LE LINEE GUIDA DEL PROGETTO DI RECUPERO E RIUSO DELL’EX DEPOSITO
ATAC DI PIAZZA BAINSIZZA
OBIETTIVO DEL PROCESSO DI PROGETTAZIONE PARTECIPATA
Il gruppo di lavoro del Laboratorio di Progettazione Partecipata del Municipio Roma XVII,
costituito dagli abitanti interessati e da alcuni rappresentanti dell’amministrazione
municipale, produrrà le linee guida - con alcune esemplificazioni (meta)progettuali – che
l’amministrazione comunale potrà utilizzare per redigere un bando di concorso riguardante il
progetto di recupero e riuso dell’ex deposito ATAC.
VINCOLI E PRINCIPI
1. Il progetto dovrà costituire il miglior compromesso tra i desiderata degli abitanti1 e gli
spazi effettivamente disponibili, tenuto conto dell’art. 84 comma 3 delle Norme Tecniche di
Attuazione del nuovo PRG laddove si prescrive che il progetto di recupero e riuso dell’ex
deposito non potrà superare la volumetria esistente.
2. Il programma progettuale prevede il recupero e la ristrutturazione dell’ex deposito con
variazione di tutte le vecchie destinazioni d’uso ad eccezione della sede dei servizi della
ASL di via Monte Santo 71 (CSM, Centro Diurno e SRTR), la cui permanenza è voluta da tutti
i partecipanti al processo, e della sottocentrale elettrica di trasformazione, blocco cardine
di un gruppo di edifici che affacciano su via Monte Nero e via Monte Santo, importante per
le sue funzioni e in quanto elemento caratterizzato da compiutezza volumetrica e
architettonica.
Il progetto dovrà essere, per quanto possibile, autosostenibile sotto tutti gli aspetti, grazie
all’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili (pannelli solari termici, moduli fotovoltaici), di
materiali biocompatibili, di pareti coibentate e ventilate, di spazi protetti
dall’inquinamento acustico ecc. (vedi NOTE: Sostenibilità Energetica e Ambientale; Azioni
ecologiche: l’uso di tecnologie solari attive e passive).
3. L’intervento di recupero e riuso dell’ex deposito dovrà essere l’occasione per riqualificare
anche il segmento del quartiere delle Vittorie che comprende lo spazio giochi per
bambini, il centro anziani, la bocciofila e il bau park di via Sabotino.
4. Il progetto dovrà tenere conto del parere della Sovrintendenza ai Beni Culturali del
Comune di Roma (22/10/2009) secondo cui “il deposito ATAC andrà salvaguardato nel suo
complesso per il ruolo che svolge nel tessuto urbano storicizzato del quartiere ottocentesco
e per il valore storico documentario che riveste, insieme agli altri elementi della stessa
tipologia, per la storia della città”. A questo scopo occorrerà innanzitutto mantenere
all’intero complesso l’attuale carattere di corte chiusa (o cittadella), conservando i muri che
proteggono i suoi spazi dagli impatti generati dalle attività che si svolgono lungo i suoi
bordi (traffico, inquinamento ecc.) ma realizzando contestualmente alcuni varchi2 che
consentiranno a coloro che percorreranno le strade circostanti di attraversarne i bordi per
accedere ai suoi spazi interni. Particolarmente importanti saranno i varchi realizzati lungo
il confine di via Montenero, che creeranno un opportuno collegamento tra l’interno dell’ex
Nell’ex deposito dovranno essere previsti spazi pubblici e privati. Tra questi questi ultimi non ci potranno essere
supermercati o sedi bancarie, nei confronti dei quali gli abitanti hanno già espresso una forte contrarietà, ma
potranno essere presenti abitazioni di piccolo taglio, eventualmente in cohousing.
2
Il carattere pubblico dello spazio interno del complesso suggerisce di realizzare un numero di varchi più numerosi di
quelli che consentono di accedere alle corti interne (private) degli isolati del quartiere destinati a residenza.
1
1
deposito e l’adiacente area verde di via Sabotino. I varchi non dovranno essere troppo
grandi per non far perdere al complesso il carattere di corte chiusa: a questo fine sarà tra
l’altro necessario rimpiazzare l’attuale ingresso di piazza Bainsizza con un portale che,
come quello previsto nel progetto iniziale, consenta una visione più circoscritta degli spazi
interni.
