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Appunti estimo

MERCATO DEI FONDI RUSTICI
Il mercato dei fondi rustici è un mercato poco attivo:
- l’offerta è rigida in quanto la terra è un bene non riproducibile e viene considerata un bene
di rifugio.
-La domanda dei terreni poco produttivi non è elevata soprattutto nelle zone interne
Il valore medio dei terreni in Italia si aggira tra 18000 e i 20000 euro all’ha
CARATTERISTICHE CHE INFLUENZANO IL VALORE DI UN FONDO RUSTICO
Due tipi di caratteristiche :
INTRINSECHE
-fertilità del terreno
-giacitura, altitudine ed esposizione
-disponibilità di acqua per irrigazione
-estensione totale, accorpamento e regolarità del fondo e degli appezzamenti
-indirizzo produttivo
-dotazione e caratteristiche dei fabbricati
-efficienza delle sistemazioni idraulico-agrarie
-tipo e produttività degli impianti arborei
-la presenza di servitù attive e passive
-tipo di conduzione
ESTRINSECHE
-clima
-viabilità esterna al fondo
-forma irregolare del fondo
-presenza di appezzamenti con pendenza più accentuata
-presenza sul fondo di servitù non modificabili
-presenza di un contratto di affitto in corso
-vicinanza fonti di inquinamento
RELAZIONE DI STIMA DI UN FONDO RUSTICO
La relazione di stima è il documento con il quale il perito utilizza un procedimento di stima
per emettere un giudizio di valore. La relazione di stima è costituita da:
-premessa e scopo della stima
-individuazione e descrizione del fondo
-procedimento di stima
-conclusioni
PREMESSA
Il perito riporta i propri dati anagrafici e professionali, le generalità del soggetto che richiede
la stima e l scopo della stima.
INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEL FONDO
Devono essere riportati:
-ubicazione, estensione, giacitura, altitudine e dati catastali
-caratteristiche e fertilità del terreno
-clima
-descrizione della sistemazione idraulico agraria
-ripartizione della superficie
-descrizione di piantagioni arboree presenti
-descrizione dei fabbricati
-forma di conduzione e indirizzo produttivo
PROCEDIMENTO DI STIMA
Procedimenti sintetici:
-stima a vista
-stima sintetica in base ai parametri tecnici o economici
-stima per valori tipici
Le fonti ufficiali sono le seguenti:
-gli atti di compravendita registrati all’ufficio del registro
-esecuzioni immobiliari dei tribunali (vendite all’asta)
-rileva i valori fondiari nelle regioni agrarie
Le fonti ufficiose sono le seguenti:
-agenzie immobiliari
-fonti personali del perito
-pubblicazioni della stampa tecnica
I parametri di riferimento possono essere: tecnici (superficie) o economici (affitto)
I procedimenti analitici vengono usati in alternativa a quelli sintetici
Abbiamo due differenti modalità di calcolo
-procedimento analitico breve (Bf= Rpl-Spp)
-procedimento analitico vero e proprio ( si effettua in un fondo condotto in economia diretta
ed è Bf=PLV-(quote + spese varie + tributi + salari + stipendi + interessi)
si procede a determinare il valore ordinario del fondo per poi successivamente correggere il
valore.
I comodi positivi e negativi non sono modificabili.
Le aggiunte e le detrazioni sono modificabili.
Apportando queste correzioni si ottiene il valore reale
COMODI
I comodi vengono presi in considerazione apportando correzioni al saggio di
capitalizzazione. Nella stima sintetica invece vengono presi in considerazione apportando
correzioni alla percentuale al valore ordinario.
Sono considerate comodi positivi le caratteristiche migliori rispetto alle caratteristiche
ordinarie:
-buona viabilità
-accorpamento e regolarità della forma
-giacitura ed esposizione favorevole
-particolare esposizione amena
Invece i comodi negativi o scomodi sono:
-suddivisione del fondo
-difficoltà di accesso al fondo
-esposizione sfavorevole
AGGIUNTE E DETRAZIONI
Sono valori che vengono aggiunti o sottratti per ottenere il valore reale.
V. reale= V. ordinario + aggiunte - detrazioni
Le principali aggiunte possono essere:
-anticipazioni colturali e frutti pendenti
-miglioramenti fondiari
-scorte aziendali (scorte vive e scorte morte)
-maggior reddito temporaneo transitorio
Le principali detrazioni sono:
-miglioramenti fondiari tranne quelli ordinari e sufficienti al fabbisogno dell’azienda
-spese per riportare il fondo in condizioni ordinarie
-minore reddito temporaneo dovuto
-debito residuo di un mutuo ipotecario
CONCLUSIONI
Il perito firma e timbra.
