Sent. 462/2008
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DEI CONTI
SEZIONE GIURISDIZIONALE PER LA REGIONE LIGURIA
composta dai magistrati:
Dott. Salvatore Greco
Presidente
Dott. Salamone Tommaso
Consigliere
Dott. Maria Riolo
Consigliere, relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di responsabilità iscritto al n. 18321 del registro di Segreteria,
promosso dal Pubblico Ministero presso questa Sezione in persona
Procuratore Regionale Luciano Coccoli, nei confronti di XXX XXX,
elettivamente domiciliato in Genova, Via Bartolomeo Bosco n. 31/4
presso lo studio dell’Avv. Daniele Granara, che lo rappresenta e difende
con l’Avv. Francesco Greppi.
Uditi, nella pubblica udienza del 9 luglio 2008, il relatore Maria Riolo,
l’Avv. Daniele Granara, il P.M. in persona del S.P.G. Gabriele Vinciguerra.
Esaminati gli atti e i documenti tutti della causa.
Ritenuto in
FATTO
Il Signor XXX XXX, geometra presso XXX è stato chiamato, a titolo
di colpa grave, a risarcire il danno di € 186.055,50, che egli avrebbe
provocato al Comune per il parere di congruità emesso nella procedura
che ha portato alla vendita di un terreno di proprietà comunale.
Più precisamente, la G.M. con deliberazione n. XXX del XXX,
autorizzava, per il prezzo di € 13.945,50, la vendita del terreno censito
al catasto terreni con il mappale XXX, confinante con XXX, mappali XXX e
XXX, consistente in un orto irriguo di mq. 450 - R.D. euro 20,22- R.A.
euro 9,30.
Nelle premesse della deliberazione venivano richiamati i pareri
rilasciati dall’Ufficio Tecnico Comunale n. XXX del XXX e del XXX.
La Giunta, nell’autorizzare la vendita al signor XXX, già titolare di
proprietà confinante con il terreno comunale, recepiva, in punto di
congruità del prezzo, il parere espresso con nota del 25.3.2003 dal
geometra XXX XXX, il quale riteneva congrua l’offerta di acquisto del
terreno per euro 30,99 al mq. effettuata il 10.3.2003 dal signor XXX.
Con precedente nota del 26.2.2003, anch’essa richiamata nella
predetta deliberazione, il Geom XXX aveva ritenuto che il terreno in
questione non potesse formare oggetto di cessione mediante vendita a
trattativa privata, ma solo a mezzo di pubblico incanto previa fissazione
di un prezzo a base d’asta secondo stima da effettuarsi.
La vendita del terreno al sig. XXX XXX veniva effettuata con atto
del notaio Cecchini n. XXX Rep. in data XXX.
Con nota n. 29913 del 6.10.2005 il Comune di XXX incaricava
l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Genova, di effettuare una
relazione di stima del terreno venduto e l’Agenzia del Territorio, con nota
in data 8.5.2006, inviava la relazione di stima, indicando un valore di
mercato del terreno venduto di € 300.000.
Con riferimento ai predetti fatti la Procura Regionale emetteva
invito a dedurre nei confronti del signor XXX XXX, che in data 23/8/2007
depositava le proprie deduzioni scritte.
Sotto il profilo del procedimento amministrativo, l’interessato ha
dedotto l’inefficacia del parere da lui stesso reso, in quanto prima di
essere recepito nella deliberazione avrebbe dovuto essere sottoposto alla
valutazione del Dirigente dell’Area Tecnica (art. 49 1° comma del T.U. n.
267/2000) ed essere, quindi, protocollato. Secondo il XXX il parere
espresso era soltanto un atto interno prodromico “alla circostanza che il
soggetto che ha acquistato il terreno cedesse, a sua volta,
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all’amministrazione comunale un terreno di sua proprietà”.
