il prestito vitalizio ipotecario

IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
Finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica
soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado sull’ immobile residenziale, riservato a persone fisiche con età
superiore ai 65 anni compiuti.”
NORMATIVA:
Il legislatore si è limitato purtroppo a delineare in maniera eccessivamente sintetica il profilo e la natura del prestito
vitalizio in oggetto:
- enti abilitati (banche o enti di cui all’art 106 TUB);
- soggetti beneficiari (persone fisiche con età superiore a 65 anni);
- finanziamento a medio o lungo termine;
- capitalizzazione annuale degli interessi e spese;
- ipoteca di primo grado su immobili residenziali;
- rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza.
RATIO:
Il prestito vitalizio ipotecario è concepito come strumento finalizzato ad aiutare gli anziani che spesso si trovano in
condizioni di povertà, con redditi non sufficienti a finanziare i consumi e le spese mediche e di assistenza, sebbene, molti
di loro dispongano di un discreto patrimonio immobiliare che non riescono a rendere immediatamente liquido.
Pertanto i prestiti vitalizi ipotecari (“reverse mortgage” o “equity release”), sono strumenti finanziari che:
-
sostengono il consumo degli anziani senza che essi si privino dell’abitazione di proprietà;
-
consente al’anziano che è già proprietario di un immobile, di accedere ad un credito sulla base del valore
dell’abitazione
AMMONTARE DEL PRESTITO:
L’importo del prestito è variabile tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in garanzia e compreso tra i
20.000,00 ed i 350.000,00 Euro – riservati a persone fisiche che abbiano superati i 65 anni e siano proprietarie di un
immobile residenziale.
L’ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori:
1) il valore dell’abitazione;
2) il tasso di interesse;
3) l’età del debitore.
Tanto più è elevato il valore dell’abitazione, tanto maggiore sarà l’ammontare del prestito. All’aumentare del tasso di
interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte del debitore; dunque, a parità del valore
dell’immobile, l’ammontare del prestito si riduce quando il tasso è elevato. Infine, tanto più è anziano il debitore, tanto
minore è il periodo di tempo in cui si accumuleranno gli interessi e quindi tanto maggiore sarà l’ammontare del prestito.
In considerazione della particolare articolazione dell’obbligazione di rimborso ed in presenza delle predette variabili, che
contribuiscono a conferire al contratto in esame un’alea maggiore rispetto a fattispecie contrattuali analoghe, l’importo
finanziabile non può superare in genere un importo compreso tra il 20% ed il 50% del valore dell’immobile offerto in
garanzia, tenuto conto della durata del prestito, degli interessi passivi, del diverso valore che l’immobile avrebbe in fase di
liquidazione ed infine l’interesse degli eventuali eredi a procedere al rimborso del finanziamento.
Il tasso indicato, del 6%, fatte salve le normali oscillazioni del mercato, è più elevato rispetto a quello dei tradizionali
mutui ma inferiore a quello dei prestiti personali.
MODALITA’ DI EROGAZIONE:
Il finanziamento viene messo a disposizione del cliente in un unico versamento, sotto forma di apertura di credito o
attraverso pagamenti periodici per un periodo prefissato o per l’intera vita del mutuatario.
CAUSA DEL CONTRATTO:
Il contratto ha la sua causa nel finanziamento, o ha una causa mista: di finanziamento e di assicurazione. La causa
assicurativa si ritrova nell’intento di garantire, vita natural durante del finanziato, una quantità determinata di denaro
periodicamente erogata per una quantità di volte non determinabili non essendo determinabile la durata della vita di una
persona.
SCADENZA DEL CONTRATTO:
La scadenza del contratto coincide normalmente con la data di decesso del finanziato.
Eccezionalmente la scadenza può essere anticipata: nel caso di vendita dell’immobile ipotecato o quando lo stesso non sia
mantenuto in buono stato di manutenzione.
RIMBORSO:
Non è previsto alcun piano di rimborso rateale.
Ogni anno maturano gli interessi e le spese sul finanziamento i quali vengono capitalizzati annualmente e dovranno
essere corrisposti in unica soluzione alla scadenza finale, dopo la morte del mutuatario.
Il debito che graverà pertanto sugli eredi del finanziato deve essere rimborsato normalmente entro i 10 mesi successivi
alla scomparsa del mutuatario (oppure del coniuge più longevo in caso di finanziamenti cointestati a coppie di anziani).
Allo scadere del debito gli eredi possono:
• estinguere il debito e liberare l’immobile dall’ipoteca;
• vendere l’immobile ipotecato ed estinguere il debito;
• lasciare che la banca escuta la garanzia mediante esecuzione forzata.
Qualora invece non esistano eredi, o questi non procedano al rimborso, il finanziamento verrà ripianato con la vendita
dell’immobile, ma solo trascorsi almeno 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.
ALEA:
L’alea di tale tipologia di prestito è connessa all’incertezza della sua durata commisurata alla vita dell’anziano.
TIPOLOGIE DI IMMOBILI PER LA GARANZIA IPOTECARIA:
Sono ammesse tutte le tipologie di immobili residenziali escluse le seguenti:
• Immobili con valore inferiore in genere ad € 100.000,00 rustici e immobili non residenziali
• Immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura
assicurativa
• Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici, idrogeologici o senza concessione edilizia
• Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962
• Immobili gravati da ipoteca, fatta salva l’ipotesi di cancellazione dell’ipoteca preesistente.
I RISCHI DEL PRESTITO VITALIZIO FONDIARIO:
Il rischio per il creditore è:
- che il prestito possa superare il valore dell’immobile a causa dei tassi di interesse annuali;
- che i prezzi delle abitazioni si riducano rispetto alla data di stipula del contratto,
- che i tassi di interesse aumentino (nel caso di prestito a tasso variabile).
CLAUSOLE PARTICOLARI CONNESSE A TALE PRESTITO:
- Il Divieto Di Alienazione:
In molti contratti, tenuto conto dell’importanza dell’immobile per l’istituto di credito viene previsto che, con effetto dalla
data della conclusione del contratto, il mutuatario si obblighi a non vendere né a disporre a qualsivoglia titolo ed a non
costituire diritti reali di godimento o di garanzia sul bene oggetto dell’incarico di cui sopra, sia direttamente che a mezzo
di interposta persona, tranne nell’ipotesi in cui il trasferimento sia concordato con la banca e volto ad estinguere il debito.
- Il Rimborso Nei Limiti Del Valore Del Bene:
Per mitigare il rischio di contestazione degli eredi (fondata o no che sia la contestazione) su invito del finanziato alcuni
istituti di credito si obbligano a non richiedere agli eredi più di quanto venga realizzato con la vendita del bene.
Ciò che invero non riduce il rischio che il bene ipotecato esca dal patrimonio ereditando, se gli eredi non avessero una
liquidità capiente per la restituzione del prestito.
DIFFERENZE CON IL MUTUO:
A differenza di quanto avviene in un normale contratto di mutuo, in cui un soggetto accede ad un credito per acquistare
un’abitazione e si obbliga a restituire il prestito con rate periodiche, nel prestito vitalizio ipotecario il debitore, finché è in
vita, non è tenuto né alla restituzione del prestito né al pagamento degli interessi.
DIFFERENZE CON LA RENDITA VITALIZIA:
La somiglianza della rendita vitalizia col prestito vitalizio ipotecario è d’evidenza lampante.
La differenza sta in ciò che la rendita comporta la cessione di un bene immobile, nel prestito vitalizio ipotecario non si ha
cessione di un bene ma la costituzione di una ipoteca.