Soft88-94
Arboreti da frutto
Possono essere da frutto o da legno.
Arboreti da frutto: cioè le coltivazioni arboree come i frutteti, vigneti e uliveti da cui otteniamo
frutti destinati al consumo o alla trasformazione.
Sono caratterizzate da variazioni notevoli della produzione, in funzione dell’età delle piante.
La produzione dipende dalla fase del ciclo economico in cui si trova l’arboreto.
CICLO ECONOMICO (4 FASI):
● Fase dei redditi negativi= nei primi anni il frutteto è improduttivo, i costi superano i
ricavi (durata 2-3 anni)
● Fase dei redditi positivi crescenti= inizia quando i ricavi aumentano anno dopo
anno superando le spese (3-5 anni)
● Fase dei redditi positivi costanti= l’arboreto fornisce ricavi costanti maggiori delle
spese
● Fase dei redditi positivi decrescenti= i ricavi vanno diminuendo di anno in anno,
ma rimanendo più elevati dei costi
La stima degli arboreti è più complicata a causa del ciclo economico che rende il valore
dell'arboreto variabile nel tempo.
Classificazione arboreti da frutto
●
●
●
●
Arboreti specializzati coetanei= arboreto costituito solamente da piante arboree,
stessa età
Arboreti specializzati disetanei= arboreto costituito solo da piante arboree di età
differenti
Arboreti promiscui= nello stesso appezzamento vengono coltivate
contemporaneamente specie diverse tra loro
Arboreti a ciclo molto lungo= ( es oliveti)
Le stime degli arboreti riguardano:
●
●
●
La stima del valore della terra nuda (V0)= valore della terra nuda stimato all’inizio
del ciclo e alla fine del ciclo.
La stima del frutteto in un anno intermedio (Vm)= valore del frutteto in qualsiasi
anno intermedio del ciclo
La stima del valore del soprassuolo (Vss)= si ottiene facendo (Vm-V0) è il valore
delle piante
Scorte
E’ una parte del capitale, dal punto di vista giuridico sono pertinenze del fondo, cioè
parte integrante del fondo.
Le scorte di un fondo sono: il bestiame, le macchine e prodotti di scorta (paglia,
foraggi, letame).
I casi in cui è necessario stimarle sono:
● Per la stima del fondo a cancello chiuso
● Per le operazioni di consegna e riconsegna nel caso di un fondo affittato con
scorte
● Per inventari eseguiti a scopo amministrativo-contabile o a motivo di una
successione ereditaria
● Per una stima dei danni
● Per il calcolo degli interessi e delle quote nel bilancio economico-estimativo.
Stima del bestiame
Eseguita in base al più probabile valore di mercato.
BESTIAME DA CARNE: viene venduto a peso, i prezzi sono differenti in funzione dell’età,
della razza e per alcune categorie dal sesso.
BESTIAME DA LATTE: viene venduto a capo in quanto il valore dipende dalle caratteristiche
soggettive quali la razza, l’età, la capacità produttiva, la morfologia e il valore genetico
dell’animale (stima più difficile).
Stima di macchine e attrezzi
Si stimano prendendo come riferimento il valore a nuovo deprezzato in base all’età della
macchina.
Per la stima del fondo a cancello chiuso è più indicato basarsi sul probabile valore di
mercato
DEPREZZO= (valore a nuovo - valore recupero) / durata della macchina
Stima prodotti di scorta
L’estimo “classico” indica il valore di trasformazione come base per la stima dei foraggi, per
esempio per i fieni e gli insilati si dovrebbe stimare il più probabile valore di trasformazione.
Il valore di trasformazione lo otteniamo sottraendo dal valore del prodotto finito i costi
sostenuti per la trasformazione.
Il letame deve essere valutato in base al prezzo di mercato, nel caso non possiamo rilevare
un prezzo del letame si procede con la stima in base al valore di surrogazione.
Le rimanenze di prodotti acquistati si stimano in base al loro prezzo di mercato.
Frutti pendenti e anticipazioni colturali
Quando la stima avviene a inizio anno sono anticipazioni colturali, mentre quando la stima
viene fatta durante la seconda metà dell’anno sono frutti pendenti.
In entrambi i casi la stima è richiesta:
● Per la compravendita di un fondo con colture in atto
● Quando si verifica un espropriazione, o un’occupazione temporanea
● Per la stima dei danni alle colture
Stima Anticipazioni colturali
Il procedimento consiste nel sommare le spese effettuate, colturali e generali per la coltura
a cui si detraggono gli eventuali ricavi derivati dai prodotti già raccolti.