Nel merito, la valutazione di congruità del prezzo avrebbe in ogni
caso rispettato i dati tecnici e normativi relativi al terreno in questione.
È stata contestata la stima effettuata dall’Agenzia del Territorio, in
quanto il lotto di terreno di cui trattasi non sarebbe stato e non sarebbe
suscettibile di trasformazione edilizia per essere destinato a “Verde
pubblico – verde attrezzato a destinazione pubblica”.
Il lotto non era edificabile e ogni iniziativa edilizia era subordinata
alla preventiva approvazione di un progetto di Strumento Urbanistico
Attuativo (S.U.A.), approvazione non intervenuta né al momento della
stima effettuata dal XXX (marzo 2003) né al successivo momento
dell’autorizzazione giuntale alla vendita del terreno per il prezzo indicato
dal XXX (26/5/2003). La stima dell’Agenzia del Territorio si sarebbe
fondata su una presunzione di capacità edilizia che il lotto non possedeva.
Sotto il profilo strettamente tecnico, il signor XXX ha dedotto che
nell’ambito di Via XXXX – Via XXX è stata prevista la funzione REC 3
(espansione residenziale lotto n° 3) che con delibera del Consiglio
Comunale n. 14/ 1994 è stato assegnato ad edilizia residenziale pubblica
con una edificabilità di mc 5.700. L’area di proprietà comunale, esterna al
REC 3 viene individuata come “Verde pubblico – Verde Attrezzato” con
previsione di opera di urbanizzazione primaria, soggetta ad esproprio per
pubblica utilità.
A seguito della variante al piano regolatore generale (deliberazione
del Consiglio Comunale n. 61 del 19/12/2000), approvata con
provvedimento della Provincia di Genova – n. 1046/15785 del 19/2/2002
-, riguardante, tra l’altro, l’ambito omogeneo Via XXX – XXX Centro,
l’assetto urbanistico avrebbe dovuto essere definito in sede di formazione
e approvazione di ogni SUA (strumento urbanistico attuativo), al quale
restava subordinata ogni iniziativa edilizia, fermo restando nella stesura
del SUA la salvaguardia dei parametri e dei vincoli del P.R.G. (Parcheggi e
verde attrezzato).
L’interessato ha esposto che sono poi intervenute: la deliberazione
del Consiglio Comunale n. 29 del 14/7/2006 – assenso preventivo a
Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.); quella della giunta n. 317 del
10/10/2006; quella di Giunta n. 114 del 12/4/2007 (indicazioni indirizzi
preliminari – criteri formativi per la redazione di S.U.A. di iniziativa
privata e/o pubblica).
Sono state evidenziate una serie di “criticità” presenti nell’area
interessata, che ostacolerebbero la realizzazione dello S.U.A. e che
porrebbero la necessità di una variante al piano regolatore generale per
la loro eliminazione (invasione di piante infestanti, presenza di strutture
ed attività artigianali che definiscono il sito come area periferica, criticità
del sistema viario).
La Giunta comunale, con atto di indirizzo n. 114 del 12/4/2007,
nel fornire indicazioni e criteri per la formazione dello S.U.A, avrebbe
confermato l’intendimento politico di prevedere la destinazione a “Verde
pubblico – verde attrezzato” nell’area in questione, destinazione, questa,
che escluderebbe la possibilità di attribuire un indice edificatorio al
terreno di cui è causa.
Secondo il XXX, il valore di mercato del bene in oggetto non può
essere determinato in ragione del valore di trasformazione dell’area
perché detto terreno non sarebbe edificabile e non potrebbe neanche
essere determinato attraverso la valutazione di beni aventi caratteristiche
similari – come è stato fatto dall’Agenzia del Territorio – perché detti beni
si troverebbero, invece, in ambiti edificabili. I terreni cui ha fatto
riferimento l’Agenzia avrebbero valori unitari elevati in ragione della loro
sfruttabilità edificatoria che non esisterebbe per il bene di cui è causa.
