ADEMPIMENTI FISCALI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Tesina di PAGNOZZI MIMMO
Premessa
L’attuale complessità della normativa fiscale e giuridica comporta per il giovane aspirante
amministratore di condominio la necessità di avere un quadro di riferimento sufficientemente chiaro
e completo sugli obblighi fiscali e legali posti in capo all’amministratore di condominio.
Sembra infatti chiara la tendenza a porre in capo al condominio (e quindi all’amministratore in
quanto legale rappresentante dello stesso) nuovi obblighi di natura burocratica, fiscale, contributivi,
di norme tecniche sulla sicurezza e sul risparmio energetico.
La frequenza del corso Anaci 2007-08 ha fatto evidenziato la necessità di una maggiore
professionalizzazione dell’attività di amministratore di condominio, non solo da un punto di vista
propriamente tecnico, in considerazione dell’evoluzione della tecnologia nel settore degli impianti e
dell’edilizia, ma anche dal lato fiscale ed amministrativo.
Obblighi previdenziali e versamenti IVA
Il Condominio è diventato dal 1998 “sostituto d’imposta” (legge 27/12/97 n. 449), ed è pertanto
obbligato ad effettuare le ritenute sui corrispettivi, onorari o salari che paga per prestazioni di lavoro
autonomo o di lavoro dipendente, compresi i compensi dell’amministratore.
Ricordiamo che comunque il condominio, anche se non è dotato di personalità giurica, deve
comunque essere titolare per legge di un apposito codice fiscale.
Praticamente, l’Amministratore, quale rappresentante legale del Condominio, deve:
- pagare l’Iva e il Contributo Previdenziale ai professionisti esterni incaricati dal Condominio a
svolgere la loro opera professionale;
- pagare l’Iva e il Contributo Previdenziale alla relativa “Cassa di categoria” all’Amministratore
quando lo stesso è un professionista iscritto a un “albo”;
- pagare l’Iva e il Contributo Previdenziale INPS all’Amministratore quando lo stesso esercita
l’attività di amministratore in modo professionale, con regolare partita Iva, ma senza una propria
Cassa Previdenziale;
- effettuare le normali trattenute IRPEF, relative addizionali e contributo previdenziale (variabile a
seconda che sia iscritto già ad una “cassa”, che sia pensionato o che sia privo completamente di
copertura previdenziale) all’Amministratore quando il rapporto con lo stesso si configura come
Lavoro a progetto (Articolo 61 del D.Lgs 276/2003);
Gli importi dovuti a titolo di Iva, Contributi Previdenziali e le ritenute IRPEF, devono essere versati
attraverso il mod. F24; in un prossimo futuro gli esperti sono inoltre concordi nel ritenere che verrà
esteso anche al condominio l’obbligo di versamento telematico di tali somme al fisco.
Ritenuta fiscale sugli appalti
L’ultima novità fiscale di forte impatto è stata introdotta dalla Finanziaria 2007: si tratta della
cosiddetta “ritenuta fiscale sugli appalti condominiali”. In buona sostanza si tratta di trattenere sulle
fatture di tutte le opere e i servizi a favore del condominio il 4% dell’importo. Questa cifra andrà
poi direttamente versata al Fisco. La ritenuta del 4% si aggiunge a quella del 20%, messa in campo
dalla Finanziaria del 1998, che sempre il condominio deve trattenere sulle buste paga o sulle fatture
di chi presta un lavoro a favore del condominio.
La ritenuta è in sostanza un anticipo sulle imposte dovute al Fisco, che non attende pazientemente
di incassare le imposte sui redditi l’anno dopo che sono stati percepiti, ma vuole al più presto
possibile una parte del denaro che gli è dovuto. Fatto sta che incassa questo anticipo non da parte di
chi ha ricevuto il pagamento ma addirittura da parte di chi paga. Quest’ultimo è definito
tecnicamente “sostituto d’imposta”, perché si sostituisce alla persona che è pagata nel versare una
parte delle imposte.
