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Il Sistema Integrato di Fondi
immobiliari per l’edilizia privata
sociale
IL FONDO INVESTIMENTI PER
L’ABITARE NEL SISTEMA
INTEGRATO DI FONDI
Stefano Brancaccio
febbraio 2011
Il contesto di riferimento
ƒ
Con il Sistema Integrato di Fondi (SIF), introdotto dal Piano Casa nazionale,
nasce l’Edilizia Privata Sociale (EPS), ambito innovativo di sviluppo di progetti e
iniziative per incrementare l’offerta di alloggi sociali, mediante risorse e
modalità
di
attuazione
proprie
del
mercato
immobiliare
privato
(=
investimenti e non fondo perduto).
ƒ
Il SIF, al livello nazionale, è costituito dal Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA),
gestito da CDPI Sgr, un fondo di fondi che investe in fondi immobiliari locali.
ƒ
L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili (alloggi sociali), per famiglie
della
cosiddetta
“fascia
grigia”
(troppo
ricche
per
avere
diritto
alle
assegnazioni ERP, troppo povere per accedere alla casa sul mercato). Gli
interventi di EPS sono finalizzati ad incrementare l’offerta di alloggi sociali,
come definiti dal DM 22 aprile 2008: stock di alloggi in locazione ai canoni
concordati per almeno 8 anni (ma anche fino a 25 anni) e stock di alloggi in
vendita a prezzi convenzionati.
2
Le fonti normative
Disposizioni
Disposizioni normative
normative
D.L.
D.L. 25
25
giugno
2008
giugno 2008
art.
art. 11
11
Piano
Piano Casa
Casa
Categorie
Categorie
sociali
sociali
svantaggiate
svantaggiate
ƒ Prevede l’utilizzo di Fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano.
ƒ Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l’offerta di alloggi sociali:
9 Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito
9 Giovani coppie a basso reddito
9 Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate
9 Studenti fuori sede
9 Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
9 Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della Legge n. 9 del 2007
9 Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio
nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione
DPCM
DPCM 16
16
luglio
2009
luglio 2009
art.
art. 11
11
Piano
Nazionale
Piano Nazionale
Edilizia
Edilizia
Abitativa
Abitativa
Quadro
Quadro dei
dei
fondi
fondi nazionali
nazionali
nell’ambito
nell’ambito del
del
SIF
SIF
ƒ Definisce il quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell’ambito del Sistema
Integrato di Fondi Immobiliari prevedendo, tra l’altro:
9 dimensione obiettivo della raccolta a livello nazionale pari a 3 miliardi di euro e durata
minima di 25 anni
9 destinazione degli investimenti all’incremento dell’offerta di Alloggi Sociali
9 rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti
9 criteri di partecipazione dei Fondi Nazionali agli investimenti locali mediante
acquisizione di partecipazioni di minoranza fino ad un massimo del 40%
9 integrazione con le politiche pubbliche locali
D.M.
D.M. 22
22 aprile
aprile
2008
2008
Definizione
Definizione di
di
“Alloggio
“Alloggio
Sociale”
Sociale”
ƒ Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati ad individui e nuclei familiari svantaggiati
che non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale
definizione gli alloggi realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il
ricorso ad agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per
almeno otto anni ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati
(ambito dell’EPS)
3
Il Sistema Integrato di Fondi
Investitori
Azionisti Sgr
(sottoscrizioni effettuate)
Investitori
pubblici
CDP
(€1mld)
(€140 mln)*
Altri investitori
privati
(€0,67mld+…)
Fondo nazionale di CDPI Sgr
Fondo Investimenti per l’Abitare
Fondi locali
