Relazione Tecnica di compravendita - Università degli Studi di Firenze

U N I V E R S I T A'
DEGLI
STUDI
D I
FIRENZE
AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA
Ufficio Patrimonio Immobiliare
Alienazione di un alloggio di civile abitazione ubicato in Sesto
Forentino – Via Campanella n. 61. (C.E.U. Foglio di mappa 29
Particella 796 sub. 10 e 24).
Proprietà: UNIVERSITA’ DEGLI STUDI FIRENZE
Relazione Tecnica di compravendita
IL TECNICO
arch. Luciano Antonio D’AGOSTINO
Via Cavour 82 - 50121 FIRENZE
( Tel. 055/2757747 )
( C.F. DGSLNN56L19L214K )
Ordine Architetti Firenze – N. 4513
( Firma)
IL DIRIGENTE
arch. Vito CARRIERO
Via Cavour 82 - 50121 FIRENZE
( Tel. 055/2757787 )
( Firma)
NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in Via Campanella 61-Sesto Fiorentino
1. PREMESSA
Si redige la presente relazione tecnica per la vendita - nell’ambito del programma di
dismissione immobiliare - di una unità immobiliare con destinazione residenziale, di
proprietà dell’Università degli Studi di Firenze, ubicata in via Campanella n. 61 a
Sesto Fiorentino.
Completano la proprietà e fanno parte, in quota millesimale, dell’unità immobiliare
stessa le parti comuni del fabbricato.
2. DECRIZIONE DEL BENE
2.1 Ambientazione e caratteristica della zona
L’immobile da alienare, è rappresentato da un appartamento di civile abitazione,
ubicato in via Campanella a Sesto Fiorentino, nella zona a sud di Querceto,
prossimo al campo sportivo comunale, alla immediata periferia cittadina.
In particolare il fabbricato che ospita l’immobile è ubicato nella porzione di strada
più prossima a via Donatello che rappresenta l’asse viario di penetrazione verso il
centro cittadino, all’interno – quindi - di un ambito posizionale di notevole
interesse abitativo.
La fondazione e lo sviluppo di questa parte di città si può far risalire agli anni
sessanta quando la spinta edilizia assume una crescente intensità, anche sotto
l’influsso di Firenze, rispetto alla quale Sesto Fiorentino assume il ruolo di “città
satellite”. Già dal 1955, infatti, l’Amministrazione si dota di un piano regolatore
con il quale affronta i problemi di assetto urbano e avvia il dialogo con il
capoluogo regionale, cercando di raccordare le previsioni locali con quelle di area
più vasta a livello intercomunale che nel frattempo si vanno formando.
Fra le scelte che più direttamente incidono su quelle del PRG di Sesto vi è proprio la
previsione di una forte direttrice di sviluppo residenziale e produttivo
lineare tra
Firenze e Calenzano con occupazione dell'intera fascia territoriale che si estende a
monte della prevista strada di grande comunicazione Firenze/Prato fino alla
esistente direttrice viaria di via Gramsci/via Pratese e determina la saturazione della
microzona edilizia in cui si trova via Campanella.
Il quartiere, quindi, presenta caratteristiche poco coerenti dal punto di vista della
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NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
morfologia urbana poiché non risulta immediatamente leggibile il rapporto tra
tipologie edilizie e forma della città. Inoltre, vi si riscontra in maniera molto
evidente un intreccio tra edifici funzionalmente e tipologicamente differenti. Ciò fa si
che il settore urbano in questione si configuri confusamente come “centro” e
“periferia” assieme: zona centrale da un punto di vista geografico, ma sempre
considerata “periferica” nell’economia del sistema urbano cittadino.
In particolare nella parte alta di via Campanella sono presenti edifici multipiano
mentre la parte più bassa, di origine più antica, è caratterizzata da piccole
costruzioni di uno o due piani con circostanti giardini privati.
Ne deriva una qualità architettonica del contesto abbastanza piacevole, poco
congestionata e dotata di spazi verdi.
In definitiva ci troviamo di fronte ad un tessuto periferico di natura prevalentemente
residenziale, caratterizzato da una precisa gerarchia nel rapporto tra le costruzioni e
la maglia stradale, da una accentuata varietà tipologica e da un buon rapporto tra le
funzioni abitative e quelle commerciali/artigianali, nonché da scarso traffico di
attraversamento.
