La valutazione dei rischi nei Non Performing Loans immobiliari
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Scuola di Architettura Urbanistica Ingegneria delle Costruzioni Corso di Laurea Magistrale in Gestione del Costruito La valutazione dei rischi nei Non Performing Loans immobiliari: considerazioni critiche su un modello di rating Relatore: Prof. Gianandrea Ciaramella Candidato: Francesco Nicola Parma 823195 Anno Accademico 2015 - 2016 Abstract La crisi finanziaria ha provocato un dissesto dell’economia mondiale, causando continui fallimenti societari con la conseguente formazione di grandi volumi di Non Performing Loans. Gli NPLs in Italia pesano fortemente sui bilanci degli istituti di credito, bloccando liquidità da investire in operazioni di core-business bancario. Buona parte degli NPL è costituita da beni immobiliari, i quali rimangono invenduti per un sostanziale discostamento tra il prezzo di vendita e d’acquisto. L’elaborato di tesi ha lo scopo di presentare: - La situazione del mercato NPL, descrivendo tutte le sue componenti e in particolare la condizione Italiana. Verranno presentate le strategie di risoluzione attuate da altri paesi e le diverse mosse che dovrebbe attuare anche lo stato Italiano e i principali istituti di credito colpiti dalla crisi. - La parte conclusiva tratterà la valutazione dei portafogli distressed bancari, costituiti da asset immobiliari. In questa parte verrà presentato in maniera critica un modello di rating, che possa essere un supporto diretto alla loro gestione. Il modello ha lo scopo di evidenziare i rischi e le opportunità presenti negli asset del portafoglio e definire gli immobili che hanno più probabilità di essere venduti. Parole chiave Non-Performing Loans, Sofferenze bancarie, Rating immobiliare, Gestione portafogli NPL immobiliari. 1 Contenuti Abbreviazioni e acronimi ....................................................................................................... 4 Glossario .................................................................................................................................... 7 Introduzione ............................................................................................................................ 10 1. Funzionamento del panorama bancario ................................................................. 12 1.1. Basilea III ....................................................................................................................... 12 1.2. L’unione bancaria Europea ........................................................................................ 17 1.3. Meccanismo di Vigilanza Unico MVU ....................................................................... 17 1.4. Comprehensive Assessment CA della BCE.............................................................. 22 1.4.1. Asset Quality Review BCE....................................................................................... 24 1.4.2. Risultati Asset Quality Review ................................................................................ 26 1.4.3. Stress test 2016 EBA ................................................................................................. 30 1.4.4. Risultati Stress test 2016 ........................................................................................... 33 1.5. Qualità del credito ....................................................................................................... 36 1.6. Costi connessi per detenere gli NPLS ........................................................................ 42 2. Mercato Npl .................................................................................................................. 43 2.1. Mercati di vendita NPL/prestito.................................................................................. 43 2.1.1. Approcci del Regno Unito e Irlanda ..................................................................... 43 2.1.2. Approccio Spagnolo .............................................................................................. 45 2.1.3. Approccio Svedese ................................................................................................ 47 2.1.4. Approccio Islandese .............................................................................................. 47 2.1.5. Approccio della Corea del Sud ............................................................................ 49 2.1.6. Approccio Giapponese ......................................................................................... 50 2.2. Il quadro macroeconomico Italiano ........................................................................ 52 2.2.1. Il prodotto interno lordo (PIL) ................................................................................. 53 2.2.2. Il mercato del lavoro .............................................................................................. 55 2.2.3. Inflazione .................................................................................................................. 56 2.2.4. Il mercato immobiliare ........................................................................................... 57 2.2.5. La disponibilità del credito..................................................................................... 59 2.3. Principali operazioni mercato Real Estate Italiano ................................................. 60 2.4. Mercato NPL in Italia .................................................................................................... 63 2.5. Recenti attività e prospettive per il mercato ........................................................... 68 2.6. Strategie per la promozione di un mercato delle sofferenze - IMF ...................... 73 2.7. Attività svolte e cambiamenti nel quadro giuridico ............................................... 76 2.7.1. Ristrutturazione del debito, schemi di garanzia GACS ...................................... 76 2.7.2. Riforme normative e miglioramento regime fiscale .......................................... 77 2.7.3. Riforme del diritto di preclusione (foreclosure) e di insolvenza ....................... 78 2 2.7.4. Creazione AMC pubblica, il fondo Atlante ......................................................... 79 3. Studio preliminare per lo sviluppo di un modello di valutazione del rischio di portafogli NPLs immobiliari ................................................................................................... 81 3.1. Le diverse interpretazioni del concetto di rating ..................................................... 82 3.2. Modello di rating nella gestione di portafogli NPL immobiliari ............................. 84 3.3. Modello di valutazione e misurazione del rischio nel sistema di rating .............. 85 3.4. Identificazione sotto-criteri ......................................................................................... 91 3.4.1. Ponderazione ........................................................................................................... 91 3.4.2. Standard misurazione sotto-criteri soggettivi e oggettivi .................................. 91 3.4.3. Esempio standard di misurazione ......................................................................... 92 3.4.4. Scenari di mercato ................................................................................................. 93 3.4.5. Localizzazione.......................................................................................................... 95 3.4.6. Qualità immobiliare ................................................................................................ 96 3.4.7. Qualità dei flussi di cassa ....................................................................................... 99 3.4.8. Qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare ............................................ 101 3.4.9. Sostenibilità ambientale ....................................................................................... 104 3.5. Tabella valutazione complessiva portfolio............................................................. 105 3.6. Grafico qualità portfolio ............................................................................................ 106 Conclusioni ........................................................................................................................... 108 Indice figure .......................................................................................................................... 111 Indice tabelle ....................................................................................................................... 113 Bibliografia ............................................................................................................................ 114 3 Abbreviazioni e acronimi ABI Associazione Bancaria Italiana A&M Alvarez & Marsal ABS Asset Backed Securities AMA Asset Management Agency AMC Asset Management Company AQR Asset Quality Review BCE Banca Centrale Europea BEVA Investor Protection Fund BSA Balance Sheet Assessment CAGR Compound Annual Growth Rate-Tasso di crescita annuo composto CAR Capital Adeguacy Ratio CDS Credit Default Swap CEE Central and Eastern Europe CET1 Common Equity Tier one CIR Cost to income ratio CLB Capital Light Bank, Intesa San Paolo CRC Corporate Restructuring Company CRD Capital Requirements Directive CRE Corporate Real Estate CRE Commercial Real Estate CRE Credit Real Estate CRF Corporate Restructuring Fund CRR Capital Requirement Regulation CRV Corporate Restructuring Vehicle DFA Deferred Tax Asset DPD Days past due EBA European Banking Authority ERDB European Bank of Reconstruction and Development ERSP European Systemic Risk Board EU European Union FCA Financial Conduct Authority FGS Funding for growth scheme FMI Fondo Monetario Internazionale 4 FSB Financial Stability Board FX Foreign exchange FY Financial Year FSA Financial Supervisory Service GACS Garanzia Cartolarizzazione Sofferenze GBV Gross Book Value GDP Gross domestic product HQS High-Quality Securitization IBRC Irish Bank Resolution Corporation ICR Interest Coverage Ratio IRBA Internal Ratings-Based Advanced IRBF Internal Ratings-Based Foundation IRR Internal Rate of Return ISP Intesa San Paolo JV Joint Venture KAMCO Korea Asset Management Company KKR Kohlberg Kravis Roberts L/D ratio (L/D) Loan to deposit ratio LTP Loan to purchase M&A Mergers and Acquisitions MBA Mortgage Backed Securities MPS Monte dei Paschi di Siena MVU Meccanismo di Vigilanza Unico NCA Non-core Asset NPE Non-performing Exposure NPL Non-performing Loan OCSE Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico PaM Property and Marketing Rating PIL Prodotto interno lordo PL Performing loan PMI Piccole e medie imprese PMRS Property Market Rating System PRA Prudential Regulation Authority ROA Return on Assets 5 RE Real Estate REO Real Estate Owned RCC Resolution and Collection Corporation ROE Return on Equity RWAs Risk Weighted Assets SEE Spazio Economico Europeo SPV Special Purpose Vehicle SREP Supervisory Review and Evaluation Process SSM Single Supervisory Mechanism TLTRO Targeted Longer-Term Refinancing Operations TRIM Targeted review of internal model UCG UniCredit Group UL Unexpected Loss UNECE United Nations Economic Commission for Europe YE Year ending VAT Value added tax WPLA Working Party on Land Administration 6 Glossario Asset Backed Securities (ABS) Titoli emessi a fronte di operazioni di cartolarizzazione e garantiti da collaterali rappresentati da mutui garantiti da ipoteche su immobili, crediti per acquisto di automobili, per acquisti con carte di credito, per prestiti d’onore agli studenti, in genere di importo relativamente esiguo e quindi poco adatti ad essere negoziati singolarmente. Tali attività vengono raggruppate e scorporate dai bilanci dei soggetti originanti, tipicamente banche o altre istituzioni finanziarie, e cedute a intermediari finanziari autonomi ideati esclusivamente per questo specifico compito, noti con l’acronimo di SPV (Special purpose vehicle). Questi intermediari creano titoli rappresentativi delle attività raggruppate e li collocano sul mercato come obbligazioni, spesso strutturate, usando i proventi della collocazione per il pagamento dei diritti dei titoli incorporati nell’obbligazione e dei costi connessi all’operazione di cartolarizzazione. Il vantaggio per la banca originante è quello di sostituire nell’attivo del suo bilancio una molteplicità di attività illiquide e immobilizzate in cambio di denaro liquido. Ciò determina un abbassamento dei requisiti patrimoniali e può tradursi in un miglioramento del merito creditizio (giudizio sulla solvibilità di un debitore o di un 'istituzione finanziaria). Per gli investitori il vantaggio è quello di ottenere combinazioni di rischio-rendimento migliori di quelle di altri prodotti finanziari più tradizionali: un ABS può infatti inglobare moltissimi crediti diversi e, in presenza di bassa correlazione fra i rischi delle singole attività raggruppate nel titolo, assicurare, almeno in teoria, una probabilità estremamente bassa di rischio sistemico, connesso cioè al fallimento contemporaneo di tutti i debitori. In realtà, un tale rischio sistemico si è effettivamente concretizzato in occasione della crisi finanziaria del 2007, il repentino aumento insolvenze nel mercato statunitense dei mutui garantiti da ipoteche sugli immobili utilizzati come collaterali a garanzia degli ABS ha innescato un rapido contagio della crisi a numerosi intermediari finanziari operanti anche fuori dal mercato statunitense. Asset stripping Il processo di acquisto di una società sottovalutate con l'intento di vendere i suoi beni per un profitto. Le singole attività della società, come ad esempio le sue attrezzature e la proprietà, possono essere più prezioso che la società nel suo complesso a causa di fattori quali una cattiva gestione o di cattive condizioni economiche. Cartolarizzazione / Securitisation È un’operazione finanziaria consistente nella cessione di crediti o di altre attività non negoziabili, ma suscettibili di generare flussi di cassa pluriennali, e nella loro contestuale conversione in titoli negoziabili sui mercati regolamentati. Nella sua concezione più moderna, la cartolarizzazione deriva dall’analogo istituto della Securitisation, già diffuso nel mondo anglosassone per la negoziazione dei mutui edilizi e dei finanziamenti assegnati ai titolari di carte di credito. Il soggetto cessionario dei crediti oggetto di cartolarizzazione, che assume anche la funzione di intermediatore finanziario, può emettere a fronte dei crediti a esso ceduti quote di partecipazione a 7 fondi d’investimento, ovvero può emettere e negoziare sui mercati finanziari titoli corrispondenti ai crediti ceduti. Il soggetto cessionario-intermediatore può quindi essere sia un fondo d’investimento abilitato a tale tipo d’operazioni finanziarie, sia una società specificatamente costituita per la gestione di crediti cartolarizzati. Common Equity Tier 1 ratio “Cet1 R” Il CET1 ratio è una misura molto importante per stabilire la solidità di una banca. Il CET1 si esprime in percentuale: banche con un CET1 superiore al 10 per cento sono considerate in genere abbastanza solide. Il CET1 è un rapporto che misura la quantità di capitale posseduto da una banca e le sue attività (come prestiti e investimenti) ponderate in base al loro livello di rischio, “ponderate” significa che i diversi investimenti vengono pesati sulla base del loro rischio. Un investimento rischioso, quindi, “pesa” di più perché è più probabile che venga perduto e quindi ha bisogno di più capitale per essere coperto. Deleveraging Termine inglese che indica una riduzione del livello di indebitamento delle istituzioni finanziarie. Uno dei problemi più frequenti e spinosi che queste si trovano di fronte è proprio l’indebitamento (leverage) eccessivo. Per ridurlo, le strade possibili sono due: aumentare il capitale sociale o ridurre i prestiti alla clientela. Entrambe presentano difficoltà e conseguenze talvolta imprevedibili. Se da un lato è difficile aumentare il capitale sociale in assenza di risorse economiche adeguate, dall’altro tagliare i prestiti ha effetti potenzialmente molto negativi sull’economia reale. Una terza via (molto praticata in anni recenti) è l’intervento pubblico, con politiche di salvataggio per cui lo Stato stanzia capitali a favore di grandi banche e istituti finanziari. Disposition Disposizione si riferisce all'atto di sbarazzarsi di un bene o di un titolo attraverso una vendita diretta o qualche altro metodo di trasferimento. Fair value Locuzione inglese la cui traduzione, «valore o prezzo equo», è uno dei pilastri adottati nei principi contabili internazionali (International accounting standards, IAS) per la valutazione di attività e passività da inserire nei bilanci delle imprese, tanto a fini del rendiconto ad azionisti e potenziali investitori, quanto a fini di controllo preventivo e successivo delle autorità di regolazione e supervisione dei mercati. Foreclosure process / Pignoramento Una situazione in cui un proprietario non è in grado di effettuare i pagamenti di capitale e interessi completi sul mutuo, e che consente al creditore di impossessarsi della proprietà, sfrattare il proprietario e vendere, come previsto nel contratto di mutuo. Un mese dopo che il proprietario della proprietà manca una rata del mutuo, è in default sotto comunicazione del creditore. Da tre a sei mesi dopo il proprietario che manca una rata del mutuo, supponendo che il mutuo è ancora insolvente e il proprietario della casa non ha fatto i mancati pagamenti entro un periodo di 8 tolleranza specificato, il creditore inizierà a pignorare. Più lontano il mutuatario cade, più difficile diventa recuperare, dal momento che i creditori aggiungono le tasse per i pagamenti che sono da 10 a 15 giorni di ritardo. Loan Loss Provision Fondo rischi su crediti è una spesa accantonato come un assegno per i prestiti non percepite e pagamenti di prestito. Questa disposizione viene utilizzato per coprire un certo numero di fattori associati a potenziali perdite su crediti, compresi i prestiti cattivi, inadempienze dei clienti e le condizioni rinegoziate di un prestito che incorrere inferiori pagamenti stimati. Le rettifiche su crediti sono una rettifica al fondo rischi su crediti e può anche essere conosciuto come indennità di valutazione. Mortgage Backed Securities (MBS) Titoli garantiti da ipoteche su immobili. Sono il tipo più importante della famiglia delle Asset Backed-Securities, ovvero titoli garantiti da qualche collaterale. Texas Ratio Il "rapporto di Texas" è stato utilizzato come misura grezza di una probabile banca in fallimento, confrontando i propri asset tossici di capitale e di riserve. Un rapporto superiore a 100% indica che le banche hanno liquidità sufficiente a coprire interamente le perdite sui loro crediti inesigibili. Il rapporto è stato sviluppato alla fine del 1980 e all'inizio del 1990 per valutare la probabilità di fallimento delle banche Texane. Workout period Periodo di tempo in cui differenze di rendimento temporanee tra titoli a reddito fisso sono adeguati. Un periodo di workout può essere visto come una sorta di periodo di ripristino, in cui emittenti di obbligazioni e le agenzie di rating rivedono le questioni in sospeso a reddito fisso e regolare eventuali discrepanze di prezzo/rendimento, al fine di correggere eventuali inefficienze del mercato. Write off Cancellazione di un credito dall’attivo di stato patrimoniale di un’impresa, in quanto non più esigibile a fronte della manifesta inadempienza del creditore di onorare il proprio debito nei confronti della stessa. A seguito della loro cancellazione, questi crediti inesigibili generano perdite a carico dell’azienda che procede al write off. Si parla anche di write off ratio per definire la percentuale di crediti soggetti a questa procedura nell’ultimo esercizio rispetto al totale del portafoglio crediti: tale indice determina la percentuale dei crediti non recuperabili e fornisce un’indicazione sintetica della qualità del portafoglio crediti dell’impresa (minore l’indice, maggiore la qualità). 9 Introduzione I crediti deteriorati o meglio conosciuti come Non Performing Loans sono ormai un tema all’ordine del giorno nelle notizie Italiane, Europee e Internazionali. La parola NPL ormai sta diventando di uso comune come Spread, Default, etc. Questi argomenti assieme alla Bad Bank (Fondo Atlante) e alla riforma fiscale, sono diventati temi ampiamente discussi a livello strategico a dimostrazione di come la questione sia cruciale per l’economia e per una ripresa del sistema creditizio. Dall’inizio della crisi finanziaria globale, le sofferenze sono più che triplicate attestandosi a giugno 2014 al 17% sul totale dei prestiti, da appena sopra il 5% nel 2007.1 Nel 2015 sono stati € 340 miliardi i crediti deteriorati (un quinto del PIL Italiano), di cui € 180 miliardi sono sofferenze. Bisogna considerare il fatto che alcuni debitori non sono ancora tecnicamente insolventi, ma potrebbero diventarlo presto andando ad aumentare l’ammontare di NPL. Il ROE è salito di appena l’1% nell’anno appena concluso, rispetto al triennio precedente in cui si attestava a valori negativi. 2 Il 2015 è risultato ancora un anno difficile per il settore bancario Italiano, in uno studio di Standard Poor’s si spiega come il flusso di sofferenze creditizie tendono ad aumentare, si stimano € 390 miliardi nel 2016, senza un’apparente inversione di tendenza.3 Il rapido aumento riflette in parte la recessione prolungata, che ha peggiorato l’affidabilità creditizia dei mutuatari, soprattutto delle piccole e medie imprese (PMI). Senza una significativa ripresa delle svalutazioni, le sofferenze continueranno a rimanere elevate e un peso per la redditività delle banche e la fiducia del mercato. L'accumulo di sofferenze riflette sia la prolungata recessione sia i fattori strutturali che hanno tenuto indietro la svalutazione degli NPL da parte delle banche Italiane. Nell’elaborato non si cerca di discutere la crisi finanziaria del 2007-2008, ma come i suoi effetti si possano risentire ancora adesso. Le determinanti della crisi hanno portando alla formazione di questo ammontare di crediti deteriorati, che come conseguenza intaccano i bilanci bancari. Il documento discute gli impedimenti alla risoluzione degli NPL in Italia e le strategie per la promozione di un mercato per la ristrutturazione delle attività in difficoltà. Nell’elaborato verranno esaminate alcune strategie che affrontano la questione degli NPL, attuate in diversi paesi europei e nel resto del mondo. L’elaborato si sofferma, prima di tutto, nell’analisi del contesto paese Italia, in modo tale da poter comprendere correttamente il background economico che è alla base del problema in questione. Verrà analizzato dettagliatamente la situazione delle sofferenze illustrando i fattori dietro il ritmo lento della risoluzione degli NPL italiani. 1 IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 2 L’Huffington Post, Alfieri M, Bad Bank 330 miliardi di crediti bancari a rischio. Ecco perché il governo pensa di intervenire, febbraio 2015; http://www.huffingtonpost.it/2015/02/14/badbank‐lobby_n_6683304.html 3 Il fatto quotidiano, Banche italiane, S&P: “Nel 2015 utili più bassi del 50% rispetto a livelli pre crisi”. Il Fatto Quotidiano, marzo 2015. http://www.ilfattoquotidiano.it/2015/03/10/banche‐italiane‐sp‐nel‐2015‐ utili‐bassi‐50‐livellipre‐crisi/1493165/ 10 Basandosi anche su esperienze internazionali si passerà alla descrizione della strategia di disinvestimento, evidenziando come spesso viene erroneamente trascurata e ritardata, perché considerata un fallimento dai vertici aziendali. Verrà analizzato il Working Paper, Wp/15/24 dell’International Monetary Fund IMF “A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy” che promuove una strategia per lo sviluppo di un mercato per le sofferenze in Italia ancora inespresso secondo i punti: - Rafforzare le politiche di vigilanza sul provisioning e svalutazioni per accelerare la risoluzione NPL e ristrutturazione; Rimozione degli ostacoli fiscali e normativi per la ristrutturazione del debito; Migliorare il quadro di insolvenza e incoraggiare più risoluzioni estragiudiziali; Facilitare la creazione di Asset Management Company AMC e veicoli di ristrutturazione aziendale. Questi punti datati febbraio 2015 serviranno per capire se sono stati fatti dei passi in avanti dalla loro pubblicazione e se sono state attivate delle riforme a livello amministrativo e bancario. Tutti questi concetti verranno applicati al settore del credito immobiliare, focus principale dell’elaborato di tesi, spiegandone i principali aspetti del business degli NPL, analizzando i rischi correlati e le opportunità. Figura 1. Legame Banche, Aziende, Stato. Fonte: Global Financial Stability Report, Transition Challenges to Stability, ottobre 2013. Il sistema economico europeo e internazionale è bloccato in un circolo vizioso, come presentato nella figura 1, provocando il continuo aumento dei Non Performing Loans nei portafogli bancari. La normativa di Basilea III, il Meccanismo di Vigilanza Unico MVU e il Comprehensive Assessment che verranno presentati nei prossimi capitoli, dovrebbero essere un incentivo per sbloccare l’inerzia al disinvestimento di asset noncore bancari, tra cui quelli immobiliari. 11 1. Funzionamento del panorama bancario 1.1. Basilea III Il comitato di Basilea per la Vigilanza Bancaria, è un organo consultivo internazionale, istituito nel 1974 dalle banche centrali dei paesi del G10 (composto attualmente da 11 paesi) più il Lussemburgo. Il comitato di Basilea per la vigilanza bancaria rappresenta un organismo di consultazione all’interno della Bank for International Settlements BIS, è un’istituzione sovranazionale, con l’obbiettivo di definire una regolamentazione della Vigilanza Bancaria, per assicurare la stabilità monetaria e finanziaria del sistema finanziario globale. A questo scopo il comitato approfondisce lo studio e il dibattito su specifici temi di vigilanza, sviluppa linee guida e requisiti standard per le società creditizie, favorendo la convergenza tra sistemi regolamentari e gestionali internazionali. Il comitato Basilea ha trattato metodologie per la valutazione e ponderazione del rischio, e regole per la definizione del capitale minimo che gli istituti di credito deve mantenere per garantire la stabilità. Nel 1988 il Comitato raggiunse un primo accordo sui requisiti patrimoniali minimi delle Banche, meglio conosciuto come Basilea I, che è stato progressivamente introdotto non solo nei paesi membri ma anche in numerosi altri Stati che hanno aderito alla convenzione. L’Accordo venne stipulato con lo scopo di limitare la condotta molto “aggressiva” di alcuni istituti di credito, liberi di agire in contesti normativi poco regolamentati. Si passò da un approccio strutturale, ovvero limitato alle attività strategiche bancarie, ad un approccio prudenziale, e quindi introduttivo di requisiti patrimoniali. L’Accordo introdusse un sistema di misurazione dell’adeguatezza patrimoniale delle banche, con la previsione di requisiti minimi di capitale a fronte, del rischio di credito (intermediazione creditizia). Il comitato di Basilea non ha potere legislativo, ma formula proposte che dovranno essere recepite nell’ambito dei singoli ordinamenti nazionali. Lo scopo è che le proposte del Comitato, vengano recepite dal maggior numero possibile di Stati, per rendere omogenea la normativa sulla Vigilanza Bancaria, in un sistema finanziario sempre più globalizzato. La miglior fonte di protezione da qualsiasi rischio che la banca si assume è il capitale proprio, per questo motivo che nel 1988, si chiese alle banche di valutare e quantificare il rischio connesso alla sua operatività e di disporlo con capitale. Venne definito un requisito patrimoniale minimo per far fronte: - Rischio di credito (intermediazione creditizia) Rischio di mercato (compravendita in proprio di strumenti finanziari) 12 Venne definito un coefficiente di solvibilità tale per cui il patrimonio di vigilanza (PV), che differisce dal patrimonio netto contabile, fosse almeno l’8% delle attività ponderate per il rischio (RWA). - PV = aggregato patrimoniale (formato da Patrimonio di base e supplementare) composto da tutte quelle poste in bilancio che possono essere usate senza limitazioni per la copertura dei rischi e perdite aziendali. - RWA = insieme delle poste iscritte dentro (crediti alla clientela e verso altre banche, titoli, ecc.) e fuori (garanzie, impegni che la banca assume verso soggetti terzi) bilancio appositamente ponderate per il loro rischio di default. Questo requisito minimo è stato mantenuto anche nelle successive normative ma con delle modifiche. Il sistema di ponderazione previsto dalla prima normativa era molto semplice e quindi con alcune carenze. Il capitale minimo dipendeva soltanto dall’ammontare dell’attività e non dalla sua effettiva rischiosità. Il sistema di ponderazione che veniva applicato era eccessivamente standardizzato. Le esposizioni creditorie venivano classificate e quindi pesate in funzione della natura del debitore. Si verificava un problema di azzardo morale ovvero le banche, a fronte dell’onerosità del patrimonio, definivano loro l’effettivo rischio dell’esposizione. L’inadeguatezza dimostrata dall’accordo nel saper allineare i requisiti di capitale con i rischi sopportati dalle banche, ha condotto, attraverso il confronto con le autorità di vigilanza dei vari paesi ed una serie di indagini quantitative, alla redazione nel giugno 1999 di un primo documento di consultazione. Questo processo culmina con l’ accordo di Basilea “Basilea II”, pubblicato a giugno 2004 e successivamente completato e aggiornato con nuovi elementi fino alla versione definitiva del 2006.4 In seguito alle modifiche il coefficiente di solvibilità rimase invariato, ma venne ridefinito il sistema di calcolo delle RWA. L’idea era quella di incentivare le banche stesse, almeno le più grandi e virtuose, a programmare ed usare dei sistemi interni di valutazione del merito creditizio, passando poi sotto il vaglio della Banca d’Italia. Per quelle più piccole con attivo consolidato o individuale inferiore ai € 3,5 miliardi, si continua ad applicare il metodo standardizzato, ma questa volta la ponderazione affidata ad ogni esposizione creditizia è in funzione del rating riconosciuto alla controparte da agenzie specializzate (per quelle controparti, invece, che non hanno un rating riconosciuto si applicherà la ponderazione più alta). Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria, “Convegno internazionale della misurazione del capitale e die coefficienti patrimoniali. Nuovo schema di regolamentazione”, Bank for International Settlements, giugno 2006. 4 13 La vera novità di Basilea II, è stata la strutturazione della normativa stessa in tre Pilastri (pillar), costituenti un sistema unitario e integrato: - Pillar 1 “Requisiti patrimoniali minimi”: Viene introdotto il capitale minimo e le metodologie per calcolarlo a fronte dei quattro rischi dell’operatività bancaria (di credito, di mercato, di controparte e operativo); - Pillar 2 “Processo di controllo prudenziale”: Richiede che gli intermediari si dotino di un processo interno di controllo dell’adeguatezza patrimoniale, mentre spetta all’autorità di vigilanza il compito di verificare l’affidabilità e la coerenza dei relativi risultati e di adottare, ove la situazione lo richieda, le opportune misure correttive. - Pillar 3 “Disciplina di mercato”: 5 Introduce obblighi di informativa e di trasparenza al pubblico, riguardanti l’adeguatezza patrimoniale, che gli intermediari devono rispettare per favorire il controllo da parte degli investitori. Dopo la crisi finanziaria del 2007-2008, con il problema dei mutui sub prime, ci si è accorti che l’accordo originale di Basilea e la versione Basilea II non erano stati in grado di limitare il rischio per le banche. La normativa non era stata sufficiente a contenere gli effetti della crisi. A gennaio 2014 è entrata in vigore per tutte le banche, non solo europee, una nuova normativa di vigilanza prudenziale, che si applicherà in maniera graduale. La seguente normativa era già stata emanata nel 2010 dal Comitato per la Supervisione Bancaria con sede a Basilea in Svizzera. Il primo punto da risolvere era innalzare i requisiti patrimoniali per contenere l’effetto pro ciclico sull’economia reale, ma soprattutto era d’obbligo migliorare la quantificazione dei rischi di mercato e controparte (soprattutto per la parte concernente l’operatività sui mercati non regolamentati, over the counter). Per questo motivo è stato avviato un processo che dovrebbe portare all’approvazione in tutte le maggiori economie del pianeta dell’accordo di Basilea III. Prima di giungere alla normativa attualmente in vigore, ne è stata emanata una intermedia, Basilea 2.5, utile per regolamentare la causa principale della crisi finanziaria: le cartolarizzazioni. Nel continuo sforzo di rinforzare lo schema di regolamentazione bancaria, il vero cambiamento per il settore del credito si raggiunse, nel gennaio del 2014, quando diventò operativa l’ultima normativa del Comitato di Basilea, recepita tramite il Regolamento n.575/2013 (CRR) e la Direttiva n.36/2013 (CRD): Basilea III. 6 L’obiettivo della normativa è quello di garantire un rafforzamento patrimoniale delle Banche, 5 Basel II: Revised international capital framework, giugno 2004. http://www.bis.org/publ/bcbsca.htm Banca d’Italia, Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 “Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche”. 