COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI
DELLA PROVINCIA DI SALERNO
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Prot. n° 380
Salerno, lì 3 Aprile 2015
A tutti gli iscritti all’Albo e
nell’Elenco Speciale
LORO SEDI
OGGETTO: Circolare n° 71/2015. Libera professione.
Amministratore condominiale legittimato passivo anche su proprietà
esclusiva. Condominio - Amministratore - Legittimazione Passiva Proprietà Esclusiva - Diritti Reali - Litisconsorzio.
Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza del 4 Dicembre 2014, n° 25634.
Colleghi,
con la presente, si porta a conoscenza di tutti Voi, che una particolare vicenda ha portato la
Corte di Cassazione a ribadire il proprio orientamento in merito all'estensione della
legittimazione passiva dell'Amministratore di Condominio in merito alla domanda proposta da
un condomino di accertamento del proprio diritto di proprietà esclusiva su parti dell'immobile
condominiale.
Nel caso di specie, era avvenuto che un condomino, destinatario di un decreto
ingiuntivo per crediti condominiali, aveva proposto opposizione al decreto deducendo un
controcredito nei confronti del condominio: controcredito derivante dal fatto che una unità
immobiliare, utilizzata dal condominio, sarebbe in sua proprietà in modo indiviso con i fratelli,
in quanto il padre avrebbe posto in essere una donazione a loro vantaggio.
Per cui, poiché l'immobile era occupato dal condominio, sussisteva un credito
derivante dal contratto di locazione in essere o, comunque, derivante dall'occupazione senza
titolo del bene.
Il giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto dell'opposizione, sul presupposto
che non vi era alcuna prova del suddetto contratto di locazione.
In grado di appello, invece, il giudice aveva operato una separazione fra le due diverse
domande: quella di opposizione a decreto ingiuntivo e quella riconvenzionale, volta ad
accertare la proprietà esclusiva del bene.
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PRESIDENZA E SEGRETERIA
Via Luigi Guercio, 197 - 84134 - SALERNO Tel. e Fax 089-251488 – 389-5865899
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E nel separare tali domande, la Corte d'appello, in riferimento alla domanda di
accertamento della proprietà esclusiva del bene, aveva disposto il rinvio al primo giudice, ai
sensi dell'art. 354 c.p.c., per l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini
del condominio, ravvisando un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
In sostanza, secondo il giudice di secondo grado, la domanda del condomino di
accertamento della proprietà esclusiva di una parte dell'edificio, comportando un'ipotesi di
litisconsorzio necessario fra tutti i condomini, doveva essere rimessa al giudice di primo
grado perché fosse nuovamente svolto il primo grado a contraddittorio pienamente
instaurato.
Tale sentenza è stata oggetto di impugnazione per cassazione.
Nell'affrontare la questione, la Corte ha ribadito come in tema di condominio negli
edifici la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131 c.c., comma 2,
abbia portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, così sussistendo
anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento
della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di
tutti i condomini.
Alla luce di tale principio di diritto, la Corte di Cassazione ha dunque cassato la
pronuncia di secondo grado, rinviando la causa alla medesima Corte d'appello, in diversa
composizione.
L’occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti.
F.to IL PRESIDENTE
Per. Agr. Antonio LANDI
Allego:
- Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza del 4 Dicembre 2014, n° 25634.
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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE II
Sentenza 4 dicembre 2014, n. 25634
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere Dott. MATERA Lina - Consigliere Dott. PROTO Cesare Antonio - rel. Consigliere ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 10302/2008 proposto da:
C.M. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA BARTOLOMEO
GASTALDI 1, presso lo studio dell'avvocato BENUCCI CLAUDIO, che lo rappresenta e difende;
- ricorrente contro
CONDOMINIO (OMISSIS), IN PERSONA DELL'AMM.RE P.T. P.I. (OMISSIS), E DEI
CONDOMINI CA.PA., P.P., S.M., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA BANCO DI S.
SPIRITO 48, presso lo studio dell'avvocato BARDANZELLU GIOVANNI, che li rappresenta e
difende;
- controricorrenti e contro
M.F.;
- intimato avverso la sentenza n. 4989/2007 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 28/11/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/2014 dal Consigliere Dott.
CESARE ANTONIO PROTO;
udito l'Avvocato Bardanzellu Giovanni difensore dei controricorrenti che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che
ha concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Il condominio Verde Sirente di Rocca di Mezzo chiedeva e otteneva in data 3/3/1995 dal Presidente
del Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti di C.M. per il pagamento spese
condominiali come risultanti da preventivo e riparto approvati dall'assemblea.
