1 b - ESTIMO CIVILE - Collegio dei Geometri di Siena

ESTIMO
CIVILE
Innanzitutto diamo una definizione di mercato immobiliare!
Una possibile definizione può essere:
“Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di
beni immobiliari si incontrano e nel farlo formano il prezzo.”
(Finanza Immobiliare, Armando Borghi, 2009).
In poche righe vengono concentrate tantissimi termini che
approfondiremo durante il nostro percorso:
luogo, domanda, offerta, beni immobiliari, prezzo, …
Il luogo è un concetto di tipo geografico ben individuato come ben
individuati fisicamente sono i beni immobiliari
Diverso è il discorso per la domanda (intesa come richiesta di
acquisto di un determinato immobile), l’offerta (il reciproco della
domanda) ed il prezzo che risultano più difficilmente individuabili.
In particolare se chiediamo a qualcuno cos’è il prezzo,
probabilmente molti sono pronti a dire che è la somma di denaro –
offerta, richiesta o pagata - necessaria per procedere ad un
acquisto.
Fin qui tutto a posto …
1
La Valutazione Immobiliare
Siamo interessati ad acquistare un appartamento (domanda di
acquisto) vediamo l’avviso vendesi (offerta di vendita) c’è
l’indicazione della cifra € 200.000,00 (prezzo).
Come faccio a sapere che la richiesta è corretta?
Per rispondere questa domanda dovremo operare la valutazione
economica dell’immobile offerto in vendita, quindi dovremo
effettuare … una valutazione immobiliare che, dovendo valutare
beni complessi, può essere articolata con procedure diversificate.
ESTIMO
CIVILE
FABBRICATI A DESTINAZIONE
ORDINARIA
2
METODI DEL CONFRONTO DI MERCATO
• si effettua la stima collazionando dati storici, cioè dati statistici relativi
a compravendite recenti.
• si considerano dati relativi a immobili simili.
• si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati.
• se la distribuzione è gaussiana il valore più probabile è uguale al valore
medio della distribuzione
Procedimenti sintetici
Monoparametrica :
E’ un procedimento di stima che si basa sull’impiego di un
unico parametro di confronto tecnico o economico, preso
come termine di paragone, e di una relazione di
proporzionalità diretta tra il valore di stima e il parametro
dell’immobile di valutazione.
La parità delle altre caratteristiche deve comunque essere
dimostrata attraverso le schede di rilevazione dei dati degli
immobili e del segmento di mercato, in caso contrario (senza
dimostrazione della provenienza dei dati) si ricade
nell’expertise.
Esempio:
PARAMETRO ECONOMICO
V.m. = Superficie x valore al mq.
PARAMETRO TECNICO
3
Esercizio
Superficie
commerciale
Prezzo totale
Sj
PTj
1
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
7
50,00
95.000,00
8
140,00
87.000,00
115,00
?
n.
Quesito
Si abbiano a disposizione i dati degli
8 immobili riportati nella tabella a
fianco.
Determinare il Prezzo di mercato
dell’immobile di mq 115 di superficie
∑
µ
Soggetto
Spiegazione
Esercizio
Superfici dei comparabili
Superficie
commerciale
Prezzo totale
Sj
PTj
1
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
7
50,00
95.000,00
8
140,00
87.000,00
n.
Prezzi dei comparabili
Numero dei comparabili
Sommatoria delle Sj e dei PTj
∑
µ
Soggetto
115,00
Valori medi cioè rapporto della
somma dei prezzi e delle
superfici diviso il numero dei
comparabili
?
Esercizio
n.
Superficie
commerciale
Sj
PTj
1
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
Prezzo totale
7
50,00
8
140,00
87.000,00
∑
902,30
1.333.000,00
µ
112,79
166.625,00
Soggetto
115,00
Sommatoria delle Sj e dei PTj
95.000,00
?
Valori medi cioè rapporto della
somma dei prezzi e delle superfici
diviso il numero dei comparabili
4
Esercizio
n.
Superficie
commerciale
Sj
PTj
1
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
Prezzo totale
7
50,00
8
140,00
87.000,00
∑
902,30
1.333.000,00
µ
112,79
166.625,00
Soggetto
Superficie dell’immobile da
valutare
95.000,00
115,00
Prezzo dell’ unità di superficie,
?
cioè rapporto della ∑PTj/ ∑Sj
Esercizio
n.
1
Superficie
commerciale
Prezzo totale
Sj
PTj
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
7
50,00
8
140,00
87.000,00
∑
902,30
1.333.000,00
µ
112,79
166.625,00
Soggetto
V=
Note
Prezzo per unità di superficie,
cioè rapporto della ∑PTj/ ∑Sj
95.000,00
115,00
?
1.333.000,00
x
Superficie dell’immobile da
valutare
115,00
169.893,61
=
902,30
Comparabilità
n.
1
Superficie
commerciale
Prezzo totale
Sj
PTj
121,50
175.000,00
2
107,30
160.000,00
3
150,00
320.000,00
4
112,60
168.000,00
5
101,30
150.000,00
6
119,60
178.000,00
7
50,00
8
140,00
87.000,00
∑
562,30
831.000,00
112,46
166.200,00
µ
Soggetto
V=
Note
€ 169.893,61
95.000,00
115,00
?
831.000,00
x
115,00
=
169.953,76
562,30
5
La stima monoparametrica
•
•
•
Nel modello monoparametrico, il parametro di riferimento
rappresenta la discriminante tra il bene da stimare e quelli
comparati.
Il parametro riassume in sé il ruolo proprio e quello di tutte le altre
caratteristiche che influenzano l’apprezzamento dell’immobile.
La stima è pertanto corretta nell’ipotesi che la caratteristica
rappresentata dal parametro sia l’unica e la sola a differenziare il
bene da stimare da quelli utilizzati per il confronto.
6
Vantaggi
• Semplicità operativa
Limiti
• Eccessiva schematicità
Non riflette in pieno i motivi che sono alla base degli scambi nel
mercato immobiliare, motivi che difficilmente sono riconducibili ad una
sola caratteristica del bene
• Fortemente vincolante
Costringe il valutatore a basarsi su elementi di confronto (beni di
prezzo noto) che abbiano rispetto al bene da stimare un elevato grado
di omogeneità.
Stima per valori tipici
E’ utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel
quale sono riconoscibili più funzioni, ciascuna con un proprio valore
unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di
complementarità
V = ΣPj Dj
V: valore di mercato del fabbricato stimato
I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato
Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i
Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i
7
La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur
essendo di fatto molto utilizzata nella pratica:
- per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati
sarà diversa, e quindi con questo metodo si finisce per aggregare
semplicemente dei valori medi (dato mono-parametrico per
ciascuna tipologia);
- si perdono i rapporti di complementarità, non si valuta cioè il
possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni.
