MERCATO DEI FONDI RUSTICI Il mercato dei fondi rustici è un mercato poco attivo: - l’offerta è rigida in quanto la terra è un bene non riproducibile e viene considerata un bene di rifugio. -La domanda dei terreni poco produttivi non è elevata soprattutto nelle zone interne Il valore medio dei terreni in Italia si aggira tra 18000 e i 20000 euro all’ha CARATTERISTICHE CHE INFLUENZANO IL VALORE DI UN FONDO RUSTICO Due tipi di caratteristiche : INTRINSECHE -fertilità del terreno -giacitura, altitudine ed esposizione -disponibilità di acqua per irrigazione -estensione totale, accorpamento e regolarità del fondo e degli appezzamenti -indirizzo produttivo -dotazione e caratteristiche dei fabbricati -efficienza delle sistemazioni idraulico-agrarie -tipo e produttività degli impianti arborei -la presenza di servitù attive e passive -tipo di conduzione ESTRINSECHE -clima -viabilità esterna al fondo -forma irregolare del fondo -presenza di appezzamenti con pendenza più accentuata -presenza sul fondo di servitù non modificabili -presenza di un contratto di affitto in corso -vicinanza fonti di inquinamento RELAZIONE DI STIMA DI UN FONDO RUSTICO La relazione di stima è il documento con il quale il perito utilizza un procedimento di stima per emettere un giudizio di valore. La relazione di stima è costituita da: -premessa e scopo della stima -individuazione e descrizione del fondo -procedimento di stima -conclusioni PREMESSA Il perito riporta i propri dati anagrafici e professionali, le generalità del soggetto che richiede la stima e l scopo della stima. INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEL FONDO Devono essere riportati: -ubicazione, estensione, giacitura, altitudine e dati catastali -caratteristiche e fertilità del terreno -clima -descrizione della sistemazione idraulico agraria -ripartizione della superficie -descrizione di piantagioni arboree presenti -descrizione dei fabbricati -forma di conduzione e indirizzo produttivo PROCEDIMENTO DI STIMA Procedimenti sintetici: -stima a vista -stima sintetica in base ai parametri tecnici o economici -stima per valori tipici Le fonti ufficiali sono le seguenti: -gli atti di compravendita registrati all’ufficio del registro -esecuzioni immobiliari dei tribunali (vendite all’asta) -rileva i valori fondiari nelle regioni agrarie Le fonti ufficiose sono le seguenti: -agenzie immobiliari -fonti personali del perito -pubblicazioni della stampa tecnica I parametri di riferimento possono essere: tecnici (superficie) o economici (affitto) I procedimenti analitici vengono usati in alternativa a quelli sintetici Abbiamo due differenti modalità di calcolo -procedimento analitico breve (Bf= Rpl-Spp) -procedimento analitico vero e proprio ( si effettua in un fondo condotto in economia diretta ed è Bf=PLV-(quote + spese varie + tributi + salari + stipendi + interessi) si procede a determinare il valore ordinario del fondo per poi successivamente correggere il valore. I comodi positivi e negativi non sono modificabili. Le aggiunte e le detrazioni sono modificabili. Apportando queste correzioni si ottiene il valore reale COMODI I comodi vengono presi in considerazione apportando correzioni al saggio di capitalizzazione. Nella stima sintetica invece vengono presi in considerazione apportando correzioni alla percentuale al valore ordinario. Sono considerate comodi positivi le caratteristiche migliori rispetto alle caratteristiche ordinarie: -buona viabilità -accorpamento e regolarità della forma -giacitura ed esposizione favorevole -particolare esposizione amena Invece i comodi negativi o scomodi sono: -suddivisione del fondo -difficoltà di accesso al fondo -esposizione sfavorevole AGGIUNTE E DETRAZIONI Sono valori che vengono aggiunti o sottratti per ottenere il valore reale. V. reale= V. ordinario + aggiunte - detrazioni Le principali aggiunte possono essere: -anticipazioni colturali e frutti pendenti -miglioramenti fondiari -scorte aziendali (scorte vive e scorte morte) -maggior reddito temporaneo transitorio Le principali detrazioni sono: -miglioramenti fondiari tranne quelli ordinari e sufficienti al fabbisogno dell’azienda -spese per riportare il fondo in condizioni ordinarie -minore reddito temporaneo dovuto -debito residuo di un mutuo ipotecario CONCLUSIONI Il perito firma e timbra. Soft88-94 