo può, quindi, determinarsi il reddito netto attraverso la detrazione di tutte le
spese di gestione imputabili al proprietario.
Nella particolare zona in cui trovasi, il canone di un immobile del genere può oscillare intorno a €
300/00 mensili ed il conseguente reddito lordo annuo risulta di € 3600/00.
Le spese e gli oneri imputabili al proprietario ( manutenzione, aliquote di ammortamento oneri
fiscali ecc…) in genere si aggirano intorno al 35% .
Il reddito annuo netto , da prendere a base per la capitalizzazione , ammonta, pertanto a € 2340/00.
Il saggio di capitalizzazione , tenuto conto delle caratteristiche dell’edificio e della zona, del
comune, dell’età recente di ristrutturazione parziale , si può assumere pari al 3,5 % , per cui il più
probabile valore di mercato dell’immobile risulta :
V = € 2340.00 / 0.035 =……………………€ 66857.14
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Poiché l’immobile attualmente non è finito ,non agibile e, necessario di un titolo abilitativo per il
completamento dei lavori -DIA in SANATORIA- appare evidente la necessità di una riduzione del
valore di mercato, che, nella fattispecie, può essere assunto pari al 40% ovvero la somma delle
opere non eseguite e le opere di ripristino ; ne consegue un più probabile valore di mercato di
€ 40144.54
VALORE DI MERCATO € 40144.54
STIMA SINTETICA
Riferendosi alle offerte di vendita di immobili comparsi recentemente su quotidiani irpini e riviste
specializzate, si rileva che nella zona in questione del comune di Paternopoli (AV) il prezzo
richiesto oscilla tra 700/00 e 800.00 € al mq. di superficie abitabile per immobili liberi e finiti, con
le caratteristiche dell’immobile pignorato( struttura , età, ecc..)
Considerando, nel caso in questione, un valore di € 750.00 al mq. ed operando una decurtazione del
25% per tenere conto del fatto che l’immobile non è completato nella sua interezza, si ha un prezzo
unitario di circa €\ mq. 562.50 di superficie utile mentre nello stato attuale si ha un prezzo pari a
200.00 € /mq per la S.N.R. Essendo la superficie abitabile dell’immobile pari a mq. 46.00 e la SNR
pari a mq. 63.96, si avrà:
S.U. mq. 46 x €/mq. 562.50……………………………………………………€
25875.00
SNR. Mq. 63.96 x €/mq. 200…………………………………………………..€
12792.00
il più probabile valore di mercato risulta di € 38667.00, cioè molto prossimo al valore ottenuto con
la stima analitica.
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CONCLUSIONI:
Il prezzo base di vendita dell’immobile di proprietà del sig. Lamagna Giuseppe sito nel Comune di
Paternopoli (AV) alla via Acqua dei Franci 7-9 ed oggetto dell’esecuzione immobiliare promossa
da Unicredi Bank Consumer Financing è, pertanto,
di € 40144.54
( diconsi euro quarantamilacentoquarantaquattro/54).
Ritenendo di aver svolto completamente il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione,
ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami e, rimanendo a disposizione per ogni eventuale
chiarimento dovesse necessitare.
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Ariano Irpino lì
( Il C.T.U. Geom. Lorenzo Boris Di Furia)