Il patrimonio edilizio, all’interno di una stessa zona omogenea si
presenta fortemente differenziato sia nei caratteri quantitativi ma
anche e soprattutto in quelli qualitativi.
Il passaggio dunque dal procedimento monoparametrico a quello
pluriparametrico è motivato dalla incapacità di un unico
parametro, per quanto rappresentativo, di incorporare tutte le
influenze del mercato sulla formazione del valore.
Il modello pluriparametrico è in grado di superare il problema
connesso alla sempre più spinta segmentazione del mercato, alla
differenziazione dei beni immobiliari, alla misura delle loro
caratteristiche quali-quantitative.
La formazione del campione di confronto diventa più agevole, al
punto da richiedere nell’ impiego di alcune tecniche un minor
grado di omogeneità.
Stima per punti di merito
Procedimenti pluriparametrici
Si utilizza quando:
• Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche
significative e non è possibile esprimere attraverso
parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori
tipici) queste caratteristiche.
• Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti
punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle
caratteristiche suddette.
• Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del
valore medio di riferimento per i punti di merito Ki:
8
ESEMPIO:
Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione
centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni
per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita),
tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a
disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq
degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di
recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento,
ottimi caratteri tecnologici, ben conservato
Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di
riferimento e dell’alloggio da stimare:
9
Stima per coefficienti di riduzione
E’ sostanzialmente simile a quello per punti di merito.
Si determina il valore unitario del bene da stimare moltiplicando per
una serie di fattori di correzione il prezzo unitario medio dei beni
che presentano in grado ottimale tutte le caratteristiche che sono
causa di variazione dei prezzi.
Per ciascuna caratteristiche si attribuisce un coefficiente partendo
da 1 come maggiore coefficiente, quindi si arriva alla compilazione
di tabelle di coefficienti di merito quante sono le caratteristiche
influenti sul prezzo.
Noto il prezzo unitario medio degli immobili le cui caratteristiche
siano tutte OTTIMALI ( coefficiente 1) lo si assumerà come VALORE DI
RIFERIMENTO.
Il valore di stima si effettuerà attraverso queste fasi:
• attribuzione all’immobile di coefficienti di merito relativi ad
ognuna delle caratteristiche
• prodotto dei coefficienti di merito (esprime in % il merito
relativo globale dell’unità di stima rispetto all’unità di
riferimento)
• moltiplicazione del valore di riferimento per il prodotto dei
coefficienti e ottenimento del valore unitario di stima.
• Prodotto del valore unitario per la consistenza dell’immobile
(mq)
10
Si collocano in posizione intermedia tra i procedimenti
monoparametrici e pluriparametrici postulando la natura del prezzo
immobiliare come funzione di una serie di caratteristiche definite,
con criteri opinabili, intrinseche, estrinseche, tecnologiche e
produttive.
Supera pertanto i limiti teorici dell’approccio monoparametrico ma
rispetto ai procedimenti pluriparametrici opera mediante la
definizione ”a priori” del contributo delle singole caratteristiche.
Market Comparison Approach
Anche in questo caso il confronto tra le unità immobiliari rilevate e
quella oggetto di stima si svolge attraverso un processo
sistematico di aggiustamenti monetari dei prezzi di mercato noti.
Tali aggiustamenti sono operati attraverso la stima indiretta dei
prezzi marginali di ciascuna caratteristica presa in considerazione
La stima indiretta del prezzo marginale delle caratteristiche
avviene attraverso il confronto delle caratteristiche di immobili
simili di prezzo noto.
Le fasi del MARKET COMPARISON APPROACH
1. Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati
immobiliari;
2. Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione;
3. Compilazione della tabella dei dati;
4. Stima dei prezzi marginali;
5. Redazione della tabella di valutazione;
6. Sintesi valutativa
11
I principali parametri individuati sono:
LOCALIZZAZIONE
DESTINAZIONE
TIPO DI CONTRATTO
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
TIPOLOGIA EDILIZIA
DIMENSIONE
CARATTERI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA
FORMA DI MERCATO
LIVELLO DEL PREZZO DI MERCATO
12
13
Data
(C)
200.000
260.000
2
10
11
Superficie principale
98,0
92,0
88,0
94,0
Superficie cantina
0,0
24,0
20,0
22,0
Superficie mansarda
0,00
0,00
30,00
0,0
Superficie garage
28,0
20,0
24,0
26,0
Superficie balcone
8,0
8, 0
12,0
10,0
Superficie giardino
230,0
220,0
180,0
190,0
Servizi
1
2
1
2
Livello di piano
2
1
4
3
Stato di manutenzione
2
1
2
2
Caratteristica/prezzo
Prezzo
Data
(A)
(B)
DATI
(B)
230.000
TABELLA
(A)
Prezzo
(C)
230.000,00
200.000,00
260.000,00
-766,67
-3.333,33
-4.766,67
-5.114,63
2.557,32
7.671,95
94,0
0,0
24,0
20,0
22,0
Superficie mansarda
0,00
0,00
30,00
0,0
Superficie garage
28,0
20,0
24,0
26,0
Superficie principale
Superficie cantina
Superficie balcone
CALCOLO DEGLI AGGIUSTAMENTI
8,0
8, 0
12,0
10,0
180,0
190,0
(94,00 – 98,00) * 1.278,66 = - € 5.114,63
Superficie giardino
Servizi
230,0
220,0
(94,00 – 92,00) * 1.278,66 = + € 2.557,32
1
2
Livello di piano
(94,00 – 88,00)1 * 1.278,66 = +2€ 7.671,95
2
1
4
3
Stato di manutenzione
2
1
2
2
TABELLA DI VALUTAZIONE
Caratteristica/prezzo
14
Prezzo
Data
(A)
(B)
(C)
230.000,00
200.000,00
260.000,00
-766,67
-3.333,33
-4.766,67
Superficie principale
-5.114,63
2.557,32
7.671,95
94,0
Superficie cantina
14.065,24
-1.278,66
1.278,66
22,0
0,00
0,00
-26.851,83
0,0
-1.278,66
3.385,98
1.278,66
26,0
Superficie mansarda
Superficie garage
Superficie balcone
639,33
639,33
-639,33
10,0
Superficie giardino
-5.909,73
-4.432,29
1.477,43
190,0
Servizi
4.500,00
0,00
4.500,00
2
Livello di piano
6.699,03
11.650,49
-7.572,82
3
0,00
30.000,00
0,00
2
242.833,92
239.638,82
236.376,06
Stato di manutenzione
PREZZI CORRETTI
TABELLA DI VALUTAZIONE
Caratteristica/prezzo
15
SINTESI VALUTATIVA
DIVERGENZA PERCENTUALE ASSOLUTA
prezzo massimo – prezzo minimo
X 100 =
prezzo minimo
242.834 – 236.376
X100 =
2,37 %
236.376
VALORE DI STIMA ATTESO (a parità di pesi)
V=
242.834 + 239.639 + 236.376
3
= € 239.616
EURO 240.000
I vantaggi
•
•
Dimostrabilità del risultato della stima
Non necessaria numerosità del campione di compravendite
Limiti applicativi
•
Impossibilità di stima indiretta dei prezzi marginali delle
caratteristiche qualitative
Sistema di stima
Si basa su un sistema di equazioni lineari che esprimono il
confronto tra immobile oggetto di stima e un insieme di
immobili di confronto simili.
