Newsletter
2°Trimestre 2008
Il mercato degli uffici a Milano
DTZ Italia Spa
Via Durini 2
20122 Milano
Tel: +39 02 77 22 99 01
Fax: +39 02 77 22 99 50
Vicolo Mazzarino 14
00184 Roma
Tel: +39 06 478 248 02
Fax: +39 06 483 778
Via Sparano 125
70122 Bari
Tel: +39 080 964 50 80
Fax: +39 080 964 52 59
Contatto Principale: Paolo Insom
Managing Director
Email: [email protected]
Research: Rezarta Tasellari
Head of Research
Email: [email protected]
Agency Milano: Federica Scollo
Agency Director
Email: [email protected]
Nei primi mesi dell’anno, l’economia della zona euro è cresciuta del 2,2% rispetto all’anno precedente e dello
0,8% rispetto al trimestre precedente, mentre il Pil dei Ventisette è avanzato dello 0,8% rispetto al trimestre
precedente e del 2,5% su base annua.
Il Pil italiano è cresciuto dello 0,2% rispetto al primo trimestre del 2007 e dello 0,4% rispetto al quarto trimestre
del 2007. Anche se si tratta della crescita più bassa di tutti i Paesi dell’Unione europea, il recupero nel ritmo di
crescita del Pil nel primo trimestre va un po' oltre le attese, che hanno tenuto conto della parziale risalita della
produzione industriale nello stesso periodo (+0,9%), già in sensibile ripiegamento nell'ultimo quarto del 2007.
Le previsioni da alcuni mesi si rincorrono verso il basso, fino a indicare una completa stagnazione del Pil.
Se la crisi finanziaria incide maggiormente sul settore dei servizi, nell'industria pesano soprattutto gli aumenti
dei costi dovuti ai forti rincari dell'energia e delle materie prime, insieme alla debolezza della domanda sia
dall'estero, sia dall'interno.
Indicatori Economici
Italia
Lombardia
Milano
59.131
9.545
3.884
2007
Crescita della popolazione (%)
0,6%
0,7%
0,4%
2006-2007
Impiegati nel settore dei servizi (% sul totale)
65,6
6,8
59,7
4,1
69,4
4,2
2006
1,8
25.921
2,8
31.430
1,9
39.442
2005-2006
Popolazione ('000)
Tasso di disoccupazione (%)
Crescita dell'occupazione (%)
PIL pro capite (€)
Fonte: ISTAT, Centro Studi Assolombarda - 2007
Periodo
2006
2007
Si confermano favorevoli, sempre in controtendenza al rallentamento dell'economia, i risultati del mercato del
lavoro italiano nel primo trimestre 2008. Continuano a migliorare anche gli indicatori strutturali, dal tasso di
occupazione a quello di attività, mentre è molto rilevante la crescita dei lavoratori part-time (+9%) e della
componente straniera (+14%). L'aumento dei posti di lavoro si è concentrato nel settore terziario, nelle regioni
del Centro Italia e del Nord-Est, mentre il Nord-Ovest appare meno dinamico e arretra il Mezzogiorno. Il tasso
di disoccupazione risale al 7,1% nel primo trimestre 2008, un livello che resta inferiore a quello prevalente nei
paesi dell'area euro. Si accentuano le tensioni inflazionistiche, concentrate su energia e alimentari. L’inflazione
accelera al +3,8% annuo in giugno.
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
Newsletter
2°Trimestre 2008
Il mercato degli uffici a Milano
Il mercato degli uffici a Milano
Property Market Indicators – 2°T 2008
Milano (area 1-4)
Milano (area 1-8)
Stock (mq)
9.400.000
11.500.000
Sfitto (mq)
660.000
880.000
Tasso di sfitto (%)
Assorbimento 2008 (mq) (cumulativo)
•
•
•
•
Durante il secondo trimestre dell’anno, nell’area
Milano 1-4, abbiamo registrato un assorbimento
di circa 50.000mq, il 40% in meno nei confronti
dello stesso periodo del 2007 (area 1-8 circa
60.000mq). L’assorbimento totale, registrato a
Milano (area 1-8) durante il primo semestre, è
arrivato a 150.000mq, in diminuzione di circa il
12% se confrontato con i dati del 2007.
