ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Attività professionale
Prof. Romano Oss
La perizia
La perizia di stima può essere richiesta in un ambito conflittuale e
in questo caso si compone in sede giudiziaria nell’ambito del
processo civile.
In un contesto di non conflittualità la perizia si risolve in via
bonaria e si trasforma in una valutazione economica, perizia
parere.
Una soluzione intermedia è rappresentata dall’arbitrato che
consiste nell’accordo preventivo di ricorrere ad arbitri per
risolvere eventuali controversie future.
SCHEMA GENERALE
Ambito di conflittualità
Ambito non conflittuale
Valutazione estimativa
Valutazione economica
Via bonaria
Arbitrato
Sede
giudiziaria
ctu - ctp
perizia
accordo
lodo
Stime cauzionali
Perizia parere
Mutuo, investimento …
sentenza
Il perito può assumere il ruolo di consulente tecnico d’ufficio o di
consulente tecnico di parte.
Una volta ricevuto l’incarico e noto che sia il quesito il perito
svilupperà il procedimento di perizia:
Individuazione dell’aspetto economico
Definizione del procedimento
Analisi dei rapporti giuridici ed economici
Rilevazione dei dati di fatto
Assunzione dei dati ipotetici
Elaborazione dei dati e conclusioni
Stesura della relazione
Quesito
Incarico (via bonaria)
Nomina (via giudiziaria)
Interpretazione del quesito e assunzione di ipotesi di base
Individuazione
aspetto economico
Scelta del procedimento
Sopralluoghi, fotografie, misurazioni, acquisizione di documenti,
dati catastali, analisi dei rapporti legali ed economici
di fatto
DATI
Analisi ed elaborazione dei dati
Giudizio di stima
Relazione
ipotetici
Relazione di stima
La relazione deve essere completa sia sotto il punto di vista formale che
tecnico, deve essere comprensibile da chiunque e essere esposta in forma
impersonale e scorrevole.
In generale deve seguire un preciso schema diviso in tre parti:
Parte
Premessa
Generalità
Introduzione
Descrizione dei beni
Valutazione
Contenuto
Domanda posta al perito (quesito)
Ricerche e indagini
Aspetto economico individuato
Procedimento seguito
Caratteristiche intrinseche
Caratteristiche estrinseche
Aspetti legali e catastali
Ricerca dei prezzi di beni simili, elaborazione dati
Correzione del valore ordinario per comodi e scomodi
Determinazione del valore reale
Correzione per aggiunte e detrazioni
Conclusioni
Attività del CTU consulente tecnico d’ufficio
Il primo atto è l’accettazione dell’incarico mediante sottoscrizione
di un verbale di giuramento riportante la formula di rito.
Il CTU svolge indagini e sopralluoghi, ne deve dare comunicazione
alle parti su orari e luoghi, inoltre deve compilare un verbale del
sopralluogo.
L’insieme delle operazioni viene riportato in una relazione.
Il ctu può, durante il suo lavoro, tentare una conciliazione che se
riesce si compila il processo verbale di conciliazione.
ARBITRATO
Le controversie possono essere risolte da uno o più arbitri. Il
ricorso all’arbitrato è previsto nei contratti in cui è stata
preventivamente inclusa una clausola compromissoria o quando
venga redatto un preciso atto scritto compromesso nel quale venga
riportato il motivo del contendere.
Sono escluse dall’arbitrato le controversie in materia di eredità, di
separazione tra i coniugi, contratti di lavoro collettivo … mentre è
previsto per legge nelle controversie relative agli appalti e
all’esecuzione di opere pubbliche.
TIPI DI ARBITRATO
Arbitrato rituale: o istituzionale è quello che si svolge applicando la
procedura e le modalità stabilite dal codice di procedura civile. Il lodo emesso
dall’arbitro unico o dal collegio arbitrale si sostituisce alla sentenza.
Arbitrato irrituale: la decisione dell’arbitro ha valore di contratto come se
fosse stato stipulato tra le parti. Vale la disciplina giuridica prevista in materia di
contratti.
Arbitrato amministrativo: la procedura è predisposta da un’apposita
istituzione come una Camera di Commercio che istituisce al suo interno la
camera arbitrale.
Si possono avere arbitrati nazionali e internazionali.
Gli arbitri sono nominati direttamente dalle parti o dal Presidente del Tribunale
del luogo in cui è stato stipulato il compromesso.
Vantaggi dell’arbitrato
Rapidità rispetto alla giustizia ordinaria
Competenza tecnica rispetto alla scelta dei consulenti
Flessibilità poche regole formali
Riservatezza garantita la discrezione
Onerosità visto i tempi brevi bassi costi
Rapporti costruttivi tra le parti si facilita la soluzione delle controversie
Le stime cauzionali
La stima cauzionale viene richiesta dagli istituti di credito per
l’erogazione dei mutui garantiti da ipoteca su beni immobili.
Mutuo edilizio: viene erogato per la costruzione, ricostruzione,
manutenzione, restauro, trasformazione, sopraelevazione di un
fabbricato.
La garanzia offerta è l’ipoteca di primo grado sul fabbricato stesso.
L’importo del prestito può raggiungere il 90% del costo di
costruzione compreso l’area o della spesa dei lavori di
ristrutturazione o manutenzione straordinaria.
L’istruttoria inizia con la domanda sui moduli della banca e si
conclude con un contratto stipulato dal notaio. Il notaio iscrive
l’ipoteca, qui in Trentino, all’ufficio Tavolare nel foglio c della
partita tavolare intestata al proprietario.
Valutazione degli immobili per l’erogazione dei mutui viene
generalmente effettuata con procedimento sintetico e con giudizio
sommario (a corpo).
La relazione di stima deve essere precisa nella identificazione
dell’immobile e deve verificare: ipoteche preesistenti, contratti di
affitto in corso, diritti di usufrutto, regolarità della concessione
edilizia, certificazione di abitabilità, domande di condono,
regolarità catastale.
La valutazione si basa sul valore minimo attribuibile dal mercato
all’immobile.