La compravendita non avrebbe comportato alcun danno al
Comune perché se avesse mantenuto la proprietà non avrebbe
conseguito alcun beneficio e avrebbe dovuto affrontare costose
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operazioni di mantenimento, mentre ora potrebbe pretendere dal
proprietario la sistemazione, l’arredo e la restituzione al pubblico
interesse dell’area o di altra equivalente. Mancherebbe anche
l’elemento della colpa grave.
In seguito al deposito di dette deduzioni la Procura Regionale ha
direttamente interpellato l’Agenzia del Territorio che, con nota prot.
16175 del 17/10/2007 e con nota prot. n. 22161 del 23/11/2007, ha
emesso ulteriori considerazioni tecniche in ordine alla stima in questione,
indicando in Euro 200.000,00 il valore del bene.
La Procura ha proceduto, quindi, ad emettere l’atto di citazione in
discussione, determinando il danno in - € 186.055,50 – importo questo
derivante dalla differenza tra l’importo di € 200.000 (stima del valore del
bene effettuata dall’Agenzia del Territorio) e il prezzo già pagato
dall’acquirente - € 13.945,50.
Il convenuto si è costituito in giudizio a mezzo degli Avvocati
Daniele Granara e Greppi Francesco, che, richiamando integralmente la
memoria difensiva in data 23/8/2007, hanno chiesto il rigetto di tutte le
domande proposte dalla Procura.
Unitamente alla memoria hanno prodotto la perizia tecnica
asseverata mediante giuramento, dell’Architetto Saverio Giardino. Nella
perizia sono state trasfuse tutte le considerazioni tecniche già contenute
nella memoria del 23/8/2007.
All’odierna pubblica udienza, l’Avv. Daniele Granara ha
ampiamente esposto gli argomenti svolti negli scritti difensivi,
sostenendo, in particolare, che la stima effettuata dall’Agenzia del
Territorio sarebbe frutto di un equivoco, scaturito dalla non conoscenza
del diritto urbanistico, illustrando specificatamente i passaggi che, dopo
l’adozione del piano regolatore del 1998, hanno portato all’unificazione
dei tre comparti in cui era suddiviso il territorio urbano.
Il P.M., dopo aver evidenziato che la Procura in sede istruttoria ha
più volte interpellato l’Agenzia del Territorio sottoponendo ad essa i vari
profili riguardanti la stima del terreno in questione, ha concluso
confermando la domanda di cui in citazione.
Considerato in
DIRITTO
La Procura Regionale chiede la condanna del Signor XXX XXX,
geometra presso l’U.T.C. del Comune di XXX, al risarcimento del danno di
€ 186.055,50, che egli avrebbe provocato al Comune per il parere di
congruità emesso nella procedura che ha portato alla vendita di un
terreno di proprietà comunale, alienato al prezzo di € 13.945,50.
L’azione della Procura deve ritenersi fondata nei termini e per i
motivi che seguono.
Giova premettere e sottolineare che il predetto prezzo non è stato
fissato dal Comune, ma è stato determinato dallo stesso privato, titolare
di proprietà confinante con il terreno comunale, che ha chiesto al Comune
di “potere acquistare” il terreno in questione al prezzo di € 13.945,50. Il
Comune, sulla base del parere reso dal signor XXX in data 25/3/2003,
ha accettato la proposta del privato.
Detto ciò, va ora considerata la stima effettuata dall’Agenzia del
Territorio sulla quale si fonda l’atto di citazione.
Nella prima relazione in data 8/5/2006 la suddetta Agenzia ha
descritto il terreno in questione, specificando che l’immobile è ubicato
all’interno del centro urbano di XXX, con fronte su strada di modesto
passaggio pedonale e veicolare, distante circa mq. 300 dalla viabilità
litoranea, in zona dotata di requisiti residenziali e con un buon
apprezzamento sul mercato immobiliare.