Quindi il condominio, dal 1998 in poi, è divenuto “sostituto d’imposta”. Attenzione, però: è del
condominio che parliamo, non dell’amministratore condominiale. Quindi è ciascun proprietario di
un palazzo che deve pagare la ritenuta e, se non lo fa, è responsabile. Tant’è che il Fisco, se non
riceve quanto gli è dovuto, può rivolgersi perfino a un solo condomino dello stabile e chiedergli
tutta la cifra, comprensiva di interessi e sanzioni. Starà poi al malcapitato rifarsi sugli altri
condomini per quanto devono pagare in rapporto alle loro quote di proprietà e, se è il caso, far loro
causa per riottenere quanto ha diritto di ricevere. Così il Fisco ha la sicurezza di incassare tutto
quello che vuole, richiedendo il versamento di quanto dovuto al più ricco o al più “legalista” tra i
proprietari.
Secondo il Fisco, comunque, resta l’amministratore il "soggetto normalmente incaricato" di operare
la ritenuta, almeno dove dovrebbe per legge esistere, cioè negli stabili da cinque condomini in su
(circolare 6 novembre 2000, n. 204). Resta però legittima una scelta diversa da parte del
condominio stesso, per esempio quella di un consulente tributario o un commercialista.
Viceversa nei condomini fino a quattro condomini, in cui non si è inteso nominare un
amministratore (cosa che resta sempre possibile fare), le ritenute dovranno essere effettuate da uno
qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo,"provvederà
ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione
dei sostituti d'
imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi."
Dal 2007 le ritenute sono di due tipi. La prima è del 20%, e si applica a:
-
dipendenti del condominio (portiere,giardiniere);
-
prestazioni regolari da professionisti o comunque persone con partita Iva (amministratore
condominiale, ingegneri, architetti, geometri che hanno fatto progetti o direzione lavori in appalti,
avvocati che hanno lavorato per una causa);
-
prestazioni occasionali di tipo professionale (il caso tipico è il condomino che si presta a fare
l’amministratore per il proprio palazzo, o esegue alcune delle sue funzioni).
La seconda è del 4% e si applica a tutti i contratti d’opera o d’appalto. In pratica si tratta di tutte le
opere di cui il condominio ha bisogno da parte di imprese o artigiani. Quindi gli interventi di
manutenzione o ristrutturazione dell'
edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici,
l'
esecuzione di attività di pulizia, la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti
comuni dell'
edificio.
Quindi sono soggetti a ritenuta quasi tutti i pagamenti fatti da un condominio, con l’eccezione di:
a) i contratti di utenze (acqua, luce, gas, gasolio, telefono, pagamenti assicurativi e di servizi
bancari);
b) gli acquisti di materiale o anche apparecchi, non legati a una prestazione d’opera o comunque in
cui la prestazione d’opera ha un carattere “accessorio”, cioè secondario. Nessuna ritenuta, (ci
mancherebbe…) per acquistare lampadine di ricambio, detersivi, stracci della polvere. Ma neanche
per acquistare dal negozio vicino una serratura nuova al portone, perfino se è un addetto del
negoziante a montarla (a patto che il costo della serratura sia superiore a quella della mano d’opera).
Le ritenute vanno versate tramite il modello F24 entro il 15 del mese per il mese precedente
(termine che slitta al 16 o al 17 se il 15 è, rispettivamente, sabato o domenica). Va riportato un
determinato codice tributo. Per il 20% di ritenuta può essere 1001(salari e stipendi ai dipendenti),
1040 ( prestazioni rese da professionisti con partita IVA), 1041 (prestazioni occasionali). Per il 4%
è il 1019 (artigiani) oppure il 1020 (imprese). Non è finita, ci sono altri due obblighi. Il primo è
spedire alla persona o società soggetta alla ritenuta una dichiarazione dei compensi assoggettati alla
ritenuta stessa. Il secondo è compilare il modello 770 del condominio, al momento della
presentazione della sua dichiarazione dei redditi del condominio stesso.
