Valore di Trasformazione

Valutazione economica del progetto
Corso del prof. Stefano Stanghellini
Valore di Trasformazione
Valore di trasformazione
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La stima del valore di trasformazione si configura come una procedura atta a
prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene immobile da
trasformare riguardato come bene strumentale) in relazione al valore di
mercato del bene prodotto (edificio o complesso immobiliare frutto della
trasformazione).
L’assunto che sta alla base di tale procedura è che un soggetto razionale non è
disposto a pagare (all’attualità) un bene (cioè il bene immobile da trasformare)
ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel
medesimo bene sarà in grado di produrre.
Il “valore di trasformazione” del bene A è frutto dunque di una differenza fra
ricavi e costi relativi alla produzione del bene B:
VtrA = (PmB – KtrB)/ qn
Ordinarietà nel tempo
A differenza di altri processi produttivi, la trasformazione dei beni immobiliari richiede più
anni di tempo. Si pone quindi la necessità di omogeneizzare grandezze finanziarie che si
presentano in tempi molto distanti fra loro (principio dell’ordinarietà nel tempo).
Nel caso in cui il prodotto edilizio sia venduto all’anno n e i costi si distribuiscano variamente
lungo il tempo della trasformazione
–
Vtr = Vmp / qn – Σi=1..n (Ktri / qi)
Vtr
Ktr 1
Ktr 2
Ktr …
Vmp
Costi della trasformazione
0
1
2
…
n
Highest and Best Use
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La stima del valore di un bene (datrasformare) nell’ambito della
procedura per “valore di trasformazione” si fonda sul concetto di
Highest and Best Use (HBU)
Si tratta del più probabile uso di un bene …
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fisicamente possibile
giustificato in modo appropriato
legalmente consentito
finanziariamente fattibile
… e che si traduce nel valore più elevato del bene oggetto di
stima
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
Planimetria generale dell’ex convento adibito a complesso ospedaliero
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
Estratto della “Relazione illustrativa”
Estratto della “Relazione tecnica”
per la variante al PRG
per richiesta di autorizzazione all’alienazione
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
FOTO 2. Particolare delle coperture e del
campanile della chiesa nel primo cortile.
Planimetria dell’ospedale
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
FOTO 3. Il primo cortile interno, già antico
chiostro.
Planimetria dell’ospedale
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
FOTO 4. Passaggio al secondo cortile del complesso
ospedaliero.
Planimetria dell’ospedale
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
FOTO 5. Area esterna: il cortile dell’attuale accesso
all’ospedale.
Planimetria dell’ospedale
Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi
Suddivisione del complesso immobiliare in
corpi di fabbrica
Esempio: nuove destinazioni e consistenze
Ipotesi di trasformazione:
le destinazioni e le loro consistenze (mq commerciali)
Parte antica:
a) commercio
b) residenza
1.202 mq
4.980 mq
Corpi aggiunti
a) residenza
6.270 mq
Esempio: valori e costi unitari
La stima con il “valore di trasformazione” della parte antica
I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari):
a) commercio:
b) residenza:
2.600,00 euro/mq
2.450,00 euro/mq
I costi della trasformazione (valori di costo parametrici):
a) opere di restauro e risanamento:
b) spese tecniche:
c) contributo di costruzione:
d) spese di commercializzazione:
1.050,00 euro/mq
125,00 euro/mq
110,00 euro/mq
45,00 euro/mq
Esempio: valori e costi unitari
La stima con il “valore di trasformazione” dei corpi aggiunti
I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari):
a) residenza:
2.450,00 euro/mq
I costi della trasformazione (valori di costo parametrici):
a) opere di ristrutturazione:
b) spese tecniche:
c) contributo di costruzione:
d) spese di commercializzazione:
1.050,00 euro/mq
120,00 euro/mq
90,00 euro/mq
50,00 euro/mq
Esempio: distribuzione temporale di costi e di ricavi
anni
0
1
2
3
4
15.326.000 euro
3.350.000 euro
8.222.060 euro
5
Esempio: sviluppo del calcolo estimativo
Il valore attuale della parte antica:
Vmp = (2.600,00 euro/mq x 1.202 mq) + (2.450,00 euro/mq x 4.980 mq) =
= 15.326.200,00 euro
Ktr = 1.330,00 euro/mq x 6.182 mq = 8.222.060,00 euro
P = 3.350.000,00 euro (~ 22% di Vmp)
Il saggio di sconto scelto è del 5%.
Vtr = 15.326.200,00 / q4 - 8.222.060,00 / q2 - 3.350.000,00 / q4 =
= 15.326.200,00 x 0.823 - 8.222.060,00 x 0.907 - 3.350.000,00 x 0,823 =
= 2.399.000,00 euro
Esempio: sviluppo del calcolo estimativo
Il valore attuale dei corpi aggiunti:
Vmp = 2.450,00 euro/mq x 6.270 mq = 15.361.500,00 euro
Ktr = 1.315,00 euro/mq x 6.270 mq = 8.245.050,00 euro
P = 3.380.000,00 euro (~ 22% di Vmp)
Il saggio di sconto scelto è del 5%.
Vtr = 15.361.500,00 / q4 - 8.245.050,00 / q2 - 3.380.000,00 / q4 =
= 2.382.500,00 euro
Esempio: stima del profitto dato il prezzo
Il prezzo del complesso immobiliare da riconvertire è dato:
Ptr = 2.399.000,00 euro (parte antica) + 2.382.500,00 euro (corpi aggiunti)
= 4.781.500,00 euro
In cui Ptr è il prezzo del bene immobile da trasformare (non più Vtr).
Il valore incognito è il profitto P.
Allora si avrà:
P = Vmp - Ktr - Ptr
Per approfondimenti
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Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,
Etas, Milano
Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis,
Roma
Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di
Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze