UNION DER ITALIENISCHEN SPEISEEISHERSTELLER IN DEUTSCHLAND e.V.
UNIONE GELATIERI ARTIGIANI ITALIANI IN GERMANIA e.V.
CONTRATTO D’AFFITTO
Consigli utili
1. L’oggetto di locazione/affitto
Spesso l’oggetto dell’affitto nel contratto non è definito in modo esatto. In questi casi alla voce
“Oggetto dell’affitto” compaiono soltanto espressioni quali “Un locale adibito alla vendita al
piano terra dell’edificio”. In un secondo momento il proprietario e l’affittuario litigano su quali
stanze o superfici siano o meno comprese nell’oggetto dell’affitto. L’affittuario ha ad esempio
sottointeso tacitamente che al locale appartiene anche un deposito, mentre il proprietario la
pensa in modo diametralmente opposto.
Problemi simili si possono evitare, allegando al contratto d’affitto le planimetrie, sulle quali
l’oggetto dell’affitto dovrebbe essere indicato esattamente.
Consiglio: Nelle planimetrie vanno segnate anche le aree pubbliche facenti parte dell’oggetto
dell’affitto (parcheggi, cortile), in quanto l’affittuario ha il cosiddetto “obbligo di messa in
sicurezza della viabilità” e deve quindi farsi carico della rimozione di eventuali fonti di pericolo,
come ad esempio dello sgombero neve o, in caso di terreno ghiacciato, dello spargimento di
sale. La violazione di quest’obbligo può far scattare richieste di risarcimento nei confronti
dell’affittuario; per questo motivo è importante che egli sappia esattamente di quali superfici è
responsabile. Spesso, in caso di locali per attività produttive, rientra nell’affitto anche l’arredo,
ad esempio scaffali o banconi. Anche in questo caso, con l’avvio del rapporto d’affitto,
bisognerebbe stilare una lista esatta di tutti gli oggetti dell’inventario con una descrizione quanto
più possibile precisa da allegare al contratto d’affitto.
2. Insegne pubblicitarie
Chi prende in affitto un negozio non ha alcun diritto di apporre insegne pubblicitarie o luminose
al di fuori degli spazi da lui presi in affitto, cosa che invece spesso viene data per scontata.
Per questo motivo, al momento della stipula del contratto, l’affittuario non si pone per nulla il
problema della pubblicità esterna. Tuttavia, quando in un secondo momento chiede al
proprietario di poter collocare delle insegne pubblicitarie o luminose sulla facciata esterna o sul
tetto, questi ne approfitta per mettere a disposizione le relative superfici soltanto contro
pagamento, argomentando nel modo seguente: “Ovviamente, le superfici non fanno parte
dell’oggetto dell’affitto!”.
Consiglio: È assolutamente indispensabile che chi prende in affitto un negozio stabilisca già
nel contratto in modo esatto in quali punti dell’edificio quali insegne pubblicitarie intende
apporre. Si consiglia di allegare al contratto una descrizione esatta delle misure che si
intendono adottare (dimensioni, aspetto cromatico, linea elettrica, ecc.). Sempre in sede di
stipula, l’affittuario deve chiarire che questo diritto s’intende già incluso nel canone d'affitto,
in modo che il proprietario non possa chiedergli del denaro in un secondo momento.
Per l’apposizione di insegne pubblicitarie sono necessari determinati permessi amministrativi.
Nel momento della richiesta di tali permessi, chi affitta dovrebbe quindi farsi carico nel contratto
di collaborare al meglio, fornendo alle autorità tutte le spiegazioni necessarie in qualità di
proprietario dello stabile.
È sicuramente importante anche stabilire chi è responsabile dello smantellamento delle insegne
e della rimozione delle relative tracce – ad es. l’intonacatura dei buchi – e ne sosterrà i costi.
Di norma il proprietario permette l’apposizione di insegne sulla facciata soltanto se l’affittuario si
impegna alla loro rimozione completa al termine del contratto, assumendosene i costi.
