A cura della Redazione Directio
Affitto d’azienda: aspetti fiscali
Ai fini impositivi il contratto d’affitto d’azienda è rilevante sia sotto l’aspetto delle imposte indirette sia
delle imposte dirette.
In linea generale il contratto è soggetto ad IVA ad aliquota ordinaria, essendo un'operazione imponibile,
in quanto sono considerate prestazioni di servizi le "concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e
simili" se effettuate verso corrispettivo.
Tuttavia l’affitto dell’unica azienda da parte di un imprenditore individuale, non rientra tra le
operazioni rilevanti IVA: in effetti il cedente si priva del “requisito soggettivo” che costituisce uno dei tre
requisiti per l’assoggettamento ad IVA (vale a dire non è più soggetto passivo di imposta); i canoni di
locazione saranno invece soggetti ad imposta di registro proporzionale.
Le diverse situazioni riferibili all’imprenditore individuale sono rappresentate dallo schema che segue:
Se invece si tratta di una società che cede in affitto l’unica azienda, comunque mantiene la qualifica di
imprenditore e l’operazione è imponibile ai fini IVA.
Sono invece esenti IVA ai sensi dell’art. 10 n. 8 DPR 633/1972 gli affitti di aziende agricole.
L’affitto di un ramo d’azienda (o l’affitto di una sola di più aziende possedute dal locatore) è soggetto ad
obbligo di registrazione nel termine fisso di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante, con
conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (euro 168), nel caso si tratti di
operazione soggetta ad IVA.
Se invece il locatore è imprenditore individuale con un’unica azienda, con la locazione d’azienda perde
la soggettività IVA e i canoni di locazione devono essere assoggettati ad imposta di registro. Le
aliquote applicate sono in questo caso le seguenti:
a) se nel contratto sono previsti canoni separati per l’immobile e gli altri beni locati si applica
l’aliquota del 2% sul fabbricato e del 3% sui restanti beni;
b) se il contratto prevede un unico canone si applica l’aliquota al 3%.
Sotto l’aspetto delle imposte dirette occorre determinare il reddito del locatore (che percepisce i canoni
di affitto) e valutare l’impatto degli ammortamenti dei beni concessi in affitto.
Regime fiscale per il locatore
Anche nel valutare il reddito del locatore, occorre distinguere il caso di mantenimento o meno della
qualifica di imprenditore:
se l’imprenditore cede solo un ramo d’azienda, o qualora sia un soggetto giuridico autonomo, i
canoni di locazione partecipano alla formazione del reddito secondo le regole d’impresa, cioè
per competenza. I canoni saranno anche assoggettati ad IRAP, costituendo dei ricavi o proventi
vari;
se invece il concedente è imprenditore individuale che concede in affitto l'unica azienda, come
già precisato nella trattazione delle imposte indirette, perde lo status di imprenditore con la
conseguenza che i canoni di locazione non rientreranno più nell'ambito del reddito di impresa
ma verranno tassati come redditi diversi ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. h) TUIR e non sono
soggetti ad IRAP. Il reddito imponibile è rappresentato dai canoni percepiti al netto delle spese
documentate sostenute relative al contratto e alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria se è
previsto contrattualmente che siano a carico del concedente. In caso di cessione dell’azienda
affittata, l’eventuale plusvalenza concorrerà rispettivamente come reddito di impresa o come
reddito diverso.
Regime fiscale dell’affittuario
Il reddito dell’affittuario si determina invece secondo le ordinarie regole del reddito d’impresa, salva la
particolarità stabilita dall’art. 102 c. 8 e art. 103 c. 4, TUIR, relativamente alle quote di ammortamento.
Queste infatti, possono essere dedotte dal reddito dell’affittuario, in quanto effettivo utilizzatore dei beni
derogando ai principi generali di deducibilità degli ammortamenti in capo a colui che ha sostenuto il
costo di acquisto dei beni stessi, per tutto il periodo di durata del contratto. Le quote di ammortamento
sono calcolate sul costo originario ma tenendo conto della residua vita utile all’atto della conclusione
del contratto, risultante dalla contabilità del concedente. Se invece il contratto d’affitto prevede che il
concessionario non abbia l’obbligo di restituire i beni nello stesso stato di efficienza in cui si trovavano
inizialmente, le quote di ammortamento continueranno ad essere dedotte dal proprietario dell’azienda
nella sua contabilità se si tratta di società o comunque di imprenditore che non cede l’unica azienda; in
caso contrario non può dedurre alcun costo.
In capo all’affittuario costituisce ulteriore componente positivo, qualificata come sopravvenienza attiva,
l’eventuale differenza positiva tra i valori in inventario alla scadenza del contratto e i valori da inventario
iniziale. Tale differenza può essere imputabile ad eventuali nuovi acquisti di beni effettuati dal
concessionario.
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