6 14 rendendole più idonee a sopportare i rischi a cui i loro attivi sono esposti. Le più stringenti soglie patrimoniali hanno avuto un effetto negativo sulla redditività e il costo dell’equity, accentuando le sofferenze bancarie e l’assorbimento bancario dei diversi assets. Basilea III, non interviene soltanto sul lato quantità, ma soprattutto sul lato qualità.7 Per l’aspetto qualità: - Viene data maggiore importanza, nella composizione del Tier 1 (Patrimonio di base), al Common Equity, ovvero al capitale “buono o puro”: azioni ordinarie e riserve di utili al netto di una serie di deduzioni; - Vengono innalzati i requisiti di eleggibilità per essere inclusi nel patrimonio di base e viene richiesto un maggior disclosure in merito; - Viene eliminato il Tier3. Per la parte attinente alla quantità, da raggiungere gradualmente, invece: - Il requisito minimo patrimoniale rimane l’8% in rapporto delle attività ponderate per il rischio; - Il Common equity deve passare dal 2% al 4,5% entro il 2015; - Il minimum Tier1 capital deve passare dal 4% al 6% entro il 2015; - Viene richiesto, un buffer aggiuntivo di capitale sopra il coefficiente di solvibilità (8%) pari al 2,5% delle attività ponderate per il rischio. Sarà composto da strumenti di common equity, e l’introduzione è prevista gradualmente da gennaio 2016 a gennaio 2019, con lo 0,625% di incrementi annui. La normativa prevede inoltre che possa essere ulteriormente innalzato se lo dovesse richiedere la situazione macroeconomica del paese. Per l’adeguamento ai nuovi standard è previsto un ampio periodo di transizione, durante il quale le nuove regole saranno introdotte con la gradualità necessaria ad evitare un rallentamento dell’attività bancaria e della ripresa produttiva. La piena attuazione della riforma è prevista il primo gennaio 2019, tutte le banche dovranno adeguarsi alla nuova soglia minima di capitale, pari al 10,5 %, per poter essere considerate solide. Accanto a questi requisiti minimi di capitale (risk‐based), se ne aggiunge un altro, che prescinde dal concetto di rischio, ma che comunque limita l’attività della banca e che è dato dal nuovo leverage ratio: il rapporto tra il patrimonio di base e l’esposizione totale della banca non deve essere inferiore al 3%. Quest’ultimo, introduce altri ratio per la copertura del rischio di liquidità ed ulteriori metodologie per monitorare e quantificare meglio i rischi tipici dell’attività bancaria. Tutte queste regolamentazioni e supervisioni interessano direttamente il mondo delle sofferenze, gli NPLs per loro stessa natura deteriorano la qualità del credito e 7 Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria, Comunicato stampa n. 35/2010, Bank for International Settlements, settembre 2010. 15 assorbono molto capitale, perché molto rischiosi. Con tutte queste regolamentazioni che ricadono in maggior accantonamenti di capitale, si drenano risorse ponendo un freno all’attività core della banca. Nello stesso tempo si crea una compressione della redditività, perché l’utile si riduce per l’aumento delle rettifiche di valore ed il capitale di rischio aumenta. Invece che creare, si distrugge valore, perché il divario tra redditività e costo del capitale aumenta. Con il tempo non sono cambiate solo le regole del gioco, ma sono cambiati anche i parametri su cui misurare la performance di un’impresa, sia essa bancaria o non. Si è passati da un’ottica puramente dimensionale ad una fondata su valore. Il mercato valuta la redditività del business (Roe, Rote, utile netto) e ancor di più la capacità di creare Valore (Eva, Rorac o Raroc, share price), perché tiene in considerazione il rischio assunto. Le Banche non possono più far finta di non vedere il macigno che grava sui loro bilanci. L’obbligo di aumentare la solidità patrimoniale ha spinto ad attuare iniziative di sospensione dei dividendi, di fissazione di un limite alle retribuzioni e all’emissione di stock options, ma la vera attività di delevereging, può avvenire solo con una gestione efficiente e attenta degli NPLs. La cessione di crediti non performing rappresenta la modalità migliore per ridurre le attività ponderate per il rischio (RWA), liberare patrimonio e quindi risorse. In funzione di ciò ci si aspetta un volume crescente di transazioni di questi assets, particolarmente in Italia, in cui il mercato di NPLs ha un valore al di sotto di € 10 miliardi, mentre si stimano circa € 340 miliardi di crediti deteriorati potenzialmente cedibili. Il mercato Italiano è piccolo e ancora inespresso, ma può diventare potenzialmente grande, tale da attirare molti capitali esteri. 16 1.2. L’unione bancaria Europea Per comprendere in pieno il problema della gestione dei crediti non-performing bisogna considerare il contesto economico normativo nella sua dimensione Europea. L’Italia essendo uno Stato membro dell’Unione Europea è entrato automaticamente a far parte della recente Unione Bancaria, dove si è avviato un importante cambiamento per il settore. L’Italia insieme agli altri paesi degli stati membri si è dovuta adattare alle nuove regole delineate in materia prudenziale. L’Unione Bancaria colma quelle carenze normative e di vigilanza che permettono di completare l’Unione Economia e Monetaria UEM. Questa nuova direzione è la riposta a molteplici crisi, come quella del debito sovrano, che ha reso le banche strettamente legate all’andamento dei rendimenti dei titoli di Stato in cui la banca è insediata. La finalità dell’unione è quella di creare una maggiore stabilità del sistema bancario dell’area Euro: allentando il legame tra banche e gli emittenti sovrani, e promuovendo un unico sistema normativo, identico per tutte le Banche dell’Eurozona. L’unione bancaria riguarda prettamente la vigilanza prudenziale degli enti creditizi. L’unione Bancaria è costituita da due pilastri: 1. Il Meccanismo di Vigilanza Unico (The Single Supervisory Mechanism, SSM); 2. Il Meccanismo di Risoluzione Unico (Single Resolution Mechanism, SRM); 8 I due pilastri dell’unione bancaria si basano su due pacchetti di norme: - CRD IV, direttiva europea che recepisce e rende applicabile i vincoli patrimoniali previsti nella normativa di Basilea III; il pacchetto è entrato in vigore il 1 gennaio 2014, garantendo uniformità di condizioni per tutte le 8200 banche dell’Unione Europea. - BRRD, direttiva sul risanamento e la risoluzione delle banche; ovvero la nuova disciplina che regola il fallimento degli istituti di credito senza richiedere il salvataggio ai contribuenti, il cosiddetto bail‐in. Il nuovo corpus unico di norme (SSM, SRM, DGS, CRD IV, BRRD), adottato tra il 2013 ed il 2014, ha permesso un grande passo in avanti verso una maggiore armonizzazione europea in materia bancaria. 1.3. Meccanismo di Vigilanza Unico MVU Il MVU è diventato ufficialmente operativo nel novembre 2014, la Bce ha assunto il ruolo di supervisore unico su 120 gruppi bancari, di cui 15 italiani. Il Meccanismo di Vigilanza Unico MVU, ha richiesto un grosso dispendio di energie, ben ventotto mesi di preparazione, da giugno 2012 sino alla sua adozione nel 2014. Il MVU è responsabile della vigilanza prudenziale di tutti gli enti creditizi negli stati membri partecipanti e assicura che la politica dell’UE in materia di vigilanza prudenziale degli enti creditizi Banca Centrale Europea, L’unione bancaria, novembre 2014. https://www.bankingsupervision.europa.eu/about/bankingunion/html/index.it.html 8 17 venga attuata in modo coerente ed efficace. Il MVU nasce per sottoporre gli enti creditizi ad una vigilanza della massima qualità, evitando arbitraggi regolamentari. 9 I tre obbiettivi principali del MVU sono: - Sicurezza e solidità del sistema bancario europeo; - Maggiore integrazione e stabilità del settore finanziario; - Maggiore armonizzazione delle regole di vigilanza. Il Meccanismo di Vigilanza Unico si fonda sulla stretta collaborazione tra la BCE e le autorità nazionali competenti ANC degli Stati membri partecipanti. La Banca Centrale Europea mette in gioco la sua vasta competenza in materia di politica macroeconomica e di analisi della stabilità finanziaria, mentre le ANC offrono le loro conoscenze quantitative e qualitative, nonché la loro consolidata esperienza in tema di vigilanza, sugli enti creditizi nelle rispettive giurisdizioni. Questa strutturazione permette di adottare le best practices internazionali in materia e di evitare disparità di trattamento. Le prassi di Vigilanza saranno commisurate all’importanza sistemica dell’ente con un principio di proporzionalità e l’intensità della supervisione sarà anche in funzione dei rischi valutati dall’MVU. Un singolo ente o un gruppo di enti creditizi sarà sottoposto ad un controllo maggiore fino al raggiungimento di un livello di rischio accettabile. Il sistema unico di vigilanza, fa capo alle Bce, che avrà sotto il suo controllo diretto le principali banche dell’Eurozona, mentre le ANC continueranno ad occuparsi delle altre banche, sempre sotto l’occhio vigile della Banca Centrale. Figura 2. Ripartizione dei compiti nell’ambito dell’MVU; Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. 9 Banca centrale Europea, Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 18 Complessivamente nell’Unione Bancaria sono posti sotto vigilanza 4.700 enti degli stati membri, e gli ambiti di competenza dei due bracci dell’MVU sono ripartiti in funzione della “significatività” dei soggetti controllati. La BCE è responsabile della vigilanza diretta di circa 120 gruppi bancari che insieme costituiscono quasi l’85% delle attività bancarie totali nell’area dell’euro. I gruppi bancari controllati dalla BCE, coadiuvata dalle ANC all’interno dei Gruppi di Vigilanza Congiunti GVC, rappresentano circa 1.200 enti creditizi e sono considerati significant institutions. I 3.500 enti creditizi rimanenti, classificati come meno significativi sono soggetti alla vigilanza diretta delle ANC pertinenti sotto la sorveglianza generale della BCE, la quale potrà assumere una vigilanza diretta anche su questi ultimi qualora ve ne fossero le necessità. Tale struttura di vigilanza bancaria riflette in modo adeguato il regolamento sull’MVU. I Gruppi di Vigilanza Congiunti GVC sono costituiti per ciascun ente significativo e si occupa della sua vigilanza giornaliera. È composto da personale BCE e ANC del paese residente, e fa capo ad un coordinatore della Banca Centrale. Figura 3. Funzionamento dei gruppi di vigilanza congiunti; Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. L’appartenenza di un istituto di credito ad una classe piuttosto che ad un'altra, viene decisa tramite una verifica periodica. Se viene riscontrata la presenza di almeno uno dei seguenti punti, l’ente creditizio viene classificato come “significativo”10: Il valore totale delle attività supera i € 30 miliardi o, nel caso in cui gli asset totali siano inferiori a € 5 miliardi, ma si superi la quota del 20% del PIL nazionale; 10 Il quadro: Classificazione degli enti come significativi o meno significativi, in Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 19 L’ente valutato è uno dei tre enti creditizi più rilevanti all’interno del proprio Stato; Ha l’assistenza diretta del meccanismo europeo di stabilità; Gli asset totali sono superiori a € 5 miliardi e il rapporto tra le attività transfrontaliere in un altro Stato membro partecipante e le attività totali supera il 20%, oppure il rapporto tra le passività transfrontaliere in un altro Stato membro partecipante e le passività totali è superiore al 20%. Possono essere richieste anche altre informazioni per la decisione finale. La qualifica di un ente può cambiare nel tempo, anche a seguito di operazioni straordinarie. Nel momento in cui viene soddisfatto per la prima volta almeno uno dei requisiti precedentemente elencati, la competenza trasla dalle Autorità Nazionali Competenti ANC alla BCE. Entra in gioco anche un criterio di moderazione, affinché il passaggio da una categoria all’altra non sia troppo frequente: se è vero che sia sufficiente un solo criterio soddisfatto per diventare significant institutions, per sottrarsi alla supervisione diretta della BCE bisogna non rispettare tutti i criteri per tre anni consecutivi. 11 In base a questa ripartizione, sono 15 i gruppi bancari Italiani sotto la vigilanza diretta della BCE: UniCredit Group, Intesa Sanpaolo, Mediobanca, Ubi Banca, Popolare dell’Emila Romagna, Popolare di Milano, Popolare di Sondrio, Popolare di Vicenza, Banco Popolare, Credito Emiliano, Credito Valtellinese, Iccrea Holding, Veneto Banca, Banca Carige e Monte dei Paschi di Siena. Figura 4. Ciclo di vigilanza: Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. 11 Banca centrale Europea, Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 20 Lo schema di vigilanza viene definito nel regolamento dell’MVU come un “meccanismo realmente integrato”: una costante collaborazione tra Banca Centrale e le varie ANC, in cui le politiche di vigilanza e regolamentazione fanno da base per l’attività stessa di vigilanza. I fondamenti della vigilanza giornaliera sui singoli enti sono: - - Politiche di vigilanza impostate sulla base degli accordi di Basilea, armonizzati attraverso un corpus unico il Single Rule Book, definiscono i requisiti prudenziali per le due categorie di istituti; Metodologie di supervisione elaborate dall’apposita Divisione di Metodologia e Standard di Vigilanza. Entrambi garantiscono standard elevati di vigilanza e tutta l’esperienza maturata nel ciclo di analisi diventa la base per il successivo ciclo di vigilanza. La pianificazione successiva incorporerà tutti i margini di miglioramento individuati nell’esercizio appena concluso. La Banca Centrale Europea BCE attualmente detiene tutti quei poteri che fino a qualche tempo fa erano di competenza delle sole autorità nazionali. - La BCE, congiuntamente con le ANC, può concedere o revocare la licenza bancaria, autorizzare o meno l’acquisizione di partecipazioni di altri enti creditizi nell’eurozona. - Esegue un’analisi sui modelli interni di valutazione del rischio adottati dalle banche ed eventualmente, può richiedere dei rafforzamenti patrimoniali. - L’MVU può compiere ispezioni in loco, per una valutazione approfondita sulla gestione dei rischi e sulla governance. - In caso di irregolarità, violazioni di obblighi normativi, può imporre sanzioni pecuniarie, fino al doppio degli utili o delle perdite evitate con la violazione. Se non fosse possibile determinare i profitti, la sanzione potrà essere massimo il 10% del fatturato annuo dell’esercizio appena concluso. 21 1.4. Comprehensive Assessment CA della BCE L’unione bancaria e il meccanismo unico di vigilanza si manifestano tramite il Comprehensive Assessment CA, i cui risultati sono stati pubblicati il 26 ottobre 2014. La BCE tramite questo elaborato ha voluto rappresentare una panoramica della situazione bancaria Europea, con lo scopo di migliorare la trasparenza bancaria e consolidare la fiducia nelle banche europee con un’approfondita analisi e ripristino di bilanci e aumenti di capitale. La strategia è stata quella di analizzare i risultati pubblicati e combinarli con i dati bancari disponibili e le informazioni specifiche dei singoli paesi Europei. La valutazione globale della Banca Centrale Europea BCE, è costituita da tre pilastri, un Asset Quality Review AQR, uno stress test e una Join-up. Il Comprehensive Assessment nasce dalla collaborazione tra l’Associazione Bancaria Europea EBA, e il Committee of European Banking Supervisors CEBS, che elaborano un primo esame di revisione degli attivi (AQR) e una successiva prova di resistenza (Stress test), ad uno scenario macroeconomico standard ed uno avverso. L’ultima componente è la Joinup ovvero un’integrazione dei due documenti presentati. Asset Quality Review Valutazione della precisione del valore contabile delle attività delle banche al 31 dicembre 2013; Questa revisione coinvolge una metodologia uniforme e definizioni armonizzate per tutte le banche, in linea con le normative e le direttive sui requisiti patrimoniali (CRR/CRD IV); Alle banche è richiesto di avere un minimo di Common Equity Tier 1 (CET1), il rapporto ha raggiunto l'8% dopo l'AQR, rispetto al 4,5% sotto i requisiti di Basilea III. Stress test Lungimiranza nell‘esame della resilienza di solvibilità delle banche sotto due ipotetici scenari economici, uno scenario standard e uno avverso; La revisione incorpora calcoli bancari e requisiti definiti in modo da assicurare il conservatorismo sufficiente nelle proiezioni; Alle banche è richiesto di avere un rapporto minimo CET1 del 5,5% post scenario avverso, rispetto al 4,5% sotto i requisiti di Basilea III. Join-up Integrazione dei risultati dell‘AQR all’interno degli stress test per ogni banca, secondo i calcoli stabiliti dalla BCE. Regolazione dei parametri di rischio, rettifica da valutazione delle attività al fair value (Glossario) e l'applicazione di soglie DTA12 nello stress test. 12 Deferred Tax Asset; un'attività fiscale differita è un termine di contabilità che si riferisce a una situazione in cui una azienda ha le imposte pagate in eccesso o imposte pagate in anticipo sul suo bilancio. Queste tasse sono finalmente tornati al business sotto forma di sgravi fiscali, l'eccessivo pagamento è, quindi, una risorsa per la società. Investopedia. 22 Questo esercizio è propedeutico all’avvio del Single Supervisory Mechanism, e si propone di tre finalità: Analizzare l’effettiva condizione dei bilanci bancari sulla base di criteri armonizzati, informare i revisori delle autorità di vigilanza delle banche e guidare i loro sforzi per mantenere il capitale nel sistema e sostenere le riparazioni dei bilanci in corso di svolgimento; Maggiori informazioni sullo stato di salute degli intermediari, fornendo oltre 16000 dati bancari, aumentandone così la trasparenza e promuovere le buone discipline di mercato; Ristabilire una maggiore fiducia nel sistema bancario dell’Unione. Da un punto di partenza del 13,2% CET1, lo stress test dimostra la capacità di ripresa del settore bancario dell’UE da uno scenario avverso con un impatto di 380 bps CET1 di media. Nel Comprehensive Assessment hanno partecipato alla valutazione completa 130 delle più grandi banche di 19 paesi nella zona euro, comprese nella revisione della qualità dell’attivo AQR. Allo stress test hanno invece partecipato ulteriori 20 banche non dell’Eurozona, valutate in collaborazione con l’Autorità Bancaria Europea EBA. Tutti i portafogli sono stati selezionati sulla base di un contributo al rischio. Figura 5. Centocinquanta banche in 25 paesi; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. 23 1.4.1. Asset Quality Review BCE L’Asset Quality Review, iniziato nel novembre 2013, ha messo al vaglio l’85% del sistema bancario Europeo ed ha fornito una valutazione puntuale sul valore contabile degli attivi del sistema al 31 dicembre 2013. Le informazioni emerse da questa revisione pubblicate ad ottobre 2014, hanno poi costituito la base per l’analisi prospettica e prudenziale dello Stress Test sull’orizzonte temporale 2014-16. L’AQR è stata un’analisi molto estesa condotta dalla BCE, in cui sono state coinvolte molte risorse delle rispettive Autorità Competenti Nazionali NCA presso le banche recensite, con un esborso complessivo di € 0.8–1 miliardi.13 L’AQR si è sviluppato in tre fasi fondamentali: Selezione del portafoglio, è stata effettuata fino a metà febbraio 2014, è stata tracciata su base ispettiva attraverso l’individuazione di portafogli bancari iscritti in bilancio a dicembre 2013 e aventi l’esposizione più alta al rischio. Complessivamente sul campione di 130 banche europee sono stati selezionati più di 1300 portafogli, per poi essere ridotti a 818 tramite un ulteriore raggruppamento di portafogli, al fine di fornire una maggiore coerenza nel sistema di misurazione. Per rendere il lavoro meno oneroso è stato scelto di eseguire un’analisi a campione. Per ogni banca sono state sottoposte a valutazione almeno il 50% delle RWA e dei portafogli di tipo materiale. La selezione è stata progettata in base alle dimensioni e alla complessità delle banche; con l’incremento di queste variabili è aumentato il numero di portafogli selezionati, ma è diminuita la quantità di RWA considerate. Esecuzione, è iniziata da metà febbraio ed è durata fino ad agosto 2014. Essa si riepilogava in dieci distinti work block, delineati specificatamente in quattro “filoni” principali: il primo consisteva nell’analisi dei processi, delle politiche e dei principi contabili, il secondo riproduceva la revisione delle esposizioni appartenenti al banking book (portafoglio creditizio di proprietà bancaria) attraverso l’analisi delle esposizioni creditizie, del valore delle garanzie e dei collateral, rappresentative di un portfolio più rischioso. È stata fatta una corretta ripartizione dei prestiti nella categoria performing (in bonis) e non-performing (deteriorati) analizzati singolarmente, nell’adeguatezza degli accantonamenti e delle coperture. Il terzo si riferiva alle esposizioni del trading book (portafoglio di negoziazione) e delle attività illiquide di terzo livello, attività che non hanno valori di mercato ma che sono valutate dalle banche attraverso modelli interni. Nel quarto sono state delineate le eventuali azioni correttive e gli aggiustamenti da porre in atto. Non potendo considerare l’eterogeneità che caratterizza il sistema del credito nei paesi partecipanti al Meccanismo di Vigilanza Unico MVU, per garantire una corretta ed identica revisione a tutti gli enti creditizi, senza comprometterne i risultati, sono state adottate per l’occasione delle definizioni comuni, emanate dall’European Banking Authority (EBA) in materia di 13 PwC, Strategy& Formerly Booz & Company, The ECB’s Comprehensive Assessment. ottobre 2014. 24 esposizioni deteriorate. Le definizioni contenute nel manuale erano rivolte alle ANC e alle terze parti di formazione e supporto coinvolte nell’esercizio. Le metodologie armonizzate di raccolte e di elaborazione, erano adottate in conformità alle disposizioni contenute nel CVR IV, CRR, IAS e IFRS. Raccolta finale dei risultati posseduti a livello centrale. 25 1.4.2. Risultati Asset Quality Review A seguito dell’AQR 25 banche su 130 hanno dovuto attuare un conferimento di capitale di € 25 miliardi, pari al loro deficit (shortfall) lordo. In questo gruppo di banche si posso individuare 11 banche che hanno fallito la valutazione e 14 catalogate con “problemi tecnici”.14 Caratteristiche banche fallite: Principalmente sono fallite le banche di piccole dimensione, con una media di assets totali di € 59 miliardi, rispetto alla media complessiva di € 170 miliardi; Delle 11 banche fallite 8 hanno ricevuto aiuti di stato dal 2008 mentre delle 14 con “problemi tecnici” 7 hanno ricevuto aiuti di stato; La maggior parte delle banche fallite proveniva dall’Italia, con altre 5 banche Italiane nel gruppo dei “problemi tecnici”. Figura 6. Impoverimento del capitale nel Comprehensive Assessment, aggregazione su 130 banche AQR; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. 14 PwC, Strategy& Formerly Booz & Company, The ECB’s Comprehensive Assessment, ottobre 2014. 26 Le banche con un alto impoverimento di capitale, sono generalmente di piccole dimensioni e con un basso livello di rating; provengono in genere da paesi fortemente colpiti dalla crisi del debito sovrano e dalla crisi finanziaria come la Grecia, Italia, Portogallo, Irlanda, Cipro, Slovenia e dal Belgio che aveva salvato diverse banche durante la crisi finanziaria. Queste nazioni, compresa l’Italia, devono affrontare ristrutturazioni a causa di aiuti di Stato ricevuti, mettendo in evidenza che senza un modello di business convincente e profittevole, i soli aiuti di stato non sono sufficienti a rendere le banche stabili. Le banche fallite hanno dovuto presentare un piano di raccolta capitali. L’impatto della valutazione globale è stato limitato, con un obbligo di raccolta di un supplemento di solo € 7 miliardi, o un mero 0,7% del capitale totale CET1 incluso nell’esercizio. Bisogna dire che le banche recensite hanno sollevato un aggregato di € 40 miliardi nel 2014, facendo scendere la quotazione a 13 banche. Questa prevenzione probabilmente è stata fatta per effetto della pressione dei successivi riesami. Figura 7. Impatto per paese del Comprehensive Assessment; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. I risultati della valutazione globale sono positivi per 7 paesi, come la spagna e la Francia con risultati in linea con la vigilanza bancaria del passato, e paesi più piccoli con una crescita superiore alla media del PIL, come ad esempio gli stati Baltici, la Slovacchia e Malta. I paesi con un impatto medio dalla CA sono Germania, Austria, Paesi Bassi, Finlandia e Lussemburgo. Le banche con risultati positivi sono di grandi dimensioni o parte di grandi gruppi, sono state esposte a una sorveglianza basata sui dati, suggerendo che la qualità dei dati è un importante motore di scoperte. 27 Figura 8. Impatto per paese; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. Le banche Italiane oggetto di valutazione globale sono state 15: Tabella 1. Risultati del Comprehensive Assessment per le banche Italiane; Fonte: BCE e Banca d’Italia, Rapporto sulla stabilità finanziaria, novembre 2014. Nella colonna D, viene mostrato come 9 banche italiane abbiano avuto un risultato negativo al termine dell’AQR. A seguito delle misure di rafforzamento patrimoniale adottate tra i mesi di gennaio e settembre 2014, tutte le banche hanno superato 28 l’esame come mostrato nella colonna G. Per quanto riguarda lo stress test 2014, come evidenziato nella colonna F sono stati 4 gli istituti Italiani a non superarlo, (Monte dei Paschi di Siena, Banca Carige, Banca Popolare di Vicenza e Banca Popolare di Milano), per un totale di € 3,3 miliardi. A seguito di questi risultati erano state messe in atto misure straordinarie per due di queste banche, prevalentemente con cessione di asset non core. Alla fine le uniche banche Italiane bocciate dal sistema Europeo sono state la banca Carige e Monte dei Paschi di Siena con uno shortfall totale di € 2,9 miliardi pari allo 0,2% del PIL. Per ottenere questi risultati sono stati fatti degli aggiustamenti sugli assets per un valore di € 12 miliardi contro i € 47,5 miliardi del totale Europeo. Le variazioni misurate in rapporto alle RWA sono pari a 102 punti base per l’Italia e 56 per la media europea. Queste revisioni degli attivi derivano principalmente dall’applicazione di metodi inferenziali, che hanno inciso per 63 punti base per le banche italiane e 31 per l’unione bancaria. Una parte preponderante di 198 punti in rapporto alle RWA, deriva dalle riclassificazioni dei crediti in partite deteriorate. Per quanto riguarda il sistema bancario italiano, non ha influito molto il passaggio alla nuova definizione armonizzata di NPE, quanto piuttosto all’analisi puntuale delle singole esposizioni su base statistica. A livello complessivo, per gli enti coinvolti nella simulazione, l’adozione del nuovo sistema di classificazione, ha aumentato le NPE fino a 135,9 miliardi di euro. Per quanto riguarda lo scenario di Stress, l’impatto sui bilanci bancari non è stato leggero. La prima severità del test nasce dall’utilizzo di valori di bilancio al 31/12/2013 già aggiustati dei risultati dell’AQR e laddove le variazioni sono state di valore rilevante, anche le probabilità di perdite fornite dagli intermediari sono stati rivisti al rialzo per tutto l’arco dello stress test. Il secondo aspetto è dato dallo stesso scenario ipotizzato: la caduta del PIL, per lo scenario base, è stato in linea con quello dell’MVU ovvero il 6,1%; nel caso di situazione avversa, invece, il calo è stato pari a di 12 punti percentuali, molto maggiore della media europea. Questo vuol dire, che le perdite stimate per le banche italiane, ammonterebbero a 90 miliardi, di cui il 7,2% in termini di RWA, sarebbero il frutto di svalutazioni su crediti. Figura 9. Impoverimento del capitale nel CA, aggregazione su 130 banche AQR; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2014. 29 1.4.3. Stress test 2016 EBA A seguito della crisi finanziaria 2008-09, l’Autorità Bancaria Europea EBA, in collaborazione con la Banca Centrale Europea BCE, la commissione Europea, l’European Systemic Risk Board ESRB e le componenti del Single Supervision Mechanism SSM ha lanciato una serie di Stress test. L'EBA è responsabile del coordinamento del test e per la diffusione finale dei risultati, in linea con il suo impegno a migliorare la trasparenza del settore bancario dell'UE. Le autorità competenti hanno la responsabilità di assicurare la qualità dei risultati e sono responsabili di tutte le misure di controllo aggiuntivo necessari come parte del SREP.15 Partiti nel 2009 nella speranza di ripristino del settore, conferendo solidità finanziaria, sono stati condotti successivamente nel 2010, 2011 e 2014. I test sono una serie di simulazioni sulla salute delle principali banche europee in una situazione di crisi economica per vedere in che modo se la possono cavare; l’obbiettivo generale è di valutare quali banche potrebbero sostenere un livello minimo di capitale durante i periodi avversi di stress finanziario, e quali invece no. Le banche non passate devono raccogliere più capitale per avere riserve più alte in caso di altre crisi. In supporto a queste prove, la Commissione Europea e le autorità di regolamentazione interne hanno messo in atto una serie di azioni legislative e regolamentari volte a rafforzare la fiducia nel settore finanziario. 16 Le azioni intraprese riguardano un aumento dei requisiti di capitale e nelle rigide regole di ponderazione del rischio progettate per incoraggiare le banche a migliorare la qualità delle loro attività e renderle più sicure. Dal primo stress test del 2009 anche se l’economia globale ha continuato a migliorare, le banche in tutta Europa rimangono ancora sotto pressione, causa del recupero limitato e dei tassi d’interesse negativi; Anche se lo stato di salute del settore è in aumento le banche stanno lottando per produrre rendimenti interessanti. L'esercizio di stress test 2016 a livello UE lanciato a febbraio 2016, è stato effettuato su un campione di 51 banche di 15 paesi dell'UE e del SEE (37 dai paesi dell'area euro e 14 da altri paesi quali Danimarca, Ungheria, Norvegia, Polonia, Svezia e Regno Unito). Nel precedente stress test avvenuto nel 2014 invece erano state incluse 130 banche di 19 paesi europei, quindi con una visione di più ampio raggio. L’EBA in questo ultimo stress test ha deciso di concentrarsi su un campione più omogeneo di grandi banche, al fine di garantire una migliore comparabilità, garantendo allo stesso tempo una copertura significativa delle attività bancarie dell’UE. Il campione è stato progettato per coprire il 70% del settore bancario della zona euro, andando ad includere gli Stati membri dell’UE non facenti parte dell’Eurozona e la Norvegia. Le banche inserite devono avere un minino di € 30 miliardi di attività in termini di totale attivo consolidato. Questo ultimo stress test a livello UE come quelli passati è stato progettato per fornire alle autorità di vigilanza, alle banche e agli altri operatori del mercato, un quadro 15 16 EBA European Banking Authority, 2016 EU-Wide stress test results, luglio 2016. PwC, Strategy&, European banks and the 2016 stress test, maggio 2016. 