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Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari per l’edilizia privata sociale IL FONDO INVESTIMENTI PER L’ABITARE NEL SISTEMA INTEGRATO DI FONDI Stefano Brancaccio febbraio 2011 Il contesto di riferimento Con il Sistema Integrato di Fondi (SIF), introdotto dal Piano Casa nazionale, nasce l’Edilizia Privata Sociale (EPS), ambito innovativo di sviluppo di progetti e iniziative per incrementare l’offerta di alloggi sociali, mediante risorse e modalità di attuazione proprie del mercato immobiliare privato (= investimenti e non fondo perduto). Il SIF, al livello nazionale, è costituito dal Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA), gestito da CDPI Sgr, un fondo di fondi che investe in fondi immobiliari locali. L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili (alloggi sociali), per famiglie della cosiddetta “fascia grigia” (troppo ricche per avere diritto alle assegnazioni ERP, troppo povere per accedere alla casa sul mercato). Gli interventi di EPS sono finalizzati ad incrementare l’offerta di alloggi sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008: stock di alloggi in locazione ai canoni concordati per almeno 8 anni (ma anche fino a 25 anni) e stock di alloggi in vendita a prezzi convenzionati. 2 Le fonti normative Disposizioni Disposizioni normative normative D.L. D.L. 25 25 giugno 2008 giugno 2008 art. art. 11 11 Piano Piano Casa Casa Categorie Categorie sociali sociali svantaggiate svantaggiate Prevede l’utilizzo di Fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano. Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l’offerta di alloggi sociali: 9 Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito 9 Giovani coppie a basso reddito 9 Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate 9 Studenti fuori sede 9 Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio 9 Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della Legge n. 9 del 2007 9 Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione DPCM DPCM 16 16 luglio 2009 luglio 2009 art. art. 11 11 Piano Nazionale Piano Nazionale Edilizia Edilizia Abitativa Abitativa Quadro Quadro dei dei fondi fondi nazionali nazionali nell’ambito nell’ambito del del SIF SIF Definisce il quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell’ambito del Sistema Integrato di Fondi Immobiliari prevedendo, tra l’altro: 9 dimensione obiettivo della raccolta a livello nazionale pari a 3 miliardi di euro e durata minima di 25 anni 9 destinazione degli investimenti all’incremento dell’offerta di Alloggi Sociali 9 rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti 9 criteri di partecipazione dei Fondi Nazionali agli investimenti locali mediante acquisizione di partecipazioni di minoranza fino ad un massimo del 40% 9 integrazione con le politiche pubbliche locali D.M. D.M. 22 22 aprile aprile 2008 2008 Definizione Definizione di di “Alloggio “Alloggio Sociale” Sociale” Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati ad individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli alloggi realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell’EPS) 3 Il Sistema Integrato di Fondi Investitori Azionisti Sgr (sottoscrizioni effettuate) Investitori pubblici CDP (€1mld) (€140 mln)* Altri investitori privati (€0,67mld+…) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l’Abitare Fondi locali Max 40% dell’equity delle iniziative locali Fondo Locale 1 Fondo Locale 2 CDP Fondo Locale n ACRI (70%) Gestione Min 60% dell’equity dei fondi locali ABI (15%) (15%) CDPI Sgr Investitori Fondazioni di origine bancaria Amministrazioni Locali Aziende per la casa Operatori privati e privato sociale Gestione Sgr locali Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali * aggiudicazione provvisoria 4 FIA - Fondo nazionale gestito da CDPI Sgr Cos‘è Missione Quadro operativo (in ottemperanza all‘art. 11 DPCM 16 luglio 2009 e al bando MIT per la selezione della Sgr del Fondo Nazionale) Investitori Ambito di azione Rendimento