L'affitto
I contratti d'affitto
Il contratto di affitto, o di locazione, è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a
un’altra il godimento di un bene immobile per un certo tempo, dietro il pagamento di un
determinato compenso, il canone d'affitto (o di locazione).
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati,
qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Ma se la durata del contratto non supera i trenta
giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone, non si è obbligati alla
registrazione del contratto.
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La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto, e dopo aver
versato l'imposta di registro. Quest'ultima va pagata utilizzando il modulo F23, ma in caso di
registrazione telematica può essere pagata contestualmente con la registrazione stessa.
Dal 1° luglio 2010, con la registrazione del contratto d'affitto, vanno comunicati obbligatoriamente i
dati catastali completi dell'immobile.
Il contratto di locazione può essere registrato in due modi:
modalità telematica (obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per
tutti gli altri contribuenti), la quale consente il contestuale pagamento on- line delle imposte
e di eventuali interessi e sanzioni, che vengono calcolati direttamente dal software;
modalità tradizionale (cartacea), recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate,
dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o
postale.
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Tra proprietario ed inquilino, possono essere stipulati due diversi tipi di contratto:
contratto a canone libero; in questo caso, l'importo del canone è lasciato alla libera
trattativa individuale; la durata minima è di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4, salvo
necessità del locatore; per il resto, vale il principio della libertà contrattuale;
contratto a canone calmierato; si basa su accordi stipulati, a livello locale, tra le
organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini; la sua durata è di 3 anni,
rinnovabile per altri 2; può essere adottato anche per locazioni di durata transitoria, ad
esempio per studenti fuori sede; i modelli di contratto calmierato utilizzabili sono depositati
presso i Comuni.
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Alla prima scadenza del contratto (4 anni per il canone libero, 3 per il calmierato), se le parti non si
mettono d'accordo per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto, per altri 4 anni (contratto
libero) o 2 anni (calmierato). Scaduto anche questo secondo periodo, ciascuna delle parti può
attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni, o comunicare la rinuncia al rinnovo con
lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza.
In mancanza di comunicazioni, il contratto è rinnovato tacitamente.
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Sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quelle sopra indicate.
Inoltre è nullo anche ogni patto, al di fuori del contratto stesso, con cui le parti si accordino per il
pagamento di un canone d'affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
In tal caso, l'inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell'immobile, può chiedere la restituzione delle
somme pagate in più, dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni e/o le
eventuali bollette domestiche intestate a proprio nome; oppure, in loro mancanza, ricorrendo a
testimoni.
Tipi di Contratti
Cosa sapere per firmare un contratto d’affitto
I nuovi regolamenti d’affitto sono stati introdotti nel 1999, da quando cioè
esistono due tipi di contratto: un contratto a mercato libero e un contratto
convenzionato che contengono delle condizioni predeterminate.
Un contratto di mercato libero è rinnovabile per quattro anni per un periodo aggiuntivo di quattro anni, in
cui l'affittuario e il padrone di casa concordano sulle condizioni da prendere. Un contratto convenzionato è
un contratto rinnovabile di tre anni con l'opzione di rinnovo di due anni, nonostante il periodo iniziale
possa essere aumentato a cinque anni con nessuna opzione di rinnovo. Questi nuovi contratti
sostituiscono il vecchio equo canone e i patti in deroga, sebbene questi contratti rimangono validi fino alla
loro data di scadenza, quando sono sostituiti da uno dei contratti nuovi.
Contratti a mercato libero
Gli appartamenti di lusso, le case pubbliche e gli appartamenti turistici sono esenti dai contratti a mercato
libero. Se richiesto, l’associazione dei “coinquilini e dei padrone di casa” deve solitamente approvare il
contratto per gli appartamenti. Un contratto dovrebbe essere registrato in un ufficio notarile.
Se un padrone di casa ha bisogno di reclamare una proprietà prima della scadenza di un contratto a
mercato libero, può farlo dando all'affittuario una avviso di disdetta scritta con sei mesi in anticipo, ma
soltanto in base ad alcune condizioni. Queste includono la richiesta della proprietà per il loro proprio uso,
per un figlio che si sposa, per un genitore anziano o per effettuare lavori di ristrutturazione e riparazioni
prima di venderlo. Tuttavia, se entro un anno che la proprietà non è usata per lo scopo dichiarato nella
notifica, il padrone di casa deve rinnovare il contratto di affitto originale con lo stesso affittuario o pagare
un ammonto pari a tre anni d’affitto come compenso. Il padrone di casa può altrimenti reclamare una
proprietà soltanto dando all’affittuario un avviso con sei mesi d’anticipo prima della fine della data di
scadenza del contratto. Se un padrone di casa desidera vendere una proprietà, un affittuario ha la priorità
nel comprarlo.
Contratto convenzionato
Un contratto convenzionato include le proprietà affittate sotto gli accordi nazionali tra le associazioni di
proprietà e l’unione degli affittuari, che stabilisce l'affitto. È possibile chiudere il contratto prima della
prima data di scadenza, mentre il padrone di casa deve dare a un affittuario un avviso della disdetta con
sei mesi di anticipo prima della fine della data di scadenza di contratto. Un contratto convenzionato può
includere anche dei contratti d'affitto a breve termine per gli studenti universitari ed i lavoratori transitori.
I nuovi regolamenti forniscono alcune restrizioni sulle tasse per i padroni di casa e hanno anche stabilito
un fondo nazionale per aiutare le famiglie di basso-reddito che sono eleggibili per l'alloggio pubblico, ma
a causa di una mancanza di alloggio pubblico sono richieste di affittare gli appartamenti sul mercato
aperto.
Nonostante tutti gli indirizzi siano potenzialmente idonei per la residenza, alcuni contratti di affitto vietano
di utilizzare l’indirizzo dell'appartamento a questo scopo. Questi contratti di affitto sono principalmente
usati per gli stranieri, in modo che gli affittuari possono recuperare facilmente il possesso della loro
proprietà . Gli affittuari italiani non sono propensi a correre rischi inutili con gli stranieri.