30 analitico comune. Il tutto al fine di confrontare e valutare in modo coerente la resilienza delle grandi banche UE agli shock economici negativi dei mercati. Lo stress test a livello UE 2016 non contiene una soglia di passaggio sicura ed è progettato per essere utilizzato come ingresso cruciale nella SREP nel 2016, così come elemento chiave della trasparenza volta a favorire la disciplina di mercato. L'esercizio di stress test si basa su una metodologia e scenari comuni, ed è accompagnata da modelli di dati uniformi, per consentire una valutazione rigorosa e comparabile delle banche nel campione. Sono stati individuati due ipotesi di scenario in cui le banche avrebbero dovuto essere in grado di rispettare i principi delineati e di mantenere una certa solidità. Lo scenario di base è stato fornito dalla Commissione Europea e successivamente sviluppato dalla BCE e dall’EBA, mentre lo “scenario avverso”, è stato elaborato dall’ESRB con lo scopo di proiettarli in un orizzonte temporale di recessione severa per tre anni consecutivi (da dicembre 2013 a dicembre 2016), con una forte caduta del Pil, un peggioramento del rating sui titoli di Stato e un notevole calo dei prezzi degli immobili residenziali e commerciali. Tabella 2. Risultati chiave stress test 2016; Fonte: EU-wide stress test 2016, luglio 2016. Lo scenario negativo implica tassi di crescita del PIL reale dell'UE, nel corso dei tre anni di esercizio, rispettivamente del -1,2%, -1,3% e 0,7%, una deviazione del 7,1% rispetto al livello base nel 2018. A seguito di uno sforzo concertato per rafforzare la base di capitale del sistema bancario dell'Unione europea dal 2011, il punto di partenza per lo stress test 2016 è stato un coefficiente patrimoniale medio ponderato CET1 del 31 13,2%, alla fine del 2015 più di 200bps al di sopra del punto di partenza del 2014 e più di 400bps sopra il livello medio del capitale nel 2011. Da dicembre 2013 per le banche in campione hanno aumentato il CET1 capitale sociale di circa € 180 miliardi. L'impatto dello scenario avverso dimostra il valore di questo rafforzamento patrimoniale come il rapporto medio ponderato del capitale CET1 cade dal -380bps portando il rapporto al 9,4% alla fine del 2018. Questo calo della quota di capitale è principalmente guidato da un l'esaurimento del capitale di € 269 miliardi anche se REAs aumentare anche del 10%. L'impatto su una base a pieno carico è inferiore a 340bps (dal 12,6% nel 2015 al 9,2% nel 2018). Il Transitional leverage ratio aggregato diminuisce dal 5,2% al 4,2% nello scenario avverso. Il risultato dimostra la resilienza del settore bancario dell'UE nel suo complesso grazie al significativo aumento di capitale. 17 17 EBA European Banking Authority, 2016 EU-Wide stress test results, luglio 2016. 32 1.4.4. Risultati Stress test 2016 I risultati degli “Stress test” 2016 pubblicati il 29 luglio 2016, evidenziando una buona solidità generale del sistema bancario europeo e secondo l’EBA, la maggior parte delle banche esaminate ha migliorato la sua situazione rispetto ai test passati. Il sistema bancario europeo è andato meglio di quanto ci si aspettasse e quasi tutte le banche esaminate hanno dimostrato di essere in grado di sopravvivere a un’altra crisi economica.18 La BCE ha stabilito il livello di sufficienza del Cet119 di 5,5%, che ogni banca dovrebbe raggiungere, per evitare il commissariamento e la procedura di risoluzione, come quella che ha colpito lo scorso autunno quattro piccole banche italiane: Banca dell’Etruria, Banca Marche e le Casse di Risparmio di Ferrara e di Chieti. La media delle banche europee è stata del 9,4%. A livello di Paese la Francia ha registrato il miglior risultato con Cet1 del 9,7%, seguita dalla Germania con 9,5%, Regno Unito con 8,5% e Spagna con 8,6%. Oltre confine è andata meglio del previsto alla spagnola Santander con un Cet1 dell’8,69% e la tedesca Deutsche Bank con un Cet1 del 7,8%, ma con un forte peggioramento rispetto alla situazione del 2015 a causa della sua esposizione sui derivati. Le banche francesi e inglesi in generale si sono comportate bene rispettivamente con Bnp Paribas che registra un Cet1 del 8,59%, e Barclays con il 7,3%. Tra gli istituti del vecchio continente che hanno superato meglio gli stress test 2016, le banche scandinave dominano le prime 11 posizioni con ben quattro svedesi, tre danesi, una finlandese e una danese, oltre all’olandese N.V. Bank Nederlandse. In caso di crisi finanziaria la banca europea che se la caverebbe meglio è stata la tedesca NRW Bank. Il sistema bancario italiano ha confermato la sua debolezza relativa rispetto ad altri grandi paesi Europei, con un coefficiente patrimoniale medio CET1 del 7,62% alla fine dello scenario di crisi, dove ad abbassare la media è stato il Monte dei Paschi di Siena, che con un Cet1 del -2,23%. Il problema Italiano più immediato sono i circa 360 miliardi di crediti deteriorati, cioè crediti che diventati difficile riscuotere, tra cui 200 miliardi di sofferenze. Una parte dei crediti deteriorati sono frutto dalla crisi economica, che ha reso impossibile a molte famiglie e imprese di ripagare i propri debiti. Ma parte della responsabilità sui crediti deteriorati è invece delle stesse banche, che spesso hanno concesso crediti con leggerezza e sulla base di logiche di alleanza politica piuttosto che di mercato. A questo si aggiungono altri noti problemi delle banche italiane, che in molti casi soffrono di bassa redditività, hanno organici troppo numerosi e una quantità eccessiva di filiali. Monte dei Paschi di Siena è l’unica tra le 51 banche esaminate negli stress test 2016 che alla fine della simulazione è risultata insolvente, cioè con un capitale negativo. Dopo MPS la banca italiana che ha ottenuto i risultati peggiori è Unicredit, con un CET1 del 7,12%, per poi passare ad Ubi 8,85% e Banco Popolare 9,05%. Anche Deutsche Bank, una delle più grandi banche del mondo, e Il post, I risultati degli “Stress test” dell’EBA, luglio 2016. http://www.ilpost.it/2016/07/30/risultati-stress-test-eba/ 19 Il Cet1 (Common equity tier 1) che rappresenta l’indice di solidità di un istituto, è il rapporto tra il capitale totale e i suoi investimenti a rischio; vedi Glossario. 18 33 Commerzbank, hanno ottenuto risultati simili con 7,80 e 7,42%. Banca Intesa Sanpaolo è l’unico istituto che in questa classifica ha ottenuto risultati migliori della media europea, con un CET1 del 10,24%. Il sistema bancario italiano è risultato uno dei più deboli, sono andate solo peggio le banche austriache e quelle irlandesi, con un CET1 medio rispettivamente del 7,22 e del 5,22%. Facendo un focus su MPS, non risulta in dissesto, cioè non sta perdendo soldi e, anzi, gli ultimi conti pubblicati mostrano una situazione in leggero miglioramento. La banca però è appesantita da un’elevatissima quantità di sofferenze, equivalenti a circa 20 miliardi di euro. Si tratta di una situazione potenzialmente molto rischiosa, soprattutto in caso di crisi economica, come quella simulata dagli stress test. Alla fine del periodo della simulazione, MPS è l’unica banca tra quelle esaminate con un CET1 negativo: 2,23%. Significa che la banca sarebbe insolvente e quindi andrebbe salvata o fatta fallire. Da tempo si discute di come raddrizzare definitivamente la situazione della banca e nel corso degli ultimi mesi gli amministratori dell’istituto e il governo italiano hanno presentato numerose possibili soluzioni, dagli interventi in accordo con altri istituti a soluzioni più ampie, che riguarderebbero l’intero settore, ma che gioverebbero soprattutto a MPS. Il problema principale è che qualunque intervento pubblico farebbe scattare la procedura di bail-in, quella secondo cui proprietari e investitori della banca devono contribuire al suo salvataggio. Migliaia di piccoli investitori privati che hanno acquistato obbligazioni di MPS, in molti casi senza essere a conoscenza della rischiosità del loro investimento, rischierebbero di perdere i propri risparmi. Il governo potrebbe elaborare un piano di salvataggio per i piccoli investitori, simile a quello realizzato per le quattro banche popolari, ma come ha scritto Silvia Merler: “Il ritardo tra la cancellazione dei risparmi e il piano di salvataggio rischia di avere gravi conseguenze politiche per il governo, in un periodo delicato a poca distanza dall’importante referendum costituzionale di ottobre”. 20Pochi minuti prima della pubblicazione dei risultati degli stress test, MPS ha annunciato un nuovo piano per risolvere la situazione. La banca ha annunciato che venderà un totale di circa € 27 miliardi di crediti deteriorati per € 9,2 miliardi e, con la garanzia di un consorzio di altre banche, in autunno farà un aumento di capitale per raccogliere altri € 5 miliardi. All’operazione parteciperà anche il fondo Atlante, una struttura formalmente privata, ma fortemente sostenuta dal governo, che dovrebbe acquistare parte dei crediti deteriorati. Il piano dovrebbe essere in grado di risolvere la situazione di MPS. Bruegel, Silvia Merler, Italy’s Atlas bank bailout fund: the shareholder or last resort, aprile 2016. http://bruegel.org/2016/04/italys-atlas-bank-bailout-fund-the-shareholder-of-last-resort/ 20 34 Tabella 3. CET1 rapporto di capitale nello scenario avverso per banca in ordine alfabetico (%); Fonte: EU-wide stress test 2016, luglio 2016. Gli stress test dell’EBA sono stati spesso criticati per non essere abbastanza severi. Gli stress test del 2014 avevano raccomandato aumenti di capitale per 25 miliardi a più di 130 banche europee, una cifra che oggi si è dimostrata chiaramente troppo bassa, una ventina di miliardi, infatti, probabilmente non basterebbero per rimettere in sesto il solo sistema bancario italiano. Nel 2010, invece, gli stress test promossero la banca franco-belga Dexia, che fallì pochi mesi dopo. Quest’anno l’EBA dice di aver usato un approccio più conservativo, ma gli stress test sono stati comunque criticati per la mancanza di un giudizio esplicito. In passato l’EBA aveva “promosso” o “bocciato” le singole banche sottoposte agli stress test, mentre quest’anno si è limitata a comunicare i vari dati emersi dalla simulazione. Inoltre, gli stress test non possono simulare effetti imprevedibili e comportamenti irrazionali dei mercati.21 Politico.eu, Silvia Sciorilli Borelli, 5 things to watch in European Banks’ stress test results, luglio 2016. http://www.politico.eu/article/5-things-to-watch-in-european-banks-stress-test-results/ 21 35 1.5. Qualità del credito I Non Performing Loans quelle attività che non riescono più a ripagare il capitale e gli interessi dovuti ai creditori “Crediti problematici, di difficile riscossione e recupero”. In Italia la definizione di crediti problematici viene fornita dalla Banca d’Italia nella circolare n. 272 del 30 luglio 2008 riguardante la normativa di vigilanza bancaria e finanziaria. Si definiscono attività finanziarie “deteriorate” le attività per cassa (finanziamenti e titoli di debito) e "fuori bilancio” (garanzie rilasciate, impegni irrevocabili e revocabili a erogare fondi, ecc.) verso debitori che ricadono nella categoria dei “Non-performing” come definita nel Regolamento di esecuzione (UE) n. 680/2014. Un’operazione “fuori bilancio” è considerata deteriorata se, nel caso di utilizzo, può dar luogo a un’esposizione che presenta il rischio di non essere pienamente rimborsata, rispettando le condizioni contrattuali. La banca non ha lo scopo di gestire tali strumenti, bensì quello di fare da intermediario finanziario nell’attività di trasformazione delle fonti depositati in attività creditizia. L’attività di lending (attività creditizia) è un processo complesso, che è incentrato sul concetto di credito: obbligo per il concessionario di ripagare la quota capitale e le relative quote interessi alla banca creditrice. Gli assets non performing, sono invece legati al concetto di Credit Risk: la probabilità, che il debitore diventi insolvente prima della scadenza del prestito e non sia in grado di ripagare capitale ed interessi. Gli NPL o crediti deteriorati sono separati dai cosiddetti crediti in bonis, ovvero quelli che non presentano nessun tipo di criticità. Questa distinzione serve alla banca per sorvegliare la propria posizione di rischio e ad assumere le adeguate precauzioni. Su richiesta della Banca d’Italia bisogna segnalare mensilmente queste informazioni alla Centrale Rischi (CR): un archivio informatico che offre informazioni sull’indebitamento di ogni debitore verso il sistema creditizio in generale. Devono essere segnalati in CR solo quei crediti di importo superiore a € 30.000 e tutti quelli passati in “Sofferenza”. In questo modo si vuole sorvegliare il rischio di credito a livello sistemico, migliorare l’attività di lending dell’intermediario, garantire una valutazione migliore della clientela e della qualità del credito stesso. I parametri per valutare un credito come deteriorato sono due. I “ritardi” nei pagamenti, e la “probabilità di default” della controparte. In merito al primo punto, diverse fonti sono d’accordo nel considerare come punto di partenza un periodo di tempo di 90 giorni. Secondo il Fondo Monetario Internazionale, o l’Istitute of International Finance, o altri autori (come Louzis, Vouldis e Metaxas), la qualifica di credito non performing scatta nel momento in cui il cliente debitore non rispetta più la sua obbligazione e non compie i relativi pagamenti per 90 giorni o più dalle rispettive scadenze. 36 I Non Performing Loans, nel linguaggio bancario chiamati anche crediti problematici, prima del 2014 la Banca d’Italia22 riconosceva quattro categorie, in ordine crescente di rischiosità: - Partite incagliate: esposizioni per cassa e fuori bilancio nei confronti di soggetti in temporanea situazione di obbiettiva difficoltà, che prevedibilmente possa essere rimossa in un congruo periodo di tempo. Si prescinde dall’esistenza di eventuali garanzie (personali o reali) poste a presidio delle esposizioni. Sono escluse le esposizioni la cui situazione di anomali sia riconducibile a profili attinenti al rischio Paese. Si considera incaglio tecnico, quando il ritardo dei pagamenti supera i 270 giorni. - Esposizioni ristrutturate: esposizioni per cassa e fuori bilancio per le quali una banca (o un pool di banche), a causa del deterioramento delle condizioni economico-finanziarie del debitore, acconsente a modifiche delle originarie condizioni contrattuali (per esempio, casi di liquidazione volontaria o situazioni similari). Sono escluse dalla rilevazione le esposizioni la cui situazione di anomalia sia riconducibile a profili attinenti al rischio paese. I requisiti relativi al “deterioramento delle condizioni economico-finanziarie del debitore” e alla presenza di una perdita si presumono soddisfatti qualora la ristrutturazione riguardi esposizioni già classificate nelle classi di anomalia incagli o esposizioni scadute/sconfinanti deteriorate. Qualora la ristrutturazione riguardi esposizioni verso soggetti classificati in bonis o esposizioni scadute/sconfinanti non deteriorate, il requisito relativo al deterioramento delle condizioni economicofinanziarie del debitore si presume soddisfatto se la ristrutturazione coinvolge un pool di banche. - Esposizioni scadute e/o sconfinanti: esposizioni per cassa e fuori bilancio che, alla data di riferimento della segnalazione, sono scadute o sconfinanti da oltre 90 giorni. Sono escluse dalla rilevazione le esposizioni la cui situazione di anomalia sia riconducibile a profili attinenti al rischio paese. - Sofferenze: esposizioni per cassa e fuori bilancio (finanziamenti, titoli, derivati ecc.) nei confronti di un soggetto in stato di insolvenza (anche non accertato giudizialmente) o in situazioni sostanzialmente equiparabili, indipendentemente dalle eventuali previsioni di perdita formulate dalla banca. Si prescinde, pertanto, dall’esistenza di eventuali garanzie (reali o personali) poste a presidio delle esposizioni. Sono escluse le esposizioni la cui situazione di anomalia sia riconducibile a profili attinenti al rischio Paese. La categoria delle sofferenze è la più rischiosa, siccome l’intermediario non ritenga più la situazione di difficoltà come temporanea. La riscossione non è più certa e ci si muove per il recupero del credito. La prima azione della banca è la revoca della linea Banca d’Italia, La recente analisi die prestiti deteriorati condotta dalla Banca d’Italia: principali caratteristiche e risultati, Allegato 1: Classificazione crediti deteriorati secondo la regolamentazione italiana, luglio 2013. 22 37 di fido. Il passaggio a sofferenza, può essere, l’ultimo step dei vari livelli di NPL’s, ma potrebbe anche risultare come passaggio immediato senza passare per le categorie interne. È comunque la categoria di crediti deteriorati più rischiosa e a fronte di ciò gli intermediari accantonano delle riserve specifiche in proporzione alla condizione del rischio. Un’ultima citazione riguarda quanto previsto dalla normativa sul credito fondiario (artt. 38-41 del Testo Unico Bancario), che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a lungo termine garantita da ipoteca di primo grado su immobili. La banca può invocare come cause di risoluzione del contratto il “ritardato pagamento quando esso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata”. Figura 10. Le tipologie di Non Performing Loans; Fonte: Borsa Italiana, ottobre 2008; Il 25 luglio 2013 l’Autorità Bancaria Europea (EBA) ha pubblicato il documento EBA «Final draft Implementing Technical Standards On Supervisory reporting on forbearance and non-performing exposures», riportante standard tecnici in materia di esposizioni non performing ed esposizioni soggette a misure di “forbearance”, per ridurre i margini di discrezionalità esistenti nelle definizioni contabili e prudenziali applicate nei diversi Paesi. La ratio delle nuove norme è quella di individuare in modo puntuale esposizioni che sono state oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento a causa di una difficoltà del debitore. La finalità è stata quella di agevolare la confrontabilità dei dati a livello Europeo e facilitare l’instaurazione del sistema unico di vigilanza. 38 Tali standard (recepiti in ultimo tramite il Regolamento di Esecuzione 227/2015), sono richiamati nella circ. 272 di Banca d’Italia. Le principali novità riguardano: 1. Eliminazione dello status “Partite incagliate” (compresi i c.d. “incagli oggettivi”), sostituito dallo status di “Inadempienze probabili”; 2. Eliminazione dello status “Esposizioni ristrutturate”; 3. Introduzione di un attributo di rapporto, ossia le forborne exposures, trasversale sia agli status non performing che ai crediti in bonis. Nel caso Italiano la normativa applicata risultava quella più severa tra i vari paesi membri e che più degli altri si avvicinava al criterio armonizzato indicato dall’autorità europea EBA. In seguito a queste modifiche Europee recepite dalla Banca d’Italia, ai fini delle segnalazioni statistiche di vigilanza, le attività finanziarie deteriorate sono ripartite nelle seguenti categorie23: 23 - Inadempienze probabili (“unlikely to pay” o “defaulted”): la classificazione in tale categoria è, innanzitutto, il risultato del giudizio della banca circa l’improbabilità che, senza il ricorso ad azioni quali l’escussione delle garanzie, il debitore adempia integralmente (in linea capitale e/o interessi) alle sue obbligazioni creditizie. Tale valutazione va operata in maniera indipendente dalla presenza di eventuali importi (o rate) scaduti e non pagati. Unitamente a ciò, se il credito è scaduto da più di 90 giorni, smette di essere considerato in bonis. Non è, pertanto, necessario attendere il sintomo esplicito di anomalia (il mancato rimborso), laddove sussistano elementi che implicano una situazione di rischio di inadempimento del debitore (ad esempio, una crisi del settore industriale in cui opera il debitore). Il complesso delle esposizioni per cassa e “fuori bilancio” verso un medesimo debitore che versa nella suddetta situazione è denominato “inadempienza probabile”, salvo che non ricorrano le condizioni per la classificazione del debitore fra le sofferenze. - Esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate (“past due”): esposizioni per cassa, diverse da quelle classificate tra le sofferenze o le inadempienze probabili, che, alla data di riferimento della segnalazione, sono scadute o sconfinanti. Le esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate possono essere determinate facendo riferimento, alternativamente, al singolo debitore o alla singola transazione come di seguito indicato. Tra le esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate va incluso il complesso delle esposizioni (oppure la singola transazione nel caso di adozione del relativo approccio) nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni per una loro classificazione fra le esposizioni scadute e/o sconfinanti deteriorate e che presentano una o più linee di credito che soddisfano la definizione di “Non-performing exposures with forbearance measures”. Banca d’Italia, Circolare 272 del 30 luglio 2008, 7° aggiornamento. 39 - Sofferenze: esposizioni per cassa o “fuori bilancio” nei confronti di un soggetto in stato di insolvenza, anche non accertato giudizialmente, o in situazioni sostanzialmente equiparabili, indipendentemente dalle eventuali previsioni di perdita formulate dalla banca. Sono escluse le esposizioni la cui situazione di anomalia sia riconducibile a profili attinenti al rischio Paese. Sono inclusi anche: a) Le esposizioni nei confronti degli enti locali (comuni e province) in stato di dissesto finanziario per la quota parte assoggettata alla pertinente procedura di liquidazione; b) I crediti acquistati da terzi aventi come debitori principali soggetti in sofferenza, indipendentemente dal portafoglio di allocazione contabile; c) Le esposizioni nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni per una loro classificazione fra le sofferenze e che presentano una o più linee di credito che soddisfano la definizione di “Non performing exposures with forbearance measures”.24 L’European Banking Authority, ha introdotto le forbeance come nuova classe di NPE: “…forbeance measures are contracts the terms of which the debtor is considered unable to comply with due to its financial difficulties so that the institution decides either to modify the terms and conditions of the contract to enable the debtor to service the debt or to refinance, totally or partially, the contract. Refinancing refers to the use of contracts to ensure the total or partial payment of other contracts the current terms of which the debtor is unable to comply with” (EBA, 2014). In Italia, le esposizioni non performing con misure di forbearance venivano già individuate attraverso la categoria dei “Ristrutturati”, quindi considerate come esposizioni problematiche al contrario di altri paesi Europei, ma non vi era alcuna regola per identificare le esposizioni con misure di forbearance concesse a esposizioni in bonis. Alcuni istituti “anticipavano” il deterioramento concedendo misure di forbearance a posizioni in bonis (ma vicine al deterioramento, o perché sconfinanti sopra soglia da molti giorni o perché vicine ad uno stato di default). Per poter uscire dalla classe non performing forbearance, la Banca d’Italia richiede che siano trascorsi almeno due anni dalla ristrutturazione del prestito e che vi sia una delibera dei vertici aziendali che attestino il ritorno alla solvibilità. Per l’Europa, invece, questa dichiarazione non è necessaria, bensì è sufficiente che sia trascorso un anno dall’accordo e sia venuto meno il rischio di insolvenza. 24 EBA, Final draft Implementing Technical Standards On Supervisory reporting on forbearance and non-performing exposures, luglio 2014. 40 L’EBA specifica: - Forbearance non performing: corrisponde all’italiano credito ristrutturato. Compare con questa dicitura a fronte della “concessione” data dalla banca creditrice, e per poter passare alla categoria che segue deve trascorrere almeno un anno; - Forbearance performing: sono quei crediti usciti dalla categoria precedente, ma per poter essere completamente considerati senza rischio e quindi trasferirsi nella categoria in bonis, devono trascorrere almeno due anni (probation period).25 Quindi da un punto di vista contabile, dopo l’accordo di ristrutturazione, per il primo anno la partita creditizia comparirà come non performing della categoria forbearance; al termine, se è venuto meno il rischio di insolvenza può uscire da questa sottocategoria ed essere considerata performing, ma sempre come forbearnce. Al termine del probation period, se sussistono tutte le condizioni, l’esposizione verrà classificata come performing (in bonis), senza richiedere alcune riserve a fronte. La provenienza di questi crediti deteriorati è diversa, e questa diversità impatta sulla loro facilità o meno di dismissione. La clientela bancaria è composta dai segmenti retail, PMI, institutions. I finanziamenti concessi possono essere, quindi di credito al consumo, mutui residenziali (e quindi prestiti secured, ovvero garantiti), linee di credito (secured o unsecured) al segmento retail o corporate. 25 Il quadro: La definizione di esposizioni deteriorate (non‐performing) e oggetto di concessioni (forbearance) nelle regole EBA nell’Asset Quality Review, in Rapporto sulla Stabilità finanziaria, n^1, aprile 2014. 41 1.6. Costi connessi per detenere gli NPLS Per le banche detenere asset non core, che non producono reddito, costano in termini di accantonamenti di capitale come richiesto dalla normativa Basilea, oltre al peso che le rettifiche di valore hanno sull’utile di periodo. La normativa scaturita dagli accordi di Basilea prevede che gli intermediari possiedano un patrimonio di vigilanza che sia proporzionale alla rischiosità del proprio attivo. Il costo del capitale nel detenere tali assets sarà in funzione della metodologia adottata dall’ente per il calcolo del requisito patrimoniale. Gli intermediari, sulla base del principio di proporzionalità, sono chiamati ad adottare dei modelli standardizzati oppure interni (con diversi gradi di sofisticazione). Il Fondo Monetario Internazionale ha svolto una ricerca per i diversi procedimenti utilizzati, evidenziando: - Le banche che utilizzano l’approccio standardizzato (principalmente quelle di piccole dimensioni e le banche di Credito Cooperativo), i crediti non performing pesano il 12% delle attività ponderate per il rischio. - Nel caso dell’utilizzo di internal ratings‐based (IRB) approach, bisogna fare un’ulteriore distinzione tra A-IRB e F-IRB. o L’IRB Advanced è utilizzato prettamente dalle grandi banche Italiane come UniCredit, Intesa San Paolo, Banca Monte dei Paschi di Siena, Ubi banca, Banca Popolare. In questo metodo il costo del capitale per detenere NPLs dipende da due fattori: dall’IRB shortfall, ovvero dalla differenza tra gli accantonamenti previsti da Basilea e quelli dai principi contabili IFRS, e dal requisito patrimoniale richiesto sull’ammontare lordo di NPLs. o L’IRB Foundation utilizzato principalmente dalle banche di medie dimensioni, il costo del capitale dipende solo dal primo elemento, ovvero l’IRB shortfall. Viene stimato, che il costo del capitale per mantenere in bilancio Non Core Asset NCA raggiunga il 6% del capitale. UniCredit a giugno 2014, presentava 81 miliardi di euro di NPLs che andavano ad assorbire € 2,7 miliardi di capitale, ovvero il 6% del Core Tier1. Ipotizzando una vendita di questi al loro valore di libro, il capitale ne risentirebbe in positivo di 1,6 miliardi di euro. Il tutto garantirebbe di disporre di circa € 5 miliardi da investire in nuove attività creditizie. 26Evidenziato questo dato è evidente la necessità di stimolare la vendita/svendita (sell‐off) di questi strumenti. 26 IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 42 2. Mercato Npl Il settore finanziario degli NPLs è il risultato delle operazioni di disinvestimento degli istituti di credito, le quali si ripetono in modo ciclico nel corso degli anni, seguendo il muoversi delle crisi finanziarie nel mondo. Il precursore di questo mercato sono gli Stati Uniti d’America nel 1989 e successivamente nel 2007 con la crisi dei mutui sub-prime, con ben $ 400 miliardi di NPLs ceduti. Lo stesso fenomeno è avvenuto in Asia precisamente in Giappone, dove a partire dal 1991, si è verificata una bolla finanziaria con conseguenti sofferenze bancarie elevate, toccando il picco nel 2001-2002, e solo con un intervento del governo nel 2003 si riuscì a risanare il gap di redditività. 27 Sempre all’inizio egli anni 90 fu il turno del nord Europa, in Svezia le autorità svedesi attuarono delle politiche di risoluzione bancaria centralizzate, nazionalizzando alcune delle principali banche in crisi. La crisi finanziaria del 2007-2008 ha spostato il ciclo degli NPLs all’interno dell’Europa, e negli ultimi anni si è dimostrata la protagonista del settore. In paesi come Regno Unito, Irlanda, Spagna durante la crisi hanno lavorato a soluzioni sistematiche di Bad Bank, portando notevoli risultati nel corso degli anni. L’attenzione ora è posta al sistema Italiano, che non è stato in grado di seguire il mercato nel giusto periodo come altri stati Europei appena citati. Le banche italiane supportate da importanti riforme strutturali a livello paese, dovranno lanciare intense operazioni di deleveraging al fine di smaltire € 330 miliardi di crediti inesigibili. Con queste premesse l’Italia si appresta a diventare uno dei principali mercati del settore, nei prossimi 3-5 anni. 2.1. Mercati di vendita NPL/prestito Di seguito verranno presentate nel dettaglio alcune strategie svolte a livello europeo ed internazionale per la risoluzione degli NPLs. Come appena presentato il problema degli NPL si è mostrato con le sue peculiarità in diverse nazioni e in periodi storici differenti. Nella metodologia per trattare il problema si riscontrano sia punti comuni che differenze sostanziali. 2.1.1. Approcci del Regno Unito e Irlanda I governi Britannico e Irlandese, come altri paesi in Europa, si sono affidati alla Bad Bank per combattere la sfida delle sofferenze e per la risoluzione delle banche in difficoltà. Negli ultimi sei anni, l’Asset Resolution Limited (UKAR) in UK e la National Asset Management Agency (NAMA) in Irlanda, hanno svolto un ruolo fondamentale per l’economia dei due paesi. L’UKAR è stata fondata nel 2010 ed è interamente di proprietà del Ministero del Tesoro Britannico, mentre la NAMA Irlandese è stata fondata nel 2009 dal governo Irlandese. Queste grandi istituzioni erano in supporto alle banche e agli istituti di credito falliti, come ad esempio l'Irish Bank Resolution 27 IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 43 Corporation (IBRC, ex Anglo Irish Bank) in Irlanda e Dunfermline Building Society nel Regno Unito. UKAR, United Kingdom Asset Resolution Limited, Regno Unito Fin dalla sua costituzione, l’UKAR ha ceduto £ 73,5 miliardi, pari a più della metà del totale dei crediti acquistati dalle nazionalizzate Northern Rock e Bradford & Bingley. Nel 2014-15, la restituzione del prestito di UKAR sono diminuiti di £ 0,9 miliardi anno su anno a £ 3,7 miliardi. Nel 2014, la sua più notevole vendita di portafogli crediti è stato il Project Slate di £ 2,7 miliardo a CarVal e JP Morgan, che consisteva mutui in bonis. Nel mese di ottobre 2015, ha annunciato la vendita del portafoglio di Project Granite per £ 13 miliardi a Cerberus, che ha ridotto in modo significativo i prestiti complessivamente detenuti. UKAR attualmente detiene ancorane una cifra stimata di £ 35 miliardi di mutui residenziali. "La vendita porta alla riduzione totale dello stato patrimoniale di UKAR a £ 73,5 miliardi (63%), dal momento della formazione nel 2010"28. Guardando al futuro, UKAR prevede di disporre £ 800 milioni di mutui di durata equity release, £ 5,5 miliardi di mutui autocertificati, e £ 22 miliardi di buy-to-let mutui. Gli analisti prevedono che UKAR disporrà complessivamente il debito corrente in un arco di cinque-dieci anni. NAMA, National Asset Management Agency, Irlanda Dall’inizio della sua costituzione, la NAMA ha realizzato € 18,7 miliardi di dismissioni generali, di cui il 42% (€ 7.8 miliardi) è stata venduta nel 2014. Queste dismissioni includevano due importanti cessioni, con valore nominale di € 5,4 miliardi (Project Eagle, venduto a Cerberus) e di € 1.8 miliardi (Project Tower, venduta a Blackstone). NAMA prevede di esaurirsi completamente entro il 2020, dopo aver smaltito il suo debito di Bond speciali. Fino ad oggi, ha ceduto circa il 39% delle sue attività fin dalla creazione. Al ritmo attuale di vendita, si ritiene probabile che NAMA sarà in grado di esaurirsi prima del suo mandato nel 2020. Di seguito vengono presentati alcuni fattori macroeconomici che impattano sugli NPLs: Figura 11. UK e Irlanda, cambiamento del PIL % vs rapporto NPL; Fonte: Comunicato stampa UK Asset Resolution, novembre 2015. 