Ovviamente diamo queste indicazioni perché ciascun proprietario sia consapevole dei suoi obblighi,
che quasi sempre demanderà da compiere a un professionista o un tecnico.
La Finanziaria 1998 ha stabilito anche che gli amministratori sono tenuti a "comunicare
annualmente all'
anagrafe tributaria l'
ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i
dati identificativi dei relativi fornitori".
Il regolamento esclude della legge dalla comunicazione all'
anagrafe:
a) i dati relativi alle forniture di gas, elettricità e luce;
b) i dati relativi ai servizi per cui il condominio deve operare la ritenuta d'
imposta (per esempio
ritenute sull’onorario dell'
amministratore, su stipendio del portiere, su consulenze professionali, su
appalti a imprese ed artigiani);
c) le spese inferiori a 258,23 euro affrontate con un singolo fornitore.
Per le spese soggette a denuncia bisogna comunicare:
• nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale dell'
amministratore;
• nome del condominio, indirizzo completo, codice fiscale del condomino;
• nome, cognome o eventuale ragione sociale del fornitore, codice e domicilio fiscale, importo
della spesa complessiva nell'
anno solare (per ciascun fornitore).
La circolare delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204 chiarisce che, in mancanza di amministratore di
condominio, questa comunicazione non è dovuta. L'
obbligo di comunicare l'
elenco dei fornitori
ricade sull'
amministratore che è in carica alla data del 31 dicembre dell'
anno cui si riferisce l'
elenco.
Si è chiarito anche che l'
amministratore di diversi condomini non deve presentare distinte
comunicazioni per ciascun palazzo, bensì un'
unica comunicazione nella quale, si elencano,
separatamente per ciascun condominio amministrato, i dati sopra elencati.
Infine la finanziaria 1998 ha stabilito che gli uffici possono richiedere agli amministratori di
condominio negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (al limite
anche copia del rendiconto di gestione). Le notizie e i dati non forniti, gli atti, i documenti, i libri e i
registri non esibiti o non trasmessi in risposta agli inviti dell'
ufficio, non possono essere presi in
considerazione a favore del contribuente, ai fini degli accertamenti. Di ciò, l'
ufficio deve informare
il contribuente insieme alla richiesta.
Sostituti d'
imposta: le sanzioni
VIOLAZIONE
SANZIONE
Omessa presentazione dichiarazione sostituto Dal 120° al 240% dell’ammontare delle ritenute
d’imposta
non versate, con minimo di 258 euro
Infedele dichiarazione (non tutto è stato Dal 100 al 200% dell’importo delle ritenute non
dichiarato o è incompleto). Compensi, interessi versate. Minimo 258 euro
e altri versamenti superiori a quelli dichiarati
Versamento effettuato ritenute ma dichiarazione Se le ritenute non dichiarate sono state versate:
omessa
sanzioni da 258 a 2.065 euro
Omessa effettuazione delle ritenute alla fonte
20% in più della soma non versata
Omesso
o
insufficiente
versamento
delle 30% dell'
importo non versato
ritenute
Mancanza di un nominativo del percipiente
51 euro a nominativo
ICI sulle parti comuni del condominio
L’imposta comunale sugli immobili è un tributo dovuto anche sugli immobili in comproprietà
condominiale. Infatti le parti comuni di un edificio condominiale, suscettibili di reddito autonomo
(ad esempio, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, l’autorimessa, il locale per le
assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia, e per gli altri servizi in comune) il versamento può
essere effettuato dall'
amministratore del condominio.
Tutti i proprietari (o titolari di diritti reali di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) hanno
l’obbligo di dichiarare gli immobili posseduti, mediante la presentazione di un apposito modello, al
Comune in cui si trovano gli stessi. Il modello di dichiarazione è approvato annualmente con
decreto ministeriale (istruzioni e modello sono reperibili sul sito internet del Dipartimento per le
politiche fiscali www.finanze.it).