obiettivo Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, gestito da CDP Investimenti Sgr S.p.A., riservato ad investitori qualificati Investimento nel settore dell’Edilizia Privata Sociale per contribuire ad incrementare l’offerta di alloggi sociali, a integrazione delle politiche di settore dello Stato e delle Regioni in particolare per la fascia “grigia” Ammontare obiettivo 2 miliardi di euro Durata di 30 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare Partecipazione nei fondi immobiliari (ovvero veicoli di investimento locali) nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa locale CDP, MIT ed altri investitori istituzionali privati, quali banche, compagnie assicurative e casse di assistenza e previdenza professionale privatizzate Tutto il territorio nazionale ma su iniziative promosse localmente 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione 5 FIA: principali milestone Febbraio 2009: CDP (70%) ACRI (15%) ed ABI (15%) costituiscono CDPI Sgr per promuovere e gestire il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA). Gennaio 2010: Banca d’Italia autorizza CDPI Sgr all’esercizio della gestione collettiva del risparmio. Marzo 2010: Banca d’Italia approva il Regolamento del FIA. Luglio 2010: prima sottoscrizione (CDP, 1 Mld euro). Settembre 2010: MIT aggiudica provvisoriamente a CDPI Sgr gestione di 140 milioni di euro, relativi alla prima linea di intervento del Piano Casa. Settembre 2010: seconda sottoscrizione per 0,67 Mld euro da parte di Unicredit, Banca Intesa, Gruppo Generali, Enasarco, Allianz (non include MIT, che entrerà dopo l’approvazione delle modifiche al Regolamento del FIA richieste dal bando). Febbraio 2011: 5 delibere di investimento per un investimento stimato di 600 milioni di euro ed un impegno massimo del FIA di 215 milioni. 6 Strutturazione di un intervento di EPS - esempio Esempio: iniziativa singola con fondo specifico (Parma Social House) Fattibilità e promozione Promotore Pubblico (es. EELL titolare di aree/fabbricati) Bando assegnazione di aree/fabbricati e definizione programma EPS in alternativa Promotore Privato (es. titolare immob. con dest. EPS) elabora Studio di Fattibilità(*) Costruzione Assegnazione delle aree pubbliche Procedura negoziata (cessione aree Pubb, dimensionamento, mix, agevolazioni, canoni e utenza) Offerta/Studio Fattibilità(*) Selezione del soggetto attuatore (es. ATI) Sviluppo Strutturazione economico finanziaria preliminare term sheet con partner investitori e istituti finanziatori Selezione Sgr Attività di promozione/scouting di CDPI Sgr Promotori Approvazione Piano attuativo e stipula convenzione urb. (contenente anche agevolazioni Pubb, canoni/prezzi, selez. utenza, ecc.) Stipula Contratto di gestione immobiliare e sociale Costituzione del Fondo locale Manifestazione di interesse e avvio istruttoria CDPI Sgr Sottoscrizione FIA Istruttoria di CDPI Sgr Selezione appaltatore e costruzione (se non già individuato) Ottenimento dei permessi di costruire Piano economico finanziario definitivo Gestione e dismissione Selezione dell’utenza e gestione Dismissione degli alloggi e liquidazione del fondo Attività di gestione di CDPI Sgr Sgr Fondo locale (*) preferibilmente in collaborazione con Sgr 7 Strutturazione di un’operazione di EPS - esempio Esempio di fondo di livello regionale o comunale (Fondo ASP, AV, FAS1) Promozione/costituzione del Fondo Soggetto Pubblico (es. Regione/ Comune) stabilisce scopo e governance del Fondo in alternativa Bando di selezione del Fondo di cui sottoscrivere le quote Bando di selezione della Sgr che costituisce il Fondo Fondo locale di iniziativa Privata Fondo locale di iniziativa Pubblica Sviluppo / costruzione / gestione / dismissione Manifestazione di interesse e avvio istruttoria CDPI Sgr Impegno sottoscrizione massima FIA Fondo locale Istruttoria CDPI Sgr iniziativa 1 sottoscrizione bandi Istruttoria CDPI Sgr iniziativa 2 sottoscrizione Istruttoria CDPI Sgr iniziativa n sottoscrizione marketing territoriale La Sgr costituisce il Fondo Altri investitori