Il sistema di stima è una formalizzazione matematica del
MCA che permette di risolvere il problema della stima del
valore di mercato in presenza di caratteristiche immobiliari
qualitative.
Come l’MCA anche il sistema di stima si basa sull’assunto
per il quale la differenza di prezzo tra due immobili è
funzione delle differenze nelle loro caratteristiche.
16
Il sistema di stima può essere risolto per il valore di mercato e per i
prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari considerate.
Si articola in sei fasi di cui le prime quattro sono le stesse dell’MCA.
La fase cinque è relativa alla compilazione della matrice delle
differenze e del vettore dei prezzi di mercato noti.
17
Caratteristica
/prezzo
comparabili
oggetto
(A)
(B)
(C)
(D)
250.000
252.000
265.000
---
Elemento A
2
3
2
3
Elemento B
2
1
3
4
Prezzo €
Caratteristica
/prezzo
comparabili
oggetto
(A)
(B)
(C)
(D)
250.000
252.000
265.000
---
Elemento A
2
3
2
3
Elemento B
2
1
3
4
Prezzo €
I vantaggi
•
•
•
Dimostrabilità del risultato della stima
Non necessaria numerosità del campione di compravendite
Ripartisce la differenza del prezzo nella differenza delle
caratteristiche
Limiti applicativi
•
•
Impossibilità di stima indiretta dei prezzi marginali delle
caratteristiche qualitative
Può essere utilizzato per n-1 caratteristiche in presenza di n
immobili di dati noti
18
MCA e sistema di stima
Il MCA e sistema di stima è un metodo del confronto di mercato
che abbina i due metodi ampliandone il campo di applicazione.
Il MCA e sistema di stima si applica nella stima del valore e del
canone di mercato quando sono presenti caratteristiche
immobiliari quantitative e qualitative per le quali è difficile,
complessa o imprecisa la stima del prezzo o del reddito marginale.
Caratteristica/prezzo
Prezzo
(A)
(B)
(C)
230.000,00
200.000,00
260.000,00
soggetto
242.834
239.639
236.376
-1.631
-3.263
0
2
0
4.826
4.826
3
241.203
241.203
241.203
…
…
PREZZI CORRETTI
Esposizione
Luminosità
VALORE DI STIMA
Sistema di ripartizione
è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l’immobile
oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili in un
sistema di equazioni lineari relative alla ripartizione del prezzo
totale nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche
immobiliari.
19
Fasi del Sistema di Ripartizione
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Ricerca dati immobiliari concernenti i contratti
Rilevazione dei dati immobiliari concernenti gli immobili
Analisi di mercato per la rilevazione dei prezzi o affitti o dei dati
immobiliari;
Scelte delle caratteristiche immobiliari uniformi
Scelta delle caratteristiche immobiliari di comparazione;
Compilazione della tabella dei dati
Compilazione della tabella dei dati;
Impianto della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione
Stima dei prezzi marginali;
Risoluzione della matrice e dei vettori del sistema di ripartizione
Redazione della tabella di valutazione;
Valutazione dell’immobile in oggetto
Sintesi valutativa
( elenco puntato fasi del M.C.A.)
TABELLA DEI DATI
Caratteristica
/prezzo
affitti
oggetto
(A)
(B)
(C)
28.000
33.000
36.000
---
150
160
120
100
Superficie capannone
1.600
2.100
2.300
1.300
Superficie area
6.000
7.000
8.500
4.500
Affitto totale €/anno
Superficie uffici
(D)
Si può impostare il sistema per la determinazione dei prezzi medi delle
caratteristiche.
28.000 = 150 a + 1.600 b + 6.000 c
33.000 = 160 a + 2.100 b + 7.000 c
36.000 = 120 a + 2.300 b + 8.500 c
Da cui, ricavati a, b e c, arriviamo a determinare il valore del canone di
affitto - Incognita canone di affitto = 100 a + 1.300 b + 4.500 c
20
TABELLA DEI DATI
Caratteristica
affitti
/prezzo
oggetto
(A)
(B)
(C)
28.000
33.000
36.000
---
150
160
120
100
Superficie capannone
1.600
2.100
2.300
1.300
Superficie area
6.000
7.000
8.500
4.500
Affitto totale €/anno
Superficie uffici
(D)
VETTORE DI STIMA – DATI DI SOLUZIONE
(a) 41,11 Reddito unitario medio sup. uffici
(b)
4,07 Reddito unitario medio sup. capanone
(c)
2,55 Reddito unitario medio sup. area
Soluzione dell’espressione -> CANONE DI MERCATO
Affitto (D) = 100*41,11 + 1.300*4,07 + 4.500*2,55 = 20.893,28 €/anno
Metodo del Costo
è un procedimento di stima che traduce i confronti tra i costi di
costruzione dell’immobile da stimare con quelli sostenuti per la
costruzione di immobili simili o equivalenti.
21
PRINCIPIO DI SOSTITUZIONE
Un soggetto è disposto a pagare per un bene :
a) il prezzo di mercato;
b) una somma pari al costo per produrre un bene identico;
c) il prezzo di mercato o il costo per produrre un bene
equivalente
COST
APPROACH
=
VALORE
DEL SUOLO
+
COSTO
COSTRUZ.
EDIFICIO
-
DEPREZZAMENTO
DEPREZZAMENTO
NON SI APPLICA AL TERRENO
Nei calcoli economici il suolo non si considera soggetto a
deprezzamento perché, a parità delle altre condizioni:
- il terreno agricolo può ricostituire nel tempo la propria fertilità con
un processo naturale, che mantiene il valore ai fini dell’utilizzazione
agricola.
- il terreno urbanizzato solitamente aumenta il proprio valore in
conseguenza della pressione della domanda.
FASI DEL PROCESSO
STIMA DEL VALORE DEL
SUOLO
STIMA DEL COSTO DI
RICOSTRUZIONE
STIMA DEL
DEPREZZAMENTO
Disponibilità di aree edificabili
nello stesso segmento di
mercato
dell’immobile
da
stimare o in un segmento
prossimo.