Per gli immobili condominiali tale adempimento deve essere espletato, per conto dei condòmini,
dall’amministratore. La dichiarazione è valida anche per gli anni successivi se non si verificano
variazioni che comportano un diverso importo dell’imposta da versare. In caso di variazioni
riguardanti la struttura o la destinazione degli immobili, l’amministratore è tenuto a presentare una
nuova dichiarazione entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Al versamento dell’ICI sono tenuti i singoli condòmini, ciascuno per la propria quota. Tuttavia, per
facilitare l’adempimento, il comune, con proprio regolamento, può riconoscere all’amministratore
di condominio la facoltà di effettuare un versamento complessivo. In tal caso, l’amministratore
effettuerà la ripartizione tra i condòmini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, fornendo loro la
documentazione relativa alla determinazione e al versamento dell’imposta.
L'
ICI deve essere versata in due rate:
- la prima, in acconto, va pagata entro il 16 giugno ed è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta per
l’anno; il calcolo si effettua tenendo conto dell’aliquota dell’anno precedente;
- la seconda rata, a saldo, si versa tra il 1° e il 16 dicembre e si calcola applicando l’aliquota
deliberata dal Comune per l’anno in corso.
Il pagamento può essere anche effettuato in unica soluzione entro il termine previsto per l’acconto;
in tal caso, però, occorre applicare l’aliquota stabilita dal Comune per l’anno in corso. Tutti i
versamenti possono essere eseguiti utilizzando il modello F24 o il bollettino postale presso: gli
uffici postali; gli agenti della riscossione; le banche.
Il Comune può inoltre disporre modalità di pagamento aggiuntive o sostitutive di quelle indicate (ad
esempio, direttamente nelle casse delle tesorerie comunali). Per maggiori informazioni i
contribuenti possono rivolgersi ai competenti uffici comunali.
Si prende spunto da tale ricorrenza, per evidenziare che, per le parti comuni di un edificio
condominiale, suscettibili di reddito autonomo (come l'
alloggio del portiere, il locale per
l’assemblee, l’autorimessa ad uso promiscuo dei condomini,
ecc.), il versamento può essere
effettuato dall'
amministratore del condominio, seguendo le indicazioni di cui al punto precedente.
Tassa smaltimento rifiuti solidi urbani
In merito all’obbligo di versare la Tarsu per le parti condominiali, un importante principio è stato
sancito dalla Sentenza della Corte di cassazione n° 15131 del 28 Novembre 2001, che ha stabilito
che la tassa rifiuti non rientra tra le spese di manutenzione e gestione delle parti e servizi comuni
dell'
edificio, perchè è relativa alle singole unità immobiliari che appartengono a ciascuno dei
condomini; va dunque ripartita applicando i criteri in base ai quali è determinata dall'
ente
impositore, diversi da quelli con i quali vengono ripartite le spese condominiali in senso proprio.
In molti condominii milanesi, ma anche in altre città, vige la prassi dell'
intestazione della cartella
esattoriale TARSU al condominio anzichè al singolo proprietario o inquilino. Un condomino aveva
contestato la ripartizione per millesimi della TARSU intestata al condominio. I risultati di
ripartizione, con tale criterio, possono risultare anche sensibilmente differenti anche a parità di
metratura, giacchè nella formazione della tabella millesimale si tiene conto anche del piano,
dell'
esposizione e di molte altre caratteristiche. Mentre, la norma istitutiva della TARSU si riferisce
quasi esclusivamente ai metri quadri, affidando ai Comuni la possibilità di operare diversi criteri
(come il numero delle persone).
Altri obblighi fiscali
Per rendere più completa l’elencazione degli obblighi fiscali a cui l’amministratore di condominio
deve adempiere si citano anche:
a) versare l’eventuale tassa sul passo carraio, se prevista nel comune;
b) versare la tassa d’occupazione del suolo pubblico, se si è costretti a montare delle impalcature
sulla strada di pubblico passaggio (in genere se ne occupa l’impresa che gestisce i lavori);
c) adempiere agli obblighi procedurali in relazione alla concessione di agevolazioni in tema di
ristrutturazioni e lavori di adeguamento a nuovi standard di risparmio energetico.