Le transazioni con superfici relativamente grandi
sono state registrate nelle zone di Pioltello (un
pre-let di circa 10.000 mq), Sesto San Giovanni e
Forlanini (6.000 mq di uffici ciascuna).
I sottomercati più attivi sono stati: l’Hinterland ed
il Centro.
Il numero delle transazioni registrate è diminuito
nettamente passando da 48 (2T 2007) a 31 (2T
2008). Circa il 74% delle transazioni ha
riguardato superfici tra 500-2.000mq, ed il taglio
medio ricercato in questo momento sul mercato
di Milano è calato su questa cifra.
E’ stata l’industria, con il 28% del totale, a
guidare l’assorbimento a Milano, seguita dal
settore dei servizi e bancario con il 18% ognuno.
Sotto pressione il canone massimo, attualmente
fermo a 500€/mq/anno. Durante il trimestre,
alcune società (principalmente studi legali),
spinte dalle loro esigenze per uffici di
rappresentanza hanno preso degli spazi in CBD,
pagando un canone leggermente più alto. Stabili
i canoni degli altri sotto-mercati.
Durante il trimestre sono stati realizzati circa
30.000 mq di uffici nuovi (zona Lorenteggio,
Vimodrone e Malpensa). Entro fine anno, altri
120.000 mq sono attesi sul mercato milanese.
Rimane elevato il numero dei progetti a lungo
termine.
Lo sfitto è aumentato leggermente, 660.000 mq
per l’area di Milano, (880.000mq per l’area 1-8),
con un tasso di sfitto attorno al 7%.
7,0%
7,6%
130.000
150.000
Assorbimento Milano (area 1-4) (mq)
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2T 08
Fonte: DTZ Research
Canoni (€/mq/anno)
500
450
400
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2T 08
Fonte: DTZ Research
Stock Milano (area 1-4) (mq) vs. Tasso di Sfitto (%)
9.500.000
8,00%
9.400.000
7,00%
9.300.000
6,00%
9.200.000
5,00%
9.100.000
4,00%
9.000.000
3,00%
8.900.000
8.800.000
2,00%
8.700.000
1,00%
8.600.000
0,00%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2T 08
Fonte: DTZ Research
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
Newsletter
2° Trimestre 2008
Il mercato degli Investimenti in Italia
Prime Office Yields – Milano, 2°T 2008
CBD
Semi Centro
Terzo Anello
•
Il volume degli investimenti alla fine del primo
semestre 2008 ha raggiunto la cifra di 3,6 miliardi
di euro. Confrontato con lo stesso periodo del
2007, si nota una riduzione di circa l’8%.
Leggera ripresa degli investimenti nel settore
retail, che con circa 1,2 miliardi di euro guidano
gli investimenti, seguiti dal settore degli uffici con
poco più di 1 miliardo di euro. Stabili gli
investimenti negli altri settori, con un leggero
aumento per quanto riguarda gli investimenti a
destinazione mista.
Circa il 35% degli investimenti è concentrato in
Lombardia che come da consuetudine traina le
altre regioni, seguita dalla regione Lazio (23%).
Durante i primi sei mesi dell’anno, gli investitori
italiani si confermano protagonisti del mercato
con il 55% sul totale delle acquisizioni.
2°T 2008
5,20%
2°T 2007
5,15%
6,00%
5,50%
6,75%
6,50%
Volume totale degli investimenti in Italia (€ ml)
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2T 08
Fonte: DTZ Research
Volume degli investimenti 2T 2008 per settore (%)
11%
•
Buon andamento per il mercato milanese, che
recupera sul mercato romano durante il secondo
trimestre (volume totale: €900ml contro €750ml).
•
Durante il primo semestre, da parte degli
investitori, si è notato un atteggiamento di attesa,
in modo da osservare l’evolvere della crisi dei
mutui, per decidere come avviare le loro attività
di investimento nei prossimi mesi.