L’Agenzia, nel considerare l’ubicazione urbanistica del terreno,
evidenziava che l’area risultava inclusa nel Piano Regolatore Generale
approvato con D.P.G.R. n. 287 del 14/9/1998 in zona destinata a
“sistema infrastrutturale VA verde attrezzato”, ma che, in seguito alla
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variante al P.R.G. approvata con Provvedimento Dirigenziale Atto
1046/14785 del 19/2/2002, detta area è stata inserita nel Progetto di
Ambiti Omogenei – Ambito 3 – Via XXX, per il quale ogni iniziativa edilizia
è subordinata alla preventiva approvazione di un unico progetto di
Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.) con il quale dovrebbero essere
localizzati nuovi insediamenti abitativi in parte riservati all’edilizia
residenziale pubblica.
L’Agenzia riteneva che il più probabile valore di mercato
dell’immobile si potesse determinare sulla base del valore di
trasformazione dell’area, partendo dal prezzo del fabbricato realizzabile
sul terreno, detraendo poi l’importo delle spese per l’intervento edilizio (€
300.000). Indicava anche che l’Osservatorio del mercato immobiliare
redatto dall’Agenzia stessa riportava al 2^ semestre 2005, nella
microzona n. 1 (centro storico e zona urbana all’intorno), importi unitari
di € 2.600 – 3.800/mq per abitazione di tipo civile; di € 2.000- 3.000/mq
per locali ad uso box.
Le argomentazioni tecniche frapposte dalla difesa alla predetta
valutazione si basano fondamentalmente sull’affermazione che l’area
sarebbe destinata a “Verde pubblico – verde attrezzato a destinazione
pubblica” e sulla considerazione che ogni iniziativa edilizia nella zona in
cui è situato il terreno sarebbe subordinata alla preventiva approvazione
di un progetto di Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.), approvazione
non intervenuta né al momento della stima effettuata dal XXX (marzo
2003) né al successivo momento dell’autorizzazione giuntale alla vendita
del terreno per il prezzo indicato dal XXX (26/5/2003).
Orbene, in punto di destinazione dell’area a verde pubblico,
l’Agenzia del Territorio, già nella predetta relazione aveva chiarito che la
vocazione edificatoria dell’area è scaturita dalla variante al P.R.G.
approvata con Provvedimento Dirigenziale Atto 1046/14785 del
19/2/2002 e che l’edificabilità dell’area resta subordinata alla preventiva
approvazione
di
uno
Strumento
Urbanistico
Attuativo.
Dette
considerazioni sono poi state confermate nella nota diretta alla Procura
Regionale prot. n. 8526 in data 28/6/2007).
La Procura, comunque, dopo la risposta all’invito a dedurre da
parte del XXX ha interpellato l’Agenzia del Territorio perché esprimesse la
propria valutazione alla luce delle considerazioni tecniche frapposte
dall’interessato, considerazioni, queste, che sono state poi interamente
trasfuse nella perizia asseverata depositata nel presente giudizio.
L’Agenzia a questo punto - relazione del 17/10/2007 e relazione
del 23/11/2007 - ha ribadito che la stima è stata effettuata sulla base
della documentazione fornita dall’amministrazione comunale: certificato
di destinazione urbanistica, con il quale si attesta che l’area in
argomento, è inserita nell’Ambito Omogeneo 3 – XXX – come da delibera
del Consiglio Comunale n. 61 del 19/12/2000; elaborati progettuali
inerenti l’intervento edilizio da realizzarsi sul terreno, come da Piano
Particolareggiato presentato nell’anno 2004, comprensivi di uno schema
contenente la collocazione e la cubatura dei fabbricati da realizzarsi sui
singoli lotti.
