Pubblicità

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PUBBLICITA’
Vi è un interesse generale a che determinati fatti giuridici siano conoscibili
da chiunque. Perciò la legge regola la pubblicità di alcune categorie di fatti
giuridici che si attua su appositi pubblici registri.
a) Registri dello stato civile (nascita, morte, cittadinanza, matrimonio): rendono
conoscibile lo stato della persona fisica.
b) Registro delle persone giuridiche: rende conoscibili le vicende relative alle
associazioni e alle fondazioni riconosciute come persone giuridiche.
c) Registro delle imprese: rende conoscibili le vicende relative alle imprese e
alle società commerciali.
d) Registri immobiliari: rendono conoscibili i fatti costitutivi, traslativi ed
estintivi della proprietà e degli altri diritti reali su beni immobili (ma anche:
locazioni e conferimento in godimento ultranovennali aventi ad oggetto
immobili, art. 2643 n. 8 e 10; contratti preliminari, art. 2645 bis).
e) Registri dei beni mobili registrati (pubblico registro automobilistico, registro
navale, registro degli aeromobili): rendono conoscibili i fatti costitutivi,
traslativi ed estintivi della proprietà e degli altri diritti reali sui beni mobili
registrati.
Funzione generale e fondamentale di tutte le forme di pubblicità:
garantire la conoscibilità legale (ossia la possibilità di conoscere che è
equiparata alla conoscenza effettiva) da parte dei terzi di situazioni o
vicende giuridicamente rilevanti, anche per la tutela dei loro interessi.
Il che assolve allo scopo di garantire la certezza delle situazioni giuridiche
ed agevolare la circolazione della ricchezza.
Strumenti che consentono a chi partecipa alle contrattazioni:
a) di informarsi con facilità sulla condizione giuridica dei beni che si
vogliono acquistare;
b) di poter essere certi della sicurezza e stabilità degli acquisti fatti.
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Tipi di pubblicità:
Pubblicità notizia: strumento predisposto per assicurare la conoscibilità
legale di determinati fatti, funzione puramente informativa. Serve a
rendere conoscibile l’atto al quale il legislatore reputa che sia opportuno
dare notorietà, senza che la pubblicità produca un particolare effetto circa
l’atto ad essa soggetto. L’omissione della formalità che costituisce oggetto
di un obbligo dà luogo all’applicazione di sanzioni amministrative
(pecuniarie) o penali, ma è irrilevante per la (non condiziona la) validità e
l’efficacia dell’atto, che rimane operante tra le parti e sarà opponibile ai
terzi indipendentemente dalla mancata attuazione dello strumento
pubblicitario.
Esempi:
a) pubblicazioni matrimoniali (art. 93), sanzione per omessa
pubblicazione (art. 134);
b) le sentenze di interdizione ed inabilitazione e loro revoca (artt. 423 e
430), il decreto di apertura e di chiusura dell’amministrazione di
sostegno (art. 405 ult. co.) devono essere annotati in margine all’atto
di nascita (registri dello stato civile tenuti in ogni comune:
cittadinanza, nascita, matrimonio, morte, artt. 449 ss.);
c) trascrizione sentenze di accertamento prescrizione diritto reale o
acquisto per usucapione o per altro titolo originario (art. 2651 c.c.).
Pubblicità dichiarativa: strumento predisposto per assicurare la
conoscibilità legale dell’atto, ma anche la sua opponibilità (possibilità di
farlo valere nei confronti di determinati terzi). Il mancato assolvimento
dell’onere fa si che l’atto sia inopponibile (inefficacia relativa), non possa
essere fatto valere nei confronti di taluni terzi, pur restando valido ed
efficace tra le parti.
Es.: trascrizione in genere; trasferimento di residenza (art. 44); alcuni atti
riguardanti le società (art. 2298 sui limiti al potere di rappresentanza
dell’amministratore nella s.n.c.).
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Pubblicità costitutiva: è necessaria per costituire, ovvero creare, il diritto o
il rapporto giuridico soggetto a pubblicità. In questi casi la pubblicità è un
requisito per la perfezione del negozio che senza la pubblicità non produce
effetti nemmeno tra le parti.
Es.: costituzione dell’ipoteca si attua mediante l’iscrizione del titolo, art.
2808, comma 2, c.c.; acquisto della personalità giuridica per la s.p.a., si
attua mediante l’iscrizione dell’atto costitutivo nel registro delle imprese,
art. 2331 c.c.; usucapione abbreviata beni immobili art. 1159: la
trascrizione, unita al possesso decennale di buona fede, concorre a
determinare l’acquisto della proprietà.
Pubblicità di fatto: conoscenza di un fatto che fa presumere l’esistenza di
una corrispondente situazione giuridica (possesso); conoscenza della
modifica della procura (art. 1396).