28 Comunicato stampa: UK Asset Resolution announces successful sale of £13bn assets, novembre 2015. 44 Un aumento del PIL, tipicamente fa aumentare la capacità di rimborso dei mutuatari, determinando in tal modo una riduzione complessiva delle sofferenze nel settore bancario. Nei grafici presentati (UK - % variazione del PIL vs. rapporto NPL), il rapporto NPL negli impieghi lordi è sceso dal 3,6% al 2,7% rispetto ai tre anni precedenti al 2014, mentre il PIL è passato dallo 0,7% al 2,8% rispetto allo stesso periodo. Una tendenza simile può essere riscontrata anche in Irlanda. Figura 12. UK e Irlanda, tasso disoccupazione vs rapporto NPL; Fonte: Comunicato stampa UK Asset Resolution, novembre 2015. Nel Regno Unito e in Irlanda, sembra che vi sia una correlazione diretta tra il tasso di disoccupazione e il rapporto NPL. Con un aumento del tasso di disoccupazione, questo indice impatta negativamente sulla capacità di rimborso delle famiglie, innescando così un aumento del tasso di default. Come si vede nel grafico (UK - Tasso di disoccupazione vs. rapporto NPL), il tasso di disoccupazione nel Regno Unito è scesa dal 7,9% al 5,1% tra il 2010-2014, insieme a una diminuzione del rapporto NPL. Una tendenza simile può essere visto in Irlanda, come si vede nel grafico (Irlanda Tasso di disoccupazione vs rapporto di NPL). 2.1.2. Approccio Spagnolo SAREB, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria SAREB è la Bad bank formata appositamente dal governo spagnolo nel 2012, la quale detiene ancora oltre € 60 miliardi di "debito distressed" (€ 31 miliardi di valore di libro). SAREB ha realizzato un fatturato di oltre € 3,5 miliardi di veri e propri prestiti e REOs immobiliari sostenuti nel 2015. Questi dati sono bassi in confronto alle cessioni del 2014, in particolare per quanto riguarda le vendite di portafoglio NPL. Questo è in parte dovuto al "Ibero Project", dove SAREB ha stipulato nuovi contratti di ristrutturazione con quattro servicer: Haya patrimonio immobiliare (Cerberus), Altamira (ApolloSantander), Servihabitat (TPG-Caixa) e Solvia (Sabadell). Ciò ha provocato una migrazione di prestiti e REOs a questi nuovi fornitori di servizi dagli originali 23 istituzioni di trasferimento durante il 2015. Questo, insieme ai valori di carico più elevati, ha contribuito ad una diminuzione delle transazioni nel corso del 2015. Attualmente per un sempre maggior numero di portafogli (come ad esempio Project Silk e Birdie), sono 45 state interrotte le vendite a causa del divario dei prezzi. Questo può essere sintomatico di sfide più ampie per SAREB e il mercato. L’attuale strategia di SAREB sembra essere più concentrata sulle vendite al dettaglio in uscita, piuttosto che a vendite di portafogli all'ingrosso, in quanto hanno visto che le attività di vendita di portafogli è stata di gran lunga inferiore nel 2015, pari a meno di € 800 milioni di fatturato, rispetto all'anno precedente che ha visto più di € 1.3 miliardi dal valore nominale transato da SAREB. Tuttavia, questa strategia di vendita al dettaglio può cambiare a causa delle nuove norme contabili adottate nel mese di settembre 2015. Questo cambiamento ha portato SAREB a condurre valutazioni singole del suo patrimonio, al valore di mercato entro la fine del 2016. Tuttavia, il nuovo quadro politico finale può anche aiutare SAREB ad accelerare la propria strategia di riduzione della leva finanziaria. Cambiamenti normativi e l'incertezza Spagnola Nonostante l'interesse degli investitori internazionali in Spagna, rimane ancora un certo numero di sfide legali con la vendita e l'acquisto di crediti in sofferenza. Le modifiche giuridiche avvenute ultimamente riguardano l’Insolvency Act Spagnola (regio decreto legge 11/2014, approvata il 5 settembre 2014). La legge specifica che se un mutuatario diventa insolvente, un curatore fallimentare è quindi responsabile di ottenere una valutazione per il settore immobiliare sottostante, e poi una revisione del prestito al suo valore di mercato 29. Nella mente di alcuni investitori, la legge ha aggiunto incertezza in relazione a prestiti immobiliari garantiti. L'intento originale del governo nell'attuazione di questa legge è stato quello di evitare che i creditori utilizzassero l'applicazione come una strategia di risoluzione per le attività sotto performanti, per prevenire l’asset stripping30 e per preservare le imprese. Una conseguenza non intenzionale di questa legge è che si possono includere sconti più alti per gli investitori nella valutazione dei portafogli, conseguentemente con valori realizzabili potenzialmente più bassi per i venditori. Finora, l'impatto di questo cambiamento normativo non è stato significativo in termini delle offerte, come per la maggior parte degli investitori del mercato immobiliare sono principalmente interessati alle attività sottostanti (al fine di concordare un debito per asset swap nella maggior parte dei casi); questo è già considerato prima del processo di offerta. Tuttavia, questo cambiamento può avere un impatto più significativo nei prestiti alle imprese, con gli investitori che intendono perseguire il rimborso delle strutture esistenti in modo da avere accesso al patrimonio ad un certo punto nella ristrutturazione. 29 30 Fair value, valore o rezzo equo, Word Reference Asset stripping, comprare una società per venderne le singole attività, WordReference. 46 2.1.3. Approccio Svedese Nel paese Scandinavo la politica di risoluzione bancaria attuata dalle autorità svedesi nei primi anni 1990 è vista come un modello per un approccio più centralizzato per la risoluzione NPL e per evitare una svendita di attività in difficoltà e una stretta creditizia. A metà degli anni ‘80, la Svezia ha registrato un boom di prestiti, canalizzati su attività di mercato, in primo luogo negli alloggi, immobili commerciali e al mercato azionario. Nel 1991, l'aumento dei tassi di interesse internazionali hanno esercitato forti pressioni al rialzo sui mercati finanziari, impattando sui prezzi degli immobili, gli investimenti e l'aumento del risparmio privato. La crisi durata dal 1991 al 1994 ha colpito l’economia Svedese, minato il sistema finanziario e minacciato l'esistenza di grandi banche. SECURUM Per affrontare i problemi delle banche deboli, le autorità hanno suddiviso gli asset delle banche in difficoltà in "buoni" e "cattivi", quindi hanno trasferimento gli asset "cattivi" all’AMC di origine pubblica. La più grande AMC Securum, è stata istituita nel 1992, e ha assunto e svolto attività in difficoltà da parte della banca statale Nordbanken. Securum ha preso in gestione più di un quarto del portafoglio crediti della banca in questione, cioè, 3000 crediti con 1274 imprese, di cui 790 erano imprese quotate. Le aziende sono state classificate sulla base della redditività, il rapporto di copertura degli interessi, e di leva, quelli ritenuti non vitale sono stati collocate in fallimento. Entro la metà del 1994, il 70 per cento delle imprese detenute da Securum sono state dichiarate fallite, e sono state vendute a nuovi proprietari, o liquidate, con le rimanenti in programmi di ristrutturazione. Per le imprese redditizie, Securum ha perseguito programmi di ristrutturazione del debito aziendale. La ristrutturazione ha incluso la modifica delle strutture organizzative, tra cui la sostituzione del management, riduzione dei costi, la fusione e la vendita di beni, e la conversione del debito in azioni per ripristinare la redditività. Nei casi in cui la gestione esistente è rimasta in vigore, la proprietà è stata ridimensionata o spazzata via. Per migliorare gli incentivi per la ristrutturazione, Securum ha anche introdotto piani di incentivazione, anche attraverso le opzioni di riacquisto di azioni. 31 2.1.4. Approccio Islandese Nell'ottobre 2008, l'Islanda ha affrontato una crisi bancaria di proporzioni straordinarie. Alla fine di gennaio 2010, il rapporto di NPL aziendali ha raggiunto un picco del 50 per cento. Per ripulire i bilanci delle banche e ripristinare i prestiti, le autorità hanno dovuto rafforzare il quadro giuridico e hanno favorito un approccio volontario di ristrutturazione del debito guidato dal settore privato; Come evidenziato in figura. Lo stato Islandese ha chiesto alle banche di distinguere tra imprese vitali (che potrebbe essere riabilitate) e quelli non vitali (che dovrebbero essere liquidate). Il supervisore ha anche effettuato verifiche semestrali per far rispettare il provisioning tempestivo e fissare obiettivi trimestrali per la ristrutturazione dei prestiti. Per facilitare il “Securum and the Way out of the Swedish Banking Crisis,” Clas Bergström Stockholm School of Economics Peter Englund, Stockholms School of Economics and Stockholm Institute for Financial Research, Per Thorell, maggio 2003. 31 47 coordinamento del creditore, le banche hanno emesso delle linee guida bancarie comuni. Le linee guida includono norme di conduzione dei creditori, nuovi finanziamenti, soggiorno dei pagamenti, e hanno introdotto valutazioni collaterali indipendenti regolari e reporting alle autorità. L'obiettivo era di limitare i tempi di attesa e promuovere il coordinamento del creditore. Per le imprese vitali, il governo ha promosso una ristrutturazione stragiudiziale, seguendo l'approccio Londinese. Per supportare la rapida uscita di imprese non vitali, le autorità hanno rafforzato il quadro giudiziario, intraprendendo una revisione globale del regime di insolvenza aziendale, per farne un’alternativa credibile ed efficace (ad esempio, che incorpora un test di liquidità per l'avvio di una procedura fallimentare e compresi i creditori garantiti in piani di ristrutturazione concordati). Ristrutturazione del debito del settore privato ha fatto progressi con acquisizioni e dismissioni (write-off). I dati preliminari del 2013 hanno mostrato che il write-off è stato pari a 900 miliardi di ISK (50 per cento del PIL) per le imprese, dei quali circa tre quarti sono stati per le grandi aziende e il resto per le PMI. Oltre l'80 per cento delle applicazioni aziendali è stato elaborato da metà del 2013.32 Figura 13. Guida volontaria bancaria al processo di ristrutturazione per prestiti corporate; Fonte: IMF working paper, Iceland Article IV staff report, febbraio 2015. Ora passeremo a due realtà completamente diverse da quelle trattate precedentemente, ovvero quella Coreana e Giapponese. Nei mercati asiatici il 32 Article IV Consultations and Third Post-Program Monitoring Discussions, Iceland April 2010 Staff Report for Second Review Under Stand-By Arrangement, Iceland June 2011 Fifth Review Under the Stand-By Arrangement, giugno 2013. 48 problema degli NPL si è verificato negli anni ’90, due decenni prima rispetta all’Europa. Per questo motivo la gestione dei mercati dei prestiti è stata diversa e quindi le dinamiche saranno differenti. 2.1.5. Approccio della Corea del Sud La Corea dopo la crisi finanziaria alla fine del 1990 ha intrapreso un'importante ristrutturazione di banche e aziendale, e le sofferenze raggiungevano quasi il 30% del PIL. Le banche sono state colte impreparate, non avevano né le risorse né le competenze per intraprendere una ristrutturazione su larga scala e aveva bisogno di altre fonti di finanziamento e strumenti per risolvere la crisi. Il governo coreano ha giocato un ruolo primario nella ristrutturazione del sistema bancario, attraverso modifiche del quadro giuridico e normativo, l'utilizzo di fondi pubblici, e la creazione della Asset Management Company Corea (KAMCO). Mentre la KAMCO ha svolto un ruolo importante nella rimozione di asset tossici dai bilanci delle banche, le banche hanno anche fatto affidamento su soluzioni di mercato private per facilitare lo smaltimento degli NPL. KAMCO, Korea Asset Management Corporation L’AMC ha svolto un ruolo fondamentale per la pulizia dei bilanci bancari, a partire dal settembre 1998 ha sviluppato criteri di tariffazione uniforme e aumentato lo sconto medio sui suoi prezzi di acquisto: 70-75 per cento del valore della garanzia, al 45 per cento sui prestiti garantiti; e dal 10 al 20 per cento del saldo principale ad un prezzo uniforme del 3% sui prestiti non garantiti. Questo approccio centralizzato per gli acquisti di asset ha fornito economie di scala nella disposizione e raccolta, liberato il management per concentrarsi sui nuovi prestiti. Nel processo, la KAMCO è stata basilare nel favorire un nuovo mercato per i crediti in sofferenza. Le soluzioni di mercato private si sono dimostrate utili per favorire la ristrutturazione aziendale. Un’iniziativa che si è rivelata utile è stata la creazione di CRVS per assistere le banche nella ristrutturazione di imprese vitali per il mercato, ma in situazioni di difficoltà. La ristrutturazione del debito delle imprese era simile alla disposizione del debito in sofferenza, ma piuttosto che rimuovere la cattiva risorsa dai bilanci bancari, l'obiettivo è stato quello di riabilitare il mutuatario. I CRVS hanno assunto attività in difficoltà da parte delle banche creditrici ristrutturate, utilizzando una società di gestione con esperienza, attuando un’inversione di tendenza, spesso con un partner privato straniero. Per incoraggiare il loro utilizzo, il governo ha fornito CRVS con particolari benefici nel trattamento fiscale e normativo. In Corea, sono stati creati diversi tipi di CRVS: I fondi aziendali di ristrutturazione (CRF): I fondi che hanno rilasciato i titoli, investito in aziende in difficoltà, e hanno ricevuto dividendi regolari. Aziende per riorganizzazioni societarie (CRC): Ristrutturazione società che hanno quote di maggioranza di imprese, la gestione rimescolato, operazioni ristrutturati, e venduti di nuovo al mercato. 49 Veicoli di ristrutturazione aziendale (CRVS): SPV istituito dalle banche per mettere in comune assets in sofferenza e trasferirli AMCs per la gestione specializzata con l'aiuto di esperti esterni. C-REIT: fondi d'investimento immobiliari investire in oggetti di imprese in difficoltà. Il CRVS permesso alle banche di collaborare con investitori esterni e nazionali, e di riabilitare le aziende in difficoltà. Hanno dato alle banche più opzioni per gestire le loro sofferenze e di aumentare il loro valore di recupero. Per fare un lavoro operativo efficace, hanno richiesto un quadro normativo, fiscale e del mercato solidale. Inoltre, al fine di garantire gli incentivi adeguati per lo smaltimento ed evitare il rischio di nascondere asset tossici, è stato importante che il trasferimento di attività si sia effettuato al valore di mercato equo e in modo trasparente. Questo ha portato anche il governo di attuare importanti riforme strutturali. Le leggi sull’insolvenza sono state rafforzate per accelerare l'uscita delle imprese non vitali e facilitare la ristrutturazione. I termini sono stati introdotti per accelerare il processo di riorganizzazione. Il procedimento dovevano iniziare entro un mese di deposito e di essere completato entro un anno e mezzo. Il fallimento è stato attivato automaticamente se il processo è stato revocato o il piano di riorganizzazione è stata respinta. Per le imprese più difficili e con leva finanziaria elevata, il governo ha istituito un processo di ristrutturazione stragiudiziale. 200 banche hanno firmato un accordo di ristrutturazione aziendale che impegna tutti i creditori a rispettare le specifiche procedure di ristrutturazione. Le banche hanno classificato approssimativamente il 40% dei prestiti alle PMI come vitali, e il resto come candidati per le ristrutturazioni.33 2.1.6. Approccio Giapponese A partire dal 1991, il crollo della bolla finanziaria giapponese è durato per più di un decennio, con il crollo dei prezzi delle attività con conseguenti sofferenze bancarie elevate. Nel 2001-2002, il governo ha preso misure di emergenza per risolvere contemporaneamente le sofferenze e sbalzo aziendale. Queste misure hanno avuto effetti positivi sulla stabilità finanziaria, con le sofferenze ridotte di oltre la metà in meno di cinque anni. Nel 2001, il governo giapponese ha delineato una strategia per affrontare il problema NPL nel sistema bancario. La strategia ha richiesto di accelerare le grandi banche la cessione delle sofferenze dai loro libri entro tre anni dopo il loro riconoscimento. Le banche erano tenute a rimuovere questi prestiti o venderli direttamente sul mercato, perseguendo procedure di fallimento, o mutui da riabilitare, attraverso procedure stragiudiziali. Eventuali residui di prestiti dovevano essere venduti a Resolution Collection Corporation (RCC), che sotto la Ricostruzione della Legge Finanziaria sono 33 A. Chopra et. al., “From Crisis to Recovery in Korea: Strategy, Achievements, and Lessons,” IMF WP/01/154, October 2001; Dong He, “The Role of KAMCO in Resolving Nonperforming Loans in the Republic of Korea,” IMF WP/04/172, settembre 2004. 50 stati dati nuovi poteri per l'acquisto di attivi in difficoltà al valore equo di mercato e di ristrutturare le aziende. RCC, Resolution Collection Corporation Alla centralizzata AMC (ASSET MANAGEMENT COMPANY) sono stati dati poteri speciali. L’RCC è una agenzia di proprietà del governo, che è stata del 100% di proprietà della Deposit Insurance Corporation (Società di assicurazione dei depositi). Tra il 1999 e la metà del 2002, ha acquisito ¥ 55 trilione ($ 495.000.000.000) in prestiti al valore facciale ad un prezzo di acquisto di ¥ 1.3 trilioni (sconto del 96 per cento). La legge ha ampliato il suo mandato di cartolarizzazione NPLs, riabilitando le imprese in difficoltà a partecipare a swap debito-equity. E 'stato affidato con poteri investigativi speciali che hanno permesso di affrontare casi difficili, come quello immobiliare legato alla criminalità organizzata, per le banche che erano state in grado di raccogliere e vendere crediti inesigibili. L’RCC ha preso attività difficili che altri investitori non erano disposti a toccare e ha contribuito a risolvere le controversie intracreditore e rafforzare la leva nella negoziazione con i debitori. L’RCC ha anche migliorato la trasparenza del mercato NPL fissando standard di diffusione e pubblicazione delle informazioni sulle garanzie. In una seconda fase, il governo ha spostato l'enfasi di vigilanza dalle imprese in uscita non vitali verso la ristrutturazione di quelli vitali. La FSA strinse la valutazione collaterale per i mutuatari non vitali, richiedendo alle banche di segnare garanzie a prezzi di mercato. Ciò ha indotto le banche a vendere i loro immobiliari con garanzie reali, che a sua volta ha creato un mercato per le vendite di collaterali in difficoltà. In principio, poiché il numero di investitori attivi era molto limitata, le operazioni sono state effettuate su base bilaterale, a prezzi bassi. Poiché il numero di investitori è aumentato e le banche si sono improvvisate nell'uso delle aste per le loro vendite collaterali, i rendimenti per gli investitori sono diminuiti. I compratori giapponesi hanno gradualmente sostituito gli investitori stranieri. Il governo ha annunciato il programma di rivitalizzazione finanziaria per promuovere la ristrutturazione del debito delle imprese per le grandi imprese (2002). La FSA ha serrati standard di valutazione di prestito per i grandi debitori, utilizzando le informazioni di mercato, come i prezzi delle azioni, rating e analisi dei flussi di cassa per valutare la vitalità delle imprese sottostanti. Ciò ha portato le banche a riclassificare parte del loro portafoglio di sub-performante e venderli.34 Kazunari Ohashi and Manmohan Singh, “Japan’s Distressed Debt Market,” IMF WP/04/86; Japan’s Lost Decade, Policies for Economic Revival, Tim Callen and Jonathan D. Ostry, maggio2014. 34 51 2.2. Il quadro macroeconomico Italiano Per capire fino in fondo la situazione del mercato Italiano degli NPL e soprattutto se ci sono dei (Green shoots)35 ovvero dei segni di ripresa, bisogna prima inquadrare i segnali dati dalla situazione macroeconomica del paese. Le previsioni delle principali istituzioni finanziarie con l’analisi dei principali driver macroeconomici dimostrano che l’economia Italiana ha compiuto un significativo passo verso la ripresa nel corso del 2015. Questa ripresa va a compensare gli effetti di rallentamento dei mercati emergenti sull’economia Italiana.36 La ripresa dell'economia italiana dovrebbe continuare nel 2016 e nel 2017 con la crescita della domanda interna più dinamica e agli investimenti esteri. L'occupazione si prevede continui a crescere mentre l'inflazione rimarrà contenuta, anche grazie alle limitate pressioni sul costo del lavoro. Nel 2016, il saldo del bilancio pubblico si prevede diminuisca leggermente e il rapporto debito-PIL dovrebbe rimanere stabile prima di iniziare a diminuire nel 2017 .37 Figura 14. Maggiori fattori macroeconomici in Italia; Fonte: PWC analysis on European Economic Forecast, aprile 2015. 35 Green shoots, termine colloquiale per indicare segni di ripresa economica durante una regressione economica. 36 PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 37 European Commission, European Economic Forecast, aprile 2016. 52 2.2.1. Il prodotto interno lordo (PIL) L'Italia ha avuto un prolungato andamento macroeconomico negativo, sperimentando una recessione double-dip38 tra il 2011 e il 2013. In proporzione e durata la seconda fase della crisi è stata la più grave rispetto ad altri paesi dell’area Euro come evidenziato dai dati dell'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OCSE).39 Il declino economico ha avuto un profondo effetto sia sulle aziende che sui consumatori. Secondo la Banca d'Italia, ci sono stati 57.000 fallimenti societari nel 2013 rispetto a 45.000 nel 2010 e il FMI ha riferito che un terzo delle imprese Italiane ha un livello di copertura vulnerabile per il pagamento degli interessi sui prestiti ricevuti. Figura 15. Crescita del PIL (%); Fonte OECD Start Extract, maggio 2016. All’inizio del 2007 a causa della crisi globale si è evidenziato un calo peak-to-trough 40 del 7,8% del PIL reale, che si è prolungato per un totale di nove trimestri di recessione, terminando solo nel 4° trimestre 2013, con una crescita dello 0,1%. L'economia è ancora scivolata in territorio negativo nel 1° trimestre 2014, mentre il Fondo monetario internazionale (FMI) nel suo World Economic Outlook 2015 ha evidenziato una crescita dello 0,8% del PIL reale. Con la crescita del PIL tornata positiva nel 2015, si è previsto che questa tendenza prosegui oppure acceleri per tutto il 2016 e 2017, con un tasso di crescita previsto del 1,4%, in seguito ridimensionato al ribasso all’1,1%. Nel dettaglio ci si aspetta che le esportazioni crescano ad un ritmo più lento, mentre la domanda Recessione a forma di “W”, espressione con cui si indica un particolare tipo di crisi recessiva: dopo un iniziale picco negativo l’economia torna a crescere per un periodo, per poi crollare nuovamente. 39 OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development. 40 The stage of the business or market cycle from the end of a period of growth (peak) into declining activity and contraction until it hits its ultimate cyclical bottom (trough). 38 53 interna è diventata il principale motore della crescita. Per il 2017 si prevede che la crescita del PIL italiano sarà convergente con la media europea (Figura 16). Inoltre il deficit pubblico è destinato a continuare la sua tendenza al ribasso a seguito della riscossione delle imposte più elevate e una minore spesa per interessi sul debito pubblico. Figura 16. PIL Europeo vs PIL Italiano; Fonte: PwC analysis on Prometia forecast, dicembre 2015. 54 2.2.2. Il mercato del lavoro Le insolvenze aziendali alla fine sono andate ad impattare sui livelli di disoccupazione, che si attestano al 11,6% (leggermente al di sotto del picco 12,8% di dicembre 2013, (come rappresentato in figura 17). Secondo l'OCSE, l'Italia ha il quinto più grande tasso di disoccupazione nella zona euro, dopo Grecia 26,3%, Spagna 24,2%, Portogallo 13,5% e Slovacchia 13%.41 Il governo italiano, attraverso il Primo Ministro Matteo Renzi, ha introdotto il "Jobs Act" nel 2014. La legge ha lo scopo di migliorare la flessibilità del mercato del lavoro che fornisce un aumento dei nuovi contratti e servizi permanenti. 42 È stato istituito anche un esonero di tre anni sui contributi sociali per i nuovi assunti indeterminati, questo ha in parte sostenuto l'aumento dell'occupazione nel 2015. La Legge di Stabilità 2016 estende questo schema per nuove assunzioni permanenti realizzate nel 2016, ma con una riduzione del generoso contributo sociale. Come il recupero prende forza, si prevede che l'occupazione continuerà ad aumentare nel 2016 e nel 2017, con una conseguente riduzione del tasso di disoccupazione dal 11,9% nel 2015 al 10,5% nel 2017. 43 Le pressioni al rialzo sul costo del lavoro dovrebbero rimanere limitate anche grazie ai tagli al cuneo fiscale. Le moderate dinamiche salariali assieme al miglioramento della produttività del lavoro, con costi unitari del lavoro nominali fissi implicano una conseguente ripresa della competitività. Figura 17. Tasso di disoccupazione (%); Fonte: OECD Stat Extract, maggio 2016. Le tendenze di disoccupazione sono un elemento chiave per l'analisi da parte degli investitori in cerca di portafogli di crediti di consumo. Il prestito al consumo è stato il tipo di bene più attivamente scambiato, e se i livelli di disoccupazione iniziano a diminuire, i prezzi delle attività potrebbero iniziare a salire.44 41 OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development, Dati da Unemployment rate, luglio 2016. 42 PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 43 PwC analysis on Prometeia forecast, dicembre 2015. 44 Survey Deloitte, Italian Non Performing Loans Outlook 2014-2015. 55 2.2.3. Inflazione Nel 2015 l’inflazione è rimasta bassa, quella misurata sullo HICP45 è stata dello 0,1%, dal momento che il calo dei prezzi dell’energia importata hanno compensato moderatamente l'inflazione core positiva (0,7%). L’inflazione misurata sullo HICP è prevista dello 0,2% nel 2016, siccome i prezzi del petrolio si prevede rimarranno ancora bassi, per poi accelerare all’1,4% nel 2017. Ciò è dovuto anche ad una parziale incorporazione dell'aumento dell'IVA legiferato dalla Legge di Stabilità 2016 col raggiungimento degli obiettivi di bilancio al 2017. Un modello simile è previsto per l'inflazione core (0,5% nel 2016 e 1,2% nel 2017), guidato da pressioni salariali molto limitate e una certa ripresa dei margini di profitto, che sono stati spremuti durante la crisi.46 Figura 18. Fattori principali sulle previsioni paese, Italia; Fonte: Banca d’Italia, Rapporto stabilità finanziaria, aprile 2016. 45 46 Harmonised Indices of Consumer Prices, Indici armonizzati dei prezzi al consumo. European Commission, European Economic Forecast, aprile 2016. 56 2.2.4. Il mercato immobiliare Negli ultimi 15 anni, le imprese e i consumatori in Italia non si sono indebitati eccessivamente, rispetto a mutuatari di altri paesi europei. Il livello d’indebitamento in rapporto al reddito nel dicembre 2012 era del 74%, a fronte di una media europea del 109%. Tale prudenza probabilmente ha protetto gli individui e imprese dall’indebolimento del mercato immobiliare, dove i prezzi sono scesi e il volume delle transazioni è diminuito.47 I prezzi degli immobili residenziali a dicembre 2013 sono stati inferiori del 4,8% rispetto al 2012, mentre i prezzi degli immobili non residenziali sono rimasti sostanzialmente invariati. Il volume delle transazioni per immobili non residenziali rimane significativamente sotto i livelli visti nel 2011. Nel 2014 invece si è iniziato a riscontrare un andamento positivo del settore. Il trend positivo nel mercato immobiliare ha continuato il suo slancio nei mesi successivi, il numero di unità immobiliari normalizzate vendute “NTN”48 ha raggiunto 963.902 nel 2015 (figura 19), con un incremento del 4,7% rispetto al 2014. Il settore residenziale ha mostrato il maggior incremento dal 2014, +6,5%, raggiungendo un NTN di 444.636. Le proprietà immobiliari commerciali e residenziali stanno mostrato un incremento dei volumi investiti, pur partendo da un basso livello di attività. Come mostrato nella figura 19 l'aumento del NTN residenziale è iniziata nel 2014 e sta continuando il suo trend positivo. Il grafico nella figura 19 dimostra che il Nord Italia (52% di share) è il più grande e forte sub-mercato regionale. Inoltre, per le unità immobiliari residenziali vendute, il maggiore incremento dal 2014 è stato sempre nel nord Italia (+ 8,0%). Figura 19. Trend NTN proprietà residenziali (2014-15) e NTN per area geografica 2015; Fonte: PwC analysis on OMI quarterly note, maggio 2016. 47 48 Survey Deloitte, Italian Non Performing Loans Outlook 2014-2015. NTN, numero transazioni normalizzate. 57 Tabella 4. NTN Italiano 2014-2015 comparazione per settore; Fonte: PwC analysis on OMI quarterly note, maggio 2016. Complessivamente sono migliorate le attese degli agenti immobiliari, sia nel breve sia nel medio termine. Il numero di potenziali acquirenti ha segnato un forte aumento di transazioni alla fine del 2015 e al contempo si è osservata una riduzione sia dei margini di sconto del prezzo finale rispetto all’offerta iniziale, sia dei tempi di vendita. Il miglioramento delle condizioni cicliche del mercato immobiliare dovrebbe riflettersi in una riduzione anche dei rischi per le banche. 49 Figura 20. Indicatori di sostenibilità del mercato immobiliare in Italia, (dati semestrali, numeri indice: media 1994-2013=100); Fonte: OMI quarterly note, maggio 2016. L’Italia ormai sembra pronta per un forte recupero, dato lo stato di ritardo del ciclo del mercato delle proprietà immobiliari e un’avanzata ripresa bancaria del settore e degli altri mercati. Questi fattori potrebbero indicare flussi più significativi nelle proprietà italiane (anche tramite investimenti negli NPL). Tuttavia, gli investimenti stranieri e le attività di mercato sono concentrate nei principali segmenti di mercato Italiani e nei migliori mercati cittadini: Roma e Milano. 49 Banca d’Italia Euro sistema, Rapporto sulla stabilità finanziaria, aprile 2016. 