Servizi tecnici e al patrimonio PERIZIA TECNICA DI STIMA PERIZIA

Servizi tecnici e al patrimonio
PERIZIA TECNICA DI STIMA
SCHEDA SINOTTICA IMMOBILE
DENOMINAZIONE IMMOBILE
INDIRIZZO
ESTREMI CATASTALI
Ex Circolo ENAL Piloni
Via del Posatoio, Piloni
Foglio 29 p.lla 392
SUPERFICIE LORDA
LOCALIZZAZIONE GRAFICA
fabbricato 170 mq circa
corti 35 mq
DESTINAZIONE D’USO
ATTUALE
non utilizzato
ALLEGATI
-
docum. fotografica
elaborato grafico
estratto PRG
estratto plan. Catastale
visura catastale
COORDINATE
LAT. 43° 3' 58.35" N
LONG. 11° 9' 5.59’’ E
NOTE
RELAZIONE DI STIMA
Trattasi della stima di un immobile ubicato in via del Posatoio a Piloni, costituito da un edificio e due
piccole corti attigue, catastalmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roccastrada al Foglio
29 p.lla 392.
L’immobile è entrato a far parte del patrimonio comunale in data 5 Maggio 1981, a seguito di cessione
da parte della Regione Toscana.
Il fabbricato è organizzato su di un unico livello ed ha una superficie coperta pari a circa 170 mq; sul
fronte principale è presente una scalinata esterna che da accesso al lastrico solare.
Sui lati ovest e nord, sono presenti due piccole corti esclusive per complessivi 35 mq circa.
Lo stato conservativo dell’immobile è, ad oggi, assai precario: nel corso degli ultimi anni, a seguito
delle continue infiltrazioni di acqua, si è verificato un crollo parziale della copertura ed è stata disposta
la chiusura e l’inaccessibilità dello stesso per motivi di sicurezza.
Inquadramento urbanistico e vincoli sovraordinati
Il vecchio P.R.G. indicava per il fabbricato in oggetto, una destinazione a “Piano di Recupero”; tale
previsione è da considerarsi decaduta e pertanto l’immobile è soggetto all’art. 63 della L.R.T. 1/2005 e
ss.mm.ii.. Inoltre, il P.R.G., nel Piano Strutturale, alla Tav. 12b - “Carta dei valori del patrimonio edilizio
esistente“, classifica il fabbricato come “Edificio monumentale di rilevante valore architettonico”.
L’immobile è inserito nell’elenco dei beni immobili che presentano i requisiti di interesse storico ed
artistico ai sensi dell’art. 10 comma 1 del D. Lgs. 42/2004, ed è soggetto al provvedimento di tutela
D.S. del 10.5.2003. L’immobile è pertanto sottoposto a tutte le disposizioni di tutela dei beni culturali
contenute nel D. Lgs. 42 del 22.1.2004. La Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio
può esercitare sull’immobile un diritto di prelazione.
Stima del valore dell’immobile
La stima richiesta è volta a determinare il valore venale in comune commercio o, come da accezione
comune, “il più probabile valore di mercato” ossia quello che risulterebbe da una libera contrattazione
di compravendita in normali condizioni di mercato; in definitiva un valore adeguato alla realtà
economica all’epoca della valutazione.
Per una corretta scelta del procedimento di stima è necessario rifarsi alla natura del bene in
valutazione; in proposito si rileva che l’immobile di che trattasi, presenta destinazione e caratteristiche
per le quali è difficile paragonarlo con beni analoghi recentemente compravenduti.
Nonostante ciò, la stima verrà comunque effettuata con il metodo cosiddetto comparativo, stante la
difficoltà che comporta la stima di un bene immobile caratterizzabile quasi come un “pezzo unico”.
Si adotterà pertanto il cosiddetto procedimento sintetico in base a parametri tecnici, ove il parametro
utilizzato è il metro quadrato di superficie utile. Sarà assunto pertanto il corrispondente prezzo unitario
medio di mercato corrente nella zona dell’immobile da stimare, corretto mediante l’applicazione di un
coefficiente correttivo analiticamente determinato.
Il prezzo di riferimento assunto a base della stima, determinato a seguito di specifica indagine di
mercato sulle recenti compravendite di beni simili (per astratto) a quello oggetto di stima, è Euro/mq
800,00.
Per determinare il coefficiente correttivo da applicare ai suddetti prezzi, sono stati valutati i seguenti
fattori intrinseci ed estrinseci influenti sulla stima del bene:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
lo stato di conservazione, di manutenzione e le finiture
sussistenza di vincolo ex D. Lgs. 42/2004
la salubrità e sicurezza dei locali
accessibilità e distanza dalle strade
la versatilità della struttura verso possibili destinazioni d’uso
presenza di parti condominiali
appetibilità sul mercato in rapporto alla specificità del bene
A seguito di approfondita analisi, il coefficiente correttivo da applicare ai prezzi di mercato sopra
indicati è pari a 0,4, determinato come media aritmetica dei coefficienti assegnati all’immobile secondo
ognuno dei sopra indicati fattori.
Nel caso in specie, i coefficienti più penalizzanti sono, senza dubbio, quelli derivanti dai parametri di cui
ai punto 1. e 2. e 3., mentre i più vantaggiosi sono risultati essere quelli riferiti ai parametri di cui ai punti
5. e 7.
Assunti i suddetti dati/parametri, il valore dell’immobile si determina come di seguito specificato:
Superficie del fabbricato: mq. 170 circa
Prezzo unitario effettivo: 800,00 Euro/mq x 0.35 = 280,00 Euro/mq
Valore di mercato fabbricato:
fabbricato 280,00 Euro/mq x 170 mq = Euro 47.600,00
Valori di mercato corti esclusive:
esclusive stimate a corpo, Euro 3.000,00
VALORE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA:
(47.600,00+3.000,00) Euro = Euro 50.600,00
SERVIZI TECNICI E AL PATRIMONIO
Il Responsabile
Geom. Massimo Tronconi
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
sopra-fronte
vista est
sopra
sotto – fronte vista ovest
sopra – retro
ESTRATTO REGOLAMENTO URBANISTICO
ubicazione immobile
Estratto PRG – Regolamento Urbanistico Disciplina insediamenti all’interno dell’UTOE | Torniella-Piloni
ESTRATTO MAPPA CATASTALE
Foglio 9 p.lla 345