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3. Disposizioni amministrative
Nel caso in cui venga concessa una licenza – ad esempio per un panificio, una gelateria o un
ristorante – l’autorità controlla minuziosamente se i locali destinati all’attività produttiva
compiono pienamente con le disposizioni di legge sia da un punto di vista architettonico sia da
un punto di vista tecnico.
Qualora l’esito sia negativo, bisognerà apportare delle migliorie o delle modifiche, il che
comporta spesso spese notevoli. Lo stesso problema si presenta quando durante il periodo di
validità del contratto d’affitto un’autorità dispone dei vincoli successivi, come ad esempio il
montaggio di porte antincendio o l’installazione di nuovi cablaggi elettrici. Per evitare eventuali
problemi, il contratto d’affitto dovrebbe stabilire necessariamente il soggetto responsabile che
andrà a sostenere le spese. Nel caso di contratti d’affitto di locali destinati all’attività produttiva è
facile incontrare l’espressione, in base alla quale il proprietario mette sì a disposizione i locali
nel loro stato attuale, ma non si assume la responsabilità del fatto che negli stessi possa
svolgersi l’attività prevista dall’affittuario. In casi simili all’affittuario non resta che far svolgere i
lavori necessari a proprie spese, poiché altrimenti avrebbe in mano un oggetto d’affitto che non
può utilizzare per lo scopo previsto.
Consiglio: andrebbe concordato che la responsabilità di adempiere alle disposizioni
amministrative spetti per contratto al proprietario, poiché qualora questi mette, ad esempio,
a disposizione locali per un panificio con la relativa riscossione di un affitto, deve anche
garantire che tali locali possano accogliere un panificio.
4. Manutenzione
In molti contratti d’affitto, la voce “Manutenzione” riporta la disposizione in base alla quale il
proprietario è responsabile della struttura dell’edificio, in tedesco Dach und Fach, mentre tutto il
resto è di competenza dell’affittuario. Ma cosa significa?
L’espressione Dach und Fach non esprime un concetto definito legalmente, ma si tratta di una
formula utilizzata nel diritto di locazione che si è modellata negli anni. Essa indica il cosiddetto
aspetto esteriore di un edificio (la superficie del tetto e la facciata, compresa la parte esterna
delle finestre e della porta principale), così come le parti portanti dell’edificio (i pilastri, i muri
portanti, ecc.).
Attenzione: questa formula implica che l’affittuario è responsabile per l’intera “vita interiore”
dell’edificio o del locale del negozio (come i cablaggi vari, gli impianti, ecc.). Così, durante il
periodo di validità del contratto, in base all’età e allo stato dell’oggetto d’affitto, l’affittuario potrà
trovarsi di fronte a delle spese enormi che non aveva previsto perché inconsapevole degli
obblighi di manutenzione che effettivamente gli competono.
Consiglio: L’affittuario deve avere presente che gli competono esclusivamente le cosiddette
riparazioni estetiche (come riparazioni e tinteggiature), mentre tutti gli altri obblighi di
manutenzione ricadono nell’ambito di responsabilità del proprietario.
5. Costi aziendali
Nel caso dell’affitto di un negozio, spesso vige la concezione secondo cui l’affittuario deve
assumersi i costi (in modo proporzionale) delle imposte immobiliari e dell’assicurazione sugli
immobili, costi che in base alla grandezza e alla qualità dell’immobile possono essere anche
molto alti.
Tuttavia, né la legge, né altre fonti prevedono alcun obbligo da parte dell’affittuario di pagare le
spese di queste voci di bilancio! Al momento della stipula del contratto, le parti dovranno
piuttosto concordare i singoli costi aziendali da assumere rispettivamente.
Consiglio: In caso di costi aziendali come riscaldamento, acqua, pulizie, rifiuti e simili è
opportuno che vengano imputati all’affittuario, in quanto, in fin dei conti, è lui a godere
dell’oggetto, producendo anche le relative spese. Al contrario, le imposte immobiliari e
l’assicurazione sugli immobili sono voci che ricadono sul proprietario in quanto tale – in effetti,
non vi è motivo per cui l’affittuario debba assumersi questi “costi di proprietà”.