Conoscenza dei prezzi
mercato degli appalti
del
Deperimento fisico, funzionale e
obsolescenza economica della
costruzione
22
Determinazione valore del suolo
VALORE
DEL SUOLO
=
COSTO TERRENO
EDIFICABILE
-
COSTO DI
DEMOLIZIONE
Il valore del terreno può assumere valori diversi in
funzione del fatto che può essere calcolato per l’uso
attuale o per un uso alternativo compatibile.
(es. destinazione di zona residenziale: a villette o a
appartamenti)
Determinazione costo di costruzione
Dato da
Opere Edili
Spese Generali
1. Opere murarie al grezzo
e di rifinitura
2. Opere impiantistiche
3. Opere da falegname
4. Ecc.
1.
2.
3.
4.
Oneri professionali
Oneri urbanizzazione
Interessi passivi
Ecc.
Utile del promotore
COSTO DI RICOSTRUZIONE A NUOVO
MODO ANALITICO
In presenza di un progetto definitivo
viene inteso il computo metrico
estimativo (costi reali)
MODO SINTETICO
Stimano il costo approssimato con
pochi dati di confronto in base a
regole
generiche
e
talvolta
grossolane
operando
poi
la
correzione
23
Deprezzamento
DETERIORAMENTO
O OBSOLESCENZA
Progressiva perdita di valore con esclusione di
influenze di carattere monetario
FISICO
Dovuto all’uso ed al logorio fisico delle parti
dell’immobile di cui alcune recuperabili mentre per
altre manca la giustificazione economica ad
intervenire
FUNZIONALE
Legata alla tipologia ed agli standard costruttivi non
più idonei alle esigenze dei fruitori
ESTERNO (O
ECONOMICO)
Dovuta a condizioni esterne all’immobile quali:
modifica del P.R.G., congestioni, diminuzione del
livello della domanda, ecc.
Metodo Finanziario
Il procedimento di stima nei Metodi Finanziari avviene attraverso la
capitalizzazione del reddito.
Si tratta di un procedimento di stima di tipo analitico consistente in
una procedura attraverso cui si attua la trasformazione di una serie di
redditi in un capitale.
In base a questo criterio il valore di un bene viene determinato
mediante l’attualizzazione dei flussi finanziari futuri.
Può essere limitata all’aspetto economico autonomo (investimento
immobiliare) o per la determinazione del valore di mercato.
Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito mira alla
simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei
redditi dell’immobile da valutare e la ricerca del saggio di
capitalizzazione.
Questo criterio generale può essere svolto secondo diversi
procedimenti di stima che derivano sostanzialmente dalla
combinazione di tre variabili:
a) - tipo di flusso: reddituale, finanziario o misto;
b) - durata: limitata o illimitata;
c) - andamento dei flussi: costante o variabile.
24
Può essere utilizzato anche per stimare il valore di investimento
di un immobile, ossia il valore che un particolare soggetto
investitore attribuisce razionalmente all’immobile secondo un
proprio saggio di redditività
Il metodo finanziario quindi comprende i procedimenti per
analizzare la capacità di generare benefici monetari di un
immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore
capitale.
Il metodo finanziario si articola in tre procedimenti:
• il metodo della capitalizzazione diretta;
• il metodo della capitalizzazione finanziaria;
• l’analisi del flusso di cassa scontato.
Ciascuno dei quali si articola in tre fasi:
• ricerca del reddito (netto o lordo) da capitalizzare
• ricerca del saggio di capitalizzazione
• utilizzo di un algoritmo capace di accumulare i redditi al
momento attuale
Aspetti comuni
La stima dei costi riguarda le singole voci di spesa, indicate a titolo
esemplificativo nelle seguenti:
• amministrazione;
• manutenzione;
• assicurazione;
• ammortamento
• imposte;
• sfitto e inesigibilità;
• costo di adeguamento alle normative;
• interessi su anticipazioni e sui capitali fissi;
• somme corrisposte a terzi, secondo il contratto e la
normativa.
25
• manutenzione (3-10%)
• assicurazione (0,50;
Si intendono comprese sia le
spese di manutenzione ordinaria
sia quelle di manutenzione
straordinaria.
Sono finalizzate ad evitare il
degrado (deperimento fisico) e
garantire la funzionalità di uso
(deperimento funzionale)
E’ costituita dall’assicurazione
Globale del Fabbricato per la
copertura assicurativa per i
rischi di incendio, fulmine,
scoppio, ev. danni da acqua,
eventi atmosferici e RC Terzi.
• spese per servizi (0,50;
• sfitti e inesigibilità (0,5-3%)
Si tratta di detrazioni al reddito
per tenere conto di eventuali
periodi di mancato reddito legati
a improduttività, morosità o
insolvibilità del conduttore.
Sono le spese dovute al
servizio di portierato, pulizie o
illuminazione.
Da verificare a chi, per
contratto, fanno effettivamente
carico.
• ammortamento (1-5%)
• imposte (7-30%);
Si intendono comprese le spese
di
reintegrazione
per
la
ricostituzione del capitale a
seguito del deperimento fisico e
funzionale non eliminabile.
Variano in funzione del sistema
impositivo locale e sono:
ICI – Imposta Comunale sugli
Immobili
IRAP – Imposta Regionale sulle
attività produttive
IRPEF – Imposta sulle persone
fisiche
IRPEG – Imposta sulle persone
giuridiche
Se la durata supera i 50 anni si
considera come quota perpetua.
• spese di amministrazione (24%)
Si tratta delle spese relative alla
gestione
immobiliare
(affitti,
cancelleria, ecc.).
spese
Variano nel tempo in funzione
delle caratteristiche costruttive
degli immobili e del variare del
sistema fiscale.
Capitalizzazione dei redditi
La capitalizzazione dei redditi è un procedimento attraverso cui un flusso di
redditi futuri è trasformato in un capitale attuale.
La capitalizzazione dei redditi ha due postulati:
Economico (Capitalizzazione diretta):
– un bene vale quanto rende
Finanziario (Capitalizzazione Finanziaria):
– se la durata presunta del bene (e del flusso dei redditi) è illimitata, il valore
del bene equivale all’accumulazione iniziale delle annualità per un numero
infinito di anni
– se la durata del presente bene (e del flusso dei redditi) è limitata, il valore
di un bene equivale all’accumulazione iniziale di una serie di annualità
posticipate costanti per un numero di anni pari alla durata del bene
26
Il canone di mercato può essere calcolato al netto o al lordo delle spese.
E’ pacifico che i due saggi non sono uguali altrimenti varierebbe il valore
dell’immobile.
Il saggio lordo è maggiore del saggio netto.