Inoltre, secondo la Sovrintendenza, “gli elementi di nuova progettazione potranno
interessare in gran parte l’area centrale; per queste motivazioni si dovrà procedere con un
restauro conservativo sugli elementi più significativi e con l’eliminazione delle
superfetazioni succedutesi nel tempo3”.
PRIME PROPOSTE PROGETTUALI: INDICAZIONI MORFOLOGICHE E FUNZIONALI
1.
2.
3.
4.
5.
Per la sede dei servizi ASL di via Monte Santo 71 il progetto prevede il recupero
dell’intero edificio e la destinazione (di una parte) del piano terra, del primo piano
e del tetto terrazza alla loro attuali funzioni (CSM, Centro Diurno e SRTR).
L’edificio accanto alla sede dei servizi ASL ospiterà alcuni servizi
dell’amministrazione municipale (ad es., la Casa del Municipio) e varie attività
sociali e culturali, destinate prevalentemente ai giovani, che saranno gestite dalle
associazioni interessate4.
Il capannone interno (officina) sarà demolito, così come le tettoie che si
appoggiano al muro lungo viale Carso e altri elementi costruiti interni all’ex
deposito, con recupero della cubatura.
Le cubature recuperate dalle demolizioni saranno utilizzare per realizzare
• un nuovo edificio che occuperà parte dello spazio del capannone demolito e
ospiterà una palestra e una piscina
• un nuovo edificio a ridosso del muro di viale Carso che ospiterà attività sportive,
artigianali, commerciali5 e abitazioni di piccolo taglio, destinate a coppie o single.
Nell’edificio, la cui altezza non potrà essere maggiore di quella del muro, saranno
presenti spazi ad altezza piena e in duplex alternati a varchi che consentiranno di
accedere all’interno del complesso e alle attività a piano terra da viale Carso.
Attraverso questi varchi si potranno intravedere alcune caratteristiche degli spazi interni
del complesso (“viste zen”). I varchi saranno creati estendendo fino a terra i bordi delle
finestrature del muro, in modo da alterare il meno possibile il carattere del muro attuale
(mantenimento delle partizioni, nessuna introduzione di nuovi elementi incoerenti ecc).
L’edificio di via Monte Nero, che sarà ristrutturato, ospiterà al piano terra un
centro culturale polifunzionale (caffè letterario, auditorium, spazi espositivi, sala
conferenze e spazi per attività musicali e teatrali) e alcune attività commerciali, che
si alterneranno a varchi6 che collegheranno gli spazi interni dell’ex deposito con
3
Si tratta della sede dei servizi sanitari della ASL di via Monte Santo 71 e della sottostazione elettrica; del corpo lineare
lungo via Montenero, la cui facciata è scandita regolarmente da finestre; del muro che separa l’ex deposito da viale
Carso, “quinta” di valore storico-architettonico che presenta lo stesso carattere dell’edilizia circostante; degli elementi
di recinzione e del prospetto su viale Angelico, anch’essi di valore architettonico.
4
Sono stati proposti tre progetti alternativi che presentano diversi livelli di difficoltà per la loro realizzazione: il
progetto CHIARA (CoHousing di Innovazione Artistica, Residenziale, Amministrativa); un progetto che comporta una
gestione degli spazi tramite una rete di associazioni; un progetto dove la gestione degli stessi è affidata a un’unica
associazione territoriale (con centro giovani annesso). Per una descrizione dettagliata di questi progetti si rimanda al
documento che li riguarda.
5
Soprattuto botteghe per il commercio equo e solidale e la vendita di prodotti biologici.
6
Uno di questi varchi, di grandi dimensioni, potrà diventare un vero portale d’ingresso al complesso, come quelli di
piazza Bainsizza e viale Angelico.
2
6.
7.
8.
l’area verde di via Sabotino antistante. Una parte del primo piano potrà essere
destinata ad abitazioni di piccolo taglio.
Altre residenze di piccolo taglio potranno trovare posto nella parte superiore
dell’edificio della sottostazione.
L’area interna del complesso sarà destinata a verde pubblico, con alberi di alto
fusto e piccoli specchi d’acqua (vedi NOTE: Approfondimento sugli spazi verdi
urbani). In esso troveranno spazio giochi per bambini7, un percorso natura, spazi
per il relax e la meditazione, un spazio per attività di informazione e di formazione,
una cavea per attività culturali e spettacoli all’aperto.