33%
10%
10%
36%
Uf fici
Ret ail
Alberghi
Industriale
M isto
Fonte: DTZ Research
Le transazioni più significative –2°Trimestre 2008:
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
Newsletter
2°Trimestre 2008
Mappa sottomercati - Milano
1 Milano Città
2 Assago – Rozzano
3 San Donato Milanese
8
6
4 Sesto San Giovanni
5 Cologno Monzese – Segrate –
Vimodrone – Cassina de Pecchi
4
6 Cinisello Balsamo
5
7 Lorenteggio – Corsico
1
8 Lainate – Saronno - Bollate
7
3
2
1 Milano Città
Terzo Anello
CBD
Semi
Centro
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
Newsletter
2°Trimestre 2008
Olimpiadi di Pechino 2008
Ufficialmente si chiamano Giochi della XXIX
Olimpiade. Nel mondo sono più conosciute come
Beijing 2008, o Olimpiadi di Pechino 2008.
L’08/08/08, la Fiamma Olimpica arriverà nella
capitale cinese. Dallo stadio “Bird’s Nest”, una delle
meraviglie architettoniche, tutto il mondo assisterà
in diretta all'imponente cerimonia prevista per
l'apertura. Inizialmente lo stadio prescelto dagli
organizzatori dell'Olimpiade era il Guangdong
Olympic Stadium, impianto costruito nel 1999 con
questo scopo. Esso però si trova nella città di
Canton, lontanissima dalla capitale, e per questo
motivo nel 2002 fu deciso di costruire un nuovo
grande stadio a Pechino.
Fu indetta una gara tra i più grandi architetti del
mondo per scegliere il progetto migliore ed alla fine
fu scelto di realizzare l'avveniristico stadio
presentato dagli architetti svizzeri Herzog & de
Meuron, gli stessi che hanno progettato l’Allianz
Arena di Monaco di Baviera, con la collaborazione
di ArupSport, del China Architecture Design &
Research Group e dell’artista contemporaneo Ai
Weiwei.
Il progetto prevedeva anche una sezione mobile,
che rendesse lo stadio un'arena chiusa in caso di
necessità, ma la sua costruzione fu abbandonata a
causa dello sforzo economico eccessivo che stava
richiedendo e per problemi di sicurezza, dovuti alla
maestosità del progetto.
Plastico dello stadio Bird’s Nest
L'interno dello stadio può ospitare 91.000 spettatori
tutti con posto a sedere coperto, che diventeranno
80.000 al termine dei Giochi Olimpici, dopo dei
lavori di ridimensionamento.
Avanzamento dei lavori dello Stadio Olimpico
Lo stadio occupa una superficie di 250.000 mq, è
largo 220m, lungo 330m e raggiunge con la
copertura i 69,2m di altezza, pur essendo la pista di
atletica sotto il livello del terreno. Inoltre saranno
utilizzate in totale 45.000 tonnellate d'acciaio.
Lo stadio ha come principale caratteristica la sua
copertura, indipendente dalla struttura interna, che
lo rende paragonabile ad un nido d'uccello. Essa
infatti si presenta come una mastodontica griglia di
elementi d'acciaio chiusa da uno strato di materiale
semi-trasparente. Inoltre dispone di un sistema di
recupero dell'acqua piovana e di protezione
dell'interno dal vento.
L'elevato costo per la realizzazione dell'impianto ha
causato un imprevisto blocco dei lavori di
costruzione nella seconda metà del 2004 che si
protrasse fino ad inizio 2005 ed il parziale
ridimensionamento del progetto iniziale. La spesa
totale approssimata al termine dei lavori di
costruzione sarà di circa 3,5 miliardi di yuan, pari a
circa 325 milioni di euro.
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
Newsletter
2°Trimestre 2008
Andamento Economico
Il mercato immobiliare
Nell’ultimo trimestre del 2007 l’economia cinese ha
rallentato il suo ritmo di crescita, ma l’anno tuttavia
ha raggiunto nel complesso il tasso di crescita più
alto degli ultimi 13 anni, pari all’11,4%, segnando
per il quinto anno consecutivo una crescita a due
cifre. Allo stesso tempo l’inflazione è diminuita dal
suo tasso record che in novembre aveva raggiunto
il 6,9% e si attesta ora al 6,5%. Per quanto riguarda
gli investimenti fissi, su base annua la crescita è
stata dello 0,9%.