Arboreti da frutto Possono essere da frutto o da legno. Arboreti da frutto: cioè le coltivazioni arboree come i frutteti, vigneti e uliveti da cui otteniamo frutti destinati al consumo o alla trasformazione. Sono caratterizzate da variazioni notevoli della produzione, in funzione dell’età delle piante. La produzione dipende dalla fase del ciclo economico in cui si trova l’arboreto. CICLO ECONOMICO (4 FASI): ● Fase dei redditi negativi= nei primi anni il frutteto è improduttivo, i costi superano i ricavi (durata 2-3 anni) ● Fase dei redditi positivi crescenti= inizia quando i ricavi aumentano anno dopo anno superando le spese (3-5 anni) ● Fase dei redditi positivi costanti= l’arboreto fornisce ricavi costanti maggiori delle spese ● Fase dei redditi positivi decrescenti= i ricavi vanno diminuendo di anno in anno, ma rimanendo più elevati dei costi La stima degli arboreti è più complicata a causa del ciclo economico che rende il valore dell'arboreto variabile nel tempo. Classificazione arboreti da frutto ● ● ● ● Arboreti specializzati coetanei= arboreto costituito solamente da piante arboree, stessa età Arboreti specializzati disetanei= arboreto costituito solo da piante arboree di età differenti Arboreti promiscui= nello stesso appezzamento vengono coltivate contemporaneamente specie diverse tra loro Arboreti a ciclo molto lungo= ( es oliveti) Le stime degli arboreti riguardano: ● ● ● La stima del valore della terra nuda (V0)= valore della terra nuda stimato all’inizio del ciclo e alla fine del ciclo. La stima del frutteto in un anno intermedio (Vm)= valore del frutteto in qualsiasi anno intermedio del ciclo La stima del valore del soprassuolo (Vss)= si ottiene facendo (Vm-V0) è il valore delle piante Scorte E’ una parte del capitale, dal punto di vista giuridico sono pertinenze del fondo, cioè parte integrante del fondo. Le scorte di un fondo sono: il bestiame, le macchine e prodotti di scorta (paglia, foraggi, letame). I casi in cui è necessario stimarle sono: ● Per la stima del fondo a cancello chiuso ● Per le operazioni di consegna e riconsegna nel caso di un fondo affittato con scorte ● Per inventari eseguiti a scopo amministrativo-contabile o a motivo di una successione ereditaria ● Per una stima dei danni ● Per il calcolo degli interessi e delle quote nel bilancio economico-estimativo. Stima del bestiame Eseguita in base al più probabile valore di mercato. BESTIAME DA CARNE: viene venduto a peso, i prezzi sono differenti in funzione dell’età, della razza e per alcune categorie dal sesso. BESTIAME DA LATTE: viene venduto a capo in quanto il valore dipende dalle caratteristiche soggettive quali la razza, l’età, la capacità produttiva, la morfologia e il valore genetico dell’animale (stima più difficile). Stima di macchine e attrezzi Si stimano prendendo come riferimento il valore a nuovo deprezzato in base all’età della macchina. Per la stima del fondo a cancello chiuso è più indicato basarsi sul probabile valore di mercato DEPREZZO= (valore a nuovo - valore recupero) / durata della macchina Stima prodotti di scorta L’estimo “classico” indica il valore di trasformazione come base per la stima dei foraggi, per esempio per i fieni e gli insilati si dovrebbe stimare il più probabile valore di trasformazione. Il valore di trasformazione lo otteniamo sottraendo dal valore del prodotto finito i costi sostenuti per la trasformazione. Il letame deve essere valutato in base al prezzo di mercato, nel caso non possiamo rilevare un prezzo del letame si procede con la stima in base al valore di surrogazione. Le rimanenze di prodotti acquistati si stimano in base al loro prezzo di mercato. Frutti pendenti e anticipazioni colturali Quando la stima avviene a inizio anno sono anticipazioni colturali, mentre quando la stima viene fatta durante la seconda metà dell’anno sono frutti pendenti. In entrambi i casi la stima è richiesta: ● Per la compravendita di un fondo con colture in atto ● Quando si verifica un espropriazione, o un’occupazione temporanea ● Per la stima dei danni alle colture Stima Anticipazioni colturali Il procedimento consiste nel sommare le spese effettuate, colturali e generali per la coltura a cui si detraggono gli eventuali ricavi derivati dai prodotti già raccolti. Ac= Spese- Ricavi Entrambi dell’inizio del ciclo e