L'ingiunto proponeva opposizione affermando che il condominio non aveva tenuto conto del suo
credito per canoni locatizi (richiesti nell'importo di L. 5.000.000 annue) per l'appartamento
dell'interno n. 50, di proprietà dell'opponente e dei suoi fratelli e utilizzato dall'amministrazione
condominiale che aveva addebitato nel 1992 ai proprietari le spese condominiali ad esso relative.
L'opponente chiedeva:
- l'annullamento o la revoca del decreto;
- in via riconvenzionale l'accertamento del debito del condominio per canoni di locazione relativi
all'appartamento dell'interno n. 50 di esclusiva proprietà dei fratelli C. e la condanna del
condominio al pagamento del canone di locazione nella misura dovuta o che risulterà dovuta;
- in via riconvenzionale subordinata la declaratoria di illegittima occupazione da parte del
condominio dell'appartamento dell'interno n. 50 e la condanna al rilascio e al risarcimento del danno
equivalente al canone determinato o da determinare.
Il Condominio insisteva per la conferma del decreto ingiuntivo non essendo contestato il credito
risultante dal preventivo e dal riparto approvati; contestava il controcredito opposto in
compensazione negando l'esistenza di un rapporto locatizio e affermando che l'immobile
pretesamente locato al condominio era invece di proprietà condominiale perchè era stato venduto ai
condomini dal padre dell'opponente anteriormente all'atto di donazione sulla base del quale il
predetto si affermava proprietario.
Nel giudizio intervenivano in adesione alle deduzioni del condominio i condomini Ca., P., S. e M..
Con sentenza del 2002 il Tribunale di Roma rigettava l'opposizione rilevando che, da un lato, il
credito del condominio era certo perchè la delibera sulla quale era fondata la pretesa monitoria non
era stata impugnata ed era obbligatoria per tutti i condomini e, dall'altro, che non esisteva prova
alcuna dell'esistenza del contratto di locazione per il quale fossero sorti crediti da opporre in
compensazione o comunque da pagare.
Il C. proponeva appello riconoscendo il credito per spese condominiali, ma insistendo nel vantare il
controcredito per canoni di locazione relativi all'alloggio del portiere (l'interno n. 50) del quale si
affermava proprietario insieme ai fratelli e contestava che l'immobile in questione fosse
condominiale, come invece affermato dal condominio.
Gli appellati (tranne il M. che restava contumace) si costituivano e chiedevano il rigetto del
gravame e, in via incidentale condizionata, l'accertamento della condominialità dell'alloggio
occupato dal portiere o comunque dell'esistenza di un vincolo di destinazione impresso dal
venditore.
La Corte di Appello di Roma disponeva delle due cause (la presente causa oggetto della
riconvenzionale e quella di opposizione a decreto ingiuntivo); questa causa era definita con la
sentenza (la n. 4989/07) oggetto del presente ricorso con la quale ai sensi dell'art. 354 c.p.c., era
disposta la rimessione al giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio nei confronti
di tutti i condomini del condominio e i comproprietari del bene, ravvisando un'ipotesi di
litisconsorzio necessario.
C.M. ha proposto ricorso affidato a cinque motivi.
Il condominio e i condomini Ca.Pa., P.P. e S.M. hanno resistito con un unico controricorso e hanno
depositato memoria.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la
sentenza sarebbe viziata per omessa pronuncia in quanto la Corte di Appello, erroneamente
ritenendo non integro il contraddittorio, sarebbe venuta meno al suo dovere di motivare e accogliere
o rigettare una domanda che riguardava solo questioni di contabilità fra il condominio e il
condomino, riferibili alla proprietà particolare del condomino non essendo mai insorta controversia
sulla titolarità del bene e non avendo, il Condominio, richiesto l'accertamento della proprietà del
bene e in tal senso formula il conseguente quesito di diritto.
2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce il vizio di omessa pronuncia e la violazione degli artt.
103, 104 e 354 c.p.c., e sostiene che la Corte di Appello non poteva separare le due domande perchè
l'opposizione era fondata proprio e solo sull'esistenza del controcredito e che comunque la
pronuncia non dava risposta a tutta la domanda proposta con l'opposizione a decreto ingiuntivo.