Dalla conquista dei Giochi Olimpici nel 2001,
l'economia di Pechino si è sviluppata ad una media
impressionante e nell’ultimo biennio il mercato
immobiliare della città sta subendo un'espansione
notevole. La trasformazione della città viene spinta
sia dalle iniziative del governo, sia dall'investimento
privato. Molti progetti sono visti dal governo come
punti chiave del loro sforzo per rendere Pechino
una città più moderna, e la loro ultimazione prima
dei Giochi Olimpici ha accolto l'approvazione da
parte di essa. Come risultato l’espansione del
mercato immobiliare di Pechino ha delle
proporzioni senza precedenti. Durante gli ultimi due
anni, i mercati degli uffici, retail e residenziale
hanno segnato una crescita tra 50-80%.
Le previsioni per il 2008 non sono delle migliori a
causa della flessione dell’economia statunitense,
del mercato più ampio per le esportazioni cinesi e
degli scandali della scorsa estate relativi alla qualità
di alcuni prodotti Made in China. Il rallentamento
comunque, tra l’altro molto contenuto, è motivo di
soddisfazione per il governo di Pechino che teme
un’esplosione della sua economia specialmente in
alcuni comparti, come l’edilizia.
Pechino: La Città Proibita
Anche la preoccupazione per l’esposizione delle
grandi banche pubbliche cinesi, in primo luogo la
Bank of China, nella crisi dei mutui americani, ha
dato il suo contributo alla frenata. Un altro fattore è
stato poi la continua crescita della valuta nazionale,
lo yuan, che ha chiuso il 2007 con un cambio di
7,30 con il dollaro, il livello più alto mai raggiunto
fin’ora. Dal 2005 ad oggi la moneta cinese è
cresciuta del 12,5% e secondo alcuni economisti, la
valuta potrebbe salire ancora molto nel 2008. Altra
determinante, di medio periodo e destinata a
ridurre la competitività dei prodotti cinesi è inoltre la
nuova legge sul lavoro, che rende obbligatori i
contratti di lavoro e pone dei seri limiti alla libertà di
azione delle imprese in materia di orari e di
licenziamenti.
Tuttavia, le cifre indicano un’economia sana e in
buona salute, confermando il trend positivo della
Cina, che per il 2008 si attesterà ad una crescita
economica intorno al 10%.
Pechino ha sofferto dalla scarsità di uffici di alta
qualità. Nell’ultimo biennio sono stati costruiti molti
edifici di classe A, e i conduttori che necessitano di
spazi nuovi attualmente hanno molte opzioni da
valutare. In risposta all'afflusso di nuove consegne,
si può presumere un aumento dello sfitto, che
comporterebbe la diminuzione dei canoni, i quali
ultimamente hanno registrato continui aumenti.
Lo stesso scenario si è visto anche per il settore
retail. Vari marchi internazionali desiderosi di
espandersi nelle nuove regioni di Pechino, avevano
delle difficoltà nell’individuare spazi adeguati a loro
nei centri esistenti. Con il completamento e
l’apertura dei nuovi centri commerciali, i retailer di
lusso e non hanno cominciato ad accedere al
mercato cinese su una scala senza pari.
Lo sviluppo del mercato residenziale di lusso è
stato altrettanto veloce. I prezzi delle prevendite dei
nuovi progetti stanno raggiungendo dei nuovi
picchi. Dalle attuali prevendite si deduce il grande
interesse per questo mercato non più di nicchia.
Lo sviluppo persistente del mercato logistico è stato
guidato dall’aumento dei consumi, dalle necessità
delle città nelle vicinanze ad avere un hub logistico,
dai nuovi progetti dell'infrastruttura quali: le nuove
linee del sottopassaggio, espansione delle strade e
nuove superstrade. Di conseguenza, l’area è di
grande richiamo per gli sviluppatori logistici.
Il turismo si è sviluppato costantemente durante gli
ultimi anni. Pechino ha una posizione chiave per i
turisti che visitano la Cina ed è una destinazione
sempre più importante per gli affari. Gli operatori e
gli investitori osservano la città come punto di
ingresso importante nel mercato cinese degli hotel.
DTZ è una società di consulenza immobiliare leader a livello globale. Oltre 12.500 professionisti offrono la loro consulenza e agiscono per
conto di multinazionali, istituti finanziari, governi, promotori e investitori in 45 Paesi del mondo. Con uffici in 150 città, DTZ fornisce servizi
integrati in ambito di consulenza aziendale, intermediazione, valutazione, investimento, corporate finance, property management e studi di
mercato. DTZ Holdings plc, la maggior azionista delle operazioni DTZ, è quotata alla Borsa di Londra dal 1987.