al momento della stima. Deve essere eseguita in base al principio dell’ordinarietà, ovvero le spese da considerare devono essere quelle normalmente sostenute da un imprenditore per quella coltura Stima Frutti pendenti I frutti pendenti vengono stimati quando il ciclo colturale è verso la conclusione, quindi è possibile fare una previsione sulla produzione. Non si basa sull’ordinarietà, ma deve essere condotta sulla base di dati produttivi riscontrati sul campo e delle relative spese. Fp= Ricavi della coltura- Spese risparmiate Miglioramenti fondiari I miglioramenti fondiari sono capitali investiti al fine di aumentare il valore o il reddito del fondo Es: ● Le piantagioni arboree ● La sistemazione idraulico-agraria ● La realizzazione di pozzi La valutazione della convenienza di un miglioramento fondiario deve essere eseguita in base alle spese e ai benefici che ottiene il soggetto che lo vuole eseguire. In termini di valore: Il miglioramento è conveniente se l’incremento del valore del fondo è maggiore della spesa per eseguire il miglioramento Valore del fondo- valore del fondo attuale >=costo totale del miglioramento La convenienza in termini di valore viene utilizzato quando il proprietario vuole migliorare il fondo per venderlo In termini di reddito: Bf fondo migliorato--Bf fondo attuale>_ ktot • r Il reddito da prendere in considerazione non è il Bf ma il reddito netto, cioè il reddito che spetta all’imprenditore concreto In termini di fruttuosità Il miglioramento è conveniente se il capitale utilizzato può fornire un rendimento maggiore di altri investimenti simili, oppure maggiore di quello applicato per provvista del capitale Saggio di fruttuosità r = Bf del fondo migliorato-Bf del fondo attuale ———————————————————Ktot Danni Per danno si intende qualunque conseguenza negativa che si verifica in seguito a un evento Esistono due cause di danno: -danno causato dall’uomo in seguito a fatti volontari o involontari: questi devono essere risarciti dal soggetto che lo ha causati o da una compagnia di assicurazione. -danno dovuto a cause non prevedibili ( incendi, avversità meteorologiche). L’evento dovuto da cause fortuite è detto sinistro e viene risarcito dalla compagnia di assicurazione solo se il bene danneggiato è assicurato. Dal punto di vista giuridico ci sono due tipologie di danni: -patrimoniali che causano una diminuzione del valore del bene al momento, o del reddito del bene danneggiato negli anni successivi -non patrimoniali, distinti in danni alla salute (danni biologici) e alla dignità personale (danni morali) Indennizzi: è il pagamento da parte dell’assicurazione a seguito di un danno subito Indennizzo: valore assicurato x (danno - franchigia) Il contratto di assicurazione, POLIZZA,deve essere in forma scritta,avviene tra due tra due soggetti, l’assicurato e l’assicuratore. L assicurato si impegna al pagamento di un premio, mentre l’assicuratore si impegna a indennizzare i danni causati da un possibile danno imprevedibile. Principali elementi che compaiono su una Polizza: -il rischio, la probabilità che l’evento si realizzi -il premio che viene versato dall’assicurato, ed è proporzionale al valore arrivi rato al rischio -la franchigia, la parte di danno non indennizzata, che rimane a carico dell’ assicurato. -valore del bene assicurato, l‘assicurato ha la possibilità di assicurare il bene a un valore che corrisponde a quello reale (assicurazione piena) o a un valore inferiore (sotto assicurazione). Mentre è considerata una pratica illecita la sovrassicurazione con l’intento di trarre un indennizzo superiore al danno. Valore dell’indennizzo= (valore assicurato/valore reale)x valore del danno Il valore assicurato/valore reale viene chiamato coefficiente di assicurazione. I vincoli dell’ assicurato sono l’obbligo di salvataggio (fai il possibile di salvare il salvabile e chiama i soccorsi ) e l’obbligo di denuncia (denunciare il danno) Il perito per fare la stima deve: - verifica la causa del sinistro, volontaria o involontaria - Verificare che le cose danneggiate siano coperte dalla polizza - Verificare la corrispondenza tra il valore assicurato a quello reale Assicurazione agricola agevolata: Le assicurazioni agevolate riguardano: danni atmosferici, attacchi parassitari e fitofagi. Viene erogato per le polizze il