Il quartiere, come già detto, è caratterizzato da edilizia semintensiva dei primi
anni ’60, a carattere prevalentemente abitativo. Sono stati edificati in epoca
successiva un certo numero di edifici, a seguito di demolizione e ricostruzione di
edifici esistenti, ma – nel complesso – si tratta di costruzioni abbastanza
compatibili con il contesto urbano della zona così come è venuta a consolidarsi
nel tempo.
Tenuto conto della specifica epoca di espansione edilizia, la zona non presenta
edifici di particolare e significativo interesse.
I collegamenti viari sono garantiti dalle principali e limitrofe arterie urbane, quali
via Donatello per il centro cittadino, Via Gramsci/via Pratese che collega la zona
di Querceto/Campo Sportivo con le principali arterie extra-urbane che immettono
direttamente al casello autostradale della A/1.
Sono, inoltre, assicurati i servizi di collegamento mediante le normali linee
urbane.
Il fabbricato in questione, più nel dettaglio, è situato nell’isolato d’angolo
compreso tra via Campanella e via Torquato Tasso.
2.2
Descrizione dell’immobile
2
NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
2.2.1
Descrizione del fabbricato
L’edificio, collocato nella parte alta di via Campanella, presenta una disposizione
planimetrica molto articolata e varia che segue la forma della lottizzazione. Il
prospetto sud affaccia sulla suddetta via pubblica, mentre quello nord sul cortile
interno e gli atri due affacciano, rispettivamente,
su distacchi da altrettanti
fabbricati.
L’immobile, che si articola su cinque o sei piani fuori terra ( l’ultimo piano è
rappresentato da un attico che ricopre solo in parte la superficie orizzontale del
corpo di fabbrica) oltre seminterrato, viene disimpegnato da un vano scala in
posizione centrale con ascensore. Ogni pianerottolo disimpegna tre.
Le dimensioni, in pianta del fabbricato, sono di circa 35,00 ml. x 25,00 ml.
Il complesso immobiliare ha destinazione residenziale ed è costituito da quindici
unità immobiliari oltre a 10 box per auto ed un locale di deposito.
Si tratta, nello specifico, di una costruzione abbastanza recente (metà anni ’60)
eseguita con struttura portante in cemento armato.
I prospetti sono caratterizzati da estrema semplicità architettonica, con disegno
lineare e geometrico, tipico delle edificazioni anni sessanta, leggermente arricchiti
solo dai cornicioni marcapiano in c.a “faccia vista” e dalle travi sopra le finestre
rifinite nello stesso materiale.
L’ingresso alla u.i. è ubicato al civico 61 di via T. Campanella, mediante un vano
condominiale di accesso al palazzo abbastanza ampio.
Il rivestimento delle facciate è realizzato in parte in laterizio, ed è arricchito da
riquadri in travertino agli accessi ed alle aperture.
I balconi sono dotati di ringhiera in ferro con disegno lineare.
Gli infissi esterni, uniformemente a tutta la zona, sono in legno con avvolgibili in
plastica.
La copertura è in parte a terrazza piana ed in parte a padiglione.
I prospetti e tutte le facciate si presentano in normale stato di conservazione
essendo state ristrutturate in epoca recente.
I muri di tamponamento esterno sono in mattoni, le partizioni interne delle singole
unità immobiliari in laterizio forato.
I portoni d’ingresso alle scale condominiali sono in metallo verniciato e vetro.
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NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
Le scale hanno struttura portante in cemento armato mentre i solai sono del tipo
misto in laterizio e cls armato.
Gli atri di ingresso principali, i pianerottoli di disimpegno ai piani ed il rivestimento
delle scale sono rifiniti in marmo; le ringhiere in profilato di ferro con corrimano in
materiale plastico.
2.2.2
Descrizione dell’alloggio
Il quartiere in questione è ubicato al piano terzo dell’edificio con portone di accesso
subito di fronte all’ascensore ed è composto da ingresso, disimpegno, 2 vani
principali, cucina, bagno e ripostiglio. L’unità immobiliare è inoltre dotata di due
terrazzini che prospettano sulla facciata principale a cui si accede – rispettivamente
dalla cucina e da una camera. Fa parte, inoltre, della medesima unità immobiliare
un ulteriore terrazzino, sulla facciata tergale del fabbricato, avente accesso dal
pianerottolo intermedio del vano scala condominiale.
L’appartamento ha disposizione planimetrica sufficientemente funzionale in quanto
le zone di disimpegno sono ridotte al minimo, esiste la divisione zona notte/zona
giorno ed il servizio igienico è posto in quest’ultima zona.