58 2.2.5. La disponibilità del credito Come la maggior parte degli altri paesi europei, non c'è pressione per aumentare la disponibilità di credito, ma le banche italiane rimangono comunque prudenti circa la sottoscrizione di nuovi affari. La nuova concessione di mutui ipotecari ha fermato questa tendenza, con un Q1 2014 con quasi il 10% di prestiti in più rispetto al 2013. Il credito per le imprese continua a contrarsi, a marzo 2014 era in calo del 4,2% su base annua. Il 5 giugno 2014 il consiglio Direttivo della BCE ha annunciato misure volte a migliore il funzionamento del meccanismo di trasmissione della politica monetaria sostenendo il processo di erogazione del credito bancario all’economia reale 50, ovvero quello messo a disposizione del settore delle PMI. Il Consiglio Direttivo ha deciso di concedere per un periodo di 4 anni a 25 punti base annui, con cadenza trimestrale, fondi per € 400 miliardi di operazioni mirate di rifinanziamento a lungo termine TLTROs 51. Il tasso d’interesse è stato messo fisso per tutta la durata delle operazioni e pari al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principali dell’Euro sistema presente alla data dell’operazione più uno spread fisso. Dopo 24 mesi da ciascuna operazione, e con frequenza semestrale, le controparti avranno l’opzione di rimborsare in tutto o in parte l’ammontare aggiudicato. Le controparti che hanno partecipato all’TLTRO e i cui prestiti netti verso le istituzioni private non finanziarie, ad esclusione dei prestiti per l’acquisto di case, nel periodo 1 maggio 2014-30 aprile 2016 siano al di sotto di uno specifico livello (benchmark) dovranno rimborsare obbligatoriamente i fondi ottenuti a settembre 2016, e tutte le operazioni scadranno il 26 dicembre 2018. Anche se i termini sono favorevoli e la scala di fondi significativo, bisognerà aspettare per prevedere se la riduzione della leva finanziaria rimarrà la priorità per molte istituzioni, oppure porterà ad un aumento dei prestiti alle PMI e per le banche un’assunzione di rischi supplementari. Data la quantità limitata di credito disponibile per le spese del settore delle PMI e ad alto indebitamento, alcuni investitori “istituti di credito alternativi" stanno cercando di acquisire portafogli di crediti alle PMI con l'obiettivo di fornire prestiti diretti a quei clienti. Resta da vedere se questo interesse degli investitori rimarrà dopo l'iniziativa di finanziamento a basso costo TLTRO e potenzialmente di maggiore concorrenza per finanziare questo settore. I principali driver macroeconomici, mostrano come l'economia italiana ha compiuto un significativo passo verso la ripresa nel corso del 2015 e si prevede continui a migliorare nel corso dei prossimi due anni. Questo è guidato principalmente dal miglioramento del mercato Europeo del Real Estate, la crescita più elevata del PIL, un mercato del lavoro più forte, i tassi di interesse più bassi e i benefici attesi delle riforme strutturali e politiche.52 Banca d’Italia, Operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine, Decision of the ECB on measures relating to TLTRO, Targeted longer-term refinancing operations, (ECB/2014/34), luglio 2014. http://www.bancaditalia.it/compiti/polmon-garanzie/tltro/ 51 Targeted longer-term refinancing operations TLTROs. 52 PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 50 59 2.3. Principali operazioni mercato Real Estate Italiano Il più sicuro scenario economico dopo anni di recessione, ha attratto una larga base d’investitori verso nuove classi di attività. Il mercato immobiliare sta beneficiando di questa fiducia, mostrandosi più dinamico e attraente rispetto agli anni precedenti. A dimostrazione di questo nel primo quarto del H1-2015 si sono iniziati a mostrare promettenti segni di ripresa, dopo continui anni di recessione. Questi segnali sono continuati nel Q2-2015 dove si è registrato un trend crescente di transazioni di proprietà RE, sia nelle aree urbane che periferiche, con un +6,6% nel residenziale (principalmente grazie a periodi di ripresa nelle aree del Nord Est e Isole) e un timido +1,9% per immobili a destinazione economica.53 Il totale degli investimenti nel mercato CRE (corporate Real Estate) italiano hanno raggiunto un picco di € 8,2 con un incremento del 55% a partire dal 2014. Si evidenzia sempre di più una crescente fiducia degli investitori stranieri, che ormai rappresentano la maggior parte del capitale investito, attestandosi al 74% (€ 6.1 miliardi) degli investimenti totali. Gli investimenti stranieri, convogliati da fondi d’investimento, sono aumentati di € 2.1 miliardi rispetto al 2014. L’evoluzione annuale di questo flusso d’investimenti mostra che è più che raddoppiata nel nell’H1-2015 contro l’H1-2014, raggiungendo il picco che non si riscontrava dal H1-2007. La base di investitori stranieri comprende principalmente fondi Statunitensi insieme ad investitori del Medio Oriente e asiatici. Figura 21. CRE investimenti in Italia, volume per quadrimestre; Fonte: CBRE Global Research and Consulting, giugno 2016. La ripresa che si sta attuando si sta realizzando anche grazie ad importanti operazioni immobiliari verificatesi nelle principali città Italiane, prima tra tutte Milano. La città lombarda solo nel 2015 ha attirato € 4 miliardi, il 50% del volume investito in Italia.54 Il primo quarto H1-2015 è stato influenzato dagli accordi fatti dalla Qatar Holding, nell’acquisto del 40% delle restanti azioni dei fondi che possiedono l'uso di sviluppo 53 54 PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. Il sole 24 ore, I capitali virano su Germania e Italia, luglio 2016. 60 misto di Milano Porta Nuova. Altre importanti offerte per portafogli immobiliari, includono l'acquisto di quattro centri commerciali di Tristan Capital Partners (€ 122 mln di valore), l'acquisizione di un portafoglio immobiliare pubblico di caserme in varie città italiane da parte di Cerberus (€ 228 mln di valore) e ancora gli Emiri del Qatar hanno comprato per € 105 mln hotel di lusso a Roma e Firenze. Nel luglio 2015 la Cina Gruppo Fosun ha esteso la sua presenza in Italia con l'acquisto l'ex sede di UniCredit in Piazza Cordusio a Milano per € 345 mln. Anche Blackstone, importante fondo di private equity, ha chiuso operazioni simili a Milano, promuovendo la ripresa nel settore. Per il 2016 vanno evidenziate operazioni da parte di COIMA sgr nell’acquisto di due alberghi Excelsior e Des Bains, per un valore complessivo di €120 milioni, con il coinvolgimento di 30 primari investitori istituzionali.55 Ultimo importante investimento conclusosi nei primi mesi del 2016 è stato fatto dal gruppo Saudita Fawaz, i quali hanno investito € 750 milioni, che nell’arco di alcuni anni diventeranno oltre € 2 miliardi nel progetto Milanosesto56. La ripartizione degli investimenti nel mercato CRE mostrano che il segmento di mercato degli uffici ha mantenuto la sua tendenza al rialzo nel corso del 2015, pari al 37% degli investimenti totali (€ 3,0 miliardi). Il settore Retail ha registrato un calo dei volumi a partire dal 2014 il livello (-47%) a causa della mancanza di fornitura di prodotti, stabilizzandosi a € 1,4 miliardi nel 2015. Il segmento Industriale e Logistica rappresentato il settore di mercato con il volume meno importante (€ 305 milioni). Il segmento alberghiero sta vivendo un crescente livello di interesse da parte degli investitori internazionali attestandosi al 10% mentre l’uso misto (mixed-use) all’21%. In ogni caso uno dei forti limiti principali per la ripresa del mercato risulta la qualità dell’offerta. Figura 22. Investimenti in CRE nel mercato Italiano per settore 2015; Fonte: PwC analysis on BNP Paribas Real Estate Report, novembre 2015. 55 56 Il Quotidiano Immobiliare, Sistema RE, luglio 2016 http://www.ilqi.it/newsletter/2016-07-05/36 Il sole 24 ore, I capitali virano su Germania e Italia, luglio 2016. 61 Gli analisti del settore ipotizzano che nei prossimi 18 mesi, ci sarà uno scenario ancora più dinamico tenendo in considerazione: 1. Il miglioramento dell’andamento economico con la liquidità consistente, bassi tassi di interesse e un migliore scenario macroeconomico; 2. L'allargamento della base degli investitori, con significativi investimenti da parte di investitori asiatici; 3. Crescente interesse da parte degli investitori verso nuove classi di attività, mirando a diversificare il loro rischio, investendo ad esempio in alloggi per studenti, RSA, Data Center/logistica, edifici di proprietà statale ristrutturati. 57 Gli investimenti in immobili commerciali in Europa sono aumentati del 18,0% nel corso del 2014, (totale € 253 miliardi), guidato da tassi di prestito più bassi e dalla ripresa economica. Mentre il Regno Unito rimane la quota più significativa delle attività di investimento al 34%, l'Italia continua a rappresentare una quota molto piccola, a solo il 3,2% (€ 8.2 miliardi) del totale degli investiti nel 2015 (figura 23). Tale quota di mercato e il volume degli investimenti immobiliari Italiani totali rispetto a quelli del Regno Unito, Germania e Francia sono più bassi di quanto ci si potesse aspettare, date le dimensioni relative delle economie. Figura 23. Investimenti nel mercato Real Estate in Europa; Fonte: PwC analysis on BNP Paribas Real Estate Report, novembre 2015. 57 PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 62 2.4. Mercato NPL in Italia Il credit Real Estate CRE è l’asset più gestito in ambito NPL in Europa in termini di volumi, seguito solo dai portafogli unsecured. In Italia in passato si sono viste delle operazioni limitate, a causa del contesto macroeconomico non favorevole e soprattutto del mercato immobiliare. Dall’inizio della crisi del credito, gli altri mercati nazionali in gran parte sono stati in grado di risolvere i loro problemi NPL e riabilitare i loro settori bancari, mentre in Italia il problema NPLs ha continuato a deteriorarsi. Focalizzandoci sul tema trattato in precedenza, i valori di mercato immobiliari non incentivano il deleveraging (riduzione del livello d’indebitamento delle istituzioni finanziarie) dei portafogli RE perché si andava ad incrementare il gap tra il valore che si poteva realizzare con il disinvestimento e quello effettivamente iscritto a bilancio. Con questo inizio di ripresa nelle transazioni immobiliari e del settore si potrebbe facilitare il deleveraging (riduzione del livello di indebitamento delle istituzioni finanziarie) anche degli NPLs RE, andando a ridurre il price gap. Considerando queste premesse e previsioni per gli scenari futuri, ora passiamo ad analizzare nel dettaglio cosa hanno portato anni di recessione nel mercato NPL. La crescita dei crediti deteriorati, in particolare Gross (lordi-totali) NPL, è stata costante per tutto il periodo 2008-2015, ha rallentato solo nel primo semestre del 2015. Per le principali 20 banche italiane, il rapporto lordo NPL e quello di copertura delle sofferenze è aumentato nel corso degli ultimi sei mesi, suggerendo un approccio valutativo conservativo. Figura 24. Trend NPL netto fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of ABI Montly Outlook, maggio 2016. 63 Nel dicembre 2015, il volume di Esposizioni lorde Non Performing NPE ha raggiunto la dimensione considerevole di € 341 miliardi, quattro volte superiore rispetto al 2008 (CAGR 2008 – ye-2015 +22,2%) ma sostanzialmente stabili rispetto H1-2015. All'interno della (Gross) NPE lorda, il conteggio NPL58 si attesta al 58% del totale, raggiungendo il suo picco pari a € 200 miliardi. Rispetto al 2008, il rapporto tra gli NPE59 per impieghi lordi è di cinque volte superiore (4,9% nel 2008, 22,0% nel 2015). Tuttavia, nel YE-2015 il rapporto ha dimostrato un tasso di crescita inferiore a quello dell'anno precedente (3,2% nel 2014, 1,0% nel 2015). Allo stesso modo, le sofferenze nette hanno evidenziato un notevole incremento nel periodo 2008-2015, passando da € 24 miliardi a oltre € 89 miliardi, con una CAGR media del 20,6%. Figura 25. Trend NPL lordo fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of Bollettino Statistico di Banca d’Italia and ABI Montly Outlook, maggio 2016. Concentrandosi sulla composizione degli stock NPL: Circa la metà del totale delle sofferenze lorde è rappresentato da prestiti garantiti da immobili; La quantità di NPL è in gran parte coperto da garanzie immobiliari. Quasi l'80% dei prestiti sono verso le PMI e imprese, confermando così che l'aumento dello stock NPL è strettamente collegata alla crisi economica e finanziaria che ha colpito l'economia italiana nel 2008. 58 In questo caso i prestiti (NPL) sono sinonimo di prestiti non rimborsati secondo la definizione EPA in sofferenza (Sofferenze come dalla definizione della Banca d'Italia). 59 Le altre categorie NPE comprendono gli improbabili per pagare e crediti scaduti, come da definizione IBA. 64 Figura 26. Abbattimento NPL lordo fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of Bollettino Statistico di Banca d’Italia and ABI Montly Outlook, maggio 2016. Le 10 principali banche Italiane mostrano un elevato livello di sofferenze contro la quota di capitale proprio (equity ratio), rispetto alla situazione dei grandi concorrenti internazionali. Il seguente grafico fornisce un’istantanea delle sofferenze nette delle 10 principali banche Italiane, tra cui il rapporto tra sofferenze nette e patrimonio netto e crediti totali. Figura 27. NPL netti, NPL netti/rapporto capitale proprio e NPL netti per rapporti prestiti fine anno 2015; Fonte: Financial Statemente as of YE-2015, YE-2014, YE-2013, maggio 2016. 65 Analizzando gli NPE dei primi 10 gruppi bancari Italiani, si evidenzia che il rapporto medio lordo NPE è del 18,4% mentre il rapporto medio NPE di copertura è circa il 43,4%, vi è un significativo scostamento verso i mezzi. Esiste una varianza materiale tra le banche Italiane, con ai due estremi per rapporto NPE lordo Mediobanca (5,9%) e MPS (34,8%), mentre in termini di rapporto di copertura Unicredit (51,1%) e UBI (27,8%). Si nota che il grado di copertura non è direttamente confrontabile in quanto è influenzato da diversi fattori che variano tra le diverse banche (come ad esempio livello delle garanzie dei prestiti, annata del portafoglio, le politiche fiscali sul write off, ecc.). Figura 28. Top 10 banche Italiane – analisi NPE fine anno 2015; Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. Un grande varianza si registra anche dal confronto tra i primi 10 gruppi bancari Italiani, con riferimento al rapporto lordo NPL e il rapporto NPL di copertura. Rapporto medio NPL si attesta al 10,4%, mentre il rapporto di copertura delle sofferenze è pari al 55,6%. Figura 29. Top 10 banche Italiane, NPL fine anno 2015; Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. 66 L'istantanea di fine 2015 indica che rispetto al 2014, con l'eccezione di Banco Popolare e MPS, non ci sono movimenti in termini di rapporto di copertura NPL e nel rapporto lordo NPL per le prime 10 banche. La media si attesta al 10,4% contro 9,7%, ma ci sono grandi variazioni tra le singole banche. Il rapporto lordo NPL varia dal 1,6% di Mediobanca al 18,0% di MPS (media al 10,0%) e il rapporto di NPL di copertura varia dal 38,7% di UBI e Banco Popolare al 64,4% di Banca Sella (media al 56,4%). Con riferimento alle prime 10 banche, il primo semestre ha mostrato un lieve incremento sul rapporto medio lordo NPL (dal 9,7% come per YE 2014-9,9% come per H1-2015) e una diminuzione del rapporto di NPL di copertura (dal 55,4% come di YE 2014-54,9% H1-2015). Figura 30. Top 10 banche, movimenti NPL (fine anno 2015 vs fine anno 2014); Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. Le restanti principali 20 banche Italiane hanno mostrato un più significativo incremento sia in termini di rapporto NPL lordo medio (1,2%, dal 9,2% come per YE 2014-10,4% come per H1-2015) e del rapporto di NPL di copertura (1,5%, da 55,1% al YE 2014-56,6% come per H1-2015). Figura 31. Top 20 banche Italiane, movimenti NPL (H1-2015 vs fine anno 2014); Fonte: PwC’s analysis on financial statement sas of H1-2015 vs YE-2014. For Deutsche Bank and BNL, Maggio 2016. 67 2.5. Recenti attività e prospettive per il mercato Nel 2015, i volumi di cessioni sono più che raddoppiati rispetto la 2014 raggiungendo i € 19 miliardi di GBV, questo grazie a un’intensa attività sia sulle offerte primarie che secondarie. Questi segnali positivi hanno fatto dire a molti esperti del settore che “Il 2015 è stato l’anno rinascimentale del mercato non-core”.60 Nel 2015 gli analisti si aspettano che i volumi delle transazioni nel FY16 si attesteranno nel range dei € 20 miliardi GBV, mentre ora si prevedono almeno € 30 miliardi di GBV. Queste previsioni di mercato, costantemente in crescita vengono presentate come realistiche dagli esperti del settore, forse conservatrici. Nel 1° trimestre 2016 il mercato ha registrato 8 nuove offerte per un importo complessivo di € 5 miliardi, consolidando le previsioni positive. Come negli anni passati il mercato è prettamente focalizzato su cessioni del credito al consumo e prestiti non garantiti, anche se la vendita di portafogli bancari garantiti/non garantiti mescolati insieme ad altre classi di attività, come contratti di locazione e beni recuperati, sono significativamente superiori rispetto al 2015. Figura 32. Transazioni NPL nel mercato italiano (€ mil); Fonte: PwC market analysis, maggio 2016. 60 PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 68 I grandi Gruppi Bancari italiani nel 2015 sono stati i più attivi nella cessione di portafogli del mercato NPLs insieme con le istituzioni finanziarie di credito al consumo: Unicredit Group ha venduto un valore nominale superiore a € 4,7 miliardi con la piattaforma UCCMB (che va dagli NPL non garantiti e garantiti/non garantiti e leasing misti/beni recuperati); Il Gruppo MPS ha venduto il proprio portafoglio di credito al consumo non performing per € 3 miliardi; Il Banco Popolare ha venduto € 1,2 miliardi del suo libro non garantito NPL. Guardando al futuro/presente ci sono diverse operazioni in cantiere, per un valore nominale complessivo di oltre € 10 miliardi, compresa la cessione del portafoglio NPL non garantito di MPS e le attività di credito al consumo di Intesa San Paolo. La necessità di gestire attivamente gli NPE prima che raggiungano lo stato di NPL è diventato un obiettivo chiave per le principali banche italiane nei prossimi anni a venire.61 Di seguito sono state raccolte alcune impressioni di manager delle principali Banche Italiane: 61 Intesa San Paolo, ha istituito la Capital Light Bank nel 4° trimestre 2014, con lo scopo di estrarre valore dalle attività non-core. Carlo Viola di Capital Light Bank ha confermato l'importanza di avere partner industriali che saranno in grado di aiutare il sistema bancario nella gestione delle esposizioni verso compagnie in difficoltà finanziarie e dove vi è la necessità di fornire denaro fresco e un cambiamento gestionale. Sempre Carlo Viola di CLB ha detto: "La partnership con Pillarstone (KKR) è il primo esempio di ciò che crediamo sia un nuovo percorso per la gestione di posizioni nella fase di pre-NPL. Ovviamente la banca, non solo è focalizzata nel ridurre i nuovi flussi di NPL, ma anche nel diminuire la sua scorta di NPL. Rispetto a ciò, nel 2015 abbiamo visto (e ci aspettiamo di continuare a vedere) miglioramenti significativi nelle prestazioni di recupero grazie al modello di business di recupero rivisto sulla base di una nuova segmentazione del portafoglio e specializzazione. Insieme ai miglioramenti delle prestazioni interne, la banca mira chiaramente a ridurre la sua scorta NPL attraverso processi di smaltimento. Stiamo partendo con due relativamente piccoli portafogli (uno in Italia ed uno all'estero), ma ci proponiamo di fare di più nel prossimo futuro ". Paolo Tosi del Banco Popolare ha sottolineato che i partenariati con gli investitori potrebbero giocare un ruolo importante nella ricerca di soluzioni efficaci per l'onere NPL. Paolo Tosi ha detto "Al fine di risolvere una delle asset class più problematiche in Italia, gli NPL garantiti, le banche italiane hanno bisogno di lavorare con gli investitori per trovare possibili soluzioni, tra cui potenziali JV joint venture". Continua, "Guardando alle esperienze che si sono verificate all'estero e pensare alle strategie per ridurre la leva finanziaria delle banche Italiane che hanno nei loro business plan dei prossimi anni, vi è la PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 69 necessità di trovare soluzioni possibili con un orizzonte a medio/lungo termine, in collaborazione con gli investitori sui possibili modi per costruire collaborazioni industriali, in particolare nella gestione delle attività Real Estate, dove alcuni investitori potrebbero avere una copertura ". Enrico Maria Fagioli di MPS ha evidenziato alcuni movimenti nella giusta direzione. Fagioli conferma l'interesse crescente degli investitori sul patrimonio RE, dove dice "ci sono stati e ci continueranno ad essere transazioni plain vanilla (negoziazione standard) di NPL garantiti, ma, dal mio osservatorio, gli investitori sono molto interessati a guardare alle situazioni più complesse dove un chiaro interesse è focalizzato sulla attività sottostanti al RE ". Poi si apre la questione a livello NPE: "per quelle attività che non hanno uno status NPL ma vi è la necessità per la ristrutturazione industriale e chiari segni di discontinuità con la passata gestione (cambio di controllo, ecc.) e gli investitori azionari potrebbe essere davvero fondamentale nel processo di inversione. Questo è vero sia per i singoli biglietti e per piccoli gruppi di attività. Al fine di facilitare questo, sarebbe quindi l'ideale per le banche con una partecipazione in queste aziende di mettere insieme le loro esposizioni per aumentare l'interesse degli investitori ". José Brena di Unicredit sulle prospettive per i prossimi anni ha detto: "Supponendo attuali condizioni di mercato, Unicredit manterrà la sua strategia di vendere su base annua € 2-3 miliardi di crediti deteriorati. Tuttavia, siamo costantemente valutando il mercato per identificare ed eseguire opportunità per accelerare le cessioni. Nel corso degli ultimi due anni ci sentiamo che abbiamo fatto buoni progressi a portare molte nuove classi di attività nel mercato, ma guardando avanti, la nostra attenzione, e l'attenzione del mercato, ha bisogno di essere sui prestiti alle PMI, garantiti e non garantiti, che rappresenta il più grande componente del capitale di prestito compromesso nel sistema italiano. Deve essere fatto di più dalle parti interessate, banche, fornitori di servizi, investitori e autorità di regolamentazione, a intraprendere azioni e investire in processi che riducano l'attuale divario domanda/offerta attualmente esistente in questa classe di attivi e di creare un mercato competitivo e attivo come noi attualmente vediamo nel consumo non garantito ". Si prevedono un numero crescente di operazioni strutturate, dove il portafoglio vendite, necessario per migliorare il rapporto di NPE, sarà combinato con offerte piattaforma e/o contratti di ristrutturazione a lungo termine in relazione con la necessità delle banche di trovare una soluzione "industriale" per il pesante fardello di attività deteriorate in gestione. Attualmente ci sono diverse offerte che coinvolgono questi portafogli e piattaforme che sono sul mercato (le quattro banche cooperative cattive, Interbanca di GE, Harit dall'austriaco Heta Asset Resolution, raccolta Sigla-Si). Tutte queste realtà stanno attirando l'interesse sia dei players locali che internazionali. La base degli investitori è cresciuta, con nuovi player nel mercato (Hoist Finance, PVE) 70 e, inoltre, alcuni operatori storici hanno rafforzato la loro presenza sul mercato (principalmente Fortress, Deutsche Bank, e Cerberus). Banca IFIS ha continuato ad essere estremamente attiva sia dal lato compratore e sulla vendita di offerte secondarie. Questa folta base di investitori sta consolidando la loro propensione verso le attività italiane e il rischio Paese, aprendosi a nuove forme di collaborazione con le istituzioni finanziarie. “Guardando al futuro si vedono chiari segni di un miglioramento delle condizioni per migliorare il volume di affari degli NPLs”.62 Le componenti chiave che stanno permettendo questo sono un il quadro giuridico e normativo più chiaro e favorevole. Dopo una lunga attesa è stata promossa dal Governo Italiano una multi piattaforma strutturata presente in altri paesi europei, la bad bank, ed è stato messo in atto uno schema per facilitare il finanziamento delle operazioni di cartolarizzazione NPLs (GACS). Questo, insieme con l'attività di riforma sulle procedure di preclusione e di insolvenza, l'impegno delle diverse banche verso la BCE di ridurre le proprie esposizioni NPE suggerisce un mix esplosivo. Considerando le dinamiche di mercato, le offerte in fase di sviluppo e questi timidi segnali di crescita che stanno emergendo, gli analisti ipotizzano l’inizio di un nuovo percorso d’interesse anche per le attività sottostanti al Real Estate, che continuerà per tutto l’anno e che probabilmente migliorerà nei prossimi anni a venire. “Il processo di deleveraging avverrà nel corso dei prossimi 3-4 anni, con un aumento dei volumi significativo, il vulcano NPL ora è davvero pronto ad eruttare”. 62 PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 71 Figura 33. Transazioni NPL pubbliche nel mercato Italiano nel 2015 eQ1-2016 (€ mln); Fonte: PwC market analysis, maggio 2016. 72 2.6. Strategie per la promozione di un mercato delle sofferenze - IMF L’Italia con € 340 miliardi di partite deteriorate è in modo negativo il primo paese Europeo in questo settore. Questa situazione allarmante ha portato l’interesse del Fondo Monetario Internazionale IMF che nel febbraio 2015 ha strutturato un elaborato dove sono state ipotizzate delle strategie per lo sviluppo di un mercato per le sofferenze in Italia. L’IMF ha evidenziato su cosa ci si dovrebbe concentrare per rimuovere gli ostacoli alla ristrutturazione e migliorare l'incentivo per le banche a vendere. Le priorità elaborate sono raggruppate in quattro strategie chiave: I. II. III. IV. Rafforzare le politiche di vigilanza sul provisioning e svalutazioni per accelerare la risoluzione NPL e ristrutturazione; Rimozione degli ostacoli fiscali e normativi per la ristrutturazione del debito; Migliorare il quadro di insolvenza e incoraggiare più risoluzioni estragiudiziali; Facilitare la creazione di Asset Management Company AMC e veicoli di ristrutturazione aziendale, si darebbero alle banche più strumenti per ristrutturare, ed espandere finanziamenti per le imprese in difficoltà. 1. Rafforzamento delle politiche di vigilanza per accelerare la risoluzione degli NPL e ristrutturazione del debito. Viene proposto di individuare, a livello di Paese, delle linee guida sulle politiche di accantonamento. Per esempio a Malta, viene richiesto alle banche di accantonare gradualmente capitale fino a raggiungere la quota del 2,5% del totale NPLs al netto delle svalutazioni richieste dai principi contabili IFRS e degli interessi maturati. In Spagna, invece, è stato previsto che i prestiti ristrutturati siano coperti per il 15% ‐ 20%. Come accade ed è accaduto in altri paesi, a quanto detto prima va aggiunto una normativa sul tempo limite di svalutazione. Prevederlo, come accade negli Stati Uniti, potrebbe creare la giusta pressione alle banche per disinvestire. Tra il 2001 ed il 2005, il Giappone obbligò gli enti di credito a “pulire” i loro bilanci in un arco di tempo ben determinato. L’obiettivo è quello di disfarsi di NPLs con un’anzianità (ageing) molto elevata, ad esempio cinque anni, e di incoraggiare le banche a compiere una distinzione più severa tra quelle imprese ormai non vitali (non-viable), ovvero che non sono in grado di generare cassa per onorare il debito, e quelle che nonostante la situazione di difficoltà in cui versano, sono ancora in grado di generare cash flow e possono essere ristrutturate. La ricetta del Fondo Monetario prevede che per queste ultime la banca possa optare per una cancellazione parziale del debito oppure per una compensazione estintiva (debt-equity swap63). La conversione del debito in partecipazione, potrebbe garantire margini di manovra alle imprese per riorganizzare il loro business e tornare ad onorare il prestito. Altra iniziativa è quella di incoraggiare gli enti di credito a riportare regolarmente ai Cambridge dictionary, “An agreement in which a company offers shares to its creditors (bank, and organizations that lend it money) so they will reduce the amount of its debt”; I dept-equity swap sono accordi in cui una società offre azioni ai suoi creditori (banche e organizzazioni che prestano soldi) in modo da ridurre l'ammontare del debito. 63 73 propri azionisti l’andamento del disinvestimento dei loro assets non core; mentre per le banche di più piccole dimensioni potrebbero essere definiti degli obiettivi di risoluzione opportunamente verificati attraverso delle ispezioni interne. Per finire, sono stati proposti degli aggiornamenti periodici di AQR che consentano di tenere sempre sotto osservazione le politiche di accantonamento per garantire un maggiore coerenza tra valore di mercato e di libro dell’asset. 2. Rimozione degli ostacoli fiscali e normativi per la ristrutturazione del debito. L’aspetto fiscale è fondamentale per garantire una maggiore competitività alle banche italiane rispetto alle colleghe europee. Nel 2013 si è realizzato un grande passo in avanti in tal senso, in quanto è stato innalzato il cap, ammesso a deducibilità fiscale, del livello di accantonamento. Quello che viene proposto è di prevederne una completa deducibilità nello stesso anno fiscale. L’obiettivo è quello di spingere verso delle politiche di provisioning più aggressive e di bloccare la pro ciclicità delle stesse. 3. Riforme legali per promuovere entrambe la corte guidata e le ristrutturazioni estragiudiziali. Le ultime riforme sul regime d’insolvenza risalgono al 2012, sarà importante vedere come la legislazione funzionerà nella pratica per fornire certezza e stabilità a curatori fallimentari e creditori. Rimane ancora critica la necessità di accelerare il completamento d’insolvenza e pignoramento. Le riforme di insolvenza potrebbero trarre vantaggio dal migliorare l'efficienza del sistema giudiziario. Il governo ha proposto un pacchetto completo di riforme giudiziarie, i cui primi pezzi sono stati adottati dal Parlamento nel novembre 2014. In particolare, queste riforme mirano a ridurre della metà l'arretrato e la lunghezza dei procedimenti civili; Altre modifiche importanti sarebbero l’introduzione di una procedura "fast track" e promuovere risoluzioni estragiudiziali, migliorando la responsabilità dei giudici e riducendo le vacanze e la chiusura estiva dei tribunali. Ulteriori misure per ridurre l'onere legale e accelerare la garanzia alla preclusione sarebbero utili come ad esempio, si potrebbe prendere in considerazione la riduzione del ruolo del giudice, consentendo agli amministratori delle insolvenze di effettuare una procedura di liquidazione, senza l'approvazione del tribunale per le decisioni minori che non influiscono sul diritto dei creditori. I Notai potrebbero anche avere il potere di determinare i valori e supervisionare le aste collaterali, utilizzando procedure standardizzate e strumenti on-line. Inoltre, il numero di sezioni fallimentari specializzate potrebbero aumentare ed essere più rigorose introducendo termini per accelerare la riorganizzazione. Per alleviare il carico di lavoro sulle corti, è necessario un uso più esteso della ristrutturazione estragiudiziale. I principi, promossi dalla Federazione internazionale dei curatori fallimentari, hanno influenzato ristrutturazioni estragiudiziali in molti paesi (Indonesia, Corea, Malesia, Tailandia, e Islanda). In alcuni casi, i governi sono intervenuti per stabilire un quadro più strutturato di coordinamento per indirizzare i problemi del creditore. I paesi hanno utilizzato 74 anche incentivi fiscali e normativi per incentivare i mutuatari e le istituzioni finanziarie ad accettare ristrutturazioni estragiudiziali del debito. 4. Sviluppo di un’Asset Management Company. Le AMC offrirebbero un grande supporto per la risoluzione del problema in questione. Queste sono delle società che investono in pacchetti diversificati di NPLs e che fanno leva su competenze specializzate nella ristrutturazione di aziende e nella risoluzione del credito, che di norma non sono presenti all’interno delle banche e per tale motivo la gestione di tali assets rientra nelle attività non strategiche dell’intermediario. Le AMC possono inoltre essere sia pubbliche che private; in entrambi i casi però, le basi per un loro successo sono date da una solida governance, un adeguato set di competenze umane e finanziarie, ed un prezzo di trasferimento degli asset a valore di mercato. Tali società permettono alle banche stesse di “partecipare” e quindi di condividere eventuali guadagni dalla ristrutturazione dei debiti. Le AMC aumentano anche la capacità di accesso ai finanziamenti delle banche italiane, soprattutto a quelli della BCE: con la cartolarizzazione dei crediti in sofferenza, vengono emesse dei titoli, rappresentativi del sottostante asset, in diverse classi di rating da poter essere venduti ad una diversa platea di investitori e soprattutto da essere eleggibili dalla BCE. Queste società possono diventare delle Corporate Restructuring Veicles (CRV): vuol dire che, oltre a compiere la loro normale missione, diventano soggetti attivi, investendo direttamente nell’impresa insolvente per riorganizzare l’attività aziendale. Affinché un mercato delle AMC si instauri, è necessario che si faccia chiarezza anche sul loro trattamento fiscale. Gli NPLs trasferiti possono essere soggetti a diverse imposte come quelle ipotecarie o di registro, ma in virtù degli effetti benefici che una loro dismissione apporterebbe anche a livello di sistema, tali prelevamenti fiscali potrebbero essere ridimensionati, incentivando anche un mercato in tal senso. Il Fondo Monetario Internazionale prevede anche di promuovere un mercato secondario delle cartolarizzazioni di NPLs da cui ne trarrebbero beneficio sia le banche che le stesse AMC. L’idea è quella di applicare alla cartolarizzazione di NPL, standard previsti per le High Quality Securitizations (HQS): permettendo agli investitori di accedere a maggiori informazioni sui dati storici di default per un ampio spettro di crediti, allora si potrebbe ridurre la percezione di rischio e rafforzarne il gap di prezzo, con la conseguenza di attrarre una maggiore gamma di investitori. 