Ac= Spese- Ricavi
Entrambi dell’inizio del ciclo e al momento della stima.
Deve essere eseguita in base al principio dell’ordinarietà, ovvero le spese da considerare
devono essere quelle normalmente sostenute da un imprenditore per quella coltura
Stima Frutti pendenti
I frutti pendenti vengono stimati quando il ciclo colturale è verso la conclusione, quindi è
possibile fare una previsione sulla produzione. Non si basa sull’ordinarietà, ma deve essere
condotta sulla base di dati produttivi riscontrati sul campo e delle relative spese.
Fp= Ricavi della coltura- Spese risparmiate
Miglioramenti fondiari
I miglioramenti fondiari sono capitali investiti al fine di aumentare il valore o il reddito del
fondo
Es:
● Le piantagioni arboree
● La sistemazione idraulico-agraria
● La realizzazione di pozzi
La valutazione della convenienza di un miglioramento fondiario deve essere eseguita in
base alle spese e ai benefici che ottiene il soggetto che lo vuole eseguire.
In termini di valore:
Il miglioramento è conveniente se l’incremento del valore del fondo è maggiore della spesa
per eseguire il miglioramento
Valore del fondo- valore del fondo attuale >=costo totale del miglioramento
La convenienza in termini di valore viene utilizzato quando il proprietario vuole migliorare il
fondo per venderlo
In termini di reddito:
Bf fondo migliorato--Bf fondo attuale>_ ktot • r
Il reddito da prendere in considerazione non è il Bf ma il reddito netto, cioè il reddito che
spetta all’imprenditore concreto
In termini di fruttuosità
Il miglioramento è conveniente se il capitale utilizzato può fornire un rendimento maggiore di
altri investimenti simili, oppure maggiore di quello applicato per provvista del capitale
Saggio di fruttuosità r =
Bf del fondo migliorato-Bf del fondo attuale
———————————————————Ktot
Danni
Per danno si intende qualunque conseguenza negativa che si verifica in seguito a un evento
Esistono due cause di danno:
-danno causato dall’uomo in seguito a fatti volontari o involontari: questi devono essere
risarciti dal soggetto che lo ha causati o da una compagnia di assicurazione.
-danno dovuto a cause non prevedibili ( incendi, avversità meteorologiche). L’evento dovuto
da cause fortuite è detto sinistro e viene risarcito dalla compagnia di assicurazione solo se
il bene danneggiato è assicurato.
Dal punto di vista giuridico ci sono due tipologie di danni:
-patrimoniali che causano una diminuzione del valore del bene al momento, o del reddito
del bene danneggiato negli anni successivi
-non patrimoniali, distinti in danni alla salute (danni biologici) e alla dignità personale (danni
morali)
Indennizzi: è il pagamento da parte dell’assicurazione a seguito di un danno subito
Indennizzo: valore assicurato x (danno - franchigia)
Il contratto di assicurazione, POLIZZA,deve essere in forma scritta,avviene tra due tra
due soggetti, l’assicurato e l’assicuratore. L assicurato si impegna al pagamento di un
premio, mentre l’assicuratore si impegna a indennizzare i danni causati da un possibile
danno imprevedibile.
Principali elementi che compaiono su una Polizza:
-il rischio, la probabilità che l’evento si realizzi
-il premio che viene versato dall’assicurato, ed è proporzionale al valore arrivi rato al rischio
-la franchigia, la parte di danno non indennizzata, che rimane a carico dell’ assicurato.
-valore del bene assicurato, l‘assicurato ha la possibilità di assicurare il bene a un valore che
corrisponde a quello reale (assicurazione piena) o a un valore inferiore (sotto assicurazione).
Mentre è considerata una pratica illecita la sovrassicurazione con l’intento di trarre un
indennizzo superiore al danno.
Valore dell’indennizzo= (valore assicurato/valore reale)x valore del danno
Il valore assicurato/valore reale viene chiamato coefficiente di assicurazione. I vincoli dell’
assicurato sono l’obbligo di salvataggio (fai il possibile di salvare il salvabile e chiama i
soccorsi ) e l’obbligo di denuncia (denunciare il danno)
Il perito per fare la stima deve:
- verifica la causa del sinistro, volontaria o involontaria
- Verificare che le cose danneggiate siano coperte dalla polizza
- Verificare la corrispondenza tra il valore assicurato a quello reale
Assicurazione agricola agevolata:
Le assicurazioni agevolate riguardano: danni atmosferici, attacchi parassitari e fitofagi.
