Valutazione economica del progetto Corso del prof. Stefano Stanghellini Valore di Trasformazione Valore di trasformazione La stima del valore di trasformazione si configura come una procedura atta a prevedere il prezzo di uno dei fattori della produzione (bene immobile da trasformare riguardato come bene strumentale) in relazione al valore di mercato del bene prodotto (edificio o complesso immobiliare frutto della trasformazione). L’assunto che sta alla base di tale procedura è che un soggetto razionale non è disposto a pagare (all’attualità) un bene (cioè il bene immobile da trasformare) ad un prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel medesimo bene sarà in grado di produrre. Il “valore di trasformazione” del bene A è frutto dunque di una differenza fra ricavi e costi relativi alla produzione del bene B: VtrA = (PmB – KtrB)/ qn Ordinarietà nel tempo A differenza di altri processi produttivi, la trasformazione dei beni immobiliari richiede più anni di tempo. Si pone quindi la necessità di omogeneizzare grandezze finanziarie che si presentano in tempi molto distanti fra loro (principio dell’ordinarietà nel tempo). Nel caso in cui il prodotto edilizio sia venduto all’anno n e i costi si distribuiscano variamente lungo il tempo della trasformazione – Vtr = Vmp / qn – Σi=1..n (Ktri / qi) Vtr Ktr 1 Ktr 2 Ktr … Vmp Costi della trasformazione 0 1 2 … n Highest and Best Use La stima del valore di un bene (datrasformare) nell’ambito della procedura per “valore di trasformazione” si fonda sul concetto di Highest and Best Use (HBU) Si tratta del più probabile uso di un bene … – – – – fisicamente possibile giustificato in modo appropriato legalmente consentito finanziariamente fattibile … e che si traduce nel valore più elevato del bene oggetto di stima Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi Planimetria generale dell’ex convento adibito a complesso ospedaliero Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi Estratto della “Relazione illustrativa” Estratto della “Relazione tecnica” per la variante al PRG per richiesta di autorizzazione all’alienazione Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi FOTO 2. Particolare delle coperture e del campanile della chiesa nel primo cortile. Planimetria dell’ospedale Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi FOTO 3. Il primo cortile interno, già antico chiostro. Planimetria dell’ospedale Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi FOTO 4. Passaggio al secondo cortile del complesso ospedaliero. Planimetria dell’ospedale Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi FOTO 5. Area esterna: il cortile dell’attuale accesso all’ospedale. Planimetria dell’ospedale Esempio: stima di un ex convento da riconvertire ad altri usi Suddivisione del complesso immobiliare in corpi di fabbrica Esempio: nuove destinazioni e consistenze Ipotesi di trasformazione: le destinazioni e le loro consistenze (mq commerciali) Parte antica: a) commercio b) residenza 1.202 mq 4.980 mq Corpi aggiunti a) residenza 6.270 mq Esempio: valori e costi unitari La stima con il “valore di trasformazione” della parte antica I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari): a) commercio: b) residenza: 2.600,00 euro/mq 2.450,00 euro/mq I costi della trasformazione (valori di costo parametrici): a) opere di restauro e risanamento: b) spese tecniche: c) contributo di costruzione: d) spese di commercializzazione: 1.050,00 euro/mq 125,00 euro/mq 110,00 euro/mq 45,00 euro/mq Esempio: valori e costi unitari La stima con il “valore di trasformazione” dei corpi aggiunti I valori dopo la trasformazione (ricavi unitari): a) residenza: 2.450,00 euro/mq I costi della trasformazione (valori di costo parametrici): a) opere di ristrutturazione: b) spese tecniche: c) contributo di costruzione: d) spese di commercializzazione: 1.050,00 euro/mq 120,00 euro/mq 90,00 euro/mq 50,00 euro/mq Esempio: distribuzione temporale di costi e di ricavi anni 0 1 2 3 4 15.326.000 euro 3.350.000 euro 8.222.060 euro 5 Esempio: sviluppo del calcolo estimativo Il valore attuale della parte antica: Vmp = (2.600,00 euro/mq x 1.202 mq) + (2.450,00 euro/mq x 4.980 mq) = = 15.326.200,00 euro Ktr = 1.330,00 euro/mq x 6.182 mq = 8.222.060,00 euro P = 3.350.000,00 euro (~ 22% di Vmp) Il saggio di sconto scelto è del 5%. Vtr = 15.326.200,00 / q4 - 8.222.060,00 / q2 - 3.350.000,00 / q4 = = 15.326.200,00 x 0.823 - 8.222.060,00 x 0.907 - 3.350.000,00 x 0,823 = = 2.399.000,00 euro Esempio: sviluppo del calcolo estimativo Il valore attuale dei corpi aggiunti: Vmp = 2.450,00 euro/mq x 6.270 mq = 15.361.500,00 euro Ktr = 1.315,00 euro/mq x 6.270 mq = 8.245.050,00 euro P = 3.380.000,00 euro (~ 22% di Vmp) Il saggio di sconto scelto è del 5%. Vtr = 15.361.500,00 / q4 - 8.245.050,00 / q2 - 3.380.000,00 / q4 = = 2.382.500,00 euro Esempio: stima del profitto dato il prezzo Il prezzo del complesso immobiliare da riconvertire è dato: Ptr = 2.399.000,00 euro (parte antica) + 2.382.500,00 euro (corpi aggiunti) = 4.781.500,00 euro In cui Ptr è il prezzo del bene immobile da trasformare (non più Vtr). Il valore incognito è il profitto P. Allora si avrà: P = Vmp - Ktr - Ptr Per approfondimenti Forte F. e De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma Copiello S. (2011), Progetti urbani in partenariato. Studi di Fattibilità e Piano economico finanziario, Alinea, Firenze