Esempio:
Reddito lordo € 8.000,00
V = 8.000,00 / 4,0 % = € 200.000,00
V = 8.000,00 / 2,5 % = € 320.000,00
V = R /i
Reddito netto € 5.000,00
V = 5.000,00 / 2,5 % = € 200.000,00
V = 5.000,00 / 4,0 % = € 125.000,00
Esaminiamo il caso generico di reddito costante, limitato nel tempo
con formula di attualizzazione:
Durata della
rendita
capitalizzazione
Dove:
V = valore del bene da stimare
R = reddito costante limitato posticipato nel periodo di disponibilità
n = periodo di disponibilità
Esempio:
Assumendo:
V = valore del bene da stimare
R = € 10.000,00
n = periodo di disponibilità
con n= 10, n=20 e n=50 anni
i = 5%
capitalizzazione
Durata della
rendita
Anni 10
V = 200.000,00 * 0,3861 = € 77.220,00
Anni 20
V = 200.000,00 * 0,6231 = € 124.620,00
Anni 50
V = 200.000,00 * 0,9128 = € 182.560,00
Anche in questo
caso il reddito da
capitalizzare è calcolato al netto delle
spese.
27
Nel caso di rendite a rate transitorie e permanenti, con
rate transitorie Rt (rate costanti, annuali, posticipate,
immediate) e con rate perpetue R da n in poi, il valore V
si calcola al saggio di sconto i :
Redditi transitori
Redditi permanenti
Sono condizione per l’applicazione del procedimento:
– la possibilità di prevedere una serie continua di redditi futuri;
– la possibilità di determinare il saggio di capitalizzazione.
Stima del saggio di capitalizzazione in via sintetica:
– A partire dai dati desumibili dalle fonti indirette, confrontando i valori
medi di compravendita con i valori medi lordi di locazione attraverso la
formula inversa della capitalizzazione.
Analisi del flusso di cassa scontato
Discounted cash flow analysis
La previsione del prezzo di rivendita è necessaria per tenere
conto delle svalutazioni o rivalutazioni dell’immobile nel medio
e lungo termine. Il flusso di cassa tiene conto anche delle
variazioni del livello dei fitti, del livello dei costi di esercizio e
delle scadenze periodiche dei contratti.
L’analisi del flusso di cassa scontato è strettamente legata
all’analisi degli investimenti immobiliari.
Può essere utilizzata:
a) Noto il costo di acquisto di un immobile, per determinare
il saggio atteso di rendimento.
b) Noto il saggio di ritorno (saggio di rendimento), per stimare
il valore di mercato dell’immobile.
28
L’analisi del flusso di cassa scontato considera orizzonti temporali di
durata limitata, in genere legati alle fasi di costruzione, alla durata
degli interventi o della trasformazione, alla scadenza dell’interesse o
del diritto che insistono sull’immobile.
Nell’analisi del flusso di cassa scontato, le poste attive sono
rappresentate dai redditi lordi (canoni, prezzi di vendita, acconti,
saldi, ecc.) e le poste passive dai costi di trasformazione o di
intervento e dai costi di esercizio e dalle altre spese straordinarie.
Nell’analisi del flusso di cassa scontato, le scadenze periodiche
delle poste attive e passive possono essere annuali o frazionarie.
Mira a simulare un completo ciclo dell’ investimento immobiliare, dal
momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando
si può determinare un guadagno o un perdita in conto capitale
R = reddito annuale variabile nel
periodo transitorio
VE = valore di rivendita
n = durata del periodo di
disponibilità
t = anno generico del periodo
transitorio
i = saggio di capitalizzazione
La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi:
1) - in base alla capitalizzazione diretta del reddito dell’ultimo anno o
dell’anno successivo la fine del periodo di disponibilità;
il valore finale rappresenta il valore scontato dei redditi futuri successivi
al termine del periodo di disponibilità) attraverso un saggio di capitalizzazione finale.
VE = R / i
Il valore di rivendita è calcolato con il metodo della capitalizzazione
diretta con il saggio di capitalizzazione finale.
se lo vogliamo rapportare all’attualità dovremo
operare con la formula dello sconto
V =
VE
(1 + i ) n
29
La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi:
2) - in base al saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di
mercato nel periodo di disponibilità.
il valore finale è espresso rispetto al valore di mercato rivalutato o
svalutato attraverso la previsione di un saggio di variazione nel
periodo di disponibilità.
VE = V * (1 ± d ) n
Dove:
d = saggio di svalutazione/rivalutazione annuo
Determinazione del saggio di capitalizzazione
Definizioni comuni:
Il saggio di capitalizzazione
è una grandezza derivata dal rapporto fra il canone di mercato e il
prezzo di un immobile.
La ricerca del saggio di capitalizzazione si svolge rilevando un
campione di canoni di mercato Rj di immobili di superficie Sj (con
indice j=1,2,...,m) e un campione di prezzi di mercato Ph di immobili
di superficie Sh (indice h=1,2,...,n).
Nella Capitalizzazione Diretta
Affitti di mercato noti di
immobili simili
Superfici note di immobili simili
di cui conosciamo gli affitti
Prezzi di mercato noti
di immobili simili
Superfici note di immobili simili
di cui conosciamo il valore
30
Esempio
Il reddito evidenziato è il reddito netto
Svolgendo i calcoli :
Saggio di capitalizzazione :
Nella Capitalizzazione Finanziaria
Serie di redditi di
immobili simili
Saggio di capitalizzazione
Serie di prezzi di
immobili simili
31
Il saggio di capitalizzazione mira a prevedere il valore di mercato di
un immobile in un particolare segmento di mercato locale ove è
collocato l’immobile da valutare. Di conseguenza l’impiego di saggi
derivati da investimenti immobiliari disgiunti dal riferimento a
segmenti di mercato reali è da considerare ai fini della valutazione
improprio e fuorviante.
Il perito svolge ricerche sufficienti ad assicurare che le proiezioni dei
flussi di cassa e le assunzioni alla base dell’analisi del flusso di
cassa siano appropriate e ragionevoli per il segmento di mercato
immobiliare in oggetto.
Per gli immobili suscettibili di valorizzazione (immobili in sviluppo) il
valore di mercato è posto pari al valore di trasformazione.
Per il calcolo del valore di trasformazione è suggerito l’impiego
dell’analisi del flusso di cassa della valorizzazione immobiliare.
Per la determinazione del saggio la formula della capitalizzazione
finanziaria diviene:
i=
[
R
* 1 − (1 + i ) −n
P
]
Dove:
P = Prezzo (dato storico che sostituisce il V) del bene da stimare
R = reddito costante limitato posticipato nel periodo di disponibilità
n = periodo di disponibilità
Perché i sia positivo occorre che P/R > n
Canone di immobili
simili
Il procedimento di capitalizzazione finanziaria
applica il calcolo finanziario alla serie dei redditi
annuali e del valore di rivendita al termine del
periodo di disponibilità dell’immobile da stimare.