Pubblicità sanante: rinvio (invalidità, art. 2652 n. 6 c.c.).
TRASCRIZIO%E.
Forma di pubblicità dichiarativa necessaria per rendere pubblici ed
opponibili ai terzi gli atti (es.: contratti, sentenze) con cui si acquistano, o
regolano, la proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili e sui beni
mobili registrati (auto e motoveicoli Pra; navi Registri navali; aeromobili
Registro aereonautico; art. 2683 ss. c.c.).
La trascrizione opera solo per gli acquisti a titolo derivativo e non per quelli a titolo originario.
L’usucapione può essere fatta valere contro chiunque indipendentemente dalla trascrizione.
Consiste nel riportare il contenuto essenziale dell’atto in appositi registri
rendendolo così legalmente conoscibile per qualunque interessato.
I registri immobiliari vanno distinti dal catasto.
Dalla trascrizione non dipende né la validità, né l’efficacia dell’atto in
genere (tra le parti), ma l’opponibilità dello stesso rispetto ad una
particolare categoria di terzi: aventi causa dallo stesso autore, titolari di
diritti reali incompatibili (soggetti che hanno acquistato dallo stesso dante
causa il diritto di proprietà o un diritto reale limitato sullo stesso bene).
È un onere per le parti, un obbligo per il notaio ed il pubblico ufficiale.
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Atti soggetti a trascrizione:
a) contratti e atti unilaterali: art. 2643 c.c., elencazione tassativa (ma v.
anche art. 2645 c.c. e art. 2645 bis c.c., rinvio);
b) domande giudiziali riguardanti atti soggetti a trascrizione artt. 2652 –
2653 c.c.: funzione di prenotazione dell’effetto della futura sentenza
di accoglimento. Serve a risolvere il conflitto tra l’attore ed eventuali
aventi causa dal convenuto.
Art. 2644 comma 1, effetto negativo della trascrizione: gli atti non
trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi non sono ad essi opponibili.
Art. 2644 comma 2, effetto positivo della trascrizione: gli atti trascritti si
presumono conosciuti dai terzi e quindi sono ad essi opponibili.
Doppia alienazione immobiliare: prevale colui che per primo ha
trascritto il suo titolo d’acquisto anche se questo è successivo nel tempo
(priorità della trascrizione).
Tizio
Caio
(atto del 10 marzo 2007 non trascritto)
Sempronio
(atto del 20 marzo 2007 trascritto)
Tutela del primo acquirente: azione di risarcimento danni da
inadempimento contrattuale verso il suo dante causa; azione di
risarcimento danni extracontrattuale verso l’avente causa in mala fede.
Come si effettua la trascrizione?
Si trascrive il titolo (es. contratto, sentenza) nell’ufficio dei registri
immobiliari nella cui circoscrizione si trovano i beni: la Conservatoria dei
registri immobiliari.
I registri sono impostati sulla base di un criterio personale (sui soggetti: si
trascrive a favore dell’avente causa, contro il dante causa) e non reale (sul
bene) come avviene, invece, in alcune province del Trentino-Alto Adige e
Friuli-Venezia Giulia (dove vige il sistema tavolare = l’iscrizione ha
efficacia costitutiva) e in tutto il paese con riguardo ai beni mobili
registrati (in relazione ai quali peraltro la trascrizione ha efficacia
dichiarativa).
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Forma del titolo necessario per la trascrizione art. 2657 e 2658 comma 2.
%ota di trascrizione art. 2659.
PRI%CIPIO DI CO%TI%UITA’ DELLE TRASCRIZIO%I ART. 2650
Perché l’atto sia opponibile ai terzi è necessario che i vari atti di acquisto
precedenti risultino da una serie continua ed ininterrotta di trascrizioni a
favore e a carico dei vari soggetti interessati.
La certezza dell’acquisto si ha solo con una sequenza ininterrotta di
trascrizioni che consenta di risalire ad un acquisto a titolo originario.
Es.: Tizio vende il bene immobile x a Caio che non trascrive;
Caio poi vende lo stesso bene a Sempronio che trascrive il suo acquisto
contro Caio, senza tuttavia preoccuparsi della trascrizione a favore del suo
dante causa Caio contro Tizio.
Si espone al rischio che Tizio venda (a non domino) lo stesso bene x a
Mevio che trascrivendo, anche successivamente rispetto a Sempronio,
prevarrà nei confronti di costui potendo a suo favore vantare una serie
continua di trascrizioni.
Tizio
Mevio
(atto trascritto il 25 marzo 2007)
Caio (atto non trascritto)
Sempronio (atto trascritto il 10 marzo 2007)
Primo atto: Tizio vende a Caio = non trascritto.