64 64 IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 75 2.7. Attività svolte e cambiamenti nel quadro giuridico In considerazione delle linee guida presentate nel febbraio 2015 dall’International Monetary Fund si andrà a considerare quali misure ha messo in atto il governo Italiano per dar vita a un contesto più chiaro e snello per gli operatori del mercato NPL: Ristrutturazione del debito facilitando il finanziamento del portafoglio NPL (GACS); Miglioramento regime fiscale; Miglioramento nelle procedure e abbreviare delle scadenze di preclusione (foreclosure-pignoramento) attraverso misure legislative e regolamentari; Sono state messe le basi per la creazione di un Asset Management Company chiamata Fondo Atlante. La combinazione di modifiche normative sia a livello Europeo e Italiano stanno creando un requisito per una profonda ristrutturazione del settore bancario Italiano. Questi cambiamenti segnano in modo diretto il mercato NPL anche se un’implementazione reale piuttosto che semplici variazioni superficiali sono necessarie per raggiungere un contesto stabile. La sicurezza del settore e la crescita significativa del credito stabilizzerebbe l’economia reale. Gli investitori hanno metabolizzato questo cambio di direzione confermando il loro interesse e impegno nei confronti del mercato Italiano. 2.7.1. Ristrutturazione del debito, schemi di garanzia GACS Il governo Italiano ha sponsorizzato una soluzione per facilitare il finanziamento degli acquisti NPL, creando uno strumento che fa parte di un insieme più ampio di iniziative e riforme che il governo sta continuando ad attuare. La recente emanazione della Legge n. 49/2016, del nuovo sistema di garanzia per la cartolarizzazione dei crediti in sofferenza (Garanzia Cartolarizzazione Sofferenze o “GACS”) è volta ad aumentare la liquidità del mercato, facilitando la leva sulle vendite di portafogli NPL. La GACS è una disposizione di una garanzia statale sui titoli senior emessi da una società veicolo SPV Italiana. Le note sono supportate da attività NPLs servite da servicer esterni, che sono indipendenti dalla banca d’origine. Il supporto dato dal governo italiano si limita alla copertura degli interessi e obblighi di pagamento di capitale sulle tranche senior di note. La garanzia può essere chiamata sul saldo scoperto sui titoli senior alla loro data legale di scadenza finale. Questa strategia si può ricollegare a quanto successo in Giappone dove si cercò di disfarsi delle tranche NPL più anziane. Il pagamento verrà effettuato tra i 4 e i 9 mesi dal momento che il rappresentante dei titolari delle note emette una richiesta di pagamento. Il governo si è tutelato emettendo un insieme di criteri che governano l'ammissibilità dei titoli senior, per poter poi ricevere ed usufruire della garanzia: I titoli senior devono essere valutati (rating) sul grado d’investimento e la valutazione non è revocabile; 76 La banca deve vendere almeno il 51% della tranche junior; Si deve ottenere un deconsolidamento e de-riconoscimento delle attività cedute; La banca non può essere categoricamente affiliata con il servicer; 2.7.2. Riforme normative e miglioramento regime fiscale A partire da gennaio 2015, il governo ha attuato una serie di riforme legislative e regolamentari del settore bancario volto a rendere il sistema più efficiente e facilitare il processo di consolidamento. Le riforme delle banche cooperative Nel gennaio 2015 il governo italiano ha iniziato l'attuazione delle diverse riforme focalizzate sul segmento banche cooperative ("banche popolari") volto a rendere il sistema bancario più efficiente e facilitare il processo di consolidamento. Nel mese di marzo 2015, il governo ha approvato la legge n. 33/2015 sulle misure urgenti per il “sistema bancario e gli investimenti”, che hanno trasformato le 10 più grandi banche di credito cooperativo in una società per azioni. Nel mese di febbraio 2016, il governo ha approvato la riforma delle banche cooperative più piccole (le cosiddette "BCC"), con un patrimonio netto inferiore a € 200 milioni. Questa riforma BCC prevede la messa a punto di una società madre con un patrimonio minimo di € 1 miliardo, con la maggior parte delle azioni di proprietà delle banche cooperative. Le banche, o aderiranno oppure saranno trasformate in società per azioni. La società madre avrà un ruolo di supervisione e coordinamento sulle BCC, garantendo maggiore stabilità e supervisione del sistema. Questo dovrebbe rafforzare il sistema bancario cooperativo Italiano e migliorare il loro finanziamento sul mercato dei capitali e del profilo di governance. Art. 106 Registro Unico, intermediari finanziari Il Decreto n. 53/2015 conclude la riforma degli intermediari finanziari non bancari, che ha avuto inizio nel 2010. La riforma è stata progettata per consolidare tutti gli intermediari finanziari non bancari che garantiscono il finanziamento di qualsiasi forma al pubblico, di far convergere la loro regolamentazione ai sensi dell'articolo 106 TUB e garantire un regime di vigilanza della Banca d'Italia (registro singolo Intermediario finanziario). Per essere ammissibili ai sensi dell'articolo 106 del Testo Unico Bancario, tutti gli intermediari finanziari interessati hanno dovuto presentare una richiesta per l'approvazione di tale designazione alla Banca d'Italia. I 106 requisiti di ammissibilità sono pervasivi e simili a quelli necessari per ottenere una licenza bancaria in termini di governance, i requisiti prudenziali, i sistemi di controllo e reporting finanziario. Il mercato di manutenzione delle sofferenze comprende gli intermediari finanziari ai sensi dell'articolo 106 e quindi sotto la supervisione della Banca d'Italia. Esso comprende anche le agenzie di raccolta regolamentati ai sensi dell'articolo 115 della legge sulla sicurezza pubblica, che non sono sotto il controllo di Banca d'Italia, ma semplicemente hanno bisogno di ottenere una licenza con un minor livello di obblighi di vigilanza e di qualificazione. 77 La maggior parte delle agenzie di raccolta sono aggregate sotto l’Unirec, un'associazione privata, che svolge una attività di vigilanza sulle agenzie associate. Nell'articolo 106 TUB gli intermediari possono esercitare attività di finanziamento, nonché di disposizione dei crediti e servizi di pagamento relativi alla cartolarizzazione, mentre l'articolo 115 TULPS gli intermediari possono effettuare solo il recupero del credito. 2.7.3. Riforme del diritto di preclusione (foreclosure) e di insolvenza La maggior parte dei players credono che le misure messe in atto dal governo saranno valide e benefiche. Gli investitori tuttavia, sono consapevoli che ci vorrà del tempo per osservare un pieno effetto di tali misure per prenderle in considerazione nei modelli di valutazione e infine tradurli in maggiori prezzi di vendita. Di seguito la cronologia delle recenti riforme legislative italiane: Figura 34. Recenti riforme legali; Fonte: PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. Legge n. 132/2015, ha affrontato molte questioni legali connesse al recupero del credito con soluzioni giuridiche e tecniche: - Si è esteso l'uso alla presentazione di documenti digitali per ridurre gli oneri amministrativi, migliorando i tempi e semplificando le procedure di recupero. Modifica della procedura d'asta, permettendo di offrire un prezzo scontato d’asta (fino al 25% di sconto) dal prezzo iniziale fissato dal giudice. Introduzione del piano di composizione pre-fallimentare che dà la possibilità di aste competitive, consentendo la riduzione del numero di creditori finanziari che rappresentano fino al 25% dell'esposizioni totali. Legge n. 49/2016, prevede l’applicazione un minimo fisso (€ 200) d’imposta di registro per i beni acquistati nel quadro di una procedura di preclusione o di insolvenza (contro il 9% del prezzo di vendita applicato in precedenza). 78 Decreto Legge n. 59/2016, prevede misure in materia di preclusione, procedure concorsuali e garanzie volte a ridurre la durata delle procedure giudiziarie e semplificare il processo d'asta: - - Viene inserito un nuovo interesse di sicurezza sui beni mobili ("pegno mobiliare non possessorio"). Possibilità per le banche e altri istituti finanziari autorizzati ad accettare il trasferimento del titolo sopra definito patrimonio immobiliare in caso d’inadempienza ("patto marciano"). Creazione del Registro di sistema digitale di atti di preclusione e di insolvenza. Alcune modifiche alla legge fallimentare che consente incontri e audizioni dei creditori che si terranno tramite l’ausilio di strumenti elettronici. 2.7.4. Creazione AMC pubblica, il fondo Atlante Come avvenuto in altre realtà nazionali, anche l’Italia ha creato una propria AMC pubblica che si va ad aggiungere ad alcune realtà di origine privata. Atlante è un fondo che è stato costituito allo scopo di acquistare azioni delle banche che rimangono invendute sul mercato, l'acquisto di portafogli NPL o titoli subordinati emessi da cartolarizzazioni NPL. Il fondo dispone € 4,25 miliardi di capitale proprio versato da 67 istituzioni, con nessun investitore in possesso di più di una quota del 20%. Il fondo ha una durata di 5 anni con la possibilità di estensione a 8 anni. Il suo obiettivo di ritorno è circa il 6%. Questo schema, che ha guadagnato la benedizione della BCE, è uno strumento per fornire capitali a un costo moderato a breve termine e sostenere la vendita di portafogli NPL a prezzi più alti, per aiutare la stabilizzazione del sistema. Il suo obiettivo di rendimento permette di acquisire crediti in sofferenza ad un prezzo superiore rispetto agli altri operatori del mercato, consentendo alle banche di ridurre la loro immediata perdita in vendita. Le aspettative sono per un aumento del prezzo di vendita del 4% del GBV rispetto ad una vendita di mercato per gli investitori tradizionali di NPL. In combinazione con i GACS, potrebbe aiutare nella risoluzione di una notevole quantità di sofferenze. Il limite evidenziato dagli analisti per l'efficacia di Atlante, per far sì che abbia un impatto significativo sulla cessione delle sofferenze, sarà in gran parte le sue dimensioni (risorsa del patrimonio netto). Il suo obiettivo di ritorno è inferiore al rendimento richiesto dalla maggior parte degli investitori internazionali esistenti, per cui è probabile che siano capitalizzati solo dai partecipanti attuali del mercato italiano. Una potenziale preoccupazione espressa da alcuni analisti di mercato è che si possano indebolire quelle istituzioni che investono nel fondo Atlante, che a loro volta stanno aumentando la loro interconnessione con le istituzioni più deboli e le loro esposizioni NPE indirette. Questo aumenta la probabilità di guadagnare a un rendimento inferiore sul patrimonio investito contro altre opportunità di investimento di mercato, tra cui i nuovi prestiti. 79 Le domande che si pongono gli analisti sul fondo Atlante sono: Sarà un acceleratore di flussi di accordi o avrà un impatto marginale data la sua capitalizzazione limitata? Sarà controproducente per migliorare la situazione di alcune banche selezionate ma a costo di aumentare, direttamente o indirettamente, le esposizioni NPE di istituti bancari sani e aumentare dell'età di interconnessione? L’immagine che risulta da questo quadro appena presentato è l’inizio di un cambio di direzione. Questo dovrebbe realizzarsi grazie a un maggior supporto normativo, il quale dovrebbe dare la spinta all’inversione dei precedenti cicli di mercato Italiani di risoluzione dei crediti NPLs. Le pressioni sulle banche per ridurre le esposizioni a bilancio, implicano un ciclo di vendita NPL più completo, accelerando la riabilitazione del settore bancario con un conseguente miglioramento dell’economia reale. L’Italia con uno stock di NPE lordi di oltre € 340 miliardi, rimane uno dei più grandi mercati globali per gli asset non-performing. 80 3. Studio preliminare per lo sviluppo di un modello di valutazione del rischio di portafogli NPLs immobiliari “Analyses of the current global economic crisis have shown that unclear regulatory frameworks in the financial and real estate sectors were among its main causes. The crisis brought up a range of problems and demonstrated the urgent need for UNECE to respond by providing guidance and promoting sound real estate markets in the region”. “Le analisi dell'attuale crisi economica globale hanno dimostrato che quadri normativi non chiari nei settori finanziari e immobiliari, sono stati tra le sue cause principali. La crisi ha portato una serie di problemi e ha dimostrato la necessità urgente di UNECE di rispondere fornendo orientamenti e promuovendo mercati immobiliari affidabili nella regione”65 L’immobiliare si dimostra come settore fondamentale per le economie europee e mondiali, l’uso appropriato del finanziamento immobiliare è una forza trainante per la sostenibilità economica e la crescita, soprattutto per i paesi in fase di transizione. 66 Migliori norme per la valutazione del rischio di proprietà immobiliari collegate a dei prodotti finanziari faranno in modo di: Rafforzare il sistema creditizio; Fornire una migliore comprensione sui fattori alla base della crisi finanziaria globale; Contribuire ad evitare disastri simili in futuro; Accelerare l’uscita dalla crisi, ripristinando la fiducia del mercato. Lo United Nations Economic Commission for Europe UNECE tramite il lavoro del Working Party on Land Administration (WPLA), ha creato un elaborato dove vengono presentati dei modelli di rating, strutturati sulla base di quelli del sistema finanziario, per la valutazione critica di asset immobiliari utilizzati come garanzia per prodotti finanziari. Lo scopo conclusivo di questo elaborato di tesi, prendendo spunto dal lavoro appena presentato, è quello di strutturare un sistema di rating per la gestione finalizzata alla vendita, di portafogli immobiliari distressed. Come evidenziato nel paragrafo 2.4 sul Mercato NPL Italiano, a dicembre 2015 il volume di esposizioni lorde non-performing NPE ammontavano a € 341 miliardi, costituite per il 58% di NPL pari a quasi € 200 miliardi. Circa la metà del totale delle sofferenze lorde è rappresentato da prestiti garantiti da immobili, bloccati nei bilanci degli istituti di credito. I dati mostrano l’esigenza di un modello gestionale per portafogli immobiliari di questo tipo, al fine di ottimizzare le strategie in termini di tempo e forza lavoro, dando delle priorità, per effettuare il tanto ricercato write off di questi asset dai bilanci bancari. Prefazione report 2010, United Nations Economic Commission for Europe’s UNECE’s, Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and Guidance for the Development of a Country’s Real Estate Sector, UNECE REM, Maggio 2010. 66 Economic Commission for Europe, Committee on Housing and Land Management, Evaluation of real estate property and market risk for real estate backed financial products, settembre 2012. 65 81 Il modello di rating tramite dei valori omogenei predefiniti, si prefigge di dare una votazione complessiva su ogni singolo asset, evidenziando quali sono i prodotti positivi e che hanno un mercato. Questa metodologia dà la possibilità di un controllo diretto su portafogli NPL di grandi dimensioni, attraverso l’uso di parametri che organizzano dati appositamente selezionati. La maggior parte degli attuali studi sul rating si concentrano sull’emissione del credito o per investimenti. Per quanto riguarda le proprietà immobiliari gli obbiettivi sono l’analisi dei rischi degli investimenti e la valutazione economica in fase di studio di fattibilità. L’elaborato di tesi si prefigge di analizzare una specifica situazione, quale lo studio della gestione di portafogli distressed, che non producono reddito e che derivano da cattivi investimenti da parte degli istituti di credito. Pur non essendo una nuova linea di business la risoluzione di questi portafogli è un tema attuale e il modello di rating ipotizzato potrebbe essere un supporto diretto alla loro gestione. 3.1. Le diverse interpretazioni del concetto di rating I sistemi di rating dall’inizio del 20° secolo sono stati utilizzati per ottenere informazioni circa le capacità finanziarie di determinate società, oppure ai fini della valutazione del rischio. Il rating è un giudizio che viene espresso da un soggetto esterno e indipendente, l’agenzia di rating. Le due maggiori agenzie di rating al mondo sono le statunitensi Standard & Poor’s e Moody’s con sede a New York. Dal 1913, Moody's Rating ha fornito informazioni aventi ad oggetto il mercato obbligazionario degli Stati Uniti. Nel 1916, Standards and Poor’s ha costituito il primo "Standard Bureau" al fine di fornire il rating delle azioni societarie. Specialmente durante gli anni cinquanta e sessanta, una specifica cultura del rating si è sviluppata e si è diffusa negli Stati Uniti. Ai giorni d'oggi, S&P e Moody's da soli impiegano complessivamente circa 2.000 analisti in tutto il mondo. L’agenzia di rating valuta la solvibilità di un soggetto emittente obbligazioni; in altri termini attribuisce un giudizio circa la capacità dello stesso di generare le risorse necessarie a far fronte esattamente e tempestivamente agli impegni presi nei confronti dei creditori. Il giudizio è sottoposto a revisione periodica.67 Il rating è una procedura capace di illustrare una futura valutazione economica relativa ad un soggetto. Le procedure di rating interne agli istituti bancari, di contro, hanno l'obiettivo di fornire una rapida supervisione ai finanziatori per mezzo di flussi informativi standardizzati. Come conseguenza dei requisiti imposti dagli accordi di Basilea i sistemi di rating bancari interni ed esterni svolgono un ruolo centrale nella Vigilanza bancaria. A causa della determinazione del capitale minimo per le banche, i sistemi di rating hanno accresciuto in modo significativo la loro importanza anche in Europa, benché con un ritardo di circa 40 anni. Più di recente, i sistemi di rating si sono sparsi anche ad altri settori come quello del mercato immobiliare il quale possiede caratteristiche distinte che lo differenziano dai mercati dei capitali scambiati in azioni e obbligazioni. 67 Borsa Italiana, Un giudizio sulle capacità di una società di pagare o meno i propri debiti, marzo 2007. http://www.borsaitaliana.it/notizie/sotto-la-lente/rating.htm 82 Figura 35. Affidabilità finanziaria sul lungo periodo e a breve termine; Fonte: Standard & Poors, 2012. Attualmente esistono in commercio diversi sistemi di gestione del rischio di mercato per le proprietà, i quali sono basati sulla moderna teoria di portafoglio, in parte sviluppati per investitori istituzionali. Il principio alla base di questi modelli è la diversificazione del rischio con l’esposizione a diverse classi di attività e location, al fine di evitare la concentrazione del rischio all’interno del portafoglio aumentando la varianza. I sistemi di rating sviluppati per le istituzioni finanziarie utilizzano lo stesso principio nella costruzione dei loro portafogli. Le banche che si sono mostrate più pronte a queste esigenze sono quelle Tedesche, Austriache e Svizzere le quali hanno sviluppato sistemi per soddisfare i requisiti imposti dall’istituzione degli accordi di Basile II. Questi sistemi risultano di utilizzo interno e quindi non disponibili pubblicamente, mentre alcune società di consulenza in Germania offrono sistemi di rating del mercato immobiliare PMRS di gestione del rischio. Un esempio di Property Market Rating System proviene dall’European Group of Valuers’ Associations TEGoVa che nel 2003 ha pubblicato l’”European Property and Market Rating: A Valuer’s Guide” che delinea un sistema per la valutazione della qualità degli immobili e per l’analisi dei rischi connessi. Anche a livello italiano possono essere citati dei modelli di rating immobiliari, tra i quali il modello RER del Prof. Claudio Cacciamani che individua adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e l’attribuzione di un rating agli investimenti del settore. L’altro esempio è la metodologia BRaVe che studia la valutazione complessiva delle prestazioni di un edificio. Il lab. GestiTec del Politecnico di Milano ha creato questo sistema di rating per individuare con precisione la qualità degli edifici, quindi da un punto di vista tecnico. Il Politecnico di Milano con il modello BRaVe ha attuato anche una cooperazione con il TRIRIGA ideato da IBM, strumento del comparto IWMS Integrated Workplace Management System, al fine di governare l’intero ciclo di vita dell’edificio. 83 3.2. Modello di rating nella gestione di portafogli NPL immobiliari Il sistema di rating PaM verrà preso come base di lavoro, per poi essere modificato in alcune delle sue parti. Il modello di rating ideato servirà per la gestione specifica di portafogli distressed bancari, al fine di valutare le qualità dei beni immobiliari, identificando i loro rischi e opportunità intrinsechi. Il modello PaM di TEGoVa consente una valutazione del rischio standardizzato e obbiettivo per le singole proprietà, e una valutazione complessiva dei portafogli immobiliari. Il modello si presta per la categoria degli investitori immobiliari che richiedono nei propri portafogli un alto livello di precisione e di trasparenza dei rischi, al fine di possibili cartolarizzazioni e analisi d’investimento. Il PaM è interessante anche per gli istituti di credito nelle decisioni di prestito per transazioni immobiliari. Il PaM comprende nella sua valutazione quattro elementi principali, ovvero la qualità del bene, la stabilità del valore, la liquidità e commerciabilità a medio termine di qualsiasi proprietà. Figura 36. Classi modello PaM; Fonte: TEGoVa 2008. Il PaM che è stato ideato per essere uno strumento di supporto negli investimenti immobiliari, verrà modificato invertendo la sua funzione originale. Prendendo spunto dal PaM si andrà a strutturare un sistema che sarà di supporto agli istituti finanziari nella gestione dei portafogli distressed immobiliari. Il nuovo modello indirizzerà gli sforzi economici e la forza lavoro, per la vendita di asset immobiliari al fine di attuare il tanto ricercato disinvestimento di capitali bloccati. Il modello di rating ha lo scopo di integrarsi in modo flessibile con le complicate strategie dei gruppi bancari, monitorando al meglio i rischi per il successo sia di singole vendite che di grandi cartolarizzazioni. La necessità di vendere gli asset immobiliari distressed, impone un’analisi dei rischi che dia una risposta nel modo più vicino possibile alle dinamiche del mercato attuale. 84 Il modello che si è cercato di creare in modo critico deve essere in grado di: Gestire una grande quantità di asset immobiliari, quali sono costituiti i portafogli distressed bancari; Definire in modo chiaro classi, cluster e criteri per filtrare tutte le informazioni e capire cosa analizzare in concreto; Gestire e controllare un elevato numero di dati; Gestire in modo complessivo l’intero portafoglio e quindi in modo standardizzato; Gestire la valutazione del singolo bene, adattandosi alle sue caratteristiche specifiche; Definire i rischi connessi sulle unità immobiliari con le varie prospettive; Individuare le variabili che consentono l’attribuzione del relativo rating, così da definire il grado di rischio; Definire i prodotti positivi che hanno un mercato. 3.3. Modello di valutazione e misurazione del rischio nel sistema di rating Nel sistema di valutazione del rating si impiega una scala che prende spunto dai modelli utilizzati dalle agenzie di rating e dalle scale di valutazione interne delle banche. Nella tabella X sono mostrati i livelli di rischio equivalenti tra i classici sistemi di rating finanziari come Moody’s e Standard & Poor’s, i sistemi di rating bancari interni; infine è presente anche il rating per l’analisi dei portafogli distressed, dove come base è stato utilizzato quello derivato dal PaM. Quello che si nota dalla tabella è la suddivisione omogenea della scala di classificazione. Moody's Aaa to Aa3 A1 to A3 Baa1 to Baa2 Ba2 to Ba3 B1 B2 B3 to Caa Ca to C S&P AAA to AA A+ to A- BBB+ to BBB BBB- to BB+ B+ B B- to CCC+ CCC to D Esempio rating bancario interno Excellent Very good Good Above average Average Below Poor/special average mention Sistema rating PaM modificato 1 2 Excellent Very good 3 Good 4 Slightly above average 5 Average 6 Slightly below average 7 Mediocre Very poor/ substandard 8 Poor Doubtful Loss 9 10 Very poor Unsellable Tabella 5. Comparazione scale di rating; Fonte: elaborazione personale. La scala di valutazione è impostata su 10 livelli, con 1 che rappresenta un voto eccellente, 5 nella media e 10 un voto disastroso. Per la valutazione degli asset distressed l’unico cambiamento che è stato fatto nella scala di rating è il voto 10 “Disastrous” sostituito con la definizione “Unsellable”. Un rating “pessimo” quindi 10, nella valutazione di asset immobiliari distressed viene emesso solo quando c’è l’impossibilità a vendere l’immobile per motivi ad esempio normativi o burocratici. Per questa categoria è stata inserita un’apposita classe di criteri che verifichi in modo specifico la vendibilità oppure l’invendibilità di un’unità immobiliare. Dati questi 85 parametro il rating 5 definisce la metà della scala di valutazione, quindi un punteggio inferiore a 5 rappresenta opportunità, mentre un punteggio superiore a 5 rappresenta rischi nella gestione finalizzata alla vendita degli asset. Tabella 6. Scale di valutazione rating portafoglio distressed; Fonte: elaborazione personale. Il primo livello, come impostato nel modello PaM per definire la valutazione del portfolio immobiliare di distressed assets posseduto dalla banca, bisogna fare una distinzione sulla destinazione d’uso, tra diversi tipi di proprietà: Immobili residenziali; Immobili commerciali; Immobili per uffici; Immobili produttivi, distribuzione e magazzini; Alcune tipologie di proprietà non erano incluse nel sistema PaM quindi per rendere più completa l’analisi sono state aggiunte altre tipologie di immobili. La selezione delle categorie non è stata casuale, ma perché i seguenti tipi di proprietà sono stati riscontrati in modo consistente in portafogli Npl: Immobili ricettivi turistici; Immobili ad uso misto (mixed-use); Special asset quali cinema, healthcare, RSA, spa, etc. Sviluppi immobiliari. Il secondo livello, nella valutazione delle proprietà e quindi nell’identificazione dei rischi, sono l’analisi delle caratteristiche che influenzano l’intrinseca qualità dei singoli asset immobiliari. Le valutazioni degli asset distressed nelle classi di criteri avranno dei punti in comune e delle peculiarità rispetto ad asset immobiliari visti come investimento. L’impostazione dell’analisi della classe degli scenari di mercato e localizzazione per gli immobili distressed è identica all’analisi di un qualsiasi altro tipo 86 d’investimento, siccome il contesto in cui viene inserito l’NPL è identico. La questione cambia per le qualità immobiliari e per i flussi di cassa, dato che si tratta d’immobili principalmente sfitti e derivanti da fallimenti. I rating sono determinati in base a rilevazioni di esperti, e si suddividono nelle seguenti quattro classi: - Scenari di mercato, si riferisce a un contesto macroeconomico e ambientale che considera fattori naturali, il grado di sviluppo regionale, la pianificazione urbana, l’attrattività della città, i potenziali investimenti, lo sviluppo sociodemografico, la condizione politica, la direzione del settore immobiliare e la domanda e offerta dei segmenti di mercato. Viene inclusa un’analisi delle potenzialità e delle dinamiche dei mercati di riferimento, secondo la previsione dei futuri scenari di commerciabilità del bene immobile in questione, con una stima del tasso di crescita potenziale del reddito e del valore della proprietà. L’analisi è impostata nel breve, medio, lungo periodo sia a livello nazionale/regionale che locale. Dato che vengono considerati fattori macro socio-economici, le condizioni di mercato delle diverse città variano leggermente. Questo vale anche per le distinte classi di proprietà dove gli indicatori di base coinvolti in questa voce non sono troppo differenziati. - Localizzazione, questi criteri sono determinati per la rispettiva classe di proprietà. L’analisi per completezza si suddivide per posizioni macro e micro. La localizzazione macro di una proprietà considera la più grande zona in cui si trova l’appezzamento di terreno, mentre per la posizione micro le immediate vicinanze ad esso. Vengono considerate le qualità dei servizi come le caratteristiche dei mezzi di trasporto, le infrastrutture locali e la struttura delle proprietà circostanti. La localizzazione vicino ad un’autostrada è valutata negativamente per proprietà residenziali a causa dell’inquinamento acustico, mentre per gli uffici, sarà valutato in modo neutro, nonostante l’esposizione al rumore si riduce il costo per raggiungere l’area per i lavoratori. In alcune situazioni questa condizione può essere valutata molto positivamente per proprietà di produzione e stoccaggio, l’elevato collegamento alle strade esterne facilita il trasporto di prodotti e materiali. Un altro esempio è che il sottosviluppo di servizi e strutture per l’istruzione sono fattori molto negativi per le proprietà residenziali, mentre non sono un fattore importante per la localizzazione di edifici per uffici e siti produttivi. Per le proprietà commerciali, il fattore localizzativo più importante è in larga misura la prosperità, che è completamente discriminante da altre classi di proprietà. - Qualità immobiliare, nei suoi vantaggi e svantaggi, come nel criterio di localizzazione, le caratteristiche dell’immobile sono centrali per capire quali saranno i futuri utenti delle proprietà e chi effettuerà le transazioni. La qualità immobiliare consiste nella descrizione della proprietà con un’analisi edificio delle sue caratteristiche fisiche, che non coprono solo caratteristiche tecniche quali la qualità costruttiva, l’allestimento impiantistico, condizioni strutturali, ma anche il costo efficacia, l’architettura e la sostenibilità ecologica del bene. Le 87 caratteristiche fisiche sono state selezionate sulla base degli studi del laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano, con il lavoro “BRaVe - Building Rating Value”, dove si analizzano ed esaminano i singoli criteri delle proprietà. Le tipologie di edifici non sono uniche e di conseguenza le caratteristiche intrinseche di ognuno di esse. Questo fattore non risulta essere un beneficio per la trasparenza e accettazione del sistema di rating. - Qualità dei flussi di cassa, siccome per oggetto non si hanno immobili a reddito ma si considerano situazioni di vacancy, in questa sezione non si valuta la situazione attuale ma la capacità futura dell’immobile di generare reddito. Nel caso di investitori immobiliari la proprietà viene valutata in termini di ritorni, oppure nei flussi di cassa attesi, i quali giocano un ruolo centrale per l’investimento. Il settore immobiliare a differenza del mercato dei titoli finanziari, solitamente non ha obbiettivi di vendita a breve termine ma il