Viene erogato per le polizze il qui danno sia almeno del 20%.
Avversità catastrofali: Come ad esempio alluvioni, siccità e brina.
Si verificano con bassa frequenza e causano molti danni.
Avversità di frequenza: come ad esempio eccesso di neve, pioggia, grandine e vento,
avvengono con più frequenza e causano danni circoscritti.
Avversità accessorie: come ad esempio colpi di sole o caldo eccessivo, sbalzi termici.
Sono difficili da prevedere e causano danni limitati alle colture.
Stima dei danni:
-operazioni preliminari (controllo dei documenti e della polizza assicurativa)
-stabilire la produzione ottenibile e calcolarne l'associazione.
-accertarsi se il danno è uniforme (viene raccolto un campione rappresentativo
dell'appezzamento coinvolto) oppure non uniforme (il terreno viene suddiviso in più parti
caratterizzate da un danno omogeneo).
Danni da inquinamento:
-si riconosce la causa del danno.
Si distingue:
-Danno immediato per distruzione di una coltura annuale in atto: si stimano i frutti pendenti o
le anticipazioni colturali.
-Danno immediato causato dalla distruzione di una coltura arborea da frutto: viene stimato il
valore del soprasuolo e di eventuali frutti pendenti o anticipazioni colturali.
-Danno che comporta una diminuzione del reddito temporaneo: è causato dal cambio di
ordinamento produttivo.
Danno da incendio:
Possono riguardare i fabbricati, il capitale di scorta e il soprassuolo delle piantagioni arboree
Servitù
I diritti reali di godimento sono diritti personali, cioè a favore di una persona; le servitù
prediali sono diritti reali di godimento a favore del fondo. Il codice civile definisce la servitù
prediale come peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un’altro fondo. Esempi: passaggio
di una strada( servitù di passaggio), di un canale( servitù di acquedotto) o di una linea
elettrica( servitù di elettrodotto)
Il fondo gravato delle servitù è detto servente; io fondo a favore del quale è costituita la
servitù è detto dominante
In funzione alle modalità di costruzione è possibile distinguere:
-servitù volontarie: sono costituite per volontà dell’uomo; la costituzione di queste servitù può
sceturire da un accordo tra parti (contratto) o per volontà di persona (testamento)
-servitù coattive sono costituite con sentenza di un giudice, se i proprietari dei due fondi non
trovano un accordo, oppure con atto dell’autorità amministrativa, nei casi previsti dalla legge.
L’impostazione di questa servitù è possibile con il pagamento da parte del proprietario de
fondo dominante di un’indennità.
In base alla durata possono essere servitù temporanee < 9 anni, permanenti > 9 anni.
Ci sono servitù apparenti se si manifestano opere ben visibili e non apparenti se non
presentano opere visibili.
L’estinzione delle servitù prediali può avvenire:
-alla scadenza prevista nell’atto costitutivo
-per confusione, quando il proprietario del fondo servente e dominante diventano la stessa
persona
- per prescrizione quando la servitù non viene utilizzata per 20 anni
Le servitù di passaggio
In mancanza di un accordo tra le parti, il proprietario del fondo che necessita del passaggio
può chiedere una servitù di passaggio coattivo.
Può essere ottenuta nei seguenti casi:
- se il fondo è intercluso quindi non ha accesso alla via pubblica
-se il fondo non è intercluso ma l'accesso non è adatto al fabbisogno del fondo.
La servitù è regolata dal Codice Civile.
Al proprietario del fondo deve essere pagata un'indennità che deve comprendere:
-valore del suolo occupato Vss
-valore di capitalizzazione dei tributi Tr
-danni diretti: distruzione del soprassuolo e delle culture in corso
-danni indiretti: deprezzamento per intersecazione, maggiori costi di produzione.
FORMULA:
Ind= V+ Tr/r +Vss + Fp o Ac + d
Le servito di un acquedotto e scarico coattivo
Per ottenere la costituzione di queste servitù è necessario che il proprietario del fondo
dominante dimostri:
-che ha il diritto di utilizzare l’acqua che deve far passare sul fondo altrui
-che l’acqua è in quantità sufficiente ai bisogno ai quali è destinata
Deve causare il minore danno possibile e sono esenti da questa servitù le case, cortili,
giardini e le aie.