qui danno sia almeno del 20%. Avversità catastrofali: Come ad esempio alluvioni, siccità e brina. Si verificano con bassa frequenza e causano molti danni. Avversità di frequenza: come ad esempio eccesso di neve, pioggia, grandine e vento, avvengono con più frequenza e causano danni circoscritti. Avversità accessorie: come ad esempio colpi di sole o caldo eccessivo, sbalzi termici. Sono difficili da prevedere e causano danni limitati alle colture. Stima dei danni: -operazioni preliminari (controllo dei documenti e della polizza assicurativa) -stabilire la produzione ottenibile e calcolarne l'associazione. -accertarsi se il danno è uniforme (viene raccolto un campione rappresentativo dell'appezzamento coinvolto) oppure non uniforme (il terreno viene suddiviso in più parti caratterizzate da un danno omogeneo). Danni da inquinamento: -si riconosce la causa del danno. Si distingue: -Danno immediato per distruzione di una coltura annuale in atto: si stimano i frutti pendenti o le anticipazioni colturali. -Danno immediato causato dalla distruzione di una coltura arborea da frutto: viene stimato il valore del soprasuolo e di eventuali frutti pendenti o anticipazioni colturali. -Danno che comporta una diminuzione del reddito temporaneo: è causato dal cambio di ordinamento produttivo. Danno da incendio: Possono riguardare i fabbricati, il capitale di scorta e il soprassuolo delle piantagioni arboree Servitù I diritti reali di godimento sono diritti personali, cioè a favore di una persona; le servitù prediali sono diritti reali di godimento a favore del fondo. Il codice civile definisce la servitù prediale come peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un’altro fondo. Esempi: passaggio di una strada( servitù di passaggio), di un canale( servitù di acquedotto) o di una linea elettrica( servitù di elettrodotto) Il fondo gravato delle servitù è detto servente; io fondo a favore del quale è costituita la servitù è detto dominante In funzione alle modalità di costruzione è possibile distinguere: -servitù volontarie: sono costituite per volontà dell’uomo; la costituzione di queste servitù può sceturire da un accordo tra parti (contratto) o per volontà di persona (testamento) -servitù coattive sono costituite con sentenza di un giudice, se i proprietari dei due fondi non trovano un accordo, oppure con atto dell’autorità amministrativa, nei casi previsti dalla legge. L’impostazione di questa servitù è possibile con il pagamento da parte del proprietario de fondo dominante di un’indennità. In base alla durata possono essere servitù temporanee < 9 anni, permanenti > 9 anni. Ci sono servitù apparenti se si manifestano opere ben visibili e non apparenti se non presentano opere visibili. L’estinzione delle servitù prediali può avvenire: -alla scadenza prevista nell’atto costitutivo -per confusione, quando il proprietario del fondo servente e dominante diventano la stessa persona - per prescrizione quando la servitù non viene utilizzata per 20 anni Le servitù di passaggio In mancanza di un accordo tra le parti, il proprietario del fondo che necessita del passaggio può chiedere una servitù di passaggio coattivo. Può essere ottenuta nei seguenti casi: - se il fondo è intercluso quindi non ha accesso alla via pubblica -se il fondo non è intercluso ma l'accesso non è adatto al fabbisogno del fondo. La servitù è regolata dal Codice Civile. Al proprietario del fondo deve essere pagata un'indennità che deve comprendere: -valore del suolo occupato Vss -valore di capitalizzazione dei tributi Tr -danni diretti: distruzione del soprassuolo e delle culture in corso -danni indiretti: deprezzamento per intersecazione, maggiori costi di produzione. FORMULA: Ind= V+ Tr/r +Vss + Fp o Ac + d Le servito di un acquedotto e scarico coattivo Per ottenere la costituzione di queste servitù è necessario che il proprietario del fondo dominante dimostri: -che ha il diritto di utilizzare l’acqua che deve far passare sul fondo altrui -che l’acqua è in quantità sufficiente ai bisogno ai quali è destinata Deve causare il minore danno possibile e sono esenti da questa servitù le case, cortili, giardini e le aie. L‘indennità spettante al proprietario del fondo servente deve quindi comprendere Ind=V1+ Tr1/r+½(V2+Tr2/r)+Vss+Fp o Ac+d Le servitù di elettrodotto Le servitù