Il ricorrente, formulando il quesito di diritto, chiede se l'opposizione ad ingiunzione, allorchè sia
motivata da una eccezione di compensazione, sulla quale è stato accettato il contraddittorio, non
possa decidersi solo sulla base della prima ammissione o non contestazione del debitore, ma vada
decisa in una unica sentenza, emessa a conclusione di un unico procedimento ed unitamente alle
domande di merito in tale sede contestualmente proposte dal debitore stesso a supporto
dell'opposizione per conseguire il rimborso di quanto dovuto corrispondere in via esecutiva nonchè
per ottenere il pagamento del suo credito opposto in totale o parziale compensazione, verificandosi
in caso contrario la denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c..
3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1131 c.c.. Il
ricorrente sostiene che l'amministratore era legittimato a costituirsi in giudizio nell'interesse di tutti i
condomini e a tutela di un interesse comune, proprio ai sensi dell'art. 1131, che attribuisce
all'amministratore la legittimazione per qualunque azione concernente le parti comuni e che
pertanto non v'era alcuna necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
Il ricorrente, formulando il quesito di diritto, chiede se l'amministratore di un edificio in
condominio sia legittimato passivamente a resistere a qualunque domanda concernente i beni
comuni sia nell'ipotesi in cui si pretenda di considerarli tali, sia nell'ipotesi contraria ove si pretenda
di riconoscere una destinazione comune ad un bene di proprietà di un singolo condomino dovendosi
escludere la necessità dell'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini perchè già
rappresentati ex lege dall'amministratore.
4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e
1138 c.c., correlati all'art. 2646 c.c., e sostiene che il giudice di appello avrebbe di fatto negato che
la porzione immobiliare destinata ad alloggio del portiere e quindi di proprietà comune fosse quella
indicata nel regolamento condominiale e non quella di fatto occupata e formulando il quesito chiede
se il regolamento condominiale predisposto dal costruttore e trascritto sia opponibile a tutti i
successivi acquirenti e se costoro siano tenuti al rispetto delle clausole regolamentari ancorchè
impongano limitazioni ai diritti, ai poteri e alle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle parti
comunioni o su quelle di loro esclusiva proprietà.
5. Con il quinto motivo il ricorrente deduce il vizio di motivazione.
Il ricorrente lamenta che la Corte di appello avrebbe confuso l'istituto della compensazione con le
norme che disciplinano la proprietà immobiliare senza considerare che non vi era mai stata una
formale contestazione sulla esclusiva proprietà del bene che, sulla base di un titolo di acquisto (la
donazione del padre ai figli) risultava di proprietà del ricorrente (e dei suoi fratelli).
6. Il terzo motivo di ricorso è fondato.
La Corte di Appello, facendo erronea applicazione dell'art. 1131 c.c., ha dichiarato la nullità della
sentenza di primo grado e ha rimesso le parti al primo giudice per un nuovo processo a
contraddittorio integro.
Questa Corte ha già ripetutamente affermato il principio per il quale in tema di condominio negli
edifici la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131 c.c., comma 2, ha portata
generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche con riguardo
alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di
un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass.
17/12/2013 n. 28141, anche con riferimento al rapporto tra la questione ivi affrontata e quella decisa
da Cass. S.U. 25454/2013; Cass. 13/12/2006 n. 26681).
Militano a favore di questa interpretazione:
- sia un argomento letterale, tenuto conto che per il chiaro disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2, in
base al quale l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente
le parti comuni dell'edificio, appare arbitrario escludere tale legittimazione nel caso in cui un
condomino (o un terzo) rivendichi la proprietà esclusiva di parti dell'edificio che in base all'art.
1117 c.c., dovrebbero essere comuni.
- sia ratio dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ., la quale va individuata nella esigenza di rendere
più agevole ai condomini (o ai terzi) la instaurazione di giudizi aventi ad oggetto le parti comuni
dell'edificio, considerando legittimato passivo l'amministratore, senza la necessità di chiamare in
causa i singoli condomini, e non si comprende perchè tale deroga non sarebbe operante allorchè il
convenuto proponga una domanda riconvenzionale nei confronti del condominio, chiedendo che
venga accertato che è proprietario esclusivo di un bene che si dovrebbe considerare comune ai sensi
dell'art. 1117 c.c..
Ne consegue che non è necessaria neppure l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei fratelli
del ricorrente, asseritamente comproprietari, in quanto a loro volta condomini, mentre, quanto alla
legittimazione attiva, il comproprietario è legittimato all'esercizio delle azioni reali senza necessità
di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri.
7. La sentenza va cassata con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della
Corte di appello di Roma.
Restano assorbiti tutti gli altri motivi e le questioni di merito non esaminate dalla Corte di Appello e
che dovranno essere esaminate dal giudice del rinvio.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese della presente fase,
ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2014.
Depositato in Cancelleria il 4 dicembre 2014