Perché il saggio non sia
nullo o negativo n>P/R,
cioè il numero degli anni
deve essere superiore al
rapporto fra il valore degli
immobili e il loro relativo
reddito.
Prezzi di immobili
simili
Fattore che tiene conto
della durata della rendita
32
L’estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con
l’equazione del saggio di rendimento interno riferito alle serie dei
redditi e ai prezzi degli immobili di confronto.
(Il saggio di rendimento interno è il saggio che eguaglia il valore
attuale dei ricavi con il valore attuale dei costi di un investimento. È il
saggio per il quale il Valore Attuale Netto (VAN) dell’investimento è
nullo)
Il Saggio di Rendimento Interno è un indice di redditività finanziaria
di un investimento.
Un progetto di investimento risulta desiderabile quando il TIR
risulti superiore al costo opportunità del capitale (o di altro tasso
preso a riferimento).
In generale, un progetto andrebbe perseguito quando il TIR risulta
essere maggiore del costo del capitale per quel progetto di
investimento.
Esercizio
Immobile A
- Prezzo di acquisto € 120.000,00
- Redditi generati € 20.000,00/anno per 11 anni
Immobile B
- Prezzo di acquisto € 110.000,00
- Redditi generati € 18.000,00/anno per 10 anni
Determinare
-Il saggio di rendimento interno applicabile
-Il Valore di un immobile capace di generare un flusso di reddito di €
22.000,00/anno per 8 anni
Contratto X
Acquisto Immobile
Contratto Y
soggetto
-120.000,00
-110.000,00
Flussi di cassa netti - 1°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 2°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 3°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 4°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 5°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 6°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 7°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 8°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 9°anno
20.000,00
18.000,00
Flussi di cassa netti - 10°anno
20.000,00
18.000,00
Flussi di cassa netti - 11°anno
20.000,00
Tasso interno di rendimento
11,76%
10,13%
10,98%
VAN dei flussi di cassa netti
€ 0,00
€ 0,00
€ 113.294,92
33
Contratto X
Acquisto Immobile
Contratto Y
soggetto
-120.000,00
-110.000,00
-113.294,92
Flussi di cassa netti - 1°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 2°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 3°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 4°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 5°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 6°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 7°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 8°anno
20.000,00
18.000,00
22.000,00
Flussi di cassa netti - 9°anno
20.000,00
18.000,00
Flussi di cassa netti - 10°anno
20.000,00
18.000,00
Flussi di cassa netti - 11°anno
20.000,00
Tasso interno di rendimento
11,76%
10,13%
10,98%
VAN dei flussi di cassa netti
€ 0,00
€ 0,00
€ 0,00
Metodi Additivi
La ricerca del saggio di capitalizzazione si può svolgere a partire
dai dati di mercato oppure, in mancanza di tali dati o per verifica, in
modo indiretto attraverso il band of investment.
E’ una tecnica di stima del saggio di capitalizzazione che si basa
sulla scomposizione delle componenti finanziarie o tecnicoeconomiche dell’immobile da valutare.
Le parti finanziarie di un investimento immobiliare sono
rappresentate dalla parte mutuata e dalla parte autofinanziata.
Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio
di capitalizzazione del mutuo per la parte mutuata (loan to value) e
del saggio di redditività dell’immobile per la restante parte
autofinanziata.
I0= M * IM + (1 - M) * IE
DOVE:
-IM saggio di capitalizzazione del mutuo
-IE saggio di redditività diretta
-I0 media ponderata dei due saggi
34
I0= M * IM + (1 - M) * IE
DOVE:
-IM saggio di capitalizzazione del mutuo
-IE saggio di redditività diretta
-I0 media ponderata dei due saggi
Mortage and Equity components
Valore fabbricato :
€ 268.275,00
Reddito :
€ 6.720,00
Quota eterofinanziata :
Saggio interesse mutuo :
Anni (mutuo) :
Saggio capitalizzazione mutuo :
Rata ammortamento mutuo :
Saggio reddività diretta :
Saggio capitalizzazione :
70%
4,50%
20
7,69%
€ 14.436,76
-9,59%
2,50%
Le parti tecnico-economiche di un immobile sono rappresentate
dal terreno edificato e dal fabbricato (land and building
components).
Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio
di capitalizzazione del terreno per l’incidenza dell’area edificata
(rapporto complementare del terreno edificato) e del saggio di
capitalizzazione del fabbricato per il complemento all’unità
dell’incidenza dell’area edificata.
c = VT / VT+F
1-c = VF / VT+F
DOVE:
- VT valore del terreno edificato
- VE valore del fabbricato
- VT+F valore del tutto (terreno e fabbricato
- c rapporto complementare
Da cui:
i = c * iT + (1 – c) * iF
35
c = VT / VT+F
- 1-c = VT / VT+F
Land and Bulding components
Valore (F) :
DOVE:
- VT valore del terreno edificato
- VE valore del fabbricato
- VT+F valore del tutto (terreno e
fabbricato
- c rapporto complementare
Da cui:
i = c * iT + (1 – c) * iF
Valore (T) :
Valore (F+T) :
€ 268.275,00
Reddito :
€ 6.720,00
Rapporto complementare :
0,20
Reddito Terreno
€ 914,76
Reddito fabbricato
€ 3.659,04
Ammortamento annuale :
1%
Quota ammortamento
c = VT / VT+F
- 1-c = VT / VT+F
DOVE:
- VT valore del terreno edificato
- VE valore del fabbricato
- VT+F valore del tutto (terreno e fabbricato
- c rapporto complementare
€ 2.146,20
Saggio di capitalizzazione
Terreno :
1,70%
Saggio capitalizzaz.
Fabbricato :
2,70%
Saggio capitalizzazione :
2,50%
Land and Bulding components
Valore (F) :
€ 214.620,00
Valore (T) :
€ 53.655,00
Valore (F+T) :
Reddito :
Rapporto complementare :
Da cui:
i = c * iT + (1 – c) * iF
€ 6.720,00
0,20
Reddito Terreno
€ 914,76
Reddito fabbricato
€ 3.659,04
Ammortamento annuale :
Quota ammortamento
1%
€ 2.146,20
Saggio di capitalizzazione
Terreno :
1,70%
Saggio capitalizzaz.
Fabbricato :
2,70%
Saggio capitalizzazione :
2,50%
Rapporto copertura del debito
debt coverage ratio
Ai fini della ricerca del saggio di capitalizzazione, il rapporto di
copertura del debito esprime il rapporto tra il reddito di un
immobile e la rata di ammortamento del prestito immobiliare
gravante su di esso.