L’alloggio è caratterizzato da una discreta aerazione ed illuminazione naturale
avendo affacci su due lati anche se non contrapposti e pur prospettando sulla strada
non risulta eccessivamente rumoroso in quanto la
strada stessa non è molto
trafficata. Inoltre, dall’altra parte della pubblica via non vi sono costruzioni ma un
giardino pubblico che ne esalta l’affaccio e la luminosità.
E’ annesso all’unità immobiliare un piccolo box auto al piano seminterrato
dell’edificio avente accesso da una rampa laterale e da un piazzale condominiale
retrostante.
2.3 Confini
L’alloggio oggetto di stima ha i seguenti confini:
via Campanella
unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796
sub. 9 catastalmente intestato alla Ditta FEDI Mauro/IACOMELLI Fernanda
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Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796
sub. 11 catastalmente intestato alla Ditta NERI Santo e PIETRELLI Carla
vano scala condominiale
cortile antistante il fabbricato
Salvo se altri e diversi.
2.4 Dati catastali
Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato ha giacitura pianeggiante e forma
irregolare. L’edificio ne occupa in parte la superficie, mentre le altre porzioni
costituiscono i resedi a giardino antistanti il corpo di fabbricata nonché la rampa ed
il piazzale di accesso ai garages retrostanti.
Al C.T. del Comune di Sesto Fiorentino al foglio di mappa 29 dalla particella 701
(Ente Urbano) con una superficie catastale di mq. 1.245. Nello specifico – quindi –
si deve far notare che non esiste corrispondenza tra la particella catastale ai
TERRENI (701) e quella all’URBANO (796).
Al C.E.U. del Comune di Sesto Fiorentino il bene, a seguito di Denuncia protocollo
FI0220790 del 19.10.2005, risulta intestato all’Università degli Studi di Firenze –
(Proprietà 1/1) ed ha i seguenti identificativi catastali:
Foglio di mappa 29
Foglio di mappa 29
Particella 796
Subalterno 10
(ALLOGGIO)
ƒ
Categoria
A/2
ƒ
Classe
3
ƒ
Consistenza
4 vani
ƒ
Rendita
Euro 433,82
Particella 796
Subalterno 24
(GARAGE)
ƒ
Categoria
C/6
ƒ
Classe
5
ƒ
Consistenza
mq. 12
ƒ
Rendita
Euro 58,26
5
NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
2.5 Destinazione di P.R.G.
Il Comune di Sesto Fiorentino è attualmente dotato di due strumenti urbanistici, che
disciplinano la pianificazione territoriale urbana:
-
Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del
2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 2004.
-
Il Piano Regolatore Generale vigente, adottato con Delibera C.C. n. 7 del
29/01/1996 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio
regionale n. 217 del 20 luglio 1999.
Si riportano, di seguito, le Norme di attuazione di entrambi gli strumenti urbanistici.
a) Piano Strutturale
All’interno del Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46
del 2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 2004, l’edificio in cui è
collocato l’immobile di proprietà dell’Università degli Studi di Firenze, ricade
all’interno delle cosiddette “Aree urbane recenti”. (Tavola 1 Foglio 2)
Si tratta di parti del territorio urbano nelle quali prevale l’utilizzazione abitativa,
ancorché integrata con altre funzioni produttive (artigianali, commerciali, terziarie).
Gli edifici, di epoca generalmente posteriore al 1945, sono stati realizzati sulla base
di piani attuativi (di iniziativa pubblica e/o privata) e attraverso interventi di
edificazione in diretta attuazione dei piani regolatori. Di conseguenza le densità
edilizie, le caratteristiche tipologiche e architettoniche e la distribuzione delle
funzioni presentano significative differenze.
Le aree urbane recenti sono state considerate come parti della città aventi un
carattere sostanzialmente compiuto, delle quali è opportuno mantenere un
equilibrato rapporto di densità edilizia e promuovere la complessità funzionale in
termini analoghi a quanto previsto per gli insediamenti storici.
Per questo sono state escluse ristrutturazioni dell’impianto urbanistico, lasciando al
regolamento urbanistico la sola facoltà di disciplinare nel dettaglio le possibilità di
trasformazione edilizia singole.
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NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
b) Piano Regolatore Generale
All’interno del P.R.G. vigente, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 7
del 29.1.96 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio
regionale n. 217 del 20 luglio 1999, l’edificio in cui è collocato l’immobile di
proprietà dell’Università degli Studi di Firenze, ricade all’interno della Zona
Territoriale Omogenea “B” – (D.M. 1444/1968), sottozona “Bc” “Edilizia
recente intensiva” di cui all’Art. 15 Norme Tecniche di Attuazione.