Max 40% dell’equity delle iniziative locali
Fondo Locale
1
Fondo Locale
2
CDP
Fondo Locale
n
ACRI
(70%)
Gestione
Min 60%
dell’equity
dei fondi
locali
ABI
(15%)
(15%)
CDPI
Sgr
Investitori
Fondazioni di
origine bancaria
Amministrazioni
Locali
Aziende per
la casa
Operatori privati
e privato sociale
Gestione
Sgr
locali
Iniziative locali di
edilizia privata sociale
Intervento
1
Intervento
2
Intervento
n
Altri prestatori di servizi
Advisor tecnici, progettisti, appaltatori,
gestori immobiliari e sociali
* aggiudicazione provvisoria
4
FIA - Fondo nazionale gestito da CDPI Sgr
Cos‘è
Missione
Quadro operativo
(in ottemperanza
all‘art. 11 DPCM 16
luglio 2009 e al
bando MIT per la
selezione della Sgr
del Fondo Nazionale)
Investitori
Ambito di
azione
Rendimento
obiettivo
ƒ Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, gestito da CDP
Investimenti Sgr S.p.A., riservato ad investitori qualificati
ƒ Investimento nel settore dell’Edilizia Privata Sociale per contribuire ad
incrementare l’offerta di alloggi sociali, a integrazione delle politiche di
settore dello Stato e delle Regioni in particolare per la fascia “grigia”
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Ammontare obiettivo 2 miliardi di euro
Durata di 30 anni, oltre eventuale proroga non superiore a 3 anni
Investimento esclusivo in beni di natura immobiliare
Partecipazione nei fondi immobiliari (ovvero veicoli di investimento locali)
nel limite del 40% del capitale di ciascuna iniziativa locale
ƒ CDP, MIT ed altri investitori istituzionali privati, quali banche, compagnie
assicurative e casse di assistenza e previdenza professionale privatizzate
ƒ Tutto il territorio nazionale ma su iniziative promosse localmente
ƒ 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla
locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in
corrispondenza della loro cessione
5
FIA: principali milestone
ƒ
Febbraio 2009: CDP (70%) ACRI (15%) ed ABI (15%) costituiscono CDPI Sgr
per promuovere e gestire il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA).
ƒ
Gennaio 2010: Banca d’Italia autorizza CDPI Sgr all’esercizio della gestione
collettiva del risparmio.
ƒ
ƒ
ƒ
Marzo 2010: Banca d’Italia approva il Regolamento del FIA.
Luglio 2010: prima sottoscrizione (CDP, 1 Mld euro).
Settembre 2010: MIT aggiudica provvisoriamente a CDPI Sgr gestione di 140
milioni di euro, relativi alla prima linea di intervento del Piano Casa.
ƒ
Settembre 2010: seconda sottoscrizione per 0,67 Mld euro da parte di
Unicredit, Banca Intesa, Gruppo Generali, Enasarco, Allianz (non include MIT,
che entrerà dopo l’approvazione delle modifiche al Regolamento del FIA
richieste dal bando).
ƒ
Febbraio 2011: 5 delibere di investimento per un investimento stimato di 600
milioni di euro ed un impegno massimo del FIA di 215 milioni.
6
Strutturazione di un intervento di EPS - esempio
Esempio: iniziativa singola con fondo specifico (Parma Social House)
Fattibilità e promozione
Promotore Pubblico
(es. EELL titolare
di aree/fabbricati)
Bando
assegnazione di
aree/fabbricati e
definizione
programma EPS
in alternativa
Promotore Privato
(es. titolare
immob. con dest.
EPS) elabora
Studio di
Fattibilità(*)
Costruzione
Assegnazione delle
aree pubbliche
Procedura
negoziata
(cessione aree Pubb,
dimensionamento,
mix, agevolazioni,
canoni e utenza)
Offerta/Studio
Fattibilità(*)
Selezione del
soggetto attuatore
(es. ATI)
Sviluppo
Strutturazione
economico
finanziaria
preliminare
term sheet con
partner investitori e
istituti finanziatori
Selezione Sgr
Attività di promozione/scouting di CDPI Sgr
Promotori
Approvazione Piano
attuativo e stipula
convenzione urb.
(contenente anche
agevolazioni Pubb,
canoni/prezzi, selez.
utenza, ecc.)