L’Agenzia, al riguardo, ha affermato che “Alla data di redazione
della stima da parte del tecnico comunale (marzo 2003) il terreno
possedeva già la capacità edificatoria derivante dall’inserimento
nell’ambito di uno Strumento Urbanistico Attuativo”, chiarendo che “il
carattere edificatorio del suolo può risultare sia direttamente (allorché il
suolo medesimo è compreso in uno strumento che ne preveda la
destinazione ad opera edilizia) sia indirettamente, attraverso l’esame di
un complesso di elementi di fatto quali la presenza di infrastrutture, la
facile accessibilità viaria, l’adiacenza a terreni edificati o destinati ad
insediamenti o industriali e in genere ogni circostanza che ne attesti
un’attitudine all’edificazione, anche se non in preciso accordo con la
destinazione data dallo strumento urbanistico”.
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Ha ritenuto anche che, in assenza di progetti di dettaglio per ogni
singolo lotto, la capacità edificatoria si può ricavare dall’applicazione
dell’indice territoriale dell’intero comprensorio per cui il ricercato valore
venale può identificarsi con il valore comprensoriale, individuato in
relazione a tutte le aree ricadenti nell’ambito in cui è ubicato il bene
oggetto di stima.
E sulle specifiche caratteristiche del terreno in questione ha
sottolineato che la potenzialità edificatoria dell’area scaturisce dall’essere
“ubicata in posizione centrale e di comodo accesso, presentando inoltre
una conformazione regolare ed una giacitura piana..”
L’Agenzia, inoltre, valutando il tempo trascorso dalla data di
stipula dell’atto di compravendita (2003) alla data in cui l’Agenzia stessa
ha proceduto alla stima dell’area (2006) e quantificando anche
l’aleatorietà derivante dalla carenza di Piano Particolareggiato, ha ritenuto
possibile un abbattimento di 1/3 del valore di mercato di € 300.000.
Con l’applicazione di detto correttivo, l’Agenzia ha ritenuto che il
corrispondente valore fosse compatibile con il “notevole interesse
commerciale per la realizzazione di un parcheggio privato scoperto e/o
un’autorimessa interrata ad uno o più piani con sistemazione della
superficie ad area attrezzata per la collettività”.
La Procura nella quantificazione del danno ha operato detto
abbattimento, attribuendo al terreno un valore di € 200.000.
Tanto premesso, ad avviso del Collegio, la valutazione finale alla
quale è pervenuta l’Agenzia del Territorio, chiamata, prima dal Comune e
poi dalla Procura Regionale, ad esprimersi sul valore dell’immobile di cui è
causa, è convincente perché fondata sull’esame degli strumenti
urbanistici di riferimento, sull’analisi dei dati urbanistici del terreno, e
sull’apprezzamento di elementi oggettivi rilevanti nella determinazione
del valore di mercato del bene.
Le argomentazione dell’Agenzia del Territorio circa il possibile
apprezzamento della attitudine edificatoria anche in assenza di uno
S.U.A., appaiono compatibili anche con la norma di cui all’art. 36, c. 2,
del D.L. 4 luglio 2006, n. 223,conv. in l. 4/8/2006 n. 248, che considera
fabbricabile un’area sulla base del solo strumento urbanistico generale
indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di
strumenti attuativi dello stesso.
D’altra parte, a fronte della valutazione dell’Agenzia, preceduta da
“opportuni sopralluoghi ed accertamenti” (come affermato nella stessa
relazione), proveniente da un’Amministrazione dello Stato dotata di
specifiche professionalità per la stima e lo studio del territorio, vi sono le
deduzioni del convenuto che afferma la congruità di un prezzo che non
solo prescinde dalla vocazione edificatoria dell’area, ma appare,
comunque,
manifestamente
inadeguato
alle
caratteristiche
e
all’ubicazione del terreno in questione.
Accertata la sussistenza dell’elemento del danno va ora esaminato
l’elemento soggettivo
In proposito è utile ripercorrere l’iter che ha portato al parere di
congruità alla base della vendita in questione.