di elettrodotto e quella di metanodotto hanno caratteristiche peculiari in quanto sono costituite non a beneficio di un fondo, ma la collettività. Spesso vengono costituite attraverso l’accordo tra le parti (servitù volontaria); ma se non si raggiunge un accordo è possibile attivare una procedura espropriativa (finalizzata Alla collettività e non ad un fondo). Il proprietario è tenuto a dar l’assaggio attraverso il fondo di sua proprietà alle condutture elettriche. Il fondo dominante si chiamate utente mentre i fondi attraversati dalla linea elettrica si chiamano fondi servitù. La legge prevede che l'ente erogatore dell’energia elettrica può: -posizionare condutture interrate per condurre aeree -posizionare ancoraggi sui muri o pareti -tagliare i rami in prossimità delle condutture Ind= V1+Tr/r+ ¼(V2+Tr2/r)+⅛(V3+Tr3/r)+Fp o Ac+Vss+d Servitù di metanodotto Il metanodotto è un sistema di grandi tubature costruite per trasportare metano a grandi distanze, le condutture devono sopportare elevate pressioni e interrate a una profondità maggiore di 2 m. L’indennità si calcola sommando le seguenti componenti: ● L’intero valore dell’area sovrastante la tubatura, necessaria per il transito e la manutenzione delle condutture; ● ¼ del valore dell’area di due fasce esterne alla precedente area, entro le quali non è consentito l’impianto di colture arboree ● ⅛ del valore dell’area di due fasce esterne alle precedenti, entro la quali non è possibile edificare; ● La capitalizzazione dei carichi tributari delle tre aree precedentemente menzionate, utilizzando il saggio di capitalizzazione fondiario medio della zona ● I danni prodotti durante la costruzione della linea, come i frutti pendenti e il valore del soprasuolo distrutti ● Altri danni Formula Ind= V1+ Tr1/r + ¼(V2+Tr2/r) + ⅛(V3+Tr3/r) + Fp o Ac + Vss + d Esproprio L’espropriazione è l’alienazione forzata, totale o parziale della proprietà, possibile soltanto per fini di pubblico interesse legalmente dichiarato. Articolo 42 Articolo che garantisce e riconosce la proprietà privata, ma ne prevede dei limiti, tra i quali la possibilità di esproprio per motivi di interesse generalizzato. Leggi fondamentali: ● La legge fondamentale (1865): in questa legge l’esproprio viene considerato come un sacrificio imposto al proprietario, che deve ricevere un indennizzo che si formerebbe in caso di compravendita. ● Legge di Napoli (1885): emanata per risanare Napoli dopo la colera, l’indennità veniva calcolata dalla media tra il valore venale del bene e la somma di 10 annualità di fitto o dalla somma di 10 annualità di reddito imponibile catastale. ● La legge per la casa (1971): introdusse un nuovo calcolo dell’indennità di esproprio, dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili, basato sul VAM. ● La legge per l’edificabilità dei suoli (1977): importante in ambito urbanistico, conferma il criterio di determinazione dell’indennità in base al VAM ● Testo unico sugli espropri (2001): vennero abrogate tutte le leggi precedenti e organizzata la materia in modo organico, la corte costituzionale è intervenuta con 2 sentenze che hanno dichiarato illegittime alcune parti del testo unico che riguardavano la determinazione dell’indennità di espropriazione dei suoli edificabili. Esproprio totale= l'indennità corrisponde al giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in compravendita Esproprio parziale= l’indennità viene determinata in base al valore complementare, la differenza tra il prezzo che avrebbe l’immobile avanti l’occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione USOFRUTTO L’usufrutto è il diritto di godimento da parte di una persona, detta usufruttuario, di un bene altrui. Il proprietario del bene oggetto è detto nudo proprietario. La costituzione del diritto di usufrutto avviene mediante testamento La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. La morte dell’usufruttuario pone fine all’usufrutto. La legge pone a carico dell’usufruttuario: le spese per la manutenzione amministrazione e custodia e le imposte e i contributi che gravano sul reddito. A carico del nudo proprietario invece ci sono le spese per la conservazione del bene. Il valore dell’usufrutto si ottiene accumulando all’attualità il reddito annuo ritraibile dall’usufruttuario. Vu= Ru x qn-1 / r x qn