Stipula
Contratto di
gestione
immobiliare e
sociale
Costituzione del
Fondo locale
Manifestazione
di interesse e
avvio istruttoria
CDPI Sgr
Sottoscrizione
FIA
Istruttoria di CDPI Sgr
Selezione
appaltatore e
costruzione
(se non già
individuato)
Ottenimento dei
permessi di
costruire
Piano economico
finanziario definitivo
Gestione e
dismissione
Selezione
dell’utenza e
gestione
Dismissione
degli alloggi e
liquidazione
del fondo
Attività di gestione di CDPI Sgr
Sgr Fondo locale
(*) preferibilmente in collaborazione con Sgr
7
Strutturazione di un’operazione di EPS - esempio
Esempio di fondo di livello regionale o comunale (Fondo ASP, AV, FAS1)
Promozione/costituzione del Fondo
Soggetto Pubblico
(es. Regione/ Comune)
stabilisce scopo e
governance del Fondo
in alternativa
Bando di selezione
del Fondo di cui
sottoscrivere le quote
Bando di selezione
della Sgr che
costituisce il Fondo
Fondo locale di
iniziativa Privata
Fondo locale di
iniziativa Pubblica
Sviluppo / costruzione / gestione / dismissione
Manifestazione
di interesse e
avvio istruttoria
CDPI Sgr
Impegno
sottoscrizione
massima FIA
Fondo locale
Istruttoria CDPI
Sgr iniziativa 1
sottoscrizione
bandi
Istruttoria CDPI
Sgr iniziativa 2
sottoscrizione
Istruttoria CDPI
Sgr iniziativa n
sottoscrizione
marketing territoriale
La Sgr costituisce il
Fondo
Altri investitori
Iniziativa 1
Iniziativa 2
Iniziativa n
Soggetti Privati
(es. Fondazioni
bancarie)
selezionano la Sgr
La Sgr promuove
la raccolta di
ulteriori
sottoscrizioni
Piano urbanistico
Piano urbanistico
Piano urbanistico
Permessi di costruire
Permessi di costruire
Permessi di costruire
Realizzazione
Realizzazione
Realizzazione
Gestione/dismissione
Gestione/dismissione
Gestione/dismissione
Attività di scouting di CDPI
Promotori/Sgr
Istruttoria CDPI
Attività di gestione di CDPI
Sgr Fondo locale
8
Istruttoria investimenti di CDPI Sgr
ƒ
I soggetti interessati propongono l’avvio dell’istruttoria d’investimento di CDPI
Sgr inviando una Manifestazione di interesse con la descrizione dell’opportunità
di investimento alla e-mail: [email protected]
ƒ
Le proposte sono analizzate secondo una procedura articolata in due fasi, di
livello crescente di approfondimento.
ƒ
ƒ
La prima fase riguarda la Sgr proponente e il Regolamento del fondo locale.
La seconda fase consiste nell’approfondimento di tutti gli aspetti tipicamente
oggetto di due diligence immobiliare quali, a titolo esemplificativo, quelli legali,
societari, finanziari, fiscali, tecnico-urbanistico-catastali, ambientali, gestionali.
9
Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua)
ƒ
Le verifiche ed i controlli di CDPI Sgr sono condotti sulla base di criteri
approvati dal Consiglio di Amministrazione, in applicazione di quanto
previsto all’art. 11 del DPCM 16 luglio 2009 e anche tenendo conto dei
presidi inseriti nel Regolamento sulla scorta delle modifiche introdotte per la
partecipazione al bando del MIT.
ƒ
Tali criteri di investimento prevedono, verificata la compatibilità delle
iniziative con le finalità etiche del FIA e la sostenibilità economica e
finanziaria dei progetti, di accertare l’integrazione delle iniziative con le
politiche locali per la casa, la compatibilità della governance dei fondi locali
con quella del FIA, l’efficienza della gestione immobiliare e sociale delle
iniziative, la sostenibilità ambientale ed energetica dei progetti.
10
Criteri di scelta degli investimenti del FIA (continua)
ƒ
Più in dettaglio, l’istruttoria e le valutazioni di CDPI Sgr sono focalizzate su:
9 sostenibilità economico-finanziaria e struttura finanziaria del progetto,
9 sistema delle garanzie in fase di realizzazione e di gestione,
9 aspetti urbanistici (analisi delle convenzioni, titolarità e disponibilità degli
immobili, presidio iter approvativi, ecc.),
9 sostenibilità e qualità della gestione immobiliare e sociale in quanto
elemento centrale della politica di lungo periodo del fondo locale,
9 scopo e regole di governance del fondo locale coerenti con le finalità del FIA
ed adeguate a consentire a CDPI Sgr il controllo sull’andamento della
gestione,
9 track record dei soggetti promotori e gestori.
11
FIA: proposte di investimento
ƒ
Sono attualmente all’attenzione di CDPI Sgr 6 manifestazioni di interesse ad
avviare l’istruttoria per la valutazione di altrettante potenziali opportunità di
investimento del FIA.
ƒ
ƒ
La società ha evidenza di un totale di 50 iniziative in fase di impostazione.
Le potenziali opportunità di investimento:
9 riguardano, al momento, prevalentemente le regioni del Centro-Nord e in
particolare il Piemonte, la Lombardia, il Veneto e l’Emilia Romagna;
9 fanno tutte ricorso allo strumento del fondo immobiliare;
9 sono promosse da primarie società di gestione del risparmio attive nel
mercato immobiliare italiano.
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