A seguito della richiesta di acquisto del terreno avanzata dal
privato, signor XXX, in data 12/2/2003, il Geom XXX XXX con parere in
data 26/2/2003, evidenziava l’attitudine edificatoria dell’area, ritenendo
che “detto terreno è inserito nella Variante al PRG approvata con
provvedimento Dirigenziale n. XXX del XXX della Provincia di Genova e
ricadente in una Zona di Progetto ambito Organico n. XXX – XXX nella
fattispecie potrebbe essere prospettata una iniziativa edilizia di carattere
privato subordinata alla approvazione di un S.U.A. …A parere dello
scrivente ufficio il bene di proprietà comunale, ancorché alienabile, non
può essere oggetto di cessione mediante vendita a trattativa privata, ma
occorre procedere ad incanto pubblico secondo le vigenti disposizioni di
legge fissando un prezzo base d’asta secondo stima da effettuarsi (vedi
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vendita ex scuole elementari di Barassi).”
Sennonché, a distanza di un mese, e in seguito a più specifica
domanda di acquisto da parte del XXX (10/3/2003), che offriva la somma
di € 30,99 al mp, il Geom XXX con parere del 25/3/2003, riteneva
congrua l’offerta del privato e riteneva possibile la cessione del bene a
trattativa privata, motivando tale conclusione in ragione del fatto che,
secondo previsione urbanistica, una porzione di immobile di proprietà del
richiedente sig. XXX, sarebbe stata interessata in parte dalla creazione di
viabilità pubblica di collegamento.
Ebbene, è di estrema evidenza il contrasto tra i due pareri: il
primo, emesso in base ad una valutazione oggettiva dei dati urbanistici di
riferimento, evidenziava la prospettiva di edificabilità dell’area e
subordinava l’alienabilità all’esperimento di procedura ad evidenza
pubblica; il secondo, obliterando la vocazione edificatoria dell’area, ha
inspiegabilmente ritenuto congrua l’offerta del privato, motivandola
esplicitamente con riferimento ad un interesse non certo della parte
venditrice pubblica, ma del privato acquirente di acquisire il terreno in
ragione della possibile espropriazione di quello confinante già di proprietà
dell’acquirente stesso.
L’irrazionalità di quest’ultimo parere, unita alla conclamata
conoscenza da parte del XXX dell’attitudine edificatoria dell’area, fanno
emergere, quanto meno, l’estrema leggerezza e negligenza con la quale è
stato emesso il parere stesso.
Va affermata, pertanto, la responsabilità del convenuto.
Occorre rilevare, tuttavia, che la determinazione del Comune di
alienare il bene a trattativa privata ed al prezzo fissato dal richiedente è
stata assunta nonostante la contraddittorietà dei due pareri resi dal
Tecnico comunale. Siffatta circostanza, rilevante ai fini della valutazione
dell’apporto causale nella verificazione del danno, induce il Collegio a
ritenere che il danno causalmente riconducibile al signor XXX vada
determinato nella misura del 50% del totale.
Per le considerazioni svolte, il convenuto va condannato al
pagamento di € 93.027,75, oltre rivalutazione monetaria dal 19/8/2003.
Gli interessi sono dovuti dal deposito della sentenza.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte dei conti, Sezione Giurisdizionale regionale per la Liguria,
definitivamente pronunciando
CONDANNA
Il signor XXX XXX al pagamento dell’importo di € 93.027,75, oltre
rivalutazione monetaria dal 19/8/2003.
Gli interessi legali si applicano dalla data di deposito della presente
sentenza.
Le spese di giudizio quantificate in € 206,61 (duecentosei/61).
seguono la soccombenza.
Così deciso in Genova, nella camera di consiglio del 9 luglio 2008
L’ESTENSORE
IL PRESIDENTE
(Maria Riolo)
(Salvatore Greco)
Deposito in Segreteria: 07/08/2008
Depositata in Segreteria il 7/8/2008
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