Oggetto:
Prezzo edonico
- preferenze rivelate Il metodo edonico stima il valore di un certo effetto ambientale sulla base dei prezzi di un mercato
che risente fortemente (si avvantaggia o svantaggia, perciò “edonico”) di tale effetto. Il mercato
viene definito “surrogato”, in quanto si sostituisce ai mercati delle varie entità danneggiate.
I modelli edonici analizzano i prezzi di mercato dei beni immobili con caratteri differenziati tra cui
quello riferito all’aspetto paesaggistico. Il loro fondamento logico risiede nella concezione ricardiana
di rendita differenziale e nella teoria di Lancaster (1966) secondo cui il prezzo di un bene complesso
dipende dalle utilità ricavabili dalle caratteristiche quantitative e qualitative che lo compongono. Per
cui le eventuali differenze di prezzo tra beni simili devono riflettere le differenze nelle modalità delle
caratteristiche comuni (Palmquist 1991). I modelli edonici assumono le condizioni tipiche di un
mercato concorrenziale in perfetto equilibrio con gli obiettivi massimizzanti degli operatori;
ipotizzano inoltre la continuità nel livello di offerta del bene pubblico; ed infine ammettono
l’identità delle preferenze e del reddito dei consumatori.
Obiettivi:
Valutare la disponibilità degli individui a pagare per ottenere un miglioramento della qualità
ambientale e fondata sull’idea che il valore di questa sia incorporato nel prezzo di alcuni assets, tra
cui, in primo luogo, le abitazioni.
Modalità di applicazione:
Il valore di mercato di un immobile in genere dipende sia dalle sue caratteristiche intrinseche che da
quelle estrinseche. Queste ultime sono costituite da una pluralità di elementi tra i quali possono
rientrare alcune componenti dell’ambiente: qualità del paesaggio, salubrità dell’aria, etc. In linea
generale, il prezzo dell’immobile sarà una funzione delle caratteristiche intrinseche (X), estrinseche
non ambientali (Z) ed estrinseche ambientali (Z):
P = f(x1….xn; z1…..zn: t1…..tr)
Disponendo di un numero adeguato di dati relativi a transazioni immobiliari si potrà pervenire alla
stima di questa funzione (funzione prezzo edonico). Da essa si potrà successivamente derivare la
funzione di rendita per la caratteristica ambientale che si intende valutare:
∂P/∂t = ∂(X; Z; T, ti).
Questa seconda funzione permette di calcolare il prezzo implicito assegnato dal mercato immobiliare
ad ogni dato livello di qualità paesaggistica.
Per poter applicare correttamente il metodo devono essere considerati attentamente alcuni elementi:
a) Prezzo dell’immobile;
b) Le caratteristiche intrinseche, estrinseche e ambientali;
c) La forma funzionali;
d) Multicollinearità;
e) Segmentazione del mercato.
Fasi di realizzazione:
Fasi:
1) Valutazione dell’influenza che la caratteristica oggetto di analisi ha sul prezzo del bene;
2) Stima della disponibilità a pagare controllando le differenze socio-economiche.
Settori/ campi di applicazione:
Immobiliare – paesaggio.
Tecniche specifiche/Materiali usati:
E’ una metodologia che richiede una banca dati dettagliata circa la qualità interna di ogni singola
unità immobiliare, circa la qualità del quartiere nel quale l’unità immobiliare è localizzata (presenza
di attività commerciali, poste, scuole, università, ma anche qualità dell’edificato, presenza di verde
privato e pubblico) e circa l’accessibilità che essa garantisce al centro della città. Non ultimo, sono
necessari dati, di difficile rilevazione, sul valore al metro quadro delle singole unità immobiliari che
siano in grado di rappresentare il vero valore al quale è avvenuta la transazione, ossia il valore reale
di mercato.
Analisi/Analisi secondaria
Metodo delle variabili dummy; metodo di imputazione.
Fonti bibliografiche:
Momigliano S., Nuti F. (2001), La valutazione dei costi e dei benefici nell’analisi dell’impatto della
regolazione, Rubbettino.
Tempesta T., Thiene M. (2006), Percezione e valore del paesaggio, FrancoAngeli, Milano.
Scarpa, R. (2007), Metodo del prezzo edonico per la stima delle variazioni di benessere per beni
pubblici: lo stato dell’arte e l’applicabilità in Italia, XXXVI Incontro di Studio Ce.S.E.T.,
University Press, Firenze.
Signorello, G. (2007), La valutazione economica del paesaggio:aspetti metodologici e operativi,
XXXVI Incontro di Studio Ce.S.E.T., University Press, Firenze.
www.costiesterni.it.
Le preferenze rivelate sono metodi di stima incentrati sulla presenza di una relazione di
complementarietà debole tra consumo di un bene pubblico e di un bene mercantile. Per quanto
riguarda il paesaggio si possono individuare tali relazioni in due soli casi: l’acquisto (o l’affitto) di
un’abitazione; le spese sostenute per svolgere un’attività ricreativa. Questi metodi consentono di
stimare solo i valori d’uso non estrattivo e i valoro di’uso passivo e non i valori di non uso.