L‘indennità spettante al proprietario del fondo servente deve quindi comprendere
Ind=V1+ Tr1/r+½(V2+Tr2/r)+Vss+Fp o Ac+d
Le servitù di elettrodotto
Le servitù di elettrodotto e quella di metanodotto hanno caratteristiche peculiari in quanto
sono costituite non a beneficio di un fondo, ma la collettività. Spesso vengono costituite
attraverso l’accordo tra le parti (servitù volontaria); ma se non si raggiunge un accordo è
possibile attivare una procedura espropriativa (finalizzata Alla collettività e non ad un fondo).
Il proprietario è tenuto a dar l’assaggio attraverso il fondo di sua proprietà alle condutture
elettriche.
Il fondo dominante si chiamate utente mentre i fondi attraversati dalla linea elettrica si
chiamano fondi servitù.
La legge prevede che l'ente erogatore dell’energia elettrica può:
-posizionare condutture interrate per condurre aeree
-posizionare ancoraggi sui muri o pareti
-tagliare i rami in prossimità delle condutture
Ind= V1+Tr/r+ ¼(V2+Tr2/r)+⅛(V3+Tr3/r)+Fp o Ac+Vss+d
Servitù di metanodotto
Il metanodotto è un sistema di grandi tubature costruite per trasportare metano a grandi
distanze, le condutture devono sopportare elevate pressioni e interrate a una profondità
maggiore di 2 m.
L’indennità si calcola sommando le seguenti componenti:
● L’intero valore dell’area sovrastante la tubatura, necessaria per il transito e la
manutenzione delle condutture;
● ¼ del valore dell’area di due fasce esterne alla precedente area, entro le quali non è
consentito l’impianto di colture arboree
● ⅛ del valore dell’area di due fasce esterne alle precedenti, entro la quali non è
possibile edificare;
● La capitalizzazione dei carichi tributari delle tre aree precedentemente menzionate,
utilizzando il saggio di capitalizzazione fondiario medio della zona
● I danni prodotti durante la costruzione della linea, come i frutti pendenti e il valore del
soprasuolo distrutti
● Altri danni
Formula
Ind= V1+ Tr1/r + ¼(V2+Tr2/r) + ⅛(V3+Tr3/r) + Fp o Ac + Vss + d
Esproprio
L’espropriazione è l’alienazione forzata, totale o parziale della proprietà, possibile soltanto
per fini di pubblico interesse legalmente dichiarato.
Articolo 42
Articolo che garantisce e riconosce la proprietà privata, ma ne prevede dei limiti, tra i quali la
possibilità di esproprio per motivi di interesse generalizzato.
Leggi fondamentali:
● La legge fondamentale (1865): in questa legge l’esproprio viene considerato come
un sacrificio imposto al proprietario, che deve ricevere un indennizzo che si
formerebbe in caso di compravendita.
● Legge di Napoli (1885): emanata per risanare Napoli dopo la colera, l’indennità
veniva calcolata dalla media tra il valore venale del bene e la somma di 10 annualità
di fitto o dalla somma di 10 annualità di reddito imponibile catastale.
● La legge per la casa (1971): introdusse un nuovo calcolo dell’indennità di esproprio,
dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili, basato sul VAM.
● La legge per l’edificabilità dei suoli (1977): importante in ambito urbanistico,
conferma il criterio di determinazione dell’indennità in base al VAM
● Testo unico sugli espropri (2001): vennero abrogate tutte le leggi precedenti e
organizzata la materia in modo organico, la corte costituzionale è intervenuta con 2
sentenze che hanno dichiarato illegittime alcune parti del testo unico che
riguardavano la determinazione dell’indennità di espropriazione dei suoli edificabili.
Esproprio totale= l'indennità corrisponde al giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in
compravendita
Esproprio parziale= l’indennità viene determinata in base al valore complementare, la
differenza tra il prezzo che avrebbe l’immobile avanti l’occupazione e il giusto prezzo che
potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione
USOFRUTTO
L’usufrutto è il diritto di godimento da parte di una persona, detta usufruttuario, di un bene
altrui. Il proprietario del bene oggetto è detto nudo proprietario. La costituzione del diritto di
usufrutto avviene mediante testamento
La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.
La morte dell’usufruttuario pone fine all’usufrutto.
La legge pone a carico dell’usufruttuario: le spese per la manutenzione amministrazione e
custodia e le imposte e i contributi che gravano sul reddito.
A carico del nudo proprietario invece ci sono le spese per la conservazione del bene.
Il valore dell’usufrutto si ottiene accumulando all’attualità il reddito annuo ritraibile
dall’usufruttuario.
Vu= Ru x qn-1 / r x qn