Secondo atto: Caio vende a Sempronio = trascritto il 10 marzo 2007.
Terzo atto: Tizio vende a Mevio = trascritto il 25 marzo 2007.
In questa situazione Mevio prevale su Sempronio.
L’efficacia della trascrizione dell’atto di trasferimento da Caio a
Sempronio resta subordinata alla trascrizione dell’atto di alienazione da
Tizio a Caio, funge da prenotazione degli effetti che si assicureranno solo
con la continuità e dunque con la trascrizione dell’atto a favore di Caio e
contro Tizio. La trascrizione prenotata non vale a salvare il diritto di
Sempronio se, prima dell’attuazione della continuità delle trascrizioni,
viene trascritto o iscritto altro atto contro Tizio.
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Dunque, se Sempronio cura anche la trascrizione a favore del suo dante
causa Caio, assicurando la continuità delle trascrizioni, prevarrà nei
confronti di Mevio se, come nel seguente esempio, la trascrizione a suo
favore e quella a favore del suo dante causa Caio sono precedenti alla
trascrizione a favore di Mevio.
Tizio
Mevio
Caio (atto trascritto il 20 marzo 2007)
(atto trascritto il 25 marzo 2007)
Sempronio (atto trascritto il 10 marzo 2007)
Oppure:
Tizio
Caio (atto trascritto il 20 marzo 2007)
Mevio (trascritto il 15 marzo 2007)
Sempronio (trascritto il 10 marzo 2007)
Doppia catena:
A
20.09.2004
15.09.2004
B
C
10.09.2004
D
E
G
B trascrive contro A il 20.09.2004.
C trascrive contro A il 15.09.2004.
D trascrive contro B il 10.09.2004.
C prevale su D anche se ha trascritto dopo perché la continuità a favore di D si è
perfezionata dopo la trascrizione di C.
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Trascrizione delle domande giudiziali riguardanti atti soggetti a
trascrizione. Effetto prenotativo della trascrizione la quale consente di far
retroagire al momento della trascrizione della domanda giudiziale l’effetto
della successiva trascrizione della sentenza di accoglimento della
domanda. Se la domanda sarà accolta dal giudice, la sentenza di
accoglimento potrà essere opposta ai terzi dalla data di trascrizione della
domanda. Es.: art. 2652 n. 1 c.c., domanda di risoluzione, art. 1458 comma
2 c.c.
Tizio (venditore)
Tizio trascrive il 1.03.2006 la domanda giudiziale di
risoluzione del contratto stipulato con Caio. Può opporre
l’eventuale sentenza di accoglimento a Sempronio che ha
trascritto il suo atto di acquisto successivamente.
Caio (compratore)
Sempronio
(terzo acquirente da Caio)
Trascrive l’atto di acquisto il 1.05.2006
Se Tizio trascrive la domanda giudiziale di risoluzione successivamente alla trascrizione del
contratto di acquisto da parte di Sempronio, ad es. il 30.05.2006, non può opporre la sentenza di
risoluzione al sub-acquirente.
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Pubblicità (trascrizione) sanante (art. 2652 n. 6).
La sentenza che dichiara la nullità (o l’annullamento per incapacità legale)
travolge, in linea di principio, anche i diritti acquistati dai terzi di buona
fede, anche qualora il terzo avesse trascritto il proprio acquisto prima della
trascrizione della domanda giudiziale di nullità (o di annullamento per
incapacità legale). A questo principio è apportato un temperamento per
l’ipotesi in cui il contratto nullo (o annullabile per incapacità legale) sia
stato trascritto e siano trascorsi 5 anni senza che risulti eseguita la
trascrizione della domanda giudiziale di nullità (o di annullamento per
incapacità legale). In tal caso la sentenza che dichiara la nullità (o
pronuncia l’annullamento) non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di
buona fede in base ad un atto trascritto anteriormente alla domanda
giudiziale.
Tizio (venditore)
Caio (compratore)
Il contratto tra Tizio e Caio è nullo,
ma viene trascritto il 20.01.2000.
Caio il 20.03.2005 vende (o dona) il medesimo bene
a Sempronio, il quale trascrive subito (il 22.03.2005) il
suo contratto d’acquisto.
Sempronio (terzo acquirente da Caio in buona fede)
Il 20.05.2005 Tizio trascrive la domanda giudiziale di nullità del contratto di vendita concluso con
Caio. L’eventuale sentenza di accoglimento della domanda non pregiudicherà il diritto di
Sempronio (terzo sub-acquirente a titolo oneroso o gratuito in buona fede) perché non è a lui
opponibile. La nullità o l’annullamento produce effetti tra le parti (Tizio e Caio).