36
Il Rapporto di copertura del debito è derivato dal campo
delle stime cauzionali.
Condiziona il tasso alle garanzie di restituzione del credito
come segue:
R
DCR = M * V *
r
1-(1+r)-m
DOVE:
- R reddito lordo (o netto)
- V valore di mercato dell’immobile
- M percentuale del mutuo sul valore di mercato
- r saggio di interesse annuo del mutuo
- m durata del mutuo in anni
Debt Coverage Ratio
R
DCR = M * V *
r
Valore fabbricato :
€ 268.275,00
Reddito :
€ 6.720,00
1-(1+r)-m
DOVE:
- R reddito lordo (o netto)
- V valore di mercato dell’immobile
- M percentuale del mutuo sul valore di
mercato
- r saggio di interesse annuo del mutuo
- m durata del mutuo in anni
DCR
0,47
Quota eterofinanziata LTV:
70%
Saggio interesse mutuo :
Anni (mutuo) :
Saggio capitalizzazione mutuo :
Quota di ammortamento
Saggio capitalizzazione :
Capitale a mutuo :
4,50%
20
7,69%
€ 14.436,76
2,50%
€ 187.792,50
Saggio di minimo rischio
E’ un metodo teorico che stima il saggio di
capitalizzazione a partire da un saggio di minimo
rischio (risk free rate), relativo a investimenti
immobiliari con il rischio minimo.
37
ESTIMO
CIVILE
SUPERFICI ESTERNE
E FABBRICATI ATIPICI
La stima delle aree fabbricabili
Un’area edificabile è una porzione di terreno che si presti alla
costruzione di un fabbricato urbano, civile o industriale
38
CLASSIFICAZIONE D’USO
• Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di
interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli)
• Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva,
con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una
visione organica e programmata dell’uso del territorio)
• Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro
allo svolgimento dell’attività produttiva agricola
• Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento
attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di
fabbricati urbani, civili o industriali
La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla
natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del
proprietario.
Dipende:
1. dalla destinazione dello strumento urbanistico (edificatorio)
2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l’uso
3. dall’esistenza di una domanda per tale uso
CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI INFLUENTI SULLA VALUTAZIONE
Caratteristiche intrinseche
Caratteristiche estrinseche
Situazione giuridica
•
•
•
•
•
•
Dimensioni
Forma geometrica (regolare o irregolare)
Sviluppo del fronte stradale
Giacitura (e esposizione)
Natura del terreno
Distanza dalle reti pubbliche
• la posizione
• la presenza di infrastrutture
•
•
•
•
Rispetto delle distanze dai confini
Volume massimo realizzabile
Destinazione urbanistica dei fabbricati
Rispetto delle norme urbanistiche
39
Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei
fabbricati.
• DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di
fabbricati
• OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per
protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità, ecc.)
La stima delle aree fabbricabili in base al valore di mercato
• Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree
• Procedimento di stima SINTETICO-COMPARATIVO
1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche)
2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili
3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile)
4. Applicazione della proporzione di stima
5. Eventuali aggiunte e detrazioni (oppure attribuzione punti di merito)
 n

 ∑ PRZj

j =1
Voaf =  n
∗ px  + aggiunte - detrazioni


pj
 ∑

 j =1

AGGIUNTE
DETRAZIONI
Opere di sistemazione (recinzioni,
sbancamenti, sistemazioni idrauliche,
muri di sostegno, ecc.)
Spese per demolizioni di opere
preesistenti
Servitù attive
Servitù passive o altri diritti reali o
ipoteche
Presenza di allacci alla rete pubblica
Spese di sbancamento oltre la norma
(pendenze eccessive, roccia, ecc)
Progetto approvato, oneri concessori
pagati, ecc
Materiali di costruzioni preesistenti
recuperabili
Frutti pendenti
40
La stima delle aree fabbricabili in base al valore di trasformazione
Si applica quando non è possibile derivare il valore dell’area
attraverso il procedimento diretto.
CASI:
1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio
(centro storico, indici di edificabilità particolari)
2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici)
Il valore di trasformazione quindi sarà dato dal valore di mercato a
seguito della trasformazione meno i costi sostenuti.
DOVE
• Il valore dopo la trasformazione è il prezzo di mercato del fabbricato
realizzato
• I costi sostenuti sono tutti i costi che entrano a far parte della
realizzazione dell’opera ivi compreso l’utile dell’imprenditore
• Il tutto scontato all’attualità
Voaf ≡ Vt = (Voprodotto edilizio realizzabile − VK t ) ∗
1
(1 + i )
n
La stima delle aree fabbricabili in base al metodo finanziario
Si applica quando è possibile predeterminare le rendite derivanti
dagli investimenti effettuati per la trasformazione.
Il metodo è quello della capitalizzazione finanziaria o del D.C.F.A.
Redditi
Redditi
transitori
permanenti
Dove:
• Il primo termine è la sommatoria delle spese
• Il secondo termine R/i attualizzato sta ad indicare le entrate
(in questo caso una rendita permanente derivante dalla
locazione) ma potrebbero essere anche entrate diversificate (se
riferite alle vendite, in questo caso dato dalla sommatoria delle
entrate)
41
UN PROCEDIMENTO SCHEMATICO
Gli operatori di mercato spesso adottano un metodo speditivo che, tuttavia, può
portare a risultati attendibili, quello del rapporto complementare.
Il rapporto complementarietà in questo caso è quello che intercorre tra i costi
delle caratteristiche tecniche (terreno e fabbricato) dell’edificio realizzabile.
Voaf = % ∗ V k
fabbricato
dove:
%= Rapporto complementare del terreno ovvero l’incidenza media
percentuale del valore dell’area (18 -25%)
Vk fabbricato = Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile
La stima di fabbricati complessi
Si intendono con questo termine tutti quei fabbricati (culturali,
ospedali, alberghi, o comunque atipici) per i quali non esiste un
mercato attivo di riferimento.
Art. 1. –
1. Sono soggette alla presente legge le cose, immobili e mobili, che
presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, compresi:
a) le cose che interessano la paleontologia, la preistoria e le primitive civiltà;
b) le cose d'interesse numismatico;
c) i manoscritti, gli autografi, i carteggi, i documenti notevoli, gli incunaboli,
nonché i libri, le stampe e le incisioni aventi carattere di rarità e di pregio.
2. Vi sono pure compresi le ville, i parchi e i giardini che abbiano interesse
artistico o storico.
3. Non sono soggette alla disciplina della presente legge le opere di autori
viventi o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni.
42
La stima dei Beni Culturali e/o complessi
Nella prospettiva della alienazione, si distinguono varie situazioni.