Iniziativa 1 Iniziativa 2 Iniziativa n Soggetti Privati (es. Fondazioni bancarie) selezionano la Sgr La Sgr promuove la raccolta di ulteriori sottoscrizioni Piano urbanistico Piano urbanistico Piano urbanistico Permessi di costruire Permessi di costruire Permessi di costruire Realizzazione Realizzazione Realizzazione Gestione/dismissione Gestione/dismissione Gestione/dismissione Attività di scouting di CDPI Promotori/Sgr Istruttoria CDPI Attività di gestione di CDPI Sgr Fondo locale 8 Istruttoria investimenti di CDPI Sgr I soggetti interessati propongono l’avvio dell’istruttoria d’investimento di CDPI Sgr inviando una Manifestazione di interesse con la descrizione dell’opportunità di investimento alla e-mail: [email protected] Le proposte sono analizzate secondo una procedura articolata in due fasi, di livello crescente di approfondimento. La prima fase riguarda la Sgr proponente e il Regolamento del fondo locale. La seconda fase consiste nell’approfondimento di tutti gli aspetti tipicamente oggetto di due diligence immobiliare quali, a titolo esemplificativo, quelli legali, societari, finanziari, fiscali, tecnico-urbanistico-catastali, ambientali, gestionali. 9 Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua) Le verifiche ed i controlli di CDPI Sgr sono condotti sulla base di criteri approvati dal Consiglio di Amministrazione, in applicazione di quanto previsto all’art. 11 del DPCM 16 luglio 2009 e anche tenendo conto dei presidi inseriti nel Regolamento sulla scorta delle modifiche introdotte per la partecipazione al bando del MIT. Tali criteri di investimento prevedono, verificata la compatibilità delle iniziative con le finalità etiche del FIA e la sostenibilità economica e finanziaria dei progetti, di accertare l’integrazione delle iniziative con le politiche locali per la casa, la compatibilità della governance dei fondi locali con quella del FIA, l’efficienza della gestione immobiliare e sociale delle iniziative, la sostenibilità ambientale ed energetica dei progetti. 10 Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua) Più in dettaglio, l’istruttoria e le valutazioni di CDPI Sgr sono focalizzate su: 9 sostenibilità economico-finanziaria e struttura finanziaria del progetto, 9 sistema delle garanzie in fase di realizzazione e di gestione, 9 aspetti urbanistici (analisi delle convenzioni, titolarità e disponibilità degli immobili, presidio iter approvativi, ecc.), 9 sostenibilità e qualità della gestione immobiliare e sociale in quanto elemento centrale della politica di lungo periodo del fondo locale, 9 scopo e regole di governance del fondo locale coerenti con le finalità del FIA ed adeguate a consentire a CDPI Sgr il controllo sull’andamento della gestione, 9 track record dei soggetti promotori e gestori. 11 FIA: proposte di investimento Sono attualmente all’attenzione di CDPI Sgr 6 manifestazioni di interesse ad avviare l’istruttoria per la valutazione di altrettante potenziali opportunità di investimento del FIA. La società ha evidenza di un totale di 50 iniziative in fase di impostazione. Le potenziali opportunità di investimento: 9 riguardano, al momento, prevalentemente le regioni del Centro-Nord e in particolare il Piemonte, la Lombardia, il Veneto e l’Emilia Romagna; 9 fanno tutte ricorso allo strumento del fondo immobiliare; 9 sono promosse da primarie società di gestione del risparmio attive nel mercato immobiliare italiano. 12 Avviso Importante I termini e i contenuti del presente documento ("Presentazione") non costituiscono, da parte di CDPI Sgr o da parte dei destinatari, alcun impegno od obbligazione legale, espressa o implicita, a negoziare o a concludere alcuna transazione ne rappresentano alcuna consulenza o sollecitazione. Le informazioni contenute nella Presentazione hanno valore meramente indicativo e non possono essere assunte quali dati significativi ai fini di eventuali conclusioni o deliberazioni che dovranno adottate dai destinatari nella propria autonomia decisionale. 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