Tali sottozone comprendono le aree edificate recentemente che all’alto indice
fondiario uniscono discrete condizioni manutentive. Il tessuto urbano, pertanto, non
è suscettibile di trasformazioni significative.
In tali edifici si ammettono interventi di ristrutturazione che, rispetto all’esistente,
non eccedano l’involucro edilizio e non determinino aumento di S.U.L. o modifica del
piano di posa dei solai.
2.6 Vincoli
La ricerca è stata eseguita consultando la “Carta dei Vincoli Storico Artistici
Archeologici e Paesaggistici” (Decreto Legislativo 42/2004) predisposta dalla
Regione Toscana in collaborazione con la Direzione Regionale per i Beni e le Attività
Culturali per la Regione Toscana, su cui sono riportati i vincoli di cui alla Legge
1089/39 e seguenti, nonché attraverso la lettura della relativa Tavola di P.R.G.
3.5.1. – Legge 1089/39 – Vincolo di interesse artistico e storico
Dalle consultazione è emerso che l’edificio di cui fa parte l’ unità immobiliari oggetto
di vendita, non risulta vincolato ai sensi della ex Legge 364/1909 e successive
modifiche (Legge 1 giugno 1939 n. 1089 - Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n.
490 “Testo Unico in materia di beni ambientali”- Decreto Legislativo 22 gennaio
2004 n. 42 “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio”) né il Comune ha proceduto
ad alcuna schedatura in tal senso così come previsto dalla Legge 59/80.
A tal proposito, trattandosi di un edificio pubblico costruiti da meno di 50 anni,
questo Ufficio non è tenuto a predisporre la documentazione informatica e
documentale alla Soprintendenza Regionale per richiedere la verifica preventiva
circa
l’interesse
culturale
dell’immobile
così
come
previsto
dal
Decreto
interministeriale 6.2.2004 (aggiornato con D.M. 28.2.2005 pubblicato sulla G.U.
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NOTA TECNICA DI COMPRAVENDITA
Alloggio civile abitazione in via Campanella 61 – SESTO FORENTINO
28.2.2005).
3.5.2 - Legge 1497 – Vincolo paesaggistico
Sull’area dove sorge l’immobile di che trattasi non sono presenti vincoli di natura
paesaggistica o idrogeologica.
3.5.3 – Vincolo archeologico
Sull’area dove sorge l’immobile è presente, un vincolo archeologico che interessa il
Comune di Sesto Fiorentino. ( Identificativo ARCHEO 294 ).
3. TITOLO DI PROPRIETA’
Il bene è pervenuto all’Università degli Studi di Firenze per successione dal sig. Aldo
Bertini, a seguito di testamento olografo 9/3/1973 pubblicato al rep. 6864 del
Notaio Arnaldo dello Sbarba, a ciò autorizzata da D.P.R. 1000 del 18/10/1978,
pubblicato in G.U. n. 63 del 5/3/1979 (Denuncia di successione registrata a Firenze
in data 8.9.1983 – Volume 2641 n. 29).
La relativa Denuncia di Successione venne presentata dall’Università degli Studi
di Firenze in data 27 novembre 1983. (Successione n. 29 Vol. 2641 Ufficio del
Registro Successioni ed Atti Giudiziari di Firenze).
Successivamente il bene è stato volturato in catasto ed attualmente risulta
intestato all’Università degli Studi di Firenze (Denuncia nei passaggi per causa di
morte del 01.03.1973 n. 17014.1/2005 in atti dal 19.10.2005).
4. LICENZE EDILIZIE E CONFORMITA’ URBANISTICA
4.1
LICENZA EDILIZIA E ABITABILITA’
Presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Sesto Forentino, è stato possibile
accertare che l’edificio è stato realizzato in forza di Licenza Edilizia n. 65/3647 del
20.5.1966 e successiva Variante in corso d’opera n. 310/1967 del 15.1.1968.
In data 3 febbraio 1968 veniva rilasciata Licenza di abitabilità n. 5/68.
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4.2
CONDONO EDILIZIO CONDOMINIALE
Presso l’Ufficio Condoni Edilizi del Comune di Sesto Fiorentino è stata reperita una
istanza di condono per le parti condominiali del fabbricato.
Infatti, l’amministratore del condomino, sig. Parretti Piero, presentava in data
17/04/1986 domanda di concessione in sanatoria ai sensi della Legge 47/85
assunta al Prot. 19183/86 (Busta n. 2898/86) per le seguente difformità, realizzate
in corso d’opera, relative ai prospetti ed alle parti comuni:
-
Realizzazione
di
finestre
e
porte-finestre
sui
pianerottoli
intermedi
condominiali per accesso ai terrazzi di uso esclusivo.