• La prospettata compravendita del bene culturale si colloca in un mercato
attivo di natura concorrenziale:
-stima per “comparazione diretta” oppure mediante “valore di
trasformazione”.
• La prospettata compravendita del bene culturale si colloca in una
situazione in cui è o può essere attivo il mercato delle locazioni:
-stima con “metodo finanziario”, con procedimento da differenziare se
l’immobile ha necessità o meno di essere trasformato
• Se invece la prospettata compravendita si colloca in un mercato non
concorrenziale:
-stima mediante “costo di riproduzione deprezzato”
La stima del valore di trasformazione si configura come un
procedimento atto a prevedere il prezzo di uno dei fattori della
produzione (bene immobile riguardato come bene strumentale) in
relazione al valore di mercato del bene prodotto.
L’assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto
razionale non è disposto a pagare (all’attualità) un bene ad un
prezzo superiore al valore attuale dei benefici netti (futuri) che quel
medesimo bene sarà in grado di produrre.
Applicazione del procedimento per la stima del valore di complessi
immobiliari degradati e dismessi da riqualificare:
Vt = [(R / rc) - (Cc + Oc + St + Sg + Of + P)] / (1 + rs)n
Dove:
– (R / rc) è il valore di mercato calcolato tramite capitalizzazione dei
redditi;
– rc è il saggio di capitalizzazione mentre rs è il saggio di sconto nel
processo di trasformazione (rs > rc perché nel secondo il rischio è più
elevato);
– Cc rappresenta i costi di costruzione;
– Oc è il contributo di costruzione;
– St sono le spese tecniche; Sg le spese generali; Of gli oneri finanziari;
– P è il profitto al lordo di tasse ed imposte.
43
La stima del costo di produzione deprezzato si configura come un
procedimento atto a determinare il costo della produzione (bene
immobile) considerato come il prodotto finito di un ciclo produttivo
(produzione edilizia).
L’assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto è
disposto a pagare per un bene:
• il prezzo di mercato;
• una somma pari al costo per produrre un bene identico;
• il prezzo di mercato o il costo per produrre un bene equivalente
ATTENZIONE è un metodo da usare con molta accortezza in quanto
l’assenza di un mercato attivo potrebbe presupporre il disinteresse da
parte di potenziali acquirenti.
La stima con un procedimento di tipo reddituale è un insieme di
metodi per la valutazione degli immobili la cui caratteristica
principale è la capacità di produrre reddito nell’ipotesi che “un
bene valga per quanto rende” (Realfonzo 1994).
L’assunto che sta alla base di tale procedimento è che un soggetto
investitore non è disposto a pagare un bene ad un valore superiore
al valore attuale dei benefici che questo sarà in grado di produrre
(IVSC 3.1)
La funzione generale del procedimento reddituale è:
V = f (R)
L’attendibilità del valore stimato è funzione della capacità di
prevedere:
1. la tecnica di capitalizzazione,
2. le entrate e le uscite future,
3. il tasso di capitalizzazione adeguato
I procedimenti sono i tre già visti:
1. Capitalizzazione diretta
2. Capitalizzazione finanziaria
3. Analisi del flusso di cassa scontato
44
La stima di fabbricati industriali
Si intendono con questo termine tutti quei fabbricati destinati ad
attività di tipo produttivo e nei quali si possono ravvisare diverse
possibili necessità di valutazione in funzione che l’attività sia in
essere oppure no.
Trovato il Vi, supposto
di industriale
ordinarietà in
si attività
procederà alle aggiunte,
Stimaindicondizioni
un opificio
detrazioni, comodi e scomodi.
ordinariamente gestito dal proprietario
Ri = PLV – (Q+Sv+Imp+Sa+St+I)
se il reddito industriale è
indefinito almeno per 80 anni:
Vi = R i / r
se il reddito industriale non è indefinito :
Vi = Ri (1+r)n -1 + Vae
r (1+r)n
1
(1+r’)n
+ Vd
1
.
(1+r’)n
Trovato il Vi, supposto in condizioni di ordinarietà si procederà alle aggiunte,
detrazioni, comodi e scomodi.
A seconda dello stadio in cui si trova
l’azienda, si possono verificare tre casi
1) Azienda già costituita ma non Si valuterà l’azienda in base al valore dei
ancora avviata.
singoli elementi che la costituiscono,
considerati tra loro insieme. Essi si
stimano in base al loro valore di
riproduzione dedotto di un quid per
vetustà, il terreno si valuta, ovviamente, al
suo probabile valore di compravendita
con la destinazione in atto.
2) Azienda che si trova verso la fine
della sua vita economica, cioè ha
oltrepassato il suo periodo normale di
funzionamento.
L’azienda andrebbe valutata sulla base
dei valori assoluti dei singoli elementi che
la costituiscono, tenuto conto della loro
possibile separata utilizzazione.
45
3) Azienda già costituita ed avviata, si In questo caso il valore dell’azienda va
trova cioè nel periodo di normale ricercato sulla base della capitalizzazione
funzionamento.
del suo reddito ordinario, considerando
così l’azienda nel suo complesso, cioè
come
un’unica
entità
economicaproduttiva.
Purtroppo data la loro eterogeneità e lo
scarso numero di compravendite, poter
ricercare dal mercato il più probabile
saggio di capitalizzazione è difficile.
Per questo motivo si ricorre all’utilizzo del
saggio di interesse mediamente ritraibile
da altri investimenti del risparmio in
aziende analoghe, per sicurezza e durata
di impiego, all’azienda oggetto di stima.
Stime inerenti ai fabbricati industriali
Opificio industriale che abbandona la sua primitiva destinazione per una
diversa utilizzazione economica.
Si tratta di un opificio che cessa la sua ordinaria attività e che è suscettibile di
una conveniente trasformazione che comporta una nuova destinazione
economica.
La stima dell’opificio in questo caso avverrà per valore di trasformazione.
Stime inerenti ai fabbricati industriali
Opificio industriale che cessa la sua originaria destinazione senza alcuna
possibilità per una diversa utilizzazione economica.
Si tratta evidentemente di manufatti ormai inservibili la cui valutazione non può
essere vista che sotto l’aspetto del cosiddetto valore di realizzo (ex sito e
cementi). Il più probabile valore di mercato dei materiali recuperabili
dall’abbattimento delle costruzioni, al netto di tutte le spese relative supposte
sostenute da un imprenditore ordinario, e dal più probabile valore di mercato
dell’area edificabile sottostante con la prevedibile destinazione economica.
Se si rende necessaria la sola stima di alcuni manufatti o di parte di essi si
può procedere in base al costo di ricostruzione, tenuti presenti, beninteso, il
grado di vetustà e lo stato di conservazione dei fabbricati stessi.
E’ l’ipotesi che si verifica solitamente per scopi assicurativi e per danni.
46
47