Per fare fronte alla domanda di parcheggi da parte dei nuovi residenti e dei
frequentatori delle nuove attrezzature del complesso saranno costruiti, se
necessario, parcheggi sotterranei su due piani in corrispondenza dei “centri” di
nuova costruzione: l’edificio della palestra e gli spazi coperti (attività sportive, di
ristoro e commerciali, residenze) a ridosso del muro di viale Carso8.
I parcheggi saranno in parte pertinenziali e in parte a orario, a servizio delle nuove
attività .
NOTE
Sostenibilità Energetica ed Ambientale
Le proposte progettuali dovrebbero essere sottoposte a una verifica di sostenibilità
energetica ed ambientale.
A. Indagine sulle risorse microclimatiche dell’area e sulle loro potenzialità
1. ventilazione naturale: direzione, velocità, pressione, temperatura e umidità dei venti;
variabilità oraria diurna e stagionale
2. irraggiamento solare: quantità diurna e stagionale, ombre portate nei vari periodi del
giorno e dell’anno
3. situazione geologica e geotermica
4. verifica della rilevanza funzionale della sottostazione elettrica
B.
Criteri per l’ottimizzazione delle proposte progettuali, in coerenza con le condizioni
bioclimatiche presenti nel quartiere e nell’area
1. Ottimizzare la disposizione planimetrica e volumetrica dei nuovi edifici in rapporto
all’esposizione alla radiazione solare e all’ombreggiamento della corte centrale del
complesso. Considerando che per le aree climatiche dell’Italia centrale il migliore
orientamento per le abitazioni è est -ovest, il lato di viale Carso sembra essere ottimale
per tale destinazione, che potrebbe anche essere utile per schermare dai raggi del sole
le zone in cui le persone sosteranno, di fronte agli spazi destinati alle attività artigianali
e commerciali .
7
Si cercherà in particolare di recuperare un tratto di binario e una vecchia carrozza tranviaria da adibire a spazio di
gioco.
8
I parcheggi non potranno essere ubicati sotto l’area destinata a verde pubblico: la loro presenza potrebbe infatti
rendere impossibile la ricarica delle falde acquifere sottostanti e ostacolare lo sviluppo dell’apparato radicale delle
piante.
3
2. Ottimizzare la disposizione planimetrica in coerenza con la ventilazione naturale
esistente.
3. Sfruttare opportunamente i flussi di ventilazione nella corte centrale con la creazione
di varchi, fontane o corpi d’acqua (si potrebbe realizzare una piscina in parte coperta e
in parte all’aperto, “proiettata” verso la corte centrale). Favorire la termo-regolazione
dello spazio della corte centrale piantumando alberature di alto fusto con fogliazione
adeguata e/o realizzando pergole verdi, per creare un’ombreggiatura diffusa.
Realizzare pavimentazioni impermeabili verdi e “fredde” per garantire un comfort
ottimale nei periodi estivi.
Azioni ecologiche: l’uso di tecnologie solari attive e passive
1. Uso intensivo di tecnologie solari passive in tutti gli spazi aperti e costruiti.
2. Sistema di produzione di acqua calda sanitaria per il complesso sportivo, la piscina e
tutti gli altri ambienti, anche come ausilio per il loro riscaldamento e raffrescamento.
3. Installazione su tutte le coperture di elementi per la produzione di energia elettrica
basati sull’uso di tecnologie solari attive innovative (membrane impermeabili
fotovoltaiche, film sottili, tegole ceramiche fotovoltaiche ecc.), onde raggiungere una
maggiore compatibilità ed efficienza, rispetto alle strutture fotovoltaiche tradizionali,
anche in relazione ai requisiti necessari per poter accedere agli incentivi previsti dal
“conto energia”.
4. Verifica della possibilità di conseguire la completa autosufficienza energetica.
5. Verifica della possibilità di trasformazione l’attuale sottostazione elettrica in un’unica
stazione ad energie rinnovabili con un sistema centralizzato di climatizzazione.