-
Difformità nell’attuale posizionamento della porta di ingresso condominiale e
delle finestre degli atri.
-
Chiusura porta accesso al terrazzo condominiale.
Successivamente, in data 28 ottobre 1992, faceva istanza di integrazione, al fine
denunciare le seguenti nuove difformità:
-
Piano seminterrato:
Modifiche delle dimensioni della C.T. e della conformazione dei box, dei corridoi
di accesso alle cantine e del piazzale a comune.
-
Piano terreno:
Modifiche delle dimensioni dell’atrio e del vano scala.
Realizzazione muretto recinzione giardini condominiali.
-
Piano tipo:
Difformità nella realizzazione del vano scala (senso delle rame invertito)
-
Piano attico:
Difformità nel posizionamento della porta di ingresso all’attico.
A fronte di tali richieste è stata rilasciata la Concessione in Sanatoria n. 158 del
6.2.1993. ( Busta 2898/86)
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4.3
PLANIMETRIE CATASTALI
L’immobile venne accampionato al C.E.U. alla Partita 4894 intestata alla Ditta
Bestini Aldo.
Sono state reperite agli atti dell’Ufficio Provinciale del territorio di Firenze le
planimetrie d’impianto dell’alloggio e del box presentate in data 20 aprile 1967 a
firma del geom. Lorenzo BALLI Iscritto all’Ordine dei geometri della Provincia di
Firenze. (Prot. n. 4207 alloggio e n. 4189 box)
4.4
CONFORMITA’ URBANISTICA
Al fine di certificare l’alienabilità dell’alloggio e la sua conformità urbanistica, si è
proceduto – quindi - a confrontare lo stato dei luoghi con gli elaborati grafici allegati
alla Licenza Edilizia, al Condono Edilizio condominiale ed alle planimetrie catastali.
Dal
confronto
si
è
potuta
rilevare
la
sostanziale
corrispondenza
tra
le
rappresentazioni grafiche suddette con l’attuale stato dei luoghi, ad eccezione di
lievi difformità delle misure interne dei vani. Per tali irrilevanti differenze, inevitabili
nella fase esecutiva, il Comune di Sesto Fiorentino, ha stabilito che gli immobili che
dalla loro costruzione non hanno subito variazioni rispetto alle concessioni edilizie,
salvo per quelle modifiche eseguite in corso di costruzione, non sono assoggettati
alla presentazione di alcuna domanda di sanatoria edilizia, visto e considerato che
sono opere, per le quali è stato rilasciato regolare permesso di abitabilità. Inoltre,
poiché non risulta variata né la consistenza né la rendita dell’unità immobiliare,
secondo le Circolari più volte emanate dall’ex Direzione Generale del Catasto, non è
necessario presentare denuncia di variazione al N.C.E.U.
Pertanto si può attestare che, dall’epoca di costruzione dell’edificio (3 febbraio
1968), non sono state eseguite opere o lavori di modifica, né trasformazioni d’uso
e di destinazione, inerenti i locali di che trattasi per le quali sarebbe stato
necessario presentare richiesta di licenza, concessione,autorizzazione o di sanatoria
edilizia, né denuncie di variazione al Catasto.
Quanto sopra premesso:
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Considerato che dall’epoca di costruzione, sull’immobile non sono stati effettuati
lavori soggetti ad autorizzazione, licenza o concessione edilizia, si può attestare che
non si sono riscontrate opere inerenti i locali oggetto di vendita che siano in
contrasto con la Legge 47/85 del condono edilizio e seguenti e se ne certifica,
pertanto, la conformità urbanistica.
5. DESTINAZIONE D’USO
L’immobile, a destinazione residenziale, è locato a ..omissis.., in virtù di un
contratto di locazione stipulato ai sensi della Legge 431/98 (canone concordato) con
scadenza 28.2.2009.
Attualmente il sig. omissis corrisponde un canone mensile pari a circa Euro 330,00.
________________________________________________________________
Allegati:
-
Planimetrie catastali
Visure catastali C.E.U.
Estratto della mappa catastale
Copia Licenza abitabilità n. 5/1968
Copia Autorizzazione Sanatoria n. 158 del 6.2.93
Copia Denuncia Successione n. 29 del 27.9.83 omesso
------------------------------------------------------------------------------------------Firenze, 30 ottobre 2006
IL TECNICO
(arch. Luciano D’Agostino)
IL DIRIGENTE
( arch. Vito Carriero )
11
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