possesso a lungo termine. Il flusso di cassa sostenibile per una proprietà gioca un ruolo decisivo per le sue prospettive di vendita, al momento della valutazione vengono fatte previsioni su costi e ricavi operativi nel breve/medio termine. Il profitto definito come la differenza tra entrate e spese, viene utilizzato per il rimborso del debito, gli investimenti o il pagamento dei dividendi. Le entrate vengono calcolate tramite analisi di mercato stabilendo il valore del reddito relativo, mentre le spese sono in funzione dei costi connessi con la proprietà, che comprendono spese di gestione, imposte, costi di manutenzione e riparazione e in alcuni casi accantonamenti per costi di modernizzazione. Come anticipato in precedenza, rispetto ad una classica analisi per un investimento immobiliare, non vengono considerate le analisi degli inquilini, la condizione dei contratti di locazione e periodi di vacancy, siccome ci troviamo a trattare asset distressed. In aggiunta a queste quattro classi già presenti nel sistema di TEGoVa viene considerata una quinta classe relativa alle difformità edilizie catastali. La valutazione di questa classe da come responso la vendibilità oppure l’invendibilità dell’immobile. L’aggiunta di questo criterio è indispensabile per la gestione di un portafoglio formato da distressed asset immobiliari, dove la funzione principale e la vendita e non la creazione di valore dalla sua gestione. - Vendibilità o invendibilità immobiliare, dipende principalmente da difformità edilizie e catastali. Per questi scenari si aprono due strade, in Italia i beni immobili sono classificati con le categorie catastali, che servono per determinare la rendita. Negli immobili delle categorie C e D la rendita viene calcolata in base ai m2 e m3, per questo motivo le difformità che si rilevano all’interno di queste categorie di immobili non sono rilevanti ne precludono la vendita. Gli immobili che rientrano nelle categorie C e D sono i seguenti: 88 Gruppo C C/1 C/2 C/3 C/4 C/5 C/6 C/7 Negozi e botteghe Magazzinie locali di deposito Laboratori per arti e mestieri Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine lucro) Tettoie chiuse od aperte Tabella 7. Tabella delle categorie catastali, gruppo C. Gruppo D D/1 D/2 D/3 D/4 D/5 D/6 Opifici Alberghi e pensioni (con fine di lucro) Teatri, cinematografi, sale per concerti spettacoli e simili (con fine di lucro) Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) Istituti di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) Fabbricati costruiti o adattati perle speciali esigenze di un'attività industirale D/7 e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale D/8 e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi ddel suolo, ponti privati soggetti D/9 a pedaggio D/10 Fabbricati per funzioni produttivie connesse alle attività agricole Tabella 8. Tabella delle categorie catastali, gruppo D. Negli immobili delle categorie catastali A e B la rendita viene calcolata in base ai vani, quindi una difformità in aumento oppure in diminuzione di vani non permetterebbe di effettuare la vendita. Gli immobili che rientrano nelle categorie A e B sono i seguenti: Gruppo A A/1 A/2 A/3 A/4 A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 A/10 A/11 Abitazioni di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazioni in villini Abitazioni in ville Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici Uffici e studi privati Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Tabella 9. Tabella delle categorie catastali, gruppo A. 89 Gruppo B B/1 B/2 B/3 B/4 B/5 B/6 B/7 B/8 Colleggi e convitti, educanti; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme; Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro) Prigioni e riformatori Uffici pubblici Scuole e laboratori scientifici Biblioteche, pinacotehe, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto Magazzini sotterranei per depositi di derrate Tabella 10. Tabella delle categorie catastali, gruppo B. L’importanza dell’inserimento di questa classe “Difformità edilizie e catastali” all’interno del modello è evidente, dato che determina la vendibilità o invendibilità degli asset presenti in un portafoglio. In questa classe si evidenzia il differente approccio del modello ipotizzato in questo elaborato di tesi, rispetto al modello di TEGoVa. Il nuovo modello di rating è impostato espressamente per la gestione di portafogli distressed. Gli immobili che sono presenti in questo genere di portafogli provengono da situazioni imprenditoriali fallimentari, dove gli istituti di credito non erano i diretti gestori di questo tipo di asset. Negli immobili si possono riscontrare difformità edilizie e catastali, ovvero situazioni di abuso edilizio, dove per poter effettuare una vendita si deve prima attuare una regolarizzazione. Appena un istituto di credito reimpossessa un immobile proveniente da un fallimento, deve effettuare una Due diligence tecnica per vedere i difetti e le irregolarità presenti. La Due diligence tecnica ha lo scopo di verificare la conformità dell’immobile alla normativa italiana, per confermare la sua trasferibilità, ma anche accertare lo stato manutentivo per verificare l’esistenza di costi manutentivi straordinari. Irregolarità edilizie oppure urbanistiche, riscontrate nelle strutture o componenti edilizie possono impattare sul valore dell’immobile e sui costi dei lavori di ripristino. 90 3.4. Identificazione sotto-criteri Le classi di criteri si suddividono più dettagliatamente in molteplici sotto-criteri, che hanno a loro volta ciascuno una diversa importanza, a seconda della loro influenza sulle prospettive di vendita nel medio-termine del bene immobiliare sul mercato. 3.4.1. Ponderazione Per ogni sotto-criterio, grazie ad esempi concreti e rilevazioni eseguite da esperti, viene fissata una percentuale d’importanza per i fini di vendita a medio termine. Il peso di un sotto-criterio viene visualizzato nei criteri delle classi di pertinenza, e anche il peso della sua quota nella valutazione complessiva. La ponderazione dei sotto-criteri varia anche per ogni tipo di proprietà, quindi ci saranno indici diversi per il residenziale, commerciale, uffici, ricettivi turistici, produttivi/distribuzione/ magazzini e immobili ad uso misto. (specificato in tabella) Quanto più il voto di un sotto-criterio diverge dalla media, l’impatto del cambiamento sarà più significativo sul risultato della valutazione dell’intera classe di criteri. Questa correlazione si riflette su alcuni fattori di rettifica al momento di una seconda ponderazione dalla quale dipende il risultato finale del rating. Il risultato finale è una regolazione dinamica delle proporzioni percentuali di ponderazione tra le classi di criteri. Questa seconda ponderazione non è necessaria per il rating di mercato (nazionale ed internazionale). Le differenze d’impatto a seconda del peso di ciascuna qualità sono già contenute in uno specifico strumento di previsione. Un punteggio pessimo “very poor” se incluso nel risultato con il suo peso contro il peso degli altri sotto-criteri, non rifletterebbe il mercato reale. Un rating pessimo influenzerà il rating finale dell’intera classe di riferimento. Un rating di 9 per un sotto-criterio, significa che l’immobile non rispetta le aspettative della parte acquirente sotto l’aspetto qualitativo e in termini normativi con conseguenti pesanti ripercussioni sul prezzo di vendita, questo darà come risultato un rating 9 per l'intera classe. La situazione peggiore nel rating è una valutazione 10 che sancisce la non commerciabilità dell’intero immobile, e quindi l’impossibilità a rimuoverlo dai bilanci bancari. 3.4.2. Standard misurazione sotto-criteri soggettivi e oggettivi All’interno del rating sono presenti sia sotto-criteri oggettivamente misurabili, come il prezzo di mercato o l’efficienza degli spazi, che sotto-criteri soggettivi, come la qualità architettonica o l’area di costruzione. Per il funzionamento del sistema di rating è importante che i periti della proprietà condividano un sistema di valutazione armonizzato a livello nazionale, che riguardi in particolare il sistema di rating dei sottocriteri soggettivi. Per quanto riguarda i sotto-criteri misurabili, più facili da classificare, è sufficiente una base comparativa standardizzata. Al fine di ottenere l'armonizzazione, i regolamenti di misura devono essere definiti per ciascuno dei sottocriteri, differenziati per tipo di proprietà. Questi standard determinano il grado di conformità dei criteri per la proprietà in questione, rappresentando la media del 91 mercato di riferimento. Quando questa media non sarà raggiunta oppure superata, si potrà vedere l’effetto che si avrà sulle prospettive di vendita a medio termine. Alla conclusione del rating si dovranno avere dei risultati utilizzabili per il mercato. 3.4.3. Esempio standard di misurazione Viene presentato un esempio di modello di misurazione con riferimento ad un palazzo uffici facendo riferimento al sotto-criterio della "qualità delle infrastrutture”. Definizione generale del livello medio di rating "5": Le infrastrutture di trasporto corrispondo alle tipiche esigenze per dei palazzi uffici in questo luogo. Rating 1-2 - Collegamento diretto con i mezzi pubblici di trasporto vicino all'edificio; - Eccellente accessibilità con l’automobile; - Numero di parcheggi sufficiente. Rating 3-4 - Mezzi pubblici raggiungibili a piedi o nelle vicinanze; - Facile accessibilità con l’automobile; - Numero di posti auto appena sufficiente. Rating 5 - Mezzi pubblici raggiungibili a piedi dall'edificio, - Accesso nella media con l’automobile; - Numero di posti auto nella media; - Mezzi di trasposto nazionali possono essere raggiunti in un ragionevole arco di tempo. Rating 6-7 - Accessibilità limitata con i mezzi pubblici; - Bassa accessibilità con l’automobile, per esempio causa frequenti ingorghi; - Numero di parcheggi insufficiente; Rating 8-9 - Non ci sono mezzi pubblici raggiungibili a piedi. - Scarsa accessibilità con l’automobile dovuta al traffico; - Difficile trovare un posto auto. Rating 10 - Questo voto rappresenta un’impossibilità a vedere l’immobile, quindi dove sono presenti difformità edilizio o urbanistiche. 92 Di seguito verranno presentati nel dettaglio i sotto-criteri specificando quelli derivati dal sistema PaM e quelli aggiuntivi che si prestano per la valutazione critica di immobili distressed. 3.4.4. Scenari di mercato 1. Criterio scenari di mercato Ponderazione Sotto- Nazionale/ Classe di criteri Regionale criteri 1 Sotto-criteri 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 Nazionale Fattori naturali Sviluppo socio-demografico Sviluppo economico complessivo e attrattività internazionale Condizione politica, legale, fiscale e condizione monetaria Mercato immobiliare: (vendita al dettaglio), (residenziale), 1.1.5 offici & (magazzini, distribuzione e produzione) 1.2 Regionale 1.2.1 Fattori naturali 1.2.2 Sviluppo socio-demografico 1.2.3 Situazione economica e attrattività Mercato immobiliare: (vendita al dettaglio), (residenziale), 1.2.4 offici & (magazzini, distribuzione e produzione) 1.2.4.1 Istituzione grandi infrastrutture e servizi Risultato rating scenari di mercato 5% 20% 20% 15% 30% 40% 5% 25% 25% 20% 70% 45% 100% La valutazione del contesto di mercato deve essere basata su fonti statistiche disponibili al pubblico, comparabili e analizzabili con software appropriati. L’analisi è comprensiva del rischio paese per fornire comparabilità internazionale. Nella sezione regionale si va a considerare eventuali rischi dovuti alla possibile istituzione di infrastrutture o servizi che hanno un forte impatto sulla qualità ambientale e sulle dinamiche di mercato; Questo punto viene considerato sia da un lato positivo che negativo. Nella suddivisione nazionale e regionale sono considerate: - Fattori naturali, diventano direttamente rilevanti in termini di costi per il proprietario di un immobile in tempi di calamità naturali. Ad esempio, inondazioni, tifoni oppure come il recente terremoto avvenuto in centro Italia. Questi fattori ambientali possono influenzare e caratterizzare l’immagine di una regione così fortemente che questo si traduce in maggiorazioni o riduzioni del prezzo per la proprietà nella zona corrispondente. Questo criterio comprende sia catastrofi naturali che l'inquinamento ambientale. La rilevanza di questo indicatore per il rating della proprietà è evidente. - Fattori socio-demografici, vengono visualizzati per mezzo di indicatori sullo sviluppo della popolazione. Il potere d'acquisto, la condizione di occupazione, il tasso di crescita della popolazione, il reddito disponibile pro capite e il tasso di disoccupazione. I livelli di popolazione e le condizioni di lavoro sono più forti nei quartieri con una buona condizione economica, in generale rendendo la media del prezzo degli immobili più alto. 93 - Fattori macroeconomici; L’evoluzione della condizione sociale è strettamente correlata ai livelli di sviluppo macroeconomici e con la stabilità complessiva dell’economia regionale. Gli sviluppi futuri e l’ambiente economico sono fattori importanti per l’attrazione di investimenti stranieri. La stabilità economica e lo sviluppo futuro sono misurati principalmente dal tasso di crescita del PIL. Questo ha delle ripercussioni sul reddito degli abitanti ovvero nei tassi di occupazione, nelle necessità dirette dei cittadini e nella domanda di capitale, tutti aspetti che vanno ad influenza il mercato real estate. - Condizione politica, assieme alle condizioni legali e fiscali sono fattori importantissimi nell’analisi dei mercati immobiliari. Questi fattori rappresentano in modo sostanziale il contesto istituzionale di alcune regioni. Le norme politiche primarie sul patrimonio immobiliare e le variabili finanziarie quali gli interessi previsti dalla banca centrale, a livello nazionale sono uniformi. Quindi si andrà a considerare le norme specifiche per la zona considerata, come le politiche di sviluppo regionale, la politica del territorio e le esenzioni fiscali. Gli indicatori chiave saranno le normative fiscali, le concessioni sul terreno, i regolamenti sulla funzione urbana e i limiti per i trasferimenti immobiliari. - Segmento di mercato; Al fine della valutazione del mercato delle proprietà, non sono solo identificati le forze motrici economiche e le condizioni generali ma anche i singoli mercati immobiliari. La stima è fatta per mezzo di indicatori in relazione agli affitti, l’andamento dei prezzi, e i problemi del mercato con ad esempio i tassi di vacancy. - Istituzione grandi infrastrutture e servizi, viene inserita questa voce come sotto categoria del segmento di mercato, la quale considera l’impatto positivo o negativo per l’inserimento nell’area dell’immobile di un’infrastruttura di una certa rilevanza regionale oppure nazionale. Il suo grado di ponderazione è condiviso con il segmento di mercato. 94 3.4.5. Localizzazione 2. Criterio localizzazione Ponderazione Classe di Sotto-criteri criteri 2 Sotto-criteri Indoneità della posizione per il tipo di proprietà e destinazione occupanti 2.2 Immagine del quartiere e della posizione 2.3 Qualità delle infrastrutture di trasporto del lotto e quartiere 2.4 Qualità servizi del lotto e quartiere per destinazione d'uso 2.5 Qualità ambientale Risultato rating localizzazione 2.1 30% 20% 15% 15% 20% 100% 30% Questa classe di criteri è uno standard nella valutazione di asset immobiliari, quindi viene utilizzata in modo pressoché identico dal PaM o da qualsiasi altro tipo di analisi immobiliare. Vengono elencate ad esempio le qualità dei servizi, delle infrastrutture e dei trasporti, dando un’immagine dei servizi presenti nell’area. Viene considerato il rango della città in cui l’immobile è ubicato, la posizione dello stesso all’interno del contesto urbano e le caratteristiche intrinseche del mercato immobiliare della zona. - Idoneità della posizione, influenza qualsiasi tipo di proprietà. La valutazione della posizione dell’area, l'idoneità per il tipo di proprietà e la destinazione dei suoi probabili occupanti dovrebbero essere presi in piena considerazione. Molto semplicemente si valuta, se gli edifici circostanti il lotto siano in grado di soddisfare le aspettative e le esigenze degli utenti. - Trasporti e infrastrutture, sono da sempre un importante criterio di selezione per l’acquisto degli immobili. I sistemi di trasporto comprendono quelli pubblici tra cui strade, metropolitane, ferrovie, aeroporti e porti. Come anticipato precedentemente le modalità di analisi e le procedure di valutazione di queste infrastrutture, dipendono dal tipo di proprietà in questione. - Qualità dei servizi locali, sono da considerare per la vita giornaliera, quindi di grande importanza per le proprietà residenziali e uffici mentre poco significative per proprietà produttive. Questo criterio è composto dall’analisi dei servizi presenti nell’area, quindi si andrà a considerare ad esempio i servizi della municipalità, i negozi per le necessità quotidiane, i centri commerciali, ristoranti, strutture per il tempo libero e culturali, fornitura di servizi (banche, poste, etc.) e strutture educative (asili, scuole, università etc.). - Qualità ambientale; influenze ambientali negative oppure la sicurezza carente di un luogo, hanno da sempre un effetto negativo sulla vendita e la locazione di un immobile. La qualità ambientale dell’area va a considerare il grado di inquinamento dell’aria, acustico, dell’acqua, etc.; mentre per quanto riguarda la sicurezza si andranno a valutare gli indici di criminalità etc. 95 3.4.6. Qualità immobiliare 3. Criterio qualità immobiliare Ponderazione Classe di Sotto-criteri criteri 3 20% 2,12% 2,8% 2,0% 3,6% 1,6% 2,4% 1,6% 1,8% 1,2% 1,0% 20% 1,8% 0,4% 0,2% 10% Sotto-criteri 3.1 Architettura / Tipo di costruzione 3.1.1 Involucro edilizio 3.1.2 Isolamento acustico interno 3.1.3 Efficienza energetica 3.1.4 Riscaldamento e climatizzazione 3.1.5 Illuminazione 3.1.6 Uso ed efficienza delle superfici 3.1.7 Sistemi di sicurezza e speciali 3.1.8 Gestione 3.1.9 Sistemi di comunicazione e cablaggio 3.1.10 Qualità delle finiture interne 3.1.11 Servizi esterni 3.1.12 Impianti di sollevamento 3.1.13 Uso e trattamento acqua 3.1.14 Certificazioni 3.2 Fungibilità 3.3 Condizione strutturale 3.3.1 Stato di manutenzione 3.4 Situazione urbanistica del lotto 3.4.1 Situazione dell'area 3.5 Sostenibilità ecologica 3.6 Redditività del tipo di costruzione Risultato rating qualità immobiliare - 15% 25% 10% 20% 100% Architettura e tipo di costruzione, questo criterio va a considerare la qualità strutturale, i materiali da costruzione, il layout e la progettazione architettonica. Queste caratteristiche possono variare notevolmente nei diversi edifici. L'età e le condizioni di manutenzione e riparazione della costruzione influenzano immediatamente la qualità strutturale. La progettazione architettonica di una proprietà forma il suo prezzo e quindi è un indicatore della qualità nelle prospettive di vendita. Ai fini del rating questo criterio, considera se il design e il layout sono adeguati per l'uso, se la progettazione degli edifici è accettabile nel lungo periodo, se i materiali da costruzione e le misure di conservazione (calore o di isolamento, misure impermeabili, etc.) sono in accordo con gli standard prescritti. Questa classe viene dettagliata nello specifico, prendendo spunto dagli elementi ipotizzati nel Building rating Value BRaVe di ABI in collaborazione con il laboratorio GestiTec del Politecnico di Milano, dove per la qualità degli edifici intesi come “sistemi integrati” si fa riferimento a: 1. Involucro edilizio; 2. Isolamento acustico interno; 3. Efficienza energetica; 4. Riscaldamento e climatizzazione; 5. Illuminazione; 6. Uso ed efficienza delle superfici; 7. Sistemi di sicurezza e speciali; 96 8. Gestione; 9. Sistemi di comunicazione e cablaggio; 10. Qualità delle finiture interne; 11. Servizi esterni; 12. Impianti di sollevamento; 13. Uso e trattamento acqua; 14. Certificazioni;68 Figura 37. BRaVe Building Rating Value; Fonte: GestiTec, dip. ABC Politecnico di Milano,2008. Risulta molto importante la questione delle certificazioni, l’assenza di queste potrebbe non far rispettare le aspettative della parte acquirente sotto l’aspetto qualitativo. Questa mancanza per la parte venditrice ovvero la banca, è un punto a sfavore per le trattative di vendita con il possibile acquirente il quale può rivalersi e giocare sul prezzo. Bisogna specificare che l’assenza di queste certificazione non pregiudica l’impossibilità di vendita in senso stretto, ma va ad impattare l’intera classe della qualità immobiliare con una votazione “very poor” ovvero 9. Alcuni esempi certificazioni sono: - Certificato agibilità; - Autorizzazioni sovracomunali; - Certificato prevenzione incendi; - Certificato di agibilità; - Autorizzazioni sanitarie; - Licenze commerciali; - Dichiarazione conformità impianti; - Autorizzazioni ministero beni culturali; La presenza di tutta questa serie di certificazioni può essere fatta tramite una Due diligenze tecnica, indispensabile per capire di cosa si è in possesso nel portafoglio. 68 BRaVe Building Rating Value by Gesti.Tec, dip. ABC, Politecnico di Milano, maggio 2009. http://www.gestitec.polimi.it/it/iniziative/b-ra-ve-c-building-rating-value-c 97 Oltre alle opzioni previste nel BRaVe si aggiungono altre componenti nel rating delle caratteristiche della proprietà: - Fungibilità (fit out), è un fattore importante per le proprietà residenziali e negli edifici per uffici, nella stessa misura delle caratteristiche strutturali e tecnologiche. Insieme con lo sviluppo dell’Hi-Tech, disposizioni intelligenti vengono applicate estensivamente negli edifici. L'efficienza dei costi e gli effetti di protezione ambientale diventano criteri essenziali quando si pensa di acquistare oppure affittare un immobile per fini abitativi o di lavoro. Per gli appartamenti, il pavimento e l'orientamento sono i fattori più decisivi nei criteri delle caratteristiche fisiche. L'altezza libera dei vani negli immobili commerciali costituisce l’atmosfera ideale per lo shopping, mentre le decorazioni degli interni ha un impatto sull’immagine e il prezzo dell’oggetto. - Condizione strutturale, comprensiva della solidità al rischio sismico (analisi di vulnerabilità sismica con considerazione di eventuali criticità riguardanti regolamenti tecnici); - Stato di manutenzione; Può definirsi una sotto categoria delle condizioni strutturali e riguarda caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tra cui l'analisi dello stato di conservazione e manutenzione dell'edificio. Il suo grado di ponderazione è condiviso con la condizione strutturale. - Situazione urbanistica, l'uso corrente della proprietà e i sui potenziali usi alternativi sulla base della normativa di riferimento (come ad esempio un piano generale di sviluppo urbano) e della possibile evoluzione delle leggi urbanistiche e di costruzione, con sensibilità e analisi dei rischi; - Situazione dell’area, questo punto include la forma del terreno, il rapporto della trama, i parcheggi presenti etc. Una valutazione critica dovrebbe essere posta sulla misura dell'efficienza nell'utilizzo della trama. Questo sotto criterio fa parte della categoria della situazione urbanistica e quindi il suo grado di ponderazione è condiviso con esso. - Sostenibilità ecologica; questa parte considera tutte quelle pratiche che rendono l’immobile il meno dannoso per l’ambiente, quindi in termini di prodotti utilizzati e di rispetto delle normative specifiche. - Redditività del tipo di costruzione, si considerano anche aspetti durevoli a lungo termine del settore immobiliare, tra cui aumento di valore e fattori di diminuzione. Questo include, per esempio, il monitoraggio costante della pertinenza tecnologia di un edificio, in caso di futuri cambiamenti delle normative ambientali e altro. 98 3.4.7. Qualità dei flussi di cassa 4. Criterio qualità flussi di cassa Sotto-criteri 4.1 Potenziale canone affitto/valore 4.2 Spese di gestione recuperabili e non recuperabili 4.3 Fruibilità da parte di terze parti 4.4 Situazione vacancy 4.5 Situazione locatario/occupante 4.6 Prospettiva chiusure contratti Risultato rating qualità del flusso di cassa della proprietà Ponderazione Classe di Sotto-criteri criteri 4 60% 20% 20% 30% 100% La qualità dei flussi di cassa nel PaM viene impostata dal lato dell’investitore, quindi questa classe di qualità così impostata non funzionerebbe per la definizione dei rischi per degli asset immobiliari NPL sfitti. La valutazione è stata reimpostata, quindi parte dei sotto-criteri sono stati modificati per adattarsi alla situazione degli immobili distressed, mentre altri sotto-criteri sono stati rimossi perché incompatibili con questo tipo di analisi. - Potenziale canone affitto/valore, per gli investitori immobiliari la valutazione delle proprietà in termini di ritorni di denaro gioca un ruolo centrale. Un flusso di cassa sostenibile di una proprietà nel lungo termine è di vitale importanza per attuare un acquisto. In questo caso non si può proporre una situazione consolidata quindi con dei tenants già presenti nell’immobile, ma bisognerà fare degli studi di mercato e definire i possibili livelli locativi. Questa analisi deve integrare e proporre una situazione reale attuale e futura del mercato, così da poter evidenziare i ritorni della proprietà e capire il target dei probabili acquirenti. - Spese di gestione recuperabili e non recuperabili, la valutazione di tutte le spese di funzionamento devono essere analizzate al fine di determinare il loro impatto sulle prospettive di vendita nel medio termine. Queste comprendono i costi di gestione, la tassa di proprietà, le spese di energia e di pulizia, i costi di manutenzione e le riparazioni ed i costi di ammodernamento. Come nella valutazione immobiliare, c’è una distinzione tra le spese operative che possono essere recuperate dagli inquilini e quelle che non possono essere recuperate. Questa distinzione è fatta perché le spese di gestione che sono a carico degli inquilini non sono di fondamentale importanza sia al proprietario, al possibile venditore e al potenziale acquirente. Le spese operative ripetibili costituiscono anche un possibile ostacolo per un ulteriore locazione se i loro importi superano i costi di mercato, conosciuti come "rendita secondaria". - Fruibilità da parte di terze parti; Per quanto riguarda immobili ad uso ufficio il numero di inquilini in una proprietà ha la priorità nei criteri di rating. Una proprietà con molti inquilini comporta molto lavoro amministrativo, ma d'altra 99 parte il rischio di default dell’inquilino è distribuito su diversi inquilini. Un grande edificio con un solo conduttore, tuttavia, deve essere valutato positivamente in relazione ai costi di gestione. La qualità degli inquilini influenza la redditività di un immobile in modo diretto. Ad esempio, gli edifici per uffici condivisi da molte compagnie conosciute di solito innalzano il valore e l’attrattività complessiva. L’analisi distributiva interna dell’edificio può portare a ragionamenti di questo tipo e quindi orientarsi nel proporre e commercializzare l’immobile. Di seguito vengono presentati i sotto-criteri non compatibili con l’analisi di un portafoglio formato da asset immobiliari NPL, e di conseguenza sono stati rimossi: - Situazione vacancy, questa voce non viene considerata perché gli asset immobiliari NPL derivano da fallimenti e quindi gli immobili devono risultare sgombri di locatari. Quando si procede con l’impossessamento dell’immobile la condizione essenziale per farlo andare a buon fine è l’assenza di persone o attività al suo interno. L’impossessamento avviene con ufficiale giudiziario e nel caso si riscontri la presenza di persone all’interno dell’immobile, il procedimento viene rinviato e posticipato con l’intervento della forza pubblica. - Situazione locatario/occupante, questa parte si ricollega al punto precedente, data l’assenza di tenants non si fanno analisi sui tipi di contratti di locazioni presenti, oppure sull’ammontare dell’affitto. - Prospettive chiusure contratti, lo stesso vale per quest’ultima voce, non essendoci contratti presenti non ha senso fare ragionamenti di questo tipo per la valutazione cosi impostata. Le ponderazioni sono state impostate tenendo presente i sotto-criteri modificati e quelli rimossi. Si può dire che le ponderazioni rimangono simili a quelle precedenti del metodo PaM, dato che sono state adattate proporzionalmente quindi non facendo ipotesi ma tenendo sostanzialmente quelle già presenti. 100 3.4.8. Qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare 5. Criterio qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare Esito Sotto-criteri Valutazione 5.1 Difformità urbanistica-edilizia 5.1.1 Assenza di difformità d'uso 5.2 Difformità in piante-planimetrie catastali 5.2.1 Assenza di difformità distribuzione interna 5.2.2 Assenza di difformità per differenza slp 5.2.3 Assenza di difformità di prospetto Risultato rating qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare Positiva Classe di criteri 5 Vendibile Positiva Vendibile Positiva Vendibile Negativa Invendibile Vendibile/invendibile Questa ultima classe è una parte aggiuntiva rispetto al metodo ideato da TEGoVa. La categoria è stata inserita per evidenziare se un immobile è effettivamente vendibile oppure a causa di una serie di complicazioni invendibile. Questa classe è essenziale per la gestione ottimale di un portafoglio di asset immobiliari NPL, siccome lo scopo finale è la vendita delle unità immobiliari. Il nuovo modello è totalmente differente rispetto ad uno che gestisce portafogli d’investimento, dove il fine è un continuo profitto. Questa classe è la prima analisi che deve essere svolta nella definizione dei rischi immobiliari, siccome tutte le valutazioni del bene risulterebbero inutili nel caso l’immobile fosse impossibilitato nella sua vendita. Le due macro casistiche che impediscono la vendita di un immobile sono la presenza di difformità urbanisticaedilizia e difformità in piante-planimetrie catastali. Le difformità devono essere verificate con Due diligence tecniche e legali, le quali aiutano il notaio e la parte acquirente oppure venditrice a capire dove ci sono i problemi più gravi. Bisogna effettuare un accesso agli atti per verificare lo stato di fatto e quello che è rappresentato nel catasto edilizio. In seguito a queste verifiche in presenza di non conformità, bisogna distinguere tra deal breaker e rischi risolvibili, definendo le tempistiche e le procedure amministrative per riportare l’immobile alla conformità. - Difformità urbanistica edilizia, un immobile che abbia avuto un cambio di destinazione d’uso senza assenso della pubblica amministrazione, sarà soggetto ad una concessione in sanatoria onerosa e dall’esito non sempre incerto. La casistica della difformità d’uso è considerata come grave. - Difformità in piante-planimetrie catastali, tra lo stato dei luoghi e i titoli edilizi abitativi ha un impatto diretto sul trasferimento della proprietà; Questo avviene se l’asset è stato costruito o trasformato senza autorizzazione edilizia, talvolta il suo atto di provenienza sarà da considerare nullo. Le difformità riconosciute che condizionano la vendita sono le seguenti: o Diversa distribuzione interna; o Differenza di slp, si manifesta ad esempio con la realizzazione di un soppalco; o Difformità nei prospetti dell’edificio. L’esito della votazione finale per questi due sotto-criteri può essere solo negativa o positiva, la vendibilità corrisponde ad 1 mentre l’esito negativo 10, ovvero il punteggio peggiore della scala di rating così ipotizzata. Come già spiegato in precedenza l’esito 10 condiziona tutte le votazioni delle altre classi. 101 In caso di presenza delle difformità sopra elencate bisogna fare una rettifica ovvero una regolarizzazione pratica, con edilizia in sanatoria dove vengono denunciate le difformità. In caso di grave oblazione con una rettifica devono essere pagati gli oneri aggiuntivi, e con l’aumento di slp la rendita catastale deve essere ricalcolata dal comune imponendo nuovi regimi fiscali. In alcune situazioni, pur essendoci diversa distribuzione interna, nel caso di immobili accatastati nelle categorie C e D il notaio può prendersi la responsabilità e dichiarare le difformità, rendendo possibile la vendita. Nelle categorie catastali C e D la rendita catastale non varia. Problemi di tipo ambientale non implicano l’invendibilità dell’immobile, anche se negli atti devono essere segnalati. La mancanza del certificato di agibilità non influisce nella vendibilità dell’immobile. L’esercizio di Due diligence indispensabile per la comprensione delle regolarità e irregolarità urbanistiche, si compone con le seguenti fasi: 1. Preparazione della lista di richieste dei documenti (Due diligence check list); Tabella 11. Due Diligence check list; Fonte: CBRE, novembre 2015. 102 2. Analisi documentale tecnica; copre le seguenti aree: - - Identificazione della proprietà attraverso atti di provenienza, visure e estratti di mappa catastale; Analisi atto di provenienza, con verifica della completezza elenco concessioni edilizie (post 1/09/1967), rilevamento vincoli e servitù, presenza CDU; Analisi catastale: estratto di mappa, visure NCT e NCEU, planimetrie NCEU, frazionamenti etc.; Analisi Convenzioni Urbanistiche e Piani Attuativi, con verifica assolvimento obblighi convenzionati e rispetto tempi; Presenza CDU in corso di validità per il trasferimento; Analisi concessioni edilizie, DIA, permessi di costruire; Analisi certificato di agibilità, rilasciata o assentita con la formula del silenzioassenso dopo il 1994(DPR 425/94), completa di allegati e CPI, dopo il 2001; Analisi certificato di prevenzione incendi, approvato e completo di allegati dopo il 1998 (DPR37/98); Analisi dichiarazioni di conformità impianti tecnologici, complete di disegni allegati come costruiti (L46/90 e successive modifiche); Analisi e presenza Attestato di qualificazione o certificazione energetica (D.lgs 152/06 e successive modifiche); Confronto documentale per accertare la conformità reciproca tra planimetrie allegate all’atto di compravendita, planimetrie catastali ed estratto di mappa, planimetrie allegate alle concessioni edilizie. 3. Sopralluogo sull’immobile per la verifica della conformità normativa (edilizia, urbanistica, impiantistica, sicurezza, etc.). Gli aspetti oggetto di accertamento includono la congruità della destinazione d’uso e delle consistenze dell’immobile, la completezza degli atti di provenienza, la presenza di vincoli apposti dalle Belle Arti sul bene, oltre alla documentazione relativa a catasto, permessi edilizi, agibilità, la prevenzione incendi, dichiarazioni di conformità degli impianti etc.: - Identificazione della proprietà: verifica in loco dei confini, presenza di servitù di passo, corsi d’acqua, passi carrai etc.; Consistenze: verifica a campione delle consistenze dell’immobile; Urbanistica: verifica realizzazione e manutenzione opere di urbanizzazione primaria e secondaria, verifica della congruità delle destinazioni d’uso; Catasto: verifica conformità tra luoghi ed estratto di mappa e tra edificio e planimetrie catastali; Edilizia: verifica conformità tra edificio e planimetrie allegate alle concessioni edilizie; Prevenzione incendi: verifica della presenza delle misure antincendio e della conformità tra layout e disegni approvati dai VVFF; Impianti: presenza dei libretti di centrale, verbali di manutenzione, dichiarazioni ISPESL etc. 103 3.4.9. Sostenibilità ambientale La "sostenibilità ecologica” viene riconosciuta come una componente importante nei sotto-criteri all'interno della classe di criteri “Caratteristiche proprietà”, dove i problemi di sostenibilità hanno un impatto sulla qualità dell'ambiente di lavoro. I problemi di sostenibilità non esistono in modo isolato, ma si sovrappongono con molti altri fattori quali ad esempio la posizione, il mercato immobiliare. Non viene ipotizzata quindi una classe separata di criteri appositamente per la “sostenibilità”. I periti devono considerare le questioni di sostenibilità all’interno dei sottostanti standard di misura dove tali aspetti giocano un ruolo importante. Le questioni ambientali devono essere valutate nella classe di criteri “Scenari di mercato” attraverso il sotto-criterio “Fattori naturali”. I problemi di sostenibilità hanno un impatto sul sotto-criterio “Sviluppo socio-demografico”. Aspetti sostenibili sono da considerare anche nella classe di criteri “Localizzazione” attraverso i sotto-criteri “Qualità delle infrastrutture di trasporto del lotto e quartiere”. Altre due importanti aree in cui la sostenibilità è attinente sono la “fruibilità da parte di terze parti” e nelle “Spese di gestione recuperabili e non recuperabili”, della classe di criteri “Qualità flussi di cassa”. 104 3.5. Tabella valutazione complessiva portfolio Il risultato della valutazione dei singoli asset, possono essere esemplificate come nella tabella 12, la quale mostra in modo più trasparente le opportunità e i rischi dell’intero portfolio. Nella parte sinistra della tabella sono inclusi i principali dati anagrafici delle proprietà, come i valori quantitativi più importanti, mentre nella parte di destra le votazioni per classe qualitativa per ogni singolo immobile. I valori di mercato associati ad ogni immobile, nell’analisi dei dati sulla proprietà sono un elemento basilare per la ponderazione dei risultati analitici e per raggiungere una valutazione del portafoglio plausibile nei calcoli. Con questa rappresentazione finale, il modello di rating può essere adottato attivamente come strumento di supporto nelle decisioni oggettive per la vendita degli asset NPL del portafoglio. Scenari di mercato Lista immobili Tipo proprietà Città Ufficio Residenziale Logistica RSA Ufficio Logistica Milano Roma Brescia Verona Firenze Genova Portfolio totale (Peso:percentuale) Localizzazione Qualità immobiliare Vendibilità/ Tot. invendibilità Qualità flussi di cassa Valore di Percentuale 1. 1.1 1.2 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5.1 5.2 5.3 mercato € 5.100.000 7,75% 3 2 4 5 3 4 4 3 8 4 4 3 3 7 3 3 4 3 5 4 3 5 4 1 10 1 3.000.000 4,56% 4 2 5 4 4 5 4 6 3 7 7 6 8 5 7 4 8 9 5 7 9 8 5 1 1 1 16.900.000 25,68% 2 2 2 3 3 4 3 3 6 7 6 8 7 5 8 7 6 7 3 5 8 8 5 10 1 1 10.000.000 15,20% 2 2 2 2 2 4 2 5 6 6 6 7 7 6 5 6 4 5 4 5 3 5 4 1 1 1 27.500.000 41,79% 2 2 2 2 2 3 2 5 4 5 4 4 5 5 4 5 3 3 3 2 4 4 5 10 1 1 3.300.000 5,02% 5 2 6 7 7 8 4 7 5 7 8 7 8 6 7 4 7 7 7 8 8 7 4 1 1 1 65.800.000 100,00% 2 2 2 3 3 4 3 4 5 6 5 6 6 5 5 5 4 5 4 4 5 6 5 10 10 1 4 6 5 4 3 6 4 Tabella 12. Tabella riassuntiva valutazione rating, rielaborazione personale. In base alla votazione verranno attivate le opportune strategie: Votazione bassa (1-2), evidenzia una situazione se non ottimale quantomeno positiva per la vendita, e quindi si può passare la pratica ai preposti uffici di RE marketing interni agli istituti di credito. Votazione medio bassa (3-4), la situazione dovrà essere gestita dagli uffici di Asset management, che dovranno analizzare l’asset nelle singole caratteristiche, cercando di capire gli interventi e le attività da svolgere per migliorare il livello di rating, rendendolo appetibile per la vendita. Votazione media (5), situazione di transizione tra il positivo e il negativo. Votazione medio alta (6-7), ci troviamo in una situazione negativa, con una presenza di rischi elevata, e molto probabilmente di complicata risoluzione. L’asset management preposto dovrà valutare attentamente i vari indici per capire se nel breve periodo sarà fattibile attuare delle strategie di conversione. Votazione scarsa (8-9), siamo in una situazione disastrata, l’asset in gestione incorpora una serie di rischi in tutte e quattro le macro aree identificate. In termini di tempo e denaro l’asset richiede molti sforzi, quindi in queste situazioni si consiglia di focalizzarsi su operazioni più sicure oppure cercare di svenderlo. Votazione pessima (10), corrisponde all’impossibilità di vendere l’immobile, devono essere fatte delle regolarizzazioni catastali per potersene liberare. 105 La scala di valutazione del sistema di rating è realistica mentre le ipotesi di gestione sono degli esempi sulle possibili strategie delle banche. Il Modello raggiunge il suo scopo, nella misura in cui i risultati finali mettono in condizione il management degli istituti di credito, di poter fare delle scelte concrete e impostare le proprie strategie che si andranno ad allineare con le direttive del capogruppo. 3.6. Grafico qualità portfolio I rischi e le prospettive possono essere esemplificate con una tabella sulla qualità complessiva del portafoglio. Il grafico è impostato con la combinazione delle classi criteri di mercato e location sull’asse Y che si andrà a chiamare “Qualità della posizione”. Sull’asse delle X l’applicazione delle classi di criteri sulla proprietà e flusso di cassa, andrà a formare “Qualità della proprietà”. Gli asset verranno suddivisi con diverse colorazioni in base alla propria sfera di appartenenza, quindi con una divisione in immobili, residenziali, commerciali, development, uffici, ricettivi turistici, ad uso misto (mixed-use) e infine la macro categoria di immobili produttivi, distributivi e magazzini. Figura 38. Qualità del portafoglio; Fonte: TEGoVa 2008. Settore A: Le migliori situazioni di NPL appariranno in questa fascia, quindi con buone caratteristiche per una vendita agevole. Settore B: le caratteristiche delle proprietà possono garantire delle buone prestazioni in termini di flussi di cassa. Le condizioni sulla posizione invece sono deboli e quindi ostacolano una possibile rilocazione. 106 Settore C: Gli immobili presentano una scarsa “Qualità della proprietà” e “Qualità della posizione” quindi hanno un valore basso e un alto livello di rischio intrinseco. In queste situazioni il consiglio è di liberarsi il prima possibile di questi asset, che sono solo un peso in termini di costi, cercando una svendita. Settore D: Gli asset di questa fascia si trovano in location interessanti e appetibili per possibili investitori, quindi bisognerà prevedere degli investimenti per migliorare la qualità complessiva degli immobili. Hanno delle buone potenzialità per generare flussi di cassa interessanti. Il modello di rating può essere formulato e utilizzato concettualmente con un semplice foglio di calcolo, anche se questo comporterebbe uno spreco di risorse in termini di tempo. Il modello per essere operativo e un supporto diretto alle strategie bancarie, si deve integrare con un software più sofisticato, con il vantaggio della velocità d’uso, con una coerenza di dati e la fornitura di una pista di controllo. L’utilizzo di un software non è comunque sufficiente per una gestione efficiente del portafoglio immobiliare. Il modello di rating deve essere il supporto ad un’organizzazione integrata di diversi dipartimenti, con un’amministrazione delle persone efficiente per focalizzare gli sforzi alla vendita degli immobili già da troppo tempo bloccati nei bilanci bancari. 107 Conclusioni L’elaborato di tesi trattato si è posto come obbiettivo di analizzare il problema di gestione dei portafogli NPL immobiliari. Il tema dei NPL, iniziato dopo la crisi finanziaria del 2008, purtroppo è ancora in auge, e gli effetti negativi si stanno presentando pesantemente solo negli ultimi anni. La crescita di volume delle Esposizioni lorde NonPerforming NPE ha raggiunto la dimensione considerevole di € 341 miliardi, quattro volte superiore al 2008. All’interno dei NPE il conteggio di NPL si attesta al 58% del totale, raggiungendo il suo picco pari a € 200 miliardi, di cui la metà costituito da asset immobiliari. Attualmente secondo i report semestrali delle più grandi compagnie di revisione, si è evidenziato un rallentamento nei trend negativi. Questo dato ha fatto ipotizzare un miglioramento del mercato di vendita NPL Italiano con conseguente pulizia dei bilanci bancari. Questo miglioramento si sta avviando grazie alle riforme attuate dallo stato Italiano, che riducono in parte il gap con altre realtà europee già avviate, e con una strutturazione maggiore delle banche nella gestione dei propri bilanci. L’inversione di tendenza in Italia per ora è stata solo prevista ed ipotizzata, bisognerà vedere se si i segnali saranno veritieri e si realizzeranno in modo completo. Resta il fatto che attualmente la quantità di NPL immobiliari che bloccano i bilanci bancari sono ancora consistenti, quindi uno strumento per gestirli valutandone anche i rischi intrinsechi dei singoli asset è tuttora indispensabile. Il concetto che vuole trasparire è che non si risolve il problema finanziario degli NPL, se prima non si risolve il problema immobiliare. Gli asset immobiliari presenti nei portafogli distressed devono essere analizzati e valutati per capire le qualità e i rischi che incorporano. Gli asset immobiliari devono essere paragonati a dei prodotti finanziari e quindi valutati con le stesse metodologie, ovvero con modelli di rating. Sono stati presi in considerazione i principali sistemi di rating ovvero quelli di Moody’s e Standard & Poor’s, per poi essere paragonati a modelli creati specificamente per il settore Real Estate. I modelli presenti sul mercato sono stati ideati principalmente per degli investitori immobiliari, dato che vanno ad analizzare i possibili rischi dell’investimento. Due esempi sono il modello RER del Prof. Claudio Cacciamali e il Property Market Rating System PaM elaborato dall’European Group of Valuer’s Associations TEGoVa. Un altro esempio è il modello BRaVe ideato dal Lab. GestiTec del Politecnico di Milano, che valuta la qualità degli immobili da un punto di vista edilizio e costruttivo. Tra questi modelli di rating non si è riscontrata la presenza di un 108 modello specifico per la gestione di portafogli distressed, dove bisogna strutturare una vendita massiccia di immobili, al fine di liberare le riserve associate ai NPLs, effettuando il tanto ricercato write off dei bilanci bancari. Per la definizione del modello di rating per la gestione dei portafogli NPL è stato valutato e modificato in modo critico il modello PaM, il più completo dato che fa un’analisi a tutto tondo dell’asset immobiliare. Come specificato in precedenza il modello PaM è stato impostato per investimenti immobiliari quindi alcune delle sue parti sono state adattate alla funzione specifica di valutazione dei portafogli NPL immobiliari. Le macro classi di criteri che costituiscono il modello sono state riprese ovvero i criteri “Scenari di mercato”, “Localizzazione”, “Qualità immobiliare” infine “Qualità flussi di cassa”. Le prime due classi di criteri non sono state modificate nelle loro parti perché sono valide sia per effettuare un investimento in essere che per valutare le possibilità di un immobile in una situazione di vacancy. Il criterio della qualità immobiliare è stato integrato con le voci presenti nel modello BRaVe, più dettagliate nella valutazione delle componenti edilizie ed impiantistiche. Il Criterio della qualità dei flussi di cassa è stato modificato in maniera sostanziale dato che l’oggetto dello specifico rating sono immobili sfitti e quindi alcune voci sono state rimosse come la “Situazione di vacancy”, “Situazione locatario/occupante” e le “Prospettive di chiusura contratti”. Queste voci risultano non necessarie per la valutazione dei portafogli distressed. Altre voci sono state invece modificate e adattate allo scopo della valutazione come il sotto-criterio “Potenziale canone di affitto/valore”, in cui si fanno stime sui possibili flussi monetari in entrata in presenza di un locatario. Una classe che è stata aggiunta al modello è la “Qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare”, output indispensabile per un portafoglio il cui scopo è la vendita degli asset presenti al suo interno. Questa classe va ad analizzare se sono presenti difformità urbanistiche-edilizie e difformità in pianteplanimetrie catastali, uniche condizioni che impediscono la vendita. Il rating di questa classe non avrà una scala di punteggi nella valutazione, ma solo un esito positivo “1” o negativo “10”. Definire questo punto è di vitale importanza per le strategie di gestione del portafoglio, siccome prima di utilizzare risorse di personale e monetarie all’interno di un asset bisogna capire se è effettivamente vendibile, evitando sprechi di risorse e tempo. Per quanto riguarda il voto complessivo del modello di rating è condizionato in maniera sostanziale dalla ponderazione di tutte le classi, ovvero del peso che queste hanno per la valutazione finale. Questo punto è una parte critica del lavoro di tesi dato che le percentuali per le ponderazioni sono state prese come quelle 109 impostate nel modello di TEGoVa. Nella parte della “Qualità dei flussi di cassa” dove sono state rimosse e modificate delle voci la ponderazione è stata risolta con un proporzionamento degli indici, che risultano esattamente il doppio di quelli originali. La classe aggiunta ovvero relativa alla “Qualità di vendibilità o invendibilità immobiliare” non risente di una ponderazione dato che l’esito come già specificato è positivo o negativo. Un completamento di questo lavoro di tesi sarebbe impostare un questionario da proporre alle agenzie di servicing del settore asset distressed, per capire il peso dei vari elementi che condizionano maggiormente gli asset NPL immobiliari. Questa parte renderebbe più completo il lavoro, anche se le ponderazioni presenti possono essere considerate come un buon riferimento. Il modello che è stato definito cerca di porsi come supporto concreto e strategico nella gestione dei portafogli distressed. Il sistema di gestione è impostato per definire gli immobili che hanno più probabilità di essere venduti, quindi indirizzando gli sforzi degli uffici di asset management e RE marketing delle banche. Il modello cerca di risolvere i grossi problemi di queste strutture ovvero la scarsità di risorse attive sui progetti, la gestione di grandi quantità di asset con tutti i dati annessi e il successo nella vendita degli asset NPL tanto ricercata negli scritti analizzati. 110 Indice figure Figura 1. Legame Banche, Aziende, Stato. Fonte: Global Financial Stability Report, Transition Challenges to Stability, ottobre 2013. Figura 2. Ripartizione dei compiti nell’ambito dell’MVU; Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. Figura 3. Funzionamento dei gruppi di vigilanza congiunti; Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. Figura 4. Ciclo di vigilanza; Fonte: Banca Centrale Europea, MVU, novembre 2014. Figura 5. Centocinquanta banche in 25 paesi; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. Figura 6. Impoverimento del capitale nel Comprehensive Assessment, aggregazione su 130 banche AQR; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. Figura 7. Impatto per paese del Comprehensive Assessment; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. Figura 8. Impatto per paese; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2013. Figura 9. Impoverimento del capitale nel Comprehensive Assessment, aggregazione su 130 banche AQR; Fonte: Comprehensive Assessment, Strategy& analysis, ottobre 2014. Figura 10. Le tipologie di Non Performing Loans; Fonte: Borsa Italiana, ottobre 2008; Figura 11. UK e Irlanda, cambiamento del PIL % vs rapporto NPL; Fonte: Comunicato stampa UK Asset Resolution, novembre 2015. Figura 12. UK e Irlanda, tasso disoccupazione vs rapporto NPL; Fonte: Comunicato stampa UK Asset Resolution, novembre 2015. Figura 13. Guida volontaria bancaria al processo di ristrutturazione per prestiti corporate; Fonte: IMF working paper, Iceland Article IV staff report, febbraio 2015. Figura 14. Maggiori fattori macroeconomici in Italia; Fonte: PWC analysis on European Economic Forecast, aprile 2015. Figura 15. Crescita del PIL (%); Fonte OECD Start Extract, maggio 2016. Figura 16. PIL Europeo vs PIL Italiano; Fonte: PwC analysis on Prometia forecast, dicembre 2015. Figura 17. Tasso di disoccupazione (%); Fonte: OECD Stat Extract, maggio 2016. 111 Figura 18. Fattori principali sulle previsioni paese, Italia; Fonte: Banca d’Italia, Rapporto stabilità finanziaria, aprile 2016. Figura 19. Trend NTN proprietà residenziali (2014-15) e NTN per area geografica 2015; Fonte: PwC analysis on OMI quarterly note, maggio 2016. Figura 20. Indicatori di sostenibilità del mercato immobiliare in Italia, (dati semestrali, numeri indice: media 1994-2013=100); Fonte: OMI quarterly note, maggio 2016. Figura 21. CRE investimenti in Italia, volume per quadrimestre; Fonte: CBRE Global Research and Consulting, giugno 2016. Figura 22. Investimenti in CRE nel mercato Italiano per settore 2015; Fonte: PwC analysis on BNP Paribas Real Estate Report, novembre 2015. Figura 23. Investimenti nel mercato Real Estate in Europa; Fonte: PwC analysis on BNP Paribas Real Estate Report, novembre 2015. Figura 24. Trend NPL netto fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of ABI Montly Outlook, maggio 2016. Figura 25. Trend NPL lordo fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of Bollettino Statistico di Banca d’Italia and ABI Montly Outlook, maggio 2016. Figura 26. Abbattimento NPL lordo fine anno 2015; Fonte: PwC analysis data of Bollettino Statistico di Banca d’Italia and ABI Montly Outlook, maggio 2016. Figura 27. NPL netti, NPL netti/rapporto capitale proprio e NPL netti per rapporti prestiti fine anno 2015; Fonte: Financial Statemente as of YE-2015, YE-2014, YE-2013, maggio 2016. Figura 28. Top 10 banche Italiane – analisi NPE fine anno 2015; Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. Figura 29. Top 10 banche Italiane, NPL fine anno 2015; Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. Figura 30. Top 10 banche, movimenti NPL (fine anno 2015 vs fine anno 2014); Fonte: Financial Statement as of YE-2015, aprile 2016. Figura 31. Top 20 banche Italiane, movimenti NPL (H1-2015 vs fine anno 2014); Fonte: PwC’s analysis on financial statement sas of H1-2015 vs YE-2014. For Deutsche Bank and BNL, maggio 2016. Figura 32. Transazioni NPL nel mercato italiano (€ mil); Fonte: PwC market analysis, maggio 2016. Figura 33. Transazioni NPL pubbliche nel mercato Italiano nel 2015 eQ1-2016 (€ mln); Fonte: PwC market analysis, maggio 2016. Figura 34. Recenti riforme legali; Fonte: PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 112 Figura 35. Affidabilità finanziaria sul lungo periodo e a breve termine; Fonte: Standard & Poors, 2012. Figura 36. Classi modello PaM; Fonte: TEGoVa 2008. Figura 37. BRaVe Building Rating Value; Fonte: GestiTec, dip. ABC Politecnico di Milano,2008. Figura 38. Qualità del portafoglio; Fonte: TEGoVa 2008. Indice tabelle Tabella 1. Risultati del Comprehensive Assessment per le banche Italiane; Fonte: BCE e Banca d’Italia, Rapporto sulla stabilità finanziaria, novembre 2014. Tabella 2. Risultati chiave stress test 2016; Fonte: EU-wide stress test 2016, luglio 2016. Tabella 3. CET1 rapporto di capitale nello scenario avverso per banca in ordine alfabetico (%); Fonte: EU-wide stress test 2016, luglio 2016. Tabella 4. NTN Italiano 2014-2015 comparazione per settore; Fonte: PwC analysis on OMI quarterly note, maggio 2016. Tabella 5. Comparazione scale di rating; Fonte: elaborazione personale. Tabella 6. Scale di valutazione rating portafoglio distressed; Fonte: elaborazione personale. Tabella 7. Tabella delle categorie catastali, gruppo C. Tabella 8. Tabella delle categorie catastali, gruppo D. Tabella 9. Tabella delle categorie catastali, gruppo A. Tabella 10. Tabella delle categorie catastali, gruppo B. Tabella 11. Due Diligence check list; Fonte: CBRE, novembre 2015. Tabella 12. Tabella riassuntiva valutazione rating, rielaborazione personale. 113 Bibliografia 1. IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 2. L’Huffington Post, Alfieri M, Bad Bank 330 miliardi di crediti bancari a rischio. Ecco perché il governo pensa di intervenire, febbraio 2015; http://www.huffingtonpost.it/2015/02/14/badbank‐lobby_n_6683304.html 3. Il fatto quotidiano, Banche italiane, S&P: “Nel 2015 utili più bassi del 50% rispetto a livelli pre crisi”. Il Fatto Quotidiano, marzo 2015. http://www.ilfattoquotidiano.it/2015/03/10/banche‐italiane‐sp‐nel‐2015‐utili‐ bassi‐50‐livellipre‐crisi/1493165/ 4. Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria, “Convegno internazionale della misurazione del capitale e die coefficienti patrimoniali. Nuovo schema di regolamentazione”, Bank for International Settlements, giugno 2006. 5. Basel II: Revised international capital framework, giugno 2004. http://www.bis.org/publ/bcbsca.htm 6. Banca d’Italia, Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 “Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche”. 7. Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria, Comunicato stampa n. 35/2010, Bank for International Settlements, settembre 2010. 8. Banca Centrale Europea, L’unione bancaria, novembre 2014. https://www.bankingsupervision.europa.eu/about/bankingunion/html/index.it .html 9. Banca centrale Europea, Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 10. Il quadro: Classificazione degli enti come significativi o meno significativi, in Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 11. Banca centrale Europea, Guida alla vigilanza bancaria, novembre 2014. 12. Deferred Tax Asset; un'attività fiscale differita è un termine di contabilità che si riferisce a una situazione in cui una azienda ha le imposte pagate in eccesso o imposte pagate in anticipo sul suo bilancio. Queste tasse sono finalmente tornati al business sotto forma di sgravi fiscali, l'eccessivo pagamento è, quindi, una risorsa per la società. Investopedia. 13. PwC, Strategy& Formerly Booz & Company, The ECB’s Comprehensive Assessment, ottobre 2014. 14. PwC, Strategy& Formerly Booz & Company, The ECB’s Comprehensive Assessment, ottobre 2014. 114 15. EBA European Banking Authority, 2016 EU-Wide stress test results, luglio 2016. 16. PwC, Strategy&, European banks and the 2016 stress test, maggio 2016. 17. EBA European Banking Authority, 2016 EU-Wide stress test results, luglio 2016. 18. Il post, I risultati degli “Stress test” dell’EBA, http://www.ilpost.it/2016/07/30/risultati-stress-test-eba/ luglio 2016. 19. Il Cet1 (Common equity tier 1) che rappresenta l’indice di solidità di un istituto, è il rapporto tra il capitale totale e i suoi investimenti a rischio; vedi Glossario. 20. Bruegel, Silvia Merler, Italy’s Atlas bank bailout fund: the shareholder or last resort, aprile 2016. http://bruegel.org/2016/04/italys-atlas-bank-bailout-fundthe-shareholder-of-last-resort/ 21. Politico.eu, Silvia Sciorilli Borelli, 5 things to watch in European Banks’ stress test results, luglio 2016. http://www.politico.eu/article/5-things-to-watch-ineuropean-banks-stress-test-results/ 22. Banca d’Italia, La recente analisi die prestiti deteriorati condotta dalla Banca d’Italia: principali caratteristiche e risultati, Allegato 1: Classificazione crediti deteriorati secondo la regolamentazione italiana, luglio 2013. 23. Banca d’Italia, Circolare 272 del 30 luglio 2008, 7° aggiornamento. 24. EBA, Final draft Implementing Technical Standards On Supervisory reporting on forbearance and non-performing exposures, luglio 2014. 25. Il quadro: La definizione di esposizioni deteriorate (non‐performing) e oggetto di concessioni (forbearance) nelle regole EBA nell’Asset Quality Review, in Rapporto sulla Stabilità finanziaria, n^1, aprile 2014. 26. IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 27. IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 28. Comunicato stampa: UK Asset Resolution announces successful sale of £13bn assets, novembre 2015. 29. Fair value, valore o rezzo equo, Word Reference. 30. Asset stripping, comprare una società per venderne le singole attività, WordReference. 31. “Securum and the Way out of the Swedish Banking Crisis,” Clas Bergström Stockholm School of Economics Peter Englund, Stockholms School of Economics and Stockholm Institute for Financial Research, Per Thorell, maggio 2003. 115 32. Article IV Consultations and Third Post-Program Monitoring Discussions, Iceland April 2010 Staff Report for Second Review Under Stand-By Arrangement, Iceland June 2011 Fifth Review Under the Stand-By Arrangement, giugno 2013. 33. A. Chopra et. al., “From Crisis to Recovery in Korea: Strategy, Achievements, and Lessons,” IMF WP/01/154, October 2001; Dong He, “The Role of KAMCO in Resolving Nonperforming Loans in the Republic of Korea,” IMF WP/04/172, settembre 2004. 34. Kazunari Ohashi and Manmohan Singh, “Japan’s Distressed Debt Market,” IMF WP/04/86; Japan’s Lost Decade, Policies for Economic Revival, Tim Callen and Jonathan D. Ostry, maggio2014. 35. Green shoots, termine colloquiale per indicare segni di ripresa economica durante una regressione economica. 36. PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 37. European Commission, European Economic Forecast, aprile 2016. 38. Recessione a forma di “W”, espressione con cui si indica un particolare tipo di crisi recessiva: dopo un iniziale picco negativo l’economia torna a crescere per un periodo, per poi crollare nuovamente. 39. OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development. 40. The stage of the business or market cycle from the end of a period of growth (peak) into declining activity and contraction until it hits its ultimate cyclical bottom (trough). 41. OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development, Dati da Unemployment rate, luglio 2016. 42. PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 43. PwC analysis on Prometeia forecast, dicembre 2015. 44. Survey Deloitte, Italian Non Performing Loans Outlook 2014-2015. 45. Harmonised Indices of Consumer Prices, Indici armonizzati dei prezzi al consumo. 46. European Commission, European Economic Forecast, aprile 2016. 47. Survey Deloitte, Italian Non Performing Loans Outlook 2014-2015. 48. NTN, numero transazioni normalizzate. 49. Banca d’Italia Euro sistema, Rapporto sulla stabilità finanziaria, aprile 2016. 116 50. Banca d’Italia, Operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine, Decision of the ECB on measures relating to TLTRO, Targeted longer-term refinancing operations, (ECB/2014/34), luglio 2014. http://www.bancaditalia.it/compiti/polmon-garanzie/tltro/ 51. Targeted longer-term refinancing operations TLTROs. 52. PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 53. PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 54. Il sole 24 ore, I capitali virano su Germania e Italia, luglio 2016. 55. Il Quotidiano Immobiliare, Sistema RE, luglio 2016. http://www.ilqi.it/newsletter/2016-07-05/36 56. Il sole 24 ore, I capitali virano su Germania e Italia, luglio 2016. 57. PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 58. In questo caso i prestiti (NPL) sono sinonimo di prestiti non rimborsati secondo la definizione EPA in sofferenza (Sofferenze come dalla definizione della Banca d'Italia). 59. Le altre categorie NPE comprendono gli improbabili per pagare e crediti scaduti, come da definizione IBA. 60. PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 61. PwC, The Italian NPL market, A sparkling H1-2015, novembre 2015. 62. PwC, The Italian NPL market, The NPL volcano is ready to erupt, giugno 2016. 63. Cambridge dictionary, “An agreement in which a company offers shares to its creditors (bank, and organizations that lend it money) so they will reduce the amount of its debt”; I dept-equity swap sono accordi in cui una società offre azioni ai suoi creditori (banche e organizzazioni che prestano soldi) in modo da ridurre l'ammontare del debito. 64. IMF Working Paper, WP/15/24, Nadège Jassaud and Kenneth Kang, A Strategy for Developing a Market for Nonperforming Loans in Italy, febbraio 2015. 65. Prefazione report 2010, United Nations Economic Commission for Europe’s UNECE’s, Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and Guidance for the Development of a Country’s Real Estate Sector, UNECE REM, Maggio 2010. 66. Economic Commission for Europe, Committee on Housing and Land Management, Evaluation of real estate property and market risk for real estate backed financial products, settembre 2012. 117 67. Borsa Italiana, Un giudizio sulle capacità di una società di pagare o meno i propri debiti, marzo 2007. http://www.borsaitaliana.it/notizie/sotto-lalente/rating.htm 68. BRaVe Building Rating Value by Gesti.Tec, dip. ABC, Politecnico di Milano, maggio 2009. http://www.gestitec.polimi.it/it/iniziative/b-ra-ve-c-buildingrating-value-c 118