6. Realizzazione di un sistema per il riciclo dell’acqua.
Approfondimento sugli spazi verdi urbani
Questi spazi vanno riconquistati in quanto capaci di realizzare una sorta di “pausa” urbana
tra le destinazioni abitative e di commercio convenzionale la cui presenza è fin troppo
elevata nel quartiere: spazi adatti a favorire l’aggregazione sociale e lo scambio culturale
in questi spazi, che Questi potrebbero essere utilizzati per
1. l’informazione
Istituire una stazione per la raccolta dei dati climatici, dell’inquinamento acustico e
atmosferico, dei consumi energetici, delle energie rinnovabili disponibili, dello stato
del verde, della mobilità ecc. Il cittadino potrà essere informato in tempo reale su
quanto avviene e sulle condizioni di nel contesto. La stazione sarà sede di associazioni
ambientali, di cooperative edilizie e imprenditoriali, di sportelli informativi quali lo
sportello energetico, lo sportello climatico e lo sportello geologico;
2. la formazione
Istituzione di corsi mirati sull’ambiente, specialistici e no, con spazi espositivi per la
produzione artigianale sperimentale.
Considerazioni generali sulla gestione e la valutazione di fattibilità del progetto
Il gruppo di lavoro del Laboratorio di Progettazione Partecipata del Municipio Roma XVII,
costituito dagli abitanti interessati e da alcuni rappresentanti dell’amministrazione
municipale, produrrà le linee guida del progetto con alcune esemplificazioni
4
(meta)progettuali che l’amministrazione comunale utilizzerà in seguito per redigere il
bando di concorso riguardante il progetto di recupero e riuso dell’ ex deposito ATAC.
Nell’ambito del Laboratorio è già stato avviato il processo finalizzato alla valutazione della
fattibilità economico-finanziaria del progetto, che già ha portato a identificare le modalità
più idonee per valutare i costi e i ricavi che sono necessari per determinare gli indici che
consentano di dimostrarne l’eventuale convenienza economica: VAN, TIR e DSCR.
I costi saranno valutati come:
Costi di costruzione: si determinano moltiplicando le superfici di progetto per i costi
parametrici a mq distinti in base al tipo e alla funzione dell’immobile.
Costi di gestione e manutenzione: si possono calcolare sulla base di un prezziario,
soprattutto per quanto riguarda la manutenzione. Una stima approssimata dei costi di
gestione si ottiene come il 20-30% dei ricavi totali.
Spese tecniche: sono generalmente pari al 10 % dei costi di costruzione
Acquisizione dell’area: Questo costo è presente solo se l’intervento non sarà effettuato
direttamente da ATAC, proprietario dell’area. Altrimenti occorre sapere se l’ATAC avrà
intenzione di vendere l’area o cedere il diritto di superficie.
I ricavi si ottengono moltiplicando le superfici di progetto per il valore di mercato degli
immobili nella zona (Prati delle Vittorie) (vedi tabella seguente – dati fornita dall’Agenzia
del Territorio).
Valore di
locazione
(€/mqx mese)
Min
Max
Abitazioni civili
Valore di
mercato
(€/mq)
Min
Max
4800
6700
18,5
25,5
Box
3600
5000
19,3
26,8
Posti auto coperti
2600
3600
15
20,8
Posti auto scoperti
1500
2100
9
12,5
Tipologia
I costi e i ricavi potranno essere valutati solo dopo che il progetto sarà stato definito con un
dettaglio sufficiente.
Alle sessioni di lavoro del gruppo saranno invitati a partecipare i rappresentanti delle
imprese o delle cooperative edilizie interessate, che potranno contribuire al processo
partecipato con le loro specifiche competenze. Durante il processo le imprese (o le
cooperative) potranno anche creare consorzi o altre forme di aggregazione segnalare le
parti (i lotti) del complesso che sono maggiormente interessate a realizzare9.
Il Laboratorio, sulla base del meta progetto elaborato finora, ha individuato una possibile
suddivisione del complesso in 5 lotti:
Lotto 1: Lato via Monte Santo: recupero dell’edificio della sede dei servizi della ASL e
ristrutturazione dell’edificio a fianco.
Lotto 2: Lato via Montenero: ristrutturazione dell’edificio destinato a centro culturale
polifunzionale, ad alcune attività commerciali e ad abitazioni di piccolo taglio.
Queste segnalazioni non saranno peraltro vincolanti ai fini delle dell’aggiudicazione degli incarichi per la
progettazione definitiva/esecutiva e la realizzazione delle opere.
9
5
Lotto 3:
Lotto 4:
Lotto 5:
Lato viale Carso: costruzione del nuovo edificio che ospiterà attività sportive,
artigianali, commerciali e abitazioni di piccolo taglio.
Demolizione del capannone della ex officina e realizzazione del nuovo
complesso sportivo (palestra piscina e spazi annessi)